4 C 108/2020

Plný text

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudcem Mgr. Oldřichem Kajzrem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o 397 371 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 16 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 16 000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, ve které se žalobce domáhal zaplacení částky 381 371 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 381 371 Kč od [datum] do zaplacení, zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 61 770 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Mělníku náhradu nákladů řízení státu v celém rozsahu ve výši, která bude stanovena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne [datum] domáhal zaplacení částky ve výši celkem 397 371 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že s žalovanou uzavřel dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku p. č. st. 504, zastavěné plochy a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku p. [číslo] ostatní plochy, jiné plochy, vše v katastrálním území Luštěnice, obec Luštěnice (dále jen„ předmětné nemovitosti“) za cenu 3 343 565 Kč. Žalobce byl před uzavřením kupní smlouvy žalovanou ujištěn, že předmětné nemovitosti jsou v dobrém stavu a vhodné pro trvalé bydlení. Přílohou smlouvy byl soupis vad a nedodělků nebránící běžnému užívání předmětných nemovitostí (tyto vady nejsou předmětem žaloby). Žalobce po nastěhování postupem času pojal podezření na další závady nemovitosti. S ohledem na nově zjištěné vady se žalobce rozhodl nechat nemovitost posoudit odborníky, přičemž společnost [právnická osoba] zajistila odborné posouzení nemovitosti, v rámci kterého byly zjištěny vady nemovitosti v plném rozsahu. Tyto vady byly sepsány v dokumentu – soupisu vad. V soupisu uvedené skryté vady, jakožto i předpokládané skryté vady (pro jejichž potvrzení je třeba provést další diagnostiku), jsou pak souhrnně zaznamenány a klasifikovány v dokumentu – soupis vad, přičemž u každé vady je následně uvedena částka potřebná pro odstranění každé vady (včetně daně z přidané hodnoty, dále jen„ DPH“), kterou žalobce po žalované požaduje jakožto přiměřenou slevu z kupní ceny předmětných nemovitostí. Tento nárok žalobce uplatnil dne [datum] bez zbytečného odkladu poté, co se o vadách nemovitostí z odborných vyjádření dozvěděl. Písemné oznámení vad bylo žalované doručeno dne [datum], od [datum] je proto požadován i zákonný úrok z prodlení.

