15 C 34/2020

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl soudkyní JUDr. Martinou Lorencovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem titul jméno příjmení se sídlem adresa 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa , obec o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Spoluvlastnictví účastníků k pozemku st. [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec] ev. [číslo] stavba pro rodinnou rekreaci [parcelní číslo] ostatní plocha, p. [číslo] zahrada, [parcelní číslo] zahrada, [parcelní číslo] ostatní plocha a [parcelní číslo] ostatní plocha, všechny v k. ú. [obec] u [část obce], vše zapsáno ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek], k. ú. [obec] u [část obce], na [list vlastnictví], se zrušuje.

II. Ideální 1/8 pozemku st. [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, st. [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec] ev. [číslo] stavba pro rodinnou rekreaci, [parcelní číslo] ostatní plocha, [parcelní číslo] zahrada, [parcelní číslo] zahrada, [parcelní číslo], ostatní plocha a [parcelní číslo], ostatní plocha, všechny v k. ú. [obec] u [část obce], vše zapsáno ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek], k. ú. [obec] u [část obce], na [list vlastnictví] se přikazuje do vlastnictví [celé jméno žalovaného], [rodné číslo].

III. Ideální 1/8 pozemku st. [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, st. [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec] ev. [číslo] stavba pro rodinnou rekreaci, [parcelní číslo] ostatní plocha, [parcelní číslo] zahrada, [parcelní číslo] zahrada, [parcelní číslo] ostatní plocha a [parcelní číslo] ostatní plocha, všechny v k. ú. [obec] u [část obce], vše zapsáno ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek], k. ú. [obec] u [část obce], na [list vlastnictví] se přikazuje do vlastnictví [celé jméno žalovaného], [rodné číslo].

IV. Žalovaný [celé jméno žalovaného], [datum narození] je povinen zaplatit žalobkyni na vyrovnání jeho podílu ze zrušeného spoluvlastnictví částku 248.750 Kč do 2 měsíců od právní moci tohoto usnesení.

V. Žalovaný [celé jméno žalovaného], [datum narození] je povinen zaplatit žalobkyni na vyrovnání jeho podílu ze zrušeného spoluvlastnictví částku 278.750 Kč do 2 měsíců od právní moci tohoto usnesení.

VI. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VII. Žalobkyni se vrací zálohované znalečné ve výši 700 Kč prostřednictvím účtárny zdejšího soudu po právní moci tohoto usnesení.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 19. 2. 2020 domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemkům st. [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, st. p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec] ev. [číslo] stavba pro rodinnou rekreaci [parcelní číslo] ostatní plocha, p. [číslo] zahrada, [parcelní číslo] zahrada, [parcelní číslo] ostatní plocha a [parcelní číslo] ostatní plocha, všechny v k. ú. [obec] u [část obce], vše zapsáno ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek], k. ú. [obec] u [část obce], na [list vlastnictví]. Tvrdila, že je vlastníkem ideální 1/4 těchto nemovitostí, každý ze žalovaných je vlastníkem ideálních 3/8 nemovitostí. Předmětné nemovitosti užívá výlučně 1. žalovaný, žalobkyně nemovitosti neužívá a nemá zájem setrvávat ve spoluvlastnictví nadále, proto se obrátila na oba žalované s návrhem na uzavření dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, avšak žalovaní toto neakceptovali, nemohli se shodnout na výši ceny nemovitosti. Žalobkyně je přesvědčena, že předmětné nemovité věci nejsou reálně dělitelné a navrhla, aby soud zrušil spoluvlastnictví účastníků a rozhodl o povinnosti obou žalovaných zaplatit žalobkyni na vyrovnání jejího podílu ze zrušeného spoluvlastnictví částku určenou znaleckým posudkem znalce ustanoveného soudem.

2. V průběhu řízení se stanoviska všech účastníků vyvíjela a proměnila. Žalovaná doplnila svá tvrzení, že nemovitost po dobu 20 let obhospodařovala,„ starala se o ní“. Žalovaný č. 1 naproti tomu namítal, že i on do nemovitostí„ investoval a mělo by být toto zohledněno“. V průběhu jednání se účastníci dohodli, že tzv. investice 1. žalovaného do nemovitosti nebudou řešeny zpracováním speciálního znaleckého posudku, pouze budou vyjádřeny částkou 30.000 Kč ve prospěch 1. žalovaného, o kterou bude snížena výše jeho vypořádacího podílu vůči žalobkyni.

3. Všichni účastníci se shodli na nutnosti zpracování znaleckého posudku o stanovení obvyklé tržní ceny nemovitosti v aktuální výši a následně stanovení výše vypořádacího podílu jak 1. žalovaného, tak 2. žalovaného ve vztahu k žalobkyni. Všichni účastníci preferovali smírné řešení a důsledkem toho bylo jejich písemné vyjádření, ve kterém se účastníci shodli na způsobu vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví poté, co byl zpracován znalecký posudek. Shodli se na tom, že chtějí dosáhnout zrušení spoluvlastnictví a provést vypořádání tak, že ideální 1/8 pozemku připadne do vlastnictví 1. žalovaného a další ideální 1/8 pozemku připadne do vlastnictví 2. žalovaného s tím, že si sjednali i výši vyrovnávacího podílu ze zrušeného spoluvlastnictví, které je povinen 1. žalovaný, resp. 2. žalovaný zaplatit žalobkyni ve sjednané lhůtě.

4. Soud měl k dispozici výpis z katastru nemovitostí prokazující stav nemovitosti ke dni 17. 2. 2020 pro k. ú. [obec] u [část obce], obec Úštěk, [list vlastnictví], vedené [stát. instituce], [stát. instituce] tak, že bylo zjištěno, že bylo zapsáno vlastnické právo 2. žalovaného v rozsahu 3/8, 1. žalovaného taktéž v rozsahu 3/8 a u žalobkyně v rozsahu ¼, a to na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody vydané Okresním soudem v Litoměřicích č.j. [spisová značka] ze dne 16. 7. 2007, s právní mocí 28. 5. 2007 a darovací smlouvy ze dne 4. 3. 2011, s právními účinky vkladu práva ke dni 14. 3. 2011 a pro žalobkyni [číslo notářského zápisu] [anonymizováno] [rok] ze dne 13. 3. 2019, právní účinky zápisu ke dni 14. 3. 2019 pro 1. žalovaného a 2. žalovaného.

5. Soud měl dále k dispozici vzájemnou korespondenci mezi účastníky týkající se možností zrušení podílového spoluvlastnictví a jeho vypořádání a stanovení tržní ceny provedené [titul] [jméno] [příjmení], certifikovaným realitním makléřem z [obec], který stanovil cenu v místě a čase obvyklé pro předmětnou nemovitost v listopadu 2019 na částku 1,8 – 1,9 mil. Kč.

6. Ze znaleckého posudku znalce [titul] [celé jméno znalce], zpracovaného ke dni 11. 11. 2020, byla zjištěna obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro [územní celek], k. ú. [obec] u [část obce], a to hospodářské usedlosti s obytnou částí včetně příslušenství a pozemků dle technického stavu ke dni 31. 10. 2020 určenou porovnáním dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů na částku 2, 478.000 Kč. Součástí pozemku je i výpočet věcné hodnoty staveb specifikace k posuzované nemovitosti a stanovení tržní hodnoty a fotodokumentace o stavu a vybavení nemovitosti včetně tzv. ortomapy a aktuálního výpisu z katastru nemovitostí. Znalec kvalifikovaným způsobem nemovitosti specifikoval, popsal jak pozemky, tak stavbu, její situování, její stavebně-technický charakter, popsal všechny závazky plynoucí z této nemovitosti a popsal i způsob výpočtu ocenění nemovitosti. K připomínkám ze strany 1. žalovaného týkající se poklesu obecné ceny v důsledku existence věcného břemene, chůze a jízdy ve prospěch třetí osoby přes pozemek [parcelní číslo] u samotného stavení, nakonec znalec zohlednil toto věcné břemeno omezující užívání celé části domu, když není možné uzavřít zahradu a stanovil cenu nemovitosti 2, 230.000 Kč ke dni 31. 10. 2020. Z této ceny také soud vycházel při svém rozhodování.

7. Žádný z účastníků nevznesl ke zpracovanému znaleckému posudku výhrady, ani k jejímu obsahu, ani k jeho závěru, nepožadovali výslech znalce.

8. Následně účastníci písemnou komunikací sdělili, že respektují a reflektují závěry znaleckého posudku a soudu byl doručen písemný návrh výroku rozhodnutí ze strany žalobkyně, který nebyl žalovanými žádným způsobem namítán s tím, že účastníci souhlasili s rozhodnutím soudu bez nařízení jednání dle § 115a o.s.ř. ve spojení s § 101 odst. 4 o.s.ř.

