19 C 12/2019

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudcem Mgr. Zdeňkem Hammerem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 261 802,50 Kč s přísl.

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 68 000 Kč, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 68 000 Kč od 15. 8. 2019 do zaplacení, a to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se, co do částky ve výši 193 802,50 Kč, a co do zákonného úroku z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 261 802,50 Kč od 21. 12. 2018 do 14. 8. 2019, a dále co do zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % z částky 193 802,50 Kč od 15. 8. 2019 do zaplacení, zamítá.

III. Žalobce je povinen uhradit České republice – Okresnímu soudu v Litoměřicích na náhradě nákladů státu částku ve výši 7 365,61 Kč a žalovaná je povinna uhradit České republice – Okresnímu soudu v Litoměřicích na náhradě nákladů státu částku ve výši 2 284,39 Kč.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 45 024 Kč a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení částky ve výši 261 802,50 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 21.2.2018 do zaplacení. Uvedl, že jako nájemce dne 27.2.2015 uzavřel s žalovanou, jako s pronajímatelkou, nájemní smlouvu o nájmu části budovy na adrese [adresa]. V čl. VI uvedené smlouvy bylo ujednáno, že po vzájemné dohodě bude hradit nájemce a pronajímatel společně s podílem 50% stavební úpravy, které se budou týkat zařízení a vybavení pevně spojeného s budovou (koupelny, kuchyně, příčky..). Žalobce po vzájemné dohodě provedl na nemovitosti stavební úpravy v celkové hodnotě 523 605,56 Kč a po žalované tak požaduje úhradu ve výši 50% uvedených nákladů, tedy částku 261 802,50 Kč. K úhradě této částky byla žalovaná žalobcem vyzvána dne 18.5.2018. Žalovaná žalobci ničeho neuhradila a dne 16.8.2018 dala žalobci písemnou výpověď z nájmu shora uvedených prostor z důvodu hrubého porušování povinností spočívající v neuhrazení sjednaného nájemného a záloh. Žalobce své závazky vůči žalované z titulu dlužného nájemného nakonec uhradil v rámci soudního řízení, které proti němu vedla žalovaná u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn.: 6 C 33/2018. Nyní naopak žalovaná nechce akceptovat skutečnost, že žalobce investoval do nemovitosti žalované nemalé finanční částky, a protože dluh vůči žalobci ve výši 261 802,50 Kč dosud neuhradila, nezbylo žalobci než se obrátit na soud.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a ve věci podala obsáhlé vyjádření. Žalovaná potvrdila, že mezi ní a žalobcem byla uzavřena shora uvedená nájemní smlouva, na základě které žalovaná, jako vlastník, žalobci pronajala část budovy na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Nájemní poměr mezi účastníky byl ukončen ze strany žalované a to ke dni 30.11.2018, kdy důvodem pro výpověď z nájmu bylo nehrazení nájemného žalobcem za období červenec 2017 až červenec 2018. Pronajaté prostory byly ze strany žalobce žalované předány dne 3.12.2018. Nárok žalobce na úhradu dluhu ve výši 261 802,50 Kč je však neoprávněný, neboť podmínkou tohoto nároku dle předmětné nájemní smlouvy byla předchozí dohoda účastníků na stavebních úpravách, ke které nedošlo. Dle čl. VI předmětné nájemní smlouvy další podmínkou pro uhrazení ceny stavebních prací byla fakturace částek za stavební úpravy ze strany nájemce (žalobce) pronajímateli (žalované), ke které rovněž nedošlo. Žalovaná dále namítla, že stavební práce, tak jak byly vykázané v rozpočtu, nebyly všechny fakticky provedeny. Pokud jde o samotný stavební rozpočet, tento žalobce doručil žalované v předžalobní výzvě ze dne 18.5.2018, avšak jedná se o rozpočet jiný, než který byl zaslán soudu spolu s žalobou. Žalobce rovněž neprokázal, že by za stavební práce cokoliv fakticky zaplatil jejich zhotoviteli a rovněž investice, které spočívaly v předmětných stavebních úpravách, nemovitost žalované nijak nezhodnotily.

