16 C 229/2024

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Michaelou Dvořáčkovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B, narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B, narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o 2 240 125 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, aby žalovaní byli povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku ve výši částka, a to žalobci a) částku ve výši částka a žalobkyni b) částku ve výši částka s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od datum do úplného zaplacení, se zamítá. II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši částka k rukám právní zástupkyně žalovaných, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. III. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení státu ČR – Okresnímu soudu v adresa částku, jejíž výše bude stanovena samostatným usnesením, a to do tří dnů od právní moci takovéhoto usnesení.

1. Žalobci se obrátili dne datum původně k místně nepříslušnému Okresnímu soudu v Jablonci nad Nisou s žalobou, v níž uplatnili nárok na zaplacení slevy z kupní ceny za prodej nemovitosti ve výši 2 240 125 s příslušenstvím. Nárok odůvodnili tím, že žalobci, jako kupující, uzavřeli dne datum se žalovanými, jako prodávajícími, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitým věcem, a to pozemku parc. č. st. 7 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba adresa č. e. 902 (stavba pro rodinnou rekreaci), pozemek parc. č. st. 401 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez čísla popisného či evidenčního (jiná stavba) a pozemek parc. č. 4/4 (zahrada), vše zapsáno na LV č. hodnota v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště adresa, pro katastrální území adresa nad Nisou, obec adresa, za kupní cenu částka, která byla řádně zaplacena. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly ke dni datum. Žalobci nabyli předmětné nemovitosti do podílového spoluvlastnictví, kdy každému náleží podíl o velikosti id. ½. Předmětné nemovitosti kupovali žalobci s úmyslem je dále komerčně využívat, resp. pronajímat, přičemž byli ze strany žalovaných ujištěni, že dům je schopen provozu a bez vad a že jej běžně pronajímali klientům. O prodeji nemovitosti se žalobci dozvěděli na webovém portálu Sreality. Žalovaní nemovitosti pronajímali a následně žalobcům přenechali již jimi založenou doménu na echalupy.cz. Žalovaní umožnili před uzavřením kupní smlouvy prohlídku nemovitosti kromě žalobců také jejich známému, elektrikáři, matce žalobce a rovněž odhadci banky, u které žalobci vyřizovali hypotéku. Prohlídka nemovitosti proběhla s tím, že vzhledem k možnosti, co je vidět, je stav dobrý a je možné nemovitost užívat s běžnými opravami, což tvrdili i žalovaní. Žalobci následně začali zařizovat hypotéku, což bylo časově zdlouhavé, po celou dobu vyřizování hypotéky byli žalobci se žalovanými v kontaktu. Žalobci rovněž složili rezervační platbu. Žalovaní také žalobcům nabídli možnost chalupu ještě před prodejem vyzkoušet. Žalobci nabídku využili a na chalupě strávili poslední týden v srpnu. Během začátku školního roku byla hypotéka schválena a došlo k prodeji nemovitosti. Žalobci začali dům obývat po koupi na podzim roku 2021, jelikož bylo nutné připravit na zimu dřevo, bylo složené ve stodole, která byla ve špatném stavu, byla stará, zatékala do ní voda a bylo nutné udělat novou střechu. Toto bylo žalobcům před prodejem nemovitosti sděleno a počítali s tím. Nicméně poté, co začali na chalupu jezdit, zjistili, že je v domě nevyhovující topný systém. Po provedení nápravy, kdy původní dům byl normálně vytopen, byla společenská místnost (bývalá hospoda, přístavba) stále studená, načež žalobci zjistili, že celá přístavba není od střechy zateplená a z toho důvodu ji nelze více vytopit. Objekt tak nemohl být pronajímán (s ohledem na zájem o společenskou místnost ze strany hostů) a žalobci museli zrušit termíny hostům, kteří byli objednáni ještě žalovanými. Žalobci tak celou dobu využívali prostory původního objektu, ke kterému byla přístavba přistavena. Na základě těchto skutečností se žalobci rozhodli, že chalupu následující rok kompletně zateplí (a to včetně původní nemovitosti), aby bylo možné ji nadále pronajímat. Po odkrytí nového dřevěného obložení u přístavby však bylo zjištěno poškození stropní a střešní konstrukce (dřevěné podbití a trámy byly shnilé a napadené plísní), které bylo následně potvrzeno ze strany statika tituly před jménem jméno FO a znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO. Jmenovaný statik uvedl, že nosná konstrukce ploché střechy není sice ve zcela havarijním stavu, ale těžko lze navrhnout takovou konstrukční úpravu, která by byla ekonomická, a přitom zajistila dlouhodobou životnost. Navrhl celou stávající střechu přístavby demontovat a navrhnout novou střešní konstrukci. K nejzávažnějším vadám v přístavbě patří podle znalce vady stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy, konstrukce podlahy a zdiva svislých konstrukcí stěn. Jmenovaný znalec dospěl k závěru, že přístavbu s nebezpečnou stropní konstrukcí a konstrukcí pultové střechy nelze řádně užívat a tyto musí být co nejdříve vyměněny, rovněž chybná skladba podlahy, neizolované zdivo, které vnitřní vlhkost postupně degraduje, musí být vyměněny či sanovány. Vlhkou přístavbu nelze řádně užívat a budoucí stav těchto konstrukcí je bez stavebního zásahu neudržitelný. Žalobci dopisem ze dne datum a datum vytkli žalovaným skryté vady (zaslali žalovaným kopii odborného posouzení statika ze dne datum a následně znalecký posudek ze dne datum) a vyzvali žalované k mimosoudnímu vyřešení věci. Následně dopisem ze dne datum uplatnili slevu z kupní ceny ve výši částka, kterou žalobci stanovili na základě znaleckého posudku vypracovaného znalcem tituly před jménem jméno FO ze dne datum. Jmenovaný znalec vyčíslil celkové náklady k odstranění skrytých vad na částku částka (částka demolice stávající přístavby, částka stavba nové stavby). Dopisem ze dne datum a datum právní zástupkyně žalovaných žalobcům sdělila, že žalovaní odmítají přijmout odpovědnost za vytknuté vady. Žalovaní následně předložili žalobcům znalecký posudek od tituly před jménem právnická osoba. Mezi právními zástupci stran následovala vzájemná e-mailová korespondence, která však nevedla k mimosoudnímu vyřízení věci.

2. Žalovaní v rámci vyjádření k žalobě uvedli, že nárok uplatněný žalobou neuznávají a navrhli, aby soud žalobu zamítl. Žalovaní na svou obranu uvedli, že nespornou skutečností mezi účastníky je uzavření kupní smlouvy na shora uvedené nemovitosti, včetně skutečnosti, že žalobci zaplatili za předmětné nemovitosti kupní cenu ve výši částka (částka byla složena rezervační záloha a částka bylo uhrazeno prostřednictvím úvěru) s tím, že právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly ke dni datum. Dále uvedli, že se jedná o venkovskou (rekreační) chalupu s přístavbou, přičemž původní obytná část pochází z 30. let 20. století. Nejstarší část domu je dřevěná, roubená, s později zbudovanou zděnou přístavbou na západní straně domu. Způsob provedení celého domu a jeho jednotlivých částí odpovídal době vzniku, dobové technické a materiální úrovni a známým technologickým postupům výstavby. Nemovitosti s tak vysokým stářím rozhodně nebyly prezentovány a následně i prodávány jako „nová stavba“ a tedy žalobci nemohli očekávat, že nemovitost bude splňovat standardy novostavby či objektu určeného k podnikání. Žalobci byli a museli být srozuměni s tím, že vlastnosti nemovitých věcí musejí vyplývat z jejich stáří, obvyklého opotřebení a způsobu realizace v úrovni dané doby. Předmětné nemovitosti žalovaní sami užívali a chalupu řádně udržovali s ohledem na ráz domu a jeho stáří, na budově provedli drobné stavební úpravy a modernizace. V posledním roce před prodejem zainvestovali do otopného systému nemovitosti a jejího vybavení, rovněž za celou dobu užívání nemovitostí nedošlo k situaci, že by objekt nebylo možné vytopit, naopak chalupa včetně její přístavby byla po investování do topného systému vybavena naprostým tepelným komfortem. Celý proces prodeje nemovitostí trval téměř půl roku, a to z důvodu zdlouhavého vyřizování hypotečního úvěru. Nemovitosti na žalobce převáděli v perfektním stavu plně sloužící svému účelu, tj. účelu nemovitosti jako objektu pro rodinnou rekreaci a nikoli jako penzion či restaurační zařízení tak, jak zřejmě byla vize žalobců. Žalovaní žalobcům navíc nikdy netvrdili, že chalupa je svým založením uzpůsobena pro provozování penzionu či podnikání v gastro oboru. Žalovaní dále na svou obranu uvedli, že pozornost žalobců ohledně nemovitostí před jejich samotnou koupí byla nadstandardní. Žalobci si nemovitosti řádně opakovaně prohlédli, bylo jim umožněno kamkoli nahlédnout. Současně si žalobci přímo k jedné z prohlídek přizvali odborníky ze stavebnictví, kterým byla umožněna velmi podrobná prohlídka nemovitostí. Lze tedy předpokládat, že tito odborníci nepochybně věděli, o jaké stáří nemovitých věcí se jedná, či věděli, že tento majetek je zasazen do horského, vlhkého prostředí v blízkosti potoka, s rizikem vlhkého prostředí či v neposlední řadě věděli, v jakém stavu se nemovité věci nachází. Lze tedy předpokládat, že tito přizvaní odborníci shledali nemovitosti vyhovujícími, neboť se žalobci k jejich koupi rozhodli. Dále následovala podrobná prohlídka znalcem pro účely ohodnocení nemovitých věcí z důvodu jejich financování prostřednictvím hypotečního úvěru. Skutečnost, že byl úvěr v nemalé hodnotě žalobcům poskytnut, jakož i to, že kupní cena byla takřka pokrytá úvěrováním, svědčí o tom, že stav předmětných nemovitostí musel být shledán zcela uspokojivým. Žalovaní také v měsíci září 2021 umožnili žalobcům na jejich přání před samotnou koupí nemovitostí nepřetržitý týdenní pobyt v předmětných nemovitostech. Žalovaní navíc poučili žalobce o tom, jak o nemovitosti pečovat a co je nutné, vzhledem ke klimatickým podmínkám oblasti, v níž se nemovitosti nacházejí, dodržovat (např. nutnost pravidelného odstraňování sněhu ze střechy apod.). Dále uvedli, že žalobci počali s rekreačním objektem zacházet velmi necitlivě, bez respektování zásad ke starému domu a jeho specifické atmosféře, nečinili žádné malé opravy, ale rovnou radikální a zničující zásahy, kdy se části objektu začali zbavovat za účelem nahrazení této části částí novou. Tento přístup žalované velmi trápí, z toho důvodu nabídli žalobcům v době, kdy začali uplatňovat vady, zpětný odkup domu, ti to však odmítli. V době, kdy žalobci odstranili v prostoru přístavby obložení svislých nosných částí a také obložení stropu palubkami, si žalovaní se souhlasem žalobců pozvali do objektu soudního znalce tituly před jménem právnická osoba, který vyhotovil znalecký posudek. Dle jmenovaného znalce byl dům jako venkovská chalupa s přístavbou v době prodeje v dobrém technickém stavu. Případné vady nebo nedostatky předmětné nemovitosti vyplývají z jejího stáří, běžného opotřebení a způsobu realizace v dané době. Vytýkané vady nejsou vadami skrytými. Pokud bylo po odstrojení obložení stropů a stěn v přístavbě zjištěno působení vlhkosti z důvodu zatečení nebo kondenzace, protože dům nebyl trvale obýván a byl vytápěn nepravidelně, nejedná se o vadu skrytou. Předmětný objekt rekreační venkovské chalupy je bez zřejmých a viditelných defektů nebo známek působení vlhkosti. U přístavby po odstranění obložení jsou na bednění ve stropní části patrné skvrny z vlhkosti, která může být způsobená zatečením přes střešní krytinu, a to v období tání sněhu, kdy stojící voda zateče přes falcovou krytinu. Toto bylo žalovanými řešeno pravidelnou údržbou a odstraňováním sněhu ze střechy. Žalovaní dále uvedli, že odmítají odpovědnost za vytknuté vady a trvají na tom, že veškeré převáděné nemovitosti byly v okamžiku jejich předání bez vad.

3. Žalovaný 1) v průběhu prvního ústního jednání před soudem dne datum uvedl, že před prodejem nemovitosti proběhla rekonstrukce stropu v celém domě, strop byl opatřen novými palubkami, práce prováděla firma, která viděla také stav krovu střechy, do nemovitosti nezatékalo, neboť toto by se muselo projevit. Tímto způsobem bylo opraveno asi 200 m² za částku částka. Dále uvedl, že když se byl podívat spolu s tituly před jménem jméno FO na místě, zjistil, že žalobci strhali palubky ve staré chalupě a poté i v přístavbě, pak jim zřejmě došly finance. Když navrhovali žalobcům, že si chalupu koupí zpět, byla již takto obnažená.

4. Účastníci učinili nesporným, že žalobci s žalovanými uzavřeli dne datum kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem vymezeným v bodě 1. odůvodnění za cenu částka s tím, že právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly dne datum. Účastníci dále učinili nesporným, že žalobci měli před uzavřením kupní smlouvy opakovaně možnost si nemovitosti prohlédnout, seznámit se stářím nemovitostí a jejich stavem, dokonce v nemovitostech měli možnost po nějakou dobu před uzavřením kupní smlouvy pobývat.

5. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutková zjištění: Svědek jméno FO, vypověděl, že prováděl montáž palubek na předmětné nemovitosti. Žalovaného 1) zná pracovně, již v minulosti pro něj prováděl nějaké stavební práce. V předmětné nemovitosti v celém objektu mimo jiné demontoval staré původní stropy (spíš to byly podhledy, děrované plechy) a následně se na stropy vkládaly palubky. Práce započaly pravděpodobně na počátku roku 2021 a prováděly se půl roku, byly prováděné postupně nahoře i v přízemí. V přístavbě se obkládaly palubkami rovněž stěny, aby to bylo ve dřevě a působilo jako chalupa, jinak byly stěny suché. Na sololitech, které se nacházely pod stropem v přístavbě, byly nějaké fleky, ale byly suché. Ani na trámech, které byly částečně vidět, nebyla patrná vlhkost. Na nemovitosti bylo znát, že se užívá rekreačně. K fotografiím pořízeným znalcem, uvedl, že pokud se v nemovitosti topilo jen občas, tak se tam kondenzovala vlhkost, pokud by se tam topilo pořád, tak to nejspíš nevznikne. Když obkládal, tak to tam v takovém stavu nebylo, neviděl ani, že by to bylo napadené nějakou houbou /viz výpověď svědka – protokol z ústního jednání soudu dne datum na č. l. 219 spisu/. Svědek jméno FO, vypověděl, že objekt zná, je místní a ví, kdo přístavbu svépomocí stavěl. Od mládí se věnuje stavařině, v současné době je hlavní stavbyvedoucí ve firmě a je jednatelem stavební společnosti. Po sundání palubkového obložení byl přizvaný žalobci k posouzení stavu jako celku (pravděpodobně na podzim roku 2022-2023), následně žalobcům nabídl spolupráci na rekonstrukci chalupy. Žalobci byli zděšeni hlavně ze stavu přístavby. Konstrukčně z pohledu stavaře byla přístavba celá špatně řešena. Evidentně bylo vidět poškození trámů, bednění a také desky. Zřejmě to bylo v důsledku letité kondenzace, protože tam nebyly žádné tepelné izolace, nebo špatně provedené. Stav byl z jeho pohledu havarijní. Skladba střechy byla nesmyslně vymyšlená, bylo tam udělané bednění z nějakých staticky neposouzených klacků pro 20-30 cm železobetonovou desku, a poté se to pod tou vahou, protože to bylo nedostačující, začalo prohýbat. Tam, kam to mělo být vyspádované, tak to bylo všechno prolámané na druhou stranu. Rovněž někdo do 20 cm betonu bez nějakého návrhu a statického posouzení dal nějaké kari sítě a tam, kde mu kari síť již nevyšla, použil pletivo z nějakého plotu. Pokud jde o dřevěné prvky tak tím, že se tam dlouhé roky kondenzovala vlhkost, byla prkna degradovaná (napadená plísní), následně zjistili, že také trámy z vrchu byly degradované. Tím, že tam nebyly provedeny dostatečné izolace, tak to tam kondenzací každou zimu dostávalo zabrat, jestli tam také zatékalo, není schopen posoudit. Je pravděpodobné, že tam byl použit i nevhodný materiál ze zbytků z jiných staveb. Stěny rovněž neměly izolaci proti vodě, byly tam nacpané igelity, stejně tak dřevěná podlaha byla provedena bez vodotěsných izolací, takže zase všechno bylo ve vlhku. Konstrukce a skladba podlah byla také špatná. Pod podlahou se všechno pařilo, byla tam nacpaná vata o tloušťce cca do 5 cm, posazená na igelitech. Žalobcům následně provedl komplet rekonstrukci střešního pláště a na přístavbě se dělala kompletně nová konstrukce střechy. Tím, že přístavba nebyla vyztužená, tak se tam musel před provedením konstrukce střechy udělat také ztužující věnec. Takto je to tam připravené na nějaké další řešení. Popsaný stav není roční záležitost, vznikalo to tam léta, je to kombinace špatného provedení a toho, jak konstrukce dostávala za léta zabrat. Práce prováděl v období od jara do léta 2024. Svědek předložil soudu fotografie přístavby pořízené v roce 2024, ke kterým uvedl, že jsou na nich vidět prohnuté trámy, roztažená prkna, která jsou začernalá a degradovaná. Dále je na fotografiích původní betonová deska, která se nacházela na střeše, konstrukce střechy, která tomu vůbec neodpovídá, dále částečně použitá lepenka a nějaké igelity, proto se jim to začalo bortit, a byly tam vybudovány pilíře. K dotazu svědek uvedl, že na provedené práce bylo vydáno stavební povolení /viz výpověď svědka – protokol z ústního jednání soudu dne datum na č. l. 219 spisu/. V rámci své výpovědi znalec tituly před jménem jméno FO setrval na závěrech vypracovaného znaleckého posudku předloženého žalobci. K posudku dále dodává, že v předmětné nemovitosti byl v roce 2022 (asi půl roku po jejím prodeji), když už byly konstrukce odkryté. Rekreační chalupa (hlavní stavba), která je z 30 let 20. století, byla v poměrně slušném stavu, přístavba však v dobrém stavu nebyla, vyskytovaly se v ní tři zásadní vady. Jedná se o vady stropu, který byl poddimenzovaný a prohnutý. Horní dřevěný záklop a trámy byly vlhké, pravděpodobně z důvodu, že na horním dřevěném záklopu byl igelit a vyztužený beton, a tedy když v místnosti bylo teplo, tak to kondenzovalo, igelit srážel vodu a narušoval dřevěné konstrukce. Strop byl součástí pultové konstrukce krovu střechy, krytina byla plechová profilovaná. Krov byl v lepším stavu, ale byl tedy součástí toho stropu. Další vada se vyskytovala na obvodových stěnách, které byly u podlahy vlhké. Ze sond se zjistilo, že tam byly dva druhy podlah. V hlavní místnosti byly dřevěné podlahy na dřevěném roštu, tam byla nějaká minimální izolace mezi tím, leželo to na suti a na hlíně (tak se to dříve dělalo, ale izolace se v té době již používaly a současně na to již existovaly normy). Nebyla tam žádná izolace proti vodě, tepelná izolace ani proti radonu a tím pádem zjistili, že nebyla izolace ani pod zdivem, které bylo vlhké a muselo by se sanovat. Druhá skladba podlahy v sociálních místnostech, kde byla dlažba na nějakém cementovém potěru, pod kterým byla nějaké lepenka neznámé kvality, ale lepenka nebyla pod zdivem, byla jen pod skladbou podlahy. Vyskytovaly se tam tedy tyto tři vady, které považuje za skryté vady. Nový majitel, který nemovitost kupoval, toto v době koupi nemohl vidět. Hlavně u toho stropu, tam je to evidentní, když se odkryly palubky, tak to nemohlo být vidět. Stěny byly také zakryté dřevěnými obklady, a do podlahy, když si nemůže dát člověk sondu, tak vlastně neví, jaká je skladba podlahy. K dotazu soudu, za jaké období se popsané vady mohly v nemovitosti objevit, uvedl, že již po postavení stavby začnou venkovní vlivy průběžně narušovat stavbu, jde o přechod z léta do zimy, kdy vznikají kondenzace. U podlah nebo stěn zase záleží na tom, jaké jsou tam spodní vody nebo jaká je tam vlhkost. Pak je otázka, jak dlouho trvá, kdy dojde ke zborcení konstrukce, nebo k určitému narušení. adresa je to také v případě, pokud se budova používá nárazově, protože tam jsou teplotní změny vyšší, je tam vyšší proměnlivost. Rovněž v dané lokalitě, tedy v horském prostředí jsou vlivy horší než v nížině, je to například působením sněhu na střechu. Pokud jde o skutečnost, že svědek jméno FO, který prováděl montáž palubek v roce 2021, neshledal na trámech a prknech u střechy vyjma nějakých map, vlhkost, nějaké poškození či plísně, tak je možné i to, že se dané poškození vytvořilo a projevilo během jednoho roku. Pokud jde o vyhlášku uvedenou ve znaleckém posudku, tak na hlavní budovu ji nelze uplatnit s ohledem na stáří budovy. Co se týká přístavby, která byla zřejmě postavena svépomocí a dodatečně se legalizovala v roce 2006, tam je podstatné to, že některé vlastnosti uvedené ve vyhlášce nesplňuje, přičemž uplatnění uvedené vyhlášky na přístavbu rovněž není sto procentní. Pokud jde o izolaci proti radonu, to se dělá i v případě, když se opravují stavby, pokud jde o lepenku, tu mít budova rovněž nemusela, když jde o takto starou stavbu /viz výpověď znalce – protokol z ústního jednání soudu dne datum na č. l. 219 spisu/. V rámci své výpovědi znalec tituly před jménem jméno FO setrval na závěrech vypracovaného znaleckého posudku předloženého žalovanými. Na místním šetření byl v květnu před dvěma lety, v nemovitosti již nebyly palubky a částečně byly odstraněny obklady na zdech. Vycházel z toho, že chalupa i přístavba jsou přiměřené době svého vzniku, materiálu a technologiím, které se v té době používaly a jsou přiměřeně opotřebeny. V situaci, kdy je stavba používaná sezónně a nárazově, tak tam docházelo ke kondenzacím. Když tam nějakou dobu nikdo není, budova vychladne, a když se tam pak zatopí, tak na tom studeném betonovém stropě se páry obsažené ve vzduchu srazí. Není to nic překvapivého ani nic, co by tu stavbu ohrožovalo, protože potom, když se tam třeba několik dní topilo, tak to zase vyschlo. Pokud jde o stav střechy zachycený na fotografiích a skutečnost, že svědek pan jméno FO v roce 2021 nezaznamenal (vyjma map) žádnou vlhkost, tak dle znalce to byly věci, které tam byly více let. K dotazu, co znamená, že střešní konstrukce odpovídá době svého vzniku, znalec uvedl, že strop a střecha má dvě osnovy, jedna je v rovině stropu, tam byly jedny trámy, na tom byla betonová deska, a to zatížení potom sněhem a další případně venkovní nebo povětrnostní zatížení, přenášela horní pultová střecha. Tam byly krokve a plnoplošné bednění a pod krytinou nějaká jednoduchá lepenka, která se v té době používala. Znalec neví, jestli byla běžná ta betonová deska, zda to chtěli třeba nějak vyztužit, ale co se týká té střechy jako takové, těch krokví, tak to dle znalce odpovídalo době svého vzniku. Dle znalce stav nebyl kritický, na trámech neviděl žádné projevy, tedy žádné dramatické průhyby. adresa stropu nesla jenom tu 20 – 25 cm betonovou desku, což není žádné zatížení. Hlavní nápor sněhu přenášela horní část. Dále uvedl, že fleky na místě viděl, ale houby nikoli. K dotazu, zda na kondenzaci může mít vliv to, v jakém prostředí je chalupa zasazena, její stáří, dále to, že se neodklízí sníh ze střechy, nebo nepravidelné vytápění uvedl, že kondenzace souvisí s provozem uvnitř /viz výpověď znalce – protokol z ústního jednání soudu dne datum na č. l. 219 spisu/ 6. Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. st. 7 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba adresa č. e. 902 (stavba pro rodinnou rekreaci), pozemku parc. č. st. 401 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez čísla popisného či evidenčního (jiná stavba) a pozemku parc. č. 4/4 (zahrada), vše zapsáno na LV č. hodnota v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště adresa, pro katastrální území adresa nad Nisou, obec adresa, kdy spoluvlastnický podíl každého z nich činí id. ½. Žalobci tyto nemovitosti nabyli na základě kupní smlouvy ze dne datum, která byla uzavřena mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími, a to za kupní cenu ve výši částka. Žalobci dle ujednání článku V. bodu 2. písm. a) uvedené kupní smlouvy mimo jiné jako kupující výslovně prohlásili, že si před uzavřením smlouvy předmět koupě osobně řádně prohlédli, seznámili se s jeho faktickým technickým, stavebním i právním stavem. Návrh na vklad do katastru nemovitostí byl podán dne datum a zápis do katastru nemovitostí byl proveden dne datum. Na předmětných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní k zajištění veškerých pohledávek právnická osoba. jako zástavního věřitele do celkové výše částka, které vzniknou do datum /viz kupní smlouva na č. l. 8-11 spisu, výpis z KN na č. l. 13 spisu, svazek listin na č. l. 33 spisu/.

7. Ze stavebně technického a statického posouzení vypracovaného dne datum tituly před jménem jméno FO, předloženého žalobci, se podává, že prohlídka předmětných nemovitostí byla provedena dne datum. Konstrukce střechy přístavby byla částečně odkryta odstraněním podhledu, jiné sondy do konstrukcí nebyly provedeny. V přístavbě byly po odstranění stropního podhledu vidět dřevěné stropní nosníky, na nosnících je prkenný záklop. jméno FO stropní nosníky a záklop jsou celoplošně poškozeny vlhkostí. Nosníky, stejně jako střešní rovina vykazují značný prohyb. K poškození dřevěné konstrukce vlhkostí mohlo dojít zatékáním střešní krytinou, ale také kondenzací vnitřní vlhkosti. Podle závěru posouzení se obytná chalupa zachovala v přiměřeně dobrém technickém stavu vzhledem ke stáří stavby. Přístavba se vyznačuje neodborným a nekvalitním provedením a byla zřejmě postavena svépomocí bez stavebního povolení. právnická osoba navrhl (byť nosná konstrukce ploché střechy není ve zcela havarijním stavu), stávající střechu demontovat a navrhnout novou střešní konstrukci /viz stavebně technické a statické posouzení na č. l. 14-15 spisu, svazek listin na č. l. 33 spisu/. Na snímku z katastrální mapy, situaci z roku 2005, plánu z roku 1942 a fotografiích předložených žalobci je zachycena rekreační chalupa s přístavbou (v situaci z roku 2005 označenou jako hostinec). Fotografie zachycují pohledy na rekreační chalupu a přístavbu zvenčí, dále zachycují vnitřní prostor přístavby, pohled na stropní konstrukci a střešní trámy, které jsou degradované vlhkostí, pohled na podbití střechy, kde je částečně viditelná betonová deska, pohled na podlahu z dřevěných prken a dlažby, dále na obvodové stěny, které jsou u podlahy vlhké a je na nich patrná částečně opadaná vnitřní omítka /viz svazek listin na č. l. 33 spisu, 156-157 spisu/.

8. Rozhodnutím právnická osoba adresa ze dne datum, sp. zn. 2275/2006/SPR/SÚ/Ře, které nabylo právní moci dne datum, ve spojení s jeho doplněním ze dne datum, byla povolena změna užívání části předmětného objektu, a to přístavby rekreačního domu na občerstvení – pivnici bez přípravy teplých pokrmů. Z listin MÚ adresa adresovaných tehdejšímu vlastníkovi předmětné nemovitosti bylo mimo jiné zjištěno, že stavebně technický stav přístavby odpovídal danému termínu zprovoznění a účelu, k němuž byla přístavba užívána a je zřejmé, že stavba byla postavena před rokem 1956 (dle výpovědi vlastníka objektu, právnická osoba adresa a doloženého odhadu nemovitosti). Původně byla přístavba užívána jako zádveří, prádelna a sklady uhlí a dřeva /viz dokumenty ke změně užívání – listiny vydané MÚ adresa, Krajskou hygienickou stanicí Libereckého kraje, OÚ adresa a protokol z místního šetření na č. l. 150-154 spisu/.

9. Žalobci dopisem ze dne datum informovali žalované o nevyhovujícím topném systému v budově, kdy tuto nebylo možné vytopit, o následném provedení nápravy a současně o přetrvávajících potížích ve společenské místnosti přístavby. Uvedli, že po odkrytí nových dřevěných podhledů ve společenské místnosti zjistili, že přístavba není zateplená a že dřevěné podbití a trámy jsou shnilé a napadené plísní. Současně žalovaným oznámili vady nemovitosti s odkazem na vyjádření statika tituly před jménem jméno FO (jehož vyjádření společně s dopisem zaslali žalovaným) a na předběžné závěry znaleckého zkoumání, které objednali žalobci k posouzení stavu nemovitosti, a to skryté vady stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy (prohnuté nosné trámy a vlhká prkna horního záklopu), podlahové konstrukce (chybějící izolace proti vodě a radonu) a zdiva stěn (chybějící izolace proti vodě). Dopisem ze dne datum žalobci opětovně žalovaným oznámili a podrobně specifikovali skryté vady nemovitosti s odkazem na znalecké zkoumání tituly před jménem jméno FO ze dne datum (na jehož ústní závěry odkazovali již v dopise žalovaným ze dne datum), jenž zaslali žalovaným. Dále žalobci v zastoupení dopisem odeslaným dne datum do datové schránky zástupkyně žalovaných uplatnili slevu z kupní ceny ve výši částka, a to s odkazem na znalecké zkoumání tituly před jménem jméno FO, které objednali žalobci za účelem odborného stanovení ceny stavebních prací spojených s odstraněním skrytých vad přístavby objektu. Uvedený znalecký posudek byl zaslán žalovaným společně s dopisem. Žalovaní opakovaně odmítli přijmout odpovědnost za vytknuté vady nemovitosti (dopisem ze dne datum a datum). Žalovaní zdůraznili, že žalobcům nikdy nebylo bráněno v opakovaných prohlídkách a jakémkoli podrobném průzkumu nemovitosti. Současně konstatovali, že se s nemovitými věcmi museli seznámit skutečně řádně a důkladně, neboť nemovitost ještě před její koupí týden nepřetržitě na náklady prodávajících užívali. Dále uvedli, že vytčené nedostatky představují běžné opotřebení, které odpovídá stáří domu, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím, běžnému způsobu užívání i údržby, ale i tomu, že jde o horský dům stojící ve specifických klimatických podmínkách. Žalovaní žalobcům navrhli, zpětný odkup nemovitostí za totožnou cenu. Toto však žalobci odmítli. Dále z komunikace mezi zástupci účastníků plyne, že žalovaní zaslali e-mailem žalobcům znalecký posudek vypracovaný tituly před jménem právnická osoba /viz vytknutí vad na č. l. 16-19 spisu, reakce na č. l. 22-23 spisu, korespondence právních zástupců účastníků na č. l. 20, 21, 24-26, 27 spisu/.

10. Znalecký posudek č. 58/08/2022 ze dne datum vypracoval tituly před jménem jméno FO, znalec v oboru stavebnictví, odvětví různá, specializace konstrukce a provádění staveb, projektová a investorská činnost pozemních staveb, a obor projektování, odvětví projektování, specializace projektová činnost pozemních staveb, k zadání žalobců. Místní šetření bylo provedeno dne datum. Úkolem znalce bylo posoudit, zda jsou v přístavbě předmětné nemovitosti vady. Znalec dospěl k závěru, že v přístavbě rekreační chaty jsou skryté vady, které nebylo možné při zodpovědné prohlídce bez odkrytí konstrukcí či sond před koupí nemovitosti zjistit. K nejzávažnějším vadám v přístavbě patří vady stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy, konstrukce podlahy a zdiva svislých konstrukcí stěn. Po odkrytí palubkového podhledu byly zjištěny prohnuté nosné trámy (100/150 mm po 1300 mm na osu) a vlhká prkna horního záklopu (napadená zřejmě houbou), na kterých leží separační vrstva igelitu a betonová deska. Stropní konstrukce je staticky neúnosná, je v kritickém stavu. Znalec uvedl, že přístavbu s touto nebezpečnou konstrukcí nelze nyní řádně užívat. Stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy musí být co nejdříve vyměněna. Konstrukce dřevěné podlahy (hoblovaná prkna na dřevěném roštu s minerální izolací) leží na podkladu suti a hlíny bez izolace proti vodě i radonu. V konstrukci podlahy z keramické dlažby byla nalezena živičná izolace proti vodě neznámé kvality. Tato však není pod zdivem a je vytažena na stěny. Znalec k tomu dále uvedl, že konstrukce obou druhů podlah musí být demontovány a nahrazeny novými skladbami s izolacemi proti vodě a izolacemi tepelnými. Dále zdivo svislých obvodových konstrukcí stěn po demontáži svislého palubkového obkladu vykazuje opadanou vnitřní omítku z působení vlhkosti. Znalec navrhl sanaci zdiva svislých konstrukcí stěn. Z hlediska tepelně technických vlastností je tloušťka obvodového zdiva 300 mm nedostatečná pro pobytové místnosti. Dle znalce stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy, podlahové konstrukce a zdivo svislých obvodových konstrukcí stěn v současném stavu nesplňují všechny/některé požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb uvedené v § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby /viz znalecký posudek na č. l. 158-161 spisu/.

11. Znalecký posudek č. 48/2/2023 ze dne datum vypracoval tituly před jménem jméno FO, znalec v oboru ekonomika, odvětví řízení plánování a organizace ekonomiky, se specializací rozpočtování, ceny a fakturace ve stavebnictví, k zadání žalobce a). Úkolem znalce bylo stanovit cenu obvyklou v místě a čase stavebních prací spojených s odstraněním vad přístavby na předmětných nemovitostech. Místní šetření bylo znalcem provedeno dne datum. Znalec s odkazem na stavebně technické a statické posouzení tituly před jménem jméno FO a na znalecký posudek tituly před jménem jméno FO přistoupil k ocenění demolice přístavby a vybudování přístavby nové. Na základě položkového rozpočtu dospěl k závěru, že obvyklá cena stavebních prací spojených s odstraněním vad přístavby na rekreačním objektu činí částka s DPH (z toho je částka na demolici a částka na novou přístavbu) /viz znalecký posudek na č. l. 28 spisu/.

12. Na fotodokumentaci předložené žalobci je zdokumentovaná předmětná nemovitost zvenčí a vnitřní prostor přístavby. Na fotografiích vnitřního prostoru přístavby je zachycena podlaha z dřevěných prken a podlaha z keramické dlažby, s detailem na izolaci, která je vytažena na stěny. Stěny jsou u podlahy vlhké a vnitřní omítka je u podlahy opadaná. Dále je na fotografiích zachycena stropní konstrukce a konstrukce střechy. Dřevěné prvky konstrukcí jsou částečně zčernalé a degradované vlhkostí /viz fotografie pořízené znalcem tituly před jménem jméno FO založené v přílohové obálce/.

13. Na fotodokumentaci předložené svědkem jméno FO je zdokumentován stav předmětné přístavby po odstranění palubek, kdy je viditelná stropní a střešní konstrukce, přičemž zejména stropní trámy jsou zčernalé a degradované vlhkostí. Dále je na fotografiích zachyceno zaměření trámů laserem a postupná demontáž střešní a stropní konstrukce /viz fotografie pořízené svědkem jméno FO na č. l. 181-207 spisu/.

14. Znalecký posudek č. ZP 444-10/2023 ze dne datum vypracoval tituly před jménem jméno FO, znalec v oboru 1) stavebnictví – stavební odvětví různá, specializace vhodnost použitých materiálů, stáří, konstrukční systémy a statika, 2) stavebnictví – stavební rozpočty a kalkulace cen stavebních prací a konstrukcí, 3) technické obory různé, specializace stavební izolace tepelné, vodotěsné, protipožární a akustické, k zadání žalovaného 1). Úkolem znalce bylo zjistit, zda se na objektu venkovské chalupy a přístavby k datu prodeje vyskytovaly nějaké vady včetně tzv. vad skrytých a jaký je aktuální stav objektu, co bylo na objektu provedeno nebo jak se změnil k datu prodeje. Předmětem posudku je venkovská (rekreační) chalupa s přístavbou, jež v původní obytné části pochází z 30. let minulého století. Na severní straně chalupy je jednopodlažní přístavba obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, která v mezidobí sloužila také jako pohostinství s kuchyňkou a příslušenstvím. Místní šetření bylo znalcem provedeno dne datum. Pokud jde o odpověď na otázku, jaké vady se vyskytovaly na předmětné nemovitosti ke dni prodeje a zda se jedná o vady skryté, znalec uvedl, že pokud se jedná o přístavbu, tak zděné nosné stěny a sloupy nevykazovali k datu prodeje statické poruchy ani jiné viditelné defekty nebo vnějšími vlivy způsobené degenerativní změny materiálů v konstrukcích atp. jméno FO, spodní část stěn a strop byly obloženy dřevěnými palubkami a nevykazovaly žádné známky vlhkosti, průsaků nebo zatečení. Pokud jde o odpověď na otázku, jak lze popsat stav nemovitosti v době místního šetření, znalec se vyjádřil tak, že pokud se jedná o přístavbu, tak v době šetření bylo v prostoru přístavby odstraněno jak obložení svislých nosných částí, tak obložení stropu palubkami. Po tomto zásahu jsou na původním bednění stropu patrné skvrny způsobené vlhkostí, kdy tato vlhkost může být zatečená nebo také zkondenzovaná. Tato by byla pochopitelná vzhledem k nepravidelnému užívání domu, zvláště v zimních měsících, kdy se po zatopení na studeném povrchu konstrukce běžně sráží vlhkost. Pokud by zateklo přes střešní krytinu, jediná možnost je v období tání sněhu, kdy stojící voda zateče přes falcovou krytinu. Toto bylo minulým vlastníkem řešeno pravidelnou údržbou a odstraňováním sněhu ze střechy. Podle závěru znalce dům jako venkovská chalupa s přístavbou byly v době prodeje v dobrém technickém stavu. Na jednotlivých konstrukcích nebyly patrné defekty jak statické, tak např. ve formě neudržovaných nebo nestabilních konstrukcí, defektů působení vody atp. jméno FO objekt byl ve stavu, který odpovídal jeho stáří a době vzniku všech jeho částí, tak jak byl postaven podle technické úrovně a známých technologických postupů výstavby dané doby. Případné vady nebo nedostatky předmětné nemovitosti vyplývají z jejího stáří, běžného opotřebení a způsobu realizace v té které době. Znalec se přiklonil k názoru, že za skryté vady nelze považovat vlastnosti nebo nedostatky předmětné nemovitosti, které vyplývají z jejího stáří, obvyklého opotřebení a způsobu realizace v úrovni dané doby. Pokud bylo po odstrojení obložení stropů a stěn v přístavbě zjištěno působení vlhkosti z důvodu zatečení nebo kondenzace, protože dům nebyl trvale obýván a byl vytápěn nepravidelně, nejedná se o vadu skrytou. Současně tyto defekty souvisí s kvalitou údržby nemovitosti a nemají vliv na užívání objektu. Dodatkem č. hodnota ze dne datum znaleckého posudku č. ZP 444-10/2023 ze dne datum vypracovaným tituly před jménem právnická osoba, se podává, že na základě objednávky žalovaných bylo úkolem znalce zjistit, zda cokoli nasvědčovalo, že by v době prodeje nemovitosti nebo v době prohlídky nemovitosti znalcem stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy nesplňovaly všechny požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb uvedené v § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických podmínkách staveb (zejména pak na technickou odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, bezpečnost při užívání, úsporu energie a tepelnou ochranu). K tomu se znalec vyjádřil tak, že neexistovaly žádné zjevné vady ani poruchy, které by naznačovaly, že stropní konstrukce a konstrukce pultové střechy nesplňovaly tyto dotazované základní požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb dle uvedené vyhlášky. Současně znalec podotkl, že je nutné si uvědomit, že stavby, které vznikly před účinností např. již zmiňované vyhlášky, nemusí splňovat všechny její parametry. Dále bylo úkolem znalce mimo jiné zjistit, zda cokoli bránilo přístavbu bezpečně užívat, zda z hlediska bezpečnosti, statiky apod. byla nutná výměna stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy, zda podlahové konstrukce splňovaly požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb shora uvedené vyhlášky, či tyto odpovídají způsobu realizace v úrovni dané doby. Znalec se vyjádřil tak, že v přístavbě nebyly zjištěny žádné defekty nebo poruchy, které by bránily jejímu bezpečnému užívání. Také nic nenasvědčovalo tomu, že by stropní konstrukce vyžadovala výměnu jako celku nebo její části z hlediska bezpečnosti užívání nebo statiky. Podlaha vyhovovala požadavkům na bezpečné užívání, i když materiálové složení a způsob jejího provedení odpovídaly době jejího vzniku /viz znalecký posudek na č. l. 61-64 spisu a jeho doplnění na č. l. 90-94 spisu/. 15. jméno FO písemně prohlásil, že při odstranění starých stropních podhledů a instalace nového obložení stropu a elektrických topných stropních těles se nikde v rekonstruovaných částech stropu nevyskytovala vlhkost ani zátok vody. Za uvedené a další práce vystavil žalovanému 1) jako odběrateli fakturu č. hodnota splatnou dne datum v celkové výši částka/viz prohlášení na č. l. 95 spisu, faktura na č. l. 96 spisu/.

16. Na fotodokumentaci předložené žalovanými je zachycen vnitřní prostor přístavby opatřený novým svislým palubkovým obkladem do přibližně poloviny výšky stěn, pod úroveň oken, dále palubkovým obkladem na sloupech a na stropě. Další fotografie zachycují objekt zvenčí v zimním období, kdy se na střeše objektu nachází silnější vrstva sněhové pokrývky /viz fotografie na č. l. 97-100 a 101-102 spisu/.

17. Magistrát města adresa na Nisou, odbor stavební a životního prostředí, stavební úřad sdělil, že ke dni datum nebylo požádáno o stavební povolení na předmětné nemovitosti a nebyl nahlášen havarijní stav objektu /viz sdělení na č. l. 226 spisu/.

18. Na základě shora popsaných skutkových zjištění dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobci uzavřeli dne datum se žalovanými kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Předmětem koupě byl objekt rekreační chalupy pocházející z 30. let 20. století s přístavbou, která byla realizována před rokem 1956. Žalobci dle ujednání uvedené kupní smlouvy jako kupující výslovně prohlásili, že si před uzavřením smlouvy předmět koupě osobně řádně prohlédli, seznámili se s jeho faktickým technickým, stavebním i právním stavem. Rovněž v kupní smlouvě nebylo žalovanými prohlášeno, že se jedná o nemovitost bez vad a žalobci si žádné vlastnosti nemovitosti nevymínili. Před uzavřením kupní smlouvy bylo žalobcům opakovaně několikrát umožněno si předmětnou nemovitost prohlédnout, rovněž v nemovitosti po nějakou dobu pobývali. Žalobci byli srozuměni se stářím nemovitosti. Nemovitost neprošla od doby svého vzniku žádnou zásadní rekonstrukcí. Poté, co žalobci začali (po převodu vlastnického práva) na podzim roku 2021 chalupu obývat, objevil se problém s vytopením objektu, zejm. přístavby. S ohledem na to se rozhodli, že objekt kompletně zateplí. Po odkrytí některých skladeb konstrukcí zjistili, že dřevěné prvky stropní a střešní konstrukce jsou degradované vlhkostí a zdivo stěn je u podlahy vlhké. Žalobci nechali v průběhu rekonstrukce zpracovat stavebně technické a statické posouzení a dva znalecké posudky se zaměřením na vady nemovitosti a cenu stavebních prací spojených s odstraněním vad přístavby na předmětných nemovitostech. Žalobci provedli doposud opravu formou nové konstrukce střechy. Žalobci dopisem ze dne datum a opětovně dopisem ze dne datum informovali žalované o zjištěných vadách, jednalo se o vady stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy (prohnuté nosné trámy a vlhká prkna horního záklopu), podlahové konstrukce (chybějící izolace proti vodě a radonu) a zdiva stěn (chybějící izolace proti vodě). Žalobci dopisem odeslaným dne datum zástupci žalovaných uplatnili slevu z kupní ceny ve výši částka. Žalovaní odmítli přijmout odpovědnost za vytknuté vady nemovitosti. Žalovaní rovněž nechali zpracovat znalecký posudek se zaměřením na vady a stav objektu.

19. Po právní stránce soud hodnotil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”), ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti.

20. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

21. Podle § 2082 odst. 1 věta první o. z. na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva.

22. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

23. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

24. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

25. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

26. Podle § 2099 odst. 1 o. z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

27. Podle § 2095 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

28. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

29. Podle § 2106 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

30. Podle ustálené judikatury dovolacího soudu odpovědnost prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy, na které prodávající neupozornil, se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých nebo nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena. Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. spisová značka, ze dne datum, sp. zn. spisová značka, nebo ze dne datum, sp. zn. spisová značka).

31. K problematice objektivní odpovědnosti prodávajícího za skryté vady nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy soudní praxe dovodila, že pokud vytčené nedostatky představují běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovení nebo obvyklé životnosti domu odpovídají jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby, nelze se režimu skryté vady dovolávat. Sama skutečnost, že žalobci při jednání o koupi domu neměli k dispozici žádný znalecký posudek (v posuzovaném případě se jistě mohli seznámit s posudkem jejich úvěrující banky), či zda nebyli schopni bez odborných znalostí stavebně technický stav domu posoudit, je z pohledu právní kvalifikace nároku na slevu z ceny nerozhodné (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. spisová značka).

32. Na základě provedeného dokazování a hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti a po právním zhodnocení skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Soud vzal za prokázané, že žalobci uzavřeli se žalovanými kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovitosti specifikované bodem 1. odůvodnění, přičemž o jejich stáří měli žalobci povědomí. Žalobcům bylo umožněno si před uzavřením kupní smlouvy nemovitosti opakovaně prohlédnout, seznámit se tak s jejich stavem, stářím apod., což potvrzuje i skutečnost, že jedna z prohlídek byla provedena také za účasti odhadce banky pro účely hypotéky. Kromě toho měli žalobci možnost se v předmětné nemovitosti před uzavřením smlouvy po nějakou dobu zdržovat. Za těchto okolností je nepochybné, že žalobci byli před uzavřením smlouvy dostatečně informováni o faktickém stavu nemovitosti a jejím stáří. Provedenými důkazy, zejména listinnými, bylo zjištěno, že se jedná o objekt rekreační chalupy pocházející z 30. let 20. století s předmětnou přístavbou, která byla realizována okolo roku 1950. Nemovitost od doby svého vzniku neprošla žádnou zásadní stavební rekonstrukcí ani rozsáhlejší modernizací, která by mohla podstatným způsobem měnit její stavebnětechnický charakter nebo prodlužovat její životnost, jak je patrné z předložené fotodokumentace objektu. Lze konstatovat, že žalovaní prováděli na nemovitosti pouze běžnou údržbu a drobné úpravy, jejichž cílem bylo spíše zachování funkčnosti stavby a zvýšení uživatelského komfortu a pohodlí. Soud proto uzavírá, že technický stav nemovitosti k rozhodnému okamžiku odpovídal jejímu stáří a vývoji bez zásadních zásahů do její podstaty. Soud uvěřil žalobcům, že zjistili existenci nedostatků předmětné nemovitosti až po jejím převzetí a v průběhu jejího faktického užívání. Teprve poté, co přistoupili k částečnému odkrytí některých skladeb konstrukcí, zjistili nedostatky přístavby spočívající ve znehodnocení stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy, podlahové konstrukce a zdiva stěn, přičemž bylo prokázáno, že příčinou těchto nedostatků bylo působení vlhkosti, jak shodně uvedl svědek pan jméno FO i znalci ve svých posudcích a výpovědích. Dále se soud ztotožňuje s tím, že tyto nedostatky nebyly bez odkrytí příslušných konstrukcí běžně zjistitelné a viditelné při prohlídkách prováděných před uzavřením kupní smlouvy. Svědek jméno FO i oba znalci uvedli, že přístavba byla provedena v souladu s dobovou stavební praxí, a to z tehdy běžně dostupných materiálů, bez použití izolačních vrstev, což bylo v dané době obvyklé a technologicky akceptovatelné. V důsledku této konstrukční specifikace docházelo v objektu přístavby ke kondenzaci vnitřní vlhkosti, která následně vedla k vlhkostnímu zatížení dřevěných i zděných částí stavby. K celkovému vývoji tohoto stavu přispěla rovněž lokalita, v níž se nemovitost nachází, jakož i způsob jejího užívání, který byl nepravidelný, nesoustavný a pouze příležitostný. Současně se soud přiklání k názoru, že degradace konstrukcí stropu, střechy, podlah a zdí v důsledku působení vlhkosti svědčí o dlouhodobém vývoji a nikoli o náhlé závadě, jak shodně vypověděli oba znalci a svědek pan jméno FO. K tomu soud uvádí, že se při hodnocení důkazů zabýval rovněž výpovědí svědka pana jméno FO, jenž v období před prodejem nemovitostí prováděl obložení stropů a stěn palubkami. Svědek uvedl, že v době provádění prací nebyly dle jeho vnímání stropy a stěny vlhké, přičemž připustil pouze výskyt map na sololitových deskách, které však dle jeho tvrzení nebyly mokré. Soud této výpovědi nepřikládal určující význam, neboť svědek není osobou odborně způsobilou k posouzení stavebně technického stavu nosných konstrukcí, a jeho výpověď tak byla soudem hodnocena jako subjektivní a omezená pouze na povrchové vizuální vjemy. Naopak z výpovědí obou znalců vyplynulo, že k degradaci dřevěných konstrukcí došlo v důsledku působení vlhkosti, a to v delším časovém horizontu. Znalec tituly před jménem jméno FO sice v rámci své výpovědi připustil teoretickou možnost, že ke zhoršení stavu trámů mohlo dojít až po převodu nemovitosti, avšak zároveň při výslechu jednoznačně konstatoval, že rozsah a charakter poškození odpovídá dlouhodobému působení vlhkosti, které mohlo započít již před převodem nemovitostí. S ohledem na uvedené soud dospěl k závěru, že degradace dřevěných částí konstrukcí a zdí nebyla stavem, který by vznikl až po převodu vlastnického práva, nýbrž že se jednalo o stav, který v době převodu nemovitosti již objektivně existoval. Soud vzal dále za prokázané, že žalobci vady v průběhu roku 2022 oznámili žalovaným a uplatnili vůči nim nárok na slevu z kupní ceny nemovitosti ve výši, která vycházela ze závěru znaleckého posudku, jenž si pro tento účel nechali vyhotovit.

33. Soud se v rámci řízení zabýval otázkou, zda se v posuzovaném případě jednalo o skryté vady, za něž by žalovaní nesli odpovědnost a dospěl k závěru, že nikoli. Soud připouští skutečnost, že nedostatky nemovitosti či defekty, které žalobci v řízení namítali, se nacházely v konstrukčních částech stavby, jež nebyly při běžné prohlídce přístupné ani viditelné a byly skryté pod palubkovými obklady, či v jiných konstrukčních prvcích, jejichž posouzení by vyžadovalo destruktivní zásah, technické sondy nebo demontáž. Ačkoliv tedy tyto nedostatky nebyly bez takového zásahu zjistitelné, nelze přehlédnout, že se jednalo v případě přístavby o objekt starý přibližně 70 let, který neprošel žádnou zásadní rekonstrukcí a jeho technický stav tak musel odpovídat odpovídajícímu stupni opotřebení, když toto bylo žalobcům známo. Zjištěné nedostatky (resp. vytknuté vady) předmětné přístavby je nutno hodnotit ve světle stáří stavby, charakteru a intenzity jejího užívání, stavebně technických podmínek v době její realizace, včetně tehdy běžně dostupných materiálů a používaných technologických postupů. Na jejich výskytu se pak zásadně podílela rovněž lokalita, v níž se nemovitost nachází, a skutečnost, že objekt v průběhu své existence neprošel žádnou zásadní rekonstrukcí, zejména pokud se týká právě střechy, podlah a zdí. Významnou roli pro vznik shora uvedených nedostatků pak rovněž hrál způsob užívání nemovitosti, tedy že se nejedná o objekt užívaný soustavně, celoročně, ale nárazově, kdy nesoustavné vytápění a následné vychladnutí objektu je příčinou kondenzace vlhkosti. S uvedenými skutečnostmi byli žalobci seznámeni. Žalovaní na nemovitosti prováděli běžnou údržbu, která byla zaměřena převážně na zajištění základního komfortu a pohodlí při jejím užívání. Soud má za to, že zjištěný stav odpovídá obvyklému opotřebení nemovitosti přiměřenému jejímu stáří a způsobu užívání. Žalobci byli se stářím nemovitosti a jejím technickým stavem, jakož i s charakterem užívání a lokalitou seznámeni, neboť před uzavřením kupní smlouvy provedli opakovanou prohlídku objektu (včetně týdenního nepřetržitého pobytu), dokonce jedna z těchto prohlídek se uskutečnila za účasti odhadce banky. Bylo jim tedy zřejmé, že se jedná o stavbu staršího data, neužívanou pro stálé bydlení, nikoliv o stavbu novou či po rekonstrukci. Skutečnost, že žalobcům nijak nebylo upíráno provedení podrobné prohlídky celé nemovitosti, a dokonce i týdenní pobyt, před uzavřením kupní smlouvy, nesvědčí o tom, že by byl žalovanými zastírán, či skrýván stav nemovitosti. Ve prospěch uvedeného závěru pak svědčí i skutečnost, že v kupní smlouvě žalobci prohlásili, že si před uzavřením smlouvy předmět koupě osobně řádně prohlédli, seznámili se s jeho faktickým technickým, stavebním i právním stavem. V kupní smlouvě nebylo rovněž žalovanými prohlášeno, že se jedná o nemovitost bez vad, vyjma vad právních, a žalobci si ani žádné konkrétní vlastnosti nemovitosti nevymínili. Za těchto okolností nelze žalovaným přičítat odpovědnost za takto zjištěné nedostatky, neboť se nejedná o skryté vady, ale o běžné opotřebení odpovídající stáří, způsobu realizace nemovitosti v úrovni dané doby a způsobu užívání nemovitosti. Na základě výše uvedeného soud uzavřel, že žalobcům nevznikl nárok na slevu z kupní ceny nemovitosti a žalobu jako nedůvodnou zamítl.

34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že výrokem II. tohoto rozsudku přiznal žalovaným, jenž byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce částka. Tyto náklady sestávají z hotových výdajů žalovaných a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6., § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši částka sestávající z částky částka za každý z šesti úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne datum, účast na jednání ve dnech datum, datum přesahující 2 hodiny a datum), náhrady hotových výdajů ve výši částka za dva úkony právní služby po částka dle § 13 odst. 1, 4 a. t. ve znění účinném do datum a náhrady hotových výdajů ve výši částka za 3 úkony právní služby po částka dle § 13 odst. 1, 4 a. t. ve znění účinném od datum, soud dále přiznal náhradu za promeškaný čas na cestě k soudu a zpět (adresa), a to ve dnech datum, datum a datum dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a. t. za 12 půlhodin po částka. Náklady na zastoupení advokátem soud přiznal žalovaným tak, jak je jejich právní zástupkyně vyúčtovala, a to i při vědomí, že byli zastupování jedním zástupcem dva účastníci. V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. spisová značka nebylo v projednávané věci při výpočtu nákladů právního zastoupení žalovaných postupováno dle § 12 odst. 4 a.t. (přiznání odměny za zastupování každého z žalovaných zvlášť se snížením o 20%, resp. se snížením mimosmluvní odměny za druhou osobu o 20%), ale vzhledem k tomu, že skutečnost, že právní zástupkyně zastupovala dva žalované, nijak neovlivnila obtížnost ani rozsah učiněných úkonů právní služby, byl každý úkon ve věci přiznán pouze jednou.

35. Soud žalovaným přiznal také hotové náklady spojené se zadáním znaleckého posudku tituly před jménem jméno FO ve výši částka a jeho dodatku ve výši částka, a to dle předložených faktur. Žalovaným rovněž byly přiznány hotové výdaje spočívající v odměně za první setkání s mediátorem nařízené soudem ve výši částka za každou započatou hodinu dle § 15 vyhl. č. 277/2012 Sb., o zkouškách a odměně mediátora a dle § 10 odst. 3 zákona č. 202/2012 Sb., o mediaci v celkové výši částka (částka : 4 x 2). Zaplacení nákladů řízení soud uložil zaplatit žalobcům společně a nerozdílně ve lhůtě podle § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalovaných jako advokáta dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

36. Pro úplnost soud uvádí, že žalovaným nepřiznal požadované náklady představující smluvní odměnu mediátora za mediaci nad rámec odměny stanovené právním předpisem za první setkání s mediátorem v povinném rozsahu 3 hodin, neboť tyto nelze považovat za náklady řízení ve smyslu § 137 odst. 1 o. s. ř., podle kterého je nákladem řízení mimo jiné toliko odměna pro mediátora podle zákona o mediaci za první setkání s mediátorem nařízené soudem podle § 100 odst. 2 o.s.ř. Podle zákona č. 202/2012 Sb., o mediaci ve spojení s vyhl. č. 277/2012 Sb., o zkouškách a odměně mediátora, činí výše odměny za první setkání s mediátorem nařízené soudem částka za každou započatou hodinu, přičemž tuto odměnu hradí strany konfliktu rovným dílem. Došlo-li k uzavření dohody o provedení mediace mezi účastníky a mediátorem, je soudem konstatováno, že mediace samotná je vždy dobrovolná a uzavření smlouvy o provedení mediace (či nikoli) vychází z autonomie vůle účastníků sporu, v rámci které je také ujednána tržní cena za mediaci. S ohledem na uvedené je soud názoru, že jako náklad řízení lze podle § 137 o. s. ř. uplatnit toliko náklady spojené s nařízeným prvním setkáním s mediátorem, které jsou stanoveny vyhláškou č. 277/2012 Sb.

37. Výrokem III. rozhodl soud o povinnosti účastníků k úhradě nákladů státu postupem dle § 148 odst. 1 o. s. ř. dle něhož platí, že stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Vzhledem k tomu, že v řízení byli zcela úspěšní žalovaní, byla povinnost k náhradě nákladů státu uložena pouze žalobcům. V daném případě budou náklady státu představovány částkou částka spočívající ve znalečném znalce tituly před jménem právnická osoba ve výši částka a ve znalečném znalce tituly před jménem jméno FO ve výši částka. Protože však ke dni vydání rozsudku nebylo pravomocně rozhodnuto o přiznání znalečného a nedošlo tedy ani k vynaložení této částky státem, nelze přenést na žalobce povinnost k úhradě nákladů státu v konkrétní výši a bude o ní rozhodnuto až samostatným usnesením. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu v Mělníku. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nebudou-li povinnosti stanovené tímto rozhodnutím plněny řádně a včas, může oprávněná osoba po právní moci rozhodnutí podat návrh na soudní výkon rozhodnutí podle části šesté o. s. ř. nebo návrh na exekuci podle zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu.