15 C 45/2021

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Lorencovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované o určení výše nájemného

I. Žalovaným se dnem 22. 3. 2021, kdy byl podán soudu návrh na určení výše nájemného za užívání jednotky byt [číslo] v budově [adresa] v ulici [ulice] ve [obec] s podílem na společných částech [číslo], zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek], [katastrální uzemí] I, vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], se započitatelnou plochou [výměra], určuje nájemné ve výši 66 Kč/m2/měsíc.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 4157 Kč do 2 měsíců od právní moci rozhodnutí na účet právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa].

1. Žalobce se žalobou podanou dne 22. 3. 2021 domáhal určení výše nájemného k bytu [číslo] v ulici [ulice a číslo] ve [obec]. V žalobě tvrdil, že žalobkyně je vlastníkem jednotky bytu [číslo] v budově [adresa] v ulici [ulice] ve [obec] s podílem na společných částech [číslo] (dále jen„ byt“). Byt se nachází v [anonymizováno] poschodí a skládá se z následujících místností: 3 pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, balkon, sklep. Vlastnické právo žalobkyně je zapsáno k předmětné jednotce na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalovaní, kteří jsou manželé, užívají byt ve společném nájmu na základě rozhodnutí o přidělení bytu vydaného dne 20. 5. 1977. Tehdejším vlastníkem bytu [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] [obec] podle tehdy platného zákona č. 41/1964 Sb. o hospodaření s byty. Žalovaný nepřistoupil nikdy na uzavření smlouvy o nájmu podle pozdější legislativy. Poslední změna nájemného byla provedena od 1. 4. 2015, kdy na základě dohody bylo nájemné určeno ve výši 3 927 Kč měsíčně. Započitatelná plocha bytu pro výpočet nájemného je 71,40 m² a výše nájemného byla tehdy dohodou určena ve výši 55 Kč/m2/měsíc. V roce 2018 byl s platností od 1. 3. 2018 vydán nový výpočtový list úhrad za užívání bytu, a to pouze z důvodu zvýšení záloh na služby poskytované v souvislosti s nájmem bytu, kdy se navyšoval poplatek za úklid společných prostor o 25 Kč měsíčně. Výše nájemného 55 Kč/m2/měsíc zůstala beze změn. Výše nájemného a záloh za služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu hrazená žalovanými je podle výpočtových listů úhrad za užívání bytu patrná z vývoje plateb podle stavu ke dni 5. 2. 2021. Dopisem ze dne 6. 11. 2020, který žalovaní převzali dne 9. 11. 2020, žalobkyně v souladu s § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů, předložila žalovaným návrh na zvýšení nájemného. Z dosavadní výše nájemného 55 Kč m2/měsíc navrhla žalobkyně zvýšení nájemného na částku 66 Kč/m2/měsíc. Při započitatelné ploše bytu 71,40 m² by se tak nájemné v dosavadní výši 3 927 Kč měsíčně zvýšilo na částku 4 712 Kč měsíčně. K dopisu žalobkyně s návrhem na zvýšení nájemného ze dne 6. 11. 2020 byl přiložen nový výpočtový list obsahující podrobný rozpis nového nájemného a záloh na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu. Poslední navýšení nájemného se uskutečnilo ke dni 1. 4. 2015. Žalovaní s navrhovaným zvýšením nájemného nesouhlasili. Důvody, které uvedli, však nejsou relevantní. Není pravdou, že došlo k navýšení nájemného žalobkyní„ v nedávné době“. Žalovaní pravděpodobně omylem zaměňují zvýšení záloh na poskytované služby související s užíváním bytu se zvýšením nájemného. Ke zvýšení těchto záloh o 25 Kč měsíčně došlo s účinností od 1. 3. 2018. Žalobkyně dále předkládá přehled výše nájemného v domech [adresa] ve [anonymizováno] ulici ve [obec], kdy výše nájemného v těchto bytech je v rozmezí od 72 Kč/m2/měsíc do 86 Kč/m2 měsíc. Nájemné ve zcela srovnatelných bytech se stejnou započitatelnou rozlohou [anonymizováno] m² velikostí a uspořádáním jako je byt užívaný žalovanými, je v příslušných domech následující. V jednotkách byt [číslo] dalších je výše nájemného 72 Kč/m2/měsíc, tedy celkem [částka] měsíčně. V jednotce bytu [číslo] a před [číslo] je výše nájemného 84 Kč/m2/měsíc. V jednotce [číslo] je výše nájemného 77 Kč m2/měsíc a v jednotce [číslo] je výše nájemného 76 Kč m2/měsíc. Navíc v jednotce [číslo] je výše nájemného 82,50 Kč/m2/měsíc a v jednotce [číslo] je dokonce výše nájemného 86 Kč/m2/měsíc. Žalobkyně je tedy přesvědčena o tom, že její návrh na zvýšení nájemného žalovaným z dosavadní částky 55 Kč/m2/měsíc na částku 66 Kč/m2/měsíc je adekvátní. Stále je požadované nájemné podstatně nižší, než ve srovnatelném nájemném obvyklým v daném místě. Žalobkyně v návrhu na zvýšení nájemného ze dne 6. 11. 2020 upozornila žalované dle § 142a o. s. ř., že v případě soudního sporu z důvodu neakceptování návrhu na zvýšení nájemného jim mohou vzniknout nezanedbatelné výdaje z nároku uplatněného nároku na žalobkyni na náhradu nákladů řízení. Žalovaní namítali, že jsou„ dlouhodobými“ nájemci bytu, že už v roce 1968 se žalovaný vyučil v [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] zámečníkem a v roce 1972 po vojně zde nastoupil do zaměstnání. V roce 1976 se oženil a v roce 1977 obdržel předmětný byt, když„ čekali rodinu“. Podepsal, že bude pracovat minimálně 10 let u zaměstnavatele. Byty byly v té době spíše„ ubytovnou ve špatném stavu, vše si museli udělat a zaplatit sami“.„ Po revoluci měli možnost byt zakoupit za cenu 90 000 Kč, ale protože byli dražší, než na [anonymizováno], kde jinde stály kolem 50 000 Kč, mysleli si, že to nezvládnou a půjčit peníze se báli“. Následně velké množství bytů koupila firma žalované údajně za nižší cenu. S žalobcem je„ problém se dohodnout“, neboť žalobce má„ velmi špatnou pověst ve [obec] i v okrese.“ Má zkušenosti„ s různými podvody“. O byt se celou dobu starají žalovaní.„ Mimo vany, WC a starší linky šlo vše na jejich účet“. Před několika lety se dům zateploval, byly„ přislíbeny úspory, ale opak je pravdou“. Dohoda nebyla s žalobcem možná. Používá„ psychické nátlaky a strašení soudem“. Navýšení je„ vždy velmi vysoké“. Věžové domy, kde bydlí, jsou„ postavené na písku, jejich stabilita je nejistá, praskají panely“. Snaží se to řešit, ale neodpovídají jim na dopisy. Je nutné vzít v úvahu, že bydlí v domě už 44 let a platí celé roky nájemné, nyní jsou v důchodu a je rozdíl mezi tzv. novými, mladými nájemníky, kteří mají úplně jiné příjmy. Nemají peníze ani na právníka, přemýšlí o„ medializaci případu“, namítají, že do bytů se delší dobu neinvestuje, je problém s bezpečností, neboť jim byly vnuceny čipy a nemůžou k nim lékaři, hasiči. Navíc jsou s manželkou v důchodu, zemřela jim dcera a jsou opatrovníci vnoučat, o které se starají. To vše je pro ně finančně náročné. Akceptovali by zvýšení nájemného na částku 58 - 60 Kč/m2/měsíc do doby, než„ to s vnoučaty zvládnou“. Při jednání žalovaní prohlásili, že nechtějí pokračovat v soudním řízení a akceptují žalobkyně nárok. Nepožadovali doplnění dokazování znaleckým posudkem stanovující obvyklou výši ceny nájemného tzv. v místě a čase.

