17 C 275/2023

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní JUDr. Dášou Kozákovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 70 590 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci částku 70 590 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 70 590 Kč od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným částku 16 490 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Vzájemná žaloba žalovaných se v rozsahu požadavku na zaplacení částky 970 013,52 Kč zamítá.IV. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení o žalobě v částce 67 135,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.V. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení o vzájemné žalobě v částce 127 718,79 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.VI. Žalovaní jsou povinni zaplatit České republice – Okresnímu soudu v , adresa, doplatek soudního poplatku ze vzájemné žaloby v částce 5 476 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se obrátil dne , datum, ke zdejšímu soudu s žalobou, v níž uplatnil nárok na zaplacení částky ve výši 70 590 Kč s příslušenstvím. Nárok odůvodnil tím, že žalovaní s žalobcem uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu o koupi nemovité věci, a to pozemků parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, (dále též „dům“ či „stavba“), a spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, (dále vše jen „nemovitosti“ či „předmět prodeje“). Součástí kupní smlouvy bylo i ujednání, že žalobce provede stavebně technické změny dle přílohy č. , hodnota, smlouvy, a to ve lhůtě 30 dnů od podpisu smlouvy, přičemž u těchto úprav byla uvedena také cena. Konkrétně se jednalo o rozšíření okapového chodníku v ceně 12 500 Kč, výstavbu terasy v částce 10 440 Kč, rozšíření zatravňovací dlažby o jednu řadu v částce 3 600 Kč, 15 sloupků plotu v celkové ceně 31 050 Kč a doplatek za posuvnou bránu ve výši 13 000 Kč. Bylo sjednáno, že tyto „vícepráce“ budou hrazeny doplatkem mimo kupní cenu nemovitostí. Většinu uvedených činností žalobce provedl již před podpisem smlouvy, přičemž do smlouvy byly pojaty z toho důvodu, že jejich cena nebyla v kupní ceně zahrnuta. Dodatečné úpravy byly řádně provedeny, o čemž svědčí předávací protokol ze dne , datum, , v němž byly zaznamenány drobné nedodělky, které se však netýkaly uvedených víceprací. Součástí protokolu je také potvrzení účastníků ze dne , datum, , že všechny vady byly odstraněny. Žalobce žalované vyzval k úhradě ceny za vícepráce, ti však uvedli, že na domě byly nedodělky, které museli opravit, a odmítli vícepráce zaplatit. Nereagovali pak ani na předžalobní výzvu.

2. V návaznosti na výzvu soudu dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) žalobce doplnil skutková stvrzení tak, že předmětem díla ve formě výše uvedených víceprací byly stavebně technické úpravy a změny oproti projektové dokumentaci, které nebyly zahrnuty v kupní ceně. Jednání o těchto „vícepracích“ proběhla již před uzavřením smlouvy a byly odsouhlaseny formou e-mailových zpráv, přičemž k ceně za vícepráce žalobce s žalovanými dospěli již počátkem , Anonymizováno, . Protože v době uzavření smlouvy nebyly strany srozuměny s tím, že uzavírají smlouvu o dílo, ale domnívaly se, že uzavírají kupní smlouvu, nejednaly o samostatném předání díla. K předání předmětu smlouvy o dílo, tedy sporných víceprací, mělo dojít společně s předáním předmětu koupě, který měl být předán po provedení víceprací. Logicky se tedy k předání vztahoval pouze jeden předávací protokol, který byl sepsán , datum, , tedy ještě před složením kupní ceny. V rámci protokolu byly zaznamenány některé vady a nedodělky, které však nebránily užívání předmětu prodeje, čímž došlo k předání nemovitostí a řádnému předání a převzetí díla. Předávací protokol výslovně stanovuje předání včetně klientských změn dle přílohy č. , hodnota, smlouvy. Předmětný protokol je tak nejen protokolem o předání předmětu koupě, ale rovněž protokolem o předání díla. V protokolu je pak výslovně uvedeno, že předmět předání byl řádně předán ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě. Dílo ve formě víceprací bylo tedy řádně předáno a převzato dne , datum, . V příloze č. , hodnota, kupní smlouvy pak byla sjednána cena díla, nicméně bylo rovněž stanoveno, že k vypořádání ceny dojde následně na základě dohody. Žalobce se proto na žalované obrátil , datum, s žádostí o dojednání způsobu tohoto vypořádání. V reakci na tuto výzvu žalovaní sdělili, že po odečtení tvrzených vad a prodlení jsou to oni, kdo může nárokovat částku ve výši 32 930 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaní však nikdy žádné vady neuplatnili a žalobce si žádných vad již nebyl vědom, trval na uhrazení ceny díla. O úhradu opakovaně žádal v listopadu 2022. Bylo mu však sděleno, že žalovaní věc předali právničce. Ze vzájemné komunikace stran vyplývá, že žalobce by byl ochoten jednat o odstranění vad, avšak kvůli liknavosti žalovaných k dalšímu jednání nedošlo. Žalobce zdůraznil, že žalovaní neuplatnili žádné vady díla a nedošlo k uplatnění žádného práva z vadného plnění. K uplatnění těchto práv přitom s ohledem na povahu tvrzených vad měli přistoupit ihned při předání díla, případně bezprostředně poté, kdy se o vadách dozvěděli. Nevznikl jim tedy nárok na plnění z vadného plnění.

3. Žalovaní se vůči nároku žalobce vymezili negativně a jak následně k výzvám soudu upřesnili, uplatnili vzájemný návrh na zaplacení částky 986 463,52 Kč z titulu náhrady majetkové a nemajetkové újmy a současně z titulu nároků vyplývajících z odpovědnosti za vady, a to prostřednictvím přiměřené slevy z kupní ceny a ceny díla a konečně z titulu nároku na smluvní pokutu. Připomněli, že nemovitosti měly být dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní (dále též „SoSB“) předány žalovaným v bezvadném stavu do , Datum narození advokáta B, . Doba uzavření kupní smlouvy a předání nemovitostí se však neustále prodlužovala. Žalovaní se dostali do situace, kdy museli smlouvu podepsat a bez dalšího akceptovat požadavky žalobce na provedení díla, kvalitu použitých prvků a doplatků za vícepráce. Byli též nuceni prohlásit, že se seznámili se stavem stavby a že s ním souhlasí, že měli neomezenou možnost prověřit stavebně-technický stav stavby na základě osobních prohlídek, jejichž počet průběh a trvání závisel na jejich vůli a nebyl ze strany žalobce omezen, přičemž jim bylo umožněno přizvat k prohlídkám i odborníka. I přes půlroční zpoždění s dodáním a ústupky ze strany žalovaných není však nemovitost stále bez vad a ve stavu, který žalobce na začátku kontraktačního procesu přislíbil. Žalobce navíc činil na žalované nátlak, když prohlašoval, že nemovitosti kupovat nemusejí, že se mu již ani nechce jim je prodávat, a to při vědomí, že žalovaní již své předchozí nemovitosti prodali s úmyslem hradit z jejich prodeje koupi nemovitostí. Koupené nemovitosti pak stále vykazují vady, které brání řádnému užívání, jako například chybějící oplocení v zadní části pozemku, vadný spád terasy a chybějící vyspárování, chybějící sjednané terénní úpravy, absence zhutnění okapového chodníku, křivě usazené sloupky plotu, či absence pohonu elektrické brány, který museli žalovaní obstarat na vlastní náklady. Některé opravy či úpravy pak byli žalovaní nuceni provést na své náklady bezodkladně, aby nedošlo k dalším škodám. Stejně tak museli sami zajistit úklid pozemku a likvidaci obalových materiálů ze stavby.

4. Nárok na náhradu škody a nemajetkové újmy žalovaní odůvodnili tím, že počítali s původním termínem předání nemovitostí dle SoSB, tedy ke dni , Datum narození advokáta B, . Toto datum nebylo dodrženo a žalovaní byli nuceni uskladnit své věci v období od , Anonymizováno, do , Anonymizováno, v pronajaté garáži. Tím jim vznikla škoda v podobě nákladů za pronájem garáže ve výši 13 500 Kč. Prvé žalované vznikla dále újma na zdraví v důsledku nátlakového jednání žalobce směrem k uzavření kupní smlouvy. Z psychického vypětí se žalovaná zhroutila a ocitla se v pracovní neschopnosti. Tuto nemajetkovou újmu žalovaní vyčíslili na 78 000 Kč, neboť pracovní neschopnost žalované trvala 78 dní a žalovaní vycházeli z paušální částky 1 000 Kč na den. Další škoda žalovaným vznikla s ohledem na nutnost ubytovat jejich psa v psím hotelu, za což žalovaní uhradili částku 3 250 Kč. Nemovitosti totiž nebyly dokončeny a pes nemohl s žalovanými zůstat v jejich dočasném bydlišti, které svými rozměry neodpovídalo požadavkům plemene , Anonymizováno, . Další náklad byl způsoben nutností vymalovat předmět okamžitě po předání, přičemž náklady na výmalbu činily 26 335 Kč. Další náklady, a to v částce 104 203,52 Kč, vynaložili na nákup , právnická osoba, potřebného k odstranění vad a nedodělků, kdy žalovaní museli namísto žalobce např. dokončit plot či provést betonovací práce. Další škodu, která jim vznikne v souvislosti se stavebními pracemi, které budou muset realizovat namísto žalobce, vyčíslili s odkazem na cenovou nabídku v částce 144 245 Kč.

5. Nárok na slevu z kupní ceny žalovaní odůvodnili tím, že výše uvedené vady a nedodělky předmětu prodeje byli nuceni akceptovat bez vlivu na kupní cenu. Žalovaní zakoupili nemovitosti za částku 8 500 000 Kč, přesto však byli nuceni stavbu dokončit na vlastní náklady. Předmět prodeje byl předáván jako rozestavěná stavba se závazkem žalobce, že provede stavebně-technické změny obsažené v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy. Kupní smlouva obsahuje povinnost žalobce odstranit veškeré vady a nedodělky obsažené v předávacím protokolu v přiměřené lhůtě. Pokud by tak žalobce neučinil ve lhůtě 30 dnů, vzniklo žalovaným právo odstranit nedodělky na vlastní náklady. Ty byl žalobce povinen žalovaným k vyúčtování do 15 dnů uhradit. Nátlakovým jednání žalobce však byli žalovaní donuceni podepsat předávací protokol s dovětkem, že veškeré vady a nedodělky v protokolu obsažené byly ke dni , datum, odstraněny. I přes toto potvrzení následně žalobce e-mailem dne , datum, kontaktovali, zrekapitulovali veškeré vynaložené náklady a tím fakticky vytkli veškeré vady. Dle soupisu, který byl v e-mailu uveden, žalovaným vznikla škoda ve výši 32 930 Kč, kterou ve formě slevy po žalobci nárokují. Požadavek na slevu z kupní ceny ve výši dalších 500 000 Kč pak žalovaní odůvodňovali tím, že žalobce provedl na předmětu prodeje řadu změn oproti původnímu projektu co do kvality materiálů či technických zařízení, a to bez vědomí a souhlasu žalovaných. Konkrétně nebyl dodán topný žebřík do koupelny, stavba nebyla dodána s garáží, ale s garážovým státním, a to nakonec nikoliv pro 2 auta, ale pouze pro jedno. Původně byla ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní uvedena užitná plocha domu 105 m2, dle průvodní zprávy k předmětu prodeje užitná plocha činí 100,39 m2. Obdobně jsou rozdíly v zastavěné ploše, kdy původně bylo uvedeno 135 m2, ale v průvodní zprávě je uvedeno 129,81 m2. Nebyl dodán původně plánovaný elektrický kotel a teplovodní vytápění, ale byly dodány elektrické topné kabely. Žalovaní dodnes neobdrželi průkaz energetické náročnosti a není jim tedy známo, do jaké kategorie předmět prodeje spadá. K nemovitosti měla být dodána jímka na dešťovou vodu, namísto tohoto toho byly u okapů vykopány díry na trativod. Požadavek na zřízení jímky přitom pochází od obecního úřadu. Zatravňovací tvárnice pro kryté stání nebyly osazeny obrubníky, pročež došlo k jejich rozjetí a neplní svůj účel. Zatravňovací tvárnice navíc byly použity bez souhlasu žalovaných, přičemž původně měla být použita zámková dlažba. Jímka na fekálie nebyla dodána v původně stanoveném objemu 12 m3, ale pouze 10 m3. Jímka je umístěna na druhé straně domu, než byla zakreslena. Došlo k záměně podlah, kdy podlahy měly být tvořeny kombinací dlažby a laminátové podlahy, ale byla položena podlaha vinylová. Chybně byla vyhotovena také izolace, kdy zcela chyběla izolace , Anonymizováno, a sádrokartonový záklop nebyl vyhotoven ve třech vrstvách. Byl změněn materiál střechy z pálených tašek na plechovou valbovou střechu. Nebylo provedeno zateplení spodních vnějších špalet oken. Bez souhlasu žalovaných bylo dodáno plastové podbití střechy. Chybně byl proveden také pochozí chodník po obvodu předmětu prodeje, kde žalobce položil pouze kačírek v šířce pouhých 0,25 m, přestože projektová dokumentace předpokládala pochozí chodník v šířce 0,6 m. Tvrzení žalobce, že kačírek byl rozšířen, se pak nezakládá na pravdě. Naposledy pak žalovaní požadovali smluvní pokutu, a to s odkazem na ujednání kupní smlouvy, neboť ke dni podpisu předávacího protokolu dne , datum, , k němuž byli žalovaní navíc donuceni nátlakovým způsobem ze strany žalobce, byl žalobce v prodlení s odstraněním vad a nedodělků, a to o 84 dní. Žalovaným tak vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 84 000 Kč.

