9 C 26/2021

Plný text

Okresní soud v Lounech rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Machytkou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 p. Louny zastoupený advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o: žaloba o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k- pozemku parc. st. č. , hodnota, zast. plocha a nádvoří, o výměře 570 m², jehož součástí je stavba , rod. dům č.p. , Anonymizováno, ,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, o výměře 207 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha, o výměře 20 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 6949 m²,- pozemku parc. č. , hodnota, ostatní plocha, o výměře 838 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 1049 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 9422 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, lesní pozemek, o výměře 1012 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 12036 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 5011 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 2107 m²,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, vodní plocha, o výměře 558 m²,vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, (, Anonymizováno, ) a katastrální území , adresa, , Anonymizováno, (, Anonymizováno, ) a tyto nemovitosti se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce.

II. Zrušuje se přídatné podílové spoluvlastnictví žalovaného ve výši jedné jednostoosminy (1/108) k pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 2163 m², zapsaného u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, (, Anonymizováno, ) a katastrální území , adresa, , Anonymizováno, ) a tento spoluvlastnický podíl se přikazuje do vlastnictví žalobci.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému částku 926 167 Kč do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice – okresnímu soudu v Lounech náklady řízení ve výši 11 440 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – okresnímu soudu v Lounech náklady řízení ve výši 11 400 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se svou žalobou domáhal, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví nemovitostí žalobce a žalovaného, a sice pozemek parc. st. č. , hodnota, zast. plocha a nádvoří, o výměře 570 m2, jehož součástí je stavba , rod. dům č.p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, o výměře 207 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, o výměře 20 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 6949 m2, pozemek parc. č. , hodnota, ostatní plocha, o výměře 838 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 1049 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 9422 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, lesní pozemek, o výměře 1012 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 12036 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 5011 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 2107 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /3 vodní plocha, o výměře 558 m2,vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , Anonymizováno, a přídatné podílové spoluvlastnictví žalovaného ve výši jedné jednostoosminy (1/108) k pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 2163 m2, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , Anonymizováno, a tyto nemovitosti přikázat do vlastnictví žalobce s tím, že by byl žalovanému povinen vyplatit vypořádací podíl ve výši 762 000 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 5/6 a žalovaný je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, a dále je žalobce vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 5/108 a žalovaný je vlastníkem podílu 1/108 vzhledem k celku pozemku č. , Anonymizováno, na LV č. , hodnota, jako přídatné spoluvlastnictví. Žalovaný se o společné nemovitosti nestará, nezajímá se o ně a nehradí žádné povinné platby ani výdaje na údržbu a opravy společných nemovitostí. Žalobce již dále nemá zájem setrvávat ve spoluvlastnictví předmětných nemovitostí s žalovaným, když se dříve pokoušel o dohodu s žalovaným, přičemž tento v minulosti souhlasil se zrušením spoluvlastnictví a přikázání společných nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobce, nicméně nedošlo mezi účastníky k dohodě ohledně výše vypořádacího podílu, kdy požadavky žalovaného byly zcela nereálné a neodpovídaly skutečné tržní hodnotě jeho spoluvlastnických podílů. Jako jediný možný způsob vypořádání spoluvlastnictví žalobce spatřuje v přikázání podílů žalovaného žalobci za vyplacení finanční náhrady, neboť reálné rozdělení pozemků a zejména rodinného domu je vzhledem k rozdílnosti podílů zcela nereálný a na prodeji nemovitostí ve veřejné dražbě nemá zájem, neboť má v úmyslu nemovitosti i nadále užívat. Navrhovaná výše vypořádacího podílu představuje částku 762 000 Kč, což vyplývá z přiloženého znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne 1. 10. 2020, kterým znalec stanovil obvyklou cenu všech nemovitostí částkou 4 572 000 Kč, z čehož podíl pro žalovaného představuje 1/6, tj. částku 762 000 Kč.

