27 C 10/2024

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Lindou Toula Bergelovou ve věci žalobce: Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A zastoupený Jméno žalobce B , advokátem sídlem Jméno advokáta Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno se sídlem Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená Jméno Zástupce , advokátem sídlem Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o zaplacení 176 300 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky 176 300 Kč s příslušenstvím se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 96 750 Kč, do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

III. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Litoměřicích náhradu nákladů řízení ve výši 12 360,80 Kč, do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne 20. 5. 2024 se žalobce domáhá zaplacení částky 176 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení coby bezdůvodného obohacení. V žalobě uvedl, že dne 7. 4. 2019 uzavřel jako nájemce se žalovanou coby pronajímatelem nájemní smlouvu (dále jen „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl nájem budovy č. p. 45, způsob využití – stavba pro výrobu a skladování, která je součástí pozemku parc. č. st. 14/5, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , na LV č. , hodnota, (dále jen „Objekt“), za sjednané měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč + daň z přidané hodnoty, tj. celkem 12 100 Kč měsíčně. V Nájemní smlouvě bylo zároveň sjednáno předkupní právo k Objektu ve prospěch žalobce, což byla zásadní podmínka pro to, aby žalobce Nájemní smlouvu uzavřel, rovněž i z hlediska sjednané výše nájemného. Žalovaná přenechala Objekt žalobci do nájmu za účelem jeho užívání jako výrobního a skladovacího prostoru, tomuto účelu odpovídala i výše sjednaného nájemného. Žalobce Objekt řádně užíval v dobré víře a v souladu s Nájemní smlouvou hradil sjednané nájemné. Dne 20. 10. 2022 došlo v Objektu k požáru, přičemž z protokolu o kontrole provedené Hasičským záchranným sborem Ústeckého kraje, Územního odboru , adresa, ze dne 31. 10. 2022 mimo jiné vyplynulo, že aktuální kolaudační rozhodnutí umožňovalo užívat Objekt pouze jako provozovnu separovaného sběru vybraných domovních odpadů a PET láhví do papírových obalů, což je v rozporu s výše uvedeným účelem nájmu deklarovaným žalovanou v Nájemní smlouvě. Žalobce dopisem ze dne 30. 11. 2022 vyzval žalovanou k učinění nezbytných kroků k tomu, aby žalobce mohl Objekt nadále užívat, a po dobu prodlení žalované žalobce současně uplatnil vůči žalované právo na prominutí nájemného počínaje dnem 1. 11. 2022. Žalobce Objekt neužíval minimálně od doby, kdy mu bylo znemožněno jeho řádné užívání v důsledku škodné události ze dne 20. 10. 2022. Žalovaná žádné kroky směřující k tomu, aby žalobce mohl nadále Objekt řádně užívat, neučinila, a dopisem ze dne 20. 3. 2023 jej vyzvala v souvislosti s ukončením nájmu ke dni 31. 3. 2023, aby nejpozději do dne 15. 4. 2023 Objekt vyklidil a odevzdal. Žalobce Objekt po skončení nájmu vyklidil a současně k němu uplatnil předkupní právo, které žalovaná dopisem ze dne 19. 4. 2023 odmítla, a současně se začala dovolávat neplatnosti Nájemní smlouvy z důvodů absence zveřejnění záměru žalované coby obce pronajmout Objekt a záměru zřídit k němu předkupní právo. Žalovaná namítala, že o uzavření Nájemní smlouvy, která obsahuje i zřízení předkupního práva, mělo rozhodovat v rámci vyhrazené pravomoci zastupitelstvo obce, což se však dle sdělení starostky nestalo. Vzhledem k tomu, že starostka obce stvrdila Nájemní smlouvu svým podpisem, byl žalobce v dobré víře, že na straně žalované byly splněny všechny zákonné náležitosti a postupy nutné k uzavření uvedené smlouvy. Žalovaná po celou dobu trvání nájmu vystupovala jako pronajímatel a inkasovala sjednané nájemné. Dopisem ze dne 9. 6. 2023 žalobce s ohledem na uplatněnou námitku neplatnosti Nájemní smlouvy vyzval žalovanou k vrácení nájemného, které za období ode dne 9. 5. 2019 do uplynutí sjednané doby (celkem čtyřicet jedna měsíčních nájmů ve výši 12 100 Kč včetně DPH) uhradil, a to v celkové výši 496 100 Kč včetně DPH, což žalovaná odmítla s poukazem na námitku vzájemného plnění spočívajícího v užívání Objektu ze strany žalobce. Žalobce byl v rámci pokusu o mimosoudní narovnání připraven jednat i o vrácení poměrné části zaplaceného nájemného v rozsahu, v němž převyšuje nájemné v místě a čase obvyklém. Proto si nechal zpracovat znalecký posudek, dle něhož činila obvyklá výše nájemného v daném místě a čase částku 5 700 Kč měsíčně. Rozdíl mezi hrazeným nájemným žalobcem a obvyklou výší nájemného činí částku 4 300 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že žalobce takto uhradil celkem čtyřicet jedna měsíčních nájmů, činí částka, o kterou se žalovaná na úkor žalobce bezdůvodně obohatila, celkem 176 300 Kč. Žalobce dopisem ze dne 21. 3. 2024 doručeným žalované datovou schránkou dne 22. 3. 2024 vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 176 300 Kč do dne 15. 4. 2024. Žalovaná žalobci do dnešního dne dlužnou částku neuhradila.

2. K podané žalobě se žalovaná vyjádřila podáním ze dne 26. 7. 2024 a navrhla, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítnul, neboť žalobou uplatněný nárok není důvodný a žalobce nemá nárok na vrácení jakéhokoliv bezdůvodného obohacení. Žalovaná uvedla, že žalobce Objekt na základě Nájemní smlouvy skutečně užíval ode dne 1. 4. 2019 do dne 19. 5. 2023 (tj. do dne, v němž žalobce Objekt po skončení sjednané doby nájmu téměř vyklidil a protokolárně předal žalované, byť zdaleka ne ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k obvyklé míře opotřebení). Žalobce Objekt na základě Nájemní smlouvy užíval čtyřicet devět měsíců a v květnu 2023 devatenáct dnů. Za celou dobu užívání tak měl žalobce uhradit sjednané nájemné v celkové výši 600 281 Kč včetně DPH (tedy 496 100 Kč bez DPH). Žalovaná vůči žalobci přípisem ze dne 9. 5. 2023 uplatnila námitku vzájemného plnění spočívající v obraně žalované vůči žalobcovu nároku formou nároku na zaplacení peněžité náhrady za užívání, jelikož vrácení plnění žalované není v daném případě možné. Námitku vzájemného plnění žalovaná pro případ, že soud dospěje k závěru o neplatnosti Nájemní smlouvy, uplatňuje i v daném řízení, a to formou námitky vzájemného plnění, nároku na peněžitou náhradu za plnění spočívající v užívání (respektive možnosti užívání) Objektu v období ode dne 1. 4. 2019 do dne 19. 5. 2023 (tj. od počátku nájmu do dne, v němž žalobce objekt vyklidil a předal). Celá výše nároku žalované na peněžitou náhradu za užívání Objektu v tomto období činí částku 600 281 Kč včetně DPH. Po uplatnění námitky vzájemného plnění zbývá rozdíl v obou nárocích ve výši 104 281 Kč včetně DPH, a to ve prospěch žalované. Výše částek nájemného hrazených žalobcem žalované odpovídaly obvyklým cenám nájmu v daném místě i čase. Žalovaná zadala vypracování odhadu obvyklé ceny nájmu, z něhož vyšla minimální odhadovaná výše tržního měsíčního nájemného Objektu v dané lokalitě v rozmezí 9–11 000 Kč bez DPH. Žalobce nevrátil Objekt žalované ve stavu, v jakém ho s přihlédnutím k obvyklému opotřebení od žalované převzal, ale ve stavu výrazně horším. Během provozování činnosti žalobce došlo dne 22. 10. 2022 v zadní části Objektu k požáru, v jehož důsledku byla část Objektu poměrně značně poškozena. Poškození způsobené požárem na Objektu je značné, a ačkoliv není dosud přesně vyčíslené, škoda na majetku žalované nepochybně přesahuje částku 500 000 Kč, kterou je povinen žalobce uhradit žalované. Žalobce se snaží navodit dojem, že požár vznikl, aniž by na tom měl podíl – to však je dle žalované prakticky vyloučeno, neboť k požáru došlo na technologii (autolakovny), kterou žalobce sám do Objektu instaloval a provozoval. Žalovaná je přesvědčená, že k požáru a k poškození části Objektu nemohlo dojít jinak než z důvodů, za které odpovídá žalobce. Žalobce poškození Objektu dosud neodstranil a opravy tedy bude zřejmě muset nést ze svého žalovaná. Žalovaná vznáší z opatrnosti rovněž vůči nároku žalobce námitku započtení, a to vůči své pohledávce vůči žalobci z titulu náhrady majetkové újmy za poškození Objektu požárem. Rovněž vznáší z opatrnosti vůči žalobcem uplatněnému nároku námitku promlčení. Nadto žalovaná uvádí, že žalobcem požadovaná sleva či prominutí nájemného v období po požáru Objektu (tj. ode dne 22. 10. 2022 do dne 19. 5. 2023) představuje zjevné zneužití žalobcova práva a nemůže požívat právní ochrany, neboť k poškození Objektu došlo z důvodů, za které odpovídá sám žalobce.

3. Při jednání konaném dne 20. 11. 2024 žalovaná uvedla, že zaslala žalobci vyčíslení nákladů na opravu Objektu a na jeho vyklizení, které žalobce při předání neučinil. Žalovaná byla pojištěná, přičemž pojišťovna událost prošetřila se závěrem, že nedojde k pojistnému plnění, neboť žalobce Objekt využíval v rozporu s účelem uvedeným v kolaudačním rozhodnutí, učinil stavební úpravy s vyšším požárním zatížením bez schválení a nepředložil dokumentaci požární ochrany. Z toho je zřejmé, že požár je zcela přičitatelný činnosti žalobce.

4. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 19. 1. 2025 uvedla, že žalobce Objekt v relevantním období nepřetržitě užíval v celém prostorovém rozsahu jako výlučný uživatel. Žalovaná jakožto vlastník Objektu tento nijak sama ani zčásti nevyužívala. Žalobce jej užíval především pro účely výkonu své podnikatelské činnosti. Jak vyplývá ze živnostenského rejstříku, žalobce měl v Objektu ode dne 7. 5. 2019 do dne 25. 5. 2023 evidováno skutečné sídlo svého podnikání. V Objektu provozoval tyto podnikatelské činnosti: povrchové úpravy, svařování kovů a dalších materiálů a pronájem a půjčování věcí movitých. Žalobce Objekt fakticky využíval jednak k provádění povrchových úprav a svařování kovů (pískování a lakování), dále ke skladování různých materiálů i odpadů, k parkování vozidel, rovněž k administrativním činnostem při vedení svého podnikání, a část objektu byla žalobcem využívána k uspokojování bytových potřeb. Ode dne 20. 10. 2022 žalobce již Objekt nevyužíval k pískování a lakování, neboť v důsledku požáru došlo ke zničení technologií potřebných pro tyto činnosti. Ostatní způsoby využívání však pokračovaly až do dne 19. 5. 2023. Dále žalovaná blíže specifikovala námitku promlčení, kdy se žalobce domáhá vrácení plateb, které měl žalované uhradit jakožto nájemné v měsíčních úhradách počínaje květnem 2019. Předmětnou žalobu podal žalobce dne 20. 5. 2024. Vzhledem k tomu, že každá úhrada žalobce, respektive nárok na její vrácení, byla tzv. dílčím plněním, obecná tříletá promlčecí lhůta začala běžet pro každou úhradu samostatně, a to prvního dne po provedení úhrady. Ke dni podání žaloby, tak musí být promlčeny všechny případné pohledávky žalobce starší dne 19. 5. 2021. Dále uvedla, že své pohledávky vůči žalobci vzniklé zejména poškozením Objektu požárem, bude uplatňovat samostatně, tzn. mimo rámec daného řízení.

