13 C 67/2020

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Radmilou Vladykovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalovaného a žalobkyně zastoupená anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno , advokátkou sídlem adresa proti žalovaným: 1) jméno příjmení , datum narození bytem adresa žalovaného 2) územní celek , IČO sídlem adresa žalovaného a žalované zastoupeno Mgr. jméno příjmení , advokátem sídlem adresa o určení zániku kupní smlouvy a o určení vlastnického práva k bytové jednotce

I. Žaloba, aby soud určil, že kupní smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec] ze dne [datum], uzavřená mezi [územní celek] a žalobkyní a prvním žalovaným, zanikla dne [datum] realizací rozvazovací podmínky, se zamítá.

II. Žaloba, aby soud určil, že druhý žalovaný je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec], se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit prvnímu žalovanému na nákladech řízení částku 3 990 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit druhému žalovanému na nákladech řízení částku 32 788,58 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhá určení, že kupní smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec] (dále také„ bytová jednotka“ nebo„ byt“) ze dne [datum], uzavřená mezi [územní celek] a žalobkyní a prvním žalovaným zanikla dne [datum] realizací rozvazovací podmínky a určení, že [územní celek] je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec]. Svůj návrh odůvodnila tím, žena žalobě má naléhavý právní zájem. Žalobkyně je nájemkyní předmětné bytové jednotky. U Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce] probíhá řízení, v rámci kterého má být na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytu ze dne [datum] vlastnické právo převedeno do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a prvního žalovaného. Kupní smlouva však byla uplatněním rozvazovací podmínky dne [datum] od počátku zrušena. Hrozící zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí vyvolá právní nejistotu, když první žalovaný bude spoluvlastníkem, přičemž pouze žalobkyně má v bytě domácnost. Žalobkyni v případě převedení podílu prvním žalovaným hrozí citelná újma na jejích právech. [datum] byla mezi druhým žalovaným jako budoucím prodávajícím a žalobkyní a prvním žalovaným jako budoucími kupujícími uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouva o půjčce. Předmětem této smlouvy byl budoucí prodej bytu (původně bytu [číslo] který byl později vymezen jako bytová jednotka [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec]). Kupní smlouva na byt měla být uzavřena den následující po uplynutí lhůty 20 let ode dne uzavření nájemní smlouvy na byt. Nájemní smlouva měla být uzavřena na dobu určitou 20 let od jejího uzavření. Mezi druhým žalovaným a žalobkyní a prvním žalovaným byla nájemní smlouva uzavřena dne [datum] a nájem bytu byl uzavřen od [datum] do [datum]. V souladu s ustanovením § 2285 občanského zákoníku byla platnost nájemní smlouvy prolongována. Kupní cena za byt byla ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvě o půjčce stanovena ve výši 357 496 Kč a dále byla žalobkyní a prvním žalovaným poskytnuta druhému žalovanému půjčka ve výši 350 347 Kč, která měla být budoucím kupujícím vrácena v den splatnosti kupní ceny za byt s tím, že půjčka bude započtena na kupní cenu. Dne [datum] nabyl právní moci rozsudek o rozvodu manželství žalobkyně a prvního žalovaného. Dne [datum] byla mezi žalobkyní a prvním žalovaným uzavřena dohoda o vypořádání zaniklého společného jmění manželů a dále dohoda o vypořádání práva společného nájmu bytu, v níž bylo dohodnuto, že výlučnou nájemkyní bytu se stává žalobkyně. Práva a povinnosti ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce zůstala nevypořádána. Výlučným nájemcem předmětného bytu je v současné době žalobkyně. Dne [datum] uplynulo 20 let od data uvedeného na nájemní smlouvě jako data jejího uzavření, dne [datum] tedy měla být podle smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena kupní smlouva na předmětný byt. [datum] žalobkyně druhému žalovanému sdělila, že jí v souladu s ustanovením § 1187 občanského zákoníku jako nájemci bytu náleží předkupní právo k bytu při jeho prvním převodu. Druhý žalovaný tuto skutečnost odmítl zohlednit a zaslal žalobkyni návrh kupní smlouvy o převodu vlastnictví k bytu, ve kterém je jako strana kupující uvedena žalobkyně a první žalovaný. Žalobkyně odmítla návrh smlouvy, první žalovaný smlouvu podepsal. [datum] uplynula doba, na kterou byla uzavřena nájemní smlouva. Žalobkyně pokračovala v užívání bytu, a jelikož nebyla druhým žalovaným ve lhůtě tří měsíců vyzvána písemně, aby byt opustila, platí dle ustanovení 2285 občanského zákoníku, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše na dobu dvou let. Dne [datum] mezi druhým žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní a prvním žalovaným jako kupujícími uzavřena kupní smlouva, která nabyla účinnosti zveřejněním v registru smluv dne [datum]. Jelikož se jedná o první převod bytu, jehož je žalobkyně nájemcem, vznikla druhému žalovanému okamžikem účinnosti kupní smlouvy povinnost nabídnout byt ke koupi žalobkyni. Žalobkyně proto dne [datum] druhému žalovanému oznámila, že uplatňuje své předkupní právo k bytu, přílohou byl návrh kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytu na žalobkyni. Uplatněním předkupního práva došlo ke zrušení kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyně již zaplatila kupní cenu.

2. První žalovaný se žalobou nesouhlasil a požadoval její zamítnutí s odůvodněním, že považuje za vyloučené, aby zákonodárce předvídal situaci, že„ budoucí kupující ze smlouvy o smlouvě budoucí“ a následně„ koupěchtivý z řádné kupní smlouvy“ a„ oprávněný z předkupního práva“ byli jedna osoba. Má za to, že podanou žalobou jsou dotčena jeho ústavní práva vlastnit majetek, bylo by mu odepřeno legitimní očekávání nabýt majetek ve smyslu platné smlouvy o smlouvě budoucí po splnění všech smluvních podmínek. Uvedl dále, že se ztotožňuje s právní argumentací druhého žalovaného ve vyjádření ze dne [datum] a připojuje se k němu. Nárok žalobkyně je podle prvního žalovaného v rozporu se základními zásadami civilního práva uvedených např. v ustanovení § 2 odt. 1, 2, 3, § 3 odst. 1, odst. 2 písm d), e), f), odst. 3, § 6 odst. 1, 2 a § 8 občanského zákoníku. Všechna tato ustanovení vyjadřují, že právnímu jednání, kterým se žalobkyně dopracovala až k podání žaloby není možné poskytnout právní ochranu a není možné její žalobě vyhovět. Pokud v kupní smlouvě neexistovala rozvazovací podmínka uplatnění předkupního práva, nemohla následně žalobkyně ani svoje předkupní právo uplatnit a tím dosáhnout rozvázání platně uzavřené kupní smlouvy. Z tohoto důvodu by měl soud žalobu ve výroku I. zamítnout. Zamítnout by soud měl ze stejných důvodů i výrok II. žaloby, neboť vyhověním by soud vrátil vlastnictví k bytové jednotce do právního stavu před uzavřením kupní smlouvy a tím by došlo k neopodstatněnému zásahu do jeho práv. Byt nabýval v přesvědčení, že žádné předkupní právo neexistuje, v dohodě o rozdělení SJM, kterou žalobkyně a první žalovaný uzavřeli se bytová jednotka neřešila.

3. Druhý žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] uvedl, že má za to, že na žalobě není naléhavý právní zájem. Druhý žalovaný své povinnosti z titulu smlouvy o smlouvě budoucí splnil beze zbytku, když v souladu s jejím zněním oslovil oba její účastníky a předložil jim kupní smlouvu k podpisu. Obě tyto osoby se mj. smluvně zavázaly poskytnout druhému žalovanému půjčku, která měla být vypořádána při prodeji bytové jednotky, a naopak jim vzniklo právo nabýt jednotku do svého vlastnictví za předem dohodnutou kupní cenu. Jednalo se tedy o synallagmatický právní vztah, ze kterého byli na jedné straně zavázáni a oprávněni oba tehdejší manželé a tato práva a povinnosti tvořily masu jejich společného jmění manželů. Pokud po rozvodu manželství v rámci vypořádání společného jmění manželů měli oba manželé v úmyslu, aby tato práva a povinnosti připadla do výlučného vlastnictví žalobkyně, mělo se to projevit v takto uzavřené dohodě. K tomu však nedošlo. Tato práva a povinnosti jsou v podílovém spoluvlastnictví bývalých manželů a z předmětné smlouvy o smlouvě budoucí jsou oprávněni společně, každý rovným dílem. Skutečnost, který z manželů je oprávněným nájemcem bytu nemá v tomto ohledu význam. Rozvodem manželství mohlo dojít ke změně týkající se nájmu bytu, nikoli však ve vztahu ke smlouvě o smlouvě budoucí, kterou byli její účastníci zavázáni. Druhý žalovaný také zpochybnil, že by došlo k pokračování nájemního vztahu. Ve vyjádření ze dne [datum] druhý žalovaný uvedl, že žalobkyně měla postupovat dle ustanovení § 2144 a domáhat se převodu vlastnictví po nástupci druhého žalovaného, tedy po prvním žalovaném.

4. Ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce (č. l. 18 – 19 spisu) soud zjistil, že byla uzavřena dne [datum] mezi druhým žalovaným jako budoucím prodávajícím na straně jedné a žalobkyní a prvním žalovaným jako budoucími kupujícími na straně druhé. Druhý žalovaný ve smlouvě uvedl, že má v úmyslu vybudovat bytový dům [adresa] v [obec] a zavázal se předat byt. [číslo] do užívání-pronájmu budoucím kupujícím. Strany smlouvy se zavázaly uzavřít mezi sebou kupní smlouvu na předmětný byt následujícího dne po uplynutí lhůty 20 let od uzavření nájemní smlouvy na předmětný byt. Kupní cena byla sjednána ve výši 357 496 Kč. Budoucí kupující se zavázali kupní cenu uhradit do 7 dnů po podpisu kupní smlouvy. Strany smlouvy se dále zavázaly, že uzavřou nájemní smlouvu k předmětnému bytu, nejpozději do [datum], a to na dobu určitou 20 let od jejího uzavření. Dále bylo stranami sjednáno, že budoucí kupující do dvou měsíců po podpisu této smlouvy poskytnou budoucímu prodávajícímu půjčku ve výši 350 347 Kč.

5. Ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne [datum] mezi druhým žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní a prvním žalovaným jako nájemci (č. l. 20 – 21 spisu), že žalovaným byl přenechán do nájmu byt [číslo] v domě [adresa] v [obec] na dobu určitou od [datum] do [datum].

6. Z rozsudku Okresního soudu v Mělníku ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] (č. l. 22 – 23 spisu) soud zjistil, že manželství žalobkyně a prvního žalovaného bylo pravomocně rozvedeno.

7. Z dohody o vypořádání zaniklého společného jmění manželů ze dne [datum] (č. l. 24 – 26 spisu) bylo zjištěno, že žalobkyně a první žalovaný v dohodě nevypořádali práva a povinnosti ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce uzavřené dne [datum].

8. Z dohody o vypořádání práva společného nájmu bytu dle § 705 občanského zákoníku v platném znění ze dne [datum] (č. l. 27 – 28 spisu) soud zjistil, že žalobkyně a první žalovaný ujednali ohledně bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec], že právo společného nájmu bytu účastníků zaniká a výlučnou nájemkyní předmětného bytu se stává žalobkyně.

9. Z dopisu právní zástupkyně žalobkyně druhému žalovanému ze dne [datum] (č. l. 29 spisu) bylo zjištěno, že žalobkyně upozornila druhého žalovaného na své předkupní právo k bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec].

10. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 89/2012 Sb., č [spisová značka] (č. l. spisu 30 – 34, 04 – 114 spisu) soud zjistil, že tato byla podepsána druhým žalovaným dne [datum] a žalobkyní a prvním žalovaným dne [datum]. Jako prodávající je uveden druhý žalovaný, jako kupující žalobkyně a první žalovaný, předmětem je jednotka [číslo] zahrnující byt [číslo] (dříve označen jako byt [číslo]), jako prostorově oddělenou část domu nacházející se v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec] s tím, že každý z kupujících by vlastnil podíl o velikosti ½ celku.

11. Z informací o zveřejnění kupní smlouvy v registru smluv (č. l. 35 spisu) bylo zjištěno, že v registru byla zveřejněna kupní smlouva č. [spisová značka] o převodu vlastnictví jednotky [číslo] v budově [adresa] dne [datum].

12. Z výpisů z katastru nemovitostí (č. l. 71 – 72, 129 spisu) soud zjistil, že u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro [územní celek], k. ú. [obec] jsou jako spoluvlastníci jednotky [číslo] (byt) evidováni žalobkyně a první žalovaný se spoluvlastnickým podílem ve výši ½ u každého.

13. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (č. l. 10 – 14 spisu) soud zjistil, že předmětem smlouvy je prodej předmětné bytové jednotky druhým žalovaným žalobkyni. Smlouva je podepsána pouze žalobkyní s datem [datum].

14. Z dopisu žalobkyně druhému žalovanému ze dne [datum] a jeho přílohy (č. l. 15 – 16 spisu) bylo zjištěno, že žalobkyně uplatnila u druhého žalovaného své předkupní právo ohledně předmětné bytové jednotky.

15. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] (č. l. 17 spisu) soud zjistil, že v řízení č. [anonymizováno] [číslo] [rok] týkajícího se nemovitosti v k. ú. [obec] je druhý žalovaný veden jako převodce a žalobkyně a první žalovaný jako nabyvatelé.

16. Ze žaloby na nahrazení projevu vůle a určení obsahu smlouvy ze dne [datum] a z dokladu o doručení z datové schránky (č. l. 90 – 97 spisu) soud zjistil, že žalobkyně dne [datum] u zdejšího soudu podala žalobu na nahrazení projevu vůle a určení obsahu smlouvy, v níž požaduje, aby byl nahrazen projev vůle druhého žalovaného k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví předmětné jednotky se žalobkyní s převodem vlastnictví na žalobkyni.

17. Z poštovní poukázky (č. l. 98 spisu) bylo zjištěno, že žalobkyně poukázala druhému žalovanému částku 7 149 Kč.

18. Z výpisu z účtu žalobkyně za měsíc říjen [rok] (č. l. 99 spisu) soud zjistil, že [datum] žalobkyně poukázala druhému žalovanému částku 52 963,30 Kč s poznámkou ½ úroku [obec a číslo], téhož dne jí byla poukázána stejná částka druhým žalovaným. Dne [datum] žalobkyně poukázala druhému žalovanému částku 125 784,80 Kč s poznámkou doplatek kupní ceny [obec a číslo] a [datum] druhý žalovaný poukázal žalobkyni částku 3 574,50 Kč s poznámkou vrácení ½ doplatku kupní ceny.

19. Z dopisu žalobkyně druhému žalovanému ze dne [datum] (č. l. 100 spisu) bylo zjištěno, že žalobkyně oznámila druhému žalovanému, že svoji pohledávku z titulu práva na vrácení půjčky ve výši 175 173,50 Kč započítává vůči jejich pohledávce z titulu práva na zaplacení kupní ceny za byt ve výši 357 496 Kč.

20. Z dopisu žalobkyně druhému žalovanému ze dne [datum] a z dokladu o podání zásilky (č. l. 101 a 102 spisu) soud zjistil, že žalobkyně požádala druhého žalovaného o vrácení částky 228 136,70 Kč s tím, že tato částka představuje polovinu z částky tvořící jistinu poskytnuté půjčky a úroky.

21. Z dopisu druhého žalovaného adresovaného žalobkyni ze dne [datum] (č. l. 103 spisu) soud zjistil, že druhý žalovaný informuje žalobkyni, že jí byl zaslán přeplatek kupní ceny ve výši 3 574,50 Kč a úroky z půjčky ve výši 52 963,20 Kč.

22. Ze spisu zdejšího soudu sp.zn. [spisová značka] soud zjistil, že zde bylo vedeno řízení o určení obsahu kupní smlouvy, kdy žalobkyní byla žalobkyně a žalovaným byl druhý žalovaný. Žalobou bylo požadováno, aby soud určil, že mezi žalobkyní a žalovaným byla uzavřena kupní smlouva o převodu vlastnictví jednotky [číslo] v k. ú. [obec] s uvedeným obsahem. Řízení bylo usnesením ze dne 3. 12. 2019, č.j. [číslo jednací] pravomocně zastaveno.

23. Soud provedl důkaz i právním rozborem [anonymizováno] [příjmení] ze dne [datum] (č. l. 115 spisu), avšak z této listiny neučinil žádné závěry.

24. Soud zmítl návrhy na doplnění dokazovaná dotazem na [územní celek], zda během trvání smlouvy o úvěru, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nájemní smlouvy k bytu došlo k jakýmkoliv změnám v obsahu těchto smluv, uzavření dodatků, resp. ke změně stran oproti původní verzi smluv, zda se žalobkyně domáhala uzavření nájemní smlouvy k bytu výlučně s její osobou před uplynutím 20 let trvání nájmu, vyžádání zprávy/potvrzení od [územní celek] o tom, kdy byl žalobkyni předložen návrh kupní smlouvy k bytu (ve znění schváleném zastupitelstvem) a zda jej žalobkyně ve lhůtě 6 měsíců akceptovala a zda se odprodej dotčeného bytu realizoval jako převod majetku města do vlastnictví nájemců nebo jako splnění smlouvy o smlouvě budoucí kupní k bytu neboť je měl z a nadbytečné a zároveň tyto návrhy na doplnění dokazování první žalovaný podal až po lhůtě poskytnuté účastníkům při koncentraci provedené soudem dle ustanovení § 118b odst. 1 o.s.ř. při soudním jednání dne [datum].

25. Soud učinil následující skutkový závěr: [datum] byla mezi druhým žalovaným jako budoucím prodávajícím a žalobkyní a prvním žalovaným jako budoucími kupujícími uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouva o půjčce. Druhý žalovaný ve smlouvě uvedl, že má v úmyslu vybudovat bytový dům [adresa] v [obec] a zavázal se předat byt. [číslo] do užívání-pronájmu budoucím kupujícím. Strany smlouvy se zavázaly uzavřít mezi sebou kupní smlouvu na předmětný byt následujícího dne po uplynutí lhůty 20 let od uzavření nájemní smlouvy na předmětný byt. Kupní cena byla sjednána ve výši 357 496 Kč. Budoucí kupující se zavázali kupní cenu uhradit do 7 dnů po podpisu kupní smlouvy. Strany smlouvy se dále zavázaly, že uzavřou nájemní smlouvu k předmětnému bytu, nejpozději do [datum], a to na dobu určitou 20 let od jejího uzavření. Dále bylo stranami sjednáno, že budoucí kupující do dvou měsíců po podpisu této smlouvy poskytnou budoucímu prodávajícímu půjčku ve výši 350 347 Kč. Dne [datum] byla mezi druhým žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní a prvním žalovaným jako nájemci uzavřena smlouva o nájmu bytu, kterou byl nájemcům přenechán do nájmu byt [číslo] v domě [adresa] v [obec] na dobu určitou od [datum] do [datum]. Dne [datum] nabyl právní moci rozsudek o rozvodu manželství žalobkyně a prvního žalovaného. Dne [datum] byla mezi žalobkyní a prvním žalovaným uzavřena dohoda o vypořádání zaniklého společného jmění manželů a dále dohoda o vypořádání práva společného nájmu bytu, v níž bylo dohodnuto, že výlučnou nájemkyní bytu se stává žalobkyně. Práva a povinnosti ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce zůstala nevypořádána. Výlučným nájemcem předmětného bytu je v současné době žalobkyně. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně druhému žalovanému sdělila, že jí jako nájemci bytu náleží předkupní právo k bytu při jeho prvním převodu. Dne [datum] byla mezi druhým žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní a prvním žalovaným jako kupujícími uzavřena kupní smlouva, která nabyla účinnosti zveřejněním v registru smluv dne [datum]. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] druhému žalovanému oznámila, že uplatňuje své předkupní právo k bytu, přílohou byl návrh kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytu na žalobkyni. Žalobkyně již zaplatila kupní cenu, je stále nájemcem předmětného bytu.

26. Podle ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.s.ř.) platí, že určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

27. Na žalobci tedy je, aby v řízení prokázal existenci naléhavého právního zájmu na nárokovaném určení a pokud tak neučiní, soud žalobu zamítne.

28. Žalobkyně se domáhala určení, že kupní smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec] (dále také„ bytová jednotka“ nebo„ byt“) ze dne [datum], uzavřená mezi [územní celek] a žalobkyní a prvním žalovaným zanikla dne [datum] realizací rozvazovací podmínky a určení, že [územní celek] je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec]. Žalobkyně ohledně celé žaloby uvedla, že naléhavý právní zájem spatřuje v tom, že u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce] probíhá řízení, v rámci kterého má být na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytu ze dne [datum] vlastnické právo převedeno do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a prvního žalovaného. Kupní smlouva však byla uplatněním rozvazovací podmínky dne [datum] od počátku zrušena. Hrozící zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí vyvolá právní nejistotu, když první žalovaný bude spoluvlastníkem, přičemž pouze žalobkyně má v bytě domácnost a je výlučnou nájemkyní předmětného bytu. Žalobkyni v případě převedení podílu prvním žalovaným hrozí citelná újma na jejích právech.

29. Ohledně určení, že kupní smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec] (dále také„ bytová jednotka“ nebo„ byt“) ze dne [datum], uzavřená mezi [územní celek] a žalobkyní a prvním žalovaným zanikla dne [datum] realizací rozvazovací podmínky, soud dospěl k závěru, že na žalobě není dán naléhavý právní zájem. Vyhověním této žalobě se právní postavení žalobkyně nijak nezmění. Naléhavý právní zájem na určení zda tu právní vztah nebo právo je či není, je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho postavení stalo nejistým. Dle konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR žaloba o určení ve smyslu ustanovení § 80 o.s.ř. není zpravidla opodstatněna tehdy, má-li požadované určení jen povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo, a to zejména tehdy, jestliže taková předběžná otázka neřeší nebo nemůže řešit celý obsah nebo dosah sporného právního vztahu nebo práva. Tedy, lze-li žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení, že smlouva zanikla uplatněním rozvazovací podmínky, když lze žalovat na určení vlastnického práva tak, jak žalobkyně ve druhé části své žaloby požaduje. Soud proto žalobu na určení, že kupní smlouva o převodu vlastnictví předmětné bytové jednotky ze dne [datum], uzavřená mezi [územní celek] a žalobkyní a prvním žalovaným, zanikla dne [datum] realizací rozvazovací podmínky jako nedůvodnou zamítl (výrok I.).

30. Ohledně určení, že [územní celek] je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [obec] má soud za to, že je zde naléhavý právní zájem žalobkyně dán, neboť u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce] probíhá řízení, v rámci kterého má být na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví bytu ze dne [datum] vlastnické právo převedeno do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a prvního žalovaného. Žalobkyně tak, jako současný nájemce bytu má právní zájem na určení, kdo je vlastníkem předmětné bytové jednotky.

31. Smlouva o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouva o půjčce byla uzavřena mezi účastníky dne [datum] tedy ještě dle z. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku v tehdy platném znění (dále jen„ SOZ“). Mezitím vstoupil v účinnost z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ NOZ“). Soud se proto nejdříve zabýval tím, dle kterého zákoníku má ve věci postupovat.

32. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 a 3 věta prvá NOZ není-li dále stanoveno jinak, řídí tímto zákonem práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se řídí dosavadními právními předpisy.

33. Soud má za to, že je třeba postupovat dle NOZ. Dle komentáře WK k občanskému zákoníku při výkladu přechodných ustanovení je třeba vycházet z toho, že pravidelně by se mělo od okamžiku vstupu v účinnost aplikovat nové právo a staré by mělo být užíváno jen výjimečně. Tato zásada vychází zejména z postulátu racionálního zákonodárce: jestliže zákonodárce uznal za vhodné přistoupit k nové regulaci nějaké materie, nečinil tak z nějaké libovůle, ale protože byl přesvědčen, že stávající úprava již aktuálním společenským poměrům nevyhovuje. Z toho pak vyplývá zájem na co nejširší aplikaci úpravy nové. Ve stejném směru pak působí i významný praktický zájem na tom, aby právo nebylo příliš dlouho komplikováno současným působením staré a nové úpravy. Staré právo se proto použije jen tam, kde nějaký zvláštní důvod převáží nad uvedeným zásadním zájmem; to je primárně případ jen velmi výjimečně prolomitelného zákazu pravé retroaktivity (tedy dovozování právních účinků normy před datem její účinnosti) a podstatně slaběji působící ochrany autonomie vůle a principu právní jistoty (tedy snaha nespojovat s volními úkony časově předcházejícími účinnost normy právní následky tehdy nepředvídatelné). Vzhledem k tomu, že vstupem NOZ v účinnost se plnění dle uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí nestalo právně nemožným, je třeba postupovat dle NOZ.

34. Podle ustanovení § 1187 odst. 1, věta prvá a třetí NOZ vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

35. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 věta prvá NOZ se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů.

36. Podle ustanovení § 2285 NOZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

37. Podle ustanovení § 1 odst. 2 NOZ nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

38. Pokud druhý žalovaný namítal, že žalobkyně měla postupovat dle ustanovení § 2144 a domáhat se převodu vlastnictví po nástupci druhého žalovaného, tedy po prvním žalovaném má soud za to, že toto ustanovení nelze v tomto případě aplikovat, když v době podpisu kupní smlouvy byl vlastníkem předmětné bytové jednotky druhý žalovaný.

39. Soud postupoval dle shora uvedených zákonných ustanovení a dospěl k závěru, že ani ohledně určení, že [územní celek] je výlučným vlastníkem předmětné bytové jednotky, žaloba nebyla podána důvodně. Soud má za prokázané, že žalobkyně je nájemcem předmětné bytové jednotky, neboť druhý žalovaný neprokázal, že by došlo k ukončení nájmu. Dospěl však k závěru, že v tomto konkrétním případě jí nesvědčí předkupní právo k bytové jednotce, neboť účastníci dohodou upravili své vztahy odchylně od zákona, když uzavřeli smlouvu o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouva o půjčce. Strany smlouvy (druhý žalovaný jako budoucí prodávající a žalobkyně a první žalovaný jako budoucími kupující) se mimo jiné zavázaly uzavřít mezi sebou kupní smlouvu na předmětný byt následujícího dne po uplynutí lhůty 20 let od uzavření nájemní smlouvy na předmětný byt. Uzavřením této smlouvy tak vyloučili možnost využít předkupního práva žalobkyní jako nájemkyní předmětné bytové jednotky.

40. Žalobkyně a první žalovaný byli v době uzavírání smlouvy o budoucí smlouvě kupní manželé. V roce [rok] došlo k rozvodu jejich manželství a k uzavření dohody o vypořádání společného jmění manželů, kde však nebyla nijak řešena práva a povinnosti z předmětné smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce. Při uzavírání smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nájemní a smlouvy o půjčce měli žalobkyně a první žalovaný v úmyslu nabýt vlastnictví k předmětné bytové jednotce společně, jako manželé. S přihlédnutím k tomu, že jejich manželství bylo v mezidobí pravomocně rozvedeno a oni sami nijak své vztahy v tomto směru nevypořádali, má soud za to, že je namístě, aby vlastnictví bytové jednotky přešlo na každého jednou polovinou, což je v souladu s ustanovením § 150 SOZ, který byl účinný v době rozhodné pro vypořádání společného jmění žalobkyně a prvního žalovaného. Soud proto žalobu zamítl i ohledně určení, že [územní celek] je výlučným vlastníkem předmětné bytové jednotky (výrok II.)

41. O nákladech řízení rozhodl soud za použití ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a § 151 odst. 1 o.s.ř. a v řízení neúspěšné žalobkyni uložil povinnost nahradit žalovaným ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku podle ustanovení § 160 odst. 1 o.s.ř. Náklady řízení druhému žalovanému uložil soud žalobkyni uhradit k rukám jeho zástupce podle § 149 odst. 1 o.s.ř.

42. Náklady prvního žalovaného sestávají z částky 3 990 Kč, která představuje cestovné za cestu automobilem ke dvěma soudním jednáním. S ohledem na vzdálenost bydliště prvního žalovaného a místa soudního jednání má soud za to, že bylo namístě, aby první žalovaný cestu vykonal automobilem a takto vynaložené náklady má za odůvodněné. První žalovaný vyúčtoval za jednu cestu částku 1 685 Kč, za dvě cesty částku 3 370 Kč. Za dvě dálniční známky ke dvěma soudním jednáním vyúčtoval celkem 620 Kč Celkem tedy náklady řízení prvního žalovaného představují částku 3 990 Kč. Tuto částku soud prvnímu žalovanému přiznal, neboť dle vyhl. 589/2020 Sb. by měl nárok na částku vyšší.

43. Náklady druhého žalovaného sestávají z nákladů za zastoupení advokátem dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif). Odměna za jeden úkon právní služby v daném případě podle § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 3 advokátního tarifu činí 2 500 Kč, za dva žalobní návrhy činí 5 000 Kč. Náhrada hotových výloh podle § 11 a § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu činí 300 Kč za jeden úkon. Bylo učiněno pět úkonů právní služby (převzetí věci, vyjádření k žalobě ze dne [datum] a ze dne [datum], účast u dvou soudních jednání), odměna tak celkem činí 25 000 Kč a náhrada hotových výloh celkem představuje částku 1 500 Kč. Dále je třeba připočíst 21 % DPH z odměny a náhrad hotových výloh ve výši 5 565 Kč podle § 137 odst. 3 o.s.ř., neboť zástupce žalobce je registrovaným plátcem uvedené daně. Cesta byla vykonána automobilem s průměrnou spotřebou 5,8 l na 100 km, palivo motorová nafta, jejíž cena dle vyhlášky 589/2020 Sb. činí 27,20 Kč, amortizace činí 4,40 Kč, cesta [obec] – [obec] a zpět je dlouhá 50 km. Cestovné tak činí 598 Kč ke dvěma soudním jednáním a zpět (5,8 x 27,2 = 157,76: 100 = 1,58 +4,4 = 5,98 x 50 = 299 Kč). I tyto náklady je třeba navýšit o 21 % DPH, tedy o částku 125,58 Kč Náklady řízení druhého žalovaného tak celkem činí 32 788,58 Kč.