12 C 42/2023

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Danielou Kulíkovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 Anonymizováno . Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o zrušení kupní smlouvy a určení vlastnického práva k nemovitostem

I. Kupní smlouva podepsaná žalobkyní v , adresa, dne 18. 5. 2022 a žalovanou v , adresa, dne 23. 5. 2022, jejímž předmětem je jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů (z. č. 72/1994 Sb.), vymezená v budově č.p. , Anonymizováno, (bytový dům), postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, (bytový dům), postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; vše zapsáno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, (byt), listu vlastnictví č. , hodnota, (bytový dům a pozemek), pro obec , adresa, , část obce , adresa, a katastrální území , adresa, , se zrušuje.

II. Určuje se, že vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, (bytový dům), postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, (bytový dům), postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; vše zapsáno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, (byt), listu vlastnictví č. , hodnota, (bytový dům a pozemek), pro obec , adresa, , část obce , adresa, a katastrální území , adresa, , je žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna vrátit žalované částku ve výši 1 000 000 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Mělníku náhradu nákladů státu spočívající ve znalečném ve výši 2 568,47 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, na účet Okresního soudu v , adresa, č. , č. účtu, , variabilní symbol č. , var. symbol, .

VI. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Mělníku náhradu nákladů státu spočívající ve znalečném ve výši 2 568,47 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, na účet Okresního soudu v , adresa, č. , č. účtu, , variabilní symbol č. , var. symbol, .

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 24. 1. 2023 domáhala zrušení kupní smlouvy uzavřené dne 23. 5. 2022 mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, (bytový dům), nacházející se na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěna plocha a nádvoří) o výměře 472 m²; spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, ; spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m², vše zapsáno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, (byt) a na listu vlastnictví č. , hodnota, (bytový dům a pozemek), pro obec , adresa, , část obce , adresa, a katastrální území , adresa, (dále jen „nemovitost“), (dále budou pozemky uváděny bez uvedení katastrálního území a obce, přičemž se má za to, že se jedná o k. ú. , adresa, a obec , adresa, ). Dále se podanou žalobou žalobkyně domáhala určení, že vlastníkem nemovitosti je žalobkyně. K odůvodnění svého návrhu uvedla, že dne 23. 5. 2022 převedla na základě kupní smlouvy na žalovanou vlastnické právo k nemovitosti za kupní cenu 1 000 000 Kč, přičemž se na konci roku 2022 dozvěděla, že cena obvyklá této nemovitosti ke dni uzavření kupní smlouvy byla 2 700 000 Kč. Žalobkyně je v pokročilém věku, je mimořádně důvěřivá, nemá v obchodu s nemovitostmi žádné zkušenosti a má problém porozumět odbornému textu, proto věřila paní , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , nar. , datum, , kterou byla utvrzena o tom, že transakce je v pořádku, a o které až od svého zástupce zjistila, že je příbuznou žalované. Za to, že žalobkyně kupní smlouvou přišla o svůj domov, měla obdržet pouhých 198 787,49 Kč, které v rozporu s kupní smlouvou do dne podání žaloby neobdržela. Ve zbytku mělo být plněno třetím osobám, aby nemovitost byla vyčištěna od právních omezení, která na ní vázla. Žalobkyně tak požaduje zrušení kupní smlouvy z důvodu neúměrného zkrácení, neboť kupní cena odpovídá 37 % její obvyklé ceny a navrácení všeho do původního stavu. Naléhavý právní zájem na určení, že žalobkyně je vlastnicí nemovitosti žalobkyně odůvodnila tím, že stav zapsaný ve veřejném seznamu neodpovídá skutečnosti, neboť jako vlastník má být zapsána žalobkyně.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě ze dne 20. 2. 2023 uvedla, že žalobou uplatněný nárok neuznává, a to ani z části. Na svou obranu uvedla, že došlo k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti, kterou byla sjednána kupní cena 1 000 000 Kč. Kupní cena v rozsahu částky 751 212,51 byla v souladu s čl. III. odst. 1 písm. b) kupní smlouvy poukázána k rukám společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, na úhradu dluhů pana , jméno FO, (syna žalobkyně), pro které byla na nemovitosti zřízena zástavní práva pod č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , resp. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . K tvrzení žalobkyně, že neobdržela částku ve výši 198 787,49 Kč, žalovaná uvedla, že tato částka byla žalobkyni vyplacena v hotovosti oproti příjmovému dokladu a doplatek kupní ceny ve výši 50 000 Kč byl uhrazen k rukám , jméno FO, , IČO , IČO, . Ke sjednané výši kupní ceny ve výši 1000 000 Kč žalovaná uvedla, že kupní cena zohledňovala skutečnost, že nemovitost byla zatížena právy třetí osoby (, právnická osoba, , IČO , IČO, ), která s žalobkyní vedla řadu sporů o předmětnou nemovitost, a odmítala s panem , jméno FO, komunikovat o výši pohledávky, proto byl obchod značně rizikový. Výše kupní ceny dále zohledňovala skutečnost, že žalobkyně s žalovanou uzavřely bezprostředně po uzavření kupní smlouvy nájemní smlouvu, na základě které žalobkyně dále nemovitost užívá, čímž nemovitost byla zatížena i touto právní vadou (nájemní smlouvou). Na svou obranu žalovaná dále uvedla, že žalobkyně i žalovaná při uzavření kupní smlouvy věděly, že se byt prodává za nižší než tržní cenu, přesto žalobkyně kupní i nájemní smlouvu řádně uzavřela, přičemž obě smlouvy byly podepsány s úředně ověřenými podpisy. Vědomost o obsahu kupní, resp. nájemní smlouvy žalobkyně měla, neboť od jejího podpisu přestala hradit jakékoliv poplatky do fondu oprav, které hradila žalovaná. Žalovaná pro případ, že by žaloba byla shledána jako důvodná navrhla, aby výrokem bylo žalobkyni uloženo vrátit přijatou kupní cenu oproti vydání nemovitosti.

