12 C 44/2023

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl soudcem Martinem Masárem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a vzájemném návrhu žalované na zaplacení 201 216,36 Kč

I. Vzájemný návrh žalované o uložení povinnosti žalobkyni zaplatit žalované částku 201 216,36 Kč se zamítá.

II. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k pozemkům parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je stavba rodinného domu dosud nezapsaná v katastru nemovitostí, parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno a parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno v katastrálním území adresa, v obci adresa, zapsaným v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. hodnota, se zrušuje.

III. Nařizuje se prodej pozemků parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je stavba rodinného domu dosud nezapsaná v katastru nemovitostí, parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno a parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno v katastrálním území adresa, v obci adresa, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. hodnota ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek prodeje bude rozdělen mezi účastníky těmito podíly: žalobkyni jednou polovinou a žalované jednou polovinou.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 77 196,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Předmětem tohoto řízení je vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemkům parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2, orná půda, jehož součástí je stavba rodinného domu dosud nezapsaná v katastru nemovitostí, parc. č.Anonymizováno Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2, orná půda, a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2, vodní plocha, to vše zapsané u právnická osoba pro Anonymizováno Anonymizováno, katastrální pracoviště adresa, katastrální území adresa, obec adresa, zapsané na listu vlastnictví č. hodnota (dále jen „nemovitosti“). Žalobkyně i žalovaná vlastní shodně každá id. ½ (slovy: jednu polovinu) nemovitostí. Žalobkyně nemá zájem nadále setrvávat ve spoluvlastnictví, jelikož je bez náhrady vyloučena z užívání nemovitostí. Protože je rozdělení domu s pozemky na stejné poloviny reálně nemožné navrhovala žalobkyně přikázání nemovitostí do vlastnictví žalované a vyplacení žalobkyni vypořádacího podílu ve výši poloviny obvyklé ceny nemovitostí.

2. Žalovaná také navrhovala zrušení předmětného spoluvlastnictví a přikázání nemovitostí do jejího vlastnictví s vyplacením vypořádacího podílu žalobkyni, když také nemá zájem setrvávat ve spoluvlastnictví se žalobkyní. Žalovaná uvedla, že žila ve společné domácnosti s otcem žalobkyně jméno FO, nar. datum a zemř. datum. Předmětné pozemky koupili dne datum za účelem stavby rodinného domu, kde plánovali společné bydlení. Namítala však, že 1/ vypořádací podíl nemůže být počítán z obvyklé tržní ceny nemovitostí, ale je potřeba zohlednit právní vadu nemovitostí, kdy na základě „smlouvy o nájmu ze dne datum“ je podíl žalobkyně zatížen právní vadou – nájemním právem žalované k tomuto podílu na dobu do konce jejího života, 2/ adekvátní vypořádací podíl pro žalobkyni byl stanoven znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO se zohledněním hodnoty zatížení nájemním právem žalované na částku 1 467 908,50 Kč, kterou je žalovaná připravena vyplatit žalobkyni 3/ žalovaná dále namítala, že na dokončení domu vynaložila nezbytné náklady dle § 1136 písm. b o. z. ve výši 402 432,73 Kč, a proto by měla žalobkyně uhradit žalované polovinu těchto nákladů částkou ve výši 201 216,36 Kč, kterou uplatnila vzájemným návrhem, 4/ pro případ neplatnosti nájemní smlouvy, by měla být dle názoru žalované „nájemní“ smlouva považována za dohodu spoluvlastníků o společném užívání nemovitosti, zatěžující po smrti jméno FO pouze podíl na nemovitosti náležející žalobkyni ve prospěch žalované, dohoda nemá zákonem stanovenou formu a zavazuje i právní nástupce.

3. Žalobkyně nesouhlasila se znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO, předloženým soudu, neboť posudek byl staršího data, žalobkyně neměla možnost být u zpracování tohoto posudku a zohlednění údajné nájemní smlouvy je v posudku nesprávné. Dále žalobkyně rozporovala, že by žalovaná za nabytí či dokončení nemovitostí zaplatila cokoli ze svých prostředků, protože veškeré náklady nesl pouze těžce nemocný otec žalobkyně jméno FO, kdy žalovaná i den před jeho smrtí vybrala z jeho účtů částku 750 000 Kč, a navíc žalovaná účtuje jako nezbytné náklady na nemovitost věci, které jimi být zjevně nemohou, jako např. mobilní zahradní domek či rukavice. K námitce žalované, že je nutné „nájemní“ smlouvu vykládat jako dohodu spoluvlastníků o společném užívání zatěžující po smrti jméno FO pouze jeho (dnes žalobkyně) podíl na nemovitosti, a to ve prospěch žalované, žalobkyně uvedla, že tato dohoda je obsahově zcela neurčitá a nejasná, neboť nelze dovodit konkrétnost a reálnost jakéhokoli způsobu správy či užívání celých nemovitostí dle této dohody, a navíc by taková dohoda opravňovala i žalobkyni k užívání podílu žalované, a tudíž by pouze zcela replikovala zákonnou úpravu spoluvlastnictví, a nemohla by ovlivnit cenu nemovitostí ani výši vypořádacího podílu z nemovitostí.

4. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

5. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

6. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

7. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.

8. Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobkyně nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Je tedy namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat.

9. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci však jednoznačně z dokazování vyplývá (a mezi účastnicemi o tom není sporu), že rozdělení nemovitosti na části není možné se zřetelem ke stavebně-technickému stavu, omezenému přístupu a neodděleným přípojkám médií, a to buď vůbec či přinejmenším bez rozsáhlých nákladů, které by hodnotu nemovitostí snížili.

10. Mezi účastnicemi je nesporné, že jsou podílovými spoluvlastnicemi pozemků parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno, jehož součástí je stavba rodinného domu dosud nezapsaná v katastru nemovitostí, parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno a parcelní č. Anonymizováno/Anonymizováno v katastrálním území adresa, v obci adresa, zapsanými v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. hodnota, a to každá s podílem ½. Je dále nesporné, že žalovaná nabyla svůj podíl kupní smlouvou ze dne datum spolu s otcem žalované jméno FO, který zemřel datum po dlouhé a závažné nemoci, a po němž žalobkyně zdědila na základě usnesení Okresního soudu v Litoměřicích č. j. spisová značka ze dne datum svoji (druhou) polovinu nemovitostí, včetně poloviny domu, který byl na pozemcích v mezidobí postaven. Tyto skutečnosti také vyplývají jak z výpisu z katastru nemovitostí, tak z kupní smlouvy o převodu nemovitostí ze dne datum.

11. Ze smlouvy o nájmu domu a k němu přiléhajících parcel ze dne datum bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi jméno FO a žalovanou, a že jejím účelem byl pronájem poloviny domu a parcel ve vlastnictví jméno FO žalované a také pronájem poloviny domu a parcel ve vlastnictví žalované jméno FO. Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou, a to od podpisu smlouvy vždy do konce života nájemce dané poloviny. Dále bylo sjednáno nájemné ve formě naturálního plnění spočívajícího zejména v pracích na výstavbě a údržbě domu a parcel, patřících druhé smluvní straně, a zároveň bylo konstatováno, že hodnota naturálního plnění, které již smluvní strany v době podpisu získali, převyšuje hodnotu obvyklého nájemného až do konce životů nájemců, a proto prohlásili, že nájemné již bylo uhrazeno na celou dobu nájmu předem. Uvedenou smlouvu má soud za absolutně neplatnou z těchto důvodů: zaprvé nelze pronajímat pouhou ideální polovinu věci, právní řád takovou konstrukci nepřipouští, zadruhé proto, že smlouvu uzavřel těžce nemocný jméno FO pouhých 14 dní před svou smrtí a smluvní plnění, které si strany poskytovaly, bylo v extrémním nepoměru, když jeho nájemní právo zaniklo za 14 dní, avšak nájemní právo žalované mělo trvat roky či desetiletí. Neplatnost nájemní smlouvy byla určena i v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 27 C 18/2024, na jehož pravomocný rozsudek pro stručnost soud zcela odkazuje. Obdobně i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 508/2019.

12. Z obsahu smlouvy o nájmu domu a k němu přiléhajících parcel ze dne datum je zřejmé, že neobsahuje žádné ujednání o správě společné věci ani od zákona odlišné ujednání o užívání společné věci, natož o výlučném užívání. Smlouva hovoří pouze o nájmu a nájemném jednotlivých podílů, nikoli o věci celé a navíc ani nemůže zavazovat právní nástupce ohledně práva na nájemné (viz § 2221 odst. 2 o. z.). Soud proto dospěl k závěru, že smlouva nemůže být platnou dohodou spoluvlastníků o užívání věci, a i kdyby byla takto formulována (jakožto že není) byla by neplatná pro obcházení zákonné úpravy o dědění, když by de facto bez jakéhokoli požadavku na formu téměř zcela vyprázdnila majetkové právo žalobkyně, které dědictvím získala.