3. Žalovaná rovněž podotkla, že stavební práce, byly provedeny od konce roku 2015 do počátku roku 2016 a k vymáhání dlužné částky žalobce přistoupil až dne 2.10.2017 a dne 18.5.2018 v reakci na to, že žalovaná po žalobci začala vymáhat dlužné nájemné a služby. Pro ilustraci celé situace žalovaná uvedla, že o dlužné nájemné vedla s žalobcem několik soudních řízení (žalovaná v těchto sporech vystupovala jako žalobkyně), kdy před Obvodním soudem pro Prahu 3 byl pod sp.zn.: 19 C 523/2017 veden spor o dlužné nájemné za období od 6/ 2017 2017, přičemž žalobce žalované dluh (138 000 Kč) uhradil a došlo tak ke zpvětvzetí žaloby. Dále žalovaná vedla s žalobcem spor u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn.: 6 C 85/2018, kdy předmětem sporu byl dluh na nájmu a službách za období od 10/ 2017 2018, přičemž žalobce ([právnická osoba]) byl ve sporu neúspěšný a žalovaná byla nucena přisouzenou částku vymáhat exekučně. Poslední spor byl před shora uvedeným soudem evidován pod sp. zn.: 6 C 335/2018, kdy se jednalo o dluh za nájem a služby za období od 2/ 2018 2018 a tento spor byl ukončen zpětvzetí žaloby, neboť žalobce dluh sám uhradil.

4. Při ústním jednání strany za nesporné označily, že žalobce realizoval v objektu žalované na adrese [ulice a číslo] v [obec] stavební rekonstrukční práce, které spočívaly ve změně užívání rekonstruovaných prostor, kdy nebytové prostory byly přestavěny na bytové jednotky.

5. Soud při jednání dále provedl důkazy, které na podporu svých žalobních tvrzení předložil žalobce a to Smlouvou o nájmu ze dne 27.2.2015. Uvedenou smlouvu uzavřela žalovaná, jako pronajímatel a žalobce, jako nájemce. Předmětem nájmu byla část budovy na adrese [adresa], postavená na parc. [číslo] v k.ú. [obec], zapsáno na [list vlastnictví]. V předmětném čl. VI je uvedeno, že„ ..Stavební úpravy, které se budou týkat zařízení a vybavení pevně spojeného s budovou (koupelny, kuchyně, příčky..), bude po vzájemné dohodě hradit nájemce a pronajímatel společně s podílem 50%. Dohodnuté částky budou pronajímateli nájemcem řádně fakturovány.“ 6. Z faktury [číslo] vystavené [právnická osoba] žalobci soud zjistil, že byly fakturovány stavební práce-rekonstrukce v objektu [adresa] částkou 253 605 Kč. Z této faktury vyplývá, že celá rekonstrukce byla vyčíslena částkou 523 605 Kč, přičemž z této částky byla odečtena již uhrazená záloha ve výši 120 000 Kč a záloha ve výši 150 000 Kč. Uvedená faktura byla vystavena dne 28.1.2016 a stala se splatnou dne 2.2.2016. Fakturaci shora zmiňovaných záloh má soud za prokázanou z faktury č. pf150008, kde [právnická osoba] fakturovala žalobci zálohu na rekonstrukci objektu [ulice a číslo] v [obec] v částce 150 000 Kč s datem splatnosti 7.11.2015. Fakturou pod č. [číslo] byla fakturována záloha ve výši 120 000 Kč, která se stala splatnou dne 17.10.2015.

7. Ze souhrnného rozpočtu vypracovaného [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že byly na rekonstrukci bytových jednotek v ulici [ulice a číslo], [obec] rozpočtovány práce celkem ve výši 523 605,56 Kč vč. DPH (15%). K tomuto souhrnnému rozpočtu žalobce předložil podrobný rozpoložkovaný rozpočet stavebních prací, kde byly oceněny jednotlivé stavební úkony. Součet uvedených položek (součet tučně zvýrazněných čísel) však činí částku pouze ve výši cca 381 445 Kč, nikoliv částku 523 605,56 Kč.