3. V průběhu řízení žalobkyně doplnila, že existence nájemní smlouvy nepředstavuje vadu nemovitosti a nesnižuje tak její hodnotu, a to i s ohledem na skutečnost, že nájemné bylo žalobkyni stanoveno v obvyklé výši. Dále k tvrzení žalované o stanovení kupní ceny uvedla, že kupní cena byla sjednána tak, aby zcela mimo kontrolu žalobkyně došlo k vyčištění nemovitosti od právních vad. Tvrzení žalované by mohlo mít význam pouze v situaci, kdy by celá kupní cena měla být vyplacena k rukám žalobkyně.

4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutková zjištění: Kupní smlouvou uzavřenou dne 23. 5. 2022 mezi žalobkyní na straně prodávající a žalovanou na straně kupující se podává, že žalovaná touto smlouvou nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Článkem III. této smlouvy byla sjednána kupní cena ve výši 1 000 000 Kč, jejíž splacení bylo stanoveno tak, že částka ve výši 50 000 Kč bude kupující (žalovanou) uhrazena z jejích zdrojů na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti k rukám zprostředkovatelky , jméno FO, , IČO , IČO, , přičemž úhrada částky ve výši 20 000 Kč smluvní strany podpisem této kupní smlouvy potvrdily [čl. III odst. 1 písm. a) kupní smlouvy]. Částka ve výši 751 212,51 Kč měla být kupujícím (žalovanou) ve lhůtě 10 dní od podpisu kupní smlouvy uhrazena z jeho vlastních zdrojů na účet dle kupní smlouvy, a to na úhradu dluhů , jméno FO, , nar. , datum, vůči společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, zajištěných zástavním právem smluvním zapsáno pod , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , resp. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, [čl. III odst. 1 písm. b) kupní smlouvy]. Částka ve výši 198 787,49 Kč měla být kupujícím (žalovanou) uhrazena z jeho vlastních zdrojů k rukám prodávajícího, a to ve lhůtě do 5 dnů od podpisu kupní smlouvy za současného splnění podmínky, že bude zahájeno řízení o výmazu zástavního práva č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , resp. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, a současně bude pravomocně zastaveno řízení o určení vlastnického práva vedeného Okresním soudem v Mělníku pod sp. zn. , spisová značka, a bude zahájeno řízení o vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího [čl. III odst. 1 písm. c) kupní smlouvy]. Smlouva obsahuje podpisy žalované i žalobkyně. Žalobkyně podle ověřovací doložky pro legalizaci smlouvu podepsala dne 18. 5. 2022, podpis byl ověřen pracovníkem České pošty a totožnost žalobkyně byla ověřena dle občanského průkazu. Žalovaná podle ověřovací doložky pro legalizaci smlouvu podepsala dne 23. 5. 2022, podpis byl ověřen pracovníkem Městského úřadu , adresa, a totožnost žalované byla ověřena dle občanského průkazu. /viz kupní smlouva na č. l. 6-8 spisu/.

5. Výpisem z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. , hodnota, se podává, že ke dni 23. 1. 2023 byla jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (byt) a podíl na společných částech domu a pozemku ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , adresa, , na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, , evidována na žalovanou. Žalovaná vlastnické právo k této nemovitosti nabyla kupní smlouvou ze dne 23. 5. 2022 s účinky zápisu k okamžiku 20. 7. 2022 /viz výpis z katastru nemovitostí k datu 23. 1. 2023 na č. l. 10 spisu/.

6. Znaleckým posudkem č. , č. účtu, vypracovaným znaleckou kanceláří , právnická osoba, , sídlem , adresa, , ze dne , datum, , se podává, že obvyklá cena předmětné nemovitosti ke dni 23. 5. 2022 byla 2 700 000 Kč. Zadavatelem znaleckého posudku byl , Anonymizováno, & , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., sídlem , Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0, /viz znalecký posudek na č. l. 11-22 spisu/.

7. Z údajů z veřejné části Živnostenského rejstříku k osobě , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , nar. , datum, , soud zjišťuje, že jmenovaná je zapsána jako osoba samostatně výdělečně činná, IČO , IČO, , se sídlem , adresa, . Jmenovaná má aktivní evidované živnostenské oprávnění pro předmět podnikání oceňování majetku pro věci nemovité; výrobu, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona; realitní zprostředkování /viz výpis z živnostenského rejstříku na č. l. 23-24 spisu/.

8. Darovací smlouvou ze dne 29. 11. 2021 uzavřenou mezi , jméno FO, , nar. , datum, na straně dárce, a žalobkyní na straně obdarované, se podává, že žalobkyně na základě této smlouvy nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti /viz darovací smlouva na č. l. 41-42 spisu/.

9. Předávacím protokolem k bytu soud zjišťuje, že dne 6. 12. 2022 žalobkyně předala předmětnou nemovitost žalované, kdy v rámci předání byly zaznamenány stavy vodoměru, plynoměru a elektroměru /viz předávací protokol na č. l. 44 spisu/.

10. Zadáním jednorázového příkazu k úhradě se podává, že se splatností ke dni 25. 5. 2022 byl zadán příkaz k převodu finančních prostředků ve výši 751 212,51 CZK z účtu č. , č. účtu, na účet č. , č. účtu, /viz zadání příkazu na č. l. 48 spisu/.

11. Obsahem příjmového pokladního dokladu ze dne 18. 5. 2022 se podává, že žalobkyně od žalované přijala částku ve výši 198 788 Kč jako doplatek kupní ceny za byt , adresa, , , adresa, . /viz příjmový pokladní doklad na č. l. 49 spisu/.

12. Nájemní smlouvou ze dne 23. 5. 2022 uzavřenou mezi účastníky se podává, že žalovaná pronajala žalobkyni nemovitost, která je předmětem tohoto řízení, kdy účastníci si smlouvou sjednali nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně. V nájemném nebyly zahrnuty dodávky služeb a energií a poplatky spojené s užíváním společných prostor a platby do fondu oprav se smlouvou zavázal hradit pronajímatel (žalovaná). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou jednoho roku od podpisu smlouvy /viz nájemní smlouva na č. l. 50-52 spisu/.

13. Z nabídek pronájmu bytů velikosti 1+kk o výměře 39 m², 36 m², 2+kk o výměře 44 m², 40 m² se podává, že byty přibližné velikosti a výměry jako předmětná nemovitost jsou v nabídce realitních kanceláří v , adresa, k pronájmu s výší nájmu od 9 500 Kč do 12 000 Kč /nabídky realitních kanceláří na č. l. 61-66 spisu/.

14. Z komunikace mezi zástupci účastníků soud zjišťuje, že žalovaná sporuje žalobkyní tvrzenou neplatnost kupní smlouvy a neúměrné zkrácení, opakovaně sama nabízí spor vyřešit mimosoudně a to buď doplatkem kupní ceny ve výši 400 000 Kč, návrhem ze dne 11. 7. 2023 ve výši 700 000 Kč nebo navrácení do původního právního stavu za předpokladu vrácení uhrazené kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč stran žalobkyně /viz předžalobní výzva vč. podacího lístku na č. l. 29-30 spisu, dopis žalované vč. doručenky ze dne 17. 1. 2023 na č. l. 26-27 spisu, dopis žalované ze dne 21. 2. 2023 na č. l. 70 spisu, dopis žalované ze dne 11. 7. 2023 na č. l. 134 spisu/.

15. Obsahem spisu Okresního soudu Mělník sp. zn. , spisová značka, ve věci návrhu na určení vlastnického práva soud zjišťuje, že společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, se domáhala určení, že vlastníkem nemovitosti, která je předmětem nyní probíhajícího řízení, je , jméno FO, , nar. , datum, , s tím, že zpochybnila platnost darovací smlouvy, kterou bylo vlastnické právo k nemovitosti převedeno na žalobkyni. Řízení bylo usnesením zdejšího soudu č. j. , spisová značka, ze dne , datum, zastaveno /viz podstatný obsah spisu sp. zn. , spisová značka, , zejména žaloba a usnesení o zastavení řízení na č. l. 89/.