13. Ze znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO bylo zjištěno, že byl vypracován v roce 2022, a byl tedy k datu rozhodování soudu již neaktuální. Hodnota neplatného nájemního práva žalované k id. polovině pozemků a domu v něm byla oceněna částkou 1 979 443 Kč, o niž byla nesprávně snížena pouze hodnota poloviny pozemků a domu ve vlastnictví žalobkyně. Způsob ocenění vypořádacího podílu proto nebyl proveden správně, ten musí být stanoven vždy jako polovina hodnoty celé věci.

14. Předloženou fakturou č. hodnota bylo prokázáno, že společnost právnická osoba požádala žalovanou o úhradu částky 46 325 Kč za montáž zahradních obrubníků a pokládku zámkové dlažby na pozemku č. Anonymizováno/Anonymizováno adresa. Faktura neprokazuje ani provedení prací a provedení jakékoli úhrady žalovanou.

15. Předloženou fakturou č. hodnota bylo prokázáno, že jméno FO požádal žalovanou o úhradu doplatku 69 676 Kč za výrobu a montáž kuchyňské linky včetně spotřebičů a výrobu a montáž interiérových dveří a podlah. Faktura neprokazuje ani provedení prací, ani jejich souvislost s předmětnými nemovitostmi a ani provedení jakékoli úhrady žalovanou.

16. Předloženou fakturou č. hodnota bylo prokázáno, že Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno.Anonymizováno. požádaly jméno FO o úhradu částky 45 287,28 Kč za dlažbu, kterou mu dodali dle dokladu č. Anonymizováno, Anonymizováno. Z výpisu z účtu žalované bylo zjištěno, že tuto fakturu žalovaná za jméno FO uhradila. Vzhledem k tomu, že se jednalo o úhradu dluhu jméno FO, nemůže se jednat o úhradu nezbytných nákladů na nemovitosti žalovanou, k jejíž náhradě by mohla být povinna žalobkyně.

17. Předloženou fakturou č. Anonymizováno Anonymizováno bylo prokázáno, že právnická osoba požádal jméno FO o úhradu částky 43 576 Kč za elektroinstalační práce, které pro něj měl provést. Z výpisu z účtu žalované bylo zjištěno, že i tuto fakturu žalovaná za jméno FO uhradila. Vzhledem k tomu, že se jednalo o úhradu dluhu jméno FO, nemůže se jednat o úhradu nezbytných nákladů na nemovitosti žalovanou, k jejíž náhradě by mohla být povinna žalobkyně.

18. Předloženou fakturou č. Anonymizováno Anonymizováno bylo prokázáno, že právnická osoba požádal žalovanou o úhradu částky 4 600 Kč za elektromontážní práce, které pro ni měl provést. Faktura neprokazuje ani provedení prací, ani provedení jakékoli úhrady žalovanou.

19. Předloženou fakturou č. hodnota bylo prokázáno, že Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno.Anonymizováno. požádaly jméno FO o úhradu částky 3 862,32 Kč za obrubník, který mu měli dodat. Z výpisu z účtu žalované bylo zjištěno, že tuto fakturu žalovaná za jméno FO uhradila. Vzhledem k tomu, že se jednalo o úhradu dluhu jméno FO, nemůže se jednat o úhradu nezbytných nákladů na nemovitosti žalovanou, k jejíž náhradě by mohla být povinna žalobkyně.

20. Předložená smlouva o připojení odběrného elektrického zařízení k distribuční soustavě neprokazuje vynaložení jakýchkoli nezbytných nákladů žalovanou.

21. Předložené paragony společnosti Anonymizováno také neprokazují, že by je uhradila žalovaná nebo, že jakkoli souvisejí s předmětnými nemovitostmi.

22. Předložená zpráva o provedení čištění a kontroly spalinové cesty také neprokazuje, že by žalovaná cokoli uhradila.

23. Předloženou fakturou č. hodnota bylo prokázáno, že společnost Anonymizováno Anonymizováno.Anonymizováno.Anonymizováno. požádala jméno FO o úhradu částky 17 099 Kč za dodávku zahradního domku a rukavic. Faktura neprokazuje ani jakoukoli souvislost se žalovanou ani nezbytnost těchto nákladů na předmětné nemovitosti.