2. Z listinných důkazů soud zjistil následující skutečnosti: z LV bylo zjištěno, že žalobce je výlučným vlastníkem výše uvedeného bytu č. jednotky [číslo]. Z rozhodnutí o přidělení bytu podniku [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] [obec] bylo zjištěno, že již v roce 1997 došlo k přidělení bytu žalovanému. Z výpočtového listu platného od 1. 4. 2015 byla zjištěna výše nájemného 3 927 Kč měsíčně se sazbou 55 Kč/m2/měsíc. Z výpočtového listu od 1. 3. 2018 bylo zjištěno navýšení plateb za služby spojené s užíváním bytu. Z vývoje plateb nečleněného kumulovaného týkající se předmětného bytu vyplývá, že žalovaní průběžně hradí platby spojené za užívání bytu od roku 2012 doposud a nedluží žádné platby. Z návrhu na zvýšení nájemného datovaného 6. 11. 2020 bylo zjištěno, že žalobce navrhl žalovaným dle občanského zákoníku zvýšení nájemného za užívání bytu [číslo] v domě [adresa] ulice [ulice] ve [obec] a vysvětlil dosavadní výši nájemného a zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a navrhl částku 66 Kč/m2/měsíc s tím, že by po zvýšení činilo nájemné 4 716 Kč. Dále měl soud k dispozici doručenku o převzetí tohoto návrhu 9. 11. 2020 a výpočtový list aktualizovaný s výpočtem nově stanoveného nájemného. Soud měl dále k dispozici odpověď obsahující negativní stanovisko žalovaných k návrhu ze dne 6. 11. 2020 týkající se zvýšení nájemného na byt [číslo] v sedmém patře, v němž zdůrazňovali především svou dlouhou dobu užívání bytu, aktuální, negativní, sociální, osobní údaje a navrhli ochotu jednat s návrhem na zvýšení nájemného na 58 Kč/m2/měsíc. Dále měl soud k dispozici přehled výše nájemného ve srovnatelných bytech zpracovaný 1. 2. 2021, z nichž je zřejmé, že výše nájemného ve srovnatelných bytech se stejnou započitatelnou rozlohou 71,40 m² velikostí a uspořádáním, jako je předmětný byt užívaný žalovanými, je ve výši od 72 Kč/m2/měsíc do 86 Kč/m2/měsíc.

3. Dle § 2249 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Souhlasí-li nájemci s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výše nájemného určil soud; k návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Vládní nařízení [číslo] Sb. stanovuje podrobnosti o postupu zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: jednak pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, anebo stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

4. V daném případě bylo zjištěno, že žalovaná je vlastníkem, mimo jiných, jednotky - byt [číslo] v budovy [adresa] ulice [ulice] ve [obec] s podílem na společných částech [číslo], když byt se nachází v 7 poschodí a skládá se ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, balkonu a sklepu. Žalovaní manželé užívají byt ve společném nájmu již od roku 1977, nepřistoupili na uzavření smlouvy o nájmu bytu podle pozdější legislativy. Počínaje dnem 1. 4. 2015 bylo dohodou určeno nájemné ve výši 3 927 Kč měsíčně, tedy při započitatelné ploše bytu 71,40 m² byla výše nájemného stanovena na 55 Kč/m2/měsíc. V roce 2018 došlo k navýšení pouze záloh za služby poskytované v souvislosti s nájmem bytu, nikoliv nájemného, když výše nájemného 55 Kč/m2/měsíc zůstala beze změny. Dále bylo zjištěno, že dopisem ze dne 6. 11. 2020, převzatém žalovanými 9. 11. 2020, došlo k návrhu na zvýšení nájemného z dosavadní výše na částku 66 Kč/m2/měsíc, tedy měsíčně na částku 4 712 Kč. Dále žalovaní, v zákonem stanovené lhůtě dopisem doručeným 15. 1. 2001, žalobkyni vyslovili nesouhlas s navrhovaným zvýšením nájemného. Žaloba byla podána u soudu 22. 3. 2021, tedy vše ve lhůtách stanovených § 2249 odst. 3 občanského zákoníku. Při soudním jednání žalovaní vyslovili souhlas se stanovením nové výše zvýšeného nájemného. Žalobce prokazatelně doložil dle vládního nařízení [číslo] Sb. výše nejméně tří srovnatelných nájemných, doložil vývoj plateb nečleněný kumulovaný podle stavu k 5. 2. 2021. Bylo tedy zjištěno, že od posledního zvýšení nájemného v roce 2015, tedy za 6 let, nepřistoupil žalobce ke zvýšení nájemného a dále bylo doloženo, že nájemné ve srovnatelných bytech se stejnou započitatelnou rozlohou velikostí a uspořádáním jako je byt užívaný žalovanými v domech [adresa] ve [anonymizováno] ulici ve [obec], je stanoveno nájemné v průměrné výši nájemného na 1 byt 74,60 Kč/m2/měsíc. Byly doloženy konkrétní nájemní smlouvy na bytové jednotky [číslo], [číslo], [číslo]. Byť je nutné zdůraznit, že žalobkyně akceptuje výhrady žalovaných, že v jejich případě se jedná o nájemce dlouhodobé, se 40 letou minulostí, svědomité plátce nájemného, kteří přiměřeně sami zvelebili svou užívanou nájemní jednotku a že navrhované zvýšení nájemného za užívání jednotky je v nižší relaci, než průměrné srovnatelné nájemné. Tedy nájemné, o kterém soud rozhodl, ve výši 66 Kč/m2/měsíc, je stále podstatně nižší, než srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě.

5. Nutno zdůraznit, že základním způsobem, jakým lze určit výši nájemného podle platné právní úpravy, je dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy je jasně preferována autonomie vůle jako základního principu soukromého práva. Pokud k dohodě nedojde, je stanoveno soudem v zákoně stanoveném procesu a aktuálně stanovená výše nájemného za užívání jednotky byt [číslo] je vstřícná i k sociálním majetkovým poměrům žalovaných, odpovídá i uplynutím delší doby od předchozího zvýšení výše nájemného a i dalším kritériím stavu bytu, deregulace nájemného.

6. Nově platnou výši nájemného soud stanovil v souladu s § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, tedy ode dne podání návrhu soudu. Účastníci se po vyhlášení rozhodnutí vzdali práva odvolání proti výroku I., tedy v této části není odvolání přípustné a soud odkazuje na ustanovení § 157 odst. 4 o. s. ř. upravující rozsah odůvodnění rozsudku, proti němuž není odvolání přípustné, když soud uvede pouze předmět řízení, závěr o skutkovém stavu a stručné právní posouzení věci.

7. Vzhledem k úspěšnosti žalobkyně soud vyslovil, že žalovaní jsou jako manželé společně a nerozdílně povinni zaplatit náhradu nákladů řízení účelně vynaložených nákladů dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaní však argumentovali svou negativní situací ve svých majetkových, výdělkových, sociálních poměrech. Zdůrazňovali, že jsou starobní důchodci, pečují o svá vnoučata po smrti dcery, jsou ve špatné finanční situaci. Na výzvu soudu doložili výměru svých starobních důchodů, když bylo zjištěno, že žalovaný má důchod ve výši 13 900 Kč, žalovaná 14 749 Kč měsíčně. Z usnesení zdejšího soudu ve věci dědictví sp. zn. [spisová značka] po zemřelé [jméno] [příjmení], zemřelé [datum], bylo zjištěno, že je projednáváno dědické řízení a ohledně nezletilé [jméno] [příjmení], narozené [datum], dcery zemřelé matky [jméno] [příjmení], bylo rozhodnuto, že nezletilá se svěřuje do péče žalovaných. Dále žalovaní doložili výši svých pravidelných výdajů týkající se stravování, ošacení a také bohužel pohřbu dcery a s tím souvisejících výdajů.

8. Dle § 150 o. s. ř. jsou-li důvody hodné zvláštního zřetele, nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat.

9. Žalobce účtoval náklady představující náklady zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, dále náklady odměny za právní zastoupení advokátem, když dle § 7 bod 5 a § 8 odst. 1, 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (AT) byla požadována tarifní hodnota z následujícího způsobu výpočtu: zvýšení nájemného je v rozdílu 785 Kč měsíčně, pětinásobek ročního plnění činí 47 100 Kč, odměna za úkon je v daném případě ve výši 3 020 Kč za jeden úkon právní služby, a to za úkony dle § 11 odst. 1 písm. a) d) g) AT za převzetí a přípravu zastoupení, písemné podání žaloby, replika, účast na jednání před soudem 15. 7. 2021. Dále jsou požadovány paušální náhrady výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 3 AT. Avšak soud nepřiznal 1 úkon právních služeb, a to za písemné podání repliky.

10. Dle soudu tedy za 3 úkony právní služby činí výše nákladů 9 060 Kč, za 3 paušální náhrady 900 Kč a další náklady představují náklady jízdného advokáta dne 15. 7. 2021, a to dle § 13 odst. 1 a 4 AT za použití automobilu r. z. [anonymizováno] při průměrné spotřebě 9,8 l pohonných hmot Natural na 100 km a ceně dle vyhlášky 589/2020 Sb. 27,20 Kč a náklady na 1 km při sazbě 2,66 + 4,40, tedy 7,06 Kč při trase [obec] na [příjmení] - [obec] a zpět, tedy 44 km, částku 310 Kč a dále je požadována náhrada za čas strávený cestou dle § 14 AT ve výši 200 Kč Náklady řízení navyšuje i DPH 21 % z částky 13 730 Kč, tedy 2 895,90 Kč Celkem soudem přiznané náklady řízení činí částku 12 470 Kč.

11. Soud však akcentuje, že vzal v úvahu aktuální negativní sociální, majetkové, příjmové poměry obou žalovaných a přiznal dle § 150 o. s. ř. náhradu nákladů řízení v přiměřené výši částky jedné třetiny z přiznaných nákladů řízení 12 470 Kč, tedy pouze částku 4 157 Kč. Pro úhradu těchto přiznaných nákladů řízení stanovil prodlouženou lhůtu k plnění dle § 160 odst. 1 o. s. ř. na dobu 2 měsíců od právní moci rozhodnutí. Žalovaní jsou povinni platit náhradu nákladů řízení solidárně. Platební místo k náhradě nákladů řízení je stanoveno dle § 149 odst. 1 o. s. ř., tedy advokát účastníka, kterému byla přisouzena náhrada nákladů řízení.