5. Žalobce ve svém vyjádření ze dne 27. 2. 2026 soudu předložil tabulku úhrad, které činil vůči žalované, a to dne: 8. 1., 7. 2. a 9. 5. 2019 ve výši 7 260 Kč, a dále dne 9. 5., 23. 5., 19. 6., 1. 8., 22. 8., 26. 9., 6. 11., 20. 11. 2019; 6. 1., 26. 2., 29. 2., 15. 4., 5. 5., 18. 5., 22. 6., 13. 7., 24. 8., 23. 9., 29. 10., 7. 12., 28. 12. 2020; 1. 3., 5. 3., 13. 4., 26. 4., 28. 5., 28. 6., 26. 7., 16. 8., 16. 8., 30. 9., 25. 10., 26. 11., 20. 12. 2021; 28. 2., 28. 2., 10. 5., 10. 5., 17. 8., 6. 10., 10. 10. 2022; 27. 4. a 27. 4. 2023 vždy ve výši 12 100 Kč – celkem 520 300 Kč.

6. Soud provedl dokazování listinami založenými ve spise, znaleckými posudky, výslechy svědků a účastníka řízení, z nichž zjistil následující skutkové okolnosti:

7. Z Nájemní smlouvy podepsané dne 7. 4. 2019 žalovanou coby pronajímatelem zastoupenou starostkou , jméno FO, a žalobcem coby nájemcem soud zjistil, že v této smlouvě žalovaná prohlásila, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. 14/5, zastavěná plocha a nádvoří, a budovy č. p. 45, způsob využití – stavba pro výrobu a skladování, postavené na pozemku parc. č. st. 14/5 v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , na LV č. , hodnota, , přičemž za předmět nájmu je pro účely této smlouvy považována budova č. p. , Anonymizováno, , včetně nádvoří, vše ohraničeno obvodovými zdmi domu č. p. , Anonymizováno, , včetně objektů (stavby nebo movité věci), které se aktuálně ke dni uzavření smlouvy nacházejí na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, (Objekt). Pronajímatel touto smlouvou přenechal k dočasnému užívání žalobci Objekt za účelem jeho užívání jako výrobního a skladovacího prostoru, přičemž žalobce je oprávněn jej užívat za sjednaným účelem v rámci provozování své podnikatelské činnosti. Nájem byl sjednán s účinností ode dne 1. 4. 2019 na dobu určitou do dne 31. 3. 2023, kdy nájem skončí uplynutím sjednané doby převodem vlastnického práva k Objektu na žalobce nebo osobou jím určenou v době trvání nájmu, písemnou dohodou mezi žalobcem a žalovanou, výpovědí žalované nebo žalobce v souladu s touto smlouvou. Dále je v uvedené smlouvě založena povinnost žalované nabídnout žalobci Objekt ke koupi nejpozději do třiceti dnů po uplynutí sjednané doby nájmu. Smluvní strany si dále sjednaly předkupní právo žalobce k Objektu, pokud by jej žalovaná chtěla prodat či jinak zcizit třetí osobě kdykoliv v době trvání nájmu. Nájemné za užívání Objektu bylo stanoveno částkou , částka, měsíčně + daň z přidané hodnoty v zákonné výši. Nadto bude žalobce žalované hradit v souvislosti s užíváním Objektu spotřebované vodné. Žalobce se zavázal hradit žalované nájemné počínaje dubnem 2019 měsíčně dopředu, a to na základě faktur vystavených žalovanou, převodem na bankovní účet určený žalovanou vždy v příslušné faktuře či jiným způsobem.

8. Z protokolu o kontrole Hasičským záchranným sborem Ústeckého kraje, Územním odborem , adresa, ze dne , datum, vyplývá, že dne , datum, byla Hasičským záchranným sborem Ústeckého kraje provedena kontrola v Objektu, v němž je prováděna činnost – autoopravna, přičemž v době kontroly po požáru Objektu byly zjištěny nedostatky, a to zejména: nebyla poskytnuta dokumentace, na základě které právnická osoba dospěla k rozhodnutí o začlenění činnosti – autoopravna provozované v objektu do kategorie činností se zvýšením požárního nebezpečí, dokumentace požární ochrany, doklad vztahující se k zabezpečení požární ochrany objektu prokazující, že Objekt byl v době kontroly užíván k účelu, ke kterému byla stavba povolena, a doklad o provedené revizi elektrických zařízení.

9. Výzvou ze dne 30. 11. 2022 žalobce vyzval žalovanou k učinění veškerých nezbytných kroků k tomu, aby mohl Objekt nadále užívat k účelu sjednanému v Nájemní smlouvě. Po dobu prodlení žalované s plněním uvedené povinnosti uplatnil žalobce vůči žalované právo na prominutí nájemného počínaje dnem , datum, . Současně upozornil žalovanou, že nadále trvá na závazku žalované vyplývajícím z předkupního práva dle Nájemní smlouvy. Ve výzvě žalobce uvedl, že jako nájemce užíval Objekt již na základě dřívější Nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2016, v níž žalovaná žalobci výslovně deklarovala, že prostory jsou dle kolaudačního rozhodnutí a stavebně technického určení vhodné pro užívání za účelem pískování materiálu. Dne 20. 10. 2022 došlo v Objektu ke škodní události, a to požáru, přičemž z protokolu o kontrole provedené Hasičským záchranným sborem Ústeckého kraje vyplynulo, že žalovaná pronajala žalobci Objekt k účelu, jenž je v rozporu s tím, k jakému účelu lze Objekt užívat dle platného kolaudačního rozhodnutí, čímž žalovaná porušila ustanovení Nájemní smlouvy. Objekt tak není v současné době způsobilý ke sjednanému způsobu užívání z důvodu okolnosti na straně žalované. Žalobce má pochybnosti, zda žalované po dobu dosavadního trvání nájmu vzniklo právo na hrazení nájemného ve sjednané výši, vzhledem k tomu, že aktuálně platné kolaudační rozhodnutí neumožňovalo žalobci Objekt užívat k účelu, k němuž si jej pronajal.

10. Výzvou ze dne 20. 3. 2023 žalovaná vyzvala žalobce, aby nejpozději do dne 15. 4. 2023 Objekt vyklidil a odevzdal, a to ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, když nájemní vztah dle Nájemní smlouvy byl sjednán na dobu určitou a končí dne 31. 3. 2023.

11. Předžalobní výzvou k vyklizení a odevzdání předmětu nájmu a zaplacení dlužného nájemného ve výši 36 300 Kč ze dne 19. 4. 2023 žalovaná sdělila žalobci, že uzavřením Nájemní smlouvy nedošlo k platnému zřízení předkupního práva k Objektu, neboť před uzavřením Nájemní smlouvy nebyl zveřejněn záměr Objekt, Anonymizováno, pronajmout ani záměr zřídit k němu předkupní právo, přičemž dle ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (dále jen „zákon o obcích“), to však bylo nutné. Důsledkem je pak dle § 39 odst. 1 zákona o obcích, neplatnost právního jednání, kterému mělo zveřejnění záměru předcházet. Dále o uzavření Nájemní smlouvy, která obsahuje i zřízení předkupního práva, mělo rozhodovat v rámci tzv. vyhrazené pravomoci také zastupitelstvo obce ve smyslu § 85 písm. a) zákona o obcích, což se však nestalo. Nájemní smlouva byla oběma stranami podepsána bez souhlasného rozhodnutí zastupitelstva obce. Důsledkem neschválení Nájemní smlouvy se zřízením předkupního práva je pak dle § 41 odst. 2 zákona o obcích neplatnost právního jednání v části týkající se zřízení předkupního práva. Nájemní smlouva přitom neobsahuje doložku o zveřejnění záměru ani doložku o schválení v zastupitelstvu obce, pročež nelze vycházet z právní domněnky zakotvené v druhé větě § 41 odst. 1 zákona o obcích, podle které se má za to, že povinnost předchozího zveřejnění nebo schválení byla splněna, je-li listina těmito doložkami opatřena. Jelikož tedy žalobci právo na koupi objektu nevzniklo, povinnost k vyklizení a vrácení Objektu nastala nejpozději patnáctý den po skončení sjednané doby nájmu, tj. dne 15. 4. 2023. Tuto povinnost žalobce však dosud nesplnil a je tak již v prodlení. Pro splnění této povinnosti poskytla žalobci náhradní lhůtu patnácti dnů od odeslání této opakované výzvy. Kontrolou účetních záznamů bylo dále zjištěno, že žalobce dosud neuhradil platbu nájemného za květen 2022 ve výši 12 100 Kč, která byla vyúčtována fakturou č. , hodnota, ze dne 31. 5. 2022 se splatností dne 20. 6. 2022, za červen 2022 ve výši 12 100 Kč, která byla vyúčtována fakturou č. , hodnota, ze dne 9. 6. 2022 se splatností dne 23. 6. 2022, a za říjen 2022 ve výši 12 100 Kč, která byla vyúčtována fakturou č. , hodnota, ze dne 22. 12. 2022 se splatností dne 5. 1. 2023. Celkem žalovaná eviduje neuhrazené pohledávky za žalobcem ve výši 36 300 Kč, pročež žalobce vyzývá, aby uvedenou částku uhradil včetně úroků z prodlení, a to nejpozději do sedmi dnů od odeslání této výzvy.

12. Předžalobní výzvou ze dne 9. 6. 2023, která byla téhož dne doručena do datové schránky žalované, žalobce opakovaně vyzval žalovanou k vrácení veškerého nájemného, které žalobce žalované dle neplatné Nájemní smlouvy uhradil, a to ve výši 496 100 Kč.

13. Ze znaleckého posudku předloženého žalobcem, zpracovaného , právnická osoba, , znaleckou kanceláří v oboru ekonomika, ceny a odhady, včetně jeho dodatku č. , hodnota, (dále jen „Znalecký posudek č. , hodnota, “) vyplývá odhad obvyklého nájemného Objektu na částku 5 700 Kč měsíčně. Ze znaleckého posudku vyplývá, že nebylo provedeno místní šetření, a to především s ohledem na historické datum ocenění, které bylo tudíž provedeno na základě předložených fotografií, podkladů sdílených informací ze strany žalobce, náhledu do katastru nemovitostí a map, veřejně dostupných informací a odborného odhadu znalce. Užitná plocha Objektu byla stanovena na základě náhledu do katastru nemovitostí a map. Užitná plocha budovy přesahuje vymezený prostor dle katastru nemovitostí a byla stanovena na 380 m². Datum ocenění bylo stanoveno ke dni 7. 4. 2019, pročež bude provedena analýza trhu nemovitých věcí jak k datu ocenění, tak k datu zpracování znaleckého posudku, jímž je den 20. 2. 2024. Obvyklé nájemné je znaleckým posudkem stanoveno na základě nabídek realitních kanceláří k datu zpracování znaleckého posudku. K datu ocenění bude výsledná hodnota následně převedená pomocí vývoje nájemného prémiových průmyslových nemovitostí. V rámci stanovení ceny obvyklé pro odvození obvyklého nájemného nebudou znalcem využity realizované transakce, neboť s ohledem na specifický charakter a stav nemovitých věcí není možné z realizovaných transakcích tyto skutečnosti obsáhnout. V návaznosti na uvedené uznal znalec za vhodné do porovnání zařadit i nabídky realitních kanceláří na prodej charakterem obdobných nemovitostí. Nebude tak možné stanovit cenu obvyklou a dojde k určení tržní hodnoty, která však odpovídá ceně obvyklé. Stanovení obvyklého nájemného bude provedeno na základě metody porovnávací dle nabídkových cen. V lokalitě obce , adresa, nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro stanovení obvyklého nájemného, proto bylo zkoumáno širší území, a to lokalita Ústeckého kraje, přičemž srovnávací objekty jsou tyto: , adresa, – nabídka pronájmu skladového prostoru o velikosti 470 m², , adresa, – nabídka pronájmu výrobně skladovací haly o velikosti 820 m², , adresa, – nabídka pronájmu skladovacích prostor o velikosti 408 m². Ověření cenové hladiny bude provedeno prostřednictvím odvození obvyklého nájemného ze stanovené ceny obvyklé, pomocí výnosnosti předmětného druhu nemovitostí. Stanovení hodnoty nemovité věci bude provedeno pomocí komparační metody dle nabídkových cen. Protože v lokalitě obce , adresa, nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro stanovení obvyklého nájemného, bylo zkoumáno širší území, a to lokalita Ústeckého a Středočeského kraje, přičemž srovnávací objekty jsou tyto: , adresa, – nabídka prodeje skladového prostoru o užitné ploše 166 m², , adresa, – nabídka prodeje skladovacích a dílenských prostor o celkové užitné ploše 480 m², , adresa, – nabídka prodeje výrobní haly o celkové užitné ploše 1 500 m². Dle aplikovaných metod v rámci ocenění činí obvyklé nájemné dle porovnávací metody 5 700 Kč měsíčně a obvyklé nájemné stanovené odvozením 5 400 Kč měsíčně. Obvyklé nájemné Objektu ke dni 7. 4. 2019 činí 5 700 Kč měsíčně.

