17 C 8/2025

Plný text

Okresní soud v Lounech rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Drobílkem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A o zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhá po žalovaných zaplacení společně a nerozdílně částky ve výši 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 100 000 Kč od 4. 5. 2024 do zaplacení.II. Žalobce je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalovanému 1. náhradu nákladů řízení v částce 900 Kč.III. Žalobce je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalované 2. náhradu nákladů řízení v částce 900 Kč.

1. Žalobce se obrátil dne 8. 11. 2024 ke zdejšímu soudu s žalobou, v níž uplatnil nárok na zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Nárok odůvodnil tím, že žalovaní coby budoucí nabyvatelé s žalobcem coby budoucím převodcem a společností , právnická osoba, , která byla zastoupena , jméno FO, coby zprostředkovatelem (dále jen „zprostředkovatel“) uzavřeli dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít v budoucnu kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí pozemků parc. č. st. 353, 413 a 903 v katastrálním území , adresa, I, Obec , adresa, (dále jen „nemovitost“) za sjednanou kupní cenu 3 500 000 Kč. Rezervační lhůta dle smlouvy původně činila 4 měsíce, končila tak , datum, . Rezervační lhůta byla následně prodloužena dodatkem č. , hodnota, ke smlouvě budoucí o kupní smlouvě nemovitých věcí ze dne , datum, (dále jen „dodatek“), a to z původních 4 na 6 měsíců, tedy do , datum, . Dodatek podepsaný žalovanými žalobce obdržel až dne , datum, , neboť komunikace mezi účastníky vázla, následně ho podepsal a ihned bez zbytečného odkladu na popud zprostředkovatele vyzval žalované dne , datum, k uzavření kupní smlouvy. Povinnost žalovaných uzavřít kupní smlouvu v rezervační lhůtě byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 100 000 Kč sjednanou v čl. D. odst. 1 smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaní v rezervační lhůtě smlouvu kupní neuzavřeli, ani přes to, že je žalobce k uzavření smlouvy písemně vyzval, vznikl žalobci nárok na úhradu předmětné smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč, která tvoří předmět tohoto řízení, příslušenství činí zákonný úrok z prodlení z této smluvní pokuty. Později pak žalobce ztratil zájem na prodeji předmětné nemovitosti. Výše smluvní pokuty není nepřiměřená, žalovaní s její výší byli seznámeni před uzavřením smlouvy a výše smluvní pokuty je adekvátní i s ohledem na to, že o prodej domu byl velký zájem. Pokud žalovaní tvrdí, že realizace smlouvy byla znemožněna z objektivních důvodů, a to tak, že se jim nepodařilo sehnat zájemce na koupi jejich vlastního domu, prostřednictvím čehož měli v úmyslu financovat koupi nemovitosti žalobce, pak žalobce tvrdí, že tyto skutečnosti nebyly ve smlouvě sjednány jako podmínka pro uzavření kupní smlouvy, jak je jinak v těchto situacích obvykle sjednáváno.