2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě označil tvrzení žalobce ohledně správy společných nemovitostí za nepravdivá, neboť v rodinném domě č.p. , Anonymizováno, v minulosti bydlel a podílel se na jeho rekonstrukci. Žalobce s ním správu společných věcí nijak nekonzultoval a nepokoušel se s ním nijak dohodnout. Rodinné vztahy se poté zhoršily zhruba před čtyřmi lety, kdy žalobce měl žalovanému zabránit v užívání samostatné bytové jednotky v domě č.p. , Anonymizováno, a jeho věci měl vystěhovat na neznámé místo. Rovněž měl žalovaný v místě dílnu, kde měl uloženy věci specifikované v jeho vyjádření, které měl žalobce odvézt, přičemž se současně domáhal vydání těchto věcí nebo poskytnutí přiměřené finanční kompenzace. V průběhu řízení pak byla otázka těchto nemovitých věcí vyřešena mimosoudní dohodou účastníků a nebyly již dále předmětem dalšího řízení. Ohledně zrušení spoluvlastnictví žalovaný vyslovil souhlas s tím, že by bylo možno toto vypořádat způsobem rozdělení nemovitostí, aby toto rozdělení odpovídalo spoluvlastnickým podílům a pro případ, že by toto soud neshledal možným či vhodným, aby byly nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví žalobce s tím, že požaduje vyplacení finanční náhrady ve výši 1 633 333 Kč, což vychází z předloženého znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne 6. 6. 2021, ve kterém znalec určil cenu nemovitostí částkou 9 800 000 Kč.

3. Soud ve věci provedl všechny účastníky předložené či navržené důkazy kromě navržené konfrontace všech soudních znalců, kteří ve věci zpracovali své znalecké posudky.

4. Ze znaleckého posudku In. , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec v tomto posudku za použití porovnávací metody určil obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, a LV č. , hodnota, ve výši 4 572 000 Kč5. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec provedl obsáhlé ocenění jednotlivých pozemků, součástí a příslušenství nemovitostí podle vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. tak, že cena pozemku č. , hodnota, byla určena částkou 108 795,33 Kč, cena rodinného domu č.p. , Anonymizováno, byla určena částkou 5 350 052,68 Kč, cena garáže byla určena částkou 497 451,08 Kč, cena venkovních úprav byla určena částkou 216 717,05 Kč, cena trvalých porostů byla určena částkou 3 116,40 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 39 509,88 Kč, cena venkovních úprav (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 286 681,92 Kč, cena studny byla určena částkou 8 697,91 Kč, cena trvalých porostů (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 1 595,16 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 3 817,38 Kč, cena venkovních úprav (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 34 019,84 Kč, cena trvalých porostů (pozemek č. , Anonymizováno, byla určena částkou 1 517,10 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 60 226,79 Kč, cena pozemku č. , hodnota, byla určena částkou 877,81 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 12 769,57 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 33 165,44 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 1 837,79 Kč, cena lesního porostu (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 5 814,96 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 1 876 903,35 Kč, cena přístřešku (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 71 036,04 Kč, cena přístřešku (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 672 794,83 Kč, cena kurníku (pozemek č. , Anonymizováno, 1) byla určena 11 363,41 Kč, cena dřevěného (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 20 579,27 Kč, cena venkovních úprav (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 22 670,88 Kč, cena trvalých porostů (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 7 451,34 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 33 803,61 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 11 807,22 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 5 580 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 293 750 Kč z toho podíl žalobce byl určen cenou 13 599,54 Kč a podíl žalovaného byl určen cenou 2 719,90 Kč. Součet všech výše uvedených částek činí částku 9 710 723,48 Kč. Znalec měl následně porovnávací metodou srovnatelných prodejů v dané lokalitě a realizovaných v roce 2018, dospěl k obvyklé ceně souboru všech nemovitostí částkou 9 800 000 Kč.

6. Z výpisu z LV č. , hodnota, soud má za prokázán soubor všech zde zapsaných nemovitostí, které jsou předmětem tohoto řízení a výši spoluvlastnických podílů účastníků. Z LV č. , hodnota, má pak soud za prokázán výši spoluvlastnických podílů účastníků na předmětu přídatného spoluvlastnictví.

7. Ze znaleckého posudku ing. , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec určil obvyklou cenu všech nemovitostí částkou 5 557 000 Kč za použití metody přímého porovnání v místě a čase srovnatelných realizovaných prodejů sedmi souborů nemovitostí tak, aby výsledná cena oceňovaných nemovitostí co nejvíce odpovídala ceně, za kterou by bylo možno realizovat jejich prodej.

8. Z výpovědi znalce ing. , jméno FO, při jednání dne 26. 10. 2022 vyplývá, že znalec na svých závěrech ze znaleckého posudku zcela trvá s tím, že postupoval dostatečným způsobem porovnávací metodou nejvhodnějších objektů pro určení ceny obvyklé pro účely soudního řízení. V rámci oceňování provedl osobně prohlídku nemovitostí a současně provedl i vlastní zaměření. Dále se pak podrobněji vyjadřoval ke znaleckým posudkům již obsaženými ve spise s tím, že posudek , tituly před jménem, , jméno FO, použitou metodou nejlépe vyhovuje stanovení obvyklé ceny, neboť je zde použita porovnávací metoda s odpovídajícím srovnávacím materiálem. Posudek , tituly před jménem, , jméno FO, je sice obsahově rozsáhlejší a podrobnější, nicméně znalec zde samostatně oceňuje všechny součásti a příslušenství nemovitostí podle zákona o oceňování majetku, přičemž touto metodou dospěl k výsledné ceně, za kterou však není možné oceňované nemovitosti prodat.

9. Podle § 1140 z.č. 89/2012 Sb. 1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. 2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

10. Podle § 1141 z.č. 89/2012 Sb. 1) Spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. 2) Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

11. Podle § 1143 z.č. 89/2012 Sb. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

12. Podle § 1147 z.č. 89/2012 Sb. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

13. V posuzovaném případu vzal soud za prokázána shodná tvrzení účastníků zejména o tom, že shodně nemají nadále zájem setrvávat ve spoluvlastnictví předmětných nemovitostí, a to jak z důvodu různých výší spoluvlastnických podílů (1/6 a 1/5), tak i z důvodu dlouhodobě nepříznivých vzájemných vztahů. Od počátku řízení je zde tedy oboustranná vůle na zrušení spoluvlastnictví a z tohoto důvodu soud další okolnosti nezkoumal a spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zapsaným na LV č. , hodnota, , zapsaným u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, pro katastrální území , adresa, , Anonymizováno, a obec , adresa, , zrušil. Současně s tímto zrušil i spoluvlastnictví žalovaného ve výši 1/108 na parcele č. , Anonymizováno, , zapsané na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, pro katastrální území , adresa, , Anonymizováno, a obec , adresa, , neboť se jedná o přídatné spoluvlastnictví ve smyslu ustanovení § 1223 a násl. z.č. 89/2012 Sb., bez kterého by nebylo možno užívat nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, . Co se týče způsobu vypořádání zrušeného spoluvlastnictví panovala mezi účastníky rovněž shoda v tom smyslu, že předmětné nemovitosti mají být přikázány do výlučného vlastnictví žalobce, s ohledem na jeho spoluvlastnický podíl ve výši 1/6, i když žalovaný jako alternativu rovněž navrhl poměrné rozdělení nemovitostí (včetně rodinného domu) dle výše spoluvlastnických podílů. Takto navržené reálné rozdělení všech nemovitostí nebylo možné provést, neboť většina pozemků má jednu přístupovou cestu a jejich rozdělení na 1/6 a 5/6 není možné, současně není možné i tímto způsobem provést rozdělení rodinného domu č.p. 85 s tím, že menší část by užíval žalovaný a větší část žalobce už jenom s ohledem na jejich vzájemný konfliktní vztah, což by zcela určitě neodpovídalo rozumnému uspořádání vzájemných vztahů do budoucna. Jedinou možností vypořádání tedy zůstalo přikázání všech nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobce oproti stanovení přiměřené náhrady, kterou má žalobce žalovanému vyplatit v penězích, neboť žalobce je vlastníkem většinového spoluvlastnického podílu ve výši 5/6 a nemovitosti aktivně a dlouhodobě užívá. Vzhledem k tomu, že se odhadní ceny v účastníky předložených znaleckých posudcích značně lišily, soud, z důvodu objektivity, zadal zpracování nového znaleckého posudku na obvyklou cenu všech nemovitostí, z čehož by poté bylo možno