27 C 18/2024

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Lindou Toula Bergelovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu k pozemkům parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , to vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a ke stavbě nezapsané v katastru nemovitostí, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /5, Anonymizováno, zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , ze dne , datum, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 16 035,14 do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou podanou dne 31. 5. 2024 se žalobkyně domáhá určení neplatnosti výpovědi z nájmu k pozemkům parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , to vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a ke stavbě nezapsané v katastru nemovitostí, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitost“), ze dne , datum, . V žalobě žalobkyně uvedla, že žila ve společné domácnosti jako družka se svým druhem, jímž byl otec žalované, zemřelým , jméno FO, v nemovitosti, kterou nabyli kupní smlouvou ze dne 17. 5. 2018. Mezi žalobkyní a jejím druhem byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu domu a přiléhajících parcel, kterou druh pronajal svůj spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na nemovitosti. Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou, tedy od 11. 11. 2020 do konce života žalobkyně. Dne , datum, byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu právní nástupkyní druha žalobkyně, kterou žalobkyně považuje za nicotnou pro neurčitost, neboť neobsahuje výpovědní důvod vymezený skutkově určitým a nezaměnitelným způsobem.

2. K podané žalobě se žalovaná vyjádřila dne 20. 8. 2024 a dne 16. 9. 2024 tak, že navrhla její zamítnutí, neboť se žalobkyně domáhá něčeho, na co jí nevznikl nárok ani právo, když v žádném nájemním vztahu s žalovanou není a nikdy nebyla. Předmětná výpověď byla de facto bezpředmětná, neboť nájemní smlouva je neplatná. Výpověď byla ze strany žalované podána toliko z důvodu právní opatrnosti, neboť nájemní vztah neexistuje a ani nikdy neexistoval. Existuje pouze spoluvlastnictví, jehož zrušení a vypořádání je již řešeno zdejším soudem. V nájemní smlouvě není uvedeno nájemné, spoluvlastníci si jakože pronajímají společnou věc vzájemně, což je neplatné. Žalobkyně žalované neplatí nájemné ani bezdůvodné obohacení. Žalobkyně tedy podala zcela zbytečnou žalobu. Žalovaná poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (26 Cdo 3374/2018, 26 Cdo 680/2020, 26 Cdo 3842/2007). Žalobkyně není proto aktivně legitimována k podání žaloby.

3. Soud provedl listinné důkazy založené ve spisu, z nichž zjistil následující skutkové okolnosti:

4. Z výpisu z Katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníky nemovitosti jsou žalobkyně a žalovaná, každá ½.

5. Z kupní smlouvy uzavřené dne 17. 5. 2018 mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, coby prodávajícími a žalobkyní a jejím druhem coby kupujícími soud zjistil, že prodávající prodali nemovitost kupujícím do podílového spoluvlastnictví, každému ideální ½.

6. Z listiny nazvané Smlouva o nájmu domu a k němu přiléhajících parcel ze dne 11. 11. 2020 mezi žalobkyní a jejím druhem soud zjistil, že účelem smlouvy má být pronájem poloviny nemovitosti druha žalobkyně žalobkyni a pronájem poloviny nemovitosti žalobkyně jejímu druhovi. Dobu nájmu si sjednali na dobu neurčitou do konce života žalobkyně, co se týče pronájmu poloviny nemovitosti patřící jejímu druhovi, a do konce života druha žalobkyně, co se týče pronájmu poloviny nemovitosti patřící žalobkyni. Nájemné bylo sjednáno ve formě naturálního plnění spočívajícího zejména v pracích na výstavbě a údržbě části domu a údržbě souvisejících parcel patřících druhé smluvní straně této smlouvy, přičemž hodnota naturálního plnění, které získali od protější smluvní strany, již převyšuje hodnotu obvyklého nájemného nemovitosti do konce jejich života, pročež prohlašují, že nájemné je oběma smluvními stranami uhrazeno předem na celou dobu nájmu podle této smlouvy.

7. Z výpovědi ze dne, Anonymizováno, 25. 3. 2024 podepsané žalovanou adresované žalobkyni vyplývá, že žalovaná coby pronajímatel udělila výpověď ze smlouvy o nájmu ze dne 11. 11. 2020 uzavřené mezi žalobkyní a jejím druhem, právním předchůdcem žalované, a to v souladu s § 2231 a § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), s tříměsíční výpovědní dobou, jelikož stavbu hodlá nadále osobně užívat. Výpověď byla udělena z důvodu právní jistoty, přesto, že žalovaná předmětnou smlouvu neuznává jako platnou a účinnou. Dále byla žalobkyně poučena o možnosti vznést proti výpovědi námitky.

8. Z námitek proti výpovědi ze dne 22. 5. 2024 soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně v nich namítal nicotnost podané výpovědi pro neurčitost, neboť neobsahuje výpovědní důvod, kdy důvod musí být ve výpovědi vymezen skutkově a to určitým a nezaměnitelným způsobem. Z poštovního podacího archu pak vyplynulo, že námitky byly odeslány žalované.

9. Při jednání konaném dne 18. 9. 2024, k němuž se nedostavila žalobkyně ani její právní zástupce, právní zástupce žalované uvedl, že ve výpovědi je uvedený důvod a to ten, že žalovaná hodlá nemovitost nadále osobně užívat.

10. Ve svém závěrečném návrhu zástupce žalované uvedl, že smlouva o nájmu je neplatná, mimo jiné z důvodu nepřípustnosti nájmu mezi spoluvlastníky, rovněž z důvodu neurčitého plnění z nájmu. Žalobkyně není z toho důvodu aktivně legitimovaná k podání žaloby. Nadto ve výpovědi je udán důvod výpovědi. Proto navrhl žalobu v celém rozsahu zamítnout.

11. Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné12. Dle § 2202 odst. 1 části před středníkem o. z. pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci.

13. Dle § 588 o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

14. Z výše uvedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav:

15. Nemovitost nabyla žalobkyně a její druh, právní předchůdce žalované, kupní smlouvou do podílového spoluvlastnictví, každý ideální ½. Spoluvlastníci si mezi sebou uzavřeli dohodu nazvanou „Smlouvu o nájmu domu a k němu přiléhajících parcel“, dle níž si nechali do užívání navzájem každý ½ vlastnící druhým ze spoluvlastníků. Vlastníky nemovitosti jsou v současné době žalobkyně a žalovaná, která z důvodu právní jistoty dala žalobkyni výpověď z nájmu, proti níž žalobkyně brojila námitkami.

16. Soud dospěl k závěru, že spoluvlastníci nemohou uzavřít nájemní smlouvu týkající se společné věci, neboť taková smlouva by obcházela základní principy, na nichž je postaveno spoluvlastnictví (k tomu např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1658/2001 ze dne 5. 2. 2003). Uzavřená smlouva mohla splňovat znaky jiné smlouvy, např. dohodu spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí, nicméně pro dané řízení je podstatné, že platně nevznikl nájemní vztah mezi žalobkyní a jejím druhem.

17. Soud poukazuje na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, jenž např. v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3842/2007 ze dne 17. 6. 2008 nebo v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3374/2018 ze dne 19. 2. 2019 uzavřel, že k podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu není aktivně věcně legitimována, které se sice byla doručena výpověď z nájmu bytu, avšak která v době jejího doručení není nájemcem bytu (např. proto, že nájemcem bytu nikdy nebyla). Je tomu tak také proto, že výpověď z nájmu bytu doručená takové osobě není způsobilá vůči ní vyvolat žádné právní účinky a tudíž ani nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“). Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podaná takovou osobou musí být tedy zamítnuta pro nedostatek aktivní věcné legitimace.

18. S ohledem na shora uvedené soud uzavřel, že žalobkyně není aktivně legitimována k podání žaloby, neboť nájemní vztah mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalované nikdy nevznikl, pročež výpověď podaná žalovanou nemohla negativně zasáhnout do jejího právního postavení. Z uvedených důvodů soud žalobu zamítl.

19. Vzhledem k tomu že žalovaná byla ve věci úspěšná, má vůči žalobkyni dle § 142 odst.1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „ o. s. ř.“), právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení žalované činí celkem 16 035,14 Kč a sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, 2 x vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne 18. 9. 2024), včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 2 052,18 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 18. 9. 2024 náhrada 1 452,18 Kč za 180 ujetých km v částce 146,84 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 6,46 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 252,18 Kč ve výši 2 782,90 Kč. Náhradu nákladů řízení je žalobkyně povinna zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce (§ 149 odst.1 o. s. ř.).