13 C 350/2019

Plný text

Okresní soud v Mladé Boleslavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Zavadilovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení vlastnictví

I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhá určení, že výlučným vlastníkem pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] to vše v k.ú. a obci [obec], je žalobkyně, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 32 409 Kč, a to do šesti měsíců od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se domáhala určení, že je vlastníkem nemovitostí specifikovaných ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen„ nemovitosti“) s odůvodněním, že uzavřela dne [datum], resp. dne [datum], coby prodávající se [právnická osoba], a.s. (dále také jen„ společnost“) kupní smlouvu na předmětné nemovitosti. Současně dne [datum] uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále tak jen„ SOSB“) s tím, že se strany do 1 roku od podpisu této smlouvy zavazují uzavřít kupní smlouvu na nemovitosti, tj. do [datum]. Žalobkyně sjednala zpětný odkup nemovitostí se společností, protože ji k jejich prodeji vedla finanční tíseň a měla je v úmyslu koupit zpět. Žalobkyně nemovitosti prodala společnosti za 2 720 000 Kč. V SOSB, jejíž součástí je kupní smlouva, byla sjednána částka 3 150 000 Kč s tím, že žalobkyně po podpisu SOSB složí první část kupní ceny ve výši 200 000 Kč ve prospěch [právnická osoba] a zbylou částku, tj. 2 950 000 Kč, zaplatí po podpisu kupní smlouvy. Žalobkyně složila první část kupní ceny formou splátek, které byly zastřešeny smlouvou o nájmu domu z [datum], protože byla společností informována, že ačkoli se ústně dohodly jinak, formálně je třeba pokrýt pobyt žalobkyně v již prodaném domě (ke dni [datum] zaplatila 70 000 Kč, další platby neprobíhají, neplatí nájemné pro absenci nájemní smlouvy, platí elektřinu a vodné). Proto podepsala se společností nájemní smlouvu poté, co se zápisem v katastru nemovitostí (dále jen„ KN“) přešly nemovitosti na společnost jakožto vlastníka. Nájemní smlouva byla uzavřena na 6 měsíců od následujícího měsíce, kdy došlo k vyznačení účinků vkladu vlastnického práva do KN na společnost. Dodatkem [číslo] z [datum] bylo sjednáno prodloužení nájmu do [datum]. Původní kupní smlouva uzavřená se společností je absolutně neplatným právním jednáním, neboť ze všech shora uvedených uzavřených smluv vyplývá, že došlo ke sjednání propadné zástavy. Půjčka ze strany společnosti žalobkyni byla na dobu 1 roku ve výši 2 720 000 Kč, skrytý úrok činil 430 000 Kč. Kupní cena byla použita na platby věřitelům žalobkyně následovně: -) 2 243 418 [právnická osoba]; -) 265 000 [právnická osoba]; -) 63 712 Kč představující závazky z exekučního řízení vedeného soudním exekutorem Mgr. [jméno] [jméno] pod sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo] [rok]; -) 50 280 Kč představující závazky z exekučního řízení vedeného soudním exekutorem JUDr. [jméno] [příjmení] pod sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo] [rok]; -) 27 330 Kč představující závazky z exekučního řízení vedeného soudním exekutorem Mgr. [jméno] [příjmení] pod [anonymizována tři slova] [číslo] [rok]; -) 19 240 Kč představující závazky z exekučního řízení vedeného soudním exekutorem JUDr. [jméno] [příjmení] pod sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo] [rok]; -) 20 000 Kč představující závazky z exekučního řízení vedeného soudním exekutorem JUDr. [jméno] [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka]; -) 10 000 Kč představující závazek společnosti za vypracování energetického štítku. Společnost využila tísně a neznalosti žalobkyně, které v době prodeje hrozila exekuce, měla velmi nemocného syna. Kupní smlouva je dále neplatná pro nepřiměřenou kupní cenu, neboť společnost měla v úmyslu žalobkyni připravit o nemovitosti za částku mnohem nižší, než je jejich reálná hodnota a zpět žalobkyni měly být prodány za mnohem vyšší cenu. Žalobkyně vyzvala společnost ke zpětnému odkupu ústně a SMS, tato nikterak nereagovala a obratem nemovitosti prodala žalované za 3 150 000 Kč v době platnosti SOSB (návrh na vklad do KN dne [datum]). Žalovaná nebyla v dobré víře, nechovala se jako vlastník nemovitostí, jediné klíče od nemovitosti má žalobkyně, žalovanou podle zástupců společnosti o existenci předkupního smluvního práva ve prospěch žalobkyně upozornili, což vyplývá i z postupu žalované. Žalované byly společností nemovitosti cíleně nabídnuty, což svědčí o provázanosti a účelovosti prodeje. Žalovaná jako prodávající navštívila po nabytí vlastnického práva k nemovitostem žalobkyni s tím, že přivedla na prohlídku nemovitostí nového kupce a oznámila žalobkyni, že musí nemovitosti vyklidit. Posléze žalobkyně tvrdila, že jí žalovaná nabídla odkup nemovitostí za částku mnohem vyšší. Jedná se o jakýsi druh řetězového„ přeprodávání“ nemovitostí mezi dohodnutými osobami, které se obchodem s nemovitosti zabývají profesionálně za účelem zvýšení jejich ceny a maximalizace zisku, zneužili životní i finanční tísně žalobkyně a ukolébali její ostražitost nadějí, že bude svůj dům moci do roka zpětně odkoupit, až se její materiální poměry zkonsolidují. V době podpisu smluv přemýšlela o insolvenci, avšak neplánovala ji. Žalobkyni bylo následně v rámci insolvenčního řízení povoleno oddlužení, je schopna i připravena po dohodě s insolvenčním správcem realizovat svůj záměr, a to závazek z předkupního práva k nemovitostem. Poté tvrdila, že koupí nemovitosti od žalované prostřednictvím třetí osoby, společnosti, kterou našla na internetu, jež by zaplatila kupní cenu cca 3 200 000 Kč, příp. vyšší, a tato společnost by žalobkyni umožnila doživotní užívání nemovitostí. Následně změnila tvrzení, že tato společnost by po skončení insolvence prodala nemovitosti žalobkyni. Finanční částku na odkup by získala i tím, že syn má po autonehodě obdržet odškodnění ve výši 1 500 000 Kč a zbývající část kupní ceny by byla získána úvěrem, který by si vzal syn a také za pomoci vnučky, jež je nyní v 9. třídě ZŠ. Ke smírnému řešení věci nedošlo ze zdravotních důvodů žalobkyně.