2. Dle vyčíslení uvedeného v soupisu vad žalobce uplatnil následující vady s uvedeným způsobem řešení a požadovanou slevou na kupní ceně v celkové výši 397 371 Kč následovně (pro označení soud používá označení uvedené žalobcem, uvedená částka vždy představuje uplatněnou výši požadované slevy): H01 – Hydro – spodní stavba – nepropustné zeminy – srážková voda ze střech je likvidována vsakem na pozemcích u domu na málo propustných horninách, zpevněná plocha ze zámkové dlažby není provedena ve spádu od domu. o) Nutná úprava okolí objektu – přespádování: 10 000 Kč. o) Osazení odvodňovacích žlábků a odvedení do dešťové kanalizace: 24 000 Kč. H11 – Hydro – fasáda – oplechování – netěsnosti mezi bočními ohyby oplechování parapetů a omítkou bočních ostění oken, tmelený spoj nelze z dlouhodobého hlediska považovat za hydroizolačně spolehlivý (může způsobit zatékání). o) Vyčistit spáry a zatmelit: 10 500 Kč. H13 – Hydro – šikmá střecha – krytina – [ulice] a hřebenové lemování střešní krytiny není provedeno těsně, horní lem oplechování by měl být zapuštěn do omítky, popř. měla být použita další krycí lišta. o) Doplnění krycí lišty: 16 800 Kč. H14 – Hydro – šikmá střecha – doplňková hydroizolace – dolní okraj hydroizolace není podepřen např. okapním plechem, odváděná voda může zatéct, hydroizolace střech obou přístřešků není zespodu zakrytá proti vlivu UV záření, prostup komína není těsný, a u střechy nad obytným podkrovím pod lehkou konstrukcí stropu bez hydroakumulační vrstvy pod střechou měla být třída těsnosti min [číslo]. o) Doplnění plechové okapnice u okapní hrany střechy domu, zakrytí doplňkové izolace střech přístřešků proti UV záření např. OSB deskami, oprava prostupu komína doplňkovou izolací střechy přístřešku, demontáž krytiny, laťování, DHV, montáž bednění a zpětná montáž: 166 040 Kč. H16 – Hydro – šikmé střechy – ledové valy – pod střechou je půda oddělená od vytápěných místností pod sebou lehkým stropem a střecha je nedostatečně větraná (chybí horní odvětrávací prostor v úrovni hřebene), v době prohlídky při venkovní teplotě pod bodem mrazu byla vidět na spodním líci DHV tenká vrstva námrazy/kapiček vody. V místě netěsnosti v obálce interiéru jsou vidět stopy plísně na dřevěných prvcích. o) Doplnění větracích tašek: 8 000 Kč. P14 – Uvolňování lepené dlažby od podkladu, trhliny v dlažbě – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem, trhliny především v koutových spárách mezi dlažbou a obkladem díky absenci pružné spárovací výplně, nerovnost přechodu dlažby v dveřním průchodu mezi chodbou a koupelnou v 1. NP. o) Výměna dlažby, doplnění dilatační spáry do dlažby, lokální oprava spárovací hmoty v koutech: 30 200 Kč. B14 – Hořlavé materiály – umístění v okolí krbu nebo komínového tělesa předmětného objektu – hořlavé materiály blíže než 50 mm od komínového tělesa (trámy krovu přístřešku). o) Doplnění protihořlavé podložky: 2 000 Kč. U01 – Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy – provést další diagnostiku parotěsnosti lehké skladby stropní obvodové konstrukce vytápěného prostoru, růst plísní (kondenzace vodní páry) na dřevěném lemování prostupu otvoru stropního výlezu na půdu, na spodním líci DHV byly zaznamenány kapičky zkondenzované vody, prostup není proveden parotěsně. o) Dotěsnění stropního výlezu: 3 000 Kč. o) Kompletní demontáž podhledu, provedení nové parotěsnící vrstvy, provedení nového podhledu včetně dotěsnění stropního výlezu: 56 000 Kč. N08 – Nebezpečná koncentrace radonu z podloží – vzhledem k rizikově provedené hydroizolaci spodní stavby je doporučeno pro vyloučení tohoto rizika další diagnostiku. o) Měření koncentrace radonu z podloží: 10 000 Kč. T21 – Plyn – nebyla předložena revize plynového zařízení. o) Revize rozvodů plynu v domě: 8 000 Kč. T22 – Vodovod – chyby v rozvodech – nezateplené části rozvodů v technické místnosti. o) Zateplení rozvodů vody: 1 000 Kč.

3. Součet výše uvedených položek v celkové výši 345 540 Kč spolu s 15 % DPH z této částky (51 831 Kč), tj. žalovaná částka 397 371 Kč, představuje celkovou požadovanou slevu z kupní ceny, přičemž rovněž shora uvedené a vyčíslené vady představují žalobcem obsahově vymezený předmět podané žaloby.

4. Žalovaná ve svém vyjádření nárok zcela neuznala. Stavba předmětného rodinného domu byla novostavbou, vystavěnou v rámci developerského projektu žalované. V kupní smlouvě bylo ujednání o záruce, dle kterého byl v článku 6.5 smlouvy upraven postup pro reklamaci případných vad stavby. Žalobce měl vady oznámit bez zbytečného odkladu na e-mailovou adresu [email], přičemž oznámení vad musí obsahovat přesný popis vady, místo jejího výskytu, datum zjištění vady a fotodokumentaci, přičemž žalobce uvedený postup nedodržel. Žalobce se nastěhoval do předmětného domu dne [datum], přesto žalovaná první informaci o oznámení vad získala až z podání žalobce ze dne [datum], proto namítá uplynutí lhůty k oznámení vad. Neuznává ani jednotlivé uplatněné vady, žalobu proto navrhla v celém rozsahu zamítnout.

5. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, které má za skutečnosti prokázané a rozhodující pro posouzení věci:

6. Dle rezervační smlouvy ze dne [datum] mezi žalobcem a Realitní kanceláří [právnická osoba] byla zprostředkována rezervace předmětných nemovitostí /viz rezervační smlouvu na č. l. 38-39 spisu/. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí (právní účinky vkladu ke dni [datum] /viz výpis z KN na č. l. 107-108) za kupní cenu celkem 3 343 565 Kč. V článku 5.2 kupní smlouvy je uvedeno, že„ se kupující podrobně seznámil se stavem převáděných nemovitých věcí“. Dle článku 6.4„ Podmínky záruky se řídí platnými právními předpisy, záruční doba stavby činí 5 let ode dne převzetí, záruční doba zařizovacích předmětů v domě činí 2 roky ode dne převzetí“. Dle článku 6.5 v případě výskytu záručních vad je kupující povinen tyto oznámit bez zbytečného odkladu po jejich zjištění e-mailem na adresu [email] s přesným popisem vady, místa výskytu vady a datem zjištění vady včetně fotodokumentace /viz kupní smlouvu včetně příloh na č. l. 31-37 Shodný způsob uplatnění vady je uveden i v předávacím protokolu mezi účastníky ze dne [datum] /viz předávací protokol na č. l. 29-30 spisu/. Přílohou kupní smlouvy je i soupis vad a nedodělků, v němž však nejsou uvedeny žádné z žalobou uplatněných vad /viz soupis na č. l. 34 Žalobce nechal vypracovat technický průkaz nemovitosti inspektorem Ing. Arch. [jméno] [příjmení] a hlavním inspektorem [jméno] [příjmení] ze dne [datum], v kterém bylo na základě prohlídky ze dne [datum] zjištěn stav předmětných nemovitostí včetně možných rizik /viz technický průkaz nemovitosti na č. l. 47-78 Dále byl vypracován i soupis vad – podklad pro reklamaci ze dne [datum], v kterém bylo uvedeno celkem 15 vad s uvedením nákladů na sanaci 345 540 Kč s tím, že některé vady (celkem 3) bude nutno dále diagnostikovat /viz soupis vad na č. l. 79-83, a jednotlivé vady včetně odhadovaných nákladů byly blíže specifikovány (a z toho žalobou uplatněné vady jsou uplatněny tak, jak je uvedeno v odstavci 2) tohoto rozsudku). Žalobce vyzval žalovanou k úhradě žalované částky 397 371 Kč oznámením vad nemovitosti a výzvou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ze dne [datum] /viz oznámení včetně dodejky na č. l. 84-85 V záznamu o místním šetření ze dne [datum] jsou uvedeny toliko vady a dohodnutá oprava ohledně maleb (vady, která není předmětem žaloby) /viz záznam na č. l. 104, stejně tak dle předchozího záznamu o místním šetření ze dne [datum] je řešeno pouze odstranění prasklin na štukových omítkách /viz záznam na č. l. 109 Z předložené e-mailové komunikace také vyplývá, že byly řešeny toliko praskliny a výmalba /viz č. l. 110-116 7. V průběhu řízení byl vypracován znalecký posudek [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba] v oboru stavebnictví (posuzování technického stavu staveb) a Ekonomika (oceňování nemovitostí) ze dne 8. 12. 202 /viz č. l. 155-210, a dále před soudem byl slyšen znalec znalecké kanceláře Ing. [jméno] [příjmení], Ph.D. /viz výslech znalce na č. l. 227-229 K jednotlivým uplatněným vadám dle odst. 2) rozsudku se znalci ve znaleckém posudku (a doplněném výslechem znalce) vyjádřili následovně: H01 – Hydro – spodní stavba – nepropustné zeminy – srážková voda ze střech je likvidována vsakem na pozemcích u domu na málo propustných horninách, zpevněná plocha ze zámkové dlažby není provedena ve spádu od domu. o) Vsakování na pozemku žalobce – nejedná se o vadu; je obvyklé, že srážky jsou sváděny na pozemek žalobce. V rámci výslechu znalce bylo doplněno, že skutečnost, že k vsakování vody dochází příliš blízko domu, je vadou. o) Oprava nevyspádované terasy – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. H11 – Hydro – fasáda – oplechování – netěsnosti mezi bočními ohyby oplechování parapetů a omítkou bočních ostění oken, tmelený spoj nelze z dlouhodobého hlediska považovat za hydroizolačně spolehlivý (může způsobit zatékání). o) Nejedná se o vadu. H13 – Hydro – šikmá střecha – krytina – boční a hřebenové lemování střešní krytiny není provedeno těsně, horní lem oplechování by měl být zapuštěn do omítky, popř. měla být použita další krycí lišta. o) [příjmení] existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat laikem i odborníkem. H14 – Hydro – šikmá střecha – doplňková hydroizolace – dolní okraj hydroizolace není podepřen např. okapním plechem, odváděná voda může zatéct, hydroizolace střech obou přístřešků není zespodu zakrytá proti vlivu UV záření, prostup komína není těsný, a u střechy nad obytným podkrovím pod lehkou konstrukcí stropu bez hydroakumulační vrstvy pod střechou měla být třída těsnosti min [číslo]. o) [příjmení] existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. H16 – Hydro – šikmé střechy – ledové valy – pod střechou je půda oddělená od vytápěných místností pod sebou lehkým stropem a střecha je nedostatečně větraná (chybí horní odvětrávací prostor v úrovni hřebene), v době prohlídky při venkovní teplotě pod bodem mrazu byla vidět na spodním líci DHV tenká vrstva námrazy/kapiček vody. V místě netěsnosti v obálce interiéru jsou vidět stopy plísně na dřevěných prvcích. o) Absence odvětrávacích tašek – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. o) Neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní – vada existovala ke dni předání, nebylo možné ji identifikovat v rámci obvyklé prohlídky laikem ani odborníkem (vada se mohla projevit až při užívání domu v zimním období), vypočtená cena nápravy: 3 900 Kč. P14 – Uvolňování lepené dlažby od podkladu, trhliny v dlažbě – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem, trhliny především v koutových spárách mezi dlažbou a obkladem díky absenci pružné spárovací výplně, nerovnost přechodu dlažby v dveřním průchodu mezi chodbou a koupelnou v 1. NP. o) Nedostatečná dilatace – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. o) [příjmení] obklady a dlažby – vada existovala ke dni předání, nebylo možné ji identifikovat v rámci obvyklé prohlídky laikem ani odborníkem (bylo by nutné všechny obklady/dlažby projít a proťukávat), vypočtená cena nápravy: 12 100 Kč. o) Trhliny v rohových spárech – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. B14 – Hořlavé materiály – umístění v okolí krbu nebo komínového tělesa předmětného objektu – hořlavé materiály blíže než 50 mm od komínového tělesa (trámy krovu přístřešku). o) Hořlavé materiály u komína – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem. U01 – Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy – provést další diagnostiku parotěsnosti lehké skladby stropní obvodové konstrukce vytápěného prostoru, růst plísní (kondenzace vodní páry) na dřevěném lemování prostupu otvoru stropního výlezu na půdu, na spodním líci DHV byly zaznamenány kapičky zkondenzované vody, prostup není proveden parotěsně. o) [příjmení] neexistuje. N08 – Nebezpečná koncentrace radonu z podloží – vzhledem k rizikově provedené hydroizolaci spodní stavby je doporučeno pro vyloučení tohoto rizika další diagnostiku. o) Nejde o prokázanou vadu, pouze o podezření (muselo by být provedeno měření radonu v interiéru domu). T21 – Plyn – nebyla předložena revize plynového zařízení. o) [příjmení] existovala ke dni předání, ale bylo možné ji identifikovat odborníkem. T22 – Vodovod – chyby v rozvodech – nezateplené části rozvodů v technické místnosti o) Zateplení rozvodů vody – vada existovala ke dni předání, ale bylo možné ji vizuálně identifikovat odborníkem.