2. Žalovaní uplatněný nárok v celém rozsahu rozporovali a navrhovali zamítnutí žaloby. Podrobně popisovali vývoj celého plánovaného prodeje nemovitosti, kdy na ně byl ze strany žalobce a zprostředkovatele vyvíjen nátlak na uzavření kupní smlouvy, což žalovaní zprvu odmítali s tím, že nejprve musí obstarat zájemce o koupí vlastní nemovitosti, z čehož plánovali financovat koupi nemovitosti ve vlastnictví žalobce. Následně pak souhlasili s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, , v níž byla sjednána rezervační lhůta v trvání 4 měsíců. Po uplynutí lhůty zde bylo několik měsíců „bezesmluvních“, po nichž žalobce a zprostředkovatel trvali na tom, že bude sepsán dodatek, aby se zpětně vykryly měsíce, kdy mezi stranami nebyla platná smlouva. Dne , datum, tak žalovaní podepsali předmětný dodatek, který odeslali na adresu žalobce. Ten jej dne , datum, podepsal a tentýž den vyzval žalované k uzavření kupní smlouvy. V ten moment žalovaní pojali podezření, že byli zneužiti, vše si nechali zkontrolovat odborovým právníkem, který jim sdělil, že podle dodatku nedošlo k prodloužení rezervační lhůty, ale byla sjednána nová rezervační lhůta v trvání 6 měsíců ode dne podpisu dodatku, což je výklad, který žalovaní nyní v řízení zastávají, neboť jak vyplývá z dodatku, jeho platnost a účinnost nastala okamžikem podpisu smluvních stran. Dne , datum, pak žalovaní byli vyrozuměni o tom, že žalobce již nemá zájem nemovitost prodat, že se změnila jeho životní situace a dům si ponechá. Zájem žalovaných na koupi nemovitosti však stále trvá. Žalovaní se marně pokoušeli s žalobcem dohodnout na smírném řešení sporu. Žalovaní dále tvrdí, že závazek ze smlouvy zanikl pro změnu jejich poměrů ve smyslu § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), když se jim nepodařilo obstarat zájemce o koupi jejich vlastní nemovitosti, pročež nezískali finanční prostředky pro koupi předmětné nemovitosti. Navíc prodej vlastní nemovitosti žalovaných byla jako podmínka pro uzavření budoucí kupní smlouvy komunikována ze strany žalovaných od samého počátku a žalobci byla známa. K neuzavření kupní smlouvy tak došlo čistě z objektivních důvodů, nešlo o zlou vůli ani o zaviněné svévolné jednání ze strany žalovaných – realizace kupní smlouvy byla znemožněna z objektivních důvodů. Žalovaní dále namítali, že smlouvy byly sepsány zjevně jednostranně ve prospěch prodávajícího, navíc ve spolupráci se zprostředkovatelem, který je s žalobcem v blízkém vztahu, a z toho důvodu žalovaní namítají přezkum smluv z hlediska korektivu dobrých mravů. Výše smluvní pokuty je nadto nepřiměřená konkrétním okolnostem, žalobci nevznikla žádná skutečná škoda a smluvní pokuta by tak představovala neoprávněné obohacení žalobce.

3. Jen pro úplnost se patří poznamenat, že jde o tzv. věc s cizím prvkem, neboť 2. žalovaná je státním příslušníkem Rumunska. Soud se proto nejprve zabýval tím, zda je dána jeho pravomoc ve věci rozhodovat. Otázku pravomoci pak soud zkoumal z hlediska Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (dále jen Nařízení Brusel I bis). Podle čl. 4 Nařízení Brusel I bis platí, že nestanoví-li toto nařízení jinak, mohou být osoby, které mají bydliště v některém členském státě, bez ohledu na svou státní příslušnost žalovány u soudů tohoto členského státu. Na osoby, které nejsou státními příslušníky členského státu, v němž mají bydliště, se použijí pravidla pro určení příslušnosti, která se použijí pro jeho vlastní státní příslušníky. V průběhu řízení pak soud zjistil, že žalovaná má na adrese uvedené shora adresu místa bydliště a písemnosti jsou jí na tuto adresu doručovány. Pravomoc zdejšího soudu je tak dána.

4. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci, odpovídající i skutkovému závěru. Mezi žalobcem jako prodávajícím, žalovanými jako zájemci a společností , právnická osoba, , která byla zastoupena , jméno FO, , byla nejprve dne , datum, uzavřena dohoda o koupi nemovitosti se zastoupením, která dle obsahu byla smlouvou o smlouvě budoucí kupní, kdy prodávající a zájemci se zavázali uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví k předmětné nemovitosti žalobce ve lhůtě do , datum, /viz dohoda o koupi nemovitosti na č. l. 26-30/. Následně dne , datum, tytéž smluvní strany uzavřely smlouvu o budoucí kupní smlouvě o koupi nemovitých věcí, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít v budoucnu za podmínek uvedených v této smlouvě kupní smlouvu o převodu předmětné nemovitosti, jejíž náležitosti byly ve smlouvě přesně specifikovány, a to nejpozději do 4 kalendářních měsíců od uzavření smlouvy. Budoucí nabyvatelé (žalovaní) byli oprávněni během rezervační lhůty vyzvat budoucího převodce (žalobce) k uzavření kupní smlouvy, který ji uzavře bez zbytečného odkladu. Budoucí převodce (žalobce) byl oprávněn prostřednictvím zprostředkovatele vyzvat budoucí nabyvatele (žalované) k uzavření kupní smlouvy, kteří se zavázali ji uzavřít nejdéle do konce rezervační lhůty. Pro případ, že budoucí nabyvatelé (žalovaní) neuzavřou s budoucím převodcem smlouvu kupní v rezervační lhůtě, budou v takovém případě povinni uhradit budoucímu převodci (žalobci) smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč /viz smlouva o smlouvě budoucí kupní na č. l. 49-55/. Dodatkem č. , hodnota, ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, došlo ke změně čl. C odst. 1 bod 1 smlouvy, který nově zní tak, že předmětem smlouvy je závazek smluvních stran uzavřít v budoucnu za podmínek uvedených v této smlouvě kupní smlouvu o převodu předmětné nemovitosti, jejíž náležitosti byly ve smlouvě přesně specifikovány, a to nejpozději do 6 kalendářních měsíců od uzavření smlouvy. , jméno FO, ustanovení smlouvy zůstaly nezměněné. Dodatek žalovaní podepsali dne , datum, , žalobce a zprostředkovatel dne , datum, /viz dodatek na č. l. 33-34/. Dodatek žalovaným zaslal emailovou zprávou zprostředkovatel , jméno FO, dne , datum, , přičemž ve zprávě uvedl, že dle dohody zasílá dodatek – „změna je ze 4 měsíců na 6“ a dále uvedl, že pokud budou žalovaní požadovat víc měsíců, lze to domluvit, ale za podmínky navýšení kupní ceny /viz kopie emailové komunikace na č. l. 65/. Žalobce výzvou ze dne , datum, vyzval žalované k podepsání kupní smlouvy na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, , který byl ve výzvě špatně označen datem , datum, , přičemž správné datum je , datum, , kdy byl dodatek podepsán všemi smluvními stranami /viz výzva k podepsání kupní smlouvy na č. l. 32, doklady o odeslání na č. l. 56-57/. Výzvou ze dne , datum, pak žalobce vyzval žalované k úhradě smluvní pokuty /viz výzva k úhradě smluvní pokuty na č. l. 31, doklady o odeslání na č. l. 56-57, podací lístek a dodejka na č. l. 66/. Dne , datum, se 1. žalovaný emailem dotazoval zprostředkovatele, jak je možné, že stále neobdržel podepsaný dodatek, na což zprostředkovatel dne , datum, reagoval tak, že dodatek žalovaní chybně zaslali žalobci, nikoli zprostředkovateli, čímž došlo k prodlení. Dále uvedl, že žalovaní byli v posledním termínu vyzváni k podepsání kupní smlouvy a posléze i k úhradě smluvní pokuty. Zprostředkovatel pak žalovaným sdělil, že žalobci se změnila životní situace a dům již provát nechce /viz kopie emailové komunikace na č. l. 65/. Emailem ze dne , datum, 1. žalovaný požádal žalobce o smírné řešení sporu a anulování celého obchodu, když žalobce již dům nechce prodávat /viz emailová zpráva ze dne , datum, na č. l. 110/. Stejnou zprávu pak 1. žalovaný zaslal dne , datum, žalobci i prostřednictvím komunikace v aplikaci Messenger, na což žalobce reagoval odmítavě a trval na úhradě smluvní pokuty /viz komunikace mezi žalovaným č. , hodnota, a žalobcem z aplikace messenger na č.l. 111-120/. Žalobce naposledy vyzval žalované k úhradě smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč předžalobními výzvami ze dne , datum, /viz předžalobní výzvy včetně podacího archu na č. l. 58-60/. Žalovaní netvrdili a ani jinak to v řízení nevyšlo najevo, že by dlužné plnění uhradili, nebo že by jejich dluh zanikl z jiného důvodu.

5. Soud pak pro nadbytečnost zamítl návrhy žalovaných na doplnění dokazování lékařskou zprávou o zdravotním stavu 2. žalované ze dne , datum, a svědeckou výpovědí zástupce zprostředkovatelské realitní kanceláře , jméno FO, . Pokud jde o lékařskou zprávu, ta s předmětem řízení nijak nesouvisí a nemá prokazovat žádná relevantní skutková tvrzení. Co se týče výslechu , jméno FO, , ten soud shledal nadbytečným, a to s ohledem na níže popsané právní hodnocení skutkového stavu, kdy soud dospěl k závěru o prekluzi práva žalobce na zaplacení smluvní pokuty.

6. Po právní stránce soud hodnotil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”), ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti.

7. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

8. Podle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

9. Podle § 1788 odst. 1 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

10. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

11. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

12. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

13. Po provedeném dokazování a hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že žaloba není ani z části důvodná. Soud uzavřel, že dne , datum, došlo k platnému sjednání trojstranné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která byla sjednána podle § 1785 o. z. a násl., přičemž strany se v zásadě žádným podstatným způsobem neodchýlily od zákonné právní úpravy, na níž sama smlouva explicitně odkazovala. Ve smlouvě se žalobce a žalovaní vzájemně zavázali k povinnosti uzavřít na výzvu druhé smluvní strany v rezervační lhůtě budoucí kupní smlouvu, kterou by bylo převedeno vlastnické právo k předmětné nemovitosti za sjednanou kupní cenu, přičemž byly sjednány i náležitosti budoucí kupní smlouvy. Ve smlouvě byla sjednána i lhůta k uzavření budoucí kupní smlouvy po učiněné výzvě, a to pro každou smluvní stranu odlišně, kdy žalobce na výzvu žalovaných byl povinen kupní smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu a žalovaní na výzvu žalobce byli povinni kupní smlouvu uzavřít nejdéle do konce rezervační lhůty. Ve smlouvě pak byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč, která utvrzovala povinnost žalovaných uzavřít s žalobcem kupní smlouvu v rezervační lhůtě. Rezervační lhůta byla původně sjednána v délce 4 měsíců od uzavření smlouvy, a tedy skončila ke dni , datum, .

14. Soud se v první řadě zabýval výkladem předmětného dodatku ze dne , datum, , neboť mezi účastníky bylo sporné, zda v důsledku dodatku došlo k prodloužení původně sjednané rezervační lhůty z 4 měsíců na 6 měsíců, jak tvrdil žalobce, nebo zda byla sjednána nová rezervační lhůta v délce 6 měsíců, která počala běžet teprve ode dne podpisu dodatku, jak tvrdili žalovaní. Podle výše citovaných ustanovení občanského zákoníku platí, že výklad právního jednání je třeba činit primárně z hlediska úmyslu jednající osoby a až sekundárně se posuzuje vnější projev právního jednání, tj. např. objektivní význam použitých slov. V daném případě má soud za to, že z objektivního hlediska, tj. z hlediska slovního vyjádření dodatku, je zcela zřejmé, že jím mělo dojít k prodloužení původní rezervační lhůty běžící od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze 4 na 6 měsíců. Jazykově je dodatek totiž vyjádřen tak, že nahrazuje ustanovení původní smlouvy a v ostatním zůstává smlouva nezměněna. Skutečnosti rozhodné pro počátek běhu této lhůty tak nebyly dodatkem vůbec dotčeny. Na tom nemění nic ani skutečnost, že v dodatku je uvedeno, že nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu smluvními stranami. To se totiž týká samotného dodatku jako takového, nikoli počátku běhu lhůty. Tolik k jazykovému výkladu tohoto dodatku. Pokud jde o úmysl jednajících stran, i zde soud uzavřel, že strany měly skutečně v úmyslu zpětně prodloužit původní rezervační lhůtu, nikoli sjednat lhůtu novou. Z tvrzení samotných žalovaných v odporu podanému proti elektronickému platebnímu rozkazu vyplývá, že úmyslem stran bylo prodloužit rezervační lhůtu zpětně, aby se tzv. vykryla doba, kdy mezi účastníky nebyla platná smlouva (žalovaní tuto dobu označují jako bezesmluvné měsíce). I z emailové zprávy pravděpodobného autora dodatku zprostředkovatele , jméno FO, vyplývá, že účelem dodatku je změna rezervační lhůty ze 4 měsíců na 6 měsíců, nikoli sjednání nové šestiměsíční rezervační lhůty, která by počala běžet až od uzavření dodatku. , jméno FO, , jméno FO, žalovaným také sdělil, že lhůtu lze prodloužit i dále o další měsíce, ale to již po podmínkou navýšení kupní ceny. Po této emailové zprávě žalovaní dodatek podepsali dne , datum, a následně jej podepsal i žalobce a zprostředkovatel, a to dne , datum, . Z tvrzení žalovaných lze navíc dovodit, že výklad o sjednání zcela nové rezervační lhůty běžící od uzavření dodatku žalovaní přijali až poté, co jim tento výklad prezentoval odborový právník, se kterým věc později konzultovali, a tedy v době uzavření dodatku byl jejich úmysl jiný. Je tedy zřejmé, že výše popsaný jazykový výklad dodatku je plně v souladu i s úmyslem jednajících stran. Soud proto uzavřel, že v důsledku dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní došlo ke zpětnému prodloužení rezervační lhůty o další 2 měsíce a rezervační lhůta proto uplynula dne , datum, .

15. Jelikož rezervační lhůta prodloužená popsaným dodatkem uplynula dne , datum, aniž by v této lhůtě kterákoli ze stran vyzvala druhou smluvní stranu k uzavření budoucí kupní smlouvy, je třeba dospět k závěru, že povinnost uzavřít na výzvu budoucí kupní smlouvu k uvedenému dni zanikla podle § 1788 odst. 1 o. z. Výzva žalobce ze dne , datum, k uzavření budoucí kupní smlouvy byla učiněna až po uplynutí rezervační lhůty, a tedy nemohla vyvolat zamýšlené právní účinky, neboť povinnost smlouvu uzavřít již k , datum, prekludovala.

16. Smluvní pokuta sjednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní není samostatně existující závazek, pojmově se jedná o utvrzující závazek a jako takový má akcesorickou povahu k závazku, který utvrzuje, tj. k závazku hlavnímu. Akcesorický závazek nemůže vzniknout bez existence hlavního závazku a trvá pouze pokud trvá závazek hlavní. Závazkem hlavním v daném případě je povinnost žalovaných uzavřít kupní smlouvu na výzvu žalobce v rezervační lhůtě (srov. § 1785 a § 1786 o. z.). Pokud tedy ke dni , datum, marným uplynutím rezervační lhůty zanikl (hlavní) závazek žalovaných uzavřít kupní smlouvu, zanikla k témuž dni také povinnost k úhradě smluvní pokuty (srov. rozhodnutí Krajského soudu v Plzni sp. zn. 25 Co 73/2023-102, které je dostupné v databázi rozhodnutí okresních, krajských a vrchních soudů, případně též dostupné v systému BECK online). I kdyby však byla výzva žalobce k uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne , datum, učiněna včas v rezervační lhůtě, bylo by sporné, zda by taková výzva mohla vyvolat zamýšlené právní účinky, neboť nesplňovala formální náležitosti výzvy tak, jak bylo sjednáno ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, podle níž byl žalobce oprávněn učinit výzvu pouze prostřednictvím zprostředkovatele, což v daném případě splněno nebylo.

17. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru, že právo na zaplacení smluvní pokuty uplatněné žalobou v dané věci zaniklo v důsledku prekluze hlavního závazku podle § 1788 odst. 1 o. z., jehož splnění smluvní pokuta coby akcesorický závazek utvrzovala, a proto soudu nezbylo než žalobu jako celek zamítnout. Z důvodu nadbytečnosti se pak soud již nezabýval dalšími námitkami žalovaných.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 900 Kč pro každého z nich. Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 900 Kč představující 300 Kč za každý ze tří úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (písemné podání ve věci samé, příprava účasti na jednání, účast na jednání před soudem). Jejich zaplacení soud žalobci uložil ve lhůtě podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.