2. Žalovaná se k žalobě vymezila negativně. O vztazích společnosti a žalované ničeho nevěděla. Žalobkyně zřejmě sama jednala podvodně, když v 11/ 2018 prodala nemovitosti, po 1/2 roce podala návrh na oddlužení, o dalších 6 měsíců později podala žalobu. Žalobkyně se hodlá stát vlastníkem nemovitostí, za jejichž prodej získala 2 720 000 Kč, kterými nyní nedisponuje. Byla-li by v tomto sporu úspěšná, získala by nemovitosti a byla by povinna vrátit bezdůvodné obohacení společnosti 2 720 000 Kč za situace, kdy společnost zmeškala termín pro přihlášení pohledávky do insolvenčního řízení; žalobkyně tak potenciálně může jednat v úmyslu získat dům a žádné plnění nevracet. Kupní smlouvu se společností žalovaná uzavřela na základě činnosti realitního makléře [jméno] [příjmení] ([právnická osoba]), který jí doporučil nemovitosti ke koupi. [jméno] [příjmení] informovala žalovanou o budoucím uskutečnění prohlídek nemovitostí. V 6/2019 se uskutečnila osobní prohlídka, jíž byl přítomen za žalovanou [jméno] [příjmení], kterého žalobkyně neupozornila, že má zájem koupit nemovitosti, či že jí svědčí jakékoli právo znemožňující nemovitosti převádět, nebo že nemovitosti nejsou na prodej. Žalovaná se po nabytí nemovitostí snažila se žalobkyní domluvit na smírném vyklizení nemovitostí, které žalobkyně užívá od [datum] neoprávněně. Dne [datum] byla žalobkyni zaslána výzva k vyklizení nemovitostí, na niž reagovala prostřednictvím její zástupkyně přípisem z [datum] (žalované doručeným [datum]), jímž byla žalovaná informována, že před časem byla podána žaloba zpochybňující vlastnické právo žalované (žaloba byla podána až [datum]), a aby se zdržela nevratných zásahů a kroků k nemovitostem, vč. návrhů na jejich vyklizení, a že [datum] došlo k uzavření SOSB mezi žalobkyní a společností, přičemž se žalobkyně snažila nabudit dojem, že o této skutečnosti měla být žalovaná informována dříve („ jak je vám známo“). Žalobkyně nastalou situaci začala řešit až 4 měsíce po zápisu vlastnického práva žalované (zápis dne [datum]), podáním této žaloby ([datum]). To vše po výzvě žalované k vyklizení nemovitostí. O existenci SOSB se žalovaná dozvěděla z dopisu zástupkyně žalobkyně, k ověření skutečností požádala žalovaná společnost o zaslání SOSB, kterou obdržela e-mailem [datum], vč. odstoupení společnosti od SOSB z [datum] (doručené žalobkyni [datum]). Důvodem odstoupení bylo nezaplacení částky 200 000 Kč žalobkyní. Tvrzení žalobkyně o platbě této částky formou„ nájemného“ by s ohledem na délku trvání nájmu se společností (7 měsíců) bylo ve výši 70 000 Kč. Závazek společnosti z SOSB zanikl pro nemožnost plnění v okamžiku prodeje nemovitostí žalované. Žalovaná koupila nemovitosti za 3 150 000 Kč smlouvou z [datum], zápis do KN byl [datum], právní účinky vkladu k [datum]. V době uzavření smlouvy nic nenasvědčovalo tomu, že by společnost nebyla oprávněná s nemovitostmi disponovat. Žalovaná byla v dobré víře, vycházela z ujištění poskytnutých v kupní smlouvě a s důvěrou v zápis v KN. Žalovaná neobdržela žádnou konkrétní nabídku na odkup nemovitostí ze strany žalobkyně, ač se o dosažení smíru snažila v rámci e-mailové komunikace od [datum], kdy žalobkyni oslovila s možným řešením věci. Nabídla dvě varianty, a to delší čas na vyklizení nemovitostí a zaplacení nákladů na vystěhování žalobkyně do výše 30 000 Kč, nebo odkup nemovitostí za 3 500 000 Kč, neboť žalovaná platila i daň z převodu nemovitostí a prodej za 3 150 000 Kč by pro ni byl nevýhodný. V rámci další komunikace žalovaná pro ukončení sporu souhlasila i s nabídkou za částku, za kterou sama koupila předmětné nemovitosti (3 150 000 Kč). Žalovaná byla informována zástupkyní žalobkyně, že tato částka je již pro žalobkyni adekvátní a že realizaci tohoto záměru učiní strany sporu po zotavení se žalobkyně z lékařského zákroku, posléze k žádné komunikaci nedošlo.