14. Žalovaná ke Znaleckému posudku č. , hodnota, namítla, že znalec při určení obvyklé ceny vyšel ze srovnání nájemného za nemovitosti, které jsou od Objektu značně odlišné, především svými lokacemi od Objektu dosti vzdálené, a proto nemůže poskytovat objektivní stanovení výše obvyklého nájemného. Znalec také nerozlišil pohyby obvyklých cen během období doby užívání (tj. doba delší čtyř let) a nebylo v něm zohledněno, k jakému účelu ve skutečnosti byl Objekt využíván.

15. Žalobce uvedl, že má za to, že znalec zohlednil období, o které v dané věci jde, přičemž nedošlo k významným pohybům na trhu, takovým, které by mohly zpochybnit závěr ve Znaleckém posudku č. , hodnota, . Co se týče účelu užívání Objektu, tak tento je uveden v Nájemní smlouvě jako výrobní a skladové prostory, kterou měl znalec k dispozici. V souladu s Nájemní smlouvou žalobce Objekt užíval, znalec tedy nepochybně obvyklé nájemné posuzoval i s ohledem na tento účel. Ohledně porovnávaných objektů znalec porovnával objekty vhodné v širší lokalitě, když odhadce uvedl, že počet srovnatelných nemovitostí je v dané lokalitě minimální.

16. Předžalobní výzvou ze dne 21. 3. 2024 žalobce vyzval žalovanou k vrácení veškerého nájemného, které žalobce žalované dle neplatné Nájemní smlouvy uhradil, sníženého o částku odpovídající obvyklé výši nájemného v daném místě a čase za stejné období (celkem 230 700 Kč bez DPH), a to v celkové výši 176 300 Kč.

17. Z informace ze dne 25. 11. 2022 Hasičského záchranného sboru o šetření požáru ze dne 20. 10. 2022 adresované , právnická osoba, . vyplývá, že dne 20. 10. 2022 ve 13:22 hodin byl na linku tísňového volání nahlášen požár autodílny v Objektu. Požární ohnisko bylo stanoveno dle rozsahu požáru zejména do prostoru lakovacího boxu, ve kterém se nacházel zcela shořelý dodávkový automobil. Tato část autodílny (autolakovny) byla při požáru nejmarkantněji poškozena. Jako příčina vzniku požáru byla stanovena technická závada, elektrický zkrat na vinutí elektromotoru nebo zadřené ložisko na hřídeli odtahového ventilátoru.

18. Ze záznamu o předání místa zásahu od Hasičského záchranného sboru Ústeckého kraje je zřejmé, že dne 20. 10. 2022 v 15:30 hodin byl Objekt po likvidaci požáru, předán žalované, a to starostce, přičemž bylo nařízeno zajistit trvalý dohled nad místem zásahu po dobu dvaceti čtyř hodin, zákaz činnosti do rozhodnutí stavu odborně způsobilou osobou a prohlédnutí zasaženého objektu statikem.

19. Dle odhadu tržní ceny pronájmu nemovitosti ze dne 12. 6. 2023 předloženého žalovanou zpracovaného , právnická osoba, byla odhadnuta reálná minimální tržní výše nájemného v rozmezí 9 000–11 000 Kč, a to konkrétně v roce 2019 a 2020 11 000 Kč, v roce 2021 10 000 Kč a v roce 2022 a 2023 9 000 Kč. V odhadu je uvedeno, že poptávka i nabídka po pronájmu srovnatelných nemovitostí je v lokalitě minimální a nelze reálně porovnávat stávající prostory s konkurenční nabídkou. Výši pronájmu by bylo možné odvodit od reálné tržní ceny nemovitosti v čase a vypočítat obvyklou rentabilitou.

20. Ze závěru statického posudku zpracovaného v prosinci 2020 , právnická osoba, . vyplývá, že Objekt je v relativně dobrém stavebně technickém stavu a nehrozí jeho havárie. Výjimku tvoří konstrukce krovu, kterou je nutné nejprve skrýt, vyměnit degradované prvky za nové shodné dimenze, provést nové laťování a střešní plášť.

21. Z reakce žalované adresované žalobci dne 9. 5. 2023 je zřejmé, že žalovaná odmítla vrácení částky požadované žalobcem, když mimo jiné uplatnila námitku vzájemného plnění spočívající v možnosti žalobce užívání Objektu, přičemž nadále eviduje nedoplatek na nájemném ve výši 12 100 Kč. Zaslala žalobci fakturu č. , hodnota, , kterou údajně neobdržel. Zároveň upozornila žalobce, že je nutné, aby uhradil peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny nájemného za měsíc duben 2023, v němž rovněž Objekt užíval. Dále žalovaná konstatovala, že ani v dodatečné lhůtě nedošlo k vyklizení a odevzdání Objektu, který tak v současnosti žalobce užívá neoprávněně.

22. Z protokolu o fyzickém převzetí a předání majetku ze dne 19. 5. 2023 vyplývá, že účastni předávání Objektu byl žalobce a paní L. Matějková, a na straně přebírající žalovaná, zastoupená starostkou , jméno FO, , dále , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , jméno FO, , S. , Anonymizováno, , S. , Anonymizováno, , P. , Anonymizováno, a H. , jméno FO, .

23. Z další reakce žalované, adresované žalobci, dne 12. 4. 2024 vyplývá, že žalovaná uvedla, že pro případ neplatnosti Nájemní smlouvy uplatnila námitku vzájemného plnění, po jejímž uplatnění žalobce nadále dluží žalované částku 104 281 Kč. Částky nájemného hrazené žalobcem odpovídaly obvyklým cenám nájmů v daném místě i čase.

24. V další reakci žalované adresované žalobci dne 30. 6. 2023 nad rámec již uvedeného žalovaná uvedla, že tvrzení žalobce o tom, že Objekt ode dne 20. 10. 2022 neužíval, neodpovídá skutečnosti. Z dokladů a informací, které žalovaná má k dispozici, vyplývá, že žalobce měl Objekt v užívání až do dne 19. 5. 2023.

25. E-mailem ze dne 19. 11. 2024 právní zástupce žalované zaslal právnímu zástupci žalobce vyčíslení nákladů, které žalovaná vynaložila na opravy Objektu způsobené požárem, ke kterému došlo dne 22. 10. 2022, jejichž celková výše činí 2 885 526,57 Kč včetně DPH, a vyčíslení nákladů, které žalovaná vynaložila na řádné vyklizení a opravy Objektu způsobené činností žalobce nesouvisející s požárem (výrazné poškození podlahy v zadní hale a neoprávněné zbourání zděné stěny mezi první a druhou místností), jejichž celková výše činí 781 396,89 Kč včetně DPH.

26. Z vyjádření , právnická osoba, . ze dne 29. 2. 2024 vyplývá, že spis ke škodní události požáru Objektu dne 20. 10. 2022 byl pojišťovnou odložen bez pojistného plnění, neboť se pojištění nevztahuje na stavby provozované v době vzniku škodné události v rozporu s obecně platnými právními předpisy, kdy nájemce užíval pronajaté prostory v rozporu s účelem uvedeným v kolaudačním rozhodnutí, provedl v budově stavební úpravy pro svoji provozní činnost s vyšším požárním zatížením bez provedeného schvalovacího procesu a nepředložil předepsanou dokumentaci požární ochrany k provozované činnosti.

27. Dne 13. 12. 2024 bylo soudem provedeno ohledání na místě samém, kde bylo zjištěno, že za Objektem, jenž jsou tvořeny soustavou budov se sedlovou střechou a průjezdem uprostřed, se nachází pozemek, jenž nebyl předmětem Nájemní smlouvy. Objekt byl zčásti ohořelý, zčásti opravený a zčásti (vlevo od průjezdu) nezpůsobilý k užívání.

28. Ze závěru znaleckého posudku zpracovaného dne 26. 5. 2025 soudem ustanovenou znaleckou kanceláří , právnická osoba, (dále jen „Znalecký posudek č. , hodnota, “), vyplývá obvyklé nájemné Objektu v období 9.–12. 2019 ve výši 10 780 Kč měsíčně, v roce 2020 a 2021 ve výši 11 100 Kč měsíčně, v roce 2022 ve výši 11 430 Kč měsíčně, a v období 1.-5. 2023 ve výši 11 770 Kč měsíčně, přičemž uvedené částky jsou bez DPH. Znalec Objekt prohlídl a zaměřil dne 5. 3. 2025. Vycházel zejména z informací poskytnutých objednatelem posudku, z poskytnutých podkladů a informací získaných od vlastníka při místním šetření. Celková výměra použitelné užitné plochy je odhadována na cca 420 m², a to v přední části Objektu – jedno a dvoupodlažní objekt se zastavěnou plochou cca 185 m2 s užitnou plochou 35 m2, průjezd s užitnou plochou 59 m2, přičemž část Objektu (vlevo od průjezdu) s užitnou plochou cca 54 m2 nelze s ohledem na špatný technický stav užívat, dále dva jednopodlažní objekty se zastavěnou plochou cca 70 m2 a 97 m2 s užitnou plochou cca 61,3 a 84 m2, jednopodlažní objekt se zastavěnou plochou cca 158 m2 a odhadovanou užitnou plochou cca 140 m2 a jednopodlažní objekt se zastavěnou plochou 115 m2 a užitnou plochou cca 98,5 m2. Při stanovení místně obvyklého nájemného přímým porovnáním znalec uvedl, že pronájmy provozních areálů nejsou v obdobně významných obcích příliš rozšířené. Obvyklé nájemné je zjištěno na základě uskutečněných nájmů a nabídek pronájmů obdobných nemovitostí v okolí obce , adresa, , doplněné o nabídky realitních kanceláří. Srovnatelné nemovité věci: hala-sklad , adresa, o užitné ploše 500 m²; hala-sklad , adresa, o užitné ploše 100 m²; hala-sklad/výroba , adresa, o užitné ploše 288 m²; provozní areál , adresa, o užitné ploše 900 m2; hala-provozní , adresa, o užitné ploše 330 m²; hala-výroba/sklad , adresa, o užitné ploše 895 m²; hala-výroba/sklad , adresa, o užitné ploše 563 m²; hala-výroba , adresa, o užitné ploše 1 082 m²; provozní areál , adresa, o užitné ploše 1 499 m²; hala-sklad , Anonymizováno, – , adresa, o užitné ploše 220 m². Obvyklé nájemné v roce 2025 je zjištěno na základě nabídek realitních kanceláří, pronájmů obdobných nemovitostí v okolí obce , adresa, . Vzhledem ke skutečnosti, že nájmy obdobných prostor nejsou v blízkém okolí obce , adresa, běžné, byly použity vzorky pronájmu obdobných nemovitostí z Ústeckého kraje. Nabídkové nájemné je korigováno o skutečnost, že nájemné není sjednané, ale nabídkové, kvalita lokality, technický stav, velikost. Na základě analýzy bylo zjištěno, že se obvyklé nájemné za obdobné nemovité věci v obci , adresa, a okolí pohybuje v rozmezí od 338-927 Kč za m2 za rok, v závislosti na lokalitě, umístění v domě, kvalitě vnitřního standardu, velikosti a podobně. Vzhledem k málo významné lokalitě, k technickému stavu objektů, včetně standardu vnitřního vybavení ve srovnání s uvedenými vzorky, se znalec domnívá, že obvyklé nájemné bude ve spodní polovině uvedeného rozmezí, tedy 350 Kč za m2 za rok. Obvyklé nájemné k datu 2025 je tedy ve výši 147 000 Kč ročně, tedy 12 250 Kč měsíčně. V nájemném není zohledněna skutečnost, že stavby po požáru v říjnu 2022 nebylo možné užívat. Na základě sběru dat bylo zjištěno, že nájemné je postupně zvyšováno s ohledem na inflaci a vývoj poptávky po komerčních nemovitostech. Vyhodnocená data jsou však za celou Českou republiku. V rámci odhadu vývoje nájemného se znalec domnívá, že roční změna nájemného byla minimální, nepřesahující roční změnu 3 %.

29. Zástupce znalecké kanceláře , právnická osoba, při svém slyšení uvedl, že výběr nemovitostí až 90 km vzdálených byl z toho důvodu, že obdobné nemovitosti v blízkém okolí nejsou časté, bylo proto použito 10 vzorků nemovitostí, a to z celého Ústeckého kraje, nejdále až v Lounském okrese. Co se týká cen, je to spíš obecné – bylo zjištěno, že ceny se pohybovaly od 338 Kč za m2 až 927 Kč za m2. Co se týče výběru vzorků, tak obce byly různého významu, myšleno počtem obyvatel, infrastrukturou obce, dopravní dostupností. Tím, že , adresa, jsou malá obec, dopravní dostupnost není úplně ideální, zvolené nájemné se nachází na spodní hranici spektra. Vzorky, které tam jsou, jsou všechny nabízené, žádné sjednané. Co se týká vývoje nájemného, jde o vývoj inflace a o meziroční změnu nájmu, tzn. jsou různé zdroje, ze kterých se čerpá, kde se uvádí vývoj nájemného, vývoj cen nemovitostí apod. Když stoupla inflace, samozřejmě se zvýšily i nájmy, ale nikoli o plnou výši inflace. V dnešní době si spousta pronajímatelů dává tzv. „inflační doložku“, nicméně málokdo uplatňoval v inkriminovaných letech plnou výši inflace. Větší společnosti mají různé vzorce, kde se inflace různě přepočítává, popř. se odkazuje na inflaci v tom státě, kde je matka té společnosti. Korekce nájmu zpětně tedy není dle inflace, ale dle tzv. meziroční změny, což vychází z vývoje. Co se týká obecně nemovitostí, cen a nájmů, došlo k nárůstu v roce 2021, nicméně to je segment rezidenčního trhu, tzn. byty a rodinné domy. Komerční společnosti ten nárůst nezaznamenaly. Nemyslí si, že pokud je velký propad nebo nárůst, že to jsou správné údaje. Covidové období trvalo cca rok, nicméně stát v té době rozdával peníze. Je potřeba rozlišovat druh nemovitosti, jak je využívaná. Dle jeho názoru nemovitost ve Vruticích mohla fungovat bez omezení. Vycházeli z nabídkových cen, které byly korigovány za kvalitu, velikost, dopravní dostupnost, že to je nabídková cena apod. Znalec provedl své vlastní zaměření, neumí tedy říct, proč ve Znaleckém posudku č. , hodnota, je 380 m2. V závěru znaleckého posudku je písařská chyba (místo období 4 – 12/2019 je uvedeno 9 – 12/2019), ale částka měsíčního nájemného je stejná. Rovněž na straně 13 je písařská chyba, kdy obvyklé nájemné k datu 2025 je ve výši 147 000 Kč, jak rovněž vyplývá z tabulky na stejné straně.

30. Žalobce předložil inzeráty ohledně pronájmu skladových prostor, jimiž byl nabízen pronájem skladovací haly v , adresa, –Sedleci o rozloze 5 000 m² včetně manipulační plochy (parkoviště) o rozměru 3 000 m², přičemž cena k jednání je 20 Kč za m2 pronajaté plochy za měsíc. Dále byl nabízen pronájem skladového prostoru o rozloze 10 261 m² ve , adresa, , přičemž se jedná o sklad 3 x 800 m², parkovací plocha 10 000 m², nájemné 10 000 Kč měsíčně (1 Kč za m2) a užitná plocha 10 261 m².

31. K předloženým inzerátům žalobcem znalec uvedl, že je velmi složité vybrat obdobné vzorky a porovnat nájemné v obci , adresa, . To je jeden z důvodů, proč znalci použili celý Ústecký region, a těch vzorků tam dali 10, aby bylo patrné, jak se to rozmezí pohybuje. Co se týká vybavení jednotlivých nemovitostí, tak v rámci jednotlivého vyhodnocení je zmíněno několik bodů, např. lokalita nebo stav objektu. V rámci zadání znaleckého posudku bylo posouzení nájemného v období duben 2019 až 2023, tudíž se to od těch dnešních samozřejmě liší. Aniž by znalec chtěl hanit práci realitních makléřů, tak ne vždy to, co píšou, je pravda, a je potřeba detailnější zkoumání. Nicméně nezpochybňuje, že tyto ceny jsou nabízeny.

32. Žalobce ke Znaleckému posudku č. , hodnota, uvedl, že se domnívá, že znalec použil zcela nesrovnatelné nemovitosti pro porovnání obvyklé výše nájemného. Některé z těch nemovitostí jsou 90 km vzdálené, nemovitosti tedy nejsou pro porovnání adekvátní. Dle jeho zjištění je 7 z těch 10 nemovitostí stále inzerovaných a nabízených, tudíž je vidět, že požadované nájemné se nesetkalo s adekvátní poptávkou. Poukazuje i na rozpor, kdy znalec vychází z odhadu 420 m2, zatímco Znalecký posudek č. , hodnota, počítá s plochou 380 m2. Dále by chtěl poukázat na způsob úpravy nájemného za relevantní období, kdy mu přijde, že Znalecký posudek č. , hodnota, zohledňuje převážně inflaci, a to jen v určitém období, nikoli v období, kdy inflace vzrostla v letech 2022 a 2023. Znalecký posudek č. , hodnota, využívá úplně jinou metodiku úpravy nájemného.

33. Žalovaná ke Znaleckému posudku č. , hodnota, uvedla, že se prokázalo, že odhad, který si nechal žalobce vypracovat, byl prakticky nezměřen. Znalec si plochu reálně zaměřil, což při jednání také uvedl, tudíž co se týká spolehlivosti, má za to, že Znalecký posudek č. , hodnota, je dvakrát lepší, resp. spolehlivější. Použit byl poměrně velký vzorek různých nemovitostí, s tím, že srovnání takto různých nemovitostí je vždycky ošemetné, nikdy to není totožné prostorově, lokačně. Znalec provedl korekci směrem k minimální ceně, tudíž si žalovaná myslí, že nejblíže k pravdě je v tuto chvíli Znalecký posudek č. , hodnota, . Odhad, který si žalovaná nechala udělat od realitní kanceláře, je velmi blízko tomuto odhadu. Znalecký posudek č. , hodnota, považuje za málo spolehlivý a nedůvěryhodný.

34. Z výpisu z živnostenského rejstříku žalobce ke dni 19. 1. 2025 je zřejmé, že sídlo jeho podnikání je zapsáno ve Vruticích 45, , adresa, , a to u činnosti povrchové úpravy, svařování kovu a dalších materiálů, a pronájmu a půjčování věcí movitých, přičemž zahájení provozování bylo ke dni 7. 5. 2019.

35. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1. 6. 2016, Anonymizováno, je zřejmé, že touto smlouvou žalovaná coby pronajímatel přenechala žalobci coby nájemci k užívání Objekt za účelem pískování materiálu (dřevo, kov), který je dle kolaudačního rozhodnutí a stavebně-technického určení vhodný. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, výše měsíčního nájemného byla stanovena na částku 6 000 Kč měsíčně bez DPH. K tomu žalobce uvedl, že byl uveden v omyl, a to ohledně tvrzení, že dle kolaudačního rozhodnutí je k uvedenému účelu Objekt vhodný.

36. Žalovaná předložila fotografie, dle jejího sdělení ze září 2022, na nichž je zachycen Objekt – haly, podlahy, bytové zařízení, sklad barelů, materiálu, odpadu, kancelář, zaparkovaná auta před Objektem, stav vodoměru, a dále fotografie Objektu během zásahu hasičského záchranného sboru a po požáru.

37. Svědkyně , jméno FO, , členka zastupitelstva žalované, při své svědecké výpovědi uvedla, že do prosince 2025 bydlela naproti Objektu 15 let. Pamatuje si, že k požáru došlo asi v roce 2022. Od doby, kdy Objekt žalobce koupil, se tam objevoval jeho syn. Žalobce tam viděla náhodně asi dvakrát. Občas tam viděla zřejmě kolegy syna žalobce. V Objektu provozovali malování. Svědkyně nikdy neviděla, že by žalobce vykonával nějakou činnost. Po požáru tam jezdili a vyklízeli nemovitost buď ti, kteří tam pracovali nebo další lidé, zřejmě známí. Viděla je pouze, např. když odjížděla do zaměstnání, přijeli s vozíkem, co přesně tam dělali, neví. Takto tam nejezdili každý den, možná jednou týdně. Asi rok do požáru měla rodina svědkyně v jedné místnosti v Objektu zaparkované motorky. Uskladnění motorek dojednával manžel svědkyně se synem žalobce, jenž jim to umožnil. Dříve rovněž užívali od obce místnost v Objektu jako sklep. Po pronájmu Objektu, kdy tam začala být provozována činnost, se to předělalo a využívali pouze garáž, která má vchod zvenku – jedná se o místnost, kde měli dříve umístěné motorky. U Objektu byla svědkyně přítomna v době požáru, poté tam byla s paní starostkou po požáru cca týden až 14 dní, a to jednou až dvakrát. Při předání Objektu byl přítomen žalobce či jeho žena. Při obhlídce byly v Objektu uskladněné věci obecního úřadu i věci, které potřeboval syn žalobce pro svou práci. Doba od požáru do dne předání byla zhruba měsíc, ale neví to jistě. Není si jistá, zda při předání nebyl přítomen rovněž zastupitel pan , jméno FO, . Po předání svědkyně již neviděla žalobce ani další lidi v Objektu. Jako zastupitelka věděla o pronájmu Objektu, nicméně to řešila zejména paní místostarostka a starostka, následně se o tom jednalo a bylo odsouhlaseno, a to výše nájmu a pronájem. Na konkrétní podmínky nájmu si nevzpomene. Neví, co se mělo s Objektem po skončení nájmu dále dít.

38. Svědek , jméno FO, , člen zastupitelstva žalované, ve své svědecké výpovědi uvedl, že již 18 let ve Vruticích nežije, ale pracuje zde. , právnická osoba, tam dojíždí. Svědek pracuje ve společnosti , právnická osoba, , jež se nachází 100 m od Objektu. Svědek se zná s nevlastním synem žalobce , jméno FO, , je to jeho kamarád. Ten v Objektu pracoval a řídil to tam. Pár měsíců před požárem tam skončil. Myslí si, že se se žalobcem nepohodli, proto tam skončil. Po ukončení činnosti pana , jméno FO, tam svědek již nedocházel. V Objektu provozoval lakovnu. Ví, že kromě lakování tam syn žalobce provozoval i pískování. , jméno FO, vykonával činnost pro žalobce, kdy to sám uváděl, bylo to na něj psané a fakturoval žalobce. Sám svědek u nich měl asi v roce 2020 asi dvě až tři objednávky, kdy je sjednával s panem , jméno FO, , fakturace byla na žalobce. Hodně tam byl pan , adresa, , a dále se tam lidi střídali. Svědek tam rovněž viděl žalobce, který tam pracoval administrativně. Viděl ho tam určitě jednou měsíčně. Poté, co tam skončil pan , adresa, , byla tam stále lakovna, kterou provozovala manželka žalobce. Provozovala to určitě do požáru. O tom, že to dále provozuje paní , jméno FO, , ví svědek od ní, kdy to sama říkala, zároveň to viděl, neboť vrata měli otevřená a on kolem často prochází. Ví, že tam měli dva brigádníky. Svědek byl přítomen předání Objektu. Před požárem vídal, jak k Objektu jezdí auta do lakovny. Při předání byl Objekt vyklizený. Po požáru v řádech týdnů a měsíců odváželi z Objektu auta po požáru. Viděl to, neboť pracuje hned vedle. Další věci, které byly v Objektu po požáru umístěny, byly zejména barvy a pískovací box. Byl tam nepořádek. Při předání byl přítomen žalobce s manželkou, právník obce, paní starostka a místostarostka. Při předání byl Objekt uklizený, až na pískovací box, kdy uvedli, že ten vyklidí později, neboť na to nemají techniku. Poškození Objektu zůstalo stejné. V době před požárem byly v Objektu uskladněny obecní věci, nikoho jiného svědek myslí, že ne. Vyhořela pouze část Objektu, narušila se střecha, Objekt se použít dal, nikoli však na lakování. Po požáru se tam dělala asi jen vyklizovací činnost. Pamatuje si, že schvalovali nějaký nájem Objektu žalobci, ale neví, kdy to bylo.

39. Při svém účastnickém výslechu starostka žalované , jméno FO, uvedla, že před předáním Objektu tam byla asi 23. nebo 24. 10. s technikem pojišťovny, s ním tam následně byla ještě jednou do doby předání a jednou po předání. Manželka žalobce byla přítomna prohlídkám Objektu do doby předání. V době po požáru do předání byly v Objektu uskladněny věci žalobce nebo jeho firmy a jeho syna, jenž tam bydlel. Ten zároveň v době před požárem vyklidil věci v přístavku do jedné části Objektu, neboť si tam udělal byt. V roce 2016 sjednával pronájem se žalobcem předchozí starosta, už v té době tam syn žalobce fungoval. K 31. 8. 2018 dostal žalobce výpověď, s tím, že v květnu či červnu 2018 starosta zveřejnil po dohodě se žalobcem záměr k prodeji Objektu. Žalobce Objekt v srpnu nevyklidil a do této situace ona byla starostkou. Kontaktovala žalobce, jenž projevil zájem o koupi Objektu, a v prosinci zastupitelstvo řešilo jeho prodej, kde žalobce uvedl, že má zájem o koupi, ale nemá na to finanční prostředky. Žalobce byl tedy vyzván, ať si Objekt pronajme na dobu 4 let, a poté by došlo k jeho prodeji. Smlouva byla uzavřena v březnu či dubnu 2019 a fungovala až do doby požáru. Dne 19. 10. 2022 zastupitelstvo kontrolovalo Objekt, neboť měli informaci o stavebních úpravách, o uskladnění sudů s použitými barvami, oleji apod. Nájemní smlouvu schvalovalo zastupitelstvo, a to v březnu či dubnu 2019. Návrh nájemní smlouvy sestavil žalobce a zaslal jej k připomínkování, kdy starostka připomínkovala, že předmětem nájmu není pozemek u Objektu. , adresa, od Objektu obec neměla. Dříve tam byla drátěná vrata na zámek, která syn žalobce zrušil, a nahradil je elektrickými vraty. Do Objektu je i hasiče pustila manželka žalobce. Při předání bylo celé zastupitelstvo, tzn. 7 lidí, a žalobce s manželkou. Při předání byl Objekt vyklizený. Zůstal tam lakovací box, který si asi do 14 dnů od předání vyklízel pán, jemuž byl přenechán. Následně se zjistilo, že nad průčelím pod střechou zůstal nepořádek (gumy, blatníky, nárazníky), jenž vyklízela žalovaná na vlastní náklady. Přestože manželka žalobce uvedla, že dojde k opravě Objektu, nestalo se tak, a to ani částečně, kdy technik uváděl, že se mimo jiné musí oklepat omítka, a dále, že se vypařila folie pod sádrokartonem. Poslední faktura za nájemné byla za říjen 2022, kterou žalobce neuhradil. Do října 2022, kdy byla vystavena poslední faktura, bylo nájemné hrazeno řádně. Od listopadu již faktury nezasílali, neboť nemohl Objekt užívat. Žalobce je nekontaktoval ohledně toho, jak byla schválena smlouva v roce 2019, v tuto dobu jednal sám. Na prosincovém jednání zastupitelstvo schválilo, že starostka může uzavřít nájemní smlouvu, ale nebyl schválen její obsah. Smlouva byla uzavřena platně, neuvědomila si, že musí být zveřejněn záměr pronájmu, když byl zveřejněn pouze záměr prodeje. Mělo rozhodovat zastupitelstvo, což se nestalo. Měla mandát uzavřít nájemní smlouvu, ale ne nájemní smlouvu, která je sloučena se smlouvou, která bude hýbat s majetkem. Toto starostka zjistila až v době po požáru. Obsah smlouvy nebyl předložen zastupitelstvu. Následnému prodeji Objektu žalobci bránilo jeho jednání po požáru. Již v průběhu trvání nájmu, cca půl roku až třičtvrtě roku dopředu, ji žalobce kontaktoval, že má finanční prostředky. Žalobce chtěl uzavřít kupní smlouvu dříve než po uplynutí čtyřleté nájemní doby, neboť se bál, že mu budoucí zastupitelstvo Objekt neprodá. Vzhledem k tomu, že smlouva nebyla platná, nedošlo k prodeji, neboť by starostka pochybila při správě cizího majetku. V Objektu tam, kde měl žalobce umožněno parkovat 4 vozy, stálo i 8-10 vozů připravených na lakování, což omezovalo vedlejší nájemníky. Obec měla znalecký posudek na ocenění Objektu z roku cca 2018 na částku cca 1 300 000 Kč. Mezitím se dozvěděli, že Objekt žalobce nabízí k prodeji za 2 800 000 Kč. Dále se se žalobcem o ceně nebavili. Starostka žalobce neinformovala o tom, k jakému účelu je objekt kolaudován. V době podpisu smlouvy nevěděla, jakou má žalobce podnikatelskou činnost, resp. jakou činnost bude v Objektu provádět. Skutečnost, že tam je lakovna, starostka zjistila v září nebo říjnu 2022, tedy před požárem, kdy byli upozorněni, že v kanále na svod dešťové vody je barva a ředidla. Provozovatelem lakovny byl syn žalobce , jméno FO, , přičemž to zastřešoval žalobce, který zde měl i sídlo své firmy. Ve smlouvě bylo sjednáno, že v případě, že nájemce bude činit stavební úpravy, bude žalovaná po jejich odsouhlasení přispívat asi 20 %, nicméně nebylo nic předloženo ani odsouhlaseno. Přesto tam byly zbourány příčky, komínový prostup, podlaha a udělána nová elektroinstalace. Z jednoho křídla byla udělána garsonka. Kdo prováděl stavební úpravy, neví. V hale byla při předání Objektu žalobci betonová podlaha, omítnuté stěny byly pouze vepředu, v zadních dvou halách byly omítnuty při rekonstrukci. V době nájmu zde měla Obec uskladněné věci, a to tiskoviny, prapory, promítačku a skříň, které byly někým vystěhovány. Nájemník z č. p. 44 zde měl dřevo, které následně bylo přestěhováno do jiné části objektu, neboť si zde syn žalobce udělal garsonku. V bočním traktu byly uskladněné motorky, neboť syn žalobce řekl, že tyto prostory nepotřebuje, a následně do těchto prostor bylo přesunuto již zmíněné dřevo. Po požáru starostka neměla přístup do Objektu, volala manželce žalobce, která jí odemkla. Dle posudku statika ohledně střechy mělo dojít k výměně některých trámů, střešních latí s tím, že v zimním období se tam nikdo nemá zdržovat. Starostka má za to, že toto sdělila žalobci, buď e-mailem nebo telefonicky. Po požáru žalobce Objekt užíval, neboť měl klíče a nechal jej vyklidit. Pro výrobní činnost ho ale již nešlo užívat. Pískovací box a další věci vyklízel na základě dohody se žalobcem pan , jméno FO, z , adresa, .

40. Z žalobcem předloženého výtisku transakční historie z účtu , č. účtu, soud zjistil, že s označením „, adresa, “ odešly následující platby: dne 12. 1. 2022 ve výši 20 353 Kč, dne 19. 2. 2022 ve výši 4 150 Kč, přičemž je zde uvedená poznámka „popelnice 4 000 Kč, psi 150 Kč“, dne 28. 2. 2022 ve výši 12 100 Kč, dne 28. 2. 2022 ve výši 12 100 Kč, dne 10. 5. 2022 dvakrát 12 100 Kč, dne 17. 8. 2022 ve výši 12 100 Kč, dne 6. 9. 2022 ve výši 12 100 Kč, dne 10. 9. 2022 s poznámkou „nájem hala 12 100 Kč“, dne 16. 1. 2023 ve výši 30 399 Kč a dne 27. 4. 2023 dvakrát 12 100 Kč.

41. Ze žalobcem předložených výpisů z účtu č. , hodnota, vedeného u , právnická osoba, ., dále vyplývá, že na účet č. , č. účtu, byly provedeny následující platby: dne 8. 1. 2019 ve výši 7 260 Kč s poznámkou „nájem , adresa, “, dne 9. 2. 2019 ve výši 3 726 Kč, dne 7. 2. 2019 ve výši 7 260 Kč s poznámkou „nájem , adresa, “, dne 9. 5. 2019 ve výši 7 260 Kč a 12 100 Kč vždy s poznámkou „nájem , adresa, “, dne 23. 5. 2019 ve výši 12 100 Kč, dne 19. 6. 2019 ve výši 12 100 Kč, dne 1. 8. 2019, Anonymizováno, ve výši 12 100 Kč, dne 22. 8. 2019 ve výši 12 100 Kč, dne 26. 9. 2019 ve výši 12 100 Kč, dne 2. 10. 2019 ve výši 8 000 Kč s poznámkou „stočné“, dne 6. 11. 2019 ve výši 12 100 Kč, dne 20. 11. 2019 ve výši 12 100 Kč, dne 6. 1. 2020 ve výši 12 100 Kč s poznámkou „nájem , adresa, “, dne 20. 1. 2020 ve výši 4 980 Kč a 3 700 Kč, dne 26. 2. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 29. 2. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 15. 4. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 5. 5. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 18. 5. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 22. 6. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 13. 7. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 24. 8. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 23. 9. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 29. 10. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 7. 12. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 28. 12. 2020 ve výši 12 100 Kč, dne 29. 1. 2021 ve výši 26 789 Kč s poznámkou „úhrada faktury za stočné“, dne 1. 3. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 5. 3. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 13. 4. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 26. 4. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 28. 5. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 28. 6. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 26. 7. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 16. 8. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 16. 8. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 30. 9. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 25. 10. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 26. 11. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 20. 12. 2021 ve výši 12 100 Kč, dne 12. 1. 2022 ve výši 20 353 Kč s poznámkou „úhrada faktury za stočné“, dne 19. 2. 2022 ve výši 4 150 Kč s poznámkou „popelnice 4 000 Kč, psi 150 Kč“, a dne 28. 2. 2022 dvakrát 12 100 Kč.

42. K tomu žalovaná uvedla, že z těchto listin není zřejmé, komu patří účet a komu měly platby odcházet. Není zde uveden majitel účtu, tedy zda peníze odcházely z účtu žalobce. Žalobce přitom jako plátce DPH nemá zveřejněn bankovní účet. Co se týče přehledu úhrad ve sdělení žalobce, konečná částka 520 300 Kč neodpovídá, přičemž žalobce rovněž opomněl, že částka 12 100 Kč byla vrácena dne 9. 9. 2021. Žalobce k tomu uvedl, že z uvedeného přehledu je zřejmé, že nájemné bylo hrazeno. Platby proběhly tak, jak byly evidovány, přičemž v žalobě vychází z nižší částky. Pokud tedy došlo k vrácení jedné platby, je to v limitu žalované částky. Součet 520 300 Kč je za období trvání Nájemní smlouvy, a to ode dne 9. 5. 2019 do dne 27. 5. 2023, tedy čtyřicet tři splátek nájemného. První tři platby, které proběhly před uzavřením Nájemní smlouvy, kdy žalobce rovněž Objekt užíval, tam zahrnuty nejsou.

43. E-mailem ze dne 21. 10. 2022 starostka žalované zaslala žalobci záznam o předání místa požáru Objektu, ze kterého vyplývá, že žalovaná byla povinna po dobu dvaceti čtyř hodin zajistit dozor nad požářištěm, a to od 15:30 hodin dne 20. 10. 2022 do 15:30 hodin dne 21. 10. 2022. Zároveň jim bylo uloženo nechat Objekt prohlédnout statikem. Proto starostka žalované žalobce vyzvala, aby z důvodu bezpečnosti zamezil přístup do zasaženého Objektu. Jakmile bude Objekt prohlédnut statikem, a ten povolí jeho další užívání, ať už plně nebo s omezením, bude žalobce neprodleně informovat. Zároveň žalobce žádá, aby nadále se zasaženým Objektem nijak nemanipuloval, z důvodu prohlídky škod pro pojišťovnu jejím likvidátorem.

44. K tomu žalovaná uvedla, že tento e-mail byl opravdu odeslán, nicméně k přerušení užívání Objektu nedošlo, byť žalobce zřejmě nemohl využívat pískovací linku, ale byl v Objektu přítomen. Následně bylo nutné jej vyzvat, aby Objekt vyklidil a opustil. K ukončení užívání došlo až datem předání v květnu. E-mail tedy byl preventivním upozorněním a po něm následovala další komunikace, kdy paní starostka sdělovala manželce žalobce, že již bez problémů mohou do Objektu vstupovat. Žalobce k tomu uvedl, že podle Nájemní smlouvy měl žalobce využívat výrobní skladovací prostor, což v důsledku požáru možné nebylo, přičemž není relevantní, zda zde byly uložené nějaké věci. Přestože žalobce neměl možnost Objekt užívat, v dubnu uhradil dvakrát nájemné. K tomu žalovaná uvedla, že platby, které proběhly v dubnu 2023, byly připsány k platbám, které vzhledem k nepravidelnému hrazení nájemného chyběly, a to k lednu 2022. Poslední platba nájemného proběhla dne 10. 10. 2022, tedy ještě před požárem. Platby z roku 2023 tedy nebyly za to, že by žalobce Objekt v roce 2023 využíval.

45. Z údajů o subjektech DPH, a to žalobce, vyplývá, že zde žalobce nemá uvedeno číslo bankovního účtu.

46. Z výpisů z účtu 33120471 vedeného u , právnická osoba, ., adresovaného žalované, vyplývá, že dne 9. 9. 2021, Anonymizováno, byla odeslána částka 12 100 Kč na účet číslo , č. účtu, s poznámkou „vrácení mylné platby“.

47. Žalovaná předložila daňové doklady vystavené žalobci a k tomu spárované výpisy z účtu č. , hodnota, vedeného , právnická osoba, . adresované žalované. Z nich je zřejmé, že žalovaná fakturovala žalobci nájemné za Objekt ve výši 6 000 Kč plus DPH ve výši 1 260 Kč (v celkové výši 7 260 Kč), a to fakturami vystavenými dne 8. 1. 2019 se splatností téhož dne, která byla z č. účtu , č. účtu, označeného jménem žalobce uhrazena téhož dne, dne 7. 2. 2019 se splatností téhož dne, která byla žalobcem uhrazena téhož dne, dne 25. 4. 2019 se splatností 9. 5. 2019 (za březen 2019), která byla uhrazena dne 9. 5. 2019, dále žalovaná fakturovala žalobci nájemné za Objekt ve výši 10 000 Kč plus DPH ve výši 2 100 Kč (v celkové výši 12 100 Kč), a to fakturami vystavenými dne 25. 4. 2019 se splatností 9. 5. 2019 (za duben 2019), která byla žalobcem uhrazena dne 9. 5. 2019, dne 9. 5. 2019 se splatností 23. 5. 2019, která byla žalobcem uhrazena dne 24. 5. 2019, dne 6. 6. 2019 se splatností 20. 6. 2019 (za červen 2019), která byla žalobcem uhrazena dne 19. 6. 2019, dne 9. 7. 2019 se splatností 23. 7. 2019 (za červenec 2019), která byla žalobcem uhrazena dne 2. 8. 2019, dne 3. 8. 2019 se splatností 17. 8. 2019 (za srpen 2019), která byla žalobcem uhrazena dne 22. 8. 2019, dne 15. 9. 2019 se splatností 30. 9. 2019 (za září 2019), která byla žalobcem uhrazena dne 26. 9. 2019, dne 16. 10. 2019 se splatností 30. 10. 2019, která byla žalobcem uhrazena dne 6. 11. 2019, dne 5. 11. 2019 se splatností 19. 11. 2019 (za listopad 2019), která byla žalobcem uhrazena dne 20. 11. 2019, dne , datum, se splatností , datum, (za prosinec 2019), která byla žalobcem uhrazena dne , datum, , dne 12. 2. 2020 se splatností 2. 3. 2020 (za leden 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 2. 3. 2020, dne 17. 2. 2020 se splatností 2. 3. 2020 (za únor 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 26. 2. 2020, dne 20. 3. 2020 se splatností 14. 4. 2020 (za březen 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 15. 4. 2020, dne 10. 4. 2020 se splatností 24. 4. 2020 (za duben 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 5. 5. 2020, dne 4. 5. 2020 se splatností 18. 5. 2020 (za květen 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 18. 5. 2020, dne 10. 6. 2020 se splatností 24. 6. 2020 (za červen 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 22. 6. 2020, dne 9. 7. 2020 se splatností 23. 7. 2020 (za červenec 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 13. 7. 2020, dne 11. 8. 2020 se splatností 25. 8. 2020 (za srpen 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 24. 8. 2020, dne 10. 9. 2020 se splatností 24. 9. 2020 (za září 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 23. 9. 2020, dne 15. 10. 2020 se splatností 29. 10. 2020 (za říjen 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 29. 10. 2020, dne 25. 11. 2020 se splatností 9. 12. 2020 (za listopad 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 7. 12. 2020, dne 14. 12. 2020 se splatností 28. 12. 2020 (za prosinec 2020), která byla žalobcem uhrazena dne 28. 12. 2020, dne 31. 1. 2021 se splatností 28. 2. 2021 (za leden 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 1. 3. 2021, dne 19. 2. 2021 se splatností 5. 3. 2021 (za únor 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 5. 3. 2021, dne 31. 3. 2021 se splatností 31. 3. 2021 (za březen 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 13. 4. 2021, dne 12. 4. 2021 se splatností 26. 4. 2021 (za duben 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 26. 4. 2021, dne 28. 5. 2021 se splatností 31. 5. 2021 (za květen 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 28. 5. 2021, dne 14. 6. 2021 se splatností 28. 6. 2021 (za červen 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 28. 6. 2021, dne 13. 7. 2021 se splatností 27. 7. 2021 (za červenec 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 26. 7. 2021, dne 2. 8. 2021 se splatností 16. 8. 2021 (za srpen 2021), která byla žalobcem dvakrát uhrazena dne 16. 8. 2021 (ve výpisu u jedné platby je poznámka: vráceno 9. 9. 21), dne 24. 9. 2021 se splatností 30. 9. 2021 (za září 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 30. 9. 2021, dne 12. 10. 2021 se splatností 26. 10. 2021 (za říjen 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 25. 10. 2021, dne 10. 11. 2021 se splatností 24. 11. 2021 (za listopad 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 26. 11. 2021, dne 6. 12. 2021 se splatností 20. 12. 2021 (za prosinec 2021), která byla žalobcem uhrazena dne 20. 12. 2021, dne 10. 2. 2022 se splatností 28. 2. 2022 (za leden 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 28. 2. 2022, dne 17. 2. 2022 se splatností 28. 2. 2022 (za únor 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 28. 2. 2022, dne 22. 4. 2022 se splatností 6. 5. 2022 (za březen 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 10. 5. 2022, dne 22. 4. 2022 se splatností 6. 5. 2022 (za duben 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 10. 5. 2022, dne 31. 5. 2022 se splatností 20. 6. 2022 (za květen 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 27. 4. 2023, dne 9. 6. 2022 se splatností 23. 6. 2022 (za červen 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 27. 4. 2023, dne 12. 7. 2022 se splatností 26. 7. 2022 (za červenec 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 6. 10. 2022, dne 3. 8. 2022 se splatností 17. 8. 2022 (za srpen 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 17. 8. 2022, dne 26. 9. 2022 se splatností 10. 10. 2022 (za září 2022), která byla žalobcem uhrazena dne 10. 10. 2022, dne 22. 12. 2022 se splatností 5. 1. 2023 (za říjen 2022) s poznámkou: neuhrazeno.

48. Žalobce ve svém závěrečném návrhu uvedl, že v řízení bylo prokázáno, že žalobce v dobré víře uzavřel se žalovanou Nájemní smlouvu na Objekt dne 7. 4. 2019 s příslibem možnosti jeho odkupu. Po celou dobu trvání nájmu, tedy od dubna 2019 do března 2023, řádně hradil sjednané nájemné. Následně se ukázalo, že Objekt byl kolaudován v rozporu s účelem sjednaným v nájemní smlouvě, s nímž žalobce nebyl seznámen. V říjnu 2022 došlo v Objektu ke škodné události, která nebyla předmětem bližšího dokazování. Žalobce od tohoto dne pozbyl možnosti Objekt užívat, kdy následující den po požáru byl z Objektu paní starostkou vykázán. Strana žalovaná nedoložila, že by následně umožnili Objekt žalobci dále užívat. Žalobce hradil sjednané nájemné na základě neplatného právního důvodu. Žalobce by přitom nikdy nepřistoupil na toto sjednané nájemné, pokud by neměl příslib odkupu Objektu. Skutečnost, že Nájemní smlouva je neplatná, jde k tíži žalované, která se neplatnosti sama dovolávala, a na jejím základě se obohatila o inkasované nájemné. Žalobce nechal zpracovat Znalecký posudek č. , hodnota, , kdy znalec vyčíslil nájemné na 5 700 Kč měsíčně – tuto částku žalobce odečetl od jím hrazeného nájemného bez DPH, a takto došel k vyčíslení svého nároku. V řízení byl zpracován Znalecký posudek č. , hodnota, , jehož závěry žalobce rozporuje, neboť vychází z neporovnatelných nemovitostí, a to co do kvality i vzdálenosti, kdy se jedná o vzdálenost téměř sto kilometrů, a jak bylo zjištěno, tyto nemovitosti nebyly dlouhodobě za uváděné nájemné pronajaty. Znalec nadto vycházel z výměry objektu 420 m2, který však neodpovídá rozsahu, v němž žalobce Objekt užíval, který nepřesáhl 380 m2. Rovněž bylo prokázáno, že i jiné osoby užívaly prostory v Objektu. Nelze z uvedených důvodů vycházet z výměry, z níž vycházel znalec. Rovněž znalec v uvedeném znaleckém posudku nezohlednil míru inflace v rozhodném období. Z uvedených důvodů by se soud měl přiklonit ke Znaleckému posudku č. , hodnota, . Navrhl tedy, aby soud žalobě vyhověl, a uložil žalované povinnost uhradit žalovanou částku, včetně úroku z prodlení, a rovněž náhradu nákladů řízení, které budou vyčísleny písemně do tří dnů.

49. Žalovaná ve svém závěrečném návrhu uvedla, že žalobce coby podnikatel uzavřel se žalovanou Nájemní smlouvu, do jejíhož obsahu aktivně zasahoval, předkládal své návrhy, následně ji podepsal a prostor užíval. Je pravdou, že v Nájemní smlouvě nebyly všechny náležitosti dokonale vyspecifikovány, a to včetně účelu užívání, který byl sjednán velmi vágně. V Nájemní smlouvě bylo sjednáno nevýhodné předkupní právo ve prospěch žalobce. Ještě před tím, než jej mohl využít, došlo v Objektu k požáru, a to z důvodů na straně žalobce. Když se žalobce přihlásil o předkupní právo, žalovaná provedla kontrolu, v jejímž rámci bylo zjištěno, že žalovaná udělala formální chybu. Toto žalobce mohl kontrolovat, tedy zda byly splněny veškeré formality, mohl tedy vědět, že Nájemní smlouva je neplatná, bezprostředně poté, co byla uzavřená. Námitka promlčení je tedy využitelná na každou úhradu, kdy úhrady před 19. květnem 2021 jsou již promlčeny. Žalobce se následně k požáru postavil tak, že tento nebyl způsoben jeho zaviněním, ale že za to může kolaudace. Tento postup je rozporný s dobrými mravy a lze jej označit jako zneužití práva. Žalobce se domáhá bezdůvodného obohacení za celou dobu trvání nájemní smlouvy, ale nájemné přestal platit již před požárem. Za tuto dobu proto není možné bezdůvodné obohacení přiznat, když žalobce sám ničeho nehradil. Žalobce rovněž dostatečně neunesl důkazní břemeno, že úhrady nájemného hradil ze svého účtu. Žalovaná vznáší námitku vzájemného plnění, přičemž nepožaduje, aby žalobce doplatil rozdíl nad obvyklé nájemné z toho důvodu, že chyba na počátku šla za žalovanou. Výše peněžité náhrady za užívání je tedy stejně vysoká jako plnění, které žalovaná obdržela na svůj účet. Ohledně výše této náhrady byly provedeny tři důkazy, a to nejprve Znaleckým posudkem č. , hodnota, , který je velmi neprůkazný a nedůvěryhodný. Byly zde srovnány tři nemovitosti, přičemž dvě 70 km daleko, jedna 48 km daleko, a nerozlišoval pohyby nájemného v čase. Znalecký posudek č. , hodnota, je proto nerelevantní. V řízení byl zpracován Znalecký posudek č. , hodnota, , který je kvalitnější, nicméně jedná se pouze o odhad, přičemž nelze najít dokonale stejnou nemovitost, která by byla blízko. I přes to je srovnání důvěryhodné. Žalovaná předložila odhad od velmi renomované realitní kanceláře RENO, kde je uvedená významně vyšší částka než ve Znaleckém posudku č. , hodnota, . Dle Znaleckého posudku č. , hodnota, byla výše nájemného vyšší než částka, kterou platil žalobce dle nájemní smlouvy. V řízení bylo prokázáno, že žalobce Objekt užíval čtyřicet devět měsíců, a to ode dne 1. 4. 2019 do 19. 5. 2023, a to předávacím protokolem, předchozí komunikací a svědeckými výpověďmi. Námitka vzájemného plnění odpovídá částce, kterou žalovaná obdržela na účet, proto žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl v plném rozsahu, a uložil žalobci uhradit žalované náhradu nákladů řízení, které budou specifikovány ve lhůtě tří dnů.

50. Z provedeného dokazování a shodného tvrzení stran má soud za zjištěné, že žalobce a starostka žalované podepsali dne 7. 4. 2019 Nájemní smlouvu, jíž žalovaná přenechala žalobci k dočasnému užívání Objekt, jenž je ve vlastnictví žalované, za účelem jeho užívání jako výrobního a skladovacího prostoru, přičemž žalobce byl oprávněn jej užívat za sjednaným účelem v rámci provozování své podnikatelské činnosti, a to od 1. 4. 2019 do 31. 3. 2023, s předkupním právem ve prospěch žalobce. Sjednané nájemné činilo 10 000 Kč plus daň z přidané hodnoty. Záměr pronájmu Objektu nebyl žalovanou zveřejněn, což vyplývá jak z výzev žalované adresovaných žalobci, tak z výpovědi starostky žalované. Z předložených výpisů z účtů a faktur vyplývá, že žalobce uhradil v Nájemní smlouvě sjednané nájemné za období duben 2019 až září 2022 včetně v celkové výši 508 200 Kč. Dne 16. 8. 2021 žalobce uhradil dvakrát částku 12 100 Kč, přičemž dne 9. 9. 2021 byla žalovanou částka 12 100 Kč odeslána žalobci zpět. Nájemné za říjen 2022 bylo žalobkyní vyfakturováno, nicméně žalobcem neuhrazeno. Dne 20. 10. 2022 došlo v Objektu k požáru. Žalobce Objekt užíval zejména k provozování své podnikatelské činnosti, a to minimálně do požáru Objektu. Žalobce měl ke dni 19. 1. 2025 sídlo svého podnikání, a to u činnosti povrchové úpravy, svařování kovu a dalších materiálů, a pronájmu a půjčování věcí movitých, k jejichž zahájení došlo ke dni 7. 5. 2019, zapsané na adrese Objektu. Dne 19. 5. 2023 došlo k předání Objektu žalobcem žalované. V Objektu byly v době trvání nájmu v jedné místnosti – garáži, přístupné zvenku, uskladněné nejprve motorky, následně dřevo rodiny , jméno FO, . V Objektu byly uskladněné rovněž nějaké věci žalované, nicméně nebylo prokázáno, kde byly uskladněny, po jakou dobu zde byly uskladněny, ani o jaké věci se jednalo.

51. Podle § 39 zákona o obcích záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru (odst. 1). Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné (odst. 2). Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů nebo hrobových míst anebo o pronájem, pacht nebo výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem, pacht, výprosu nebo výpůjčku právnické osobě zřízené nebo založené obcí nebo právnické osobě, kterou obec ovládá (odst. 3). Odstavce 1 a 2 se nepoužijí v případě postupu podle § 39a až 39c a v případě zpětného převodu majetku státu podle § 21b odst. 3 písm. e) zákona o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích (odst. 4).

52. Podle § 41 zákona o obcích podmiňuje-li tento zákon platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna (odst. 1). Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení neplatná (odst. 2). K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v § 38 odst. 4 a § 39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu (odst. 3).

53. Nejvyšší soud např. v rozsudku sp. zn. Cdo 909/2019 ze dne 19. 12. 2019 uzavřel, že pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné, a to absolutně, neboť k jeho neplatnosti soud přihlédne podle § 41 odst. 3 zákona o obcích i bez návrhu. Absolutní neplatnost právního jednání obce je způsobena nejen absencí jakéhokoliv zveřejnění, ale i zveřejněním záměru bez dostatečně určitého označení nemovité věci a bez konkrétní specifikace zamýšleného právního jednání. Podle ustálené judikatury účelem § 39 odst. 1 zákona o obcích je především navenek projevit vůli obce ohledně zamýšlené dispozice s jejím majetkem, a to takovým způsobem, z něhož kdokoli sezná, s kterým konkrétním majetkem hodlá obec naložit a jakým (zákonem předvídaným) způsobem.

54. Podle § 2993 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

55. Výši bezdůvodného obohacení záležejícího v užívání nebytových prostor na základě neplatné nájemní smlouvy určí soud peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nebytových prostor, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen plnit podle nájemní smlouvy (k tomu rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6 .1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98).

56. Při vyčíslování bezdůvodného obohacení, jež vzniklo užíváním cizí věci, zjišťováním obvyklého nájemného porovnávací metodou je zásadně relevantní nájemné sjednané v porovnávaných smlouvách, ať již v sobě zahrnuje daň z přidané hodnoty, či nikoli. Pakliže však věc užíval plátce daně z přidané hodnoty za okolností umožňujících uplatnění odpočtu daně na vstupu ve smyslu § 72 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, je namístě vycházet z nájemného placeného za srovnatelné objekty bez navýšení o daň z přidané hodnoty; je-li tedy v tomto případě v porovnávaných nájemných smlouvách sjednáno nájemné s daní z přidané hodnoty, je zapotřebí je od této daně očistit (k tomu rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3. 9. 2019, sp. zn. 28 Cdo 2169/2018).

57. V daném případě starostka za žalovanou podepsala Nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl Objekt, jenž je ve vlastnictví žalované, nicméně nedošlo ke zveřejnění záměru pronájmu Objektu dle § 39 odst. 1 zákona o obcích. Starostka byla oprávněna Nájemní smlouvu podepsat, neboť při právním jednání jménem obce navenek vystupuje právě její starosta. Nicméně žalovaná coby obec jakožto veřejnoprávní korporace musí při svém jednání dodržovat i povinnosti stanovené předpisy práva veřejného, a k tomu v dané věci nedošlo. Důsledkem nezveřejnění záměru je pak dle § 39 zákona o obcích neplatnost učiněného právního jednání, tedy Nájemní smlouvy. Vzhledem k neplatnosti Nájemní smlouvy plnila žalovaná i žalobce bez právního důvodu, kdy žalovaná umožnila žalobci užívání Objektu, a to minimálně od 1. 4. 2019 do 20. 10. 2022, kdy žalobce Objekt i skutečně užíval, a to zejména za účelem provozu podnikatelské činnosti, a žalobce hradil za užívání Objektu peněžní náhradu ve výši 10 000 Kč plus DPH, a to od 1. 4. 2019 do 30. 9. 2022. Žalobce užíval celý Objekt bez garáže, kterou užívali sousedé ke skladování věcí. Sám žalobce uvedl, že užíval Objekt v užitné ploše 380 m2.

58. S ohledem na shora uvedené bylo nutné vyřešit otázku, zda na straně žalované vzniklo placením peněžní náhrady ze strany žalobce bezdůvodné obohacení. Výše případného bezdůvodného obohacení se určí peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nebytových prostor. Ke zjištění takové peněžité částky měl soud k dispozici dva znalecké posudky a jeden odhad předložený žalovanou. Soud při svém rozhodnutí vyšel ze Znaleckého posudku č. , hodnota, , neboť tento se soudu jeví věrohodnějším. Oba znalecké posudky porovnávaly nájemné dle nabídek realitních kanceláří, a to u nemovitostí i značně vzdálených od Objektu, a to z důvodu nedostatku srovnatelných nemovitostí v blízkosti Objektu, kdy v obou znaleckých posudcích i v odhadu tržní ceny bylo shodně uvedeno, že nabídka srovnatelných nemovitostí je v blízkosti Objektu minimální. Ze stejného důvodu ani jeden ze znaleckých posudků nevychází z realizovaných transakcí. Potud jsou znalecké posudky srovnatelné. Nicméně Znalecký posudek č. , hodnota, nabízí srovnání vyššího vzorku obdobných nebytových prostor nacházejících se v Ústeckém kraji (10 nemovitostí) a tím rovněž větší rozpětí nájemného, přičemž znalec určil nájemné Objektu ve spodní hranici takto zjištěného rozpětí, a to vzhledem k významu Objektu a jeho lokaci. Znalec, jenž zpracoval Znalecký posudek č. , hodnota, , neprovedl místní šetření, pročež vycházel toliko z předložených fotografií, podkladů, sdílených informací ze strany žalobce, náhledu do katastru nemovitostí, map a veřejně dostupných informací, naproti tomu znalec při zpracování Znaleckého posudku č. , hodnota, Objekt prohlídl a zaměřil (zaměření rovněž ve Znaleckém posudku č. , hodnota, detailně rozepsal), a dále vycházel zejména z informací poskytnutých soudem, z poskytnutých podkladů a informací získaných od žalované při místním šetření. Soud má proto za to, že znalec při vypracování Znaleckého posudku č. , hodnota, vycházel z vícero zdrojů a zejména místního šetření, které znalci umožnilo získat nepřenosné zjištění z osobního zhlédnutí Objektu. Nakonec Znalecký posudek č. , hodnota, stanovil obvyklé nájemné pro celé požadované období, tedy od dubna 2019 do května 2023, přičemž znalec řádně vysvětlil pohyby nájemného v čase. Znalecký posudek č. , hodnota, obsahuje toliko obvyklé nájemné ke dni 7. 4. 2019. Z uvedených důvodů soud upřednostnil závěry Znaleckého posudku č. , hodnota, , jež se rovněž shodují se závěrem soudu předloženého odhadu tržní ceny.