8. Znalci tedy ohledně jednotlivých vad dospěli k závěru, že vady veskrze existovaly již ke dni předání předmětných nemovitostí, většinu bylo možno odhalit, pakliže by byla při předání provedena prohlídka odborníkem, případně se nejedná o vady. Pouze ohledně vady H16 – Neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní – a P14 – [příjmení] obklady a dlažby – dospěli znalci k závěru, že se jedná o vady, které existovaly ke dni předání a nebyly zjistitelné základní vizuální prohlídkou ani laikem ani odborníkem, a odhadovanou cenu za opravu těchto vad stanovili v celkové výši 16 000 Kč (H16 3 900 Kč + P14 12 100 Kč). V rámci znaleckého posudku se znalci vyjádřili i k vadě B02 – Nestejná výška schodištních stupňů, avšak tato vada není předmětem žaloby (žalobcem nebyla nijak vyčíslena a žalobce výslovně uvedl, že tato není předmětem soudního řízení – viz protokol na č. l. 102a p. v.).

9. Závěr o skutkovém stavu je takový, že účastníci uzavřeli v návaznosti na rezervační smlouvu ze dne [datum] smlouvu kupní dne [datum], na základě níž koupil žalobce předmětné nemovitosti jakožto zhotovenou novostavbu. Stavba byla dle předávacího protokolu předána dne [datum]. Žalobce podpisem kupní smlouvy potvrdil, že se seznámil se stavem převáděných nemovitých věcí (čl. 5 kupní smlouvy), z kupní smlouvy ani z jiných provedených důkazů nevyplynulo, že by žalovaná jako prodávající ubezpečila žalovaného o absenci veškerých vad na předmětných nemovitostech. Ačkoliv následně došlo ze strany žalobce k uplatnění některých vad (zachycených v předávacím protokolu, respektive soupisu vad a nedodělků jakožto přílohy kupní smlouvy, dále v záznamu o místních šetřeních ze dní [datum] a [datum] a navazující e-mailové komunikaci), nejedná se o předmětné vady uplatněné v rámci žaloby, nýbrž o vady jiné, související zejména s prasklinami omítky a opravným vymalováním. Teprve po určitých komplikacích v rámci řešení opravné výmalby nechal žalobce provést komplexní kontrolu nemovitosti odborníkem, přičemž k prohlídce odborníky došlo dne [datum], jejich stanoviska byla vypracována ve dnech [datum] a [datum], a až výzvou ze dne [datum] byly předmětné vady uvedené v žalobě poprvé uplatněny u žalované.

10. Po právní stránce soud hodnotil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ o. z.”), ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti.

11. Podle ust. § 1914 odst. 1 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Dle odst. 2 je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

12. Dle ust. § 2103 o. z. nemá kupující práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

13. Dle ust. § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

14. Dle ust. § 2112 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Dle odst. 2 k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

15. Dle ust. § 2129 odst. 2 o. z. (pododdíl koupě nemovité věci) neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

16. Dle ust. § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

17. Dle ust. § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

18. Po provedeném dokazování a hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná pouze částečně, a to pouze ohledně částky 16 000 Kč.

