12 C 340/2015

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudcem Martinem Masárem ve věci žalobce údaje o účastníkovi : údaje o zástupci proti žalovanému údaje o účastníkovi , o zaplacení částky 156.520 Kč s příslušenstvím, <b>I. Žaloba o uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku 156.520 Kč spolu s 8,05 % p. a. úrokem z prodlení z částky 156.520 Kč od 21. 2. 2015 do zaplacení se zamítá.</b> <b>II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.</b> Předmětem řízení podle žaloby ze dne 4. 8. 2015 je zaplacení smluvní pokuty za porušení smluvních povinností žalovaného. Žalobce v podané žalobě uvádí, že spolu se žalovaným uzavřeli dne 17. 8. 2014 Smlouvu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti [číslo] (dále jen„ Smlouva“), a to na dobu určitou do 17. 11. 2014 ve znění dodatku [číslo] ze dne 9. 9. 2014. Tato zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena v režimu ustanovení § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku (dále jen„ OZ“). Podpisem této Smlouvy vyjádřil žalovaný vážný zájem o uzavření kupní smlouvy na nemovitost specifikovanou v bodu

I. Smlouvy v katastrálním území Levín u Berouna a žalobce se zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu s vlastníkem předmětné nemovitosti. Provizi žalobce sjednaly smluvní strany v bodě

III. Smlouvy ve výši 256.520 Kč. Dále žalobce uvedl, že bezprostředně po uzavření Smlouvy začal žalobce plnit všechny povinnosti, k nimž se v této Smlouvě zavázal. O zájmu žalovaného a o uza-vření Smlouvy byl informován vlastník předmětné nemovitosti a začal nemovitost blokovat a odmítat další zájemce. Dále musel žalobce na vlastní náklady zadat odstranění propagace nemovitosti na desítkách placených webových serverů, na nichž byla nabídka prodeje nemovitosti inzerována, dále byl nucen stahovat z oběhu veškeré reklamní letáky a katalogy obsahující nabídku prodeje předmětné nemovitosti. V neposlední řadě investoval žalobce náklady na vyhotovení zprostředkovávané smlouvy a náklady na činnost realitního makléře. Podle čl. II bodu 2.2 Smlouvy a rovněž v souladu s platnou a účinnou právní úpravou (viz ustanovení § 2447 odst. 2 OZ -,,bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti") byl žalovaný povinen zaplatit žalobci provizi sjednanou v bodě

III. Smlouvy, a to v případě, kdy žalobce obstará žalovanému reálnou příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti. Na základě výlučné zprostředkovatelské činnosti žalobce byla žalovanému opatřena příležitost k uzavření kupní smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti, panem [celé jméno svědka], s nimž byla sjednána a uzavřena závazná Dohoda o zprostředkování a poskytování služeb, čímž vlastník nemovitosti projevil vážný a nezpochybnitelný zájem uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětné nemovitosti a předmět převodu tak převést na zájemce opatřeného žalobcem. S ohledem na tuto skutečnost vznikl žalobci nezpochybnitelný nárok na provizi ve výši 256.520 Kč, poněvadž žalobce obstaral žalovanému reálnou a možnou příležitost k uzavření kupní smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti. Část provize ve výši 100.000 Kč si žalobce započetl oproti rezervační záloze složené žalovaným ve výši 100.000 Kč. Zbývající část provize ve výši 156.520 Kč do dnešního dne uhrazena nebyla, ač k tomu byl žalovaný opakovaně vyzýván. Nad rámec výše uvedeného žalobce uvádí, že ze strany žalovaného navíc došlo k porušení čl. II. odst. 2.1 a čl. I. odst. 1.2 Smlouvy. Dle článku 2.1 Smlouvy se žalovaný zavázal uhradit rezervační zálohu sjednanou ve Smlouvě a to ve lhůtě 5 pracovních dnů ode dne uzavření Smlouvy. Nicméně rezervační zálohu uhradil žalovaný jen ve výši 100.000 Kč. Z dobré vůle žalobce byl sepsán dodatek č. 1 ke Smlouvě, na základě něhož bylo žalovanému umožněno, aby zbývající část rezervační zálohy ve výši 156.520 Kč zaplatil do 19. 9. 2014. Žalovaný ani přes výše uvedený ústupek žalobce zbývající část rezervační zálohy nezaplatil, ač se k této povinnosti dobrovolně a opakovaně zavázal. Žalovaný tak do skončení doby rezervace zbývající část rezervační zálohy neuhradil. Žalobci tak vinou žalovaného vznikly další náklady s tímto obchodním případem, poněvadž předpokládal, že žalovaný svým povinnostem dostojí, jak avizoval. Dále se žalovaný v čl. I. odst. 1.2 Smlouvy zavázal poskytovat potřebnou součinnost směřující k uzavření zprostředkovávané smlouvy, zejména se jedná o součinnost k jednání o podmínkách zprostředkovávané smlouvy, prokázat schopnost financovat cenu za předmětnou nemovitost a dále se jedná o závazek nemařit zprostředkovatelskou činnost žalobce. Žalovaný však potřebnou součinnost neposkytoval, ač se k takové smluvní povinnosti výslovně zavázal. K doplacení rezervační zálohy a poskytování součinnosti byl žalovaný několikrát vyzýván, a to i doporučenými dopisy ze dne 1. 9. 2014, 22. 9. 2014, 6. 10. 2014, 8. 10. 2014 a 10. 11. 2014. Žalovaný bohužel na tyto výzvy nikterak nereagoval a zbývající část rezervační zálohy nikdy neuhradil, ač se v čl. III. odst. 3.1 Smlouvy výslovně zavázal a prohlásil, že nebude mařit zprostředkovatelskou činnost žalobce a poskytne potřebnou součinnost. Tímto svým jednáním žalovaný ostentativně porušil smluvní povinnost, která byla po dohodě smluvních stran utvrzená smluvní pokutou, tak jak je to konkrétně a jasně specifikováno v čl. III. odst. 3.1 Smlouvy. Žalobce tak poznamenává, že vyjma nároku na provizi mu vznikl i oprávněný nárok na uhrazení smluvní pokuty ve výši sjednané provize. Žalobce je rovněž přesvědčen, že výše smluvní pokuty je přiměřená povinnosti, kterou měla utvrzovat, neboť zohledňuje veškeré škody, které mohou porušením povinnosti vzniknout, a to jak ušlý zisk (ušlou provizi), tak vynaložené náklady. Výše smluvní pokuty stanovená částkou 256.520 Kč představuje 4,8 % z kupní ceny předmětné nemovitosti a je tak přiměřená a v souladu s konstantní judikaturou NS ČR. S ohledem na výše uvedené je zjevné, že žalobci vznikl oprávněný nárok na provizi sjednanou ve Smlouvě. Z opatrnosti pro případ, že by soud nárok žalobce na provizi neshledal, žalobce uvádí, že mu taktéž vznikl oprávněný nárok na smluvní pokutu sjednanou ve smlouvě, jak je výše specifikováno. Do dnešního dne nebylo ničeho z dlužné částky uhrazeno. K úhradě dlužné částky byl žalovaný vyzván, a to výzvou k úhradě ze dne 7. 1. 2015 a následně předžalobní výzvou k úhradě ze dne 12. 2. 2015. I přes odeslanou výzvu nebylo dosud ničeho. Vzhledem k tomu, že žalovaný požadovanou částku dobrovolně neuhradil, požaduje žalobce též zákonné úroky z prodlení ode dne 21. 2. 2015. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil v podaném odporu (č. l. 9 – 10 spisu) a uvedl, že s podanou žalobou nesouhlasí, při jednání se žalobcem obdržel od žalobce špatné informace o nemovitosti týkající se na černo prováděných staveb, které byly součástí kupované nemovitosti (zdi okolo domu a opěrné zdi) a také nesprávný znalecký odhad ceny nemovitosti, který mu byl původním majitelem ukázán a který byl značně nadhodnocen. Nemovitost, o kterou měl zájem, se ukázala jako nezko-laudovatelná (jednalo se o hrubou stavbu s rozvody), a to z toho důvodu, že na před-mětném pozemku byla větší zastavěnost plochy (přes 50% stavební parcely) než připouštějí předpisy, toto mu bylo žalobcem také zatajeno. Dále bylo žalobcem žalovanému přislíbeno zajištění hypotéky na financování koupě při uzavírání smlouvy se žalobcem, avšak později vzhledem k reálné hodnotě kupované stavby nebylo možné tuto hypotéku ani prostřednictvím žalobce získat. Žalovaný proto navrhoval zamítnutí žaloby. Pokud jde o část žaloby, v níž se žalobce pro případ, že by soud nárok žalobce na provizi neshledal, domáhá alternativně smluvní pokuty sjednané ve Smlouvě, má soud za to že podle § 41a odst. 2 o. s. ř. nelze k této části žaloby podmíněné tím, že by soud návrh žalobce na provizi neshledal, vůbec přihlížet. Soud se proto nárokem na smluvní pokutu nezabýval, jelikož nebyla předmětem řízení. Ze smlouvy o rezervaci a o poskytnutí součinnosti ze dne 17. 8. 2014 bylo zjištěno, že žalobce jako zprostředkovatel, zastoupený paní [celé jméno svědkyně], uzavřel se žalovaným jako zájemcem podle § 2445 a násl. OZ smlouvu, podle které se žalobce zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalovanému možnost uzavření kupní smlouvy s vlastníkem nemovitostí na [list vlastnictví] zapsaných v katastru nemovitostí pro [katastrální uzemí], na adrese [adresa svědkyně a žalovaného], a to pozemků st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] za kupní cenu 5.300.000 Kč. Zprostředkovatel se mimo jiné zavázal vykonávat zprostřed-kovatelskou činnost dle této dohody s odbornou péčí a v souladu s právními předpisy (čl. I bod 1.3 smluvních ujednání). Za činnost zprostředkovatele náleží žalobci provize ve výši 256.520 Kč, kterou je žalovaný povinen žalobci uhradit v případě, že žalobce obstará pro žalovaného reálnou a možnou příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Z Dohody o zprostředkování a poskytnutí služeb ze dne 23. 4. 2014 bylo zjištěno, že žalobce jako zprostředkovatel, zastoupený paní [celé jméno svědkyně], uzavřel s panem [celé jméno svědka] jako klientem vlastnícím nemovitosti na [list vlastnictví] zapsané v katastru nemovitostí pro [katastrální uzemí], na adrese [adresa svědkyně a žalovaného], a to pozemků st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] dohodu, podle které se žalobce zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne panu [celé jméno svědka] příležitost k uzavření kupní smlouvy na prodej uvedených nemovitostí za kupní cenu 5.300.000 Kč Pan [celé jméno svědka] udělil žalobci v této dohodě plnou moc k jednáním se zájemci o nabytí nemovitostí a ke všem jednáním, která jsou vhodná či nutná k uzavření zprostředkovávané smlouvy (čl. I. bod 1.2 dohody). Zároveň se žalobce zavázal provádět účinnou propagaci prodávaných nemovitostí (čl. II bod 2.1 dohody). Podle § 2445 odst. 1 OZ smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle odst. 2 tohoto ustanovení je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. Podle § 2446 odst. 1 OZ zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Podle § 2452 OZ zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje. Podle § 2450 OZ zprostředkovatel nemá právo na provizi a na úhradu nákladů, byl-li v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy. Smyslem tohoto ustanovení je vyloučit, aby se odměňovaný zprostřed-kovatel dostal do konfliktu zájmů účastníků zprostředkovávané smlouvy, tedy, aby nepobíral provizi v případě, kdy je v konfliktu se zájmem osoby, od níž má provizi dostat. Pokud v tomto případě k takovému konfliktu mezi zájmem žalovaného a povinnostmi zprostředkovatele dojde, má soud za to, že byť Smlouva výslovně nezakazuje zprostředkovateli být činný i pro druhou stranu smlouvy (prodávajícího), je nutno i v samotném konfliktu zájmů žalovaného a žalobce, jednajícího za druhou stranu smlouvy, spatřovat naplnění hypotézy § 2450 OZ:„ byl-li v rozporu se smlou-vou činný také pro druhou stranu“. Smlouva stanoví žalobci povinnost vykonávat jeho činnost s odbornou péčí a v souladu s právními předpisy, které stanoví žalobci povinnost sdělovat žalovanému bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy včetně důvodných pochybností o splnění povinností prodávajícího či o důvěryhodnosti prodávajícího. Jestliže se však žalobce zavázal druhé straně smlouvy v zájmu této druhé strany ke všem jednáním, která jsou vhodná či nutná k uzavření zprostředkovávané smlouvy včetně účinné propagace prodávaných nemovitostí, pak je logicky nutné dojít k závěru, že se tyto povinnosti žalobce v jejich obecných formulacích vylučují. Kdyby nemovitost trpěla nějakými nedostatky (a je všeobecně známo, že každá nemovitost má své menší či větší nedostatky), pak je povinností žalobce v zájmu prodávajícího (druhé strany smlouvy) tyto nedostatky přinejmenším zamlčet, neboť jejich oznámení jistě nepřispívá k účinné propagaci prodávaných nemovitostí, k níž se zavázal, avšak žalovanému se žalobce zavázal, že v souladu s právními předpisy mu bude bez zbytečného odkladu oznamovat vše, co je pro uzavření smlouvy podstatné, tedy i případné nedostatky nemovitosti. Ani v případě, že by žalobce argumentoval tím, že by se do takového konfliktu nedostal, neboť by se o nedostatky nemovitostí nezajímal a nebyly mu známy, je zjevné, že by postupoval v rozporu se Smlouvou, neboť takový postup jistě nelze považovat za výkon zprostředkovatelské činnosti s odbornou péčí. Ba dokonce ani nehraje v tomto případě žádnou roli skutečnost, že závazek vůči prodávajícímu - - zastupovat jej a provádět účinnou propagaci nemovitostí, převzal žalobce bezúplatně. K naplnění podmínek § 2450 OZ tak dle názoru soudu postačuje, že v rozporu se zákonnou povinností zprostředkovatele„ sdělit zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy“, na kterou smlouva zprostředkovaně odkazuje, se žalobce zavázal druhé straně zprostředkovávané smlouvy, že za ni bude činit veškerá jednání, která jsou vhodná či nutná k uzavření zprostředkovávané smlouvy a provádět účinnou propagaci prodávaných nemovitostí. Přestože tedy Smlouva mezi žalobcem a žalovaným výslovně nezakazuje, aby byl žalobce činný i pro prodávajícího, má soud za to že v tomto projednávaném případě je podmínka § 2450 OZ splněna, neboť činnost žalobce pro prodávajícího, k níž se zavázal, je v rozporu s povinnostmi žalobce vůči žalovanému. Na základě výše uvedeného podle § 2450 OZ dospěl soud k závěru, že žalobce, jakožto zprostředkovatel, nemá vůči žalovanému nárok na provizi ani na úhradu nákladů, a soud proto žalobu zamítl. Ostatní provedené důkazy nemají na rozhodnutí soudu žádný vliv, a soud se proto těmito dalšími důkazy v odůvodnění již nezabývá. Proto soud také zamítl návrhy žalobce na výslechy svědků, které měly prokazovat okolnosti týkající se zajišťování hypotéky pro žalovaného. Stejně tak z důvodu nadbytečnosti soud zamítl ostatní důkazní návrhy žalovaného. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a contrario, neboť žalovaný měl plný úspěch ve věci, avšak žádné náklady mu nevznikly, a proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.