1 C 84/2024

Plný text

Okresní soud v Lounech rozhodl samosoudkyní JUDr. Evou Vyskočilovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta a žalovaného: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného pro: žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně společnosti , Jméno žalobkyně, . a žalovaného , Jméno žalovaného, k jednotce č. , hodnota, , byt, vymezené dle zákona o vlastnictví bytů v budově , adresa, , č.p. , hodnota, , bytový dům, postavené na pozemku parcela st. , hodnota, , a s jednotkou neoddělitelně spjatému podílu o velikosti , hodnota, na společných částech budovy , adresa, , č.p. , hodnota, , bytový dům, postavené na pozemku parcelní č. st. , hodnota, , a na pozemku parcelní č. st. , hodnota, vše zapsáno na listech vlastnictví č. , hodnota, a č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , se zrušuje.

II. Nařizuje se prodej této nemovitosti ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku mezi účastníky v poměru dle velikosti jejich spoluvlastnických podílů k nemovitosti.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Dne , datum, podala žalobkyně u Okresního soudu v Lounech žalobu, kterou se domáhala, aby soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem uvedeným v žalobě, jež náležejí do vlastnictví účastníků každému jednou polovinou. Jedná se o jednotku č. , hodnota, , byt, vymezenou dle zákona o vlastnictví bytů v budově , adresa, , č.p. , hodnota, , bytový dům, stojící na pozemku parcela st. , hodnota, , a s jednotkou neoddělitelně spjatý podíl o velikosti , hodnota, na společných částech budovy , adresa, , č.p. , hodnota, , bytový dům, postavené na pozemku parcelní č. st. , hodnota, , a na pozemku parcelní č. st. , hodnota, , vše zapsáno na listech vlastnictví č. , hodnota, a č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, Uvedená jednotka je bytem s jednou koupelnou, jedním WC a jedním vstupem do jednotky a nelze ji tak fakticky rozdělit mezi spoluvlastníky dle podílů. Spoluvlastnický podíl žalovaného je zatížen zástavním právem smluvním a zákazem zatížení zajišťujícím dluh žalovaného vůči třetí osobě. Žalobkyně jednotku neužívá a nemá zájem o setrvání ve spoluvlastnickém vztahu. Nemá zájem ani o nabytí předmětné jednotky do svého výlučného vlastnictví za náhradu a má za to, že žalovaný nedisponuje finančními prostředky potřebnými pro účely poskytnutí náhrady žalobkyni v případě, že by byla jednotka přikázána do jeho vlastnictví. Navrhla proto, aby soud spoluvlastnický vztah účastníků zrušil a nařídil prodej nemovitosti ve veřejné dražbě. Případné náklady spojené s rozdělením věci není žalobkyně ochotna nést.

2. Žalovaný se k návrhu žalobkyně nevyjádřil a neúčastnil se ani žádného z nařízených jednání a jeho stanovisko k věci se tak nepodařilo soudu získat, ač výzvu k vyjádření, předvolání k jednání i veškeré další písemnosti soud doručoval na adresu jeho bydliště uvedenou v evidenci obyvatel. Za této situace soudu nezbylo než postupovat dle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř., věc projednat v nepřítomnosti žalovaného a při rozhodnutí vycházet z obsahu spisu a provedených důkazů.

3. Soud ve věci provedl důkaz výpis z katastru LV , hodnota, , předžalobní výzvou vč. dokladu o odeslání a doručenky, Prohlášením vlastníka, posouzení rozdělitelnosti vč. nákresů, cenovými nabídkami společnosti , právnická osoba, . a , jméno FO, a znaleckým posudkem znalkyně , jméno FO, č. pol. , sp.zn., .