19. Obsahově dle občanského zákoníku se rozlišují vady předmětu kupní smlouvy na vady zjevné, a na vady skryté. Zjevné vady musí kupující u prodávajícího uplatnit ihned při uzavírání smlouvy (ust. § 2103 o. z.), případně co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčení se o jejích vlastnostech a množství (ust. § 2104 o. z.), zatímco v případě skrytých vad je nutno tyto oznámit bez zbytečného odkladu poté, co je kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do 2 let po odevzdání věci (ust. § [číslo]), respektive nejpozději do 5 let od nabytí stavby spojené se zemí pevným základem (ust. § [číslo]). K otázce zjevnosti vad se vyjádřil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 24. 8. 2010, sp. zn. 32 Cdo 1040/2009 (vztahující se k předchozí právní úpravě, avšak závěry jsou aplikovatelné i dle aktuálního občanského zákoníku):„ za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu, popř. objednateli, zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla.“ Základním rozdělením mezi zjevnými a skrytými vadami je tak otázka jejich zjevnosti, to znamená, zda uvedené vady lze zjistit již zpravidla na základě běžné (v tomto případě zejména vizuální) kontroly. Soud konstatuje, že v případě staveb je vizuálně zjistitelné vady nutno považovat za vady zjevné bez ohledu na skutečnost, že uvedené vady jakožto vady dokáže správně vyhodnotit toliko odborná osoba z oboru stavebnictví, nikoliv laik. Kupující však zpravidla bude pouze laikem, který uvedenou vadu nemusí bez přizvání odborné osoby jako vadu vyhodnotit, přičemž v případě koupě tak významné a poměrně komplikované věci, jakými nemovitosti jsou, jakožto i s ohledem na běžnou praxí, že v případě koupě nemovitých věcí se často nějaké vady vyskytují, však nepřizvání odborné osoby k prohlídce (při předání či v brzké době po převzetí) musí jít k tíži kupujícího.

20. V daném případě soud dospěl k závěru, že žaloba je ve zcela převažující části nedůvodná. Soud po provedení všech důkazů vyhodnotil, vycházeje zejména z provedeného znaleckého posudku vyjádření znalce k námitkám žalované v rámci ústního jednání, že jednotlivé vady uplatněné v žalobě nejsou vadami (položky H11 – netěsnost oplechování fasády), jejich existence nebyla v řízení prokázána (U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy a N08 – nebezpečná koncentrace radonu z podloží), a dále u většího množství uplatněných položek soud uzavřel, že se o vady jedná, ale nikoliv o vady skryté (jak uváděl žalobce), nýbrž o vady zjevné (H01 – vsakování příliš blízko domu žalobce, oprava nevyspádované terasy, H13 – netěsné provedení bočního a hřebenového lemování střešní krytiny, H14 – vada hydroizolace, H16 – absence odvětrávacích tašek, P14 – nedostatečná dilatace, trhliny v rohových spárech, B14 – umístění hořlavých materiálů v okolí krbu nebo komínového tělesa, T21 – nepředložení revize plynového zařízení a T22 – nezateplené části rozvodů v technické místnosti). Žalobcem uplatněný nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny vztahující se k uplatněným zjevným vadám proto nezbylo než zamítnout, když žalovaná v řízení namítla, že takové vady nebyly uplatněny včas. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum] (s právními účinky vkladu ke dni [datum]), dne [datum] byl podepsán předávací protokol, přičemž v rámci předávání nemovitosti sice byl i soupis vad a nedodělků, nebyly v něm však uvedeny v žalobě specifikované vady. Žalobce nechal prohlédnout předmětné nemovitosti přizvanými odborníky až dne [datum], tedy více než 2 roky po podpisu předávacího protokolu, ačkoliv ohledně jiných vad (které nejsou předmětem žaloby) mezi účastníky bylo jednáno i dříve. Pakliže žalobce v žalobě uplatněné zjevné vady uplatnil u žalované až přípisem ze dne [datum], jedná se o opožděné uplatnění zjevných vad, a to bez zohlednění uplynulé doby mezi provedení prohlídky s přizváním odborníků dne [datum] a prvním písemným uplatněným práv z vadného plnění žalovaným dne [datum], neboť již k okamžiku provedení prohlídky odborníky dne [datum] tato byla provedena opožděně, a nikoliv bez zbytečného odkladu po získání možnosti přesvědčit se o vlastnostech nabytých nemovitých věcí.

21. Ohledně uplatněných vad dle položek H16 – neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní se znalci vypočtenou cenou opravy 3 900 Kč a P14 – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem se znalci vypočtenou cenou nápravy 12 100 Kč soud dospěl k závěru, že se o skryté vady jedná, neboť vada H16 – neparotěsnost půdního výlezu a vznik plísní se mohla projevit až při užívání domu v zimním období, a vadu P14 – dutiny mezi lepenou dlažbou a podkladem bylo možno zjistit až na základě odborné prohlídky zaměřené na zjišťování uvedené vady (nutnost všechny obklady/dlažby projít a proťukávat). Tyto skryté vady žalovaný uplatnil v zákonem stanovené lhůtě do 5 let od nabytí předmětných nemovitostí, tedy včas, a přísluší mu proto práva z vadného plnění. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny, pročež není nutné se zaobírat otázkou, zda se jednalo o podstatné či nepodstatné porušení kupní smlouvy, neboť přiměřené slevy z kupní ceny je možno se domáhat v obou případech.

22. Ohledně výše přiměřené slevy z kupní ceny pak soud dospěl k závěru, že s ohledem na celkovou výši kupní ceny předmětných nemovitostí a charakter obou uvedených skrytých vad má výše přiměřené slevy v daném případě představovat náhradu nákladů, které by bylo nutné vynaložit k odstranění uvedených vad ke dni převodu předmětných nemovitostí. Ohledně jejich výše soud proto vycházel z částek vypočtených znalci v znaleckém posudku, tj. částek 3 900 Kč a 12 100 Kč, dohromady celkem 16 000 Kč. K otázce (ne) připočtení DPH k očekávaným částkám za provedení náprav uvedených vad (tak, jak učinil v žalobě žalobce), soud uvádí, že k odstranění uvedených vad dosud nedošlo (žalobce nedoložil, že by na odstranění uvedených skrytých vad vynaložil právě prostředky uvedené v žalobě). Soud proto vycházel z obvyklé ceny, kterou by k provedení nápravy ke dni převodu předmětných nemovitostí bylo nutno vynaložit, a to bez zohlednění možného navýšení o DPH, neboť nápravu by mohly provést i subjekty, které nejsou plátci DPH.

23. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila přiznanou část žalované částky řádně a včas, octla se s placením dluhu v prodlení, a soud proto žalobci přiznal i úroky z prodlení dle ust. § 1970 o. z. ve výši dle ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. tak, jak je žalobce uplatnil.

24. Lhůta k plnění byla stanovena ve smyslu ust. § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“).

25. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení neúspěšná pouze v nepatrné části (rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku, přičemž žalobci bylo přiznáno 16 000 Kč oproti žalobou uplatněné částce 397 371 Kč, tedy představující pouze nepatrný úspěch, a i z hlediska počtu položek, ohledně jejichž uplatnění byl žalobce úspěšný, lze hovořit toliko pouze o nepatrném úspěchu), nárok na náhradu nákladů řízení v celém rozsahu v částce 61 710 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 397 371 Kč sestávající z částky 9 900 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, podání odporu, 2× účast na jednání soudu dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum]) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 51 000 Kč ve výši 10 710 Kč. Jejich zaplacení soud žalobci uložil ve lhůtě podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalované jako advokáta dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. Soud žalované nepřiznal odměnu (včetně režijního paušálu) za vyjádření – sepis odůvodnění odporu ze dne [datum], neboť odůvodnění odporu mohlo být obsaženo již v samotném odporu. Pakliže se zástupce žalované rozhodl sepsat odůvodnění odporu až dodatečně, nemůže se jednat o další samostatný úkon právní služby.

26. O povinnosti účastníků k úhradě nákladů státu soud rozhodl postupem dle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř., dle něhož má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V daném případě byla žalovaná pouze nepatrně neúspěšná, z toho důvodu byla povinnost nahradit náklady řízení státu v celé výši stanovena žalobci. V daném případě jsou náklady státu představovány znalečným, o němž však k okamžiku vypracování písemného vyhotovení rozsudku nebylo dosud v celém rozsahu pravomocně rozhodnuto, proto jejich výše bude specifikována v samostatném usnesení. Lhůta k plnění byla stanovena dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. do tří dnů od právní moci samostatného usnesení.