stanovit výši náhrady za spoluvlastnické podíly žalovaného. Znalec ustanovený soudem ing. , jméno FO, stanovil cenu obvyklou všech nemovitostí částkou 5 557 000 Kč, čímž se obsahově přiblížil znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , kde byla obvyklá cena stanovena částkou 4 572 000 Kč s tím, že zde oba znalci použili metodu srovnávací z toho důvodu, aby tímto způsobem nejlépe určili cenu, za kterou je možno, v daném čase a místě, reálně daný soubor nemovitostí prodat, přičemž dle samotného vyjádření ing. , jméno FO, je rozdíl ve zjištěných cenách dán zejména tím, že od roku 2020 do současnosti došlo k výraznému zvýšení cen nemovitostí, jak je to ostatně obecně známo. Co se týče zjištěné, značně odlišné, ceny nemovitostí ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , zde soud nemá důvod pochybovat o odborném vyjádření ing. , jméno FO, , a sice, že , tituly před jménem, Makarius provedl velmi obsáhlé ocenění všech jednotlivých nemovitostí včetně podrobného ocenění všech jejich součástí a příslušenství, které jsou mnohdy samostatně na trhu neobchodovatelné, přičemž toto ocenění bylo provedeno administrativní metodou, jak to vyplývá z výše uvedené detailní specifikace tohoto znaleckého posudku ze dne , datum, . Závěrem posudku , tituly před jménem, , jméno FO, sice je určitý náznak stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou, nicméně v porovnání s ostatními posudky je specifikace porovnávaných subjektů zcela nedostačující. Dále je zřejmé, že výsledná cena je zde, s mírnou odchylkou, tvořena součtem hodnot jednotlivých nemovitostí, součástí i příslušenství, což nelze považovat za cenu obvyklou, kterou má soud za povinnost zkoumat pro účely stanovení přiměřené náhrady při zrušení spoluvlastnictví v souladu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu České republiky (příkladmo sp. zn. 22 Cdo 1376/2021 ze dne 28. 7. 2021). Soud tedy vzal za prokázané, že ke dni rozhodování daného sporu činila obvyklá hodnota všech nemovitostí v dosavadním spoluvlastnictví účastníků částku 5 557 000 Kč, a to s přihlédnutím k ostatním okolnostem včetně právních závad uvedených ve výpisu z LV č. , hodnota, , které však žádným způsobem nesnižují hodnotu nemovitostí, přičemž žádné další závady, které by mohly mít vliv na tržní hodnotu nemovitostí, zjištěny nebyly. Ze všech výše uvedených důvodů soud rozhodl o zrušení spoluvlastnictví účastníků na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, a přikázání spoluvlastnických podílů žalovaného na nemovitostech do výlučného vlastnictví žalobce s tím, že tento je povinen žalovanému vyplatit přiměřenou náhradu jeho spoluvlastnického podílu, ve výši 1/6, resp. 1/108, částkou 926 167 Kč v souladu se znaleckým posudkem ing. , jméno FO, ze dne , datum, .

14. O nákladech řízení účastníků bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o.s.ř. v souladu s konstantní rozhodovací praxí Ústavního soudu vyjádřenou v nálezech sp. zn. I ÚS 262/20 ze dne 10. 11. 2020, IV ÚS 404/22 ze dne 5. 4. 2022 a dalších, neboť účastníci měli stejnou možnost podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s tím, že v tomto principu je zajištěna jejich rovnost charakterem řízení judicii duplicis a v daném případě soud neshledal žádné okolnosti, pro které by měl mít důvod se od uvedeného nálezu a principu odchýlit, neboť účastníci se v mnoha ohledech shodli, a to jak v potřebě zrušení spoluvlastnictví, tak i ve způsobu vypořádání a současně v řízení řádně postupovali a nečinili žádná obstrukční jednání. Vzhledem k výše uvedenému pak o nákladech účastníků soud rozhodl tak, že žádný z nich nemá právo na jejich náhradu a při zachování daného principu bylo rovněž rozhodnuto o nákladech vzniklých České republice-okresnímu soudu v Lounech za zpracování znaleckého posudku podle § 148 odst. 1 o.s.ř. tak, že účastníci tyto náklady nesou rovným dílem.