12 C 410/2023

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Daniela Kulíková ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , nar. Datum narození žalobkyně , bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky A , se sídlem Adresa advokátky A proti žalovanému: Jméno žalovaného , nar. Datum narození žalovaného , trvale bytem Adresa žalovaného zastoupená advokátkou Jméno advokátky B , se sídlem Adresa advokátky B o vyklizení nemovité věci

I. Žalovaný je povinen vyklidit stavbu č.p., Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná budova, a pozemek parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , orná půda, to vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č., hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni k rukám právní zástupkyně žalobkyně náhradu nákladů řízení ve výši 14 797Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 15.12.2023 se žalobkyně domáhala po žalovaném vyklizení nemovitosti, a to stavby č.p., Anonymizováno, , rodinný dům, stojící na pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná budova, a pozemku parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , orná půda, to vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č., hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Uvedla, že je vlastníkem uvedené nemovitosti a dne 3.2.2020 uzavřela jako budoucí prodávající s žalovaným jako budoucím kupujícím Smlouvu o smlouvě budoucí kupní o koupi výše uvedené nemovitosti za kupní cenu 5 900 000Kč. Žalovanému byly nemovitosti dle článku V. odst. 1 citované smlouvy o smlouvě budoucí kupní svěřeny k bezplatnému užívání. Dodatkem č. 1 ke Smlouvě o smlouvě budoucí kupní o koupi výše uvedené nemovitosti byla s účinností od 1.7.2020 sjednána úplata za užívání nemovitosti ve výši 5 000Kč měsíčně. Ze strany žalovaného bylo opakovaně tvrzeno, že podmínka učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy, tedy prodej nemovitosti bude splněna v nejbližší době. Vzhledem k tomu, že ze strany žalovaného nebyla v jednoroční lhůtě dle ust. § 1784 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, /dále jen o.z./, zaslána výzva k uzavření kupní smlouvy, zanikl tak v souladu s ust. § 1788 odst. 1 o.z. závazek žalobkyně uzavřít s žalovaným kupní smlouvu, a to ke dni 3.2.2021. Žalobkyně má za to, že s ohledem na obsah právního jednání mezi žalobkyní a žalovaným má za to, že byla mezi nimi uzavřena konkludentním způsobem nájemní smlouva k nemovitostem, když žalobkyně přenechala žalovanému za úplatu užívání nemovitosti. Dne 7.8.2023 byla ze strany žalobkyně zaslána žalovanému výpověď z nájmu, neboť žalobkyně potřebuje nemovitost pro svou dceru. Výpověď byla zaslána prostřednictvím doporučené poštovní zásilky s dodejkou na faktické bydliště žalovaného na adresu předmětné nemovitosti, kde nebyla žalovaným vyzvednuta a jako nedoručená se vrátila dne 30.8.20213, na adrese trvalého pobytu žalovaného byla výpověď dne 9.8.2023 doručena. Výpovědní doba dle § 2288 odst. 2 o.z. je tříměsíční a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla nájemci doručena, nájem žalovaného tedy skončil uplynutím výpovědní doby ke dni 30.11.2023. Žalovaný nemovitosti nevyklidil a neoprávněně je užívá, i přesto, že o možnosti podání žaloby byl vyrozuměn písemně.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil v podání ze dne 23.2.2024, kdy nárok žalobkyně neuznal a uvedl, že mu povinnost vyklidit nemovitost nevznikla. Povinnost žalovaného vyklidit nemovitost nemá ani po výpovědi nájemní smlouvy, neboť ta nebyla řádně doručena a tudíž nemá zamýšlené právní účinky. Uvedl, že žalovanému nebyla na adresu , adresa, výpověď doručena, kdy si ji osobně nepřevzal a ani neměl možnost si ji vyzvednout na poště. Z dokladu o doručení je zřejmé, že zásilku převzala osoba označená jako Jeugen a výpoveď se tak nemohla dostat do dispozice žalovaného. S ohledem na to, že nedošlo k řádnému doručení výpovědi smlouvy o nájmu nemovitosti, nezačala ani běžet výpovědní lhůta a nedošlo tak k ukončení smlouvy o nájmu nemovitostí a nevznikla žalovanému povinnost předmětné nemovitosti vyklidit.

3. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci, odpovídající i skutkovému závěru:

4. Dle výpisu z katastru nemovitostí je žalovaná vlastníkem nemovitostí, a to stavby č.p., Anonymizováno, , rodinného domu, stojícím na pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, a dále pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná budova, a rovněž pozemku parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , orná půda, to vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobkyně jako budoucí prodávající a žalovaný jako budoucí kupující uzavřeli dne 3.2.2020 Smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je závazek uzavřít v budoucnu smlouvu kupní na převod vlastnictví k výše uvedeným nemovitostem, a to bez zbytečného dokladu poté, co bude druhou stranou písemně vyzvána k jejímu uzavření při splnění podmínky dle odst. 3 článku II Smlouvy. Dle článku V. odst. 1 se smluvní strany dohodly na tom, že do doby uzavření kupní smlouvy je budoucí kupující, tedy žalovaný, oprávněn bezplatně v plném rozsahu užívat předmětné nemovitosti. Obsahem Dodatku č.1, kterou účastníci uzavřeli dne 4.5.2020 bylo ujednání, že do doby uzavření kupní smlouvy je budoucí kupující oprávněn v plném rozsahu užívat předmětné nemovitosti, a to za úplatu ve výši 1 000Kč měsíčně, ve zbytku zůstala Smlouva uzavřená dne 3.2.2020 nedotčená /viz výpis z Katastru nemovitostí na č.l. 6, Smlouva o smlouvě budoucí na koupi nemovitých věci na č.l. 7-8 spisu, Dodatek ke Smlouvě o smlouvě budoucí na koupi nemovitých věcí na č.l.9 spisu/. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalobkyně nevyzvala žalovaného k uzavření Smlouvy kupní, rovněž žalovaný nevyzval žalobkyni k uzavření smlouvy kupní. Žalobkyně zaslala žalovanému výpověď z nájemní smlouvy datovanou dnem 7.8.2023 s tím, že za nájemní smlouvu považovala žalobkyně dle obsahu Smlouvu o smlouvě budoucí kupní ze dne 3.2.2020, kdy na základě Dodatku č. 1 k této smlouvě přenechala žalovanému nemovitost k úplatnému užívání /zpočátku bezúplatného užívání/. Výpověď byla doručena na adresu , adresa, , kde byla 9.8.2023 doručena osobě označené jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “, rovněž byla doručována na adresu předmětné nemovitosti, a to , adresa, , kde si zásilku žalovaný nevyzvedl a byla vrácena odesílateli jako nevyzvednutá /viz dopis datovaný 7.8.2023 – výpověď nájemní smlouvy na č.l. 10 spisu, dodejky na č.l.11rub-12, 14 rub -15 spisu/ .

5. Podle § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2014 S., občanský zákoník, /dále jen „o.z.“/, může být ten, kdo věc neprávem zadržuje, vlastníkem žalován, aby ji vydal.

6. Podle § 1785 o.z. smlouvu o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

7. Podle § 1788 odst. 1 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

8. Podle § 2285 o.z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

9. Podle § 2288 odst. 2, písm b) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědí době i v případě, že potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

10. Po provedeném dokazování a hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Žalobce byl oprávněn na základě Smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 3.2.2020 užívat předmětné nemovitosti nejdříve bezplatně, později na základě Dodatku č. 1 citované Smlouvy o smlouvě budoucí kupní za úplatu, nicméně doba užívání předmětné nemovitosti byla omezena na dobu do uzavření kupní smlouvy mezi účastníky s odkazem na článek V. odst. 1 Smlouva, ani Dodatkem č. 1 ke Smlouvě ke změně v tomto ohledu nedošlo. K uzavření kupní smlouvy ani po roce od uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky nedošlo, v řízení nebylo tvrzeno, ani prokázáno, že by jeden z účastníků vyzval druhého k uzavření kupní smlouvy. S odkazem na ust. § 1785 o.z. a ust. § 1788 o.z. soud uzavírá, že povinnost k uzavření kupní smlouvy zanikla, a to uplynutím jednoho roku od uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 3.2.2020. S ohledem na to, že došlo k zániku závazku uzavřít kupní smlouvu, odpadl i důvod pro užívání nemovitosti žalovaným, když to bylo časově omezeno a vázáno právě na uzavření kupní smlouvy. Soud proto dovozuje, že od 4.2.2021 žalovaný užívá předmětné nemovitosti bez právního důvodu, tedy neoprávněně.

11. Soud tedy vzal za prokázané, že žalobkyni svědčí vlastnické právo k předmětným nemovitostem a žalovaný předmětné nemovitosti užívá od 4.2.2021 bez právního důvodu. Žalovaný předmětné nemovitosti ani přes výzvu žalobce nevyklidil a nepředal. Za situace, kdy žalobkyně prokázal důvodnost a oprávněnost podaného návrhu, bylo důkazní břemeno ohledně prokázání oprávněného užívání předmětných nemovitostí právě na straně žalovaného. Na něm bylo, aby tvrdil a samozřejmě i prokázal, že předmětné nemovitosti užívá na základě konkrétního právního vztahu.

12. Pakliže žalovaný přijal právní argumentaci žalobkyně, přičemž soud této právní argumentaci žalobkyně nepřisvědčil, že žalovaný užívá nemovitosti na základě konkludentního právního jednání a došlo mezi účastníky k uzavření nájemní smlouvy, ani za takové právní kvalifikace by žalobce neužíval předmětné nemovitosti oprávněně. Soud při tom vychází z časově limitovaného nároku žalobce na užívání nemovitosti, kdy v takovém případě by činila nájemní doba maximálně jeden rok od uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tedy dobu, do kdy měla být uzavřena účastníky kupní smlouva. Pokračuje-li tedy žalovaný jako nájemce v užívání nemovitosti po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit /tj uplynutím jednoho roku od uzavření Smlouva o smlouvě budoucí kupní/, a pronajímatel, tedy žalovaná, nevyzvala v této době nájemce, aby nemovitost opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, žalovaný by tak užíval nemovitost neoprávněně od 4.2.2023 s odkazem na ust. § 2288 odst. 2, písm b) o.z.

13. Soud se jen na okraj rovněž vyjadřuje k námitce doručení výpovědi z nájmu nemovitosti žalovanému. Z předložených dodejek žalobkyní je zřejmé, že žalovanému se výpověď z nájmu dostala do jeho dispozice, když obě doporučené poštovní zásilky byly opatřeny dodejkami. Nelze přičítat k tíži žalobkyni, že žalovaný si jednak zásilku adresovanou na adresu , adresa, , kde se nachází předmětné nemovitosti, které žalovaný užívá, což plyne i z toho, že zásilky soudu jsou mu na danou adresu doručovány, z pošty nevyzvedl, anebo že zásilku v místě trvalého bydliště žalovaného na adrese , Adresa žalovaného, , převzala jiná osoba odlišná od žalovaného.

14. Ohledně lhůty k vyklizení předmětných nemovitostí soud vycházel ze zákonem stanovené obvyklé lhůty 15 dnů dle § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”), neboť neshledal skutečnosti odůvodňující stanovit lhůtu delší.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 14 797 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za čtyři úkony právní služby (převzetí a přípravu zastoupení, podání ve věci samé - žaloba, písemné podání ve věci samé ze dne 28.3.2024 2022 a za účast na jednání soudu dne 25.6.2024) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovného ve výši 685 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou motorovým vozidlem reg. zn. , SPZ, ústnímu jednání dne 25.6.2024 ze sídla právního zástupce žalobce na trase , adresa, a zpět při ujetí celkem 84 km (2x42 km), průměrné spotřebě 6,7 l/100 km, 5,6 Kč/km za amortizaci vozidla a 38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., a náhrady za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. v souvislosti s cestou realizovanou k ústnímu jednání, a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 1512Kč. Jejich zaplacení soud žalovanému uložil ve lhůtě podle § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalobkyně jako advokáta dle § 149 odst. 1 o. s. ř.