14 C 300/2024

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudcem JUDr. Ing. Janem Veselým ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 1 635 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba s návrhem, aby žalovanému byla uložena zaplatit žalobkyni částku , částka, se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit na náhradě nákladů řízení žalovanému k rukám jeho právního zástupce částku , částka, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne , datum, obrátila ke zdejšímu soudu s návrhem, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit jí částku , částka, s příslušenstvím, a to z titulu nároku na náhrady škody, kterou žalovaný jako realitní makléř způsobil tím, že oddaloval uzavření kupní smlouvy žalobkyně jako kupující pozemky v k.ú. , adresa, , obci , adresa, . Oddalováním ze strany žalovaného došlo k tomu, že prodávající vypověděla rezervační smlouvu s žalobkyní uzavřenou a následně navýšila kupní cenu právě o žalovanou částku, když žalovaný o tomto následném navýšení kupní ceny věděl.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že není souvislost mezi jednáním žalovaného a navýšením kupní ceny. Dále namítal promlčení nároku žalobkyně.

3. Soud nejprve hodnotil provedené důkazy.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí z , datum, soud zjistil, že paní , jméno FO, byla k tomuto dni vlastníkem pozemku p.č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obci , Anonymizováno, .

5. Z emailu od žalovaného ze dne , datum, soud zjistil, že poté, co žalobkyně projevila o koupi pozemků v k.ú. , adresa, zájem, ozval se jí žalovaný s tím, že posílá plánek volných pozemků a tím, že tyto pozemky budou v průběhu roku zasíťovány elektřinou, vodou, tlakovou kanalizací a plynem.

6. Z rezervační smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně jako zájemce uzavřela s paní , jméno FO, (zastoupenou žalovaným) jako vlastníkem pozemku p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, rezervační smlouvu, podle které se žalobkyně a vlastnice zavázaly učinit všechny potřebné kroky k uzavření kupní smlouvy jejímž předmětem by byl tento pozemek za částku , částka, (, částka, /m2) a žalobkyně se zavázala uhradit rezervační zálohu ve výši , částka, . Tato smlouva byla uzavřena na dobu do 60 dní ode dne nabytí právní moci vydaných stavebních povolení týkajících se přípojek vody, kanalizace a přístupové cesty.

7. Z rezervační smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně jako zájemce uzavřela s paní , jméno FO, (zastoupenou žalovaným) jako vlastníkem pozemků p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, rezervační smlouvu, podle které se žalobkyně a vlastnice zavázaly učinit všechny potřebné kroky k uzavření kupní smlouvy jejímž předmětem by byly tyto pozemky za částku , částka, (, částka, /m2) a žalobkyně se zavázala uhradit rezervační zálohu ve výši , částka, . Tato smlouva byla uzavřena na dobu do 60 dní ode dne nabytí právní moci vydaných stavebních povolení týkajících se přípojek vody, kanalizace a přístupové cesty.

8. Z emailu od žalovaného ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný informoval žalobkyni o vydání stavebního povolení a požádal o úhradu zálohy podle rezervační smlouvy.

9. Z dokladů o platbě z , datum, a z , datum, soud zjistil, že žalobkyně částky , částka, a , částka, uhradila.

10. Ze smlouvy o hypotečním úvěru z , datum, soud zjistil, že žalobkyně tuto smlouvu s bankou uzavřela na částku , částka, s tím, že pozemky v k.ú. , adresa, podle rezervační smlouvy byly objektem tohoto úvěru a zajištění úvěru bylo jinými pozemky (v k.ú. , adresa, ). Tento úvěr měl být čerpán do , datum, . Pro případ nečerpání úvěru byla smluvena smluvní pokuta 3% z nečerpané částky.

11. Z emailu od žalovaného ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný zaslal žalobkyni finální podobu kupní smlouvy.

12. Z emailu od žalovaného ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný se dotazoval u žalobkyně v jakém stadiu je vyřizování financování koupě pozemků s tím, že „bychom rádi pokročili k podepsání kupní smlouvy. Žalobkyně na tento mail vzápětí odpověděla s tím, že je v porodnici po porodu a následující den zavolá.

13. Z emailu od žalovaného ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný sdělil žalobkyni, že prodávající paní , jméno FO, vypověděla rezervační smlouvu. Přílohou tohoto mailu pak bylo oznámení prodávající, že rezervační smlouva zanikla uplynutím času a že rezervační poplatek bude žalobkyni vrácen.

14. Z emailu od žalobkyně zaslaného prodávající 31.8.2021soud zjistil, že žalobkyně vyzývala prodávající k uzavření kupní smlouvy s tím, že má vše zajištěné a podle informací žalovaného byla doposud prodávající i její advokát na dovolené.

15. Z emailu žalobkyně adresovaného prodávající paní , jméno FO, ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně sdělila prodávající, že trvá na uzavření kupních smluv podle rezervačních smluv z ledna 2021 s tím, že urgovala uzavření kupních smluv, avšak žalovaný ji informoval, že pro dovolené to není možné. Zároveň žalobkyně prodávající sdělila, že je připravena věc řešit soudní cestou, a to žalobou na náhradu škody spočívající právě v navýšení kupní ceny či sankcí za nečerpaný úvěr.

16. Z emailu žalobkyně ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně informovala žalovaného, že přestože shledává zvýšení ceny kupovaných pozemků z , částka, /m2 na , částka, /m2 za protiprávní, přistupuje na tuto cenu a žádá o přípravu kupních smluv.

17. Z rezervační smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně jako zájemce uzavřela s paní , jméno FO, (zastoupenou žalovaným) jako vlastníkem pozemků p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, rezervační smlouvu, podle které se žalobkyně a vlastnice zavázaly učinit všechny potřebné kroky k uzavření kupní smlouvy jejímž předmětem by byly tyto pozemky za částku , částka, (, částka, /m2) a žalobkyně se zavázala uhradit rezervační zálohu ve výši , částka, , na kterou byly započteny předchozí zálohy, takže doplatek činil , částka, , Anonymizováno18. Z dokladu o platbě z , datum, soud zjistil, že žalobkyně uhradila částku , částka, jako doplatek rezervace pozemků , adresa, .

19. Z emailu od žalovaného ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný zaslal žalobkyni kupní smlouvu s prohlášením zástavního věřitele.

20. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní a prodávající paní , jméno FO, , předmětem smlouvy byly pozemky p.č. , Anonymizováno, . , adresa, za kupní cenu , částka, .

21. Z dodatku ke smlouvě o hypotečním úvěru z , datum, soud zjistil, že tímto dodatkem byly upraveny podmínky čerpání úvěru žalobkyně, Anonymizováno22. Z oznámení banky z , datum, soud zjistil, že žalobkyně hypoteční úvěr čerpala , datum, .

23. Na základě těchto důkazů učinil soud následující skutkové závěry:Žalobkyně jako zájemce o koupi pozemků oslovila v lednu 2021 e-mailem žalovaného jako realitního makléře zastupujícího vlastníka pozemků v k.ú. , adresa, , paní , jméno FO, . Ihned ve dnech 21. a , datum, uzavřela žalobkyně s žalovaným jednajícím na základě plné moci vlastníka pozemků rezervační smlouvy, jejímž předmětem byly pozemky p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Podle těchto smluv se žalobkyně a vlastnice pozemků zavázaly učinit všechny potřebné kroky k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem by byly právě tyto pozemky za částku , částka, /m2 a žalobkyně se zavázala uhradit rezervační zálohy. Obě smlouvy byly uzavřeny na dobu do 60 dní ode dne nabytí právní moci vydaných stavebních povolení týkajících se přípojek vody, kanalizace a přístupové cesty. Žalovaný pak e-mailem z , datum, vyzval žalobkyni k uhrazení rezervačních záloh s tím, že již bylo vydáno stavební povolení. Žalobkyně , datum, a , datum, rezervační zálohy podle smluv uhradila. V červnu 2021 uzavřela žalobkyně smlouvu o hypotečním úvěru ve výši , částka, , pozemky v k.ú. , adresa, byly objektem tohoto úvěru a zajištění úvěru bylo jinými pozemky žalobkyně (v k.ú. , adresa, ). Tento úvěr měl být čerpán do , datum, . Pro případ nečerpání úvěru byla smluvena smluvní pokuta ve výši 3% z nečerpané částky. Dne , datum, zaslal žalovaný žalobkyni e-mailem finální podobu kupní smlouvy a , datum, se žalovaný, rovněž e-mailem, dotazoval u žalobkyně zda má již připravené financování kupních cen s tím, že by vlastník chtěl pokročit k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně obratem odpověděla že je v porodnici a následující den zavolá. Následně e-mailem ze dne , datum, žalovaný sdělil žalobkyni, že prodávající paní , jméno FO, vypověděla rezervační smlouvu. Přílohou tohoto mailu pak bylo oznámení prodávající, že rezervační smlouva zanikla uplynutím času, a že rezervační poplatek bude žalobkyni vrácen. Na toto žalobkyně ihned reagovala e-mailem přímo prodávající z , datum, když vyzývala prodávající k uzavření kupní smlouvy s tím, že má vše zajištěné a podle informací žalovaného byla doposud prodávající i její advokát na dovolené. Stejně tak e-mailem z , datum, žalobkyně sdělila prodávající, že trvá na uzavření kupních smluv podle rezervačních smluv z ledna 2021 s tím, že urgovala uzavření kupních smluv, avšak žalovaný ji informoval, že pro dovolené osob zúčastněných straně prodávající to není možné. Zároveň tímto e-mailem žalobkyně prodávající sdělila, že je připravena věc řešit soudní cestou, a to žalobou na náhradu škody spočívající právě v navýšení kupní ceny či sankcí za nečerpaný úvěr. Nakonec však žalobkyně e-mailem ze dne , datum, informovala žalovaného, že přestože shledává zvýšení ceny kupovaných pozemků z , částka, /m2 na , částka, /m2 za protiprávní, přistupuje na tuto cenu a žádá o přípravu kupních smluv. V návaznosti na to dne , datum, uzavřela žalobkyně s žalovaným novou rezervační smlouvu (stejného znění jako dřívější rezervační smlouvy), jejímž předmětem byly všechny pozemky - p.č. , adresa, v k.ú. , adresa, za kupní cenu , částka, (, částka, /m2) byla dne , datum, mezi žalobkyní a prodávající paní , jméno FO, uzavřena. Z důvodu navýšení kupní ceny z 4 200 a , částka, /m2 žalobkyně dodatkem ke smlouvě o hypotečním úvěru z , datum, upravila podmínky čerpání úvěru a tento byl , datum, žalobkyní čerpán, Anonymizováno24. Na základě tohoto skutkového stavu soud učinil následující právní závěry. Žalobkyně se svého nároku domáhala titulu nároku na náhradu škody způsobené porušením dobrých mravů ze strany žalovaného. Žalovaný kromě jiného vznesl námitku promlčení nároku žalobkyně. Soud se proto podle zásady hospodárnosti řízení primárně zabýval promlčením nároku žalobkyně.

25. Podle ustanovení § 2909 občanského zákoníku (OZ) škůdce, který poškozenému způsobí škodu úmyslným porušením dobrých mravů, je povinen ji nahradit; vykonával-li však své právo, je škůdce povinen škodu nahradit, jen sledoval-li jako hlavní účel poškození jiného.

26. Podle ustanovení § 2909 OZ vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

27. Podle ustanovení § 609 OZ nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

28. Podle ustanovení § 610 odst. 1 věta první OZ k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno.

29. Podle ustanovení § 611 OZ promlčují se všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to zákon stanoví.

30. Podle ustanovení § 619 OZ jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Odst. 2 právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

31. Podle ustanovení § 620 odst. 1 OZ okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na náhradu škody zahrnují vědomost o škodě a osobě povinné k její náhradě. To platí obdobně i pro odčinění újmy.

32. Jak uvedeno shora, soud se nejprve zabýval námitkou promlčení vznesenou žalovaným. Ze skutkových závěrů vyplývá, že žalobkyně se poté, co jí byly ze strany prodávající vypovězeny první dvě rezervační smlouvy z ledna 2021, snažila přesvědčit prodávající, aby tato kupní smlouva byla uzavřena za cenu podle těchto rezervačních smluv. Již v e-mailech z , datum, a z , datum, adresovaných prodávající žalobkyně argumentovala tím, co nyní uvádí v žalobě, tedy že byla kupní smlouvu připravena uzavřít, avšak žalovaný toto oddaloval s odkazem na dovolenou prodávající a jím pověřeného advokáta. Dokonce již v těchto e-mailech upozorňovala žalobkyně na to, že se bude domáhat nároku na náhradu škody z nepoctivého jednání zástupce vlastníka při tehdy nerealizovaném obchodu (žalovaného). Dokonce již tehdy upozorňovala na svůj nárok na náhradu škody „v podobě případného rozdílu mezi pozemky, které si zarezervovala a jinými pozemky v dané lokalitě“.Následně však žalobkyně o své vůli uzavřela novou rezervační smlouvu (, datum, ) a následně i kupní smlouvu (, datum, ) na stejné pozemky, které byly předmětem původních (lednových) rezervačních smluv, a to za zvýšenou cenu z , částka, /m2 na 5 200/m2. Rozdíl potom v celkové metráži činí žalovanou částku.Soud má tedy za to, že již , datum, , resp. , datum, žalobkyně věděla vše, co je obsahem žaloby. Žalobkyně tedy věděla, jaká jí (z jejího pohledu) vznikla škoda, věděla o jednání žalovaného které (z jejího pohledu) škodu způsobilo, tedy protahování uzavření kupní smlouvy žalovaným v srpnu 2021 s odkazem na dovolené na transakci zúčastněných osob, a věděla i o vztahu tohoto jednání žalovaného s jejím nárokem na náhradu škody.Promlčecí doba tak začala podle názoru soudu běžet uzavřením rezervační smlouvy na zvýšenou cenu pozemků (, datum, ), nejpozději potom uzavřením kupní smlouvy , datum, . Promlčecí doba tedy začala běžet , datum, a proběhla uplynutím , datum, . Argument žalobkyně v tom směru, že kupní cena byla uhrazena až čerpáním hypotečního úvěru , datum, a tento den pak začala běžet promlčecí doba nemůže obstát, když závazek kupní cenu, zvýšenou kupní cenu, přijala žalobkyně nejpozději , datum, . Pokud žalobkyně uváděla, že se o zlém úmyslu žalovaného spočívajícím v oddalování uzavření kupní smlouvy za účelem navýšení kupní ceny, a provize žalovaného, dozvěděla až v roce 2024, soud jí v tomto směru nemohl uvěřit, zejména proto, že o stejných skutcích psala již v e-mailem ze srpna a září 2021. Navíc v řízení bylo prokázáno, že žalovaný na konci června 2021 vyzýval žalobkyni k uzavření kupní smlouvy (zaslal jí finální podobu smlouvy) a žalobkyně samotná byla v situaci, kdy měla jistě jiné, důležitější a radostnější starosti. Soud má tak za to, že nárok žalobkyně byl promlčen, když žaloba byla podána , datum, , tedy po uplynutí promlčecí doby.

33. Nicméně bez ohledu na shora uvedené, tedy promlčení nároku žalobkyně, musí soud uvést i následující závěry. Předně nutno zdůraznit, že to byla sama žalobkyně, kdo o své vlastní vůli uzavřela novou rezervační smlouvu a následně kupní smlouvu, jejímž předmětem byly totožné pozemky, avšak za cenu nikoli , částka, , ale za cenu , částka, /m2. Žalobkyně již před uzavřením těchto smluv upozorňovala prodávající, že se bude domáhat nároku na náhradu škody, pokud nebude uzavřena kupní smlouva s cenou podle původních rezervačních smluv (, částka, ). Soud se nemůže ztotožnit s logikou a postupem žalobkyně, která nejprve upozorní prodávající, že se bude domáhat nároku na náhradu škody z důvodu navýšení kupní ceny, poté toto navýšení kupní ceny akceptuje, a nároku na náhradu škody se domáhá ale nikoli na prodávající ale na žalovaném, jehož jednání (tvrzené oddalování uzavření kupní smlouva podle původní rezervační smlouvy) již akcentovala ve zmiňovaném e-mailu prodávající. Žalobkyně tímto svým postupem podle názoru soudu zcela ignoruje obecnou povinnost předcházet škodám (§ 2900 OZ), pokud by toto její jednání mělo být posouzeno optikou budoucího nároku na náhradu škody. I z tohoto důvodu, bez ohledu na promlčení, nelze nároku žalobkyně vyhovět.Soud nemůže ani souhlasit s argumentací žalobkyně v tom směru, že kupní smlouva za navýšenou kupní cenu byla uzavřena proto, že samotné žalobkyni hrozila škoda za nečerpání hypotečního úvěru. K tomu soud uvádí, že čerpat úvěr mohla žalobkyně až do , datum, , jistě i na jiné pozemky, ale předně škoda, která žalobkyně nečerpáním úvěru hrozila, byla 3% z výše úvěru, tedy cca , částka, , tedy cca 1/7 výše nároku na náhradu škody podle žaloby a tvrzení žalobkyně. Samozřejmě, pokud by se žalobkyně domáhala nároku ve výši sankce za nečerpání úvěru podle původního záměru (e-mail z , datum, ) z titulu nepoctivého jednání prodávající (neuzavřeného obchodu), jednalo by se o zcela jinou situaci. Soud by v takovém případě prováděl rozsáhlé dokazování jak daleko, do jaké fáze, dospěla jednání mezi prodávající a kupující (žalobkyní) o uzavření kupní smlouvy za kupní cenu podle původních rezervačních smluv, a kdo, proč a z jakého důvodu způsobil, že uzavření těchto kupních smluv nedošlo. Takové dokazování soud z důvodů shora popsaných neměl důvod s odkazem na ekonomii řízení provádět, a proto důkazní návrhy žalobkyně v tomto směru zamítl.Ze všech těchto důvodů rozhodl soud, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto usnesení.

34. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. podle kterého soud přizná náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva tomu účastníku, který měl plný úspěch ve věci proti účastníku, který úspěch ve věci neměl.Náhrada nákladů byla proto přiznána žalovanému, který měl plný úspěch ve věci. Náhradu nákladů řízení tvoří náklady právního zastoupení žalobce za 3 úkony právní služby po , částka, a tři paušály po , částka, podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění platném k , datum, (převzetí věci zástupcem žalovaného, vyjádření a účast na jednání před soudem). Celkem tedy náklady řízení činí , částka, , a proto soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.