9 C 155/2020

Plný text

Okresní soud v Lounech rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Machytkou, v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená údaje o zástupci jméno příjmení anonymizována tři slova adresa o zaplacení částky 70 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 70 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z této částky ode dne 1. 7. 2020 do zaplacení, se zamítá

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 14 208 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované, [titul] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa].

1. Dne 3. 7. 2020 podala žalobkyně u zdejšího soudu žalobu, kterou se po žalované domáhala zaplacení částky 70 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení s tím, že dne [datum] byla mezi žalovaným jako realitní kanceláří a žalobkyní jako kupující uzavřena smlouva o rezervaci rodinného domu, konkrétně rodinného domu na adrese [adresa]. Dle této smlouvy (čl. II odst. 1) se žalobkyně zavázala bez zbytečného odkladu, nejpozději však do konce rezervační lhůty uzavřít s vlastníkem předmětné nemovitosti smlouvu o smlouvě budoucí a následně smlouvu kupní, na jejímž základě měla žalobkyně zakoupit nemovitost za [částka]. Žalobkyně se rovněž zavázala zaplatit rezervační zálohu ve výši 70 000 Kč. Pakliže by nedošlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, propadla by dle rezervační smlouvy (čl. IV odst. 2) částka 70 000 Kč jako smluvní pokuta žalované. Žalobkyně pak dne [datum] uzavřela s vlastníkem nemovitosti smlouvu o smlouvě budoucí, dne [datum] však od této odstoupila pro podstatné vady nemovitosti. Žalobkyně zaplatila žalované na rezervační poplatek částku ve výši 30 000 Kč v hotovosti, částka 40 000 Kč pak byla žalobkyní zaplacena započtením této částky z kupní ceny bytu, při jehož prodeji žalobkyni zastupovala žalovaná. Kupní cena bytu žalobkyně činila [částka], přičemž žalovaná tuto částku žalobkyni uhradila tak, že částku [částka] zaslala na doplacení úvěru žalobkyně, následně žalovaná vložila na účet žalobkyně částky ve výši [částka] a [částka] v hotovosti a částky ve výši [částka] a [částka] žalovaná na účet žalobkyně zaslala. Celkem tak žalobkyně obdržela od žalované finanční částku, která byla společně s doplatkem úvěru o 40 000 Kč nižší, než představovala kupní cena. Tato částka byla tedy započtena na úhradu rezervačního poplatku. Žalovaná rezervační poplatek do dnešního dne nevrátila, přestože byla upomínána i původním vlastníkem nemovitosti. Vzhledem k tomu, že žalobkyně splnila podmínky rezervační smlouvy, nemohl žalované vzniknout nárok na smluvní pokutu. Žalobkyně ve své žalobě dále poukázala na to, že pokud z rezervační smlouvy nevyplývá, že zprostředkovatel nejedná jako zástupce vlastníka nemovitosti, je závazek zájemce uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou neplatný. Z tohoto pak žalobkyně dovozuje i neplatnost ujednání o smluvní pokutě, neboť toto ujednání má akcesorický charakter. Tento názor žalobkyně podpořila odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3448/2012 či sp. zn. 32 Cdo 3337/2011. Z rezervační smlouvy pak nevyplývá, že by žalovaná měla nárok na smluvní pokutu v případě odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí.