6. Ve vztahu k předávacímu protokolu ze dne , datum, , na kterém bylo zaznamenáno odstranění v něm uvedených vad ke dni , datum, žalovaní posléze tvrdili, že tento protokol se nevztahuje ke stavebním úpravám uvedeným v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy, ale pouze k předání předmětu koupě. Předávací protokol k dodatečným úpravám dle žalovaných nikdy neexistoval. Odmítli dále, že by na upomínku žalobce ze dne , datum, nereagovali, naopak prostřednictvím právního zástupce odpověděli a vyzvali žalobce k jednání o smíru.

7. Po provedeném dokazování, vycházeje z listinných důkazů předložených účastníky, ze svědeckých výpovědí, jakož i ze shodných tvrzení účastníků (srov. § 120 odst. 3 o. s. ř.; zde se poznamenává, že skutková tvrzení nevyžadují důkazu nejen tehdy, pokud i druhá strana sporu výslovně tvrdí totéž, nýbrž i za situace, že tvrzení zůstane protistranou nepopřeno), dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

8. Mezi stranami nebylo v prvé řadě sporu o tom, že dne , datum, uzavřel žalobce coby prodávající s žalovanými v pozici kupujících kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovitosti za kupní cenu v částce 8 500 000 Kč a že součástí smlouvy bylo ujednání, že žalobce jako prodávající provede stavebně technické úpravy a změny uvedené v příloze č. , hodnota, smlouvy.

9. Žalovaní v , Anonymizováno, reagovali v rámci realitní inzerce na nabídku koupě rodinného domu. Jednalo se o nabídku prodeje 3 rodinných domů na klíč, která byla dle žalovaných prezentována jako developerský projekt. V době následné prohlídky domu se jednalo o hrubou stavbu se střechou z plechové krytiny bez podlah či vytápění, v níž se začínalo s omítkami. Při prohlídce, při níž byla vyjma žalovaných, přítomna realitní makléřka paní , jméno FO, , žalobce a svědek , Anonymizováno, , žalovaní disponovali informacemi z inzerátu a ze strany realitní makléřky jim bylo tvrzeno, že se jedná o první takový projekt žalobce a svědka , Anonymizováno, a že si mohou přát klientské změny. Žalobce a svědek , Anonymizováno, dle druhého žalovaného dopodrobna popsali, jak má dům vypadat, s konkrétními technickými dotazy byli však žalovaní odkazováni na projektovou dokumentaci, kterou však, ač se o ni zajímali a žádali, při této prohlídce neobdrželi, nicméně jim byla přislíbena. Podle prvé žalované byla následně patrně ze strany realitní makléřky předložena přímo bance pro potřeby schválení úvěru, jinak by totiž banka úvěr neposkytla. Druhý žalovaný trval na tom, že dle jejich informací banka projektovou dokumentaci neměla a odhadce banky odhad provedl po vlastní obhlídce nemovitosti a že celá projektová dokumentace se žalovaným dostala do ruky až po podpisu kupní smlouvy. Do té doby měli žalovaní k nahlédnutí jen její částečné znění /viz výpovědi žalovaných na č.l. 259 p.v. a 261 p.v. -262 spisu/. Podle žalobce měli žalovaní projektovou dokumentaci určitě několik měsíců před podpisem kupní smlouvy, neboť druhý žalovaný na domě některé práce sám dělal a svědek , Anonymizováno, si nepamatoval, že by si žalovaní projektovou dokumentaci vyžádali /viz výpověď žalobce na č.l. 245 a výpověď svědka na č.l. 247 p.v. spisu/. Původním záměrem žalobce i svědka , Anonymizováno, , jak tito vypověděli, bylo postavit domy pro sebe a pro rodiče (matku) žalobce a společně proto koupili pozemky, jejichž koupi financovali společnou hypotékou. Pro změnu životní situace se nejdříve svědek , Anonymizováno, a posléze i žalobce rozhodl dům, resp. domy prodat /viz výpověď svědka , Anonymizováno, na č.l. 247 a 247 p. v. spisu, výpověď žalobce na č.l. 245 spisu/. Po proběhlé prohlídce se žalovaní obrátili na finanční poradkyni, která žalovaným zajistila předschválený hypoteční úvěr s určitou úrokovou sazbou, která v té době rapidně rostla a pro jejíž zachování bylo nezbytné dodržení sjednaných termínů /viz výpověď druhého žalovaného na č.l. 261 p.v. spisu/.

10. Podle projektové dokumentace byla stavba rodinného domu původně plánována jako stavba jednopodlažního domu s garáží, resp. přístřeškem pro parkování dvou vozidel a s šikmou střechou s tím, že zpevněné plochy byly plánovány z kačírku nebo zámkové dlažby s pochozím chodníčkem šíře 600 mm vysypaným pravým kačírkem. Na domě se měla nacházet valbová střecha z pálených tašek, v technických zařízeních byl mimo jiné uveden elektrický kotel a teplovodné podlahové topení. , právnická osoba, měly být svedeny ze střechy domu dešťovou kanalizací do jímky, ze které se voda bude používat pro závlahu. Orientační náklady stavby byly k okamžiku datace projektové dokumentace (, Anonymizováno, ) vyčísleny na 2 140 000 Kč. V situačních nákresech pak bylo zaznamenáno umístění rodinného domu včetně parkovacího stání pro 2 auta. V půdorysu podlaží byly zachyceny rozměry jednotlivých místností včetně určení materiálu podlahy, kdy se jedná o kombinaci keramické dlažby a laminátové podlahy, opět datováno 7/2019 /viz koordinační situační výkres na č. l. 67 spisu, půdorys na č. l. 108 spisu, projektová dokumentace na čl. 109-120 spisu/.

11. Dne , datum, uzavřeli účastníci smlouvu o smlouvě budoucí (dále opět jen „SoSB“), v níž je jako budoucí prodávající uveden vyjma žalobce ještě svědek , Anonymizováno, , ten to vysvětloval původním záměrem, kdy s žalobcem kupoval nemovitosti (pozemky) společně /viz jeho výpověď na č.l. 247 p. v./. V SoSB strany konstatovaly, že součástí předmětu budoucího prodeje, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, (ovocný sad) v katastrálním území a obci , adresa, , je rozestavěná stavba rodinného domu, jehož výstavba probíhá na základě ve smlouvě specifikovaného stavebního povolení a v souladu s tam vymezenou projektovou dokumentací. Budoucí prodávající se zavázali předat nemovitost v souladu se stavebním povolením a projektovou dokumentací, a to nejpozději do , Datum narození advokáta B, a zároveň zajistit, aby byl příslušným stavebním úřadem udělen pravomocně kolaudační souhlas. Budoucí prodávající dále prohlásili, že v době podpisu kupní smlouvy bude dům vybaven následujícími standardy a v takovéto dispozici: Dům je mimo jiné zděný s 50 cm zdmi z Ytongu, celková dispozice je 4+kk s parkovacím zastřešeným stáním, celková zastavitelná plocha je 135m2, užitná plocha je 105 m2. RD bude k nastěhování nejpozději na konci , Anonymizováno, . Dům má tři pokoje a obývací místnost s kuchyňským koutem. V domě je koupelna se sprchovým koutem, WC, vanou, 2 umyvadla, na podlahách v koupelně je dlažba. Ve vstupní chodbě domu je umístěn jeden záchod samostatný. Dům má technickou místnost, kde je umístěn bojler na ohřev vody. V celém domě je položeno podlahové vytápění a položena podlahová krytina, v obývací místnosti je umístěna plynová krbová vložka a bude vybavená imitací dřeva a ovládaná na dálku. Pozemek bude oplocen bužírkovým oplocením a u vjezdu na parkovací stání budou pojezdová vrata. K technickým parametrům bylo staveno, že dům je napojen na vlastní jímku o objemu 10 kubíků, kapacita kanalizace bude do budoucna navýšena, elektřina v domě je vedena v mědi, střecha je valbová – plechová značka SATJAM, okna v domě jsou plastová a budou osazena stínícími žaluziemi na dálkové ovládání. V každé místnosti bude umístěn termostat na ovládání teploty v dané místnosti. Strany sjednaly celkovou kupní cenu v částce 8 500 000 Kč s tím, že tato bude v rozsahu 900 000 Kč uhrazena do advokátní úschovy, v rozsahu 1 000 000 Kč na účet žalobce, obojí do 5 dnů od podpisu SoSB a zbylá část kupní ceny v částce 6 600 000 Kč bude uhrazena do 15 dnů od podpisu kupní smlouvy v souladu s jejími podmínkami. Strany dále sjednaly, že k uzavření kupní smlouvy dojde na základě písemné výzvy. Ta může být učiněna nejpozději do , datum, s tím, že po uplynutí této lhůty závazky ze SoSB zanikají a strany si budou povinny vrátit vše, co na základě SoSB obdržely, po případném započtení svých nároků, které jim v mezidobí vzniknou, včetně nároků na smluvní sankce podle této smlouvy, které se staly splatnými před uplynutím uvedené lhůty. Strany rovněž sjednaly, že SoSB lze měnit pouze písemnými dodatky /smlouva o smlouvě budoucí kupní na č. l. 178-181 spisu/. Žalovaní k podpisu kupní smlouvy žalobce do uvedeného termínu nevyzvali, neboť jak vypověděli, uzavřeli v , Anonymizováno, , dle druhého žalovaného dne , datum, v kanceláři zprostředkovatelky paní , jméno FO, za přítomnosti žalobce dodatek SoSB s prodlouženým termínem dodání do , datum, /výpověď žalovaných na č.l. 259 p.v a 260 a na č.l. 262/. Žádný dodatek SoSB soudu předložen nebyl.

12. V období od uzavření SoSB do uzavření kupní smlouvy probíhala výstavba předmětu koupě, v průběhu níž měli žalovaní, vyjma zhruba šesti týdnů před uzavřením kupní smlouvy, do nemovitosti přístup, když se druhý žalovaný se žalobcem přímo domluvil, zda by mohl do domu jezdit na kontroly, aby viděl co a jak probíhá. Žalovaný se navíc v , Anonymizováno, , v době, kdy už byly dle žalobce hotové rozvody vody a elektřiny, vyzděné příčky a hotové omítky, v rozsahu sádrokartonových stropů, zateplení a pochozího stropu na výstavbě domu sám podílel /viz výpověď účastníků či svědka , Anonymizováno, /. Podle žalovaných nebylo možno termín dokončení domu v , Anonymizováno, stihnout, neboť výstavba probíhala velmi pomalu. Žalovaní byli ze strany žalobce uklidňováni, že dům bude dokončen na , Anonymizováno, , pak do konce , Anonymizováno, a následně se datum dokončení přesunulo do , datum, . V průběhu výstavby žalovaní zaregistrovali řadu změn oproti inzerátu, jako například parkovací stání, zatravňovače, podlahovou krytinu nebo změnu způsobu vytápění, kterou druhý žalovaný zaznamenal při vylévání podlah, když zjistil, že není instalováno podlahové vodové vytápění, ale jen topné kabely. Změny byly žalovaným vysvětlovány tak, že ač něco bylo původně uvažováno, změnilo se to /výpověď žalovaných na č.l. 260 a 261 p.v.-263/. Podle žalobce se nejednalo změny, které by vyvolaly potřebu řízení o změně stavby a dle svědka , Anonymizováno, se jednalo o změny, které byly vyhodnoceny jako vhodné, byly z většiny už hotové nebo o nich bylo rozhodnuto investorem, tedy žalobcem a svědkem , Anonymizováno, , již v době, kdy žalovaní projevili o dům zájem /viz výpověď žalobce na č.l. 245, výpověď svědka na č.l. 246 p.v. a 247 p.v. spisu/.