3. Soud v prvé řadě konstatuje, že shledal naléhavý právní zájem na určení vlastnictví v této věci ve smyslu § 80 písm. c) o. s. ř. Žalovaná je v současné době zapsána jako vlastník předmětných nemovitostí v KN, byla shledána její pasivní věcná legitimace ve sporu a pouze pravomocný rozsudek soudu může být podkladem pro vyznačení změny vlastnictví na příslušném listu vlastnictví u katastrálního úřadu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1319/96). Nepřisvědčil námitce žalované, že žalobkyně není ve sporu aktivně věcně legitimována za situace, kdy probíhá insolvenční řízení se žalobkyní (žalobkyně má povoleno oddlužení), protože osobou oprávněnou nakládat s majetkovou podstatou (a tedy i podávat žaloby za účelem nabytí majetku) je podle § 229 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, žalobkyně. <b>4. Soud v řízení provedl dokazování výslechem svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a níže uvedenými listinami.</b> 5. Svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že je zaměstnancem [právnická osoba], [anonymizováno], vykupovala nemovitosti žalobkyně cca 3 roky zpět. Nemůže o ničem rozhodovat, pouze předává informace mezi firmou a klientem. Výkupy a podpisy smluv má na starosti ředitel. Společnost vykupuje zadlužené nemovitosti, před exekucí či insolvencí (20 – 30 nemovitostí ročně). Podnikání společnosti funguje tak, že koupí nemovitost, do cca 2 měsíců předá původní vlastník nemovitost společnosti, nebo zůstává v nájmu na základě nájemní smlouvy a platí nájem jako samostatný závazek. Nemovitosti si může původní vlastník či členové rodiny koupit zpátky za cenu v SOSB (garantovaná cena), cca za 1/2 roku, rok. Je to běžný postup, ačkoli listinu na odkup nemovitostí členové rodiny nemají. Pokud klient chce, může být v SOSB napsán člen rodiny. Po získání telefonu od finančního poradce na žalobkyni si s ní sjednala schůzku. Domluvily se, že společnost nemovitosti žalobkyně vykoupí a zaplatí její veškeré dluhy, nájem žalobkyně byl sjednán na cca 1 rok. Svědkyně nesdělovala žalobkyni, že jí firma prodlouží nájem na dobu delší, než bylo prodlouženo. Nemovitosti měl koupit syn, protože se už při výkupu řešilo, že žalobkyně žádnou půjčku nedostane i z důvodu věku, kamarádka svědkyně žalobkyni v tomto směru lustrovala. Žalobkyně měla uzavřenou SOSB psanou na ni jako vlastníka nemovitostí, kterou nedodržela. Měla v ní termín asi 2 měsíce na zaplacení 200 000 Kč. Žalobkyně měla více účtů a ty byly zablokované. Říkala, že má na jednom zablokovaném účtu 200 000 Kč, tedy 200 000 Kč může zaplatit po jejím odblokování po zaplacení dluhu z prodeje nemovitostí. Stejně tak říkala, že syn nemá žádné dluhy, pracuje. Poté volala, že to byl účet syna, a po prodeji nemovitostí nedošlo k uvolnění účtu, protože syn byl spoludlužník a na tento účet byla dána exekuce v částce asi kolem půl milionu. Se žalobkyní poté mluvily o tom, že by se exekuce na účtu syna jakkoli vyplatila, ale nikoli prostřednictvím společnosti. Pak měl syn najednou exekuce a žalobkyně pořád někoho sháněla, kdo by jí vypomohl. Syn měl pracovat ve [anonymizováno], měl být asi po autonehodě, měl invalidní důchod, ale žalobkyně říkala, že by měl jít pracovat, že se to po rehabilitacích zlepšilo. Společnost zaplatila dluhy uvedené na listu vlastnictví. Žalobkyně uváděla, že tato nová exekuce na účtu je neoprávněná, nezmiňovala se, že je v insolvenci. [příjmení] mít další dluhy. Pro výkup nemovitosti je insolvence překážkou. Pak měl dluhy syn, šel do insolvence. Svědkyně neřekla žalobkyni, že platit 200 000 Kč nemusí a ani jí neřekla, že by tyto peníze mohla zaplatit na konci období. Žalobkyně kontaktovala svědkyni i později, pořád se řešilo, že buď musí nemovitosti koupit zpátky, nebo naopak, že je musí předat společnosti. Firma už jí nechtěla prodloužit nájem. [jméno] svědkyně sháněla nějaké jiné nájemní bydlení, ale to žalobkyně odmítala. Dala jí kontakt na [příjmení], který dělá pro realitní kancelář, měl jí sehnat třetí osobu na odkup nemovitostí a tou osobou byla žalovaná. O prodeji třetí osoby tak žalobkyně věděla, protože [příjmení] byl v nemovitostech a musela vědět i o žalované. Žalobkyně nemohla rozhodovat o podmínkách smlouvy se žalovanou, ale firma byla ráda, že to někdo koupí a nemusí ji vystěhovat. O souhlasu žalované s nájmem žalobkyně věděla svědkyně od žalobkyně. Kupní smlouvu se žalovanou podepisovala svědkyně, resp. svědkyně vždy jezdí za klientem a ten před ní podepíše smlouvu. Bylo to v době, kdy žalobkyni končil nájem, asi v létě. Nikdo nechtěl žalobkyni poskytnout jakékoli investice, nebyla to nemovitost za 500 000 Kč. Žalobkyně nevyzývala svědkyni ani SMS ani jinak, že chce koupit nemovitosti zpět.

6. Svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že prodává nemovitosti asi 17 let, se svědkyní [příjmení] a [právnická osoba] spolupracuje asi 5 let. Zajímá jej fyzický stav nemovitosti, faktický a právní. Na základě doporučení byl na prohlídce nemovitostí v [obec] cca v roce 2019, schůzku sjednala svědkyně [příjmení]. Byl se podívat na nemovitost, která byla k prodeji. Paní, která mu otevřela, věděla, že někdo na prohlídku nemovitostí přijde. Nemovitosti si prošel, nic jej nezaujalo ve smyslu, že by byla nemovitost v nějakém stavu. Prošli nemovitost, paní v nemovitosti vyprávěla o tom, že má nějakou situaci, snad měl někdo nějakou nehodu. [příjmení] se ale zajímal spíš o to, kde je kuchyň, pokoje, dispozice nemovitosti. Že má žalobkyně nějaké smlouvy stoprocentně neříkala. Reagoval na vše z dostupných informací. Pokud by byla uzavřena SOSB, tak je to pro něj 100 % překážka, protože to je problém a neměl by o nemovitost zájem. Že je tam problém, se dozvěděl někdy na podzim, možná 2 roky zpětně. Zjistil to dost pozdě, v době, kdy byla vlastníkem [celé jméno žalované]. Energetické štítky nevyhotovuje, což byla reakce svědka na tvrzení, že se žalobkyně domnívala, že byl v nemovitostech za účelem právě vyhotovení energetického štítku.

7. Svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že účastnice zná pouze z doslechu od kolegů z [právnická osoba], kde pracuje jako obchodní ředitel. Zejména podepisuje veškeré smlouvy, schvaluje zakázky, personalistiku a jiné. Podmínky smluv neřeší, spíš proces uzavírání. S klienty se nesetkává osobně. Obecně společnost koupí nemovitost zatíženou např. exekučně, může být zatížena právními vadami, které vyplatí. Kupují je za nižší než tržní cenu, aby z toho měli zisk, tj. cca 90 % tržní ceny. Společnost se ptá, zda je někdo v rodině, kdo nemovitost koupí. Za zpětnou koupi považují odkup nemovitosti klientem, jeho užší či širší rodinou, nebo např. investorem. Když to není zpětná koupě, klienta vyzvou k vystěhování a prodávají nemovitost třetí osobě. Klient může být v nemovitosti v nájmu, který se snaží společnost držet adekvátní a v tomto případě to bylo asi 10 000 Kč. Jedná se o oficiální nájem, protože nájemce již nemovitost nevlastní a společnost musí platit náklady. Uzavírají smlouvu a nájem se nikdy nezapočítává. Jsou-li pro to důvody, SOSB se uzavírá. Většinou to tak nedělají a domluva je na ústní bázi. Tvrdí-li osoba, že do týdne sežene 3 000 000 Kč a má exekuce, tak té se moc nevěří. Naopak má-li předsmluvený úvěr, může si odkoupit nemovitost už např. za 3 měsíce. Proč byla podepsaná SOSB v tomto případě, přesně nevěděl. Nemají v úmyslu nemovitosti držet dlouho a vždy chtějí vědět, jak bude postupováno, jestli mají hledat kupce, nebo si nemovitost koupí klient zpět. Zpravidla chtějí rezervační zálohu na zpětný odkup nemovitosti. Pokud zbydou peníze po vyplacení dluhů, tyto posílají klientům na účet. Vždy je vše individuální. Když situace vypadá tak, že klient nemovitost neodkoupí, čekají, zda budou splněny podmínky podle domluvy nebo SOSB. Komunikují s klientem, proč to nevyšlo, zda ji koupí zpět nebo zda ji zainvestuje někdo jiný. V tomto případě osobně nejednal, ale makléřka znala někoho, kdo zajistí investora s tím, že žalobkyni přislíbili, že ji tam nechají bydlet. Pokud klient neodkoupí nemovitost, jde nemovitost do inzerce. Klienta vyzývají k vystěhování z nemovitosti. Proč odstoupení od SOSB bylo v tomto případě odesláno až v 9/ 2019 a nemovitosti prodány žalované v 7/ 2019, nevěděl, nemělo to tak být, mohlo dojít k pochybení jednotlivce. Insolvence klienta by mohla být překážkou pouze, kdyby klient např. řekl, že si zajistí hypotéku a pak půjde do insolvence a je jasné, že hypotéku mu nedají. Pokud je klient následně v insolvenci, je společnosti jedno, stejně tak, kdo nemovitost za klienta koupí. Je hlavní, že klient platí nájem.

8. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a společností dne [datum] (resp. [datum]) soud zejména zjistil, že jí žalobkyně převedla vlastnické právo k předmětným nemovitostem na společnost za 2 720 000 Kč. Platební podmínky si strany smlouvy sjednaly tak, že před podpisem smlouvy byly uhrazeny části kupní ceny společností shodně, jak tvrdila žalobkyně, viz odst. 1 rozsudku (tj. na účty určené žalobkyní za účelem uspokojení věřitelů žalobkyně, částka 10 000 Kč za energetický štítek). Zbývající částka (21 020 Kč) měla být zaplacena společností žalobkyni po skončení nájemního vztahu, když současně s kupní smlouvou byla uzavřena nájemní smlouva na předmět koupě. Z návrhu na vklad do KN soud zjistil, že byl podán dne [datum], přílohou byla uvedená kupní smlouva.

9. Výpisem z KN ke dni [datum] bylo zjištěno, že vlastníkem nemovitostí byla zapsána [právnická osoba] V části C výpisu nemovitosti zatěžovalo: -) zástavní právo smluvní pro [právnická osoba] k zajištění pohledávek do výše 2 000 000 Kč a budoucích pohledávek do výše 200 000 Kč ze smlouvy o úvěru na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne [datum]; -) zástavní právo smluvní pro [právnická osoba] k zajištění pohledávky 225 000 Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 200 000 Kč ze smlouvy o spotřebitelském úvěru ve výši 200 000 Kč na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne [datum]. Z části E výpisu bylo zjištěno, že kupní smlouva ve prospěch společnosti byla z [datum], právní účinky zápisu nastaly k [datum], zápis byl proveden [datum].

10. Ze smlouvy o smlouvě budoucí soud zjistil, že byla uzavřena [datum] mezi společností jakožto budoucí prodávající a žalobkyní jakožto budoucí kupující, jejím předmětem byla budoucí koupě předmětných nemovitostí do vlastnictví žalobkyně z vlastnictví společnosti. Bod A smlouvy obsahoval prohlášení, že společnost má v úmyslu stát se na základě kupní smlouvy výlučným vlastníkem nemovitostí (tj. kupní smlouvy podepsané se žalobkyní téhož dne). Smluvní strany si sjednaly zejména následující práva a povinnosti: uzavřít kupní smlouvu do 1 roku od uzavření SOSB (bod 2.1.). Kupní cena byla sjednána 3 150 000 Kč se splatností ve 2 splátkách. První ve výši 200 000 Kč měla být zaplacena žalobkyní do 1 měsíce od podpisu SOSB, druhá ve výši 2 950 000 Kč měla být zaplacena do 1 měsíce ode dne uzavření kupní smlouvy. Dále sjednaly podmínky pro uzavření kupní smlouvy (čl. 2 smlouvy), a to zejména podmínku spočívající v povinnosti žalobkyně řádně a včas plnit všechny své povinnosti vyplývající jí ze smlouvy o nájmu domu uzavřené téhož dne (bod 2.2., odst. ii). V bodu 2.

3. SOSB sjednaly, že každá smluvní strana je oprávněna vyzvat druhou smluvní stranu k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě 1 roku, budou-li splněny podmínky specifikované v bodu 2.2., a to písemně na adresy smluvních stran uvedené v záhlaví SOSB či jiným vhodným způsobem, tj. např. elektronickou komunikací. Kupní smlouvu se zavázaly strany uzavřít do 15 dnů ode dne obdržení výzvy k jejímu uzavření. Společnost se zavázala, že do dne uzavření kupní smlouvy nebo do účinného odstoupení jedné ze stran od SOSB neprodá ani jinak nepřevede nemovitosti na třetí osobu odlišnou od žalobkyně (bod 3.5. písm. b). Mezi stranami byla ujednána možnost odstoupení od SOSB (bod 4), kdy zejména obě strany měly právo odstoupit od smlouvy v případě nesplnění závazků podle čl. 2 (tj. uzavření smlouvy do 1 roku a zaplacení kupní ceny, resp. části kupní ceny). Přílohou SOSB byl návrh kupní smlouvy, v němž byla prodávající stranou společnost a kupní stranou žalobkyně, dále byla zejména sjednána kupní cena 3 150 000 Kč (bod 1.1. smlouvy). Kupní cena byla rozložena do 2 splátek s tím, že první část ve výši 200 000 Kč byla mezi stranami prohlášena za zaplacenou před uzavřením kupní smlouvy (bod 2.1.), zbývající část ve výši 2 950 000 Kč měla být zaplacena do 1 měsíce ode dne uzavření kupní smlouvy (bod 2.2.).

