19 C 102/2022

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudcem Mgr. Zdeňkem Hammerem ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované pro: neplatnost výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu označená jako [číslo] ze dne [datum] a dále označená jako výpověď z nájmu bytu [číslo] ze dne [datum], a která byla zaslána poštou dne [datum], a která byla udělena ze strany pronajímatele [právnická osoba], [IČO] se sídlem [adresa], žalobci b) jako nájemci, je neplatná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům a) a b), společně a nerozdílně, na náhradě nákladů řízení částku ve výši 15 476,12 Kč, k rukám právního zástupce žalobců.

1. Žalobci se žalobou po původní žalované, [právnická osoba] s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], domáhali určení, že výpověď [číslo] ze dne [datum] a výpověď [číslo] zaslaná poštou [datum] a daná žalovaným žalobcům z nájmu bytu [adresa žalobce a žalobkyně] jsou neplatné. Žalobci uvedli, že jsou nájemníci bytu o velikosti 2+1 v 1. patře domu v [obec], ul. [ulice a číslo] a to na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která byla uzavřena na dobu neurčitou. Původní žalovaný, spol. [právnická osoba], byl vlastníkem uvedenému domu, kde se byt nacházel. Dne [datum] žalobci obdrželi od spol. [právnická osoba] výpověď [číslo] z nájmu bytu a to„ z moci nového vlastníka“ a následně poštou dodanou do poštovní schránky s podacím razítkem [datum] výpověď označenou jako [číslo] která si liší od výpovědi [číslo] pouze uvedením důvodu ukončení nájemního vztahu a to„ z důvodu rozsáhlé rekonstrukce domu“. Spol. [právnická osoba] však žádnou rekonstrukci nechystala, naopak předmětný byt byl dále nabízen k prodeji. Žalobci tak výpovědi považují za neplatné dle ust. § 2286 odst. 2 o.z. a § 2288 odst. 3 o.z. a uvádějí, že spol. [právnická osoba] rovněž nemá žádný z důvodů k výpovědi z nájmu zakotvených v § 2288 odst. 1, odst. 2 o.z.

2. Původní žalovaná, spol. [právnická osoba], se k věci vyjádřila a soudu sdělila, že předmětnou bytovou jednotku, u které byla podávána žalobcům výpověď, již nevlastní, neboť tuto prodala s právními účinky vkladu ke dni [datum] [celé jméno žalované]. Spol. [právnická osoba] uvedla, že tak není ve věci pasivně legitimována, neboť předmětná bytová jednotka přešla na nového vlastníka a s tím i všechna práva a povinnosti.

3. Podáním doručeným soudu dne [datum] navrhli žalobci záměnu účastníků na straně žalované. Uvedli, že předmětný byt byl s účinností ke dni [datum] prodán [celé jméno žalované]. V důsledku převodu vlastnického práva k předmětné bytové jednotce 4/1 došlo v souladu s ust. § 2221 odst. 1 o.z. rovněž k přechodu práv a povinností z nájmu na nového vlastníka. S ohledem na ust. § 107a o.s.ř. tak žalobci navrhli, aby na místo původního žalovaného spol. [právnická osoba] do řízení vstoupila [celé jméno žalované].

4. Po zahájení řízení tak došlo ke změně v osobě na straně žalované v důsledku procesního nástupnictví. O tom soud rozhodl usnesením pod č.j.: [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], které nabylo právní moci dne [datum] a to tak, že namísto s dosavadního žalovaného, spol. [právnická osoba], bude pokračováno s právním nástupcem [celé jméno žalované], [datum narození].

5. Při ústním jednání, kterého se účastnili v zastoupení pouze žalobci (žalovaná se v zastoupení bez omluvy nedostavila) soud provedl důkazy, které předložili žalobci. Skutečnost, že žalobcům svědčí nájemní právo k předmětnému bytu v 1. patře domu na adrese [adresa žalobce a žalobkyně], má soud za prokázané z nájemní smlouvy, uzavřené mezi spol. [právnická osoba], jako pronajímatelem a žalobcem b) ([celé jméno žalobce]) jako nájemcem. Nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum] a předmětem nájmu byla bytová jednotka o velikosti 2+1 domu [adresa] na parc.č. st. 126 v [obec], ulice [ulice]. K uvedené nájemní smlouvě byl dále podepsán Dodatek [číslo] ze dne [datum] a Dodatek [číslo] ze dne [datum], které se týkají zvýšení nájemného a záloh na úhradu poskytovaných služeb. Soud dále provedl důkaz předmětnými výpověďmi z nájmu bytu označenými jako [číslo] jako [číslo]. Obě výpovědi byly sepsány dne [datum], jsou adresovány žalobci b) a v obou výpovědích je uvedeno, že nájemcům na základě nájemní smlouvy mezi nimi a [právnická osoba] ze dne [datum] vznikl nájemní vztah k předmětnému bytu. Novým majitelem bytu se stala spol. [právnická osoba] a z moci nového vlastníka byl ukončen nájem k [datum] s tříměsíční výpovědní lhůtou. Dále bylo požádáno o vyklizení předmětného bytu a prostor, které bytu náleží. Výpověď označená jako [číslo] se liší od výpovědi [číslo] pouze tím, že je zde uvedeno, že„ z moci nového vlastníka nemovitosti Vám ukončujeme nájemní vztah z důvodu rozsáhlé rekonstrukce domu a to k [datum] s tříměsíční výpovědní lhůtou.“ K důkazu je dále přiložena poštovní obálka, z které patrně mělo vyplývat, že výpověď byla dána na poštu spol. [právnická osoba] dne [datum] (toto datum však není na uvedené obálce seznatelné).

6. Po právní stránce soud posoudil věc dle níže uvedených ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, dále jen o.z.): <i>7. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.</i> <i>8. Podle § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>9. Podle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,</i> <i>a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,</i> <i>b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,</i> <i>c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo</i> <i>d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.</i> <i>10. Podle § 2288 odst. 2 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že</i> <i>a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,</i> <i>b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.</i> <i>11. Podle § 2288 odst. 3 o.z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.</i> <i>12. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> 13. Po zhodnocení shora uvedených důkazů dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Z obsahu shora uvedených výpovědí je zřejmé, že součástí výpovědi z nájmu není poučení o tom, že nájemce může vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (jak má na mysli ust. § 2286 odst. 2 o.z.). Poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Jde o neplatnost absolutní podle § 588 o.z., neboť smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o.z. je ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které návrh musí podat (viz judikát Nejvyššího soudu pod sp. zn.: 26 Cdo 2199/2018). Již z tohoto důvodu bylo nutno žalobě vyhovět a určit, že obě výpovědi z nájmu bytu jsou neplatné.

14. Žalobci sice explicitně v žalobě na shora uvedený nedostatek výpovědí nepoukázali, když pouze uvedli odkaz na ust. § 2286 o.z. (bez bližší specifikace), avšak, protože se jedná o neplatnost absolutní, soud se jí musí zabývat ex officio. S ohledem na absenci poučení o možnosti podat námitky proti výpovědi a zejména domáhat se soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu, rozhodl soud, že obě výpovědi jsou neplatné.

15. Pro úplnost soud dodává, že z obsahu podané žaloby se podává, že žalobci spíše poukazovali na neoprávněnost výpovědi z nájmu, nikoliv na její neplatnost (ačkoliv petit žaloby zněl na neplatnost), kdy blíže rozvedli, že důvod, pro který obdrželi výpověď z nájmu bytu (rozsáhlá rekonstrukce domu) nebyl naplněn. V takovém případě by se žalobci domáhali určení nikoliv neplatnosti, ale neoprávněnosti výpovědi dle § 2290 o.z. V rámci přezkumu oprávněnosti podle § 2290 o.z. (tak jak žalobci žalobu koncipovali) je však nutno se zabývat i její neplatností. Soud v této souvislosti poukazuje na judikát Nejvyššího soudu pod sp. zn.: 26 Cdo 4249/2016, kde je uvedeno, že„ s ohledem na účel a smysl § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem.“ 16. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobci měl plný úspěch ve věci a soud náklady vypočetl dle vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif-AT) v celkové výši 15 476,12 Kč. Celková výše nákladů řízení je tvořena částkou 12 000 Kč za tři úkony právní služby á 4 000 Kč (příprava a převzetí věci, návrh na procesní nástupnictví a účast na jednání). Sazba odměny za jeden úkon právní služby podle § 9 odst. 3 písm. a) AT činí 2 500 Kč. Vzhledem k tomu, že právní zástupce zastupoval dva žalobce, náleží mu za každou takto zastupovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20%, tedy za jednoho žalobce á 2 000 kč, za oba tedy á 4 000 Kč, jak je uvedeno shora. Za právní zastoupení obou žalobců tak právnímu zástupci náleží odměna 12 000 Kč. Dále právnímu zástupci náleží 3 x režijní paušál za každý úkon právní služby á 300 Kč. Cestovné do místa soudu z [obec] a zpět vozem Škoda Superb bylo dle údajů v TP pomocí aplikace Justtarif vypočteno ve výši 376,12 Kč, kdy bylo najeto celkem 50 km, cena motorové nafty dle vyhl. č. 467/2022 Sb. činí 44,10 Kč/litr a amortizace 5,20 Kč na 1 km, průměrná spotřeba 5,26 litru NM/100 km. Ztráta času za dvě započaté půlhodiny strávené cestou k soudu a zpět byla vypočtena částkou 2 x 100 Kč Soudní poplatek žalobci zaplatili ve výši 2 000 Kč Celkem tedy náklady řízení činí částku ve výši 15 476,12 Kč. Soud žalobcům jako účelně vynaložené náklady nemohl uznat vynaložené správní poplatky ve výši 250 Kč za opis prohlášení vlastníka z katastru nemovitostí, neboť to nebylo soudu doloženo, kdy navíc totožnost vlastníka nemovitosti lze zjistit i dálkovým přístupem na internetu, který je bezplatný.

17. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř, tedy do 3 dnů od právní moci rozhodnutí.