29 C 273/2023

Plný text

Okresní soud v Liberci rozhodl soudcem Mgr. Bohumilem Vašákem ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 pro návrh na vydání PR - zaplacení částky 357 886 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 295 886 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 1. 7. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Ve zbytku se žaloba zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně 72 956 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobců.

1. Žalobci se v řízení zahájeném dne 24. 10. 2023 domáhali po žalovaném zaplacení částky 357 886 Kč s příslušenstvím z titulu odpovědnosti za vady, a tedy přiměřené slevy z kupní ceny. Žalobci tvrdili, že mezi nimi a žalovaným byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce na základě které bylo ve prospěch žalobců převedeno právo vlastnické k bytové jednotce č. , Anonymizováno, vymezené zákona č. 72/1994 Sb. v budově č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku par. č. , hodnota, spolu s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, a pozemku par. č. , hodnota, , to vše v Katastrálním území , Anonymizováno, , obec , adresa, za sjednanou kupní cenu ve výši 2 880 000 Kč.

2. Žalobci tvrdili, že na předmětu kupní smlouvy se začaly vyskytovat problémy se zatékáním a vlhkostí, a proto zajistili zpracování znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem v oboru stavebnictví, který ve svém posudku z , datum, zjistil následující vady: v místnosti WC je pod stropem patrná vlhkostní mapa; v rohu koupelny byla provedena sonda, byly zjištěné mokré a hnijící dřevěné nosné prvky střechy pozednice a stropní trám; celé pole od nároží po střešní krokev obsahuje hnijící mokrá prkna a dřevokazné houby ve značném stádiu rozvoje; kromě dřevokazných hub je dřevo postiženo povrchovou plísní šedé barvy; v SZ rohu dětského pokoje jsou patrné vlhkostní mapy; v JZ rohu dětského pokoje byla provedena sonda, byla zjištěna abnormálně vysoká vlhkost nosných dřevěných prvků konstrukce střechy; uhnilá dřevěná pozednice byla ponechána v konstrukci; celá plocha dřevěného záklopu je pokryta plísní; záhlaví krokve je mokré; uprostřed stropu dětského pokoje je další místo, kde dochází k zatékání; ukončení hydroizolace po obvodu střechy je neodborné a neestetické, není zárukou ochrany střechy proti dešti a sněhu; krytina střechy je provedena neodborně a nekvalitně; v konstrukci terasy jsou zabudovány zkorodované plechové prvky; nekvalitní provedení klempířských prvků3. Žalobci poukázali na to, že znalec dále sdělil, že celá konstrukce střechy je velmi špatném technickém stavu a vyžaduje provedení celkové rekonstrukce střechy s tím, že je otázkou času, kdy vznikne havarijní stav. Žalobci tvrdili, že následně dne 5. 6. 2020 oznámili výše označené vady předmětu kupní smlouvy žalovanému a současně jej vyzvali ke sdělení, zda provede opravu nebo zda bude postupováno jiným způsobem. Žalobci ve svém úsilí nepolevovali a dopisem z 11. 3. 2021 a následně ze 7. 4. 2021 opakovaně žalobci oznamovali, že jsou zde problémy se zatýkáním a že se v minulosti provedenými opravami nepodařilo odstranit příčinu zatékání a do jejich bytu nadále zatéká. Dopisem ze dne 9. 3. 2022 žalobci sdělili žalovanému, že i přes opakovaná oznámená existenci popisovaných vad a přes dosud prováděné opravy nebyla příčina zatékání odstraněna v průběhu zimního období, to je od prosince 2021 se opět začaly objevovat vlhkostní mapy a zatékání na shodných místech jako v minulosti (WC, chodba, pokoj, vše v části bytu nacházející se pod terasou). Je zjevné, že vada spočívající v zatékání nadále nebyla odstraněna a že se na jakým subjektu od žalovaného dlouhodobě nedaří vadu odstranit.

4. Žalobci tvrdili, že dne 31. 8. 2022 byl vypracován znalecký posudek znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, s následujícími závěry: v zimních a přechodných měsících roku vodní pára z interiéru postupuje nefunkční parotěsnou zábranu a ukládá se jako vlhkost v tepelné izolaci a dřevěných konstrukcích střechy. To snižuje tepelnou účinnost izolace. Navíc (dle výpočtů konstrukce v příloze) dochází v zimních měsících k efektu, že v horní části tepelné izolace mohou ještě být i mínusové hodnoty teplot. Tzn. že rosný bod se posunuje do prostoru vrstvy tepelné izolace, ve které se tak hromadí další voda. To novu snižuje tepelně izolační schopnost a celá situace se cyklí. Přitom vodní pára jen obtížně a pouze chvilkově (dle počasí, teploty a tlaku) může odvětrávat z prostoru podstřeší. Podle stavu dřevěných prken a trámu (opět napadených hnilobou) lze říci, že dochází v zimních a přechodných měsících ke stavu, kdy na vnitřním povrchu dřevěného pobití (pod hydroizolací) dochází ke sražení vodní páry v kapičky vody, v zimních měsících mrznoucích. Pokud bude množství vody v tepelné izolaci dočasné, dojde k zatečení v nejnižších místech podhledu, resp. místech, kde není parotěsná zábrana dobře přikotvena k obvodové stěně. Jinak voda zůstává v tepelné izolaci a dřevěných konstrukcích a v celoročním průměru (tedy v letních měsících) se z velké části odpaří. Přirozeně, že k tomuto může přispívat i zatékání krytinou, ovšem při místním šetření nebyly objeveny místa zatékání, jen místa, která jsou zatékáním ohrožena nebo kde by střechou za určitých okolností zatékat mohlo.

5. Žalobci měli za to, že posudek prokázal zásadní porušení v době návrhu konstrukce střechy a špatné provedení některých skladeb, což vede k zatékání vlivem netěsnosti střechy, ale i vlivem špatného návrhu na provedení celé tloušťky střešní podhledové a izolační konstrukce. Dle krycího listu rozpočtu oprav nezbytných k odstranění shora uvedených vad bytové jednotky by bylo třeba vynaložit náklady ve výši 499 532 Kč vč. DPH, což žalobci žalovanému dopisem z 21. 6. 2023 oznámili, ale uplatnili slevu z kupní ceny díla ve výši 350 000 Kč. Žalobci tvrdili, že žalovaného vyzvali předžalobní výzvou zaplacení slevy z předmětu díla a nákladů na znalečné v celkové výši 357 886 Kč, ale bezvýsledně.

6. Žalobci argumentovali tím, že v daném případě jde o skryté vady a odkazovali přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu a komentářovou literaturu.

7. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Žalovaný učinil nesporným tvrzení žalobců v článku I podané žaloby, to je, že byla mezi nimi uzavřena shora specifikovaná smlouva a doplnil, že nemovitost, jejíž součástí je i uvedený byt, nabyl v roce 2016 z majetkové podstaty insolvenčního řízení a tvrdil, že po koupi provedl rekonstrukční práce vnitřních částí bytových jednotek, novou fasádu budovy a terénní úpravy pozemku.

8. Žalovaný tvrdil, že před samotným prodejem nebyly bytové jednotky pronajaty a tvrdil, že neměl povědomí o možných problémech se zatékáním do přístavby nemovitosti, kterou obývají na základě kupní smlouvy žalobci. Žalovaný uvedl, že na základě závěru uvedených ve znaleckém posudku a p dohodě posudku , tituly před jménem, , jméno FO, a po dohodě s žalobci proběhla rozsáhlá oprava střechy nad přístavbou, kde byly vyměněny některé trámy, prkenné bednění a nastrojeny vrchní vrstvy izolace. I přes provedenou úpravu žalovaný souhlasil s tím, že žalobci dále trvali na tom, že do části přístavby zatéká, v létě roku 2022 předložili zmíněný znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, .

9. Při jednání žalovaný shrnul svoji argumentaci tak, že podle jeho názoru závada, která vyplývá z prvního posudku znalce , jméno FO, , se u znalce , jméno FO, neobjevuje, resp. vadná parozábrana, kterou označil znalec , Anonymizováno, , se v prvním posudku znalce , jméno FO, neobjevuje. Žalovaný tvrdil, připouštěje, že do bytu žalobců zatéká, že pokud tam nějaká závada byla, byla odstraněna v rámci shora tvrzené generální opravy na základě zjištění, jež byla uvedena v posudku znalce , jméno FO, .

10. Z kupní smlouvy, která byla mezi žalobci a žalovaným uzavřena soud zjistil skutečnosti, které jsou mezi účastníky beztak nesporné a sice to, že žalobci od žalovaného koupili byt za kupní cenu 2 880 000 Kč.

11. Ze znaleckého posudku číslo , Anonymizováno, znalce , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že znalec na základě svého místního šetření z 22. 4. 2020, od žalobců předané fotodokumentace k předmětnému bytu a na základě odborné analýzy stavebně technických závad pro reklamaci , tituly před jménem, , dospěl k závěru, že celá konstrukce střechy nad přístavbu objektu, v níž se právě nachází byt žalobců, je ve velmi špatném technickém stavu a vyžaduje provedení celkové rekonstrukce střechy.

12. Z fotodokumentace pořízené samotným znalcem je zjevné, v kterých místnostech a jak o moc zatéká. Závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, žalovaný ani nezpochybňoval a uvedl, že na základě závěrů tam prezentovaných se provedla oprava v roce 2022.

13. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl vypracován na základě místního šetření provedeného znalcem v květnu a července roku 2022, tedy až po opravě, která byla provedena zčásti dodavateli žalobců, a z větší části subdodavateli žalovaného a znalec tam se sám vymezuje vůči předchozímu znaleckému posudku tak, že není v pozici revizního znalce, nicméně poměrně přehledně a přezkoumatelně, na základě fotodokumentace jím pořízené, dospívá k závěru, že do bytu nadále zatéká přes problematický detail. A to v místě, kde se setkává střecha přístavby a hlavní dům, kde je namísto klasické okapničky zvednutý plech, který zabraňuje srážkovým vodám odtéct, a voda tak podtéká pod hydroizolaci. Znalec doplňuje ještě jiný obdobný detail (, Anonymizováno, ) a uvádí, že předchozí veliká oprava neřešila některé detaily, které on vybral a popisuje je.