2. Ve věci byl následně vydán platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná odpor, který následně doplnila o své vyjádření, ve kterém uvedla, že s nárokem žalobkyně nesouhlasí a tento v celém rozsahu neuznává. Žalovaná dále uvedla, že splnila veškeré smluvní povinnosti, řádně odvedla domluvenou činnost, za což od prodávající, [jméno] [příjmení], inkasovala smluvní provizi. Není důkazně podloženo, že si žalovaná ponechala částku 70 000 Kč jako smluvní pokutu, neboť žalovaná po žalobkyni žádnou smluvní pokutu nepožadovala a ani netvrdila, že by jí vznikl na smluvní pokutu nárok. Žalobkyně tak požaduje vydání smluvní pokuty, kterou však tato nehradila a žalovaná ji po ní nepožadovala. Žalovaná pak namítla nedostatek své pasivní legitimace, neboť částka 70 000 Kč uhrazená žalobkyní byla částečným uhrazením kupní ceny, a to na základě platné a účinné smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Částka 70 000 Kč představuje částečnou úhradu kupní ceny a tedy finanční prostředky již náležející prodávající [jméno] [příjmení], což plyne z platné a účinné smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Pasivně věcně legitimovanou tak může být pouze prodávající nemovitosti. Konečně žalovaná uvedla, že žalobkyně odstoupila toliko od smluvního vztahu s prodávající, nikoliv od rezervační smlouvy, která je dle jejího názoru platná a účinná. Na druhou stranu i v případě, že by soud shledal absolutní neplatnost rezervační smlouvy, bylo by případné neplatné právní jednání zhojeno později uzavřenou smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Žalovaná pak souhlasila s tvrzením žalobkyně, že tato po podpisu rezervační smlouvy uhradila částku 70 000 Kč jako rezervační poplatek (30 000 Kč v hotovosti a 40 000 Kč započtením z ceny za prodej bytu žalobkyně).

3. Ve věci bylo následně provedeno dokazování, a to konkrétně listinnými důkazy.

4. Soud vzal v souladu s ustanovením § 120 odst. 3 občanského soudního řádu za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků, že dne [datum] došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a rovněž skutečnost, že žalobkyně uhradila žalované částku ve výši 70 000 Kč.

5. Ze smlouvy o rezervaci rodinného domu uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum] bylo soudem zjištěno, že se žalobkyně zavázala bez zbytečného odkladu, nejpozději však do konce rezervační lhůty (30. 9. 2017) uzavřít s [jméno] [příjmení], [datum narození], vlastníkem rodinného domu č. p. [adresa], postaveného na pozemku par. [číslo] par. [číslo] dále parcely [číslo] to vše zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], [obec] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Rodinný dům“) smlouvu o smlouvě budoucí a následně smlouvu kupní na Rodinný dům, a to při ceně [částka] (čl. II odst. 1). Žalovaná se pak zavázala mimo jiné nenabízet po dobu rezervační lhůty Rodinný dům či oznamovat jiným zájemcům, že tento není v rezervační lhůtě k dispozici (čl. II odst. 2). Součástí rezervační smlouvy byl rovněž závazek žalobkyně uhradit žalované rezervační poplatek ve výši 70 000 Kč. Pakliže by žalobkyně splnila svůj závazek uzavřít s vlastníkem Rodinného domu smlouvu o smlouvě budoucí, byla žalovaná oprávněna použít rezervační poplatek na úhradu své provize a spojených nákladů (čl. IV odst. 1). Pokud by pak žalobkyně tuto svoji povinnost nesplnila, propadl by rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalované (čl. IV. odst. 2).

6. Ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] dne [datum] plyne, že se žalobkyně zavázala uzavřít s [jméno] [příjmení] do 31. 1. 2018 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl shora specifikovaný Rodinný dům, a to za podmínky úhrady kupní ceny ve výši [částka]. Z této smlouvy o smlouvě budoucí plyne i způsob úhrady kupní ceny, když bylo dohodnuto, že částka ve výši 70 000 Kč byla uhrazena již před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí. Částka ve výši [částka] měla být uhrazena na účet [jméno] [příjmení] a zbývající částka ve výši [částka] byla splatná z hypotečního úvěru nejpozději do 31. 1. 2018 (čl. 3).

7. Z plné moci ze dne 18. 10. 2016 plyne zmocnění [jméno] [příjmení], který byl oprávněn zastupovat žalovanou při jednáních souvisejících s provozem žalované jako realitní kanceláře.

8. Ze souhlasu s vystavením nemovitosti bylo zjištěno, že tento souhlas s vystavením Rodinného domu prostřednictvím žalované byl [jméno] [příjmení] dán dne [datum].

9. Ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne [datum] mezi [jméno] [příjmení] jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem bylo soudem zjištěno, že se žalovaná zavázala zprostředkovat přednostní prodej Rodinného domu, za což jí měla náležet odměna ve výši 60 000 Kč. Dle článku II odst. 6 této smlouvy měl nárok žalované na uvedenou odměnu vzniknout uzavřením kupní smlouvy na Rodinný dům.