8. Na podporu svých tvrzení o provedení rekonstrukce předmětného objektu ve vlastnictví žalované, žalobce soudu předložil Souhlas se změnou v užívání stavby vydaný dne 10.2.2016 Městským úřadem v Litoměřicích, stavebním úřadem. Z tohoto dokumentu vyplývá, že stavební úřad udělil souhlas se změnou v užívání části stavby. Změna se týkala užívání I. NP dvorního traktu, 2. NP a 3.NP v části do ulice [adresa], [obec]. Dosud byl objekt v 1. NP využíván jako prodejna kuchyní a plovoucích podlah, část 2. NP a 3.NP byly užívány jako kancelářské prostory. Nově v 1. NP v dvorním traktu vznikla bytová jednotka o velikosti 4+1 (předsíň, kuchyň, 4x pokoj, 2x předsíň, 2 x koupelna). Ve 2. NP vpravo od schodiště vznikla bytová jednotka o velikosti 4+1 (předsíň, koupelna WC, předsíň, terasa, kuchyň,4 x pokoj). Ve 3. NP vpravo do schodiště vznikla bytová jednotka o velikosti 4+1 (předsíň, koupelna, WC, 4x pokoj, předsíň, kuchyň). Změna v užívání stavby byla ohlášena žalovanou, kterou zastupovala [celé jméno svědkyně].

9. Výpověď z nájemního vztahu je prokazována dopisem ze dne 16.8.2018, kde žalovaná adresuje výpověď žalobci pro hrubé porušování povinností ze Smlouvy o nájmu, kdy žalobce nehradil sjednané nájemné a zálohy na služby i jejich vyúčtování od července 2017 do července 2018.

10. Z protokolu o předání nemovitosti (č.l. 137 spisu) soud zjistil, že tento byl vypracován dne 3.11.2018, kde jako předávající je uveden žalobce a jako přebírající žalovaná. Předmětem předání jsou shora v uvedené předmětné prostory. Do protokolu žalovaná uvedla závady, kdy např. v III. NP je nefunkční topení, dveře WC, v II. NP jsou rozbitá okna, ohořelá kuchyňská linka, v I. NP poničená kuchyňská linka, kryt světla a další.

11. S ohledem na znění čl. VI shora uvedené Smlouvy o nájmu, o který žalobce opřel svůj žalobní nárok, soud žalobce poučil dle § 118a odst. 1 o.s.ř., že žalobce dosud konkrétně netvrdil, jakým způsobem byla uzavřena dohoda s žalovanou o hrazení nákladů na stavební práce. Soud rovněž žalobci sdělil, že dosud nebylo tvrzeno, zda byly žalované částky dohodnuté na přestavbu žalobcem žalované řádně fakturovány. Žalobce byl rovněž poučen dle ust. § 118a odst. 3 o.s.ř., aby na podporu svých tvrzení o vzájemné dohodě mezi účastníky o provedených stavebních prací a řádném vyfakturování dohodnutých částek, soudu předložil důkazy. Soud žalobce poučil o následcích nesplnění této výzvy a poskytl mu lhůtu 30 dní.

12. Již na ústním jednání, na kterém bylo žalobci poskytnuto uvedené poučení, žalobce uvedl, že žalovaná o záměru provést rekonstrukční práce věděla a s těmito souhlasila, což mohou potvrdit svědci [celé jméno svědka], [celé jméno svědka] [celé jméno svědkyně]. Následně v reakci na poskytnuté poučení žalobce soudu sdělil, že již nehodlá svůj nárok prokazovat na základě uzavřené nájemní smlouvy (čl. VI) či ústně uzavřené smlouvy o dílo mezi žalobcem a žalovanou, nýbrž svůj nárok odvíjí z titulu bezdůvodného obohacení podle § 2991 o.z. Soudu pak žalobce navrhl, aby ustanovil znalce, který by sdělil, v jaké výši se zhodnotila nemovitost žalované provedenými stavebními pracemi. Dále zopakoval, že po celou dobu rekonstrukce byla žalovaná informována o rozsahu stavebních prací a tyto odhlasovala, což mohou potvrdit zmiňovaní svědci [celé jméno svědka], [celé jméno svědka] [celé jméno svědkyně].