14. Zde soud poznamená, že fotografie dokumentující zatékání do bytu žalobců, které pořídil znalec , Anonymizováno, zachycují stav, který mohl na vlastní oči spatřit soud při místním šetření k němu došlo dne 24. 5. 2024 kdy shodou okolností vydatně pršelo. Soud se na vlastní oči přesvědčil, že do bytu v uvedených místech, které jsou dokumentovány znalcem , jméno FO, , zatéká i nadále. Na fotografiích, které při místním šetření pořídil žalovaný, je zřejmé, že do pokojů, jež jsou situovány v přístavbě, v rozích zatéká15. Z hlediska argumentace soud naprosto souhlasí s žalobci v tom smyslu, že byt, který od žalovaného koupili, vykazuje vady (do bytu na několika místech zatéká) a existence vad má své právní následky spočívající v tom, že pokud jde o vadu skrytou, která existovala v době uzavření právního jednání mezi žalobci a žalovaným a projevila se později a projevuje se i nadále, je nutné vyjádřit to, jak snižuje cenu nemovité věci, kterou žalobci od žalovaného nabyli.

16. Podle § 2100 odst. 1 OZ právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

17. Podle § 2016 odst. 1, písm. c) OZ je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

18. Podle § 1924 kdo má právo z vadného plnění, náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva.

19. Vdaném případě žalobci prokázali, že byt, který od žalovaného zakoupili, má vady spočívající v tom, že do bytu zatéká. Jakkoliv závěry prvního znaleckého posudku vedly k opravě střechy přístavby, kde byly vyměněny některé trámy, prkenné bednění, byly nataveny svrchní vrstvy izolace s křemičitým povrchem, nevedlo to k odstranění zatékání. To spolehlivě prokázal znalecký posudek znalce , jméno FO, , který byl vypracován až po opravných pracích. Nadto se o zatékání přesvědčil soud i žalovaný při místním šetření.

20. Podle názoru soudu není rozhodné, že žalovaný dle svých tvrzení o zatékání v době prodeje nevěděl. To pouze svědčí o tom, že vada byla skrytá.

21. Postup žalovaného, který poté, kdy se seznámil se závěry prvního znalce, provedl pokus o odstranění zatékání odpovídá tomu, jak povinnosti prodávajícího upravuje zákon. Kupující má v případě existence vad právo na to, aby vady byly odstraněny, a pokud k odstranění vad nedojde, má právo na přiměřenou slevu.

22. K posouzení výše přiměřené slevy se vyjádřil NSČR v řadě svých rozhodnutí (např. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, nebo usnesení ze dne 25. 4. 2006, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010), kdy konstatoval, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo a soudu je přenecháno, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (k tomu srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp., zn. 21 Cdo 5236/2007). Rozsah snížení ceny však musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny pak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Řečeno jinak, výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2014, sp. zn. 33 Cdo 69/2013).

23. Z výše uvedeného vyplývá, že určení přiměřené slevy z kupní ceny je otázkou právní, již řeší soud v rámci své diskreční pravomoci. Soud má přitom povinnost přihlédnout ke konkrétním okolnostem případu. V daném případě i přes pokusy odstranit vady do bytu žalobců zatéká, což je samozřejmě nežádoucí jev, který má nepopiratelný vliv na jak funkční, tak estetické vlastnosti bytu. Samotné zatékání do bytu není sice masivní, jak se ukázalo i při samotném místním šetření, zároveň je ale nelze bagatelizovat. Objevuje se hned na třech místech, kde jsou patrné stopy po zatékání (dobře patrné je to na fotografiích znalce , jméno FO, , Anonymizováno, , přičemž lokalizace zatékání je upřesněna na schematickém půdorysu přístavby). Zatékání se dle názoru soudu objevuje zhruba na desetině z celkové plochy zdí bytu, a proto soud dospěl k závěru, že přiměřená sleva je 10 % kupní ceny, což je v daném případě 288 000 kč, k čemuž soud přičetl náklady na znalecký posudek v částce 7 886 Kč a dospěl k částce 295 866 Kč, kterou žalobcům přiznal a ve zbytku žalobu zamítnul.

24. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o. s. ř. a ve sporu převážně úspěšným žalobcům bylo přiznáno právo na 64 % (žalobci byli z 82 % úspěšní a od toho se odečítá jejich neúspěch z 18 %) nákladů řízení, které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 17 895 Kč, pěti úkonů právní služby po 7 792 Kč (převzetí věci, předžalobní výzva, žaloba, 2x jednání) vypočítáno z tarifní hodnoty 357 886 při snížení dle § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., když advokát zastupoval dva účastníky, a u každého byla odměna 38 960 Kč, pěti režijních paušálů po 300 Kč a 21 % DPH dle § 137 odst.

3. Celkem činily náklady řízení částku 113 993 Kč a z nich 64 % je 72 956 Kč.