11. Ze smlouvy o nájmu domu soud zjistil, že byla uzavřena [datum] mezi společností v pozici pronajímatele a žalobkyní v pozici nájemce, jejím obsahem byl nájem předmětných nemovitostí. V bodu 1.1. smlouvy pronajímatel (společnost) prohlásil, že na základě kupní smlouvy uzavřené v den podpisu nájemní smlouvy se stane vlastníkem předmětu nájmu. Žalobkyně se zavázala platit nájemné 10 000 Kč na účet společnosti za každý měsíc doby trvání nájemního vztahu do 25. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné hradí, dále platit zálohy na služby přímo dodavatelům služeb, vyjma dodávky vody, kdy smlouvu s dodavatelem uzavře pronajímatel. Nájem byl sjednán na dobu 6 měsíců od 1. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byly vyznačeny právní účinky vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ve prospěch pronajímatele do KN, nejpozději však do dne právních účinků vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ve prospěch žalobkyně (nájemce). Nabytí platnosti smlouvy bylo sjednáno dnem podpisu smluvními stranami a účinnost dnem právních účinků vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ve prospěch pronajímatele. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě uzavřeného dne [datum] bylo zjištěno prodloužení nájemního vztahu do [datum].

12. Z odstoupení od smlouvy adresované společností žalobkyni bylo zjištěno, že bylo datováno dnem [datum], doručenka žalobkyni ze dne [datum]. Obsahem bylo odstoupení společnosti od SOSB z důvodu nezaplacení částky 200 000 Kč představující 1. splátku kupní ceny za převod nemovitostí ze společnosti na žalobkyni.

13. Insolvenčním návrhem žalobkyně ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně uvedla 15 závazků vůči 13 nezajištěným věřitelům v celkové výši 504 585,42 Kč. Věřiteli byly obchodní společnosti zabývající se poskytováním úvěrů či zápůjček, většina věřitelů měla k dispozici exekuční titul (pravomocné elektronické platební rozkazy). Žalobkyně v seznamu věřitelů neuvedla [právnická osoba], tedy že by společnost měla vůči žalobkyni jakýkoli splatný dluh představující poskytnutou zápůjčku, stejně tak neuvedla v aktivech svého majetku předmětné nemovitosti.

14. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a společností bylo zjištěno, že byla uzavřena dne [datum]. Jejím obsahem bylo zejména převedení vlastnického práva k nemovitostem ze společnosti na žalovanou za kupní cenu 3 150 000 Kč. Žádné právní vady ve smlouvě nebyly uvedeny, vyjma nájemního práva žalobkyně k předmětu převodu do [datum], které vzniklo smluvně mezi společností a žalobkyní. Společnost a žalovaná se dohodly, že nájemné náleží žalované od 1. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy dojde k provedení vkladu vlastnického práva žalované do KN.

15. Z výpisu z KN ke dni [datum] bylo zjištěno, že vlastnické právo k nemovitostem bylo zapsáno na [právnická osoba], v části C nebyl žádný zápis o zatížení nemovitostí.

16. Z plné moci datované dnem [datum] soud zjistil, že společnost udělila plnou moc svědkovi [jméno] [příjmení] ke všem právním jednáním souvisejícím s nemovitostmi v jejím vlastnictví, a to především souvisejících s jejich nabýváním, zcizováním, tj. zejména jednání, uzavírání smluvní dokumentace vč. podepisování např. kupních smluv, návrhů do KN.

17. Výzvou k vyklizení ze dne [datum] vč. podacího lístku soud zjistil, že žalovaná žalobkyni vyzvala k vyklizení nemovitostí s ohledem na skončení nájmu žalobkyně ke dni [datum], když žalobkyně nadále nemovitosti bez právního důvodu užívá.

18. Z výzvy žalobkyně z [datum] ke zdržení se zásahů žalované nebylo pro věc zjištěno ničeho relevantního.

19. Z e-mailové komunikace ze dne [datum] a [datum] bylo zjištěno, že žalovaná jednala s [jméno] [příjmení] o zaslání SOSB.

20. Z listiny datované dnem [datum] nazvané„ námitka neplatnosti kupní smlouvy, výzva k prodeji nemovitosti oprávněné z předkupního práva“ soud zjistil, že jí mj. žalobkyně vyzývala žalovanou k součinnosti a k prodeji nemovitostí žalobkyni za cenu uvedenou v SOSB s tím, že žalovaná měla odpovědět do [datum].

21. Z výzvy ze dne [datum] adresované žalovanou žalobkyni soud zjistil, že jí žalovaná žalobkyni mj. vyzvala k vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitostí bez právního důvodu, a to za období od [datum] do dne zhotovení výzvy. Dále informovala, že žalobkyně umožnila prohlídku nemovitostí a žalovanou jakožto zájemce o koupi nemovitostí nikdy neupozornila, že by měla zájem tyto nabýt, či že nejsou způsobilé k prodeji.

22. Z e-mailové komunikace zástupců účastníků řízení soud zjistil, že žalovaná iniciovala smírné řešení ke dni [datum] v návaznosti na schůzku. Žalobkyně požadovala částku adekvátní, kdy by mohla uspokojit i své věřitele a vyřešit tíživou situaci syna. Žalovaná navrhovala v jedné z variant možnost vyklizení nemovitostí žalobkyní ve lhůtě 3 měsíců, prominutí bezdůvodného obohacení žalobkyni spočívající v užívání nemovitostí žalobkyní bez právního důvodu, poskytnutí součinnosti žalobkyni a její rodině se zajištěním náhradního bydlení a zaplacení stěhovacích nákladů do výše 30 000 Kč. Dále žalovaná nabídla zajištění finanční pomoci (jakési odškodnění za změnu prostředí) pro syna žalobkyně. Z uvedeného soud zjistil, že mezi účastníky probíhala i jednání mimo toto řízení, kde žalovaná nabízela žalobkyni finanční výpomoc, tedy mezi účastníky probíhala další skrytá komunikace, o níž se nikdo z účastníků v řízení výslovně nezmiňoval.