59. Mezi stranami bylo sporné, zda žalobce Objekt užíval i v době po požáru Objektu, tedy po 20. 10. 2022. Soud však dospěl k závěru, že toto je pro danou věc zcela nerozhodné, neboť bylo prokázáno, že poslední platba za užívání Objektu byla žalobcem uhrazena za září 2022 (platba ze dne 10. 10. 2022), když další dvě platby ze dne 27. 4. 2023 pokryly do té doby žalobcem neuhrazené „nájemné“ za květen a červen 2022, kdy Objekt žalobce bezpochyby využíval. Je tedy bezpředmětné, zda Objekt žalobce po požáru užíval či nikoli, neboť žalované nemohlo z důvodu absence jakýchkoli plateb za jeho užívání v této době vzniknout na úkor žalobce jakékoli obohacení.

60. Žalobce namítal, že Objekt neužíval celý, a že užitná plocha, kterou skutečně užíval, nebyla (ve Znaleckém posudku č. , hodnota, uvedená) 420 m2, ale nepřesáhla 380 m2. Jak již soud uvedl, má za prokázané, a to výpověďmi svědků i starostky žalované, že v Objektu byly uskladněny věci třetích osob. I pokud by soud vyšel z výměry uvedené žalobcem (tj. 380 m2), vycházeje ze závěrů Znaleckého posudku č. , hodnota, pak by obvyklé nájemné za rok 2019 bylo nižší cca o 250 Kč měsíčně než žalobcem hrazené (při výpočtu 10 780 Kč/420 m2 x 380 m2). Za další roky by obvyklé nájemné i za tuto menší výměru Objektu nadále zůstalo vyšší než nájemné sjednané stranami a žalobcem hrazené (v roce 2020 a 2021 při výpočtu 11 100 Kč/420 m2 x 380 m2 se jedná o nájemné 10 043 Kč, v roce 2022 při výpočtu 11 430 Kč/420 m2 x 380 m2 se jedná o nájemné 10 341 Kč). Jednalo by se tak o obohacení na straně žalované ve výši cca 2 250 Kč. Nicméně soud musel přihlédnout ke skutečnosti, že žalobce ničeho neuhradil za prokázané užívání Objektu žalobcem za 20 dní v měsíci říjnu 2022 (bezprostředně předcházejících požáru), za něž měl žalobce dle sjednaného „nájemného“ uhradit cca 6 600 Kč, dle obvyklého nájemného cca 6 900 Kč (za užívání 380 m2 Objektu). Ani se zohledněním této skutečnosti nemohlo tedy dojít k obohacení žalované.

61. Nad rámec uvedeného soud uvádí, že námitkou započtení, a to vůči pohledávce žalované za žalobcem z titulu náhrady majetkové újmy za poškození Objektu požárem, se soud blíže nezabýval, neboť žalovaná k ní neunesla břemeno tvrzení, když tuto pohledávku bude uplatňovat v samostatném řízení, a námitku promlčení vznesenou žalovanou považoval vzhledem k dále uvedenému za nedůvodnou.

62. Podle § 629 odst. 1 o. z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

63. Podle § 619 o. z. jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé (odst. 1). Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

64. Podle § 621 o. z. okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání.

65. Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. III. ÚS 2127/21 ze dne 10. 5. 2022, k otázce počátku běhu promlčecí doby (byť dle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.) uvedl, že nedává rozumný smysl, aby okamžik vědomosti o poskytnutí bezdůvodného obohacení (tedy údajný počátek subjektivní promlčecí doby) byl shodný s okamžikem poskytnutí plateb podle neplatné smlouvy. A to tím spíše, nemá-li být pro určení okamžiku počátku běhu subjektivní promlčecí doby podstatná sama vědomost o neplatnosti smlouvy, nýbrž toliko znalost okolností rozhodných pro možnou vědomost o bezdůvodném obohacení. V tomto případě není právní vědomí o tom, že bylo plněno z neplatného právního důvodu, zcela oddělitelné od znalosti rozhodných skutkových okolností; námitka o nevýznamnosti právní kvalifikace je lichá, neboť pro možnost seznat bezdůvodné obohacení musí oprávněný smýšlet alespoň laicky o věcech, které mají z pohledu soudu povahu odborné – právní znalosti. Jinak by se proti bezdůvodnému obohacení nemohl bránit. Nejde tedy o to, že by stěžovatel měl znát právní kvalifikaci platnosti smlouvy v odborném slova smyslu, ale o to, že aby vůbec věděl (ať právně či laicky), že se na jeho úkor vedlejší účastnice obohacuje bezdůvodně, musel by přinejmenším tušit, že je se smlouvou něco v nepořádku. To je však běžná skutková okolnost, podléhající dokazování (je-li sporná), o jejímž časovém určení nevypovídají ani uzavření smlouvy, ani platby pojistného. Ty naopak svědčí spíše o tom, že stěžovatel měl přinejmenším po určitou dobu trvání smluvního poměru za to, že je smlouva v pořádku (tj. z pohledu soudu – že je platná). Nahrazení subjektivní vědomosti objektivní skutečností je zkratkou, v jejímž důsledku by pro počátek běhu subjektivní promlčecí doby byl vždy podstatný pouze vznik práva, nikoli vědomost oprávněného subjektu. Jestliže ale zákonodárce počátek i délku subjektivní a objektivní promlčecí doby zřetelně rozlišil, nelze se s jejich libovolným slučováním ztotožnit.

66. Komentářová literatura zabývající se totožnou problematikou pak uvádí: „Určujícím se tak stává vědění, jež by si věřitel osvojil, kdyby vyvinul odpovídající míru pečlivosti (srov. Tégl, Weinhold, Melzer In: Melzer, Tégl a kol. 2014 s. 953). Domníváme se, že s ohledem na smysl objektivizace kritéria znalosti rozhodujících okolností v § 619 odst. 2 není namístě diferencovat standard péče podle mentálních kompetencí konkrétního věřitele […], a že je tedy naopak zapotřebí vždy zkoumat, jakou znalost by si osvojila osoba průměrného rozumu, která by vynaložila obvyklou péči. […] Pakliže zjištění okolností rozhodných pro započetí běhu promlčecí lhůty nezbytně vyžaduje zvláštní odbornost (například v oblasti medicíny nebo stavebního inženýrství), kterou průměrně rozumná osoba (§ 4) či průměrný profesionál v určité oblasti (§ 5) nedisponuje, je namístě počátek promlčecí lhůty ve smyslu § 619 odsunout až k okamžiku, kdy věřitel získal empirickou nebo normativní znalost relevantních faktů tím, že věc konzultoval s odborníkem, nebo ji s ním alespoň konzultovat měl a mohl. […] Věřitel získává normativní znalost rozhodných okolností, pokud je jeho faktické nevědomí o těchto skutečnostech důsledkem toho, že si počínal nedbale (nedodržel standard obvyklé nebo odborné péče, kterou lze po osobě v jeho postavení důvodně požadovat). Není zapotřebí, aby se věřitel v tomto směru dopustil hrubé nedbalosti, jak dovozují Tégl, Weinhold a Melzer (Tégl, Weinhold, Melzer In: Melzer, Tégl a kol. 2014 s. 953). […] Napříště tedy není aplikovatelný dříve zastávaný názor, podle kterého bylo pro účely promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení irelevantní, že se ochuzený o rozhodných skutečnostech mohl a měl dozvědět dříve (NS 28 Cdo 5328/2015, NS 28 Cdo 4744/2017, NS 28 Cdo 882/2019). V souladu s § 621 totiž subjektivní promlčecí lhůta započíná svůj běh už v okamžiku, kdy ochuzený o vzniku bezdůvodného obohacení či osobě obohaceného sice ještě fakticky neví, ale při vynaložení péče, kterou lze po osobě v jeho postavení požadovat podle § 4 odst. 1 nebo § 5 odst. 1, by již tyto okolnosti mohl zjistit (obdobně Tégl, Weinhold In: Melzer, Tégl a kol. 2014 s. 961, Bodečková In: Petrov, Výtisk, Beran a kol. 2019 s. 691 a Svoboda,, Anonymizováno, Švestka, Dvořák, Fiala a kol. 2020 s. 1484, viz též NS 25 Cdo 1510/2019).“ [viz BRIM, L. In LAVICKÝ, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 303−654). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 2012].

67. S ohledem na uvedené má soud za to, že námitka promlčení byla žalovanou vznesena nedůvodně. Tříletá promlčecí lhůta počíná běžet od okamžiku, kdy se oprávněná osoba dozvěděla o tom, že k bezdůvodnému obohacení došlo a o osobě povinné, anebo kdy se o uvedených okolnostech dozvědět měla a mohla. Zde je třeba posuzovat znalost průměrného člověka, jenž při právním jednání vynaloží obvyklou péči. V daném případě se jedná o osobu podnikatele, jenž jednal v rámci své podnikatelské činnosti, tudíž na něj lze hledět přísnější optikou. Nicméně je soud toho názoru, že ani obvyklá péče průměrné osoby, jež vystupuje v rámci své podnikatelské činnosti, neobstojí při posouzení, zda objektivně žalobce mohl o neplatnosti Nájemní smlouvy vědět za předpokladu, že o tom nevěděla ani žalovaná, která porušila své povinnosti podle zákona o obcích. Je pravdou, že i žalobce (stejně jako každá smluvní strana) má obecnou prevenční povinnost a má zachovanou možnost ještě před uzavřením příslušného právního jednání s obcí ověřit si, zda právní jednání, které za obec činí její starosta, skutečně splňuje zákonné podmínky jeho vzniku a je v souladu s vůlí obce (tak, jak je zachycena v přijatém usnesení jejího zastupitelstva). Každá smluvní strana by tedy měla učinil alespoň elementární prověření splnění zákonných podmínek, což např. ohledně veřejně dostupných usnesení rady či zastupitelstva obce nečiní podstatné obtíže. Ohledně splnění dalších zákonných předpokladů, konkrétně tedy zveřejnění záměru pronájmu, může být takové prověření již obtížnější, když takový záměr může obec dle zákona zveřejnit nejen na úřední desce (což nečiní problém), ale i jiným způsobem v místě obvyklým. Bylo by nepřiměřené po žalobci požadovat, aby prováděl takto detailní prověřování, aby se ujistil, že žalovaná coby obec dodržela veškeré zákonné podmínky pro uzavření Nájemní smlouvy, o jejichž absenci neměla vědomost ani žalovaná. Soud má proto za to, že o skutečnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty se při náležité pečlivosti žalobce mohl dozvědět a dozvěděl až ze sdělení žalované ze dne 19. 4. 2023, pročež nemohlo dojít k promlčení jeho případného nároku.

68. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplacené zálohy na zajištění znaleckého posudku dle § 145 o. s. ř. ve výši 10 000 Kč, Anonymizováno, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), (dále jen „advokátní tarif”) částka 81 800 Kč (9 x 8 180 Kč + 2 x 4 090 Kč) za 9 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, písemné vyjádření ve věci samé, účast při jednání dne 25. 9. 2024, 20. 11. 2024, 13. 12. 2024, 14. 1. 2026, 23. 2. 2026 a 8. 4. 2026, písemné vyjádření ze dne 20. 11. 2024, ) dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu a za 2 úkony právní služby (odpor proti platebnímu rozkazu, účast při jednání, při němž došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí dne 16. 4. 2026) ve výši 50 % sazby dle § 11 odst. 2 písm. c), f) a odst. 3 advokátního tarifu a částka 4 950 Kč (11 x 450 Kč) coby paušální náhrada výdajů dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Povinnost zaplatit náhradu nákladů k rukám advokáta žalobce vyplývá z § 149 odst. 1 o. s. ř.

69. Soud dále rozhodl o nákladech státu, a to dle § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy má právo na náhradu nákladů řízení, které platil, a to konkrétně náklady na znalečné, které bylo znalci přiznáno usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ve výši 22 360,80 Kč, přičemž částka 10 000 Kč byla uhrazena ze zálohy složené žalovanou a částka 12 360,80 Kč byla uhrazena z rozpočtových prostředků.