13. Dle druhého žalovaného výstavbu pro žalobce a svědka , Anonymizováno, prováděli „lidi z ulice“ (podle prvé žalované „amatéři“), kteří neznali stavební postupy a pokud žalovaný viděl, jakým způsobem jsou práce prováděny a upozornil na chyby, začali být žalobce a svědek , Anonymizováno, nepříjemní /viz výpověď druhého žalovaného na č.l. 261/. Dne , datum, se žalovaní poté, co společně se svým obkladačem prohlédli obklady v koupelně a WC, obrátili na žalobce a svědka , Anonymizováno, s požadavkem opravy celé plochy obkladů, a to z důvodu nerovnosti, kazů, neslícovanosti a oštípání jednotlivých obkladů v takovém rozsahu, že lokální opravy považovali z blíže rozvedených důvodů za vyloučené. Připomněli, že oprava měla proběhnout již mezi svátky a dále upozornili, že mají podepsanou rezervaci na jejich stávající nemovitost a začátkem , Anonymizováno, se ji zavázali předat a počítají s termínem dokončení do , datum, . V reakci na to, žalobce nabídl žalovaným tři možnosti řešení, a to opravu v dohodnutém rozsahu nebo že dodají žalovaným nový obklad pro celou koupenu, kterou pak obkladač zajištěný žalovanými obloží, případně, že se v dobrém rozejdou, vrátí žalovaným zálohu a uhradí náklady na sádrokartonové práce a žalovaní si pak mohou vybrat rodinný dům s koupelnou, která bude dle jejich představ někde jinde. Doplnil, že při prodeji domu B bylo několik zájemců, kterým se líbil i dům A a měli o něj zájem. Mohou se tedy v klidu domluvit na rozvázání smlouvy tak, aby ani jedna strana nebyla tratná s tím, že samozřejmě preferují první nebo druhou variantu /viz e-mailová komunikace na č. l. 47-48 spisu a shodně též na č. l. 196-198 spisu/. Na předložených fotografiích je zachycen stav provedeného obkladu koupelny, a sice chyby ve slícování a spárování dlaždic, úlomky a otřepy na hranách /fotografie na č. l. 54-64 spisu/. Mimo jiné i spory o kvalitu prací vedly k tomu, že žalobce zamezil žalovaným na dobu zhruba šesti týdnů před podpisem kupní smlouvy do nemovitosti přístup /viz výpověď druhého žalovaného na č.l. 263 spisu/.

14. V , Anonymizováno, podepsala prvá žalovaná rezervační smlouvu na prodej bytu, v němž dosud žalovaní spolu se dvěma dětmi a psem bydleli a který měla předat, jak uvedla, do , Anonymizováno, . Termín předání s ohledem na stav domu posunula o měsíc a předala jej až po podpisu kupní smlouvy /výpověď prvé žalované na č.l. 259 p.v. a 261 spisu, obdobně též e-mail na č.l. 47 spisu/.

15. Dne , datum, zaslala prvá žalovaná žalobci odkaz na typ dlažby na terasu a okapový chodník a chodník k brance /viz e-mail na č.l. 154 p.v. spisu/, na což reagoval žalobce zasláním cenové nabídky za nadstandard v hodnotě cca 90 tis Kč a do cenové nabídky zahrnul okapový chodník šířky 1,0bm: 46 895 Kč (podklad 14 490 Kč a D+, právnická osoba, dle výběru žalovaných – 31 405 Kč), terasu 6,4bm x 3,5bm – 10 440 Kč, 1 řadu zatravňovací dlažby navíc u vjezdu (9bm x 0,4 bm) – 3 600 Kč, plot 15 Ks sloupků o rozměru 1,25 x 0,5 x 0,2bm – 2700Kč/ks x 15 – 31 050 Kč, k přístřešku na auto o délce 8,0 bm žalobce uvedl, že takový dodavatel nevyrábí a musel by se nechat vyrobit na míru a zaslal odkaz na uvažovanou posuvnou bránu ve standardu /viz e-mail žalobce na č.l. 154 o.v. spisu a příloha na č.l. 156 spisu/. Žalovaní následně požádali o rozšíření okapového chodníku z 0,25bm na 0,6bm a o jeho vysypání původně plánovaným kačírkem místo jimi vybrané dlažby a požádali o přecenění, což žalobce učinil a přecenil tuto položku na 12 500 Kč, s naceněním terasy a 1 řady zatravňovacích dlaždic žalobci souhlasili, stejně jako s cenou za 15 ks sloupků s tím, že u této položky požádali s ohledem na plánovanou druhou pojezdovou bránu o vynechání zděné podezdívky v délce cca 3bm až 4 bm, dále požádali o ponechání přístřešku na auto ve standardu a vybrali jinou posuvnou bránu s cenovým navýšením 13 000 Kč. Žalobce v návaznosti na to cenovou nabídku dle úprav žalovaných zrevidoval a žalovaní s cenou 70 590 Kč vyslovili souhlas /viz e-mailová komunikace na č.l. 154, finální kalkulace klientských změn za nadstandard na č.l. 158 p. v. spisu/.

16. Žalobce ani svědek , Anonymizováno, , ten sice připustil, že mezi účastníky byly třecí plochy, když jednáním o kupní smlouvě, která probíhala v kanceláři advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, (zástupce zprostředkovatele /viz emailová zpráva na č.l. 151 p.v., vyjádření zástupce žalobce na č.l. 275 p.v. spisu/), byla přítomna už i , tituly před jménem, , jméno FO, (advokátní koncipientka a stávající substituentka zástupce žalovaných, advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, /viz plné moci na č.l. 139 a 140 spisu/), si nevybavovali, že by bylo ze strany žalobce řečeno, že žalovaní nemusí kupní smlouvu podepisovat, podle žalobce samozřejmě, pokud by s návrhem smlouvy nesouhlasili, podepisovat by ji nemuseli /viz výpověď žalobce na č.l. 246 a svědka Konečného na čl. l. 248/. Podle druhého žalovaného však kupní smlouvu žalovaní podepsat museli, neměli jiné východisko, jinak by totiž neměli kam jít a stali by se z nich „bezdomovci“, neboť byt, v němž jako rodina se dvěma dětmi a psem dosud bydleli, prodávali, měli uzavřenou rezervační smlouvu, o čemž žalobce i svědek , Anonymizováno, věděli, měli dále předschválený úvěr na konkrétní nemovitost s konkrétní úrokovou sazbou, o niž by jinak přišli a veškeré jejich finance měl jako zálohu žalobce. Dle druhého žalovaného začal žalobce žalovaným vyhrožovat, že jim dům neprodá a vrátí peníze v okamžiku, kdy druhý žalovaný oznámil, že podá podnět na finanční úřad, neboť žalobce se svědkem , Anonymizováno, začali tvrdit, že se o developerský projekt nejedná, ale že domy stavěli pro sebe, a to přesto, že materiál na stavbu nebyl dodáván na fyzickou osobu /viz výpověď druhého žalovaného a obdobně též výpověď prvé žalované/. Podle prvé žalované, která jako nátlakové jednání vnímala již e-mail žalobce ze dne , datum, /viz email v bodě 14 a její výpověď/, byla jednání při podpisu kupní smlouvy nepříjemná, neboť bylo žalovaným opakováno, že smlouvu nemusejí podepisovat, že se zruší a že si všechno vrátí, což jim bývalo řečeno i v případech, kdy žalovaní vytýkali nedodělky nebo špatně odvedenou práci /viz výpověď prvé žalované na č.l. 260 spisu/.

17. Kupní smlouva, jejíž znění žalovaní konzultovali s , tituly před jménem, , jméno FO, a jejíž obsah se opakovaně jak ze strany , tituly před jménem, , jméno FO, tak ze strany , tituly před jménem, , jméno FO, upravoval /viz výpověď druhého žalovaného na č.l. 262 spisu/ byla mezi žalobcem, coby prodávajícím a žalovanými jako kupujícími uzavřena dne , datum, . V čl. I odst. 3 písm. b), c) a d) kupní smlouvy žalovaní podpisem kupní smlouvy potvrdili, že jim žalobce předal projektovou dokumentaci, vyhotovenou , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. , IBAN, dne a roku , Anonymizováno, , která byla podkladem pro provádění stavby a že berou na vědomí změny skutečného stavu stavby oproti projektové dokumentaci, jejichž kompletní výčet je uveden v příloze č. , hodnota, této smlouvy, s nimiž se seznámili a s nimiž souhlasí. Dále prohlásili, že se podrobně seznámili se stavebně technickým stavem stavby, a že s ním souhlasí. Výjimku z tohoto souhlasu představovaly stavebně technické úpravy obsažené v příloze č. , hodnota, smlouvy, přičemž se zavázali předmět prodeje, včetně stavby do svého vlastnictví v tomto stavu přijmout. Dále prohlásili, že měli nikým neomezenou možnost prověřit stavebně technický stav stavby na základě osobních prohlídek, jejichž počet, průběh, trvání byly výhradně na jejich vůli a ze strany prodávajícího v tom nebyli jakkoli omezeni, přičemž jim bylo umožněno přizvat k těmto prohlídkám i odborníka. Strany dále sjednaly, že prodávající provede stavebně technické změny a úpravy, které jsou popsány v jejich soupis, jenž tvoří přílohu č. , hodnota, smlouvy, a to do 30 dnů od podpisu této smlouvy. Vypořádání za tyto úpravy strany provedly samostatnou dohodou.

18. Příloha č. , hodnota, kupní smlouvy změny faktického stavu stavby oproti projektové dokumentaci vyjmenovává následovně:- , právnická osoba, na stání automobilu je ze zatravňovacích tvárnic. V PD je zámková dlažba.- Elektrický kotel s teplovodným podlahovým vytápěním byl nahrazen elektrickým podlahovým vytápěním z odporového kabelu s termostaty.- Pálená taška byla nahrazena plechem , Anonymizováno, .- SDK podhled je tvořen z desek , Anonymizováno, v jedné vrstvě.- Krbová vložka na dřevo byla změněna na plynovou krbovou vložku. Spolu s tím byl změněn zděný komín na nerezový.- Interiérové dveře jsou výšky 2100 mm.- Odpadní jímka je 10 m3.- Příčky jsou vystavěny z příčkovek tl 125 mm.- Kryté stání je o rozměru 3,0 x 5,0 m, dřevěné, samostatně stojící.- Akumulační nádrž nahrazena vsakem.- Laminátová podlaha byla zaměněna za vinylovou.- Na RD byly osazeny elektricky ovládané rolety u obytných místností.

19. Příloha č. , hodnota, specifikovala dodatečné stavebně technické úpravy a změny stavby následovně:- Okapový chodník – rozšíření z 0,25 na 0,6bm a vysypaný kačírkem – cena za rozšíření 0,6bm=12 500 Kč.- Terasa (6,4bm x 3,5bm): 10 440 Kč.- 1 řada zatravňovací dlažby navíc u vjezdu (9bm x 0,4 bm): 3 600 Kč.- Plot – 15ks sloupků o rozměru 1,25 x 0,5 x 0,2bm: 2700Kč/ks x 15 = 31 050 Kč.- Přístřešek na auto bude ponechán ve standardu.- Uvažovaná posuvná brána ve standardu: , Anonymizováno, - rozdíl + 13 000 Kč. Dále je v příloze č. , hodnota, uvedeno, že uvedené práce byly stranami zcela vypořádány mimo kupní cenu, samostatnou dohodou, a to před podpisem kupní smlouvy, což podpisem kupní smlouvy potvrzují.

20. Podle článku IV odst. 1 kupní smlouvy se žalobce zavázal předat předmět prodeje bez vad a nedodělků kupujícím nejpozději do 5 pracovních dnů od doručení vyrozumění o složení celé kupní ceny do advokátní úschovy poslednímu z účastníků a po provedení stavebních úprav dle přílohy 2 kupní smlouvy a žalovaní se zavázali předmět prodej ve stejné lhůtě převzít. Podle odst. 2 uvedeného článku se strany zavázaly v souvislosti s předáním předmětu koupě sepsat předávací protokol, jehož součástí bude i přehled zajištěných vad a nedodělků předmětu prodeje s určením termínu jejich odstranění, přičemž tyto termíny musí odpovídat povaze vady nebo nedodělku. V případě, že by vady a nedodělky předmětu koupě byly takového rozsahu, žebrání převzetí předmětu prodeje (tj. jedná se o vady a nedodělky, které brání užívání předmětu prodeje nebo jejich užívání podstatně omezují) nebyli žalovaní povinni předmět prodeje převzít a v takovém případě se měly strany dohodnout na termínu odstranění vad a nedodělků a dohodnout nový termín předání předmětu koupě. Podle odst. 5 uvedeného článku byl žalobce povinen veškeré vady a nedodělky odstranit v přiměřené lhůtě uvedené v předávacím protokole s tím, že termín odstranění těchto vad a nedodělku nesměl být delší než 30 dnů. V případě, že by žalobce neodstranil vady a na nedodělky ve lhůtě sjednané v předávacím protokolu nebo by byla tato lhůta delší než 30 dnů, byli žalovaní oprávněni odstranit tyto vady a nedodělky sami a veškeré náklady na jejich odstranění vyúčtovat žaloby coby prodávajícímu. Žalobce byl pak povinen zaplatit kupujícímu vyúčtované náklady do 15 dnů ode dne doručení vyúčtování ze strany žalovaných. Podle odst. 6 uvedeného článku strany sjednaly, že poté, co dojde k odstranění vad postupem podle předchozího odstavce, budou žalovaní povinni podepsat na výzvu žalobce zápis o tom, že vady a nedodělky byly odstraněny. Pokud dojde k odstranění jen některých vad a nedodělků, budou povinni takový zápis vždy podepsat na výzvu jednotlivě k již odstraním vadám a nedodělkům. Podle článku V odst. 3 kupní smlouvy strany sjednaly, že v případě porušení závazku k předání předmětu prodeje nebo pokud žalovaní neoprávněně odmítnou podepsat předávací protokol nebo zápis o odstranění vad podle článku IV odst. 1, 2, 5, 6 některou ze stran bude druhá strana oprávněná požadovat smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení, a to až do výše 150 000 Kč /viz kupní smlouva na č. l. 8-12 spisu a i prvou žalovanou podepsaná kupní smlouva na č. l. 199-203 spisu, včetně příloh č. , hodnota, a 2 kupní smlouvy na č. l. 199-203 spisu/.

21. Dne , datum, došlo k předání nemovitostí, o čemž byl sepsán a účastníky podepsán předávací protokol, ve kterém je uveden stav předmětu předání jako: „novostavba rodinného domu dle PD a klientských změn. Viz kupní smlouva.“ Zároveň jsou vepsány poznámky k předání: „vyštíplé dveře, mřížka podbytí, sokl předsíň, vyfrézování obložky, přechodové lišty, vch. dv. doštelovat, slaboproud + kabely tech. míst., dvířka voda, elektr. koupelna, rolety“. Posléze je v protokolu uvedeno: „Závady a nedodělky výše uvedené byly řádně odstraněny, strany skutečnost podpisem stvrzují.“ Následují podpisy účastníků datované dnem , datum, /viz předávací protokol na č. l. 13 spisu a shodně na č. l. 177 spisu/. Podle druhého žalovaného se předávací protokol, v němž jsou navíc uvedeny jen ty vady, které byl žalobce ochoten odstranit, týkal čistě vad a nedodělků samotného domu, neboť „vícepráce“, které byly dohodnuty před podpisem kupní smlouvy a žalobce jejich provedení přislíbil do jednoho měsíce, měly být řešeny zvlášť /viz výpověď druhého žalovaného na č.l. 262 spisu/.

22. Úpravy a změny dle přílohy č. , hodnota, kupní smlouvy nebyly ještě ke dni předání domu dne , datum, provedeny. Tyto úpravy a změny realizoval pro žalobce na jaře a v létě roku , Anonymizováno, svědek , Anonymizováno, , který stejně jako žalovaní a žalobce zaznamenal problém s propadlou terasou, ten se však dle svědka a žalobce následnou opravou terasy vyřešil a pokud se jedná o posuvnou bránu, tuto svědek instaloval pouze mechanicky, připojení k elektromotoru neprováděl a toto připojení žalobce dosud nehradil /viz výpověď žalobce na č.l. 245 p.v. spisu, svědka , Anonymizováno, na č.l. 246 p.v. spisu a žalovaných/. Z hlediska úprav a změn dle přílohy č. , hodnota, kupní smlouvy byl k datu , datum, rozšířen okapový chodník, realizovaná terasa, hotový plot včetně sloupků, byl postaven přístřešek, byla položena navíc jedna řada zatravňovací dlažby bez obrubníků. Po tomto datu do konce srpna byla pak ještě dle žalovaných instalována posuvná brána, ovšem bez elektrického pohonu /viz výpověď prvé žalované na č. l. 260, výpověď druhého žalovaného na č. l. 262, faktura na posuvnou bránu na č. l. 155 spisu, potvrzení zakázky k bráně a přístřešku na č. l. 159 spisu/. Po datu , datum, , byť provedená a jednou opravená, zůstala terasa nadále propadlá, neboť jak z předložených fotografií vyplývá, je na terase chybně proveden spád, a to tak, že uprostřed terasy je vytvořena prohlubeň, která je viditelná po přiložení prkna či vodováhy na plochu terasy /viz. fotografie na č. l. 129-130 spisu/. Elektrický pohon k posuvné bráně byl dodán žalovaným v , Anonymizováno, panem , jméno FO, , přičemž cena montáže a zprovoznění, kterou uhradili žalovaní, činila 4 900 Kč /viz potvrzení vystavené , jméno FO, na č. l. 53 spisu/. Ačkoli žalovaní k datu , datum, v předávacím protokole podepsali, že závady a nedodělky byly řádně odstraněny, druhý žalovaný trval na tom, že při podpisu protokolu žalobce ústně upozorňoval na propadlou terasu i po opravě, na křivé sloupky a na chybějící elektropohon /viz výpověď druhého žalovaného na č.l. 262 spisu/. Po datu , datum, již žalovaní s žalobcem v kontaktu nebyli, komunikovali pouze se svědkem , Anonymizováno, , kterému také většinou oznamovali nedostatky a který po tomto datu ještě odvážel nějaký materiál a kterému druhý žalovaný nepořádek a závady ohledně terasy, sloupků a pohonu ještě vytýkal /viz výpověď prvé žalované na č. l. 260 a druhého žalovaného na č. l. 262/.

23. Žalobce se dne , datum, obrátil na žalované s žádostí o úhradu víceprací provedených dle přílohy č. , hodnota, smlouvy. V reakci na tuto žádost první žalovaná zaslala žalobci e-mail ze dne , datum, , ve kterém poukázala na nedostatky, a to na terasu propadlou i po opravě, kdy odečetla 10 440 Kč, částku 4 140 Kč odečetla s poukazem na 2 ks křivých sloupků u vrat, dále odečetla částku 3 500 Kč za montáž pohonu brány, částku 5 000 Kč za dodání a montáž soklových lišt, částku 28 748 za dveře, 1 400 Kč za dodání a montáž vložky vchodových dveří, 350 Kč za dodání a montáž vodovodního kohoutu, 600 Kč za mřížku podbití nebo 11 500 Kč za nové obklady, vyzdění a obložení vany a silikony a lišty. S upozorněním na skutečnost, že žalovaní museli na vlastní náklady zajistit úklid pozemku, na to, že došlo k odcizení nářadí a na to, že z důvodu vadných základových desek hradili výjezd, odečetla dalších 8 500 Kč. Připomněla, že nebyl dodržen termín dle kupní smlouvy, když nedodělky uvedené v předávacím protokolu byly odstraněny s prodlením 84 dní a vypočetla smluvní pokutu v částce 84 000 Kč. Po vyčíslení uvedených skutečností má výsledná pohledávka dle prvé žalované činit 32 930 Kč ve prospěch žalovaných a žalovaná se žalobce dotazuje „jak to tedy budeme řešit?“ /viz korespondence mezi účastníky řízení na č. l. 151-154 spisu/.

24. První žalovaná uzavřela smlouvu na ubytování psa s „Hotelem pro pejsky a kočky , právnická osoba, to na období od , datum, do , datum, za cenu 250 Kč denně. Celková platba činila 3 250 Kč /viz smlouva o ubytování a příjmový daňový doklad na č. l. 44 spisu/. Potřebu umístit psa, kterého svědek , Anonymizováno, vídal v domě přes terasové dveře, do hotelu, vysvětlovala prvá žalovaná tím, že okolo domu nebylo oplocení a v prvních týdnech, když se žalovaní stěhovali, bylo jistější, aby byl pod odhledem /viz výpověď žalované na č. l. 260 p.v. spisu, výpověď svědka , Anonymizováno, na č. l. 247 spisu/. Druhý žalovaný v období od , Anonymizováno, prováděl každý měsíc platbu ve výši 1 500 Kč se zprávou pro příjemce ve znění „GARÁŽ“, což prvá žalovaná objasňovala tím, že do garáže byly umístěny věci z bytu, který prodala, neboť do domu stěhovali jen část věcí, které si až do něj objednávali a druhý žalovaný tím, že v garáži byl uskladněn nový nábytek do domu, neboť původně bylo domluveno, že jej mohou do domu stěhovat rovnou, ale pak jim byl ze strany žalobce zamezen přístup /viz potvrzení o provedené platbě na č. l. 86-94 spisu, výpověď žalovaných na č. l. 260 p.v. a č. l. 263 spisu/. V období od , datum, do , datum, byla první žalovaná v dočasné pracovní neschopnosti. Jako důvod pracovní neschopnosti je uvedeno „psychické zhroucení“. Prvá žalovaná byla dle své výpovědi v důsledku neustálých problémů s nedodělky, toho, že stavba nebyla stále hotová a v důsledku stěhování vyčerpaná, unavená a bez energie. Pro vyčerpání skončila také v práci, kde to už nezvládala. Po opadnutí předchozího napětí se psychicky zhroutila, navštěvovala psychiatričku a brala medikaci /viz informace o dočasné pracovní neschopnosti na č. l. 85 spisu, potvrzení o pracovní neschopnosti na č. l. 49 spisu, výpověď prvé žalované na č. l. 260 p. v. spisu/.

25. Co se samotného předmětu prodeje týče, bylo z provedeného dokazování zjištěno, že došlo k poklesu kačírku pod úroveň chodníku a izolační fólie, že dva sloupky plotu v místech u pojezdové brány nebyly vystavěny kolmo vzhůru a jsou nakloněné, a že zatravňovací dlaždice tvořící plochu příjezdové cesty k domu a parkovacího stání nebyly ohraničeny obrubníkem, přičemž obrubník doplnili až žalovaní /viz fotografie na č. l. 68-84, ohledně obrubníků viz výpovědi účastníků/. Před osazením obrubníky došlo k poškození několika zatravňovacích dlaždic /viz fotografie na č. l. 104 spisu/. Z dalších předložených fotografií bylo zjištěno, že a kde je na nemovitosti umístěna odpadní jímka /viz. fotografie na č. l. 50-52 spisu/ a další fotografie svědčí o tom, že v době pořízení, patrně v jarním období, soudě dle stavu vegetace na fotografiích, pozemek svým vzezřením odpovídal staveništi –uskladněný stavební materiál, stavební buňka, stavební odpad, na hromadách vyhozené palety, na časově pozdějších fotografiích je pak patrná uježděná klína a ze , právnická osoba, složený písek či tvárnice /viz fotografie na č. l. 95-103 spisu/. V období od , Anonymizováno, činili žalovaní nákupy v obchodech zaměřených mj. na stavebniny a zahradu, hobbymarketech, přičemž zde nakupovali beton, stavební materiál, obrubníky, nářadí /viz faktury a daňové doklady na č. l. 45-46 spisu, daňový doklad na č. l. 121 spisu, dodací list na č. l. 127-128 spisu a shodně na č. l. 187-188 spisu, faktury na č. l. 132-135 spisu a shodně na č. l. 183-186 spisu, daňové doklady na č. l. 190-193 spisu/. Poté, co žalovaní dne , datum, převzali předmět prodeje, nechali jej vymalovat, a to za cenu 26 335 Kč, což druhý žalovaný vysvětloval tím, že s žalobcem řešil výmalbu několikrát, protože žalobce nechal vymalovat 2x základní barvou bez penetrace s tím, že toto je standard /viz zálohová faktura na č. l. 131 spisu a totožně na č. l. 182 spisu, výpověď druhého žalovaného na č.l. 262 p. v./. , jméno FO, nacenil stavební práce v podobě opravy terasy, opravy okapového chodníku, opravy 6 ks betonových sloupků od plotu a pořízení pletiva, opravy příjezdové cesty částkou ve výši 144 245 Kč /viz nabídka prací na č. l. 66 spisu/.

26. Žalobce žalované vyzval upomínkou ze dne , datum, k úhradě částky za úpravy a změny sjednané v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy ve lhůtě do 7 dnů. Upomínka byla druhému žalovanému doručena dne , datum, a prvé žalované vložena do schránky dne , datum, . Na upomínku žalovaní reagovali sdělením, ve kterém vyjmenovali pochybení, která spatřovali na straně žalobce. Poukázali na to, že nemovitost měla být předána již dne , Datum narození advokáta B, , k čemuž nedošlo a termín předání se naopak prodlužoval a dále na to, že žalovaní byli nuceni akceptovat direktivu žalobce ve věci provedení díla, kvality použitých prvků a doplatků za dodatečné stavebně technické úpravy a změny stavby, přičemž i přes to stavba vykazovala vady a nedodělky /viz upomínky ze dne , datum, na č. l. 14-15 spisu, dodejky na č. l. 16-17 spisu, doručenka na č. l. 30 spisu, odpověď žalovaných na č. l. 31 spisu/.

27. Závěr o skutkovém stavu z hlediska nároku žalobce je takový, že žalobce v pozici prodávajícího uzavřel s žalovanými jako kupujícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí. Součástí kupní smlouvy bylo ujednání, kterým se žalobce zavázal provést stavebně technické úpravy a změny předmětu koupě sjednané v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy za cenu 70 590 Kč. Předmět koupě byl žalovaným předán dne , datum, , o čemž byl sepsán předávací protokol. V něm byly popsány konkrétní vady, které se však neupínaly k úpravám a změnám dle přílohy č. , hodnota, smlouvy a které byly dle předávacího protokolu ke , datum, odstraněny. Změny a úpravy dle přílohy č. , hodnota, byly k datu , datum, dokončeny, vyjma posuvné brány, k jejíž instalaci došlo do konce , Anonymizováno, . K okamžiku dokončení zůstala, byť již jednou opravená terasa, nadále propadlá, posuvná brána zůstala bez elektropohonu a dva sloupky u pojezdové brány byly vystavěny křivě. Žalobce naposledy vyzval žalované k úhradě ceny úprav a změn předmětu koupě v částce 70 590 Kč upomínkou ze dne , datum, ve lhůtě do 7 dnů. Druhému žalovanému byla upomínka doručena dne , datum, a prvé žalované vhozena do schránky dne , datum, .

28. Z hlediska vzájemného návrhu žalovaných je skutkový stav takový, že žalovaní coby budoucí kupující uzavřeli dne , datum, s žalobcem a svědkem , Anonymizováno, smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále opět jen „SoSB“) na předmět koupě za kupní cenu 8 500 000 Kč s termínem předání předmětu koupě v souladu se stavebním povolením, projektovou dokumentací a blíže specifikovanými dispozicemi nejpozději do , Datum narození advokáta B, ze stran učiněné nejpozději do , datum, , jinak závazky z SoSB zanikají a strany se vypořádají tak, že si vrátí vše, co na základě smlouvy obdržely. Termín předání předmětu koupě dodržen nebyl a výzvu k uzavření kupní smlouvy žádná ze stran v termínu do , datum, neučinila. Ačkoli spolu strany i poté jednaly, nebylo prokázáno, že by došlo postupem dle SoSB k uzavření jakéhokoli písemného dodatku SoSB s termínem předání předmětu koupě do , datum, ani k datu pozdějšímu. V průběhu výstavby domu měli žalovaní do nemovitostí, vyjma několika posledních týdnů před uzavřením kupní smlouvy neomezený přístup a měli možnost sledovat a také sledovali způsob provádění prací a jejich kvalitu a již v roce , Anonymizováno, zaznamenali změny oproti projektové dokumentaci. Některé práce, konkrétně v podobě výstavby sádrokartonových částí, prováděl druhý žalovaný osobně. V lednu , Anonymizováno, uzavřela prvá žalovaná rezervační smlouvu na prodej bytu, v němž žalovaní s rodinou bydleli, s termínem jeho předání do , datum, , posléze do konce , Anonymizováno, . Žalobce již v , Anonymizováno, reakci na výtky žalovaných ohledně kvality provedených prací a způsobu jejich nápravy mimo jiné navrhoval, že se účastníci mohou oproti vrácení zálohy a zaplacení SDK rozejít. Dne , datum, uzavřeli žalovaní s žalobcem kupní smlouvu na předmět koupě za kupní cenu 8 500 000 Kč. V kupní smlouvě, jejíž znění se před podpisem k požadavkům obou stran upravovalo, vzali žalovaní na vědomí změny skutečného stavu stavby oproti projektové dokumentaci, s nimi se seznámili a souhlasili. Předmět koupě byl žalovaným předán dne , datum, s vadami a nedodělky vymezenými jako vyštíplé dveře, mřížka podbytí, sokl předsíň, vyfrézování obložky, přechodové lišty, vch. dv. doštelovat, slaboproud + kabely tech. míst., dvířka voda, elektr. koupelna, rolety. Podle předávacího protokolu byly uvedené vady a nedodělky řádně ke dni , datum, odstraněny. Žalování zaslali dne , datum, žalobci v reakci na jeho žádost o úhradu úprav a změn předmětu koupě e-mail, ve kterém vyjmenovali vady předmětu koupě, které na vlastní náklady odstranili a ohledně úprav a změn předmětu koupě dle přílohy č. , hodnota, kupní smlouvy poukázali na propadlou terasu, vychýlené sloupky plotu a absenci elektrického pohonu brány, který sami uhradili a současně vyčíslili smluvní pokutu. K výsledné kalkulaci vyznívající v jejich prospěch v částce 32 930 Kč pak položili otázku ohledně řešení. Strany si navzájem po uhrazení kupní ceny již ničeho neuhradili.

29. K jednotlivým, ve věci provedeným důkazům soud uvádí, že jedná-li se o výpovědi účastníků, čerpal z jejich obsahu soud pouze potud, pokud byly ve shodě s ostatními ve věci provedenými důkazy. Jde-li o výpověď svědka , Anonymizováno, , pak soud s ohledem na poměr svědka k žalobci, pro který ovšem bez dalšího na nevěrohodnost jeho výpovědi jako celku usuzovat nelze, k jejímu obsahu, místy vágnímu, když si svědek, jak uváděl, na některé věci neupamatovával a zasazoval je například do období před čtyřmi lety nebo jiné líčil jen velmi obecně, přistupoval rezervovaně a vycházel z ní taktéž jen v rozsahu, v němž s ostatními důkazy korespondovala. Z ostatních provedených důkazů, jako například z komentáře žalované ke změnám oproti projektové dokumentaci na č. l. 176 spisu, z něhož není zřejmé, komu vůbec a kdy byl adresován nebo sms na č. l. 65 spisu, týkající se ceny oprav obkladu koupelny, soud nezjistil žádné pro spor významné skutečnosti a tudíž se jejich hodnocením nezabýval. Soud neprovedl ve věci další navrhované důkazy v podobě znaleckých posudků k zjištění nemajetkové újmy prvé žalované nebo hodnoty předmětu koupě, dále v podobě výslechu svědků , Anonymizováno, , , adresa, a , Anonymizováno, , v podobě písemných důkazů týkajících se komunikace účastníků /č. l. 234-243 spisu/ nebo písemných důkazů týkajících se zatravňovacích dlaždic a obrubníků /č. l. 250-258 spisu/. Dílem tyto důkazní návrhy vyhodnotil jako nadbytečné (výslech svědkyně , Anonymizováno, , znalecké posudky), neboť skutkový stav byl v rozsahu nezbytném pro posouzení věci provedeným dokazováním zjištěn dostačujícím způsobem a dílem se jednalo o důkazy (výslech svědků , adresa, či , Anonymizováno, a naposledy popsané písemné důkazy) navržené po koncentrační lhůtě bez toho, aniž by splňovaly výjimky dle § 118b o. s. ř.

30. Po právní stránce soud hodnotil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”), ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti.

31. Podle § 1925 o. z. právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu.

32. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

33. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

34. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

35. Podle § 2079 odst. 1 o. z., kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

36. Podle § 2099 o. z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

37. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

38. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

39. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dle odst. 2. téhož ustanovení dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Dle odst. 3 Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

40. Podle § 2111 o. z. neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy.

41. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Dle odst. 2 téhož ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

42. Podle § 2568 odst. 1 o. z. se smlouvou o dílo zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Podle odst. 2 téhož ustanovení je cena díla ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, anebo je-li určena alespoň odhadem. Mají-li strany vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek.

43. Podle § 2604 o. z. je dílo provedeno, je-li dokončeno a předáno.

44. Podle § 2605 odst. 1 o. z. je dílo dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhrad. Podle odst. 2 téhož ustanovení převezme-li objednatel dílo bez výhrad, nepřizná mu soud právo ze zjevné vady díla, namítne-li zhotovitel, že právo nebylo uplatněno včas.

45. Podle § 2610 odst. 1 o. z. právo na zaplacení ceny díla vzniká provedením díla.

46. Podle § 2615 odst. 1 o. z. dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě. Podle odst. 2 téhož ustanovení o právech objednatele z vadného plnění platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě. Objednatel však není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli.

47. Dle § 2894 odst. 1 o. z., povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

48. Dle § 2900 o. z., vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

49. Dle § 2910 o. z., škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

50. Dle § 2951 odst. 1 o. z. se škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. Dle odstavce 2 uvedeného ustanovení se nemajetková újma odčiní přiměřeným zadostiučiněním. Zadostiučinění musí být poskytnuto v penězích, nezajistí-li jeho jiný způsob skutečné a dostatečně účinné odčinění způsobené újmy.

51. Dle § 2952 o. z., hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

52. Dle § 2911 o. z., způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti.

53. Dle § 2912 odst. 1 o. z., nejedná-li škůdce, jak lze od osoby průměrných vlastností v soukromém styku důvodně očekávat, má se za to, že jedná nedbale.

54. Dle § 2913 odst. 1 o. z., poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Dle odstavce 2 uvedeného ustanovení platí, že povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

55. Po provedeném dokazování a hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a v plném rozsahu jí včetně příslušenství vyhověl. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení částky ve výši 70 590 Kč spolu s úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení. Svůj nárok dovozoval ze skutečnosti, že pro žalované provedl dodatečné stavebně technické úpravy a změny předmětu koupě sjednané v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy. Soud při posouzení věci dospěl k závěru, že předmětné úpravy a změny byly mezi stranami sjednány dílčí smlouvou o dílo, která byla jako příloha součástí smlouvy kupní smlouvy ze dne , datum, . Občanský zákoník vymezuje smlouvu o dílo v § 2586 jako smlouvu, kterou se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Přímým předmětem plnění zhotovitele ze smlouvy o dílo je tedy dle této definice určitá činnost – provedení díla, jejíž charakter se liší podle toho, co má být jejím výsledkem, tj. druhotným (nepřímým) předmětem plnění. V § 2587 pak občanský zákoník přímý předmět plnění zhotovitele ze smlouvy o dílo definuje, když určuje, že dílem se rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části (ŠTENGLOVÁ, Ivana. 1 [Pojem a předmět plnění]. In: ŠTENGLOVÁ, Ivana. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2018, s. 27., srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3043/2020).

56. V kupní smlouvě bylo v čl. I. bodu 3. písm. d) stanoveno, že prodávající provede stavebně technické úpravy a změny, které jsou popsány v jejich soupisu, jenž tvoří přílohu č. 2 této smlouvy, a to ve lhůtě 30 pracovních dnů od podpisu této smlouvy. Konkrétně se jednalo o rozšíření okapového chodníku, výstavbu terasy, rozšíření zatravňovací dlažby na vjezdu na pozemek, výstavbu 15 ks sloupků plotu, instalaci přístřešku na auto a posuvné brány s elektrickým pohonem, to vše v souhrnné částce 70 590 Kč. Vypořádání za tyto úpravy strany provedly samostatnou dohodou, přičemž jejich nacenění uvedly přímo v příloze č. , hodnota, kupní smlouvy. Z pohledu soudu uzavřeli účastníci v tomto rozsahu smlouvu o dílo, neboť sjednali její obsah co do předmětu a ceny díla. Nárok žalobce, který se domáhá zaplacení sjednané ceny za dohodnuté změny a úpravy předmětu koupě, je pak namístě hodnotit jako nárok na zaplacení ceny díla. Podle § 2610 o. z. právo na zaplacení ceny díla vzniká jeho provedení, přičemž dílo je dle § 2604 o. z. provedeno, je-li dokončeno a předáno. Z hlediska dokončení díla soud dále odkazuje na zákonnou úpravu obsaženu v § 2605 odst. 1 o. z., podle níž je dílo dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu, a v takovém případě objednatel převezme dílo buď výhradami, nebo bez nich. Pokud pak převezme objednatel dílo s výhradami, vznikají mu následně práva z odpovědnosti za vadné plnění. Platí tedy, že i dílo, které je vadné, ale bylo předvedeno, že slouží svému účelu, je dílo dokončené a bylo-li předáno a objednatel je povinen zaplatit cenu díla. Ve věci bylo prokázáno, že změny a úpravy dle přílohy č. , hodnota, kupní smlouvy byly skutečně provedeny. To vyplývá jednak z předložených fotografií, na kterých je zachycen širší okapový chodník, zatravňovací dlaždice na vjezdu nebo sloupky plotu a dále z výpovědi samotných žalovaných, kteří výslovně uvedli, že k , datum, byl hotový okapový chodník a terasa, byť nadále vykazovala vady, byla položena zatravňovací dlažba, byť bez obrubníků, stál plot a sloupky, byť dva z nich byly křivé, byl postaven přístřešek a do konce , Anonymizováno, byla bez pohonu instalována i pojezdová brána. Výpovědi žalovaných přitom v tomto ohledu korespondují jak s výpovědí žalobce, tak svědka , Anonymizováno, , podle nichž byly změny a úpravy dle přílohy č. , hodnota, dokončeny. Soud má tedy za prokázáno, že předmět díla byl v určité kvalitě realizován a konečné dílo pak také předáno, jakkoli s výhradami žalovaných spočívajících v chybně provedeném spádu terasy, dvou křivých sloupcích plotu a absenci elektrického pojezdu u brány.

57. Jak bylo uvedeno výše, právo na zaplacení ceny díla vzniká okamžikem, kdy je dílo provedeno, tedy okamžikem, kdy je dokončeno a předáno. Dílo přitom k danému okamžiku může trpět vadami, je-li způsobilé sloužit svému účelu. Je na objednateli, aby v takové situaci dílo převzal s výhradami. To však nic nemění na tom, že k danému okamžiku je nutné dílo považovat za dokončené a předané. S ohledem na charakter vad, které zjevně nebránily, aby provedené dílo svému účelu sloužilo (terasu bylo jistě možno využívat i přes její propadlý střed, nerovnost sloupků taktéž nebránila v užívání plotu či v pojezdu brány a posuvnou bránu bylo možno obsluhovat mechanicky), vznikl žalobci nárok na zaplacení ceny díla. Žalobce žalované k úhradě ceny díla prokazatelně vyzval předžalobní výzvou datovanou den , datum, . S ohledem na lhůtu k plnění v délce 7 dnů, kterou výzva obsahovala, a skutečnost, že výzva byla první žalované doručena vložením do schránky dne , datum, a druhý žalovaný si ji převzal dne , datum, , nastala splatnost ceny dne , datum, . Žalovaní se pak dostali ve smyslu § 1968 o. z. do prodlení s úhradou kupní ceny dne , datum, . Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl a přiznal žalobci jak požadovanou cenu za zhotovení díla, tak v souladu s § 1970 o. z. úrok z prodlení v zákonné výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. od prvního dne prodlení.

58. Lhůta k plnění byla stanovena ve smyslu § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., o. s. ř.

59. Soud se v dalším zabýval vzájemným návrhem žalovaných. Ti uplatnily vícero nároků, a to z titulu náhrady majetkové a nemajetkové újmy, současně z titulu nároků vyplývajících z odpovědnosti za vady, a to prostřednictvím přiměřené slevy z kupní ceny a ceny díla a konečně z titulu nároku na smluvní pokutu.

60. Nutno zdůraznit, že dle § 1925 věty druhé o. z. platí, že čeho lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu. Uvedené skutečnosti je proto nutné striktně rozlišovat. V určitých situacích lze uplatnit oba nároky současně, avšak nárok na náhradu škody musí vyplývat ze skutečností, které nejsou přímo dány samotnou vadou či náklady na její přímé odstranění, ale z vedlejších nákladů, které dotčené osobě vznikly právě z toho důvodu, že jí bylo dodáno plnění vadné (srov. také rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1769/2019, z jehož závěrů vyplývá, že pro správné právní posouzení je podstatné rozlišit, zda je plnění požadováno na náhradu nákladů potřebných k odstranění vady provedeného díla, anebo na náhradu újmy, jež vznikla v důsledku nekvalitního plnění). Pokud se proto žalovaní domáhají nákladů na pořízení stavebního materiálu zakoupeného pro účely odstranění vad a nedodělků, nebo nákladů na výmalbu předmětu koupě nebo nákladů jež bude nutno vynaložit na opravu či dokončení předmětu plnění, hodnotí soud jejich požadavek jako nárok z odpovědnosti za vady plnění, jak se jím bude zabývat níže, v bodech 65 až 71 odůvodnění.

61. Z hlediska nároků na náhradu škody (zadostiučinění) jako majetkové a nemajetkové újmy se v posuzovaném případě jedná o nároky žalovaných uplatněné za náklady na pronájem garáže a psí hotel a nárok prvé žalované na nemajetkovou újmu, která jí měla vzniknout v důsledku pracovní neschopnosti způsobené nátlakovým jednání žalobce. K těmto nárokům soud konstatuje, že základními předpoklady pro uložení povinnosti nahradit újmu je protiprávní jednání, které je v rozporu s objektivním právem (s právním řádem), existence škody (majetková újma), příčinná souvislost mezi protiprávním jednáním škůdce a vznikem škody a presumované zavinění ve formě nedbalosti. Porušením právní povinnosti je míněn objektivně vzniklý rozpor mezi tím, jak fyzická (či právnická) osoba skutečně jednala (případně opomenula jednat), a tím, jak jednat měla, aby dostála svým povinnostem. Vedle jednání spočívajícího v porušení dobrých mravů (§ 2909 o. z.), v porušení povinnosti zákonné (§ 2910 o. z.) a smluvní (§ 2913 o. z.), vymezuje zákon v § 2900 o. z., základní zásady pro jednání právních subjektů, tedy takového jednání, které nepůsobí škodu, a pokud již taková škoda hrozí nebo existuje, pak k jednání, které škodu nezvětšuje (obecná prevenční povinnost). Protiprávní jednání musí být poškozeným prokázáno, stejně jako vznik škody a existence příčinné souvislosti (kauzálního nexu) mezi porušením zákonné povinnosti a vznikem újmy. Byly-li tyto předpoklady odpovědnosti poškozeným prokázány, stanovuje zákon vyvratitelnou domněnku zavinění škůdce za podmínek § 2911 a 2912 o. z.

62. V rozsahu požadovaných nákladů na pronájem garáže a psího hotelu, soud konstatuje, že jakkoli žalovaní tvrdili, že tyto náklady byly vynaloženy právě s ohledem na jednání žalobce, neodpovídá toto tvrzení zjištěnému skutkovému stavu. Bylo prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena SoSB, v níž stanovili termín předání předmětu koupě k , Datum narození advokáta B, . Termín předání předmětu koupě dodržen nebyl a výzvu k uzavření kupní smlouvy žádná ze stran v termínu do , datum, neučinila. Závazky z SoSB tudíž zanikly a strany se měly vypořádat. Pokud pak, a to již zjevně mimo rámec SoSB, když její písemný dodatek soudu předložen nebyl, došlo dle tvrzení žalovaných k posunu termínu předání předmětu koupě na , datum, , resp. k datu , datum, , byl to za daného stavu projev jejich svobodné vůle, jímž posun termínu akceptovali a byli s ním srozuměni. V realitě žalovaným nic nebránilo v tom, aby využili svého práva dle SoSB, vyzvali žalobce k uzavření kupní smlouvy v přepokládaném termínu, a pokud by k tomu nedošlo, následně postupovali podle ustanovení SoSB o vzájemném vyrovnání. Jestliže však takový postup z jakéhokoli důvodu nezvolili, a naopak setrvávali na koupi předmětných nemovitostí a přistoupili na prodloužení termínu dokončení a předání předmětu koupě, nelze to bez dalšího klást k tíži žalobci. Žalovaní si museli být vědomi, že jimi zvolený postup s sebou může nést další náklady, zejména za situace, kdy nakupovali vybavení pokojů, které neměli v dané době kde uskladnit. Z provedených důkazů přitom vyplývá, že termín byl prodloužen do , datum, a k faktickému předání došlo až dne , datum, . Garáž však žalovaní pronajímali již od ledna daného roku, nadto až do září uvedeného roku, tedy i v době, kdy jim byl předmět prodeje předán k užívání a možnému naskladnění věcí. Prvá žalovaná pak sama ve výpovědi uvedla, že svůj byt, který prodala a v němž dosud jako rodina bydleli, předávala až na konci dubna. Za dané situace nelze považovat pronájem garáže za nezbytný, nota bene s odůvodněním, že tuto potřebu pronájmu měl zavinit žalobce svým jednáním. Pro absenci příčinné souvislosti mezi jednáním žalobce a tvrzenou škodou v podobě pronájmu garáže neshledal soud tento nárok žalovaných v částce 13 500 Kč za důvodný.

63. Obdobné platí také ve vztahu k ubytování psa žalovaných v psím hotelu. Nutnost využití těchto služeb žalovaní odůvodňovali absencí plotu, a skutečností, že dočasné bydliště, ve kterém bydleli, bylo pro dané plemeno psa příliš malé. V tomto případě je namístě zdůraznit, že smlouva za ubytování psa je datována od , datum, do , datum, . Týká se tedy období po předání nemovitosti. V daném období tedy již žalovaní měli k dispozici zakoupený rodinný dům o podlahové ploše cca 100 m2. Ze svědecké výpovědi svědka , Anonymizováno, ostatně vyplývá, že se pes v domě nacházel, když jej sledoval přes prosklené dveře terasy. Pes se tedy evidentně mohl zdržovat přímo v domě, pouze neměl k dispozici oplocenou zahradu. To jistě představuje snížený předpokládaný komfort žalovaných, nelze ovšem přehlížet, že do doby koupě domu žalovaní bydleli právě v bytě. Zjevně tedy mohli fungovat se psem i bez oplocené zahrady, přičemž nelze nezmínit, že to byli sami žalovaní, kdo žádali žalobce o vynechání několika plotových polí pro uvažovanou druhou bránu. Pokud pro svého psa i pro sebe v daném okamžiku považovali za komfortnější, aby určitou dobu strávil v psím hotelu, nelze to opět klást k tíži žalobci. Ten předal nemovitost v takovém stavu, že se v ní pes zdržovat v daném období mohl. Ani v tomto ohledu tedy nelze shledat příčinnou souvislost mezi jednáním žalobce a nutností umístění psa žalovaných do psího hotelu. Nárok žalovaných na zaplacení částky 3 250 Kč proto za důvodný nepovažuje.

64. Žalovaní, resp. prvá žalovaná rovněž uplatnila nárok na nemajetkovou újmu, která jí měla vzniknout v důsledku pracovní neschopnosti způsobené nátlakem ze strany žalobce při uzavírání smlouvy. Jak ovšem soud naznačil již ve vztahu k náhradě škody za pronájem garáže a úhradu psího hotelu, celý postup koupě vycházel do značné míry právě z jednání samotných žalovaných. Byť lze jistě pochopit, že zajištění nového domova, které navíc provázely průtahy, představuje náročnou situaci, nelze přehlížet, že to byli žalovaní, kteří pro přetrvávající zájem o předmětné nemovitosti s prodloužením termínu souhlasili. SoSB jim přitom dávala jasné možnosti, jak situaci řešit. Za stavu, kdy závazky dle SoSB zanikly, jak bylo popsáno výše, nic nebránilo tomu, aby strany SoSB přistoupily k vzájemnému vypořádání. To jako eventualitu ostatně nabízel i sám žalobce, když připustil, že žalovaní dům kupovat nemusejí, strany si vrátí, co navzájem obdržely a rozejdou se. Skutečnost, že žalovaní považovali takový postup ze svého subjektivního pohledu za nevhodný kupříkladu s ohledem na předsjednané hypoteční podmínky nebo s ohledem na, navíc až v , Anonymizováno, , uzavřenou rezervační smlouvu na byt, v němž dosud bydleli, nelze přičítat k tíži žalobci. Nadto, pokud žalovaní odkazovali na to, že v dané době stoupala výše úrokových sazeb, a již by nebylo možné tak výhodnou hypotéku sjednat, obdobně nelze neuvést, že ve stejné době, tedy v době pandemie covid-19 významně stoupala také cena stavebních materiálů a nemovitostí obecně, což ovšem také nebylo při následném uzavírání smlouvy reflektováno a kupní smlouva byla uzavřena na cenu sjednanou v SoSB. Byť tedy mohou být některé okolnosti považovány za méně výhodné pro žalované, stejně tak nelze ponechat stranou, že jiné okolnosti, které byly mimo jakoukoliv vůli stran, naopak byly ve prospěch žalovaných. Celý kontraktační proces tak lze považovat za víceméně standardní, včetně upozornění na možnost od uzavření kupní smlouvy ustoupit. Možnost zániku práv z SoSB ostatně předpokládala sama SoSB, jak bylo uvedeno výše. Byť tedy soud připouští, že celé pořízení nového domu mohlo představovat nápor na psychiku žalované, nelze ze zjištěných skutečností dovodit, že by postup žalobce byl natolik excesivní a nátlakový, že by bylo možné jej vinit z psychického zhroucení žalované. Soud tedy ani v tomto ohledu neshledal příčinnou souvislost mezi jednáním žalobce a vzniklou tvrzenou újmou. Nároku prvé žalované, výhradně jíž svědčí aktivní legitimace k tomu, aby jej uplatnila, není proto namístě vyhovět.

65. Žalovaní se dále domáhali nároku na zaplacení smluvní pokuty ve výši 84 000 Kč, a to z důvodu, že žalobce měl být v prodlení s odstraněním vad a nedodělků. Smluvní pokuty byly upraveny v čl. V. „Zajištění a utvrzení závazků“ kupní smlouvy. Smluvní pokuta byla stanovena pro případ porušení závazku žalovaných k zaplacení kupní ceny. Dále pro případ, že by některé z prohlášení žalobce dle čl. III. kupní smlouvy (týkající se zejména právního stavu předmětu prodeje, vlastnického práva k němu, s předmětem prodeje souvisejících soudních řízení apod.) nebylo pravdivé. Konečně byla smluvní pokuta sjednána dle čl. V bodu 3 takto: „V případě porušení závazku k předání Předmětu prodeje, nebo pokud kupující neoprávněně odmítnou podepsat předávací protokol nebo zápis o odstranění vad podle čl. IV, odst. 1., 2., 5., 6. některou ze Stran, bude druhá Strana oprávněna požadovat smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení, a to až do výše 150 000 Kč.“ Právě od tohoto ustanovení kupní smlouvy žalovaní odvozovali svůj nárok na zaplacení kupní ceny. Citované ustanovení však dopadá na situace, kdy se buď prodávající ocitne v prodlení s předáním předmětu prodeje (což, jak bylo uvedeno výše v části věnující se nároku žalobce na zaplacení ceny díla, nenastalo, neboť předmět prodeje byl předán), nebo pokud se některá ze stran ocitne v prodlení s podepsáním předávacího protokolu nebo zápisu o odstranění vad. Smluvní pokuta jako taková je tedy stanovena pouze pro situaci, kdy je strana vyzvána k podpisu protokolu či zápisu, ale tento odmítne. Taková situace v daném případě také nenastala. Pro případ prodlení s odstraněním vad kupní smlouva žádnou smluvní pokutu nestanoví. Situaci, kdy by se prodávající dostal do prodlení s odstraněním vad upravuje čl. IV. bod 5. kupní smlouvy. Ten stanoví, že „prodávající je povinen veškeré vady a nedodělky odstranit v přiměřené lhůtě uvedené v Předávacím protokolu. Termín odstranění těchto vad a nedodělků nesmí být delší než 30 (třicet) dnů. V případě, že Prodávající neodstraní shora uvedené vady a nedodělky ve lhůtě sjednané v Předávacím protokolu, nebo bude-li tato lhůta delší než 30 (třicet) dnů, jsou Kupující oprávněni odstranit tato vady a nedodělky sami a veškeré náklady na jejich odstranění vyúčtovat Prodávajícímu. Prodávající je pak povinen zaplatit Kupujícím vyúčtované náklady do 15 (patnácti) dnů ode dne doručení vyúčtování ze strany Kupujících.“ Pro případ prodlení žalobce s odstranění vytknutých vad bylo tedy sjednáno toliko právo žalovaných vady na vlastní náklady odstranit a tyto žalobci vyúčtovat, což se v daném případě nestalo. Smluvní pokuta však s prodlením s odstraněním vad sjednána nebyla. Pro nárok žalovaných na požadovanou smluvní pokutu ve výši 84 000 Kč tedy neexistuje v ujednání kupní smlouvy podklad, a soud proto ani tomuto nároku nevyhověl.

66. Dále se žalovaní domáhali nároku na slevu z kupní ceny v částce 500 000 Kč z důvodu, že žalobce provedl na předmětu prodeje bez vědomí a souhlasu žalovaných řadu změn oproti původnímu projektu, a to co do kvality materiálů či technických zařízení. Co se týče rozdílu ve stavu předané nemovitosti a původního projektu, musí soud předně zdůraznit, že některé změny oproti původní projektové dokumentaci byly žalovaným známy již při podpisu SoSB. Konkrétně již v SoSB je mimo jiné uvedeno, že dům bude vybaven nikoliv garáží, ale zastřešeným parkovacím stáním, byl stanoven objem jímky na 10 m3 nebo typ střechy jako valbová – plechová. Byť tedy došlo ke změnám oproti projektové dokumentaci, kterou v úvodu jednání žalovaní ani k dispozici neměli, byli s některými, a nutno dodat že právě s podstatnými změnami, žalovaní srozuměni již od počátku, a to minimálně k datu uzavření SoSB (, datum, ) a tyto podpisem SoSB akceptovali.

67. Obecně pak ve vztahu ke všem změnám reálného stavu nemovitostí oproti původní projektové dokumentaci je nutné vycházet ze znění kupní smlouvy. Ta v čl. I. bodu 3. písm. b) stanoví, že „strany podpisem této smlouvy potvrzují, že prodávající předal kupujícím projektovou dokumentaci, vyhotovenou , jméno FO, pod č. , IBAN, dne a roku , Anonymizováno, , která byla podkladem pro provádění stavby. Kupující berou na vědomí změny skutečného stavu Stavby oproti Projektové dokumentace, jejichž kompletní výčet je uveden v příloze č. , hodnota, této smlouvy, s nimiž se seznámili a s nimiž souhlasí.“ Příloha č. , hodnota, kupní smlouvy pak změny vyjmenovává následovně: „, právnická osoba, na stání automobilu je ze zatravňovacích tvárnic. V rámci PD je zámková dlažba. Elektrický kotel s teplovodným podlahovým vytápěním byl nahrazen elektrickým podlahovým vytápěním z odporového kabelu s termostaty. Pálená taška byla nahrazena plechem , Anonymizováno, . SDK podhled je tvořen z desek , Anonymizováno, v jedné vrstvě. Krbová vložka na dřevo byla změněna na plynovou krbovou vložku. Spolu s tím byl změněn zděný komín na nerezový. Interiérové dveře jsou výšky 2100 mm, odpadní jímka je 10 m3. Příčky jsou vystavěny z příčkovek tl 125 mm. Kryté stání je o rozměru 3,0 x 5,0 m, dřevěné, samostatně stojící. Akumulační nádrž nahrazena vsakem. Laminátová podlaha byla zaměněna za vinylovou. Na RD byly osazeny elektricky ovládané rolety u obytných místností.“ Rovněž je nutné odkázat také na čl. III bod 9. kupní smlouvy, dle kterého „Kupující prohlašují, že si Předmět prodeje důkladně prohlédli a seznámili se s jeho právním i faktickým stavem a v tomto stavu ho přijímají.“ V souvislosti s posledně citovaným ustanovením kupní smlouvy, je nutné přihlédnout také k tomu, že žalovaní měli dlouhodobě přístup do předmětu prodeje, přičemž druhý žalovaný některé práce osobně realizoval. V době podpisu kupní smlouvy, kterou žalovaní konzultovali s právníkem a jejíž obsah se i k jejich návrhu upravoval, tedy vzali skutečný stav nemovitosti na vědomí a v podstatných bodech, ve kterých se stav lišil od projektové dokumentace, byl žalovaným tento stav znám již při podpisu SoSB. Podpisem kupní smlouvy žalovaní tyto změny akceptovali, a to i ve vztahu ke stanovené kupní ceně. Pokud měli žalovaní vůči těmto změnám výhrady, bylo na nich, aby je uplatnili nejlépe již při uzavírání SoSB, nejpozději však při uzavírání kupní smlouvy. To, že tak neučinili, nezakládá při zjevné znalosti změn skutečného stavu nemovitosti oproti projektové dokumentaci, když jsou tyto změny v kupní smlouvě výslovně uvedeny, důvod ke slevě z kupní ceny. Soud proto ani tomuto nároku žalovaných nevyhověl, neboť důvod pro přiznání nároku na slevu z kupní ceny předmětu koupě proto, že neodpovídá projektové dokumentaci, když taková vada nebyla žalovanými ani vytčena, neshledal.

68. K nároku žalovaných na slevu z kupní ceny předmětu koupě a ceny díla z titulu vad, soud s odkazem na §§ 2605 odst. 2 a 2615 o. z. ve spojení s § 2099 a násl. o. z. v prvé řadě připomíná, že předpokladem pro úspěšné uplatnění nároků z vad je jejich včasná notifikace (§ 2112, § 2605). V předávacím protokolu ze dne , datum, jsou vymezeny vady a nedodělky, které předmět koupě vykazoval k okamžiku předání a dále následuje prohlášení účastníků řízení na téže listině ze dne , datum, , z něhož vyplývá, že všechny vymezené vady byly k danému datu odstraněny. Jak soud vysvětlil výše, v části věnující se důvodnosti samotného žalobního nároku, ujednání o vícepracích, které bylo sjednáno v čl. I odst. 3 písm. d) kupní smlouvy ve spojení s přílohou č. , hodnota, kupní smlouvy, je nutné hodnotit jako smlouvu o dílo. Jedná se přitom o dílo, které bylo prokazatelně předáno. První otázkou, kterou je na místě zodpovědět, je, zda byl o předání díla sepsán jakýkoliv záznam. Kupní smlouva celkově pracuje s termínem předávacího protokolu, kterým je myšlen předávací protokol ze dne , datum, . Ten se týká předání předmětu koupě, nicméně je nutné zohlednit, že účastníci řízení inkorporovali smlouvu o dílo právě do kupní smlouvy, a až do vyslovení právního názoru soudu se zjevně domnívali, že uzavřeli právě a pouze kupní smlouvu. Zjevně tedy nebyl dán důvod pro to, aby o předání díla byl vyhotovován samostatný předávací protokol. Byť se žalovaní snažili tvrdit a druhý žalovaný v tomto duchu i vypovídal, že se tak stát mělo, nelze přehlížet, že v dalším obsahu své účastnické výpovědi druhý žalovaný k dotazu, proč nejsou vady uvedeny v předávacím protokolu současně odpověděl tak, že už na to neměl sílu a že žalobce říkal, že to nebude akceptovat /viz jeho výpověď na č.l. 263 spisu/. Stejně tak žalovaná na dotaz, proč vady díla nejsou zaznamenány v předávacím protokolu uvedla, že neví, že se to táhlo tak dlouho, že už chtěla mít klid a neměla na to nervy /viz její výpověď na č.l. 260/. Soud má tedy za to, že předávací protokol měl být pouze jeden, a to ten ze dne , datum, . Z hlediska vytčení vad je proto nutné vycházet především z tohoto protokolu, ve kterém skutečně byly konkrétní vady vytknuty. Stejně tak je ovšem v protokolu uvedeno, že v něm vytčené vady byly řádně odstraněny, což strany stvrdily svými podpisy. Vady uvedené v předávacím protokolu tedy byly řádně vytknuty, nicméně stejně tak platí, že došlo k uplatnění nároku na jejich odstranění ve formě jejich odstranění, přičemž tento nárok byl zjevně konzumován. Žádný další nárok proto ve vztahu k vadám, které byly v předávacím protokolu vytknuty, žalovaným nevznikl.

69. Žalovaní další vady vyjmenovali v e-mailu ze dne , datum, , kterým reagovali na požadavek žalobce na úhradu ceny za dílo. V tomto e-mailu žalovaní konkrétně mj. zmínili, že terasa je propadlá i po opravě, o čemž se měl žalobce sám přesvědčit při podpisu předávacího protokolu. Dále udádějí, že sloupky plotu, konkrétně 2 ks u vrat, jsou křivé a dále, že odečítají pohon brány. Dále jsou jen bodově zmíněny konkrétní nedostatky s částkou, jako: „Podlaha + 22 500,- x -5 000,- soklové lišty + montáž, dodáno a montováno námi) Celkem podlaha + 17 500,-, Dveře -28 748,-, Vložka do vchodových dveří + montáž -1400,-, Vodovodní kohout + montáž -350 (…)“. V e-mailu je rovněž vyčíslen požadavek na smluvní pokutu za prodlení s odstraněním vad. Z textace e-mailu nevyplývá, že by se fakticky jednalo o vytčení vad. Jsou v něm sice zmíněny vady, které jsou odlišné od vad uvedených v předávacím protokolu, k těmto je ale nutné uvést, že se jedná o vady zjevné – doplnění soklových lišt k podlaze, dveře nebo vodovodní kohout. Vady zjevné přitom měly být uplatněny při převzetí díla. To se však nestalo, neboť nebyly nikdy zaznamenány do předávacího protokolu. Samotný e-mail ze dne , datum, pak rovněž nelze považovat za řádné vytčení vad. Z jeho formulace není zřejmé, zda a jaký nárok by žalovaní chtěly z vad uplatnit. Navíc z jeho obsahu vyplývá, že k odstranění některých v něm uvedených vad již evidentně žalovaní přistoupili, když vyčíslují svoje náklady, které srovnávají s požadavkem žalobce na zaplacení ceny za provedené úpravy a změny stavby. Dle kupní smlouvy sice mohla nastat situace, kdy by žalovaní mohli důvodně přistoupit k odstranění vad na vlastní náklady, avšak pouze za situace, kdy by předtím vady řádně vytkli a žalobce by vady nejdéle do 30 dnů neodstranil, jak vyplývá z čl. IV. bodů 5. a 6. kupní smlouvy. To se však v uvedeném případě nestalo a žalovaní přistoupili k odstranění vad svépomocí respektive na vlastní náklady bez toho, aniž by žalobci vady nejprve vytkli, respektive žádné takové vytčení vad nebylo prokázáno. Uvedené přitom platí nejen obecně pro vady uvedené v e-mailu ze dne , datum, (s výjimkou absence pojezdu brány, propadu terasy a 2 ks křivých sloupků plotu, jimž se soud bude věnovat níže, a také s výjimkou mřížky podbití, jež byla jako vada uplatněna v předávacím protokolu, ale jež byla také jako vada dle předávacího protokolu ke dni , datum, odstraněna), ale také pro vady spočívající v nutnosti výmalby domu a instalace obrubníků k zatravňovacím dlaždicím. Také v případě těchto vad se jedná o vady zjevné, které žalovaní odstranili na vlastní náklady bez toho, aniž by žalobci tyto vady vytkli. O zjevnosti vad přitom nemůže být sporu, když žalovaní okamžitě po převzetí nemovitostí považovali za nezbytné dát dům vymalovat, stejně jako si museli všimnout, jak vypadá zatravňovací dlažba a že okolo ní nejsou obrubníku. Nelze rovněž přehlížet, že podpisem kupní smlouvy žalovaní stvrdili, že měli možnost si nemovitosti prohlédnout a k prohlídce i přizvat odborníka. Ke zjištění a vytčení takto zjevných vad tedy měli dostatek času.

70. Jiná situace nastala pouze v případě vad díla v podobě nedodaného elektrického pohonu, propadnuté terasy a 2 ks křivých sloupků plotu. Předně je nutné zdůraznit, že v případě sloupků plotu a propadlé terasy se jedná o vady skryté, které při běžné prohlídce nebudou okamžitě zjistitelné. Propadnutí terasy bude evidentní až v situace, kdy se bude na terase nacházet voda, potažmo při důkladné kontrole její rovnosti pomoci vodováhy či prkna tak, jak je zachycena na fotografiích ve spisu. Obdobné platí také v případě vady v podobě křivých sloupků plotu, která je rovněž zjistitelná až při podrobném zkoumání a kontrole prostřednictvím vodováhy. Ve věci bylo přitom prokázáno, že žalovaní uvedené vady vytkly, a to ke dni , datum, , kdy je řádně oznámili žalobci a dožadovali se jejich odstranění. Uvedené vyplývá z účastnických výpovědí žalovaných, které plně korespondují také z dalšími důkazy. Ve vztahu k propadu terasy podporuje výpověď žalovaných jednak e-mail ze dne , datum, , ve kterém je zmíněno, že žalobce byl na nedostatečnou opravu terasy upozorněn právě při podpisu předávacího protokolu dne , datum, , a rovněž také fotografie, které propad terasy zachycují. Výpověď žalovaných také logicky navazuje na výpověď svědka , Anonymizováno, , dle kterého mělo dojít k opravě terasy. Pokud žalovaní vyčkávali dokončení této opravy, je logické, že předmětná vady nebyla zachycena v předávacím protokolu. Nadto pokud oprava nebyla úspěšná, logicky se domáhali opravy další. Stejně tak v případě absence elektrického pohonu brány výpověď žalovaných navazuje na výpověď svědka , Anonymizováno, , který uvedl, že montoval toliko mechanicky samotnou bránu, nikoliv elektropohon, jakož i samotného žalobce, který instalaci elektropohonu dosud neuhradil. Jeví se pak znovu jako logické, že v průběhu montáže brány žalovaní opět vyčkávali, zda bude montáž řádně dokončena či nikoliv, a až následně upozorňovali na absenci elektrického pohonu. V případě 2 ks křivých sloupků pak soud považuje z vhodné zdůraznit, že vykazují skrytou vadu, u níž nelze předpokládat včasné odhalení. Uplatnění této vady až dne , datum, a její neuvedení v předávacím protokolu pak plně koresponduje s její povahou. Ostatně, nebyla-li by tato vada vytknuta ústně již dne , datum, , s ohledem na její povahu nic nebrání tomu, aby na ni žalovaní upozornili žalobce až e-mailem ze dne , datum, , pokud by ji zjistili později. Nicméně i tuto vadu vyhodnotil soud jako řádně vytčenou ke dni , datum, . V rozsahu tří uvedených vad (absence elektropohonu posuvné brány, propadnutí terasy, 2 ks křivých sloupků plotu proto soud dospěl k závěru, že žalovaní splnily zákonné podmínky vytčení vad ve smyslu § 2112 o. z. ve spojení s § 2615 odst. 2 o. z. a v návaznosti na § 2605 odst. 2 o. z. Vzhledem k tomu, že žalobce přes výzvu uvedené vady neodstranil, vznikl žalovaným nárok na slevu z kupní ceny ve smyslu § 2107 odst. 3 o. z.

71. Ve vztahu k vyčíslení nároku na slevu z kupní ceny soud s ohledem na zásadu ekonomie řízení, při zohlednění hodnoty sporu a celkové výše předpokládané slevy z ceny díla vycházel z obsahu předložených listin, neboť vyhodnotil jako zcela neúčelné a nehospodárné ve věci zadávat znalecký posudek. V případě elektrického pohonu brány, který žalovaní nechali na vlastní náklady instalovat, vycházel soud z potvrzení , právnická osoba, , který montáž realizoval a dle kterého činila cena montáže včetně materiálu 4 900 Kč. Ve vztahu k opravě terasy a betonových sloupků soud vycházel z nabídky prací poskytnuté žalovaným panem , jméno FO, , dle jehož odhadu by oprava terasy stála 8 850 Kč a oprava 2 betonových sloupků při nacenění celkem , hodnota, ks sloupků á 3 816,66 Kč, částku 7 633,33 Kč. Soud současně zohlednil také ceny uplatněné žalovanými v e-mailu ze dne , datum, , ve kterém sami žalovaní požadovali slevu za 2 ks sloupků v částce 4 140 Kč, slevu za montáž brány pak vyčíslili na 3 500 Kč a za opravu terasy na 10 440 Kč. Při stanovení slevy z ceny za opravu terasy vzal soud v potaz hodnotu stanovenou v odhadu , jméno FO, , za kterou bylo možné terasu opravit, tedy částku 8 850 Kč. V případě 2 ks betonových sloupků bylo možné opravu předpokládat ve výši 7 633,33 Kč, žalovaní však vůči žalobci v e-mailu ze dne , datum, uplatnili požadavek ve výši 4 140 Kč, ze kterého soud vycházel. Obdobná situace je pak i v případě slevy za instalaci elektrického pohonu bránu, kdy žalovaným byla montáž poskytnuta za cenu 4 900 Kč, ale žalovaní uplatnili vůči žalobci požadavek na slevu ve výši 3 500 Kč. Na základě uvedeného tedy soud dospěl k závěru, že žalovaným náleží nárok na slevu z ceny za dílo ve výši 16 490 Kč (8850+4140+3500), a v tomto rozsahu jejich vzájemnému návrhu vyhověl a rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalovaným uvedenou částku (výrok II. tohoto rozsudku). Ve zbývající části, tedy v rozsahu částky 970 013,52 Kč soud vzájemnou žalobu žalovaných z výše uvedených důvodů zamítl (výrok III. tohoto rozsudku).

72. Lhůta k plnění byla stanovena ve smyslu § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., o. s. ř.

73. Pro úplnost soud připomíná, že pokud se žalovaní v závěrečné fázi řízení domáhali alternativně určení neplatnosti kupní smlouvy s odkazem na její lichevní povahu, soud změnu jejich návrhu nepřipustil (srov. protokol z ústního jednání ze dne , datum, ). Bez ohledu na absenci naléhavého právní zájmu na takovémto určení a bez ohledu na to, že žalovaní přišli se skutkovými tvrzeními z hlediska lichevního charakteru kupní smlouvy dalece po koncentraci řízení, je třeba podtrhnout, že soud i bez návrhu přihlíží k neplatnosti lichevní smlouvy, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru (rozhodnutí NS sp. zn. , spisová značka, II.). Jakkoli se žalovaní staví do role obětí, které se musely bezvýhradně podvolit direktivnímu jednání žalobce, nutno konstatovat, že výsledky dokazování a zde soud připomíná především obsah výpovědí samotných žalovaných, neumožňují uzavřít na to, že by v poměrech projednávané věci byl dán prostor pro aplikaci § 1796 o. z., neboť předpoklady pro úvahy o něm naplněny nejsou (v podrobnostech srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 ICdo 69/2022, sp. zn. 22 Cdo 1993/2001 nebo sp. zn. 33 Cdo 42/2021).

74. Soud dále na závěr zdůrazňuje, že ve věci je z hlediska posouzení důvodnosti vzájemného návrhu žalovaných zcela bez významu, jak byl projekt ze strany žalobce v realitě koncipován, tedy zda se jednalo o projekt developerský či nikoli nebo zda žalovaní ve vzájemné vztahu vystupovali v pozici spotřebitelů. Vzájemný návrh totiž nezaznamenal plného úspěchu výhradně proto, že v poměru k nárokům na náhradu škody žalovaní neunesli důkazní břemeno stran existence příčinné souvislosti mezi tvrzenou škodou a jednáním žalobce a z hlediska nároků z odpovědnosti za vady nebyly prokázány vady buď vůbec (zde soud naráží především na změny předmětu koupě a přílohu č. , hodnota, kupní smlouvy) nebo předpoklady k jejich úspěšnému uplatnění (včasná notifikace včetně řádného uplatnění konkrétního nároku).

75. O náhradě nákladů řízení o žalobě rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 67 135,50 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 824 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 70 590 Kč. Odměna sestává z částky 3 940 Kč za každý z dvanácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, účast na jednání dne , datum, v rozsahu 1 x dvou započatých hodin, sepis doplnění ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, v rozsahu 1x dvou započatých hodin, účast na jednání dne , datum, v rozsahu 3 x započatých dvou hodin, účast na jednání dne , datum, v rozsahu 3 x započatých dvou hodin a účast na jednání dne , datum, v rozsahu 1 x započatých dvou hodin). Advokátovi náleží též odměna z úkon v podobě předžalobní výzvy, kterou advokát uplatnil ve výši 1 970 Kč jako úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. Náklady dále sestávají ze třinácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a z daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 53 150 Kč ve výši 11 161,50 Kč (výrok IV. tohoto rozsudku).

76. O náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu žalovaných rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žalobci, jenž byl v řízení úspěšnější, přiznal nárok na náhradu nákladů řízení v částce 127 718,79 Kč. Tato částka představuje 96,66 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu žalobce v řízení v rozsahu 1,67 % a úspěchu žalovaných v rozsahu 98,33 %). Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 14b vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”). Konkrétně se jedná o 8 úkonu právní služby při tarifní hodnotě 869 533,52 Kč (předmět řízení od , datum, do upřesnění nároku dne , datum, , které bylo zástupci žalobce doručeno dne , datum, ), tedy 11 780 Kč za každý jeden z 8 úkonů (převzetí a přípravu zastoupení, účast na jednání dne , datum, v rozsahu 1x dvou započatých hodin, účast na jednání dne , datum, v rozsahu 3 x započatých dvou hodin a účast na jednání dne , datum, v rozsahu 3 x započatých dvou hodin). Dále žalobci náleží náhrada nákladů za 1 úkon právní služby při tarifní hodnotě 986 463,52 Kč, tedy 12 260 Kč za účast na jednání dne , datum, v rozsahu 1 x započatých dvou hodin. Náklady dále sestávají z devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 109 200 Kč ve výši 22 932 Kč. Celková částka 132 132 Kč je pak dále s ohledem na úspěch žalobce ve věci v rozsahu 96,66 % snížena na konečnou částku 127 718,79 Kč (výrok V. tohoto rozsudku).

77. Soud zároveň rozhodl o tom, že žalovaní jsou povinni zaplatit doplatek soudního poplatku ze vzájemné žaloby v částce 5 476 Kč. Soudní poplatek byl stanoven dle vzájemného nároku žalovaných, který byl vyčíslen dle doplnění vyjádření žalovaných ze dne , datum, . Usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, soud vyměřil žalovaným soudní poplatek ve výši 39 948 Kč. Žalovaní však v rámci upřesnění k výzvě soudu ze dne , datum, uvedli, že finální částka jejich protinávrhu činí částku 986 463,52 Kč včetně nároku na nemajetkovou újmu vyčíslenou v částce 78 000 Kč. Částka, která v daném případě podléhá poplatkové povinnosti (§ 6 odst. 1 ve spojení s § 11 odst. 2 písm. d) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích), představuje částku 908 463,52 Kč. Soudní poplatek pak činí 45 424 Kč (položka 1 bod 1. písm. b) Sazebníku soudních poplatků). Soud proto uložil žalovaným dle § 4 odst. 1 písm. j) výše citovaného zákona povinnost doplatit tento rozdíl ve výši již vybraného soudního poplatku a soudního poplatku stanoveného ze správné, tedy žalovanými upřesněné výše uplatněného nároku, a to v částce 5 476 Kč (výrok VI. tohoto rozsudku).