9. V daném případě tedy bylo zjištěno, že nemovitost je umístěna v okrese [obec], v obci [obec], k. ú. [obec] u [část obce], jedná se o rodinný dům s dalšími pozemky, zemědělská usedlost. Účastníci se shodli, že nelze předmětnou nemovitost reálně rozdělit, přichází v úvahu pouze zrušení podílového spoluvlastnictví a jeho vypořádání finanční náhradou. Samotné spoluvlastnictví účastníků vzniklo na základě pozůstalostního řízení a dalších darovacích smluv, jak ve vztahu u žalobkyně, tak ve vztahu k žalovaným. Nemovitost původně užívali účastníci, aktuálně ji užívá výlučně 1. žalovaný, který provedl určité investice jak v charakteru pracovním, tak i použitím svých výlučných finančních prostředků ke zhodnocení této nemovitosti. Také ze shodných tvrzení účastníků bylo v tomto směru reflektováno snížení podílu 1. žalovaného vůči žalobkyni o částku 30.000 Kč. Znaleckým posudkem byla hodnota nemovitosti stanovena na 2, 478.000 Kč, podle technického stavu ke dni 31. 10. 2020. Jedná se o obvyklou cenu, tedy tržní hodnotu nemovitostí. Účastníci se mimosoudní dohodou shodli na výši vypořádacího podílu, jedná se o určitý kompromis vyjadřující shodu mezi žalobkyní a oběma žalovanými s tím, že si sjednali výši vyrovnávacího podílu ze zrušeného spoluvlastnictví ve vztahu žalobkyně a 1. žalovaný v částce 248.750 Kč a ve vztahu mezi žalobkyní a 2. žalovaným je částka navýšena o 30.000 Kč, tedy 278.750 Kč.

10. Podle § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

11. Podle § 1141 OZ, spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci, vyžaduje dohoda písemnou formu. Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

12. Podle § 1142 OZ, jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné. Zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. To neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit.

13. Podle § 1143 OZ, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

14. Podle § 1144 OZ, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

15. Soud po zjištění, že účastníci jsou vzdálení příbuzní, kteří se stali na základě pozůstalostního rozhodnutí spoluvlastníky těchto pozemků, pro žalobkyni v rozsahu ¼, pro oba žalované pro každého 3/8. V řízení bylo prokázáno, že vlastníci nejsou schopni dohodnout se o zrušení a rozdělení spoluvlastnictví, žalobkyně však nechce ve spoluvlastnictví nadále setrvávat. Zpočátku měli každý z nich rozdílné představy o způsobu rozdělení, o výtěžnosti tohoto vypořádání, nebyli schopni během několika let uzavřít zákonem požadovanou písemnou smlouvu. Nemovitost nelze reálně rozdělit. Aktuálně jí výlučně užívá 1. žalovaný, který požadoval, aby bylo přihlédnuto k částce 30.000 Kč představující jeho podíl na tzv. investicích do nemovitosti.

16. Na základě těchto zjištěných skutečností soud rozhodl o zrušení spoluvlastnictví. Jedním ze základních principů spoluvlastnictví je to, že nelze nikoho nutit, aby setrval ve spoluvlastnickém vztahu (ústavní nález I. ÚS 617/2010, popř. ústavní nález I. ÚS 279/95). Spoluvlastnictví je výrazem vlastnického vztahu ke společné věci s těmito důsledky, že spoluvlastník může svým podílem nakládat jen s ohledem na zájmy ostatních spoluvlastníků, a proto stejně tak jako nikdo nemůže být v zásadě spravedlivě nucen, aby setrvával ve spoluvlastnickém vztahu, nemůže být nucen, aby přijal jiného spoluvlastníka bez projevu vlastní vůle. V případě neshod mezi spoluvlastníky rozhoduje soud. Žalobkyně se obrátila návrhem dle § 1143 OZ na soud.