16. Obsahem spisu Okresního soudu Mělník sp. zn. , spisová značka, ve věci návrhu na soudní prodej zástavy soud zjišťuje, že společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, se domáhala nařízení soudního prodeje zástavy z titulu smlouvy o hypotečním úvěru a to, nemovitosti, která je předmětem nyní probíhajícího řízení. Rozsudkem č. j. , spisová značka, ze dne , datum, bylo řízení výrokem I. tohoto rozsudku ve vztahu ke smluvní pokutě zastaveno a výrokem II. tohoto rozsudku byl nařízen prodej zastavených nemovitostí ve vlastnictví zástavní dlužnice (žalobkyně) /viz podstatný obsah spisu sp. zn. , spisová značka, , zejména rozsudek na č. l. 90/.

17. Z výslechu žalobkyně soud zjišťuje, že žalobkyně nechtěla nic prodávat, byt jí daroval syn a ona byla ráda, že může v bytě bydlet. , jméno FO, , se kterou jí seznámil její syn , jméno FO, , jí dala ve spěchu něco podepsat, aniž by jí to dala přečíst. Něco jí podepisovala na kapotě auta pak něco na poště. Potřetí paní , jméno FO, přišla k žalobkyni do bytu a opisovala si stav plynu a elektřiny. To, že jí podepsala předání bytu, zjistila až později a byla z toho v šoku. Nevzpomíná si, že by její podpis někdo ověřoval. O prodeji bytu nikdy nemluvila ani se synem, ale když podepsala něco paní , jméno FO, na kapotě, tak mu volala a syn jí řekl, že je to v pořádku. Později jí syn řekl, že to podepisovat neměla. O dluzích syna nic nevěděla. Teď ví, že dluhy syn má, udělal si je, když pomáhal kamarádce, kterou mu dohodila paní , jméno FO, . K darování bytu žalobkyně uvedla, že syn se oženil, byt zůstal prázdný, tak jí ho daroval. Po předložení originálu příjmového pokladního dokladu, podle kterého přijala od žalované částku ve výši 198 788 Kč uvedla, že podpis vypadá jako její, ale nikdy doklad nepodepsala a neví, jak se její podpis na doklad dostal. Popřela, že by měla problém s pamětí. K hrazení nájmu za užívání bytu uvedla, že vše – daň, poplatky, nájem - hradí syn, ukazoval jí to v mobilu. Dále uvedla, že pokud má možnost, tak si smlouvy čte. K seznámení s paní , jméno FO, uvedla, že je seznámil syn, když potřeboval podpis kvůli bytu. K podpisu na kupní smlouvě jí syn řekl, že o nic nejde, že až paní , jméno FO, přijede, tak jí má podepsat, že se nemá obávat. Obsah ale neznala. /viz výslech žalobkyně v průběhu jednání dne 20. 6. 2023, protokol o jednání na č. l. 75-80 spisu/18. Z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , nar. , datum, , soud zjišťuje, že svědkyně byla dlouholetou kamarádkou , jméno FO, . S žalobkyní se seznámila až v souvislosti s tím, že pan , jméno FO, začal mít finanční problémy vůči společnosti , Anonymizováno, . Svědkyně měla zkušenosti v realitní činnosti a v té době spolupracovala jako OSVČ s několika realitními kancelářemi. Postupně se za pomoci advokáta , tituly před jménem, , Anonymizováno, podařilo vyjednávat s věřitelem, a když zjistili výši dluhu, na kterou je zástavní právo, dohodla se s panem , jméno FO, na tom, že se byt žalobkyně prodá. V té době matka svědkyně prodala nemovitost a nabídla, že by nemovitost žalobkyně mohla koupit za 1 000 000 Kč. , jméno FO, měl ale podmínku, aby v nemovitosti žalobkyně mohla zůstat bydlet. O obsahu smlouvy jednala s panem , jméno FO, , předpokládala, že ten cenu s žalobkyní projednal, neboť ví, že spolu komunikují a mají dobré vztahy. Na výši kupní ceny se svědkyně dohodla také s panem , jméno FO, a s tímto se také domlouval obsah kupní smlouvy. K uhrazení kupní ceny svědkyně uvedla, že jí byla vyplacena částka 50 000 Kč, byly zaplaceny dluhy pana , jméno FO, společnosti , Anonymizováno, a částku něco přes 170 000 Kč, přesně si nepamatovala, převzala v předmětné nemovitosti žalobkyně poté, co byla podepsána kupní smlouva. Svědkyně uvedla, že peníze předala žalobkyni hned po podpisu smlouvy ze strany žalobkyně, protože jednak smlouva byla žalobkyní podepsaná, s , jméno FO, byli kamarádi, měla s žalobkyní dobrý vztah, a jednak věděla, že , jméno FO, peníze potřebují. Peníze jí pro tento účel dala matka (žalovaná). Svědkyně uvedla, že s žalobkyní probrala obsah smlouvy a sdělila jí, že poté, co smlouvu podepíše kupující (žalovaná), tak jí smlouvu dá. Podle svědkyně žalobkyně věděla o dluzích svého syna, probírala to s ní. Svědkyně dále uvedla, že platba v části byla uhrazena přímo společnosti , Anonymizováno, , neboť hrozilo, že se nemovitost prodá v dražbě. Předání peněz žalobkyni si nechala svědkyně potvrdit ze strany žalobkyně na pokladní příjmový doklad, protože to považovala za vhodné, nikomu by nedala peníze, aniž by si to nechala potvrdit. Svědkyně dále uvedla, že riziko koupě pro žalovanou spočívalo zejména v tom, že po vyplacení zástavního věřitele, mohla na nemovitosti váznout pohledávka podzástavního věřitele, protože nikdo nevěděl, jak byla smlouva mezi nimi koncipována. Přes uvedené, matka (žalovaná) do tohoto rizika šla. K nájemnímu vztahu žalobkyně a žalované uvedla, že žalovaná od podpisu smlouvy neobdržela žádnou platbu nájemného dle nájemní smlouvy. Veškeré náklady spojené s nemovitostí nese žalovaná. V této souvislosti doplnila, že nájemné měl hradit syn žalobkyně , jméno FO, . K osobě , jméno FO, svědkyně uvedla, že v době uzavření kupní smlouvy byli dlouholetí kamarádi, on se jí svěřil s finančními problémy a ona mu chtěla pomoci. Věděla, že se zadlužil kvůli kamarádce , jméno FO, , se kterou ho seznámila. On si pro ni na sebe vzal půjčku, ale co ví, tak má dluhy i jinde/viz výslech svědkyně v průběhu jednání dne 20. 6. 2023, protokol o jednání na č. l. 75-80 spisu/19. Vyjádřením společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , právnická osoba, ., IČO , IČO, ze dne 3. 7. 2023 se podává, že na účet č. , č. účtu, byla dne 25. 5. 2022 pod variabilním symbolem č. , var. symbol, připsána částka ve výši 751 212,51 Kč /viz vyjádření na č. l. 88 spisu/.

20. Výpisem z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. , hodnota, se podává, že ke dni 23. 5. 2022 byla žalobkyně podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 472 m², způsob využití bytový dům v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a to o velikosti podílu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , představující jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (byt) a podíl na společných částech domu a pozemku. Ve vztahu k této jednotce bylo zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 765 000 Kč a příslušenství pro oprávněnou společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , právnická osoba, ., IČO , IČO, (č. j. zápisu , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ). Dále bylo k tomuto datu k jednotce zapsáno podzástavní právo k zajištění pohledávky označené jiným způsobem, k zajištění stávajících a budoucích pohledávek až do výše 47 200 000 Kč (z toho na jistině ve výši 23 600 000 Kč a příslušenství), které budou vznikat do 1. 1. 2023 pro oprávněnou společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, (č. j. zápisu , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ). Výpisem k tomuto datu se dále podává, že k jednotce žalobkyně byl veden zápis o podané žalobě o určení vlastnického práva pod sp. zn. , spisová značka, /viz výpis z katastru nemovitostí k datu 23. 5. 2022 na č. l. 89-95 spisu/.

21. Výslechem znalců ze znalecké kanceláře , právnická osoba, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , a , tituly před jménem, , jméno FO, byly stvrzeny závěry znaleckého posudku č. , č. účtu, . Znalci uvedli, že před zpracováním posudku provedli místní šetření a pořídili fotodokumentaci. Uvedli, že zajištění nemovitosti zástavním, resp. podzástavním, právem ani skutečnost, že bylo vedeno soudní řízení o určení vlastnického práva, nemělo vliv na stanovení obvyklé ceny nemovitosti, neboť dnes polovina nemovitostí je zatížena zástavním právem. Na stanovení obvyklé ceny nemělo vliv ani rozhodnutí o nařízení prodeje zástavy. Znalci uvedli, že v případě dražby by obvyklá cena nemovitosti byla shodná. K samotnému stavu nemovitosti uvedli, že nemovitost byla rekonstruovaná, kdy se posuzuje, zda je zděné jádro, jaké jsou vnitřní omítky, elektroinstalace, koupelna, podlahy, nikoliv zařizovací movité věci. /viz výslech znalců v průběhu jednání dne 24. 7. 2023, protokol o jednání na č. l. 97-99 spisu/22. Znaleckým posudkem č. , č. účtu, vypracovaným znalcem , právnická osoba, , sídlem , adresa, , ze dne , datum, , se podává, že obvyklá cena předmětné nemovitosti ke dni 23. 5. 2022 byla 1 950 000 Kč. Zadavatelem znaleckého posudku byla žalovaná, kdy z obsahu znaleckého posudku plyne, že nebyla provedena prohlídka vnitřních prostor a stav a vybavení nemovitosti je posuzováno dle sdělení objednatelky a fotografií předložených objednatelkou /viz znalecký posudek na č. l. 100-115 spisu/.

23. Smlouvou o zřízení zástavního práva k pohledávkám se zřízením podzástavního práva č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 11. 3. 2022 uzavřenou mezi společností , právnická osoba, , IČO , IČO, jako věřitelem a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , právnická osoba, ., IČO , IČO, jako zástavcem se podává, že smluvní strany zřídily zástavní právo k zajištění dluhů vyplývajících ze smlouvy č. , hodnota, uzavřené mezi věřitelem a zástavcem dne 21. 10. 2021 ve výši 23 600 000 Kč a jejich příslušenství, a to ve vztahu k pohledávce zástavce za dlužníkem , jméno FO, , nar. , datum, v celkové původní výši na jistině 765 000 Kč ze smlouvy o hypotečním úvěru ze dne 9. 6. 2010 /viz smlouva na č. l. 116-119 spisu/.

24. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovému závěru: Žalobkyně na základě darovací smlouvy ze dne 29. 11. 2021 nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti, které kupní smlouvou ze dne 23. 5. 2022 převedla na žalovanou, a to za sjednanou kupní cenu ve výši 1 000 000 Kč. Uhrazení kupní ceny bylo účastníky sjednáno tak, že ve výši 50 000 Kč bude uhrazena ze strany žalované provize za zprostředkování prodeje, ve výši 751 212,51 Kč bude věřiteli uhrazen dluh , jméno FO, , nar. , datum, , a zbývající část ve výši 198 787,49 Kč bude vyplacena žalobkyni. , právnická osoba, zprostředkovala , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , dcera žalované/viz kupní smlouva na č. l. 6-8 spisu, výpis z katastru nemovitostí ke dni 23. 1. 2023 na č. l. 10 spisu, výpis z živnostenského rejstříku na č. l. 23-24 spisu, darovací smlouva na č. l. 41-42 spisu, výslech žalobkyně a svědkyně , jméno FO, , který je součástí protokolu na č. l. 75-80 spisu/. V době uzavření kupní smlouvy bylo k nemovitosti v evidenci katastru nemovitosti evidováno zástavní právo, podzástavní právo a záznam o soudním řízení o určení vlastnického práva /viz výpis z katastru nemovitostí na č. l. 89-95 spisu, smlouva o zřízení zástavního práva na č. l. 116-119 spisu/. Žalovaná uhradila kupní cenu dle smlouvy a došlo k převodu vlastnického práva na žalovanou zápisem v katastru nemovitostí. Žalobkyně dne 6. 12. 2022 nemovitost protokolárně předala žalované /viz předávací protokol na č. l. 44 spisu, zadání příkazu k úhradě na č. l. 48 spisu, příjmový pokladní doklad na č. l. 49spisu, vyjádření věřitele na č. l. 88 spisu, výslech svědkyně , jméno FO, , který je součástí protokolu na č. l. 75-80 spisu/. Žalobkyně s žalovanou dne 23. 5. 2022 dále uzavřela nájemní smlouvu, kterou žalovaná přenechala předmětnou nemovitost žalobkyni k užívání a žalobkyně se zavázala hradit žalované nájem ve výši 10 000 Kč, přičemž obvyklá výše nájmu obdobných nemovitosti v , adresa, se pohybovala v rozmezí 9 500 Kč až 12 000 Kč /viz nájemní smlouva na č. l. 50-52 spisu, nabídka pronájmů na č. l. 61-66 spisu/. Žalobkyně následně zpochybnila platnost smlouvy ve vztahu k výši sjednané kupní ceny. Obvyklá cena nemovitosti v době prodeje mohla být ve výši 1 950 000 až 2 700 000 Kč /viz znalecký posudek č. , č. účtu, na č. l. 11-22 spisu, znalecký posudek č. , č. účtu, na č. l. 100-115 spisu, výslech znalců, který je součástí protokolu na č. l. 97-99 spisu/. Po té, co se žalobkyně začala dovolávat neúměrného zkrácení, žalovaná opakovaně navrhovala doplatek kupní ceny, nejprve ve výši 400 000 Kč, později 700 000 Kč, případně navrácení si vzájemných plnění /viz předžalobní výzva vč. podacího lístku na č. l. 29-30 spisu, dopis žalované vč. doručenky ze dne 17. 1. 2023 na č. l. 26-27 spisu, dopis žalované ze dne 21. 2. 2023 na č. l. 70 spisu, dopis žalované ze dne 11. 7. 2023 na č. l. 134 spisu/.

25. Soud danou věc posuzoval po právní stránce podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

26. Podle § 492 odst. 1 OZ hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem, Anonymizováno27. Podle § 1724 odst. 1 OZ smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

28. Podle § 1725 OZ je smlouva uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

29. Podle § 1793 odst. 1 OZ zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

30. Podle § 1794 OZ právo podle § 1793 nevzniká, pokud důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit a nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.

31. Podle § 1795 OZ právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

32. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř“), určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

33. Podle § 2079 OZ se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

34. Podle § 2993 OZ plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

35. K institutu neúměrného zkrácení soud uvádí, že tento institut se uplatní na všechna úplatná právní jednání. V úpravě tohoto institutu se odráží zásada ekvivalence v tom smyslu, že plnění i protiplnění nemají být v přímém rozporu a že mají odpovídat zásadám spravedlnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu č. j. 33 Cdo 42/2021-443 ze dne 25. 1. 2022). Rozhodující podmínkou pro uplatnění nároku z neúměrného zkrácení je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění, přičemž podmínka hrubého nepoměru se posuzuje vždy k okamžiku uzavření smlouvy. Pro napadnutelnost právního jednání není rozhodující, zda cena plnění byla určena samotnými smluvními stranami nebo osobou třetí. Rozhodující je objektivní hodnota plnění (§ 492 odst. 1 OZ), a tou je (tržní) cena předmětu plnění. Napadení smlouvy je ale vyloučeno, pokud zkrácený znal nebo musel znát hodnotu vlastního plnění, nebo pokud zkracující nevěděl, ani nemusel vědět o skutečnosti zakládající hrubý nepoměr. Zvýhodněná smluvní strana může odvrátit zrušení smlouvy, pokud má zájem si získané plnění od protistrany ponechat, což ovšem předpokládá nahrazení do skutečné hodnoty plnění. Nepostačí tedy poskytnout doplněk pouze do takové výše, aby byla odstraněna hrubá výše nepoměru. Je-li smlouva zrušena, ruší se v celém jeho rozsahu s účinky ex tunc (§ 2005 OZ), přičemž strany se vypořádají podle ustanovení o bezdůvodném obohacení (srov. JANOUŠEK, Michal. § 1793 [Neúměrné zkrácení], § 1794 [Vyloučení neúměrného zkrácení]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023).

36. Ke kritériu hrubého nepoměru mezi vzájemným plněním zaujal stanovisko Nejvyšší soud rozsudkem č. j. 33 Cdo 42/2021-443 ze dne 25. 1. 2022, kterým dospěl k závěru, že „v poměrech současné právní úpravy (§ 1793 o. z.), která nestanoví žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení (laesio enormis), lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice přibližně do poloviny vzájemných plnění, od níž se soud odchýlí jen tehdy, budou-li pro to zvláštní důvody“. Nejvyšší soud dále tímto rozsudkem zpřesnil, že hranice zhruba poloviny vzájemných plnění je v rozpětí 45 až 55 %, ve výjimečných případech může být hrubý nepoměr shledán i tam, kde poměr vzájemných plnění bude uvedené rozpětí přesahovat a zdůraznil, že pro právně kvalifikační závěr, zda jde o hrubý nepoměr, je určující pouze kvalifikační hledisko poměru vzájemných plnění, tedy, že subjektivní okolnosti (pohnutky), které žalobkyni (žalovanou) k uzavření smlouvy vedly, pro toto posouzení relevantní nejsou.

37. Na základě provedeného dokazování a hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Soud vzal za prokázané, že žalovaná nabyla k předmětné nemovitosti vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne 23. 5. 2022 uzavřené mezi žalobkyní na straně prodávající a žalovanou na straně kupující, kterou byla sjednána kupní cena ve výši 1 000 000 Kč, ačkoliv obvyklá cena předmětné nemovitosti byla v době uzavření kupní smlouvy ve výši 1 950 000 Kč až 2 700 000 Kč. Žalovaná je v evidenci katastru nemovitostí evidována jako vlastník předmětné nemovitosti. Soud vzal dále za prokázané, že v době uzavření kupní smlouvy byla předmětná nemovitost zatížena zástavním, resp. podzástavním, právem a u zdejšího soudu bylo pod sp. zn. , spisová značka, vedeno řízení ve věci návrhu na určení vlastnického práva, jehož předmětem byla předmětná nemovitost, a rozsudkem č. j. , spisová značka, ze dne , datum, byl výrokem II. tohoto rozsudku nařízen prodej zastavených nemovitostí ve vlastnictví zástavní dlužnice (žalobkyně), a to předmětné nemovitosti. Nakonec vzal soud za prokázané, že žalovaná kupní cenu ve výši 1 000 000 Kč uhradila v souladu se smlouvou. Žalobkyně se dovolala neúměrného zkrácení dle § 1793 OZ žalobou podanou dne 24. 1. 2023, tedy v jednoroční propadné lhůtě dle § 1795 OZ. Soud provedeným dokazováním vzal za prokázané, že celé vyjednávání o prodeji předmětné nemovitosti probíhalo mezi zprostředkovatelkou paní , jméno FO, a synem žalobkyně , jméno FO, a žalobkyně s ohledem na její věk (73 let) a na její zřejmé neorientování se v problematice obchodování s nemovitostmi, nemusela mít povědomí o obvyklé hodnotě nemovitosti. Naopak toto povědomí zcela jistě měla zprostředkovatelka paní , jméno FO, , a to s ohledem na skutečnost, jak sama uvádí, že se v této problematice orientuje a spolupracovala s realitními kancelářemi, která ve prospěch své matky sjednala kupní cenu ve výši odpovídající 37 % obvyklé hodnoty nemovitosti stanovené znaleckým posudkem č. , č. účtu, ve výši 2 700 000 Kč, případně odpovídající 51 % obvyklé hodnoty nemovitosti vycházeje z hodnoty stanovené znaleckým posudkem č. , č. účtu, ve výši 1 950 000 Kč. Žalovaná do skutečné hodnoty plnění žalobkyni ničeho nenahradila.

38. S ohledem na uvedené závěry Nejvyššího soudu nemohou námitky žalované o tom, že kupní smlouvou sjednaná cena odrážela skutečnost, že nemovitost byla zatížena právními vadami, závěr soudu zpochybnit. V této souvislosti soud doplňuje, že žalovaná by se svou obranou v tomto směru nemohla být úspěšná, ani pokud by soud své závěry neopíral o citovaný rozsudek dovolacího soudu, neboť v průběhu řízení bylo výslechem znalců prokázáno, že skutečnost, že předmětná nemovitost byla zástavním, resp. podzástavním právem ani existence probíhajícího soudního řízení neměla vliv na stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti. Nelze ani odhlédnout od toho, že žalovaná uzavřením kupní smlouvy nevstupovala do rizikového vztahu, neboť kupní smlouvou bylo sjednáno, že sama žalovaná jako kupující uhradí závazky, které na nemovitosti vázly a tím tzv. vyčistí nemovitost od právních vad. Nelze ani přisvědčit žalované, že sjednaná kupní cena zohledňovala existenci nájemní smlouvy jako právní vady váznoucí na předmětné nemovitosti, neboť nájemní vztah nelze považovat za právní vadu, pokud byl uzavřen v den uzavření kupní smlouvy a za podmínek odpovídající obvyklému nájmu.

39. Pro úplnost soud uvádí, že pokud žalobkyně v průběhu řízení namítala, že jí kupní cena nebyla zaplacena, nebylo její tvrzení prokázáno, naopak žalovaná prokázala, že kupní cena byla stran žalované uhrazena formou, jež si strany kupní smlouvy sjednaly.

40. Na základě uvedeného soud dospěl k závěru, že sjednaná kupní cena předmětné nemovitosti byla v hrubém nepoměru k obvyklé hodnotě nemovitosti, proto soud výrokem I. tohoto rozsudku zrušil kupní smlouvu ze dne 23. 5. 2022 uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou, jejímž předmětem byla předmětná nemovitost. Současně soud výrokem II. tohoto rozsudku určil, že vlastníkem předmětné nemovitosti je žalobkyně tak, aby zapsaný stav v katastru nemovitostí byl ve shodě se stavem skutečným.

41. Jelikož soud předmětnou kupní smlouvu zrušil a jde o řízení, ve které se jedná o vrácení nepeněžitého plnění oproti vrácení peněžitého plnění, výrokem III. tohoto rozsudku soud žalobkyni uložil povinnost žalované vrátit částku ve výši 1 000 000 Kč, která odpovídá výši uhrazené kupní ceny, tak jak navrhla protinávrhem žalovaná.

42. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žádnému z účastníků nepřiznal náhradu nákladů řízení, neboť úspěch žalobkyně odpovídá úspěchu žalované (výrok IV. tohoto rozsudku).

43. Ve výrocích V. a VI. rozhodl soud o povinnosti účastníků k zaplacení nákladů státu, a to podle § 148 odst. 1 o. s. ř., podle něhož má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladu řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V tomto řízení vznikly České republice – Okresnímu soudu v Mělníku náklady v souvislosti s vyplacením znalečného v částce 5 136,95 Kč (viz usnesení zdejšího soudu ze dne , datum, č. j. , spisová značka, ), které bylo uhrazeno z prostředků státu. Soud tedy s ohledem na výsledek řízení, v němž žalobkyně i žalovaná byly úspěšné zčásti (stejně), uložil každé z nich podle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinnost k jejich náhradě rovným dílem, tj. ve výši 2 568,47 Kč.