13. Svědek [celé jméno svědka] soudu vypověděl, že v současné době pracuje ve [právnická osoba], dříve byl jednatele žalobce. Původně se [právnická osoba] s žalovanou dohodla na pronájmu nebytových prostor na adrese [ulice a číslo] v [obec]. V době, kdy si fy. [právnická osoba] [anonymizováno] pronajímala uvedené prostory, měla záměr provést rekonstrukci pronajatých prostor, která by spočívala v přestavbě nebytových prostor na bytové jednotky. Posléze [právnická osoba] [anonymizováno] ztratil zájem pokračovat v nájmu uvedených prostor a do postavení nájemce vstoupil žalobce. Protože [právnická osoba] [anonymizováno] již měl o rekonstrukci jasnou představu a s žalobcem obchodně spolupracoval, bylo dohodnuto, že tato firma rekonstrukční práce provede. Následně byla mezi žalobcem a žalovanou uzavřena písemná smlouva o nájmu, kde bylo zároveň dohodnuto, že se žalovaná bude podílet z 50% na nákladech rekonstrukce. V září 2015 byl vypracován projekt na přestavbu předmětných prostor a po té byly prováděny rekonstrukční práce, které byly ukončeny někdy na přelomu ledna-února 2016. Žalovaná obdržela projekt i rozpočet rekonstrukčních prací. Na stavbu docházela, neboť tato byla realizována v prostorách, kde podnikala. Rozpočet stavebních prací a projekt žalované předal pan [celé jméno svědka]. Žalobce dosud [právnická osoba] za realizované stavební práce nic nezaplatil, neboť se čeká na výsledek tohoto sporu.

14. Svědek [celé jméno svědka], že je zaměstnancem žalobce. V době rekonstrukce předmětných prostor zde zastával funkci provozního, nad stavebními pracemi vykonával dozor. Nejprve bylo započato s přípravnými pracemi, od září 2015 byl vypracován projekt a po té realizována přestavba z nebytových prostor na bytové jednotky. Rozpočet stavebních prací byl vypracován paní [celé jméno svědkyně] až po té, co byly stavební práce dokončeny. Na stavebním úřadě věc vyřizovala paní [celé jméno svědkyně], kterou k tomu zplnomocnila žalovaná. V okamžiku zplnomocnění byl žalované předán vypracovaný projekt. V průběhu stavby byla prováděna fotodokumentace, stavební deník veden nebyl. Žalovaná na stavbu občas docházela, v průběhu přestavby nic nenamítala, avšak protokol o předávní stavebních prací nebyl žalované předán. V listopadu 2018 žalobce ukončil nájem předmětných prostor, nemovitost byla předána žalované, o čemž byl pořízen protokol o předání nemovitosti. Do tohoto protokolu žalovaná namítala některé závady, jako nefunkčnost topení, poškození krytin, apod. Součástí rekonstrukce bylo dodání kuchyňských linek, které nebyly instalovány jako nové, dále byly instalovány nové kuchyňské sporáky a digestoře.

15. Svědkyně [celé jméno svědkyně] uvedla, že na žádost žalobce vypracovala projekt na přestavbu předmětných nebytových prostor na byty. Následně byly realizovány stavební práce, na stavbu docházela 1x za týden popř. za 14 dní. S žalovanou nikdy nejednala. Na stavbě byly vedeny záznamy o provedených stavebních prací, avšak zda to bylo formou stavebního deníku, neví. Když zpracovala projekt, vypracovala i odhad stavebních nákladů. Pokud byly svědkyni předestřeny dvě verze rozpočtu stavebních prací, svědkyně uvedla, že vypracovávala pouze jednu verzi, kterou z nich však svědkyně s odstupem času nedovedla říci. V lednu 2016 dávala na stavební úřad žádost o souhlas s užíváním stavby.