23. Soud v řízení neprovedl dokazování inzerátem inzerujícím předmětné nemovitosti za částku 4 300 000 Kč, výpisy z účtů žalobkyně, listinou obsahující sledování zásilky č. [anonymizováno], výslechem Mgr. [jméno] [příjmení] a výslechem účastníků, neboť měl skutkovou stránku věci za dostatečně objasněnou. <b>24. Soud po provedeném dokazování dospěl k následujícímu skutkovému závěru.</b> 25. Mezi žalobkyní a společností byla [datum] (původně [datum], pro nezjištěné vady byla uzavírána o několik týdnů později opětovně) uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě bylo převedeno vlastnického právo k nemovitostem na společnost za kupní cenu 2 720 000 Kč. Kupní cena byla použita z převážné části na splacení dluhů žalobkyně, a to i zajištěných zástavním právem k nemovitostem (v celkové výši 2 688 980 Kč), částka 10 000 Kč byla použita na platbu společnosti za vyhotovení energetického štítku k domu a částka 21 020 Kč měla být zaplacena společností žalobkyni po skončení nájemního vztahu. Smluvní strany uzavřely [datum] nájemní smlouvu ve znění jejího dodatku [číslo] na jejímž základě mohla předmětné nemovitosti žalobkyně dále užívat do [datum] za měsíční nájemné 10 000 Kč (bez služeb, které si kromě vodného a stočného měla na sebe přepsat žalobkyně) splatné v měsíci, za nějž se nájemné platilo, a to od 1/ 2019. Stejně tak [datum] uzavřely tytéž smluvní strany SOSB, jejímž předmětem byla možnost do 1 roku (tj. do [datum]) uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti, na jejímž základě by došlo k převodu vlastnického práva na žalobkyni za 3 150 000 Kč (dvěma platbami, 200 000 Kč do 1 měsíce od podpisu SOSB, 2 950 000 Kč do 1 měsíce od uzavření kupní smlouvy). Žalobkyně po uzavření SOSB nezaplatila první část kupní ceny ve výši 200 000 Kč a tvrzení, že svědkyně [příjmení] řekla žalobkyni, že je jedno, kdy je zaplatí a důležité bylo pouze zaplacení celé kupní ceny 3 150 000 Kč na konci ujednaného období ([datum]), či že platba této částky byla žalobkyní složena formou splátek skrytých pod„ nájemné“, bylo vyvráceno výpověďmi svědkyně [příjmení] a svědkem [příjmení]. Stejně tak neodpovídá výpočet plateb nájmu částce 200 000 Kč. Pro nezaplacení první části kupní ceny došlo k odstoupení od SOSB společností, a to blíže nezjištěným pochybením společnosti až ke dni [datum] (doručení odstoupení žalobkyni), kdy již byly nemovitosti prodány žalované (viz níže). Žádný z kontrahentů SOSB nevyzval protistranu k uzavření kupní smlouvy. K tvrzení žalobkyně, že vyzvala společnost ke zpětnému odkupu ústně a SMS, kdy tato nikterak nereagovala a obratem nemovitosti prodala, nejen nebyly předloženy žádné důkazy, ale ani forma výzvy v souladu s SOSB nebyla splněna (písemně či jinou vhodnou formou, např. elektronicky).

26. Shora uvedenými právními jednáními smluvní strany sledovaly převod vlastnického práva k nemovitostem ze žalobkyně na společnost s tím, že kupní cenou se zaplatí dluhy žalobkyně (i zajištěné zástavním právem, kdy zástavou byly předmětné nemovitosti), žalobkyně bude moci nadále nemovitosti užívat na základě nájmu za nájemné a do 1 roku bude moci koupit nemovitosti zpět do svého vlastnictví ona nebo její syn (byť v SOSB figurovala pouze žalobkyně) za částku o 430 000 Kč vyšší. Žalobkyně i po převodu nemovitostí a zaplacení části dluhů společností byla nadále zadlužená (částkou více jak 500 000 Kč), jednalo se o dluhy, které nebyly seznatelné z LV nemovitostí. Syn žalobkyně byl také zadlužen. Žalobkyně po přibližně 1/2 roce ([datum]) podala návrh na oddlužení, jemuž bylo vyhověno. Z uvedené návrhu bylo prokázáno, že žalobkyně aktivně neřešila svoji finanční situaci, většina věřitelů získala vykonatelný exekuční titul z důvodu zřejmé nečinnosti žalobkyně (elektronický platební rozkaz). Žalobkyně naopak řešila svoji situaci již historicky půjčkami od nebankovních poskytovatelů úvěrů. V rámci povoleného oddlužení na sebe žalobkyně nemůže přijímat nové závazky, které by nemohla v době jejich splatnosti splnit, což je zajisté kupní cena nemovitostí s ohledem na výši příjmů žalobkyně. Tvrzení, že je schopna a připravena po dohodě s insolvenčním správcem realizovat svůj původní závazek z předkupního práva k předmětné nemovitosti, bylo účelové, ničím nepodložené. Uvedený postup žalobkyně se jeví tak, že její záměr o dosažení osobního bankrotu byl již plánován. [příjmení] nedošlo k prodeji nemovitostí v rámci exekučního prodeje (či v rámci následně probíhajícího insolvenčního řízení), uzavřela veškeré shora uvedené smlouvy se společností, aby si zajistila možnost nemovitosti případně v budoucnu koupit zpět. V řízení bylo prokázáno, že finanční prostředky neměla žalobkyně již při uzavírání kupní smlouvy v roce 2018. Tvrzení, že finanční prostředky zajistí syn po autonehodě z částky získané z odškodnění z dopravní nehody, a dále 14letá vnučka, která studuje 9. ročník ZŠ, nebylo prokázáno. Žalobkyně k uvedeným tvrzením nedoložila ničeho. Naopak se žalobkyně snažila svoji finanční situaci, a zejména možnost v budoucnu koupit zpět nemovitosti, řešit prostřednictvím další třetí osoby, investora, která by nemovitosti koupila a v budoucnu je převedla na žalobkyni. Tedy i z uvedeného vyplývá absence vůle žalobkyně koupit nemovitosti od společnosti, stejně tak vůle společnosti k uzavření kupní smlouvy se žalobkyní, když tato neměla finanční prostředky.