4. Z výpisu z katastru LV č. , hodnota, a č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, bylo zjištěno, že účastníci mají v podílovém spoluvlastnictvím jednotku č. , hodnota, , byt, vymezenou dle zákona o vlastnictví bytů v budově , adresa, , č.p. , hodnota, , bytový dům, stojící na pozemku parcela st. , hodnota, , a s jednotkou neoddělitelně spjatý podíl o velikosti , hodnota, na společných částech budovy , adresa, , č.p. , hodnota, , bytový dům, postavené na pozemku parcelní č. st. , hodnota, a na pozemku parcelní č. st. , hodnota, a to každý ½ ve vztahu k celku nemovitých věcí. V oddíle C LV č. , hodnota, je zapsáno zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu žalovaného ve prospěch společnosti , právnická osoba, k zajištění pohledávky ve výši 345 000 Kč s přísl. a pro budoucí smluvní pokutu až do výše 2 500 000 Kč, která může vzniknout do data , datum, . Zapsán je též závazek žalovaného nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého a zákaz zatížení spoluvlastnického podílu žalovaného po dobu trvání výše označeného zástavního práva.

5. Z prohlášení vlastníka ze dne , datum, učiněného dle § 4 zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. k budově č.p. , hodnota, v obci , adresa, soud zjistil, že vymezovaná jednotka č. , hodnota, v 1. nadzemním podlaží sestává z kuchyně a tří pokojů , předsíně, koupelny, WC a sklepa a k jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti , hodnota, na společných částech budovy a pozemku parcela č. st. , hodnota, . Předžalobní výzvou ze dne 29. 2. 2024 vyzvala žalobkyně žalovaného k zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětné bytové jednotce. Výzva byla zaslána do datové schránky , adresa, . Datová zpráva byla doručena přihlášením oprávněné osoby dne 3. 3. 2024.

6. Z odborného posouzení možnosti rozdělení předmětné bytové jednotky ze dne , datum, zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že teoreticky je rozdělení jednotky možné, ale bylo by velmi problémové a nákladné v důsledku nutnosti vedení jednotlivých médií (voda, odpady) do středu stávajícího bytu, aby bylo možné zřízení sociálního zařízení nového bytu. Bylo by třeba posoudit stavební konstrukce z hlediska akustiky, přečerpávat splašky a vést kanalizaci přes sousední bytovou jednotku ve vodorovném směru, osadit podružný vodoměr, osadit podružné měření spotřeby tepla a elektroměrové rozvaděče elektroinstalace. Rozdělené jednotky by byly nekomfortní zejména pokud jde o osvětlení bytů a značně časově náročné by bylo vyřízení stavebních formalit. Dle odborného odhadu by si potřebné stavební úpravy vyžádaly sumu min. 1,08 milionu bez DPH, tj. cca 1,21 mil. vč. DPH.

7. Z cenové nabídky společnosti , právnická osoba, . vyplývá nabídková cena potřebných stavebních a dalších prací při rozdělení jednotky ve výši 1 381 000 Kč a z nabídky , jméno FO, , IČO , IČO, , vyplývá nabídková cena 1 222 400 Kč.

8. Ze znaleckého posudku , jméno FO, č. pol. , sp.zn., z , datum, soud zjistil, že zjištěná cena předmětné nemovité věci činí 948 180 Kč. Cenu obvyklou stanovila znalkyně dle ust. § 2 odst. 2 zák. č. 151/1997 Sb. porovnávací metodou za použití korekčních koeficientů srovnáním se sjednanými cenami obdobných bytových jednotek ve výši 1 000 000 Kč. Znalkyně se vyjádřila též k možnosti rozdělení jednotky na dva byty, kdy poukázala na nákladnost takového postupu a značnou administrativní náročnost.

9. Shora popsaný skutkový stav posoudil soud po stránce právní. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 citovaného ustanovení může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

10. Podle § 1141 odst. 1 občanského zákoníku se spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Podle odst. 2 citovaného ustanovení se spoluvlastníci vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

11. Podle § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

12. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle odst. 2 rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

13. Na základě zjištěného skutkového stavu posouzeného podle shora citovaných právních ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Nejprve, pokud jde o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, z ustanovení § 1140 odst. 1 občanského zákoníku jasně plyne, že nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví, pakliže o to sám nestojí. Pokud již není na straně spoluvlastníka vůle k dalšímu trvání spoluvlastnictví, může tento spoluvlastník kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví reálně rozdělit, případně o úplné zrušení spoluvlastnictví. Toto oddělení ze spoluvlastnictví, případně zrušení podílového spoluvlastnictví je samozřejmě možné učinit v souladu s § 1141 odst. 1 občanského zákoníku prostřednictvím dohody všech spoluvlastníků (kdy tento způsob by měl být preferován), avšak v případě, kdy dohoda stávajících spoluvlastníků není z jakéhokoliv důvodu možná, může o rozdělení podílového spoluvlastnictví rozhodnout dle § 1143 občanského zákoníku soud. V tomto světle proto soud shledal požadavek žalobkyně na zrušení podílového spoluvlastnictví za zcela legitimní, neboť má oporu ve shora citovaných ustanoveních. Soud se však nejprve zabýval tím, zda je reálně možné oddělit žalobkyni ze spoluvlastnictví (neboť tuto variantu při řešení poměrů plynoucích z ukončení spoluvlastnictví zákon předjímá jako první), přičemž dospěl k závěru, že tomu tak není. Při oddělení ze spoluvlastnictví totiž musí být dle § 1140 odst. 2 občanského zákoníku dána možnost reálného rozdělení věci patřící do spoluvlastnictví, přičemž ze shromážděných důkazů, zejména odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, a znaleckého posudku , jméno FO, soud uzavřel, že předmětnou jednotku nelze pro její specifický charakter reálně rozdělit tak, aby každý mohl užívat výlučně ten spoluvlastnický podíl, který mu náleží a aby každý z případných nových vlastníků mohl využívat svou část nemovité věci způsobem odpovídajícím její povaze, resp. takový postup není dost dobře možný za situace, kdy by si takový postup vyžádal náklady přesahující obvyklou cenu vypořádávané věci a žádný z účastníků neprojevil ochotu takové náklady nést ze svého. Pakliže tedy není možné oddělit žalobkyni ze spoluvlastnictví, je možné uvažovat toliko o jeho zrušení. Občanský zákoník přitom v ustanovení § 1140 odst. 2 stanovuje určitá omezení, která brání spoluvlastníkům žádat o zrušení spoluvlastnictví, konkrétně se jedná o nemožnost žádat o zrušení spoluvlastnictví v nevhodnou dobu, případně tehdy, pokud by mělo dojít k újmě některého ze spoluvlastníků. Co se týče otázky, zda pro zrušení podílového spoluvlastnictví je či není vhodná doba, lze uvést, že žádný z účastníků skutečnost, že se jedná o nevhodnou dobu netvrdí, ani soudu pak není známo proč by zrušení spoluvlastnictví nemělo být z tohoto důvodu možné. Soud je pak přesvědčen, že zrušením podílového spoluvlastnictví nebude jednotlivým spoluvlastníkům způsobena žádná újma. Na základě výše uvedeného proto soud rozhodl k návrhu žalobců o zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětné nemovité věci když žalobkyně nesporně nechce ve spoluvlastnickém vztahu k věcem, které dlouhodobě neužívá a nemá z nich ani jiný užitek, setrvat.

14. V souladu s ustanovením § 1143 občanského zákoníku pak musí soud při rozhodnutí o zrušení podílového spoluvlastnictví vždy rozhodnout i o způsobu jeho vypořádání. Vzhledem k tomu, že řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je řízením ve smyslu § 153 odst. 2 občanského soudního řádu, není soud vázán žalobním návrhem a pro konkrétní způsob vypořádání proto není třeba souhlasu všech jednotlivých účastníků řízení. Soud však musí při úvaze o způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví respektovat závazné pořadí dané ustanovením § 1144 a násl. občanského zákoníku, přičemž primárním způsobem vypořádání je rozdělení společné věci. Jak již bylo uvedeno výše, reálné (stavební) rozdělení společné věci a to ani na dvě menší bytové jednotky není možné, je tak třeba zvolit jiný způsob vypořádání.

15. Soud postupuje při vypořádání zrušeného spoluvlastnictví tak, že respektuje pořadí způsobů vypořádání dané zákonem, když v tomto směru není vázán návrhy účastníků, popř. omezen jejich nesouhlasem s některým ze zákonných způsobů vypořádání. Soud se proto tedy nejprve zabýval otázkou, zda lze vypořádávané nemovitosti reálně rozdělit, aniž by si takové rozdělení vyžádalo neúměrné finanční náklady nebo aniž by vedlo ke snížení jejich hodnoty a využitelnosti. Z provedeného dokazování vzal za zjištěné, že jde o bytovou jednotku o třech pokojích a kuchyni s příslušenstvím, tvořící samostatný celek a její rozdělení na dvě menší bytové jednotky by si vyžádalo neúměrné finanční náklady přesahující obvyklou cenu vypořádávané věci. Tyto závěry mají oporu v odborném vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, i závěrech znalkyně , jméno FO, a nabídkách společnosti , právnická osoba, . a , jméno FO, . Soud má z těchto důvodů za to, že pro tento způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků nejsou v daném případě podmínky, zvláště když žádný z nich neprojevil o tento způsob vypořádání zájem a zejména nikdo z účastníků neprojevil vůli k zajištění financování nezbytných úprav, bez kterých nemůže k rozdělení věci dojít. Soud proto zvažoval, zda jsou splněny zákonná kritéria pro přikázání vypořádávaných nemovitostí do vlastnictví některého z účastníků. Žalobkyně o nemovitosti zájem nemá a uvedla, že není ochotna žalovanému vyplatit náhradu za jeho spoluvlastnický podíl a po celou dobu řízení setrvávala na tomto stanovisku setrvávala. Žalovaný zůstal po celou dobu řízení nečinný a jeho stanovisko k věci se soudu nepodařilo zjistit. Z fotografií pořízených znalkyní , jméno FO, soud po skutkové stránce uzavřel, že byt není užíván žádným z účastníků, tj. neužívá jej ani žalovaný. Žalovaný byl tím ze spoluvlastníků, který nemovité věci před zahájením tohoto řízení užíval a soud se proto zabýval tím, zda jsou splněny podmínky pro přikázání věci do jeho výlučného vlastnictví. Soud byl v souvislosti se způsobem vypořádání podílového spoluvlastnictví přikázáním nemovitostí do výlučného vlastnictví některého ze spoluvlastníků nucen se, v souladu se závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1942/2016 ze dne 15. června 2016, zabývat i jejich solventností, tedy tím, zda se, v případě přikázání nemovitostí do výlučného vlastnictví některého z nich, se druhému dostane majetkové hodnoty odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu. Pokud jde o žalobkyni, nevyvstaly žádné pochybnosti o tom, že nemá zájem nabýt nemovitost do svého výlučného vlastnictví a vynaložit finanční prostředky na vyrovnání podílu žalovaného. Pokud jde o žalovaného, vzhledem k jeho nečinnosti soud při posouzení jeho schopnosti vyplatit žalobkyni náhradu za její spoluvlastnický podíl, mohl vycházet jen z dostupných předložených listinných důkazů. Dle obsahu oddílu C LV č. , hodnota, je zde zapsáno zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu žalovaného ve prospěch společnosti , právnická osoba, k zajištění pohledávky ve výši 345 000 Kč s přísl. a pro budoucí smluvní pokutu až do výše 2 500 000 Kč, která může vzniknout do data , datum, . Zapsán je též závazek žalovaného nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého a zákaz zatížení spoluvlastnického podílu žalovaného po dobu trvání výše označeného zástavního práva. Z úřední činnosti je soudu známo, že věřitel společnost , právnická osoba, u zdejšího soudu zahájil a vede proti žalovanému pod sp. zn. , sp.zn., řízení o prodej zástavy ve vztahu k spoluvlastnického podílu žalovaného na předmětných nemovitostech. Soud má proto za to, že u žalovaného není prokázána podmínka kredibility a nelze tak předmětné nemovitosti přikázat ani do jeho výlučného vlastnictví. Za této situace soudu nezbylo, než nařídit prodej nemovitých věcí a rozdělení výtěžku mezi účastníky v poměru jejich spoluvlastnických podílů. Nařízení prodeje nemovitých věcí je posledním zákonem předvídaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví věci. Soud má za to, že toto rozhodnutí ponechává účastníkům prostor pro další možné pokusy o prodej nemovitostí mimo dražbu, když konání dražby je vázáno až na zvláštní další návrh kteréhokoli z účastníků tohoto řízení.

16. O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s ustálenou judikaturou (např. IV. ÚS 404/22) týkající se náhrady nákladů řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, tak, že se žádnému z účastníků řízení náhrada nákladů nepřiznává.