15 C 194/2020

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Holubovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení ulice a číslo , PSČ obec o 258 620 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky ve výši 258 620 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 258 620 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 69 986,40 Kč, k rukám zástupce žalované, advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou, doručenou soudu dne [datum], se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky 258 620 Kč s příslušenstvím za rekonstrukci bytu [číslo] nacházejícího se na adrese [adresa] (dále jen„ byt“) ve vlastnictví žalované. Svůj nárok odůvodnila tím, že žalovaná oslovila na podzim 2017 pana [jméno] [příjmení], [datum narození], který je nyní jednatelem žalobkyně, s žádostí o realizaci prodeje svého bytu. Žalovaná požadovala úplné vyklizení sklepu, dezinfekci sociálního zařízení a prodej bytu za kupní cenu 950 000 Kč. Pro případ, kdyby se nenašel zájemce ochotný byt za požadovanou kupní cenu koupit, pak rekonstrukci bytu, která by zvýšila hodnotu bytu. Dne [datum] uzavřela žalovaná zprostředkovatelskou smlouvu s [právnická osoba] zastoupenou panem [jméno] [příjmení], byt byl inzerován za kupní cenu 950 000 Kč. Při podpisu zprostředkovatelské smlouvy pan [jméno] [příjmení] informoval žalovanou, že společnost [právnická osoba] nedokáže zajistit vyklizení sklepa, dezinfekci bytu či rekonstrukci, ale že je schopen toto zajistit u žalobkyně. Žalovaná toto akceptovala, předala panu [jméno] [příjmení] klíče pro potřeby prohlídek a zajištění domluvených služeb. V únoru 2018 zajistil pan [jméno] [příjmení] zájemce, který nabízel kupní cenu 780 000 Kč, žalovaná však požadovala cenu vyšší. Poté, co odmítla akceptovat tuto kupní cenu, domlouvala se s panem [jméno] [příjmení] na rekonstrukci bytu. Pan [příjmení] [příjmení] navrhl, že rekonstrukci může zajistit žalobkyně. Na základě plné moci udělené panu [jméno] [příjmení] ze dne [datum], pan [příjmení] zajišťoval znovu připojení bytu k elektřině a vyřizoval žádost o rekonstrukci bytu. Poté, co [právnická osoba], sdělilo dne [datum], že nemá námitek k uvažovaným stavebním úpravám, stanovilo podmínky rekonstrukce. Rekonstrukce byla zahájena [datum] Dohoda o provedení rekonstrukce mezi žalobkyní a žalovanou byla ústní. Dne [datum] uzavřela žalovaná se žalobkyní Smlouvu o zaplacení ceny z advokátní úschovy – Dohodu o financování a splacení rekonstrukce s tím, že částka za rekonstrukci bude uhrazena z advokátní úschovy na účet žalobkyně. Rekonstrukce byla realizována žalobkyní, která pro dílčí etapy zajišťovala subdodavatele. V rámci rekonstrukce byly v bytě provedeny práce uvedené v rozpočtu, který byl žalované, resp. jí pověřené osobě, panu [příjmení] [jméno] [příjmení], zaslán e-mailem dne [datum]. V průběhu rekonstrukce začal být byt inzerován nově na portále [právnická osoba] PLUS s.r.o., [IČO], když pan [jméno] [příjmení] navázal spolupráci právě s touto společností. V návaznosti na provedení stavebních prací a následnou inzerci projevila o byt zájem budoucí kupující, paní [jméno] [příjmení], [datum narození]. Rekonstrukce byla ukončena v srpnu 2018. Prohlídka zrekonstruovaného bytu byla realizována za účasti pana [jméno] [příjmení], pana [příjmení] a paní [příjmení] s tím, že byla dohodnuta kupní cena ve výši 1 285 000 Kč Kupní smlouva mezi žalovanou a paní [příjmení] byla uzavřena dne [datum], stejně jako Smlouva o advokátní úschově, kterou zajišťoval JUDr. [jméno] [příjmení], advokát, včetně smluvní dokumentace, a to i prostřednictvím Mgr. [jméno] [příjmení], advokátního koncipienta. V rozporu s ujednáním v Dohodě o splacení rekonstrukce však žalobkyni za rekonstrukci nebylo z advokátní úschovy vyplaceno ničeho. Z uschované kupní ceny byla kromě částky 40 000 Kč a částky 947 500 Kč vyplacena i dne [datum] částka 297 500 Kč na účet, který patřil paní [jméno] [příjmení], jednatelce společnosti [právnická osoba] Žalobkyně vyúčtovala žalované cenu za rekonstrukci bytu fakturou č. 2018 ze dne [datum] se splatností dne [datum], která však nebyla uhrazena. Žalovaná byla opakovaně vyzývána k zaplacení za rekonstrukci, tato však zaplacení odmítla s odůvodněním, že si rekonstrukci neobjednala. Dle tvrzení žalobkyně musela žalovaná o rekonstrukci vědět, jak vyplývá ze sledu shora uvedených okolností, rovněž se rekonstrukce promítla do výše kupní ceny. Také z e-mailové a telefonické komunikace je zřejmé, že žalovaná musela vědět o probíhající rekonstrukci, ale nikdy neprojevila nesouhlas či vůli zastavení prací. Poté, co byla žalované doručena faktura e-mailem dne [datum], zjišťovala a ověřovala prostřednictvím Ing. [jméno] [příjmení], jemuž byl na vyžádání předložen rozpočet e-mailem dne 30. 10 2018, zda cena za provedené práce odpovídá obvyklým cenám. Ani tehdy nebyl rozsah prací a jejich cena rozporována. Z těchto důvodů má žalobkyně za to, že má nárok na protiplnění za poskytnuté práce. Žalovaná předložila žalobkyni Dohodu o narovnání ze dne [datum] uzavřenou mezi [právnická osoba] PLUS s.r.o. jako zprostředkovatelem, žalovanou jako vlastníkem a JUDr. [jméno] [příjmení] jako advokátem, dle které má úhradu všech plateb subdodavatelů rekonstrukce uhradit zprostředkovatel, kterým je v této dohodě uvedena společnost [právnická osoba] Vzhledem k tomu, že žalobkyně ani zájemce paní [příjmení] nebyli účastníky této dohody, je vyloučeno, aby zájemce na sebe převzal práva a závazky a nemohlo ani dojít k platnému převzetí či přistoupení dluhu.

2. Po výzvě soudu doplnila žalobkyně svá tvrzení v tom smyslu, že jednání o rekonstrukci byla vedena mezi žalobkyní a panem [jméno] [příjmení] jakožto zástupcem žalobkyně na základě plné moci ze dne [datum]. Detailní soupis prací, které byly předmětem smlouvy o dílo, jsou uvedeny v položkovém rozpočtu žalobkyně. Cena měla být stanovena dle fakticky provedených prací. Žalobkyně zajišťovala provedení stavebních prací, dílčí subdodávky sjednával pan [jméno] [příjmení] jménem žalobkyně a pan [příjmení] na účet žalobkyně. Mezi žalobkyní a panem [příjmení] byla uzavřena Smlouva o spolupráci ze dne [datum]. [jméno] subdodavatelům hradila žalobkyně. [ulice] práce byly dokončeny v srpnu 2018, poté probíhaly ještě dokončovací práce. Vzhledem k tomu, že zástupce [právnická osoba] PLUS s.r.o. odebral panu [příjmení] klíče od bytu a byt předal paní [příjmení] dne [datum], nemohl být byt žalobkyní předán. V důsledku tohoto porušení Smlouvy o rezervaci koupě odstoupila žalovaná od této smlouvy. Žalobkyně uvedla v reakci na vyjádření žalované, že nerozporuje, že žalovaná nebyla obeznámena s přesným termínem zahájení rekonstrukce, ale rozporuje, že s rekonstrukcí nesouhlasila, naopak trvala na získání vyšší kupní ceny. Až po rekonstrukci bylo dosaženo dohodnuté kupní ceny 1 285 000 Kč. Žalobkyně je přesvědčena, že má nárok na peněžitou náhradu obvyklé tržní hodnotě realizovaných prací, alternativně alespoň ve výši rozdílu mezi hodnotou (tržní cenou) bytu před rekonstrukcí a po ní.

3. Žalovaná se s nárokem uplatněným žalobou neztotožnila. Potvrdila tvrzení žalobkyně, že měla zájem byt prodat a za tímto účelem vyhledala pana [jméno] [příjmení] který v listopadu 2017 zastupoval na základě plné moci [právnická osoba] – realitní společnost, a.s. Dne [datum] byla panem [jméno] [příjmení] jako zástupcem této společnosti podepsána nevýhradní zprostředkovatelská smlouva, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytu za kupní cenu 950 000 Kč s platností do [datum], ze strany žalované vůbec podepsána nebyla. Zprostředkování prodeje bytu nadále zajišťoval pan [jméno] [příjmení] u společnosti [právnická osoba], ve které působil jako jeden z makléřů, ačkoliv o tom žalovaná nebyla zpravena a k uzavření žádné zprostředkovatelské smlouvy mezi žalovanou a společností [právnická osoba] Pan [příjmení] [příjmení] však se žalovanou nadále spolupracoval, poskytoval jí informace o stavu nabídky jejích nemovitých věcí a nadále tedy vystupoval jako zástupce zprostředkovatelské společnosti, byť se již jednalo o jinou společnost. Pan [příjmení] [příjmení] informoval v průběhu jara 2018 žalovanou o tom, že dosud nejvyšší nabídka za byt činila 790 000 Kč, což je zapříčiněno špatným stavem jednotky, nicméně i tak se dle jeho vyjádření jednalo o příliš nízkou částku za byt v dané lokalitě. Pan [příjmení] [příjmení] následně oznámil žalované, že se našel nový zájemce o koupi nemovitých věcí, který si přeje jejich rekonstrukci a je ochoten za byt zaplatit vyšší částku. Pan [příjmení] [příjmení] dále žalované sdělil, že k této rekonstrukci dojde po koupi bytu ze strany zájemce, s čímž byla žalovaná srozuměná a souhlasila s tím. Žalovaná nerozporovala, že dne [datum] podepsala žádost o schválení rekonstrukce bytu pro [právnická osoba]. Tuto žádost však podepisovala v dobré víře, že tento souhlas je nezbytný pro zájemce, a tedy aby k rekonstrukci mohlo dojít ihned po prodeji bytu. Žalovaná si není vědoma, že by podepisovala plnou moc panu [příjmení], ovšem zároveň nerozporuje, že podpis je její. Ani v této plné moci není zmínka o tom, že by dávala jakékoliv zmocnění k provedení rekonstrukce. Žalovaná zásadně nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že by si rekonstrukční práce výslovně objednala, nadto u žalobkyně. [příjmení] od bytu předala panu [jméno] [příjmení] z toho důvodu, aby mohl zajistit zprostředkování prodeje jednotky, nikoliv její rekonstrukci. Vzhledem k tomu, že žalovaná žije trvale v [obec] a byt se nachází v [obec], žila žalovaná v domnění, že pan [jméno] [příjmení] zařídí vše potřebné pro to, aby došlo k uzavření kupní smlouvy, byt nenavštěvovala a o jejím stavu, včetně toho, jak pokračuje zprostředkování prodeje, byla informována pouze prostřednictvím pana [jméno] [příjmení]. Žalovaná o existenci žalobkyně nevěděla, a to až do okamžiku, kdy ji pan [jméno] [příjmení] v