10. Z popisu nemovitosti plyne technický stav rodinného domu, jeho rozměry, vybavení a další specifika. Stav nemovitosti je zde označen jako bezvadný.

11. Ze smlouvy o nájmu rodinného domu uzavřené mezi [jméno] [příjmení] jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní dne [datum] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] pronajala žalobkyni Rodinný dům, který je předmětem shora uvedené smlouvy o smlouvě budoucí kupní a žalobkyně se zavázala platit pronajímatelce nájemné ve výši [částka] měsíčně. Doba trvání nájmu byla omezena uzavřením kupní smlouvy na Rodinný dům, a to nejpozději dnem 31. 1. 2018.

12. Z dohody o úhradě ceny za převod družstevního podílu člena bytového družstva uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] na straně jedné a [jméno] [příjmení] na straně druhé bylo zjištěno, že žalobkyně převedla svůj podíl v bytovém družstvu OSBD [obec] na shora jmenovaného za cenu [částka] s tím, že zprostředkovatelem tohoto převodu byla žalovaná zastoupená [jméno] [příjmení]

13. Z odstoupení od smlouvy plyne, že žalobkyně dne [datum] odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou tato uzavřela s [jméno] [příjmení], a to z důvodu podstatného porušení smlouvy.

14. Z dopisu právního zástupce [jméno] [příjmení], [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 13. 9. 2018 je patrné, že tento se po žalované dožadoval zaslání částky ve výši 70 000 Kč na účet žalobkyně.

15. Z předžalobní upomínky ze dne 22. 6. 2020 plyne záměr žalobkyně vyřešit předmětný spor smírnou cestou.

16. Z dalších důkazů nebyla učiněna zjištění podstatná pro rozhodnutí v této části věci.

17. Na základě provedeného dokazování byl tak prokázán následující skutkový stav. Na základě rezervační smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou zastoupenou [jméno] [příjmení] se žalobkyně zavázala nejpozději do konce rezervační lhůty, tedy do dne [datum] uzavřít s [jméno] [příjmení] smlouvu o smlouvě budoucí a následně smlouvu kupní na Rodinný dům, kdy cena tohoto domu činila [částka]. Součástí rezervační smlouvy bylo i ujednání o povinnosti žalobkyně uhradit žalované rezervační poplatek ve výši 70 000 Kč, který žalobkyně v souladu se smlouvou uhradila. Rodinný dům byl k prodeji nabízen prostřednictvím žalované na základě zprostředkovatelské smlouvy, kterou tato uzavřela s vlastníkem předmětné nemovitosti, [jméno] [příjmení], jako zájemkyní dne [datum], kdy za zprostředkování prodeje měla žalovaná obdržet odměnu ve výši 60 000 Kč. Rodinný dům byl žalovanou nabízen jako nemovitost v bezvadném stavu. Dne [datum] žalobkyně uzavřela s [jméno] [příjmení] smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem bylo uzavření kupní smlouvy na Rodinný dům a to za podmínky úhrady shora uvedené kupní ceny ve výši [částka]. Kupní cena měla být pak uhrazena tak, že částka ve výši 70 000 Kč byla uhrazena již před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, částka ve výši [částka] měla být uhrazena na účet [jméno] [příjmení] a zbývající částka ve výši [částka] byla splatná z hypotečního úvěru nejpozději do 31. 1. 2018. Následně dne [datum] byla mezi žalobkyní jako nájemkyní a [jméno] [příjmení] jako pronajímatelkou uzavřena nájemní smlouva týkající se Rodinného domu, kdy doba trvání nájmu byla omezena uzavřením kupní smlouvy na Rodinný dům, nejpozději pak datem 31. 1. 2018. Dne [datum] uzavřela žalobkyně dohodu o převedení družstevního podílu člena bytové družstva s [jméno] [příjmení] za úplatu ve výši [částka] s tím, že zprostředkovatelkou tohoto převodu byla žalovaná. Žalobkyně poté dne [datum] odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž toto odstoupení odůvodnila podstatným porušením smlouvy ze strany prodávající [jméno] [příjmení].

18. Podle ustanovení § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) mohou strany uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

19. Podle ustanovení § 1785 občanského zákoníku se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

20. Podle ustanovení § 580 občanského zákoníku je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

21. Podle ustanovení § 2993 občanského zákoníku věty první, plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila.

22. Shora popsaný skutkový stav soud posoudil po stránce právní, přičemž dospěl k závěru, že návrhu žalobkyně není možné vyhovět. Soud při svém rozhodování posuzoval zejména jednotlivé smluvní vztahy v dané věci uzavřené, konkrétně pak rezervační smlouvu uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou a smlouvu o smlouvě budoucí uzavřenou mezi žalobkyní a vlastníkem předmětné nemovitosti [jméno] [příjmení]. Nejprve, pokud jde o rezervační smlouvu uzavřenou dne [datum], je třeba říci, že se nejedná o smluvní typ upravený občanským zákoníkem, naopak, jedná se o smlouvu nepojmenovanou, kdy možnost uzavření takovéto smlouvy vychází z ustanovení § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Ze znění této rezervační smlouvy pak plyne, že vedle závazku žalované nenabízet po určitou dobu k prodeji nemovitost, která je předmětem této smlouvy (čl. 2 odst. 2) obsahovala smlouva rovněž závazek žalobkyně uzavřít nejpozději do konce rezervační lhůty smlouvu o smlouvě budoucí a následně také kupní smlouvu s vlastníkem předmětné nemovitosti. V souladu s ustanovením čl. II odst. 1 této smlouvy pak žalobkyně uhradila žalované rezervační poplatek ve výši 70 000 Kč s tím, že pokud by žalobkyně nesplnila svůj závazek a neuzavřela by s vlastníkem nemovitosti smlouvu o smlouvě budoucí, propadl by rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalované. Žalobkyně na tomto místě namítala neplatnost předmětného ustanovení rezervační smlouvy, když uvedla, že pokud z rezervační smlouvy nevyplývá, že zprostředkovatel nejedná jako zástupce vlastníka nemovitosti, je závazek účastníka smluvního vztahu uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou neplatný. Neplatný je tudíž dle žalobkyně i akcesorické ujednání o smluvní pokutě. Soud tak přistoupil k posouzení otázky platnosti, resp. neplatnosti ujednání rezervační smlouvy, přičemž přihlédl zejména k ustálené judikatuře Nejvyššího soudu (na kterou žalobkyně v žalobě správně odkazovala), zejména pak k rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3448/2012. Dle uvedeného rozhodnutí:„ nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým zájemce o koupi zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné.“ Z uvedeného je patrné, že citované rozhodnutí, resp. citovaný právní názor Nejvyššího soudu plně dopadá i na nyní posuzovaný případ, jelikož se žalobkyně skutečně zavázala uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí a následně i kupní smlouvu s budoucí prodávající, která však nebyla subjektem rezervační smlouvy. Žalovaná pak jednala toliko jako zprostředkovatel prodeje, nikoliv jako zástupce prodávající [jméno] [příjmení], tato tak nebyla rezervační smlouvou žádným způsobem vázána a uzavření smlouvy o smlouvě budoucí po této nebylo možné žádným způsobem vymoci. Uvedené ustanovení rezervační smlouvy proto odporuje účelu zákona, jímž je v případě smlouvy o smlouvě budoucí založení smluvní povinnosti jednoho či obou jejich účastníků a je tak namístě shledat důvod neplatnosti dle § 580 občanského zákoníku, tedy neplatnost pro rozpor s účelem zákonem. Pakliže tedy ujednání rezervační smlouvy nemohlo platně založit povinnost žalobkyně uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí a následně kupní smlouvu, tedy povinnost, na jejíž porušení je vázána sekundární povinnost uhradit smluvní pokutu, je zřejmé, že neplatné je právě i ustanovení o smluvní pokutě. Toto ustanovení má totiž akcesorický charakter a jako takové nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního závazku. Na tomto místě je tudíž třeba přisvědčit žalobkyni a předmětná ustanovení rezervační smlouvy označit za neplatné.

23. Ze shora popsané neplatnosti rezervační smlouvy však dle názoru soudu nelze bez dalšího vyvodit povinnost žalované vydat žalobkyni částku 70 000 Kč, kterou tato uhradila jako rezervační poplatek. Jak plyne z provedeného dokazování, žalobkyně uzavřela dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní s vlastníkem předmětného rodinného domu, [jméno] [příjmení], přičemž o platnosti této smlouvy nemá soud důvod pochybovat. Součástí této smlouvy je rovněž ustanovení (čl. 3), dle kterého byla část kupní ceny nemovitosti ve výši 70 000 Kč uhrazena ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, a to prostřednictvím zprostředkovatele prodeje nemovitosti, tedy prostřednictvím žalované. Lze tak říci, že i přes to, že žalobkyně částku ve výši 70 000 Kč uhradila původně žalované jako rezervační poplatek, stala se tato částka po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí součástí kupní ceny rodinného domu, o jehož koupi žalobkyně usilovala. Vzhledem k této skutečnosti je tak namístě přisvědčit argumentu žalované o nedostatku její pasivní věcné legitimace. Nedostatek pasivní věcné legitimace obecně znamená, že podle hmotněprávních ustanovení není žalovaná subjektem tvrzené povinnosti a že žaloba proti ní nemůže být z tohoto důvodu úspěšná (28 Cdo 4112/2018). Vzhledem k tomu, že v důsledku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí představovala žalobkyní uhrazená částka 70 000 Kč částečnou úhradu kupní ceny, tedy nikoliv smluvní pokutu tak, jak tvrdí žalovaná, není možné tuto pasivní věcnou legitimaci shledat na straně žalované, nýbrž pakliže žalobkyně žaluje vydání této částky, toliko u prodávající [jméno] [příjmení], když právě tato byla subjektem toho smluvního vztahu, resp. toho hmotněprávního poměru, na základě kterého došlo k úhradě žalované částky (obdobně viz 23 Cdo 3060/2011). Na uvedených skutečnostech pak nemůže nic změnit ani odstoupení od smlouvy učiněné žalobkyní, neboť i pokud by v důsledku odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí došlo ke zrušení závazku z této smlouvy od počátku tak, jak upravuje § 2004 odst. 1 občanského zákoníku, bylo by třeba v souladu s ustanovením § 2993 občanského zákoníku vypořádat vzájemné vztahy právě mezi účastníky této smlouvy, tedy mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení], nikoliv mezi žalobkyní a žalovanou, když žalovaná částka 70 000 Kč představovala právě součást kupní ceny. Jelikož tedy soud vzhledem ke shora uvedeným důvodům shledal na straně žalované nedostatek její pasivní věcné legitimace, tomuto nezbylo, než žalobu žalobkyně zamítnout.

24. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto ve smyslu § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, kdy žalovaná měla ve věci plný úspěch. Soud proto uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení sestávající se z odměny za 3 úkony právních služeb dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. po 3 900 Kč, konkrétně za přípravu a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě a účast na jednání u Okresního soudu v Lounech dne 11. 6. 2021, tedy odměny v celkové výši 11 700 Kč a 3 režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 ve výši 900 Kč.

25. Žalované dále náleží náhrada jízdného jeho právního zástupce, kdy tento vykonal k jednání Okresního soudu v Lounech dne 11. 6. 2021 jízdu osobním vozidlem [značka automobilu] [anonymizováno] [registrační značka] z [obec] do [obec] a zpět (celkem 168 km) při spotřebě 5,86 litru motorové nafty na 100 km, kdy tento údaj čerpal soud z předloženého technického průkazu vozidla s tím, že náhrada činí při ceně nafty 27,2 Kč za litr a při výši základní náhrady 4,4 Kč za km dle vyhlášky celkem 1 008 Kč. Dále soud uložil žalobkyni povinnost uhradit náhradu promeškaného času za čas strávený na cestě dle § 14 odst. 3 vyhlášky v celkové délce 6 půlhodin, tedy ve výši 600 Kč Celkem tak soud přiznal žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 14 208 Kč.