16 C 57/2024

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Michaelou Dvořáčkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží rodinného domu č.p. 90 v , adresa, , obci , adresa, , části obce , adresa, , ze dne , datum, , daná žalobci žalovanou, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaná je povinna zaplatit státu České republice – Okresnímu soudu v , adresa, náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne , datum, se , Anonymizováno, domáhal určení, že výpověď z nájmu bytu, kterou obdržel od žalované dne , datum, , je neplatná. Svůj nárok odůvodnil tím, že je dlouholetým členem žalované, která je zapsaným spolkem, jehož účelem je pomoc při překonávání závislostí na drogách, alkoholu a dalších omamných a psychotropních látkách, včetně pomoci při překonávání patologického hráčství, pomoc při řešení sociálních a pracovních problémů, pomoc při návrhu do občanské společnosti z výkonu trestu, výchovných ústavů, podpora vzdělávání, pomoc při zvyšování odborné způsobilosti apod. Od roku 1998 do roku 2022 zastával žalobce funkci výkonného ředitele spolku. Žalovaná je vlastníkem pozemku parc.č.st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům. Mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem je uvedený dům. Dne , datum, obdržel žalobce výpověď žalované z nájemní smlouvy bez výpovědní doby. Důvodem výpovědi je porušení povinnosti žalobce jako nájemce zvlášť závažným způsobem, když žalobce údajně nezaplatil od ukončení funkce výkonného ředitele spolku po dobu dvou let nájemné a náklady za služby spojené s užíváním bytu a nereagoval ani na výzvu k uhrazení dlužného nájemného a nákladů na služby do , datum, . Dále se měl žalobce dopustit závadného jednání spočívajícího v tom, že měl do domu zvát nebo umožňovat přístup do domu a na přilehlé pozemky osobám, které měly nenávratně poškozovat dům a svým chováním hrubě porušovat občanské soužití, přičemž žalobce se proti chování těchto osob neměl vymezit, a to i přes výzvu žalované ze dne , datum, , kde byla žalobci poskytnuta lhůta k odstranění závadného chování do , datum, .

2. Žalobce předně popírá, že by se dopustil závadného jednání, když je nutné přihlédnout ke skutečnosti, že účelem žalované jakožto zapsaného spolku je pomoc osobám po překonání závislostí nebo pomoc při návratu do občanského života. Navíc popis údajného jednání žalobce a dalších osob a údajných následků tohoto jednání je ve výpovědi značně nekonkrétní a nebylo by tak ani možné posoudit, zda dosahuje takové intenzity, jak má na mysli § 2291 o.z. Ohledně neplacení nájemného žalobce předeslal, že se sám dobročinné činnosti věnoval již od 90. let, zaměřoval se na pomoc mladým lidem bez domova, po výkonu trestu, s problémy se závislostmi, což vyústilo právě k založení spolku. Ze svých prostředků žalobce zakoupil ubytovací zařízení „, jméno FO, Splavy“, které aktuálně vlastní žalovaná, a ve kterém ubytovával a zaměstnával klienty žalované. Rovněž dům, k němuž se vztahuje výpověď, zakoupil žalobce v roce 2007 ze svých prostředků pro žalovanou. Svými finančními prostředky se podílel na rekonstrukci domu, v domě bydlí od roku 2007, v roce 2010 byla uzavřena nájemní smlouva. Od počátku žalobce nehradil žádné nájemné, a to proto, že dům zakoupil ze svých prostředků a rovněž financoval jeho rekonstrukci a činnost žalované. Jelikož byl žalobce výkonným ředitelem žalované, nepociťoval potřebu jakýmkoliv způsobem právně ošetřit jeho možnost dům bezplatně užívat. Ze zdravotních důvodů se žalobce rozhodl svou funkci přenechat , jméno FO, , který byl jedním z prvních klientů žalobce, a který se podílel na podnikatelské činnosti žalobce a žalované, zejména jako správce ubytovacího zařízení. Žalobce se spolehl pouze na čestné slovo pana , jméno FO, , který mu přislíbil, že ho žalovaná nechá v bytě bezplatně dožít, žádná dohoda nebyla sepsána. Žalobce důvěřoval panu , jméno FO, natolik, že mu ještě před svou operací svěřil částku , částka, , a to na úhradu daně z příjmů. , jméno FO, daň neuhradil a žalobci pouze oznámil, že peněžní prostředky již nemá.

3. Žalobce zdůrazňuje, že bez jeho finančních prostředků a zápalu by žalovaná nikdy nevlastnila dům. Žalobce nikdy neočekával žádnou protihodnotu, pouze spoléhal na to, že mu bude umožněno v domě dožít. V současné době nemá žádnou jinou možnost ubytování, jelikož nevlastní žádné jiné nemovitosti a jeho jediným příjmem je starobní důchod. Žalobce nemá vlastní potomky, byt si přizpůsobil ke svému zdravotnímu stavu. Žalovaná byt akutně nepotřebuje pro svoji činnost, bylo by tedy slušností umožnit byt bezplatně užívat svému zakladateli, díky kterému má žalovaná majetek. Výpověď je tak pouze snahou pana , jméno FO, zbavit se pro něho nepohodlné osoby, navíc nelze vyloučit, že pan , jméno FO, hodlá dům využít jen pro svoje soukromé účely. Žalobce je proto přesvědčen že vzhledem k výše popsaným okolnostem je výpověď neplatná pro rozpor s dobrými mravy.

4. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Výpověď z nájmu bytu je oprávněná, výpovědní důvod stanovený v § 2991 o.z. byl naplněn, neboť žalobce se dopustil několika způsoby jednání, ve kterých lze spatřovat porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, přičemž již jen jeden je dostatečným důvodem pro výpověď z nájmu bytu. Žalobce byl k odstranění závadného stavu vyzván, byla mu stanovena dostatečná lhůta, na výzvu však nereagoval a své chování nezměnil, pouze uhradil nájemné a zálohy na služby po dobu 3 měsíců dle nového předpisu. Nezaplacení nájemného a záloh na služby za dobu alespoň tří měsíců považuje zákon za dostatečný důvod k výpovědi z nájmu bytu. Tento důvod byl v době výpovědi naplněn, a postup žalobkyně je postupem, který určuje zákon, nelze ho považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy. Jednání žalobce, který umožňuje v době volný pohyb problematických osob, není v souladu s posláním žalované. Tyto osoby se v domě nekontrolovaně pohybují, ničí jeho zařízení a jejich jednání vůči žalobci hraničí s vydíráním žalobce, v současné době je řešeno v trestním řízení. Žalovaná své klienty, jimž poskytuje pomoc, řádně eviduje. Pokud jde o neplacení nájemného, žalovaná nepopírá některé zásluhy žalobce, týkající se dobročinné činnosti, nepopírá, že se podílel na údržbě domu. Žalobce v domě bydlel bez povinnosti hradit nájemné a služby již před uzavřením nájemní smlouvy v roce 2010, nájemné a zálohy na služby nebyly žalobcem hrazeny ani mnoho let poté, což bylo kompenzováno právě údržbou domu ze strany žalobce. Náklady na provoz domu byly zčásti hrazeny z nájemného a plateb za služby nájemníků, kteří obývali druhou bytovou jednotku v domě. Poté, co žalobce přestal aktivně pracovat pro žalovanou, jednalo se o takovou změnu poměrů, že bylo nutné, aby se žalobce začal podílet na nákladech na dům, ve kterém fakticky bydlel. Další změnou bylo odstěhování druhého nájemníka v září 2023, který neprodloužil nájemní smlouvu z důvodu chování žalobce a dalších osob, které se volně v domě a na zahradě pohybují, bál se o své zdraví a majetek. Předmětný dům tak obývá pouze žalobce a pro jeho chování a chování dalších osob pobývajících v domě je velmi obtížné pro žalovanou pronajmout druhou bytovou jednotku v domě. Žalovaná chce využít dům pro svou veřejně prospěšnou sociální činnost, což jí žalobce znemožňuje. Je povinna se ke svému majetku chovat jako řádný hospodář, a pokud nemá možnost svou nemovitost řádně využívat, musí dbát alespoň na to, aby na dům nemusela doplácet. Pokud pak má žalobce jakékoliv pohledávky vůči panu , jméno FO, , tyto spory nesouvisí s nezaplaceným nájemným a službami v domě, který je vlastnictví žalované. , jméno FO, žalobci nabízel možnost bydlení v bytě v Praze, který je pro jednu osobu plně dostačující, toto žalobce odmítl.

5. Soud po provedeném dokazování, kdy důkazy hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, učinil následující skutková zjištění :

6. Žalovaná je zapsaným spolkem s datem vzniku , datum, , jehož účelem je pomoc při překonávání závislostí na drogách alkoholu a dalších omamných a psychotropních látkách včetně pomoci při překonávání patologického hráčství, pomoc při řešení sociálních i pracovních problémů, pomoc při návatu do občanské společnosti z výkonu trestu, výchovných ústavů, podpora vzdělávání, pomoc při zvyšování odborné způsobilosti apod. Od , datum, do , datum, byl jejím výkonným ředitelem žalobce, od , datum, je tímto ředitelem , jméno FO, , nar. , datum, . Výkonný ředitel je statutárním orgánem spolku /viz výpis ze spolkového rejstříku na č.l. 7/. Dne , datum, uzavřela žalovaná jako kupující kupní smlouvu, na základě které koupila do vlastnictví nemovitosti zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, v , adresa, v k.ú. , adresa, – pozemek parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /6, Anonymizováno, rodinný dům č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , garáž bez čp/če na pozemku parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Kupní cena činila , částka, /viz kupní smlouva na č.l. 8, 9 spisu/. Aktuálně je na základě nájemní smlouvy, uzavřené dne , datum, mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem je žalobce oprávněn užívat nemovitost – rodinný domek na adrese ke , adresa, , po dobu neurčitou s počátkem nájmu , datum, , nájemné bylo sjednáno částkou , částka, měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním nemovitosti byly sjednány částkou , částka, měsíčně /viz nájemní smlouva na č.l. 18 spisu/. Od , datum, stanovila žalovaná celkové měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu částkou , částka, , což sdělila žalobci dopisem odeslaným dne , datum, / viz předpis úhrad a podací lístek na č.l. 30/. Výzvou ze dne , datum, žalovaná jednak konstatovala, že je vlastníkem předmětné nemovitosti, kde na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, žalobce užívá byt v přízemí domu, nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, měsíčně, zálohy na služby ve výši , částka, měsíčně, přičemž žalobce neuhradil z dohodnutých částek ničehož. Dlužná částka od , datum, , od doby, kdy žalobce přestal vykonávat funkci výkonného ředitele žalované ke dni výzvy činí , částka, na nájemném a , částka, na zálohách na služby. Dále žalobce porušuje povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, neboť umožňuje či si dokonce zve do bytu a domu osoby, které poškozují dům a jeho okolí a svým chováním hrubě narušují pravidla dobrých mravů. Zároveň žalovaná vyzvala žalobce, aby do , datum, uhradil dlužné nájemné, které od , datum, činí , částka, a zálohy na služby ve výši , částka, : Dále ho vyzvala, aby se vyvaroval závadného jednání, které žalovaná jako pronajímatel spatřuje v tom, že žalobce zve nebo umožňuje, aniž by se vůči jejich chování nějak vymezil, vnikat na pozemek i do domu cizí osoby, které dům nenávratně poškozují, svým chováním hrubě narušují občanské soužití, a že svým chováním a umožněním pobytu a přítomnosti cizích osob v domě způsobil obtíže nájemníkovi, který užíval bytovou jednotku v 1.patře domu tak, že se z důvodu bezpečnosti a obav o svou rodinu z domu odstěhoval /viz výzva na č.l. 29/. Dne , datum, zaslala žalovaná žalobci výpověď nájmu bytu, v níž uvádí, že je vlastníkem předmětné nemovitosti, kde na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, žalobce užívá byt v přízemí domu, žalobce od listopadu od , datum, , tedy od doby, kdy přestal vykonávat funkci výkonného ředitele žalované, tedy po dobu 2 let, nezaplatil nájemné a náklady za služby spojené s užíváním bytu, čímž porušil svou povinnost vyplývající z nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem. Na výzvu k úhradě ze dne , datum, nereagoval. Dále měl žalobce lhůtu do , datum, k tomu, aby se vyvaroval závadného jednání, které spočívalo v tom, že do domu zval, případně umožňoval cizím osobám vnik na pozemek a do domu, přičemž tyto osoby nenávratně poškozovaly dům a svým chováním hrubě narušovaly občanské soužití. Ani na tuto výzvu žalobce nereagoval, a dle průběžných kontrol okolí domu, a dle vyjádření obyvatel obce , adresa, se stav, kdy do domu docházejí cizí osoby a dům poškozují, nezměnil. Žalobce svým chováním způsobil obtíže nájemníkovi v bytě v 1.patře předmětného domu tak, že se nájemník z domu odstěhoval. Z uvedených důvodů vypověděla žalovaná žalobci nájem bytu v přízemí rodinného domu na adrese , adresa, u Neratovic a to bez výpovědní doby. Nájem bytu končí doručením této výpovědi. Žalobce byl vyzván k vyklizení bytu, odevzdání klíčů, a to nejpozději do 10 dnů ode dne skončení nájmu. Dále byl poučen o možnosti podat podle § 2290 zákona č. 89/2012 Sb. Občanského zákoníku návrh soudu, aby přezkoumal, zda je tato výpověď oprávněná /viz výpověď na č.l. 10 spisu/. Dne , datum, zaslal žalobci , jméno FO, dopis, v němž vyslovil přání, aby spolu komunikovali a pokusili se o dohodu a tím předešli soudnímu sporu o vyklizení domu. , jméno FO, nevyloučil zajištění náhradního bydlení pro žalobce /viz dopis na č.l. 34 spisu/. Žalobce trpí onemocněním hydrocefalem, podstoupil operaci, má potíže s chůzí, dále byl od , datum, do , datum, hospitalizován v Nemocnici , adresa, a ve Všeobecné fakultní nemocnici v Praze po pokusu o sebevraždu inzulinem a dalšími léky, uvedl, že se ocitl v bezvýchodné situaci, neboť byl okraden svým známým a přišel o bydlení a značnou část peněz /viz lékařské zprávy na č.l. 11 – 13, 15 spisu/. Dne , datum, dal žalobce dva příkazy k úhradě na částku 2x , částka, ze svého účtu na účet č. , č. účtu, /viz příkazy k úhradě na č.l. 14, 16 spisu/. Dne , datum, podal žalobce na PČR, oddělení obecné kriminality , adresa, , vysvětlení ohledně jeho vydírání osobou jménem Kyklop a dalšími osobami, kterým postupně předal vysoké finanční částky /viz podání vysvětlení na č.l. 31 – 33 spisu/.

7. Svědkyně , jméno FO, pracuje jako účetní žalované od roku 2004. Žalobce koupil dům v , adresa, pro žalovanou, aby mohla poskytovat byty pro sociálně slabé rodiny. V domě jsou dvě bytové jednotky, byt v prvním poschodí byl pronajímán, z nájemného byly hrazeny služby za užívání bytu žalobcem, který bydlel a bydlí ve spodním bytě. Vztahy byly dobré a vše fungovalo, žalobce se o vše velmi pěkně staral, pečoval o dům a zahradu. Ke změně došlo v době, kdy si k sobě vzal žalobce Igora a jeho partu, žalobce změnil své chování, ona s ním nekomunikuje od října 2023, kdy jí do telefonu urážel a nadával. Bojí se ho, protože vyhrožuje, má k němu nyní negativní vztah, ačkoliv předtím to byl její přítel, měla ho hodně ráda, pomohl jí, když se rozváděla, půjčil jí i peníze. Nájemní smlouvu se žalobcem nikdy neviděla, nikdy také neviděla převody peněz s poznámkou nájem, finanční převody probíhaly mezi žalobcem a panem , jméno FO, . V roce 2022 prodal žalobce majetek, který měl s panem , jméno FO, , se kterým 30 let spolupracoval, kdyby ho vedle sebe neměl, neměl by nic, když je poznala v roce 1996, měli oba jen igelitku. O majetek se zasloužili spolu. Po tomto prodeji začaly žalované mizet peníze, poté, kdy byl účet převeden na pana , jméno FO, , přestaly se peníze ztrácet, myslí si, že to bylo tím, že Igor a jeho parta měli přístup k účtům žalobce a převáděli si sami peníze. Žalobce za bydlení v domě nikdy nic neplatil, ačkoli podle smlouvy měl platit , částka, za nájem, a , částka, za služby. V roce 2021 zanikla ze zákona žalobci funkce výkonného ředitele, poté se dohodli s panem , jméno FO, , že bude výkonným ředitelem pan , jméno FO, . Poslední nájemci v horním bytě v domě byli manželé se dvěma dětmi, starali se o dům a zahradu, děti si hrály na zahradě. Igor a jeho parta však v noci dělali bordel, lezli přes ploty, děti se bály, žalobce to odmítl řešit, Proto tato rodina již neprodloužila nájemní smlouvu, vadil jim hluk a nepořádek. Žalobce dlouhodobě půjčuje peníze, pomohl hodně lidem, kteří mu peníze nevrátili. Dne , datum, žalobce napadl muž, kterému se říká Kyklop, ohrožoval ho nožem, pan , jméno FO, žalobce odvezl na policii, zjistilo se, že za měsíc a půl z něj vytáhli 3 miliony korun. Žalovaná má obavy z lidí okolo žalobce, rozhodně to nejsou její klienti, jedná se o tři hochy, které si vzal žalobce k sobě, aby měli kde bydlet a co jíst. Ona je účetní žalované, neví, z čeho byla financována její činnost, dostávala podklady od pana , jméno FO, a dříve od žalobce, nikdy se neptala odkud příjmy pochází. Hlavní zdroj příjmů je z kempu. Z peněz žalované se kupoval dům v Libiši, auto Hyundai, kuchyňská linka, kterou má žalobce v bytě. Je pravda, že žalobce provedl určité rekonstrukce, ale ty byly pro jeho potřeby, bylo to částečně financováno z jeho peněz. Okolnosti výpovědi z bytu neví, nepamatuje se, zda se na členské schůzi projednávala nájemní smlouva, o výpovědi rozhodla členská základna žalované, je to 14 lidí, nikoliv jen pan , jméno FO, . Situace kolem domu se začala řešit proto, že dům byl koupen, aby žalobce v něm mohl jako čestný člen žalované bydlet, a aby byl horní byt pronajímán, od roku 2023 však není obyvatelný a pronajímaný z uvedených důvodů. O zdravotním stavu žalobce ví, ale myslí si, že není tak nemocný, když rozdává peníze, tak nemocný není. Žalobce odmítá komunikovat, nabízeli mu náhradní byt v Praze, to odmítl. Do roku 2022 byly energie psány na žalobce, vyúčtování probíhalo tak, že přeplatky chodily na jeho účet, nedoplatky platila žalovaná /viz výpověď svědkyně na č.l. 75, 76 spisu/.

8. Svědkyně , jméno FO, je sousedkou žalobce, zná ho asi 15 až 16 let, navštěvují se, dávají si kávu. Sousedské vztahy jsou v pohodě, s nikým se nehádá, ona má k němu pozitivní vztah a neví o nikom, kdo by s ním měl problémy. Nedochází k tomu, že by žalobce nebo jeho svěřenci rušili občanské soužití nebo ničili majetek, bydlí přes ulici naproti žalobci, nikdy nezaznamenala hluk ani ničení věcí. U žalobce bydlí nějaký chlapec, už delší dobu, jsou tam jen oni dva. , právnická osoba, za ním sem tam někdo přijde, neví kdo. Ví, že opravovali střechu, žalobce tam měl nějakou firmu, udržuje dům a zahradu v pořádku, pomáhá mu s tím ten chlapec /viz výpověď svědkyně na č.l. 76 spisu/.

9. Svědek , jméno FO, je soused žalobce, na jeho dům vidí, když vyjde 1 metr z domu. Žalobce zná od doby, kdy se nastěhoval do , adresa, , vztah mají dobrý, sousedský, v obci je vnímán bez problémů, nikdo nic špatného na něj neříkal. Neslyšel o tom, že by on nebo jeho svěřenci rušili soužití v obci. Rekonstruoval střechu a garáž, stará se o dům, zahradu. Ví, že ubytovával mladé z domovů, aby se zařadili do života /viz výpověď svědka na č.l. 77 spisu/.

10. Svědek , jméno FO, měl jako mladistvý problémy, žalobce se ho ujal, byl u žalované ubytován a také pro ni pracoval. Žalobce mu psal mailem, že od pana , jméno FO, dostal výpověď. Svědek panu , jméno FO, volal, že to není hezké, že pokud se o žalobce nepostará, postará se on. Pak mu volal ještě po pokusu o sebevraždu žalobce, který byl v tu dobu v léčebně, že to je jejich vina, pan , jméno FO, mu na to řekl, že když je žalobce v léčebně, že by ho mohli vystěhovat. Se žalobcem se vídá, telefonují si, zná ho 25 let, stejně dlouho zná i pana , jméno FO, . Je členem žalované, v kontaktu je se žalobcem a pár dalšími kamarády, např. s , jméno FO, . Když mu popsal, co se děje, řekl, že to je hyenismus. Činnost žalované byla ze 100% financována žalobcem, on byl vedoucí, šéf, pan , jméno FO, byl jeho zástupce. To ví proto, že žalobci pomáhal, když se to zakládalo, žalobce si bral úvěr na pořízení knedlíkárny, viděl u žalobce , částka, , které měl na první splátku úvěru. V domě v , adresa, párkrát přespal jako návštěva, v současné době tam bydlí žalobce, Igor a Kuba. Žalobce mu půjčil peníze, řádně mu je splácí /viz výpověď svědka na č.l. 77 spisu/.

11. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutkový závěr: Žalovaná je zapsaným spolkem, jehož činností je pomoc sociálně slabším lidem, žalobce byl do , datum, zapsán jako její výkonný ředitel, od této doby je jejím výkonným ředitelem , jméno FO, . Žalovaná je od roku 2007 vlastníkem nemovitosti – rodinného domu na adrese , adresa, , jejíž kupní cenu uhradil žalobce, který má k této nemovitosti na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, právo nájmu. Nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, , zálohy na služby ve výši , částka, měsíčně. Žalobce za užívání nemovitosti tyto sjednané částky neplatil, částečně nemovitost rekonstruoval ze svých prostředků. Nemovitost má dvě bytové jednotky a byla zakoupena jednak za účelem ubytování žalobce a dále k ubytování klientů žalované, kdy pronájem bytu v horním patře byl příjmem žalované a sloužil k úhradě nákladů za dům, mj. z něj byly hrazeny i náklady za bydlení žalobce ve spodním bytě. Vztahy mezi žalobcem a žalovanou byly dobré, k jejich zhoršení došlo poté, kdy žalobce přestal zastávat funkci výkonného ředitele žalované, žalobkyně toto zhoršení přičítá tomu, že žalobce umožnil v domě pobývat osobám, které svým chováním rušili nájemníky v horním patře a ničili zařízení. Žalobce v domě dlouhodobě bydlel bezplatně jako výkonný ředitel žalované a jako její čestný člen. O tom, že má platit nájemné a zálohy za služby byl žalovanou informován v rámci výzvy k odstranění závadného stavu, která předcházela výpovědi z nájmu bytu.

12. Po právní stránce soud věc posoudil podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném do , datum, (dále jen„ o. z.“ nebo„ občanský zákoník“). Podle ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

13. Podle § 2286 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

14. Podle § 2291 o.z. poruší -li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

15. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

16. Podle § 2 odst. 3 o.z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

17. Soud po provedeném dokazování a právním hodnocení věci uzavřel, že žaloba je důvodná. Předmětem řízení je návrh žalobce na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, která mu byla dána žalovanou jako pronajímatelem, a to dle § 2290 o.z. Žalobce jednak namítá neurčitost vymezených výpovědních důvodů, jednak rozpor výpovědi s dobrými mravy. Soud předně konstatuje, že výpověď je datována dnem , datum, , dle žalobcova tvrzení ji tento den také obdržel do datové schránky, přičemž žaloba byla podána dne , datum, , lhůta pro její podání tak byla dodržena. Pokud se týká výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, , předcházela jí v souladu s § 2291 odst. 3 o.z. výzva k odstranění závadného stavu, a obsahuje poučení o možnosti podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi. Výpověď naopak neobsahuje poučení o možnosti podat proti ní námitky, to však nezpůsobuje její neplatnost.

18. Výpověď pronajímatele z nájmu bytu je jednostranným, adresovaným právním úkonem, který musí, vedle náležitostí stanovených zákonem, vyhovovat též obecným náležitostem právních jednání, tedy i z hlediska určitosti, které se týká specifikace užitého výpovědního důvodu. Projev vůle pronajímatele, vtělený do výpovědi z nájmu bytu, je určitý, jestliže je výkladem objektivně pochopitelný, tedy může-li nájemce v postavení adresáta výpovědi z nájmu tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu odpovídajícím způsobem vnímat a pochopit, co chtěl jednající projevit. Hmotně právní podmínkou výpovědi z nájmu bytu, dané z důvodu § 2991 o.z., tedy že nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, je výzva pronajímatele, upozorňující nájemce na jeho konkrétní závadné jednání.

19. Výpověď z nájmu bytu, kterou dala žalovaná žalobci dne , datum, , obsahovala dva důvody, a to závadné chování žalobce a neplacení nájemného a nákladů za služby spojené s užíváním bytu. Pokud se jedná o první důvod, tedy o závadné chování žalobce, v této části soud předně uzavřel, že tento výpovědní důvod je vymezen neurčitě. Ani ve výpovědi, ani ve výzvě, která jí předcházela, není uvedeno žádné konkrétní jednání žalobce, kterým měl tento výpovědní důvod naplnit. Žalovaná neuvádí konkrétně, kdy mělo k takovému jednání docházet, komu měl žalobce umožňovat vstup do domu, tedy kdo měl rušit občanské soužití a jakým způsobem, kdo měl ničit zařízení bytu, jak a jaká škoda měla vzniknout. Ačkoliv z výpovědi svědkyně , jméno FO, vyplynulo, že žalovaná mohla vědět o jaké osoby se mělo jednat, a kdy mělo docházet k závadnému jednání, nic konkrétního jak ve výzvě, tak ve výpovědi nebylo uvedeno. Navíc svědci , jméno FO, a , jméno FO, , kteří jsou bezprostřední sousedé žalobce, žádné závadné chování z jeho strany, či ze strany osob, které do domu docházely, nezaznamenali a nepotvrdili. Navíc na porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem spočívající v jeho závadném chování zakládající výpovědní důvod lze usuzovat pouze z jednání nájemce, které následovalo po doručení výzvy nájemci, přičemž takové jednání musí být stejné (obdobné) povahy, jako závadně chování vytýkané výstrahou, a musí z něj být patrno, že nájemce předchozí výstrahu nerespektoval a své závadné chování nezměnil. Ve výpovědi ze dne , datum, je však toliko konstatováno, že žalobce na výzvu nereagoval, a stav, kdy do domu docházejí cizí osoby a dům poškozují, se nezměnil. Pokud tedy žalovaná navrženými důkazy (výpověď svědkyně , jméno FO, , úřední záznam) prokazovala, že se v domě pohybují cizí osoby, které se chovají tak, že narušují pořádek či zásady slušného občanského soužití, jednalo se důkazy upínající se k událostem předcházejícím jak výzvě, tak i výpovědi z nájmu bytu.

20. Druhým výpovědním důvodem bylo neplacení nájemného a nákladů na služby spojené s užíváním bytu ze strany nájemce. Pokud jde o samotnou výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, , není v ní vymezeno přesné období, resp. přesná částka dlužné částky. Výpověď je omezena pouze na konstatování toho, že od listopadu 2021, tedy po dobu 2 let, potažmo po dobu více než tři měsíce, žalobce nezaplatil pronajímateli nájemné a náklady za služby spojené s užíváním bytu, a na výzvu k uhrazení dlužného nájemného a nákladů za služby spojené s užíváním bytu ze dne , datum, nereagoval. Demonstrativně uvedeným porušením povinností nájemce zvlášť závažným způsobem je, pokud nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců. Nájemce nemusí být v prodlení s úhradou za tři po sobě jdoucí měsíce, může jít pouze o neplnění občasná apod. Výpověď nemusí v kontextu dřívější judikatury obecných soudů obsahovat přesné vymezení, za které měsíce nájemce dluží platby. Avšak mělo by být dostatečně určité, aby nájemce věděl, z jakého důvodu mu pronajímatel výpověď dává. Potud by bylo možné usuzovat na určitost výpovědi z nájmu bytu, a to i v souvislosti s odkazem na výzvu ze dne , datum, , kde je dlužná částka za období od , datum, do dne sepsání výzvy vyčíslena. Otázkou je, zda je dostatečně určitý odkaz na výzvu v části nákladů na služby spojené s užíváním bytu, uvedené ve výpovědi, když ve výzvě je vyčíslen dluh na zálohách na služby. Není tedy jasné, zda v této části dluhu se jedná o stejnou částku či nikoliv.

21. I v případě, že by soud neměl pochybnosti o určitosti výpovědi z nájmu bytu v této části, pak z provedených důkazů vyplynulo, že ač žalobce bydlel v domě nejméně od roku 2010, kdy byla uzavřena nájemní smlouva, až do roku 2021 po něm nájemné a další platby spojené s bytem nebyly pronajímatelem požadovány. Jednalo se o setrvalý stav, kdy žalobce tyto částky neplatil a žalovaná je nepožadovala ani ho k ničemu nevyzývala. Sama žalovaná uvedla, že žalobci bylo nájemné a náklady za byt promíjeny, byly tím respektovány zásluhy žalobce o chod žalované, a to jak pracovní, tak i finanční, žalobce byl čestným členem žalované a dům byl pořízen právě z důvodu, aby měl kde bydlet. Ke změně mělo dojít od doby, kdy žalobce přestal být výkonným ředitelem žalované. Na uvedenou změnu však žalobce nebyl nikým upozorněn po dobu trvající dva roky, a prvním a jediným uplatněním tohoto nároku byla až výzva žalované z listopadu 2023, kde byl zpětně vyčíslen dluh za období od , datum, .

22. Soud svým rozhodnutím nechce nikterak zpochybňovat právo pronajímatele na placení nájmu a nákladů na služby spojené s bytem, a zdůrazňuje, že se jedná o základní povinnost nájemce. V dané situaci, kdy shora uvedený stav byl akceptován žalovanou více než 10 let, a žalobci nebylo známo, že se na něm cokoliv změnilo, a s přihlédnutím k činnosti žalobce pro žalovanou, jeho finanční podpoře žalované, a v neposlední řadě též závažnému zdravotnímu stavu žalobce, který je žalované znám, má za to, že žalovanou daná výpověď z nájmu bytu je v rozporu s dobrými mravy dle § 2 o.z. Navíc soud podotýká, že toto rozhodnutí nebrání žalované, aby žalobci, pokud bude ve stávajícím stavu setrvávat, dala z pozice pronajímatele novou řádnou výpověď z nájmu. V tomto směru ještě soud poukazuje na rozpor mezi nájemní smlouvou, kdy předmětem nájmu je nemovitost – rodinný domek na adrese , adresa, , a výpovědí z nájmu bytu ze dne , datum, , která byla žalobci dána toliko z nájmu bytu v přízemí rodinného domu na adrese , adresa, u Neratovic.

23. Soud pro úplnost uvádí, že jeho rozhodnutí nebylo nijak ovlivněno žalobcem tvrzenými a prokazovanými finančními toky směrem ke , jméno FO, , výkonnému řediteli žalované, neboť pokud jsou mezi nimi nevyřešené finanční závazky, jedná se o vztah čistě mezi těmito osobami, nikoli mezi žalobcem žalovanou.

24. O náhradě nákladů řízení účastníkům soud rozhodoval v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění (dále jen o. s. ř.) ve výroku II., kdy plně úspěšnému žalobci přiznal náhradu nákladů řízení. Tyto se skládají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, a nákladů právního zastoupení ve výši , částka, .( odměna ve výši , částka, za jeden úkon právní služby dle § 7 bod 5, § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb, advokátní tarif, dále a.t., při počtu 8 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d) g) a.t. – převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, 2x účast u jednání soudu dne , datum, a , datum, v délce přesahující vždy 4 hodiny, 8x , částka, náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 1,4 a.t. a 21% DPH.). Povinnost nahradit žalobkyni náklady žalované soud uložil podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a lhůtu k plnění určil dle § 160 o.s.ř.

25. Soud dále ve výroku III. rozhodl o náhradě nákladů řízení státu dle § 148 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 140 odst. 2 o. s. ř. , kdy stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Soud proto rozhodl, že žalovaná jako procesně neúspěšná strana, uhradí náhradu nákladů řízení státu v podobě svědečného, které činí částku , částka, .