jejím bytě vysvětlil, že musí podepsat smlouvu o zaplacení ceny z advokátní úschovy a zároveň nedatované odstoupení od rezervační smlouvy, adresované společnosti [právnická osoba] Žalovaná tvrdila, že byť je smlouva o zaplacení ceny z advokátní úschovy datovaná k [datum], lze pochybovat, že byla reálně sepsána v tomto datu, neboť současná jednatelka společnosti [právnická osoba], paní [jméno] [příjmení], ve svém vyjádření z listopadu 2019 uvádí, že k podpisu těchto dokumentů mělo dojít až v říjnu 2018. V této smlouvě je dále uvedeno, že objednané služby na bytě, budou uhrazeny z kupní ceny nemovitosti, dále na jaký účet má být sjednaná částka za služby a rekonstrukci zaslána. Není zde však uvedeno, jaké služby měly být objednány, v jakém rozsahu, ani jaká je zmiňovaná sjednaná cena. Žalovaná pak tuto smlouvu podepsala z toho důvodu, že byla informována o tom, že v jednotce skutečně nějaké práce provedeny byly, a že si zájemce přeje, aby byla cena této rekonstrukce zahrnuta do kupní ceny, čímž se má usnadnit financování rekonstrukce z hypotečního úvěru zájemce. Dne [datum] došlo k podpisu smlouvy o rezervaci koupě. V době uzavření této smlouvy byla žalovaná stále v dobré víře, že veškeré rekonstrukční práce teprve proběhnou, nikoliv, že jsou již dokončeny. Ujednání ve smlouvě jsou pak doplněna o rukou psaný text, a sice že částka určená pro žalovanou bude rozdělena a vyplacena tak, že částka 810 000 Kč bude vyplacena žalované a částka 435 000 Kč na rekonstrukci bytu stavební firmě. Ve smlouvě dále není uvedeno, jaká stavební firma bude provedenou rekonstrukci provádět, a proč budou uvedené rekonstrukční práce stát téměř půl milionu korun (ač se nejedná o tak rozsáhlou rekonstrukci dle článku 1.2 smlouvy). Zcela v rozporu s tím, co bylo uvedeno ve smlouvě o rezervaci koupě, se vyjádřil pan [jméno] [příjmení] ve svých e-mailech zaslaných žalované dne 25. 10. a [datum], ze kterých zcela jasně plyne, že žalovaná si žádnou rekonstrukci neobjednala, že veškeré práce začaly na pokyn pana [jméno] [příjmení] a navíc k těmto pracím došlo v letním období a byly ukončeny v srpnu 2018, ač je ve smlouvě o rezervaci koupě uvedeno, že rekonstrukce teprve bude provedena. Žalovaná obdržela fakturu ze dne [datum] znějící na částku 258 620 Kč vystavenou žalobkyní. Tato faktura je v rozporu se smlouvou o rezervaci koupě, ve které je uvedeno, že kupní cena zahrnuje cenu za rekonstrukci, která má být teprve provedena, a zároveň je v rozporu se smlouvou o zaplacení ceny z advokátní úschovy, podle které mělo dojít k uhrazení ceny za služby a rekonstrukci uvolněním částky z advokátní úschovy. Navíc částka uvedená ve vystavené faktuře absolutně neodpovídá částce, která měla být uhrazena dle smlouvy o rezervaci koupě, ve které bylo rukou dopsáno, že se jedná o částku Kč 435 000 Kč. [jméno] žalobkyně uvádí, že všechny rekonstrukční práce proběhly z iniciativy pana [jméno] [příjmení]. Dne [datum] došlo k uzavření kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově a dohody o narovnání v advokátní kanceláři JUDr. [jméno] [příjmení], a to advokátní koncipientem Mgr. [jméno] [příjmení]. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 285 000 Kč, kterou kupující, paní [jméno] [příjmení] složí do advokátní úschovy. Z této úschovy pak advokát vyplatí 40 000 Kč na účet kupující, částku 947 500 Kč na účet žalované a částku 297 500 Kč na účet patřící jednatelce společnosti [právnická osoba] paní [jméno] [příjmení] (důvodem pro založení soukromého účtu byla skutečnost, že pan [jméno] [příjmení], ač mu byla vypovězena plná moc společností, disponoval přístupovými hesly k účtům a dle vyjádření jednatelky došlo k převodu peněz z účtů společnosti panem [jméno] [příjmení], tudíž jednatelka založila účet nový, ke kterému pan [jméno] [příjmení] neměl přístup). Předmětem dohody o narovnání bylo narovnání sporných nároků z provedené rekonstrukce bytu. Dle této smlouvy mělo dojít k uhrazení částky 337 500 Kč ze strany žalované na účet společnosti [právnická osoba], která se zavázala, že zajistí úhradu všech plateb subdodavatelům rekonstrukce a zavazuje se uhradit veškeré nároky třetích stran v souvislosti s popsanou rekonstrukcí, které by na žalované byly pravomocně požadovány. Žalovaná byla uvedena v omyl, neboť byla celou dobu v dobré víře, že rekonstrukce bytu proběhne až po jejím prodeji, naopak kupující byla přesvědčená, že byt bude zrekonstruován před realizací prodeje. Samotná rekonstrukce, respektive její úplné dokončení (došlo například k dokončení se úpravy stěn, podlahy a dlažby) zajistila společnost [právnická osoba], a to bez účasti žalobkyně. [právnická osoba] pak převzala záruku za provedení rekonstrukce. Tato záruka byla ze strany paní [jméno] [příjmení] uplatněna a společnost [právnická osoba] proplatila kupující náhradu za některé nedodělky. Žalobkyně žalovanou několikrát upozornila na skutečnost, že nedošlo k uhrazení vystavené faktury, přičemž žalovaná na tyto výzvy reagovala tak, že si rekonstrukci neobjednala a zároveň žalobkyni odkázala dne [datum] na společnost [právnická osoba], která si kupní cenu ponížila právě o náklady spojené s rekonstrukcí jednotky. Žalovaná byla znovu vyzvána předžalobní výzvou ze dne [datum] (tedy necelý měsíc poté, kdy se jednatelem a společníkem žalobce stal pan [jméno] [příjmení]) k úhradě dlužné částky včetně úroků z prodlení. Žalovaná tedy opět začala celou situaci řešit, a to již prostřednictvím svého právního zástupce. Žalobkyně byla ze strany společnosti [právnická osoba] několikrát vyzvána, aby doložila potřebnou dokumentaci, na jejímž základě by mohlo ze strany společnosti [právnická osoba] dojít k uhrazení ceny rekonstrukce. Žalobkyně nedoložila, a to ani žalované, ani společnosti [právnická osoba], žádné doklady o provedených pracích, jejich rozsahu ani ceně. Žalovaná si žádné rekonstrukční práce neobjednala, s žalobkyní nikdy o provedení rekonstrukčních prací nejednala a po celou dobu byla v dobré víře, že se rekonstrukce uskuteční až po prodeji bytu. V okamžiku, kdy zjistila, že rekonstrukční práce v bytě již proběhly, podepsala pod nátlakem okolností smlouvu o uhrazení ceny rekonstrukce z advokátní úschovy, přičemž část kupní ceny, přibližně odpovídající ceně rekonstrukce dle faktury číslo 2018, byla skutečně převedena na jiný účet, než žalované, a to za účelem uhrazení provedených rekonstrukčních prací. Žalovaná má za to, že není povinna hradit jakoukoliv částku žalobkyni, neboť k uzavření smlouvy o dílo, jejímž předmětem by bylo provedení rekonstrukce v bytě, nikdy nedošlo, a žalovaná byla až do okamžiku uzavření smlouvy o zaplacení ceny z advokátní úschovy přesvědčená, že k rekonstrukci dojde až po prodeji této jednotky. Nebyl prokázán rozsah díla, nebyl doložen stavební deník, výkaz výměr.

4. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci: Žalobkyně je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku /viz výpis z OR na žalobkyni na č. l. 18 spisu, shodně na č. l. 92-94 spisu/. Žalovaná žijící v [obec], jako vlastník bytové jednotky [číslo] nacházející se na adrese [adresa] (dále jen„ byt“), měla zájem prodat tento byt, proto vyhledala v listopadu 2017 pana [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa] (jednatele žalobkyně od [datum]), který v té době pracoval pro [právnická osoba] – realitní společnost, a.s., [IČO] a který tuto společnost zastupoval na základě plné moci. Tito se dohodli na zprostředkování bytu za kupní cenu 950 000 Kč, žalovaná předala panu [jméno] [příjmení] rovněž klíče /viz shodná tvrzení účastníků, zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum] na č. l. 19-20 spisu, výpis z OR na žalobkyni na č. l. 18 spisu, shodně na č. l. 92-94 spisu/. Z vlastního popudu přestal [jméno] [příjmení] zajišťovat prodej bytu přes [právnická osoba] – realitní společnost, a.s. a začal prodej bytu nabízet na portále [právnická osoba] PLUS s.r.o., [IČO], jako zprostředkovatel této společnosti /viz výpověď jednatele žalobkyně [jméno] [příjmení], smlouva o rezervaci koupě ze dne [datum] na č. l. 90-91 spisu/. K uzavření zprostředkovatelské smlouvy mezi žalovanou a [právnická osoba] PLUS s.r.o. nedošlo /viz e-mailová zpráva ze dne [datum] na č. l. 44 spisu/. Na jaře 2018 informoval pan [jméno] [příjmení] žalovanou, že se objevil zájemce o koupi bytu za kupní cenu 790 000 Kč Pan [příjmení] [příjmení] sdělil žalované po diskuzi s panem [jméno] [příjmení], který cenově lokalitu znal, že mu přijde nabídka za původní byt bez elektřiny a funkčního sociálního zařízení velmi nízká /viz e-mailová zpráva ze dne [datum] na č. l. 40 spisu/. Následně oznámil pan [jméno] [příjmení] žalované, že se našel nový zájemce, který si přál jeho rekonstrukci a byl ochoten za byt zaplatit vyšší částku /viz shodná tvrzení účastníků/. Žalovaná souhlasila se zajištěním elektřiny v bytě, proto pan [jméno] [příjmení] pro menší cestovní náklady propojil žalovanou s panem [jméno] [příjmení] z [obec], aby mohl zajít přímo na ČEZ v [obec] a s technikem zajít namontovat elektroměr k bytu /viz výpověď jednatele žalobkyně [jméno] [příjmení], e-mailová zpráva ze dne [datum] na č. l. 42 spisu/. Dne [datum] udělila žalobkyně panu [jméno] [příjmení] plnou moc k zastupování ohledně rekonstrukce předmětného bytu /viz plná moc ze dne [datum] na č. l. 107 spisu/. Dne [datum] podepsali žalobkyně a Bc. [jméno] [příjmení] smlouvu o spolupráci a zastupování při vyřizování rekonstrukce v předmětném bytě /viz smlouva o spolupráci ze dne [datum] na č. l. 108 spisu/. Dne [datum] podepsala žalovaná v [obec] písemnou plnou moc, kterou poskytla panu [jméno] [příjmení] k zastupování při veškerém jednání se [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec a číslo], [PSČ], především k vyřízení žádosti o rekonstrukci a sdělení informací o povinných platbách do fondu oprav, případných nedoplatcích a veškerém vyúčtování za byt /viz plná moc ze dne [datum] na č. l. 17 spisu/. Dne [datum] podepsala žalovaná žádost o schválení rekonstrukce bytu pro [právnická osoba], [IČO], a to rekonstrukce původního jádra a sociálního zařízení /viz oznámení předpokládané rekonstrukce bytové jednotky – žádost o schválení rekonstrukce ze dne [datum] na č. l. 11 spisu, shodně na č. l. 14 spisu/. Dne [datum] obdržela správa tohoto družstva tuto žádost a sdělila dopisem ze dne [datum] adresovaným žalované, že nemá námitek k uvažovaným stavebním úpravám v bytě za předpokladu dodržení uvedených podmínek /viz sdělení družstva ze dne [datum] na č. l. 12-13 spisu, shodně na č. l. 15-16 spisu/. Nakonec si tento zájemce našel jiný větší byt, který byl ihned k prodeji a zájem opadl / viz výpověď jednatele žalobkyně [jméno] Morkese/. Žalovaná podepsala smlouvu o zaplacení ceny z advokátní úschovy – Dohodu o financování a splacení rekonstrukce, která je datována k [datum], na základě které se žalobkyně a žalovaná dohodly, že objednané služby na předmětný byt budou hrazeny z kupní ceny nemovitosti s tím, že sjednaná částka za služby bude z advokátní úschovy uvolněna ve stejný den jako kupní cena a že částka za provedené služby a rekonstrukci bude zaslána na účet uvedený v této smlouvě /viz smlouva o zaplacení ceny z advokátní úschovy – Dohoda o financování a splacení rekonstrukce ze dne [datum] na č. l. 35 spisu/. Dne [datum] podepsal pan [jméno] [příjmení] jako zprostředkovatel za společnost [právnická osoba], žalovaná jako vlastník a paní [jméno] [příjmení] jako zájemce smlouvu o rezervaci koupě předmětného bytu. V záhlaví smlouvy je však uveden jako jednající za zprostředkovatele pan [jméno] [příjmení] /viz smlouva o rezervaci koupě ze dne [datum] na č. l. 90-91 spisu, výpověď jednatele žalobkyně [jméno] [příjmení] /. Pan [příjmení] [příjmení] dal podepsat tuto smlouvu žalované doma v její kuchyni /viz výpověď jednatele žalobkyně [jméno] Morkese/. V článku 3.1 této smlouvy byla kupní cena dohodnuta na částku 1 285 000 Kč a zahrnovala i částku vynaloženou na rekonstrukci jednotky popsanou v článku 1.2 smlouvy. Dle tohoto článku měly být v bytě vykonány následující úpravy: podlaha v koupelně, koupelna bude rekonstruována a osazena sanitou vyjma umyvadla, obě místnosti budou mít štukové omítky, dveře se osadí pouze do koupelny, v kuchyni bude provedena příprava na kuchyňskou linku, ale bez obkladů /viz smlouva o rezervaci koupě ze dne [datum] na č. l. 90-91 spisu/. Dle článku 3.4 mělo dojít k uvolnění úschovy tak, že částku 1 245 000 Kč vyplatí schovatel, [příjmení] [příjmení], jmenovitě Mgr. [jméno] [příjmení], ve prospěch žalované (článek 3.4 i.), a částku 40 000 Kč ve prospěch zprostředkovatele, společnosti [právnická osoba], která se zavázala vrátit rezervační poplatek na účet zájemce (článek 3.4 ii.). Tato ujednání jsou doplněna o rukou psaný text, a to že dle článku 3.4 iii částka 1 245 000 Kč bude rozdělena a vyplacena tak, že částka 810 000 Kč bude vyplacena žalované a částka 435 000 Kč na rekonstrukci bytu stavební firmě /viz smlouva o rezervaci koupě ze dne [datum] na č. l. 90-91 spisu/. V září 2018 přestal být pan [jméno] [příjmení] zástupcem společnosti [právnická osoba] / viz shodná tvrzení účastníků/. Pan [příjmení] [příjmení] zaslal žalované na konci 25., 26. a [datum] e-maily, ve kterých výslovně uvádí:„ Jak víte, následně se komunikovalo s SVJ Sever, kde opět několikrát byl pan [příjmení] a vyřizovala se vratka Vašich peněz za služby a povolení rekonstrukce bytu za daných podmínek družstvem. Zde z mé strany došlo k nedorozumění, nepochopení a unáhleným krokům a dá se říci spustil rekonstrukci. Za to jsem se omluvil a znovu omlouvám.“ /viz e-mailová zpráva ze dne [datum] na č. l. 40 spisu/. Dále uvedl:„ V současné době jednání paní [příjmení] je naprosto nestandardní a jestli tímto chce řešit svoje problémy, že dluží finance, mám obavy, že s odesláním peněz za prodej bytu na jiné účty, než [příjmení] dojde k dalšímu nezaplacení lidem, tím myslím pana [příjmení] a instalatéra a elektrikáře. [jméno], plně se hlásím k tomu, že jsem je objednal já, tudíž já je zaplatím.“ / viz e-mailová zpráva ze dne [datum] na č. l. 41 spisu/. Dále uvedl:„ Družstvo Sever při jednání panu [příjmení] sdělilo, že jakákoliv rekonstrukce musí být jimi povolena a odsouhlasena a musí být dozorována odborným vedením stavby. Tuto informaci jsem Vám předal a tím se požádalo o povolení rekonstrukce, které bylo schváleno cca konec června začátek července. Zde došlo z mé strany k informačnímu šumu, když jsme se o povolení bavili a já pochopil a konstatoval, že se bude moct začít a na můj popud se začalo, aby se pohlo i s prodejem.“ Pro přehlednost uvedl časový sled událostí, kde mimo jiné sdělil žalované, že v červenci 2018 byla zahájena rekonstrukce, která probíhala do srpna 2018 /viz e-mailová zpráva ze dne [datum] na č. l. 42 spisu/. Žalovaná obdržela od žalobkyně fakturu ze dne [datum] se splatností dne [datum], kterou žalobkyně fakturovala částku 258 620 Kč za provedenou rekonstrukci v předmětném bytě z iniciativy pana [jméno] [příjmení] /viz faktura č. 2018 ze dne [datum] na č. l. 37 spisu/. Byt byl prodán prostřednictvím zprostředkovatele společností [právnická osoba] kupující paní [jméno] [příjmení], a to kupní smlouvou uzavřenou dne [datum] /viz kupní smlouva ze dne [datum] na č. l. 25-31 spisu/. Žalobkyně upozornila žalovanou opakovaně, že nedošlo k uhrazení zaslané faktury. Žalovaná tuto fakturu žalobkyni vrátila s tím, že si rekonstrukci neobjednala. Naposled žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení dlužné částky předžalobní upomínkou, na kterou žalovaná reagovala prostřednictvím svého zástupce /viz dopis žalobkyně adresovaný žalované na č. l. 48 spisu, podací lístek ze dne [datum] s dodejkou na č. l. 49 spisu, výzva žalobkyně ze dne [datum] na č. l. 50 spisu, výzva žalobkyně ze dne [datum] na č. l. 51 spisu, podací lístek s dodejkou na č. l. 52 spisu, vrácení faktury ze dne [datum] na č. l. 53 spisu, doplnění k vrácení faktury ze dne [datum] na č. l. 54 spisu, vyjádření k předžalobní výzvě na č. l. 84-85 spisu/.

5. Z provedených důkazů nemá soud za prokázané, že pan [jméno] [příjmení] se dohodl se žalovanou na provedení rekonstrukčních prací jejího bytu v [obec] jako zástupce jménem žalobkyně, tedy nemá za prokázané, že by byla uzavřena smlouva o dílo mezi žalobkyní a žalovanou. Pokud žalobkyně tvrdila, že poté, co žalovaná v únoru 2018 odmítla akceptovat dosud nejvyšší nabízenou kupní cenu za byt ve výši 780 000 Kč, domluvila se s panem [jméno] [příjmení], jakožto zástupcem žalobkyně na rekonstrukci bytu za účelem zvýšení jeho hodnoty, tak tyto skutečnosti zůstaly pouze v rovině tvrzení, nebyly prokázány. Žalobkyně sice poté, co ji soud vyzval v průběhu řízení k doplnění tvrzení ohledně zmocnění k uzavření smlouvy o dílo a po vyjádření žalované, doplnila tvrzení, že jednání byla vedena mezi žalobkyní a panem [jméno] [příjmení] jakožto zástupcem žalobkyně na základě plné moci ze dne [datum] (tuto plnou moc moc i do spisu založila na č. l. 107), nicméně tímto či jinými důkazy neprokázala, že by tato plná moc byla žalované předložena či že žalovaná musela o tom, že pan [jméno] [příjmení] jedná v zastoupení žalobkyně, vědět. Tato tvrzení žalobkyně byla vyvrácena listinnými důkazy, a to zejména e-mailovou komunikací z října 2018 mezi panem [jméno] [příjmení] a žalovanou a fakturou č. 2018 ze dne [datum], ze kterých jednoznačně vyplývá, že rekonstrukční práce začaly na pokyn pana [jméno] [příjmení] v letních měsících 2018 bez vědomí žalované. Není nikde zmínka o tom, že by práce byly prováděny na základě smlouvy o dílo mezi žalobkyní a žalovanou. Pokud jde o důkaz v podobě účastnického výslechu jednatele žalobkyně pana [jméno] [příjmení], tak vzhledem k tomu, že jednatel má osobní zájem na výsledku sporu, tak soud neuvěřil jeho výpovědi ohledně skutečnosti, že žalovaná věděla o tom, že rekonstrukci bytu bude provádět on jménem žalobkyně, jeho výpověď nepůsobila přesvědčivě. Na některé dotazy odpovídal s rozmýšlením a ne zcela konkrétně (například k dotazu soudu, zda byl vyzván společností [právnická osoba] k doložení potřebných dokumentů ohledně rekonstrukce). Nakonec sám ke konkrétnímu dotazu soudu, jakým způsobem vystupoval před žalovanou, tj. zda sám za sebe nebo za někoho jiného a koho, uvedl, že svým způsobem za žalobkyni a sám za sebe. Navržené neprovedené důkazy v podobě výslechů svědků byly zamítnuty, z toho důvodu, že tyto důkazy nemohou objasnit, zda pan [jméno] [příjmení] jednal se žalovanou jménem žalobkyně. Z tvrzení žalobkyně nevyplývá, že by někdo z těchto osob byl osobně přítomen jednání v únoru 2018 mezi panem [jméno] [příjmení] a žalovanou. Nemohou tedy osvětlit, jak vystupoval pan [jméno] [příjmení] a jak to vnímala žalovaná. Ze stejných důvodů byly zamítnuty listinné důkazy včetně flash disku o stavu rekonstrukce, sms komunikace mezi panem [příjmení] a žalovanou a o přípravné verzi smlouvy o úschově. Sám jednatel pan [jméno] [příjmení] uvedl ve své výpovědi, že se mělo jednat o telefonickou domluvu o rekonstrukci bytu, tedy bez přítomnosti jiných osob u předmětného jednání Závěrem soud podotýká, že pokud vyjma shora popsaných, neprovedl další, ve věci navrhované důkazy, případně se vyjma shora popsaných, nezabýval hodnocením ostatních ve věci provedených důkazů, bylo tomu proto, že jejich obsahová stránka nemůže závěr soudu jakkoliv zvrátit (viz rovněž odůvodnění pod bodem 8.). Soud se rovněž nezabýval tím, zda žalovaná podepsala či nepodepsala zprostředkovatelskou smlouvu ze dne [datum], neboť nebyla tato skutečnost pro danou věc rozhodná (viz právní hodnocení).

6. Na základě provedeného dokazování učinil soud o skutkovém stavu následující závěr: Žalovaná, žijící v [obec], měla zájem prodat předmětný byt nacházející se v [obec], jehož byla vlastnicí, proto vyhledala v listopadu 2017 pana [jméno] [příjmení] (jednatele žalobkyně od [datum]), který pracoval pro [právnická osoba] – realitní společnost, a.s., [IČO] a začal jako zprostředkovatel vyvíjet snahu k prodeji bytu. Následně začal v roce 2018 ze svého popudu zajišťovat zprostředkování prodeje u společnosti [právnická osoba], [IČO], k uzavření zprostředkovatelské smlouvy mezi žalovanou a společností [právnická osoba] Pan [příjmení] [příjmení] informoval žalovanou o nabídkách ohledně koupě bytu. Komunikovali spolu jen v jejím bytě v [obec], e-mailem či telefonicky. V červenci a srpnu 2018 byla provedena rekonstrukce předmětného bytu z iniciativy pana [jméno] [příjmení], bez vědomí žalované. Dne [datum] došlo k podpisu smlouvy o rezervaci koupě mezi společností [právnická osoba], za kterou jednal pan [jméno] [příjmení], zájemcem paní [jméno] [příjmení] a žalovanou, dle které měly být vykonány úpravy v bytě ve smlouvě specifikované s tím, že bylo dohodnuto, že v kupní ceně 1 285 000 Kč je zahrnuta částka vynaložená na rekonstrukci bytu. V září 2018 přestal být pan [jméno] [příjmení] zástupcem společnosti [právnická osoba] Žalovaná obdržela od žalobkyně fakturu ze dne [datum] se splatností dne [datum], kterou žalobkyně fakturovala částku 258 620 Kč za provedenou rekonstrukci v předmětném bytě z iniciativy [jméno] [příjmení]. Byt byl prodán prostřednictvím zprostředkovatele společností [právnická osoba] kupující paní [jméno] [příjmení], a to kupní smlouvou uzavřenou dne [datum]. Žalovaná byla opakovaně vyzvána k zaplacení dlužné částky, naposledy předžalobní upomínkou. Na tyto výzvy žalovaná reagovala tím, že si rekonstrukci neobjednala.

7. Soud řešenou věc posuzoval po právní stránce podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 1. 2014 (dále jen„ o. z.“).

8. Podle ustanovení § 436 odst. 1 o. z. kdo je oprávněn právně jednat jménem jiného, je jeho zástupcem; ze zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo zastoupenému. Není-li zřejmé, že někdo jedná za jiného, platí, že jedná vlastním jménem.

9. Podle ustanovení § 2586 odst. 1 o. z. smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.

10. Podle ustanovení § 1725 o. z. smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

11. Podle ust. § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 téhož ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

12. Po provedeném dokazování a hodnocení důkazů soud dospěl k závěru, že žaloba není ani z části důvodná. Žalobkyně tvrdila, že poté, co žalovaná v únoru 2018 odmítla akceptovat dosud nejvyšší nabízenou kupní cenu za byt ve výši 780 000 Kč, domluvila se s panem [jméno] [příjmení], jakožto zástupcem žalobkyně na rekonstrukci bytu. Vzhledem k tomu, že ze zjištěných okolností v době posuzovaného jednání (tedy v únoru 2018) nelze nepochybně usoudit to, že pan [jméno] [příjmení] sjednal se žalovanou provedení rekonstrukčních prací na předmětném bytě před jeho prodejem jako zástupce jménem žalobkyně, uplatní se v souladu s konstantní judikaturou (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 32 Cdo 781/2009) nevyvratitelná právní domněnka, že tento jednal vlastním jménem. Mohlo se tak jednat pouze o zastoupení nepřímé. Nebylo prokázáno, že by žalovaná věděla, resp. z okolností musela vědět, že s ní pan [jméno] [příjmení] jedná ohledně tvrzené rekonstrukce jménem žalobkyně a že případné jednání je vedeno se zástupcem žalobkyně. Soud se ztotožňuje s názorem žalobkyně, že vystupování pana [jméno] [příjmení] ve vztahu k žalované bylo značně matoucí. Sám ve své výpovědi střídavě tvrdil a žalobkyně to rovněž dokládala listinnými důkazy, že prvotně vystupoval před žalovanou jako zprostředkovatel prodeje, dále jako zástupce realitní kanceláře, zástupce žalované, jednatel žalobkyně a nakonec tvrdil, že i zástupce žalobkyně. Soud v této souvislosti zdůrazňuje, že při úvahách o rozlišení přímého a nepřímého zastoupení je možné přihlédnout jen k okolnostem, které byly známy v době posuzovaného jednání (tedy v daném případě v únoru 2018), nikoliv ke konání zúčastněných osob, k němuž došlo až poté (srov. komentář ASPI k ust. § 436 o. z.). Soud v této souvislosti poukazuje na to, že neprovedl výslechy svědků navržených žalobkyní včetně listinných důkazů při ústním jednání dne [datum] právě z tohoto důvodu, když z žádného tvrzení žalobkyně nevyplývá, že by tyto osoby byli přítomny jednání pana [jméno] [příjmení] a žalované v únoru 2018 ohledně tvrzené dohody o provedení rekonstrukčních prací, čímž by osvětlili, jakým způsobem vystupoval v této době pan [jméno] [příjmení] před žalovanou a jak to vnímala žalovaná. Z těchto důvodů soud uzavřel, že žalobkyně není ve sporu aktivně věcně legitimována, a proto nelze ani dospět k závěru, že by se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila ve smyslu ust. § 2991 o. z. Pro úplnost soud konstatuje, že i kdyby bylo prokázáno tvrzení, že jednal pan [jméno] [příjmení] jménem žalobkyně, což se v dané věci nestalo, tak není prokázáno uzavření ústní smlouvy o dílo ve smyslu ust. § 2586 o. z. Z provedeného dokazování, a to zejména z e-mailové komunikace a faktury č. 2018 ze dne [datum] jednoznačně vyplývá, že práce začaly z iniciativy pana [jméno] [příjmení] v letních měsících 2018 nikoli na základě objednávky žalované. Mezi účastníky tedy nebyl dohodnut obsah smlouvy ve smyslu ust. § 1725 o. z. Obsah smlouvy nemůže být určen pouze jednou stranou. Skutečnost, že žalovaná nevěděla, že proběhly rekonstrukční práce již v letních měsících, tzn. že si je neobjednala, vyplývá rovněž ze smlouvy o rezervaci koupě ze dne [datum], kde se účastníci této smlouvy dohodli na tom, jaké práce a úpravy teprve budou v bytě vykonány. Na těchto závěrech nic nemění ani to, že žalovaná podepsala smlouvu o zaplacení ceny z advokátní úschovy – Dohoda o financování a splacení rekonstrukce datovanou k [datum], když z této smlouvy nevyplývá, jaké služby měly být se žalobkyní sjednány, v jakém rozsahu ani jaká byla sjednána cena. Soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl (výrok I. tohoto rozsudku).

13. O nákladech řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití ust. § 151 odst. 1 o. s. ř. a žalované, která byla ve věci zcela úspěšná, přiznal právo na náhradu účelně vynaložených nákladů ve výši celkem 69 986,40 Kč. Z toho jednak odměna za zastupování advokátem v celkové výši 56 040 Kč za šest úkonů právní služby (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. odpor, 3. replika k vyjádření žalobkyně, 4. a 5. účast na jednání dne [datum], 6. účast na jednání dne [datum]) po 9 340 Kč/úkon, náhrada hotových výdajů celkem 1 800 Kč za pět uvedených úkonů právní služby po 300 Kč, to vše podle ust. § 1 odst. 2, § 2, § 6 odst. 1, § 7, § 11 odst. 1 písm. a), d), g), § 13 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu. Soud dále přiznal 21% daň z přidané hodnoty z odměny a náhrad zástupce žalobkyně ve výši 12 146,40 Kč, která patří k nákladům řízení podle ustanovení § 137 odst. odst. 2, 3 o. s. ř. za použití ustanovení § 14a a. t., když dle předloženého osvědčení je zástupce žalované registrován jako plátce daně. Jejich zaplacení soud žalobkyni uložil ve lhůtě podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. a k rukám zástupce žalované jako advokáta podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. (výrok II. tohoto rozsudku).