16. Na základě shora provedených důkazů dospěl soud k závěru, že na nemovitosti ve vlastnictví žalované adrese [ulice a číslo] v [obec] žalobce realizoval stavební práce spočívající v přestavbě nebytových prostor na bytové jednotky a to v I.-III. NP. Tento skutkový závěr jednoznačně vyplývá z výpovědí svědků [celé jméno svědka], [celé jméno svědka] i [celé jméno svědkyně], ale i ze Souhlasu se změnou v užívání stavby, který vyhotovil [stát. instituce] dne 10.2.2016 pod sp. zn.: [spisová značka] [číslo].

17. Pokud soud dospěl k závěru, že přestavba byla fakticky realizována a dokončena, bylo dále nutno zjistit, z jakého právního důvodu k přestavbě došlo. Dle původního tvrzení žalobce se tak stalo na základě čl. VI shora uvedené Smlouvy o nájmu. Právním titulem pro přestavbu předmětných prostor bývá smlouva o dílo. Podle § 2586 o.z. se smlouvou o dílo zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro ob jednatele dílo a ob jednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.

18. Z dikce čl. VI nájemní smlouvy však nelze dovodit, že by byla mezi stranami platně ujednána smlouva o dílo, neboť v uvedeném článku ani nebyl předmět díla řádně vymezen. Pokud je v uvedeném článku pojednáno pouze o tom, že„ stavební úpravy, které se budou týkat zařízení a vybavení pevně spojeného s budovou (koupelny, kuchyně, příčky..), bude po vzájemné dohodě hradit nájemce a pronajímatel společně s podílem 50%. Dohodnuté částky budou pronajímateli nájemcem řádně fakturovány.“ …nelze hovořit o tom, že dílo (stavební práce) byly mezi stranami řádně sjednány, resp. jakkoliv specifikovány. Z výpovědí svědků [celé jméno svědka], [celé jméno svědka] ani [celé jméno svědkyně] rovněž nelze dovodit, že by mezi stranami byla řádně uzavřena smlouva o dílo v ústní formě, když svědci hovoří pouze o tom, že žalované byla předána projektová dokumentace a žalovaná stavbu občas navštěvovala. Vzhledem k tomu, že ujednání v čl. VI neobsahovalo podstatné náležitosti smlouvy o dílo, dospěl soud k závěru, že smlouva o dílo nebyla mezi stranami řádně sjednána a to ani v písemné ani v ústní formě.

19. Ostatně sám žalobce (patrně si vědom toho, že čl. VI Nájemní smlouvy neobsahuje podstatné náležitostí smlouvy o dílo a že žalované nebyly zasílány k odsouhlasení faktury za prostavěné práce), po poučení ze strany soudu sám uvedl, že nehodlá svůj nárok prokazovat na základě uzavřené smlouvy o dílo, nýbrž jej odvozuje z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobce tak neprokázal (a ani prokazovat nehodlal) uzavření smlouvy o dílo mezi žalobcem a žalovanou a rovněž žalobce neprokázal, že by byly splněny další podmínky v ust. čl. VI nájemní smlouvy (fakturace dohodnutých částek žalované). Soud proto došel k závěru, že sice ze strany žalobce došlo k poskytnutí plnění směrem k žalované spočívající v přestavbě předmětných nebytových prostor na bytové jednotky, avšak jednalo se o plnění bez právního důvodu.

20. Po právní stránce soud posoudil věc dle pravidel o bezdůvodném obohacení, uvedených v ust. § 2 991 o.z. <i>Podle § 2991 odst. 1 o.z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.</i> <i>Podle § 2991 odst. 2 o.z., bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.</i> 21. Charakter plnění bez právního důvodu přisuzuje rozhodovací praxe rovněž zhodnocení majetku ve vlastnictví jiného. Došlo-li k vynaložení prostředků na zhodnocení cizího vlastnictví, aniž by k provedení majetkové investice byl dán platný právní titul, dochází k bezdůvodnému obohacení. Rozsah obohacení v daném případě odpovídá výši rozdílu mezi hodnotou majetku před vynaložením účelných nákladů a po něm.

22. Rovněž podle judikátu Nejvyššího soudu pod sp. zn.: 28 Cdo 896/2011„ plnění bez právního důvodu je jednou ze skutkových podstat neoprávněného majetkového prospěchu, jejímž důsledkem je povinnost vydat vše, čeho bylo plněním při absenci právního titulu nabyto. Prospěch z plnění bez právního důvodu vzniká přijetím plnění, k němuž právní důvod od počátku chyběl (právním důvodem k plnění může být smlouva, povinnost ze zákona apod.). Jedná se tedy o případy, v nichž právní důvod k okamžiku plnění vůbec neexistoval. Plněním bez právního důvodu mohou být i investice vynaložené na cizí věc, jestliže neexistoval právní důvod (např. smluvní ujednání s vlastníkem apod.), aby někdo jiný než vlastník do věci investoval své prostředky. Vlastníku nemovitosti v tom případě vzniká prospěch v rozsahu, v němž se nemovitost provedenou investicí oproti předchozímu stavu zhodnotila (nikoliv v rozsahu vynaložených investic), a to k okamžiku, kdy k tomuto zhodnocení (zlepšení kvality či charakteru věci) došlo, tedy kdy se majetkový stav vlastníka zvýšil o hodnotu odpovídající zvýšení hodnoty věci. Okolnost, kdy osoba, která investici provedla, nemovitost vyklidí, je z tohoto hlediska bez významu“.

23. S ohledem na uvedené závěry bylo nutno zjistit, zda a v jaké výši se předmětná nemovitost žalované v důsledku stavebních prací zhodnotila. Za tímto účelem soud ustanovil znalkyni z oboru ekonomika-ceny a odhady nemovitostí [celé jméno znalkyně]. Tato vypracovala znalecký posudek pod [číslo] kde uvedla, že hodnota předmětné nemovitosti před stavebními úpravami činila 3 557 000 Kč a po stavebních úpravách byla její hodnota 3 625 000 Kč. Stavebními úpravami byla tedy nemovitost zhodnocena částkou 68 000 Kč. Znalkyně u soudu uvedla, že k ocenění zhodnocení nemovitosti použila výnosovou metodu, protože se jedná o komerčně využitelné nemovitosti. Rovněž oceňovaný objekt je unikátní, nachází se v centru města, a proto by bylo obtížné nemovitost oceňovat porovnávací metodou. Výnosovou metodou znalkyně zhodnotila nemovitost před rekonstrukcí a po rekonstrukci, kdy vycházela i z nájemních smluv obdobně komerčně využívaných nemovitostí. Vzhledem k tomu, že neexistuje registr nájemních smluv, čerpala údaje o nájmu komerčních i bytových prostor z údajů Městského úřadu v Litoměřicích, odbor majetku. Při vypracování znaleckého posudku byl použit standardní výpočetní software, licencovaný pro tuto oblast znalecké činnosti. Znalkyně rovněž vycházela z tzv. Pravidel pro stanovení a výpočtu nájemného v městských bytech a nebytových prostorech.

24. S ohledem na zjištění soudu, že předmětná nemovitost se rekonstrukčními pracemi, které vykonal žalobce, zhodnotila o částku ve výši 68 000 Kč, byla tato částka z titulu bezdůvodného obohacení žalobci přiznána. Pokud jde o úrok z prodlení, tento byl žalobci přiznán až od 15.8.2019, tedy ode dne následujícího, kdy žalobce informoval žalovanou, že nárokuje požadovanou částku z titulu bezdůvodného obohacení. Z emailu, který předložila soudu žalovaná (č.l. 226) soud zjistil, že žalovaná byla o změně žalobních tvrzení informována dne 14.8.2019 a prodlení tedy běží ode dne následujícího, tedy od 15.8.2019. Výše úroku z prodlení je stanovena dle ust. § 1970 o.z., kdy konkrétní sazba je uvedena ve vládním nařízení č. 351/2013 Sb.

25. Ve zbytku žalobního nároku, tedy co do částky ve výši 193 802,50 Kč, a co do zákonného úroku z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 261 802,50 Kč od 21. 12. 2018 do 14. 8. 2019, a dále co do zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % z částky 193 802,50 Kč od 15. 8. 2019 do zaplacení, byla žaloba zamítnuta.