17. Vzhledem k návaznosti rozhodnutí o zrušení spoluvlastnictví a o způsobu vypořádání spoluvlastníků soud vzal v úvahu vzájemná stanoviska spoluvlastníků ke způsobu rozdělení pozemků a přihlédnutím k možnostem jejich využití. Jedná se o nemovitost, která není reálně rozdělitelná, jedná se o zemědělskou usedlost, která je částečně obývaná 1. žalovaným, pozemky mají vzájemnou souvztažnost, jsou v určitém stavebně-technickém stavu, který vyžaduje další finanční investice. Účastníci se shodli, že je nezbytné zrušení podílového spoluvlastnictví mezi nimi a že bez ingerence soudu spoluvlastníci nejsou schopni zrušit spoluvlastnictví dohodou za podmínek stanovených v § 1141 OZ. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2568/2003 soud nemůže vypořádání podílového spoluvlastnictví provést jiným způsobem, než v zákoně uvedeným způsobem s tím, že je dána zákonem posloupnost jednotlivých způsobů vypořádání spoluvlastnictví a je závazná pro soud. V daném případě není nemovitost reálně dělitelná, z těchto důvodů soud zrušil podílové spoluvlastnictví a přistoupil k vypořádání podílového spoluvlastnictví, když akceptoval souhlasná stanoviska účastníků týkající se návrhu dalšího vlastnictví pozemků, přikázal pozemky do vlastnictví jednak 1. žalovaného a 2. žalovaného, a dále akceptoval i navrhovaný vznik ideálních podílů těchto následných spoluvlastníků. Přihlédl přitom k charakteru vypořádávaných nemovitostí, jejich účelnému využití, ke shodným návrhům účastníků a k vyjádření obou žalovaných, kteří zcela akceptovali způsob dalšího vzniklého spoluvlastnictví. Hodnota nemovitosti se tím žádným způsobem nesnížila, soud tedy akceptuje výši ocenění nemovitosti provedené soudem ustanoveným znalcem, respektující reálnost dalšího využívání nemovitostí pro každého spoluvlastníka s vyjádřením jejich vzájemné vůle a požadavků a také při respektování ekonomického hlediska a hlediska účelnosti dalšího využití nemovitostí (viz § 1142 a § 1144 OZ). Jedná se o proporcionálně výhodné řešení nově vzniklého spoluvlastnictví žalovaných.

18. Z popsaných důvodů soud rozhodl o zrušení podílového spoluvlastnictví, přikázal do vlastnictví obou žalovaných specifikované nemovitosti s tím, že provedl vypořádání podílového spoluvlastnictví přikázáním do vlastnictví jak 1. žalovaného v rozsahu ideální 1/8 nemovitostí, tak do vlastnictví 2. žalovaného ve vztahu k další ideální 1/8 vypořádávaných nemovitostí. Zároveň na základě nesporných tvrzení účastníků byla stanovena výše podílu k vyrovnání ze zrušeného spoluvlastnictví, tedy výše částky, kterou je každý z žalovaných povinen vyplatit žalobkyni na vyrovnání jeho podílu ze zrušeného spoluvlastnictví. Účastníci si taktéž sjednali jak výši částky, tak i lhůtu k plnění dle § 160 odst. 1 o.s.ř., a to v trvání 2 měsíců od právní moci rozhodnutí. Jak výše částky, tak i lhůtu k plnění žádný z žalovaných nezpochybňoval a soud tedy respektoval tato souhlasná stanoviska účastníků.

19. Součástí dohody o vypořádání spoluvlastnictví byla také dohoda o náhradě nákladů tohoto soudního řízení.

20. Podle § 142 odst. 1 o.s.ř. mají účastníci možnost požadovat náhradu nákladů řízení. Každý z účastníků se pro sebe pochopitelným způsobem snažil prosadit své zájmy, avšak soud v daném případě spravedlivým způsobem rozdělil spoluvlastnické podíly podle vzájemné dohody, rozhodl i o výši vyrovnání rozdílu v penězích. Žalobkyně logicky byla aktivnějším účastníkem řízení v tomto sporu, zařizovala prostřednictvím svého zástupce další technické věci. Oba žalovaní však poskytli podle závěru soudu dostatečnou součinnost k řešení vypořádání spoluvlastnictví. Soud oceňuje aktivní podíl všech účastníků při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a z těchto důvodů soud akceptoval návrh účastníků a žádnému z účastníků nepřiznal náhradu nákladů řízení, když respektoval v tomto směru souhlasná stanoviska účastníků. Soud také připomíná, že v rámci tohoto řízení každý z účastníků nabyl adekvátního podílu při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

21. Žalobkyně dále dle usnesení soudu č.j. 15C 34/2020-63 ze dne 2. 10. 2010 při ustanovení znalce zaplatila zálohu na znalečném ve výši 7.000 Kč. Znalci bylo přiznáno znalečné ve výši 6.300 Kč za 18 hodin práce za zpracování znaleckého posudku. Přeplatek na znalečném ve výši 700 Kč bude tedy vrácen žalobkyni prostřednictvím účtárny zdejšího soudu po právní moci usnesení.