24. Z Prodejky za hotové se stvrzenkou bylo zjištěno, že Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno.Anonymizováno. neznámé osobě dodaly stavební materiál za částku 1 634,13 Kč, která byla uhrazena neznámou osobou platební kartou VISA s koncovým čtyřčíslím Anonymizováno. Listiny neprokazují ani jakoukoli souvislost se žalovanou ani nezbytnost těchto nákladů na předmětné nemovitosti.

25. Ze zálohové faktury č. hodnota se stvrzenkou bylo zjištěno, že Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno.Anonymizováno. účtovaly žalované zálohu 3 016 Kč na dodávku betonu. Neprokazují však, že úhradu provedla žalovaná, když úhrada byla provedena platební kartou VISA s koncovým čtyřčíslím Anonymizováno.

26. Ani po poskytnutém poučení žalovaná neprokázala nezbytnost vynaložení předmětných nákladů na záchranu nemovitostí, ani to, že je žalovaná skutečně vynaložila na předmětné nemovitosti, a ani případné konkrétní zhodnocení nemovitostí z označených důkazů nikterak nevyplývá.

27. Ze znaleckého posudku právnická osoba č. č. účtu bylo zjištěno, že obvyklá tržní cena předmětných nemovitostí zjištěná porovnávací metodou je 8 175 500 Kč.

28. Pokud jde o schopnost vyplatit vypořádací podíl v hodnotě přesahující 4 milióny Kč žalobkyně uvedla, že takovou částkou nedisponuje, a vypořádací podíl není schopna v přiměřené lhůtě uhradit. Žalovaná uváděla, že vypořádací podíl bude schopna uhradit, avšak neprokázala, že disponuje dostatečnou likvidní částkou pro uhrazení vypořádacího podílu v přiměřené lhůtě. Prokázala pouze to, že její matka vlastní byt v adresa, který je dotčen změnou ve vlastnických vztazích, a že žalovaná podepsala s matkou darovací smlouvu, kterou žalované její matka předmětný byt daruje, ovšem bez ověřených podpisů na předložené smlouvě. Důkazy o hodnotě obdobných bytů v Anonymizováno soud pro nadbytečnost již nehodnotí, neboť nemohou nikterak zvrátit závěr, že žalovaná neprokázala, že v době rozhodnutí soudu disponuje či bude disponovat finanční částkou potřebnou k úhradě vypořádacího podílu v přiměřené době.

29. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru, že žaloba na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je důvodná, a protože nebyla prokázána schopnost uhradit zjištěnou výši vypořádacího podílu (vyplývající ze znaleckého posudku právnická osoba č. č. účtu) v přiměřené lhůtě žádnou z účastnic, soud nařídil prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek prodeje bude rozdělen mezi účastnice podle jejich podílů na nemovitostech: žalobkyni jednou polovinou a žalované jednou polovinou. Naopak důvodnost vzájemného návrh žalované na úhradu investic nebyla v tomto řízení prokázána, když důkazní břemeno žalované o jejich vynaložení, nezbytnosti, ani zhodnocení nemovitostí nebylo uneseno.

30. Pokud jde o náklady řízení týkající se zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, soud vzhledem k povaze řízení (judicium duplex), a z ní vyplývající nemožnosti hovořit o úspěchu ve věci, náhradu žádné účastnici nepřiznal podle § 142 odst. 2 o.s.ř. Výrok IV. o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobkyně byla v části řízení o vzájemném návrhu žalované zcela úspěšná. Žalobkyni tedy náleží náhrada nákladů řízení, proto jí soud přiznal náhradu nákladů, tvořených odměnou za zastupování žalobkyně advokátem z tarifní hodnoty 201 216,36 Kč dle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 6x 9 140 Kč, dále 5x 300 Kč a 1x 450 Kč paušální částky náhrady jakožto náhrady výdajů za 6 úkonů právní služby, a to písemné vyjádření z datum, 5x účast na jednání (datum, datum, datum a datum) podle § 13 odst. 3, ve spojení s § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), jízdným ve výši 5 808,70 Kč (4 cesty adresa a zpět, tj. 4x 180 km, vozem Anonymizováno Anonymizováno-Anonymizováno) a náhradou za ztrátu času ve výši 1 200 Kč (12 půlhodin za 4 cesty) a příslušnou DPH. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobkyně.

31. Třídenní lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 věta první o.s.ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Ústí nad Labem prostřednictvím zdejšího soudu. Nebudou-li povinnosti uložené tímto rozsudkem splněny dobrovolně, je možné se jejich splnění domáhat soudním výkonem rozhodnutí.