26. Pokud jde o důkazní návrhy žalobce, kdy požadoval vyhotovit další znalecký posudek, kterým by byly oceněny stavební práce, které na nemovitosti žalované žalobce uskutečnil, soud tento zamítl. Důvodem zamítnutí je to, že s ohledem na shora uvedenou judikaturu, není pro posouzení věci podstatná samotná cena realizovaných stavebních prací, ale zhodnocení nemovitosti investicí (stavebními pracemi) oproti předchozímu stavu, tedy zjištění rozdílu hodnoty nemovitostí před investicí a po investici. Soud rovněž zamítl návrh žalobce na vypracování revizního znaleckého posudku ve vztahu k posudku [titul] [celé jméno znalkyně], neboť znalecký posudek [titul] [celé jméno znalkyně] soud považuje po formální i obsahové stránce za srozumitelný a logicky konzistentní. Znalkyně rovněž některé dílčí pasáže posudku, které byly pro laika neuchopitelné, před soudem srozumitelně vysvětlila.

27. Žalovaná proti žalobě vznesla řadu námitek. Uvedla, že žalobce v průběhu řízení změnil svá skutková tvrzení, když v reakci na poučení ze strany soudu (o nutnosti prokázat odsouhlasení stavebních prací a fakturaci žalované) uvedl, že částku ve výši 261 802,50 Kč požaduje z titulu bezdůvodného obohacení, nikoliv na základě smluvního vztahu s žalovanou. K tomu soud uvádí, že je výrazem dispoziční zásady a zcela věcí žalobce na podporu svého nároku uvádět dle své vlastní úvahy způsobilá žalobní tvrzení a tato měnit. V dané věci však nešlo o změnu žaloby. Skutkového stav věci byl i nadále stejný (žalobce i nadále požadoval úhradu realizovaných stavebních prací na nemovitosti žalované), žalobce pouze změnil právní kvalifikaci. Dle konstantní judikatury (např. 28 Cdo 1798/2014)„ o změnu žaloby nejde, jestliže žalobce na základě téhož skutku mění pouze jeho právní kvalifikaci (např. nárok na zaplacení určité peněžité částky, který původně právně kvalifikoval jako plnění ze smlouvy, nyní dovozuje z odpovědnosti za bezdůvodné obohacení.“ 28. Pokud jde o další námitky žalované (že jí nikdy nebyl předložen k odsouhlasení soupis provedených stavebních prací, že existují dvě verze stavebního rozpočtu, žalované nebyly stavební práce vyfakturovány, stavební práce byly provedeny v odlišném rozsahu, než byly předpokládané v rozpočtech, stavební práce byly provedeny neodborně), nejsou tato tvrzení právně relevantní, neboť věc byla posouzena dle ustanovení o bezdůvodném obohacení § 2991 o.z., a ve věci tak bylo podstatné pouze zjistit hodnotu nemovitostí před investicí a po investici, jak je vyloženo shora. Pokud žalovaná namítla, že vybavení bytových jednotek bylo v okamžiku předání žalované poškozeno, není tato námitka pro posouzení věci rovněž podstatná, neboť zhodnocení předmětné nemovitosti bylo oceňováno bez ohledu na poškození vybavení bytových jednotek. Rovněž znalkyně uvedla, že nekvalitní práce neměly na výslednou cenu ocenění v podstatě žádný vliv. Případné poškození vybavení bytových jednotek může žalovaná po žalobci nárokovat v samostatném řízení z titulu odpovědnosti za způsobenou škodu.

29. Soud se neztotožnil ani s námitkami proti znaleckému posudku (vnesené až v závěrečném návrhu, když žalovaná sama ani na výslechu znalkyně netrvala), kdy je namítáno, že zhodnocení ceny nemovitostí bylo způsobeno růstem cen pronájmu v centru [obec] (nikoliv samotnou přestavbou). Znalkyně uvedla, že nemovitost oceňovala tzv. výnosovou metodou, pro kterou je jedním ze základních ukazatelů právě růst (popř. pokles) cen nájmů. Pokud jde namítáno, že znalkyně, ačkoliv dospěla k výši zhodnocení 67 765 Kč, toto znalecky zaokrouhlila na 68 000 Kč, tedy v částce 235 Kč v neprospěch žalované, soud tuto námitku považuje za zcela marginální.

30. Pokud žalovaná uvedla, že věc měla být posouzena dle pravidel o zhodnocení věci v nájmu uvedených v ust. § 2220 odst. 1 o.z., soud má za to, že shora uvedené posouzení dle pravidel o bezdůvodném obohacení je v souladu i s ust. § 2220 odst. 1 o.z. Soud má za prokázané, že žalovaná v obecné rovině odsouhlasila záměr provést přestavbu nebytových prostor na bytové jednotky (nebylo prokázáno odsouhlasení konkrétních stavebních úprav a fakturace, jak požaduje čl. VI smlouvy o nájmu), když podávala žádost o souhlas se změnou v užívání stavby. Žalovaná tak projevila souhlas se změnou věci, kterou dala žalobci do nájmu, nájemce přestavbu provedl na svůj náklad a tímto rozsudkem soud účastníky vypořádal dle míry zhodnocení předmětné nemovitosti, právě tak jak požaduje ust. § 2220 odst. 1 o.z. Částka, kterou žalovaná uhradí žalobci (68 000 Kč) je nepochybně nižší, než 50% případně odsouhlasených nákladů na stavební práce (čl. VI nájemní smlouvy).

31. Výrokem pod bodem III. rozsudku soud uložil účastníkům nahradit náklady, které stát vynaložil na zpracování znaleckého posudku včetně účasti znalkyně před soudem. Za vypracování znaleckého posudku byla znalkyni přiznána odměna ve výši 8 550 Kč a za účast znalkyně před soudem odměna ve výši 1 400 Kč, celkem tedy stát vynaložil částku 9 950 Kč. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. S ohledem na vzájemný poměru úspěchu a neúspěchu mezi stranami (žalováno 261 802,50 Kč, přiznáno 68 000 Kč), soud žalované, jakožto účastnici, která měla ve věci větší úspěch než žalobce, uložil povinnost nahradit státu částku 2 584,39 Kč (68 000 Kč: 261 802,50 Kč, 2597), (0, 2597 x 9 950 Kč 2 584,39 Kč). Zbytek nákladů, které stát vynaložil, tedy částku 7 365,61 Kč uhradí státu žalobce, jako méně úspěšný účastník.

32. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., kdy měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Žalovaná byla ve sporu úspěšnější než žalobce a soud jí přiznal poměrnou náhradu nákladů řízení. Protože žalovaná byla ve sporu zastoupena advokátkou, byla výše náhrady nákladů řízení vypočtena dle vyhl. č. 177/1996 Sb. tarif (AT). Právní zástupkyně žalované uskutečnila osm úkonů právní služby. Dle ust. § 7 al. 5 byl jeden právní úkon ohodnocen částkou 9 380 Kč. Režijní paušál za každý uskutečněný úkon činí 300 Kč. Soud právní zástupkyni žalované jako účelně uskutečněné uznal následující úkony. Jedná se o přípravu a převzetí věci včetně jednání s klientem, vyjádření k žalobě ze dne 16.3.2019, účast na ústním jednání ze dne 15.7.2019, replika ze dne 8.11.2019 ke změně skutkových tvrzení žalobce a vyjádření žalované a označení důkazů v návaznosti na poučení ze strany soudu, účast na ústním jednání přesahující dvě hodiny ze dne 3.10.2019, účast na ústním jednání ze dne 22.10.2020 a účast na ústním jednání ze dne 14.1.2021. Celková výše odměny právní zástupkyně včetně režijního paušálu á 300 Kč za 8 uvedených právním úkonů činí 77 440 Kč DPH z uvedených částek činí 16 262,40 Kč Celkem by tak náhrada nákladů řízení činila částku ve výši 93 702,40 Kč. Protože žalovaná byla ve sporu o 48,05% úspěšnější než žalobce, náleží jí náhrada nákladů řízení ve výši 45 024 Kč.