27. Společnost je právnickou osobou, jejímž předmětem podnikání je kupování zadlužených nemovitostí s tím, že původní vlastník má možnost do určité doby koupit tyto prodané nemovitosti zpět do vlastnictví. Uvedené bylo smluveno i mezi žalobkyní a společností, kdy k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Žalobkyně měla zájem nalézt třetí osobu, investora, který by nemovitosti koupil. Tuto osobu žalobkyně nenalezla. Společnost měla zájem najít kupce nemovitostí s tím, že o ně projevila zájem žalovaná. Následně došlo k jednání mezi žalovanou a společností, jež vyústilo v uzavření kupní smlouvy dne [datum]. Tvrzení žalobkyně o její nevědomosti o záměru společnosti prodat nemovitosti neodpovídá skutečnost, že sama umožnila svědkovi [příjmení] vstup do nemovitostí za účelem jejich prohlédnutí. Stejně tak tvrzení, že se domnívala, že svědek [příjmení] zpracovává energetický štítek k budově, bylo vyvráceno už proto, že by nedávalo logický smysl, aby byl energetický štítek vyhotovován až po převodu nemovitostí na společnost s ohledem na platbu za vyhotovení energetického štítku v rámci kupní ceny, nadto i po podpisu nájemní smlouvy. Svědeckou výpovědí [příjmení] bylo prokázáno, že jej žalobkyně nikterak neupozornila při prohlídce nemovitostí na její zájem koupit nemovitosti, či že vůbec existuje jakákoli SOSB uzavřená se společností. [jméno] tedy jednala tak, jako by již o nemovitosti neměla zájem. Proto byly nemovitosti prodány společností žalované na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] za 3 150 000 Kč. Naopak zcela účelově žalobkyně uplatnila písemně vůči žalované námitku neplatnosti kupní smlouvy datovanou dnem [datum], když v této námitce žalobkyně žalovanou vyzývala k převodu nemovitostí za cenu dohodnutou v SOSB se společností (tj. za částku 3 150 000 Kč), avšak ani v této době žalobkyně žádné finanční prostředky neměla a neměla zajištěného ani žádného investora. Snahu o smírné řešení věci ze strany žalobkyně soud zhodnotil jako pouhou simulaci, neboť po zahájení smírného řešení ze strany žalované v [číslo] bylo jednání žalobkyně zcela vágní, odporující si původnímu návrhu žalobkyně z 12/ 2019, neboť jednala se žalovanou o kupní ceně v částce 2 720 000 Kč (tj. nižší oproti návrhu z 12/ 2019 ve výši 3 150 000 Kč). Až v posledním stádiu vyjednávání se kupní cena dostala opět na úroveň 3 150 000 Kč, avšak reálné kroky k uzavření kupní smlouvy ze strany žalobkyně nebyly učiněny. Odůvodnění žalobkyně o nečinění kroků k uzavření smíru ze zdravotních důvodů považuje soud za účelové, aniž by tím chtěl jakkoli snižovat vážnost zdravotního stavu žalobkyně.

28. Soud dále dospěl k závěru, že nebylo prokázáno, že by vůle žalobkyně a společnosti směřovala k uzavření smlouvy o zápůjčce, ať již s využitím institutu zajišťovacího převodu práva či nepřípustného ujednání o propadné zástavě. Pokud žalobkyně tvrdila, že úmyslem stran bylo uzavřít smlouvu o zápůjčce, uvedené z provedených důkazů nevyplývá, stejně tak, že by byla vystavena jakémukoli nátlaku či manipulaci. Při posuzování platnosti konkrétního právního jednání (smlouvy) je nutné zohlednit vůli obou účastníků smlouvy, nikoli jen jednoho z nich. Zejména z výslechu svědků ([příjmení], [příjmení]) zřetelně vyplynulo, že společnost neměla zájem o uzavření smlouvy o zápůjčce a sama žalobkyně v rámci kontraktačního procesu společnosti ničeho takového neuvedla. Žalobkyně záměrně podepsala všechny shora uvedené smlouvy, neboť sama shledala výhody v jejich uzavření. Pokud by takto nechtěla činit, zajisté by využila institutu odstoupení od smluv, vrácení kupní ceny za nemovitosti společnosti a získání vlastnictví k nemovitostem. Ničeho takového neučinila. Stejně tak žalobkyně neuvedla v rámci návrhu na povolení oddlužení jako svého věřitele společnost, čímž by zajisté bylo možno prokazovat, že se domnívala, že se společností uzavřela smlouvu o zápůjčce a nikoli smlouvu kupní.

29. Tvrzení žalobkyně, že kupní smlouvu uzavírala v tísni a tato byla lichevní, jsou zcela účelová, neboť kdyby se žalobkyně cítila zkrácena na svých právech při uzavření kupní smlouvy v 10/ 2018, zajisté mohla např. navrhnout vyšší kupní cenu nemovitostí se společností již o necelý měsíc později při řešení původních vad kupní smlouvy (tedy v 11/ 2018, kdy došlo k právně bezvadnému převodu nemovitostí). Žalobkyně zcela vědomě souhlasila s kupní cenou nemovitostí jak při převodu vlastnického práva na společnost, tak při případném„ zpětném“ převodu na žalobkyni, stejně tak věděla, že předmětem podnikání společnosti je právě koupě zadlužených nemovitostí za nižší cenu (nikoli nutně v hrubém nepoměru k obvyklé ceně).

30. Žalobkyně neunesla břemeno důkazní ani v tvrzení, že žalovaná nebyla v dobré víře při nabytí nemovitostí. V době uzavření kupní smlouvy na nemovitosti mezi žalovanou a společností byla zapsána v KN jakožto vlastník společnost, a to bez jakéhokoli omezení v části C výpisu z KN. Z dalších důkazů nebylo prokázáno, že by žalovaná měla před koupí nemovitostí jakoukoli vědomost o uzavřených smlouvách mezi společností a žalobkyní.

31. Podle § 6 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.

32. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle odst. 2 téhož ustanovení má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

33. Podle § 556 odst. 1 věty prvé o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Podle odst. 2 téhož ustanovení při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

34. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 35. § 552 o. z. o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle.

36. Podle § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

37. Podle § 7 o. z. má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

38. Podle § 984 odst. 1 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. [obec] víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. <b>39. Po právní stránce soud zhodnotil věc následovně.</b> 40. Soud se v prvé řadě zabýval platností souhrnu jednání mezi žalobkyní a [právnická osoba], a to ve smyslu § 555 a 556 o. z. (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 61/2017). Vzájemné vztahy účastníků, které spolu zcela jednoznačně souvisí a podmiňují se, vnímal v celém jejich kontextu a takto je posuzoval, když dospěl k závěru, že žalobkyně uzavřela se společností svobodně a vážně kupní smlouvou (§ 2128 o. z. a násl.), jíž nemovitosti převedla na společnost za kupní cenu 2 720 000 Kč. Vůlí kontrahentů byl převod vlastnického práva ze žalobkyně na společnost, který byl kompenzací za platbu kupní ceny za tyto nemovitosti, určené zejména na platby dluhů žalobkyně. Současně byla mezi smluvními stranami uzavřena nájemní smlouva (§ 2235 o. z. a násl.) na dobu určitou zajišťující pro žalobkyni možnost nadále v nemovitostech bydlet za měsíční nájemné. Mezi žalobkyní a společností byla dále uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní (§ 1785 o.z. a násl.), kterou si smluvní strany ujednaly možnost žalobkyně koupit do 1 roku ode dne uzavření SOSB (tj. do [datum]) od společnosti předmětné nemovitosti zpět do svého vlastnictví, bude-li mít žalobkyně dostatek finanční prostředků, za kupní cenu 3 150 000 Kč. Žalobkyně nesplnila podmínku zaplacení první části kupní ceny do 1 měsíce od uzavření SOSB. Žádná ze smluvních stran SOSB neučinila výzvu k uzavření kupní smlouvy v souladu s ujednáním v SOSB, tedy ani ze strany žalobkyně nebyl učiněn jakýkoli vážný projev vůle vůči společnosti směřující k uzavření kupní smlouvy (§ 552 o. z.). Společnost následně (za absence vůle kontrahentů SOSB uzavřít kupní smlouvu, jejímž obsahem by byl převod nemovitostí na žalobkyni), odstoupila od SOSB listinou datovanou dnem [datum], což bylo právně irelevantní, neboť SOSB zanikla pro nemožnost plnění (§ 2006 odst. 1 o. z.) z důvodu předchozího prodeje nemovitostí žalované kupní smlouvou z [datum].

41. Nebylo dále prokázáno, že by byla mezi smluvními stranami fakticky sjednána skrytá zápůjčka s úrokem představujícím rozdíl v kupních cenách (tj. 430 000 Kč), jak tvrdila žalobkyně, stejně tak se nejednalo o skryté sjednání propadné zástavy, neboť je zřejmé, že v případě propadné zástavy zůstává právo i po uzavření smlouvy zachováno dlužníkovi (zde žalobkyni) a okamžikem, kdy má bez dalšího dojít k převodu práva na věřitele, je okamžik prodlení dlužníka se splněním závazku (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2089/2002, sp. zn. 29 Odo 460/2002). V daném případě však vlastnictví k nemovitostem přešlo na společnost již okamžikem uzavření kupní smlouvy (resp. věcněprávní účinky smlouvy nastaly vkladem do KN), nikoli později. Esenciální náležitostí sjednání smlouvy o zápůjčce (§ 2390 o. z. a násl.) by v souzeném případě bylo, kdyby společnost žalobkyni poskytla zápůjčku ve výši kupní ceny, tj. ve výši 2 720 000 Kč, která by byla použita na zaplacení dluhů žalobkyně a zbývající částka by byla případně předána žalobkyni, a to za současné povinnosti žalobkyně tuto poskytnou zápůjčku společnosti vrátit (podle tvrzení žalobkyně s úrokem ve výši 430 000 Kč). Nedošlo by však současně k žádnému faktickému převodu vlastnického práva k nemovitostem a společnost by se v případě propadné zástavy a v případě prodlení žalobkyně s vrácením zápůjčky mohla hojit právě na nemovitostech, resp. stala by se teprve tímto okamžikem vlastníkem nemovitostí bez dalšího. K tomuto však jednání smluvních stran nesměřovalo. Smyslem zákonného zákazu propadné zástavy je totiž ochrana dlužníka před jeho vlastním neuváženým jednáním při získávání úvěru nebo zápůjčky, které může vést k neočekávané a nežádané ztrátě vlastnického práva dlužníka k předmětu zástavy. V posuzovaném případě však byla kupní smlouva výsledkem vážně projevené vůle obou smluvních stran. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně a společnost chtěly svým jednáním vyvolat důsledky platně uzavřené kupní smlouvy, tzn. za dohodnutou kupní cenu převést vlastnické právo k nemovitostem ze žalobkyně na společnost, což vyústilo i ve změnu zápisu vlastnického práva v KN. Smluvní strany si pouze sjednaly možnost (formou SOSB), že si může žalobkyně (případně kdokoli z její rodiny) nemovitosti koupit za předem sjednanou a dohodnutou cenu 3 150 000 Kč. Tedy sjednaly, že žalobkyně může chtít (bude-li mít finanční možnosti) do 1 roku koupit nemovitosti zpět.

42. Soud dále zkoumal, zda si strany nesjednaly zajišťovací převod práva (§ 2040 o. z.), kde by bylo obsahem smlouvy (zde kupní smlouvy) to, že se zástavní věřitel (společnost) stane nositelem tohoto práva (vlastnického práva k nemovitostem) s rozvazovací podmínkou splnění zajištěného závazku. Jinými slovy zkoumal, zda nebylo mezi žalobkyní a společností sjednáno, že žalobkyně (dlužník) převedla vlastnické právo k nemovitostem na společnost (věřitele) s rozvazovací podmínkou, že zajištěný závazek (zde představovaný„ kupní cenou“ ve výši 2 720 000 Kč, resp. s úrokem ve výši 430 000 Kč) bude splněn. Zajišťovacím převodem práva dochází - byť podmíněně - ke změně v osobě nositele práva (zde v osobě vlastníka). V případě, že bude závazek splněn, obnovuje se bez dalšího původní stav. O takovou situaci však v posuzovaném případě taktéž nejde, vůle stran nesměřovala ani ke sjednání zajišťovacího převodu práva.

43. Žalobkyně tvrdila, že se jednalo o lichevní jednání (§ 1796 o.z. a násl.) společnosti, žalobkyně jednala v tísni a za nepříznivé finanční i životní situace. Je nutné předně konstatovat, že samotná skutečnost, že věc je prodána za podstatně nižší cenu než obvyklou (tj. cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni uzavření smlouvy, tzv.„ obