7 C 75/2025

Plný text

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Danielou Liscovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Česká republika - Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného se sídlem Adresa žalovaného o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitých věcí

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem: pozemku St. p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , číslo evidenční , Anonymizováno, , rod. rekr., a pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se zrušuje.

II. Nemovitosti: pozemek St. p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , číslo evidenční , Anonymizováno, , rod. rekr., a pozemek p. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na vyrovnání vypořádacího podílu částku 150 000 Kč, a to ve lhůtě do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit státu České republice - Okresnímu soudu v Litoměřicích 1/2 státem zálohovaných nákladů řízení, jejichž výše a splatnost bude vyčíslena v písemném vyhotovení rozhodnutí.

V. Žalovaná je povinna zaplatit státu České republice - Okresnímu soudu v Litoměřicích 1/2 státem zálohovaných nákladů řízení, jejichž výše a splatnost bude určena samostatným rozhodnutím.

VI. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem, a to pozemku p. č. st. 138, jehož součástí je stavba: , adresa, č. e. , Anonymizováno, , rod. rekreace vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , , adresa, , katastrální území , adresa, , a to v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , navrhla, aby toto podílové spoluvlastnictví bylo zrušeno a nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně. Uvedla, že žalobkyně je vlastníkem 3/4 nemovitosti a žalovaná 1/4 nemovitosti. Žalovaná spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabyla na základě usnesení soudu o dědictví Okresního soudu v Litoměřicích ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , kdy na ni vlastnické právo k nemovitosti přešlo ze zemřelého , Anonymizováno, , Anonymizováno, , narozeného , datum, . V žalobě uvedla, že nemovitosti nelze reálně rozdělit. Žalovaná ponechala způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků na úvaze soudu, plně v souladu s ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ve znění pozdějších změn a doplňků (dále jen „o. z.“). Potvrdila, že též nemá zájem ve spoluvlastnickém vztahu nadále setrvávat. Žalované není známo, že by dříve žalobkyně či jiná třetí osoba projevila zájem, ani o podíl žalované, ani o nemovitosti jako celek. Též žalovaná potvrdila, že pozemek nelze reálně rozdělit s ohledem k výměře předmětné parcely a jejímu umístění v terénu, kdy její součástí je stavba. Poukázala též na to, že rozdělení nemovitosti na malé nevyužitelné pozemky, pokud by se značně snížila hodnota parcel, je ve smyslu ustanovení § 1144 odst. 1 občanského zákoníku nepřípustná. V případě, pokud soud dospěje k závěru, že nemovitosti nelze rozdělit a žalobkyně prokáže, že je dostatečně solventní k vyplacení přiměřené náhrady, pak navrhuje, aby soud nemovitost přikázal do výlučného vlastnictví podílového spoluvlastníka.

2. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , listu vlastnictví č. , hodnota, , pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, vyplynulo, že nemovitosti parcela st. p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba , adresa, rod. rekr. a pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha je v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a žalované, přičemž velikost podílu žalobkyně činí 3/4 a žalované 1/4.

3. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, ze dne , datum, vyplynulo, že obvyklá cena nemovitostí, tj. cena, za kterou by kupec v daném místě a čase vydal za vlastnický podíl na pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, se součástí stavby rekreační chaty číslo evidenční , Anonymizováno, . Tímto znaleckým posudkem ocenil 1/4 vlastnického podílu na pozemku parcelní číslo st. 138 se součástí stavby i rekreační chaty číslo evidenční 112 a pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, v obci , adresa, a katastrálním území , adresa, obvyklou cenou , částka, .

4. Žalovaná se stanovenou obvyklou cenou nesouhlasila s tím, že znalec sice vybral vhodné vzorky uskutečněných prodejů pro porovnání ceny srovnávací metodou (shodná lokalita, obdobný typ majetku, avšak uvedla, že není zcela správné, že byly vzaty v potaz i vzorky staré dva roky a starší s tím, že by znalec měl uvést, jaká by byla cena, pokud by byly vzaty v potaz vzorky pro porovnání maximálně rok staré a nevhodně byla použita korekce jednotlivých vzorků pro porovnání prostřednictvím koeficientů, kde prakticky všechny ceny znalec snižuje o více než 50 %. Přiložila k tomu kupní smlouvy ze dne 25. 5. 2020, 25. 5. 2020 a 25. 5. 2020 uzavřené mezi panem , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, na straně prodávající a žalobkyní na straně kupující. Na jejichž základě žalobkyně nabyla 3 x ideální 1/4 podílu na dotčených nemovitostech.

5. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že při vypracování znaleckého posudku postupoval plně v souladu s právními předpisy, nejprve vypracoval tzv. cenu vyhláškovou a posléze stanovil tržní cenu porovnávací metodou tak, aby dospěl k tržní ceně nemovitosti v daném místě a čase. Nemovitosti nelze reálně rozdělit, při výpočtu tržní ceny ke srovnání použil objekty co nejblíže k datu ocenění, ke srovnání použil provedené koupě z let 2024 a 2025. S ohledem na stav nemovitosti, kdy se jedná o rekreační objekt ve špatném stavu, před rekonstrukcí, kdy do objektu zatékalo, bude nutná sanace nosných konstrukcí stropních konstrukcí, stropních konstrukcí, v nemovitosti není zajištěno topení, střecha je v havarijním stavu, stropní trámy jsou poničené, není tam vnitřní elektroinstalace, není to napojené na kanalizační vedení, záchod je napojen do plastového septiku, proto při stanovení tržní ceny použil koeficienty s ohledem na stav nemovitosti, činí výsledný koeficient 0,5, to znamená snížení hodnoty o 50 %. V tomto směru plně postupoval s metodikou za účelem určení tržní ceny nemovitosti. Dle zadání ve znaleckém posudku stanovil tržní cenu k podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti, s ohledem na míru inflace v letech 2021–2024 by hodnota této 1/4 nemovitosti ke dni jednání soudu činila , částka, . Znalec k dotazu soudu vysvětlil, že hodnota jedné čtvrtiny nemovitosti je nižší, než by činila hodnota nemovitosti celé s ohledem na problematiku poptávky na koupi podílu nemovitosti o velikosti ¼. K dotazu soudu vysvětlil, že s ohledem na technický stav nemovitosti, která vyžaduje modernizaci, hodnotí celou nemovitost cenou, kterou by kupec v daném místě a čase ke dni jednání soudu zaplatil částkou zhruba , částka, .

6. Žalobkyně zprávou ČSOB a. s. doložila, že na účtu na jméno na jejího manžela Jaromíra Hajnce je dostatek finančních prostředků k vyplacení vypořádacího podílu žalobkyně. Manžel žalobkyně potvrdil, že uvedené finanční prostředky jsou připraveny k vyplacení vypořádacího podílu žalované.

7. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

8. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud, rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

9. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

10. Podle § 1144 odst. 2 o. z. rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílu spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

11. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže jí soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobci nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Netvrdí-li a neprokazuje-li žalovaný existenci nevhodné doby pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nebo že by zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo jen k újmě některého ze spoluvlastníků, je namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. V dané věci též účastníci učinili nesporným, že je na místě podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti zrušit a vypořádat.

12. Žalobkyně projevila zájem, aby dotčené nemovité věci byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví, žalovaná s tím souhlasila. Žalobkyně též doložila, že je solventní, tedy že disponuje finančními prostředky dostatečnými k vyplácení vypořádacího podílu žalované.

13. Co bylo mezi účastníky sporným, byla hodnota dotčených nemovitostí, tj. tržní cena, za kterou je kupec v daném místě a čase ochoten dotčené nemovitosti zakoupit.

14. V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem není soud vázán návrhy účastníků, je však povinen v takovémto řízení zjistit okruh spoluvlastníků a velikost jejich podílů. V souzené věci jsou účastníci podílovými nemovité věci specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku, a to žalobkyně podílu ve výši 3/4 a žalovaná podílu ve výši 1/4 vzhledem k celku. Aktivní a pasivní legitimace účastníků je tedy dána. Z provedeného dokazování přitom nevyplývá, že by o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo žádáno v nevhodnou dobu. Soud proto rozhodl o zrušení spoluvlastnictví a dále se zabýval otázkou, jakým způsobem bude provedeno vypořádání.

15. Pokud jde o způsob vypořádání, soud musí respektovat zákonem stanovené pořadí. Způsob vypořádání ve smyslu ustanovení § 153 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu ve znění pozdějších změn a doplňků (dále jen „o. s. ř.“) stanoví § 1144 a 1147 o. z. Prvním a přednostním způsobem je rozdělení společné věci dle § 1144 o. z., teprve není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže jí soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

16. Z provedeného dokazování byl zjištěn skutkový stav:

17. Jak vyplynulo z výpisu z katastru nemovitostí a nebylo též mezi účastníky sporným, účastníci jsou podílovými spoluvlastníky dotčených nemovitostí, a to žalobkyně o velikosti podílu 3/4 a žalovaná o velikosti podílu ¼. Žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl na základě kupních smluv. Žalovaná na základě usnesení soudu o dědictví Okresního soudu v Litoměřicích ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, v rámci dědického řízení. V současné době nemovitost užívá žalobkyně.

18. Co se týče právního hodnocení, pak z provedeného dokazování, zejména výpisu z katastru nemovitostí, má soud za prokázané, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky dotčené nemovitosti, a to žalobkyně o velikosti podílu 3/4 a žalovaná o velikosti podílu 1/4. Z provedeného dokazování, a to zejména znaleckým posudkem a výslechem znalce, vyplynulo, že nemovitost nelze rozdělit, a to s ohledem na charakter nemovitosti, její velikost a umístění v terénu. Co se týče stavu nemovitosti, tato je před rekonstrukcí, ve špatném technickém stavu. Nemovitost nelze ani právně rozdělit.

19. Soud proto v souladu s ustanovením § 1147 o. z. přistoupil k přikázání věci za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Předpoklady pro přikázání společné věci, které musí být splněny současně, jsou následující za a) souhlas spoluvlastníka, za b) solventnost spoluvlastníka, která musí být dána okamžiku vydání rozsudku, tj. spoluvlastník, musí prokázat, že disponuje potřebnými finančními prostředky jako přiměřenou náhradou pro ostatní spoluvlastníky, nebo že je schopen si je opatřit (například závazným příslibem poskytnutí úvěru). V případě za předpokladu, že je v přiměřené době získá (například v rámci probíhajícího dědického řízení). S přikázáním nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobkyně souhlasila s tím souhlasila i žalovaná. Předpoklad solventnosti žalobkyně splnila a prokázala, že disponuje dostatečnými finančními prostředky k vyplacení podílu žalované. Soud proto na základě všech shora uvedených skutečností dospěl k závěru, že je na místě podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zrušit a nemovitosti přikázat do výlučného vlastnictví žalobkyně a rozhodnout o přiměřené náhradě, kterou by žalobkyně povinna uhradit žalované.

20. V rušeném případě též žalobkyni svědčí i následující kritéria ve smyslu ustálené judikatury například usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 692/2019 ve spojení s usnesením Ústavního soudu ČR ze dne 4. 7. 2019, sp. zn. II US 1909/19 a to velikost spoluvlastnických podílů, účelné využití nemovitosti a rodinné a sociální souvislosti. Naopak kritéria jako například okolnost, které vedly ke vzniku spoluvlastnictví, nejsou rozhodující, neboť žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl koupí a žalovaná v dědickém řízení, žádný z nich tedy nemá větší zásluhy na pořízení nemovitosti (ve smyslu rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 22 Cdo 103/2019). Pokud jde o kritérium velikosti spoluvlastnických podílů, toto kritérium svědčí žalobkyni, též účelné využití nemovitosti, neboť je to právě žalobkyně s rodinou, která nemovitost užívá. Žalobkyně uspokojuje v nemovitosti svoji potřebu rekreace. K případnému kritériu v podobě vztahu účastníků k nemovitosti dle judikatury Nejvyššího soudu České republiky má citová vazba k předmětu spoluvlastnictví význam až tehdy, jestliže ostatní kritéria vyznívají rovnocenně (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. 3. 2019 sp. zn. 22 Cdo 3222/2018, 22 Cdo 2787/2021 ze dne 13. 12. 2021 a sp. zn. 22 Cdo 638/2022 ze dne 27. 4. 2022). V daném případě však ostatní kritéria rovnocenně nevyznívají, tato kritéria svědčí ve prospěch žalobkyně, tato má větší podíl na nemovitosti než žalovaná, historicky nemovitost užívá. Nemovitost nelze rozdělit a žalobkyně má k dispozici dostatek finančních prostředků na vyplacení vypořádacího podílu žalované. Soud proto na základě všech shora uvedených skutečností dospěl k závěru, že je na místě podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti zrušit a nemovitost přikázat do výlučného vlastnictví žalobkyně a rozhodnout o přiměřené náhradě žalované.

21. Ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, a zejména jeho výpovědi se podává, že obvyklá tržní cena nemovitosti činí 600 000 Kč. Znalec ve své výpovědi logickým způsobem vysvětlil, jakým způsobem dospěl ke stanovení výše tržní ceny nemovitosti, nejprve cenu stanovil tzv. administrativní a posléze srovnávací metodou dle příslušné metodiky pro oceňování nemovitostí, zároveň též vysvětlil, z jakých důvodů použil dané koeficienty k přepočtu výsledné ceny, zejména s ohledem na stáří budovy a její technický stav, kdy dospěl k závěru, že je třeba výslednou cenu korigovat o 50 % oproti srovnávaným nemovitostem. Velikost spoluvlastnického podílu žalobkyně je ¾, žalované ¼, z obvyklé tržní ceny 600 000 pak 1/4 pak odpovídá částka 150 000 Kč. Soud proto rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované jako přiměřenou náhradu částku ve výši 150 000 Kč (viz. výrok III. rozsudku).

22. Podle § 142 odst. 2 o. s. ř., dle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo, žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví představuje iudicium duplex, řízení může být zahájeno na návrh kteréhokoli ze spoluvlastníků, přitom všichni spoluvlastníci mají v řízení postavení žalobce i žalovaného nehledě na to, kdo žalobu podal, a v občanském zákoníku je zakotven způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem, i odlišným způsobem od návrhu spoluvlastníků. V tomto typu řízení nelze vycházet ze zásady procesního úspěchu ve věci, ale z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Současná judikatura Ústavního soudu se přiklonila k principu, podle něhož v obdobných případech má být obecným pravidlem nepřiznávání náhrady nákladů žádnému z účastníků řízení, a to s odkazem na § 142 odst. 2 o. s. ř. (viz stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2023, sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23). V řízeních o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je § 142 o. s. ř. třeba interpretovat tak, že (plný) úspěch a neúspěch procesních stran podle § 142 odst. 1 o. s. ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li obecný soud návrh na zrušení spoluvlastnictví; vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznávat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 o. s. ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř. (srov. rozhodnutí Ústavního soudu II. ÚS 1098/22, IV. ÚS 404/22, I. ÚS 3202/20, IV. ÚS 2081/21, II. ÚS 572/19), a takové okolnosti nebyly v daném případě shledány. V současné době je již judikatura v tom to směru sjednocena nálezem pléna Ústavního soudu Pl. ÚS – st. 59/23.

39. Bylo proto vysloveno, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

23. V řízení budou státem zálohované náklady řízení ve formě znalečného. Avšak celková výše státem zálohovaných nákladů řízení ke dni rozhodování soudu není známa. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

24. V daném případě podle výsledku řízení nutno konstatovat, že byl úspěch a neúspěch účastníků stejný, jak charakterizováno shora, soud u účastníků neshledal předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, a tak každý z účastníků má povinnost dle § 148 odst. 1 o. s. ř. nahradit státu ½ státem zálohovaných nákladů řízení.

25. S ohledem na to, že dosud není známa celková výše státem zálohovaných nákladů řízení, výše těchto nákladů řízení a jejich splatnost bude ve smyslu § 155 odst. 1 o. s. ř. vyčíslena v samostatném usnesení, po právní moci rozhodnutí o výši státem zálohovaných nákladů řízení.

26. Lhůta k plnění je stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. s ohledem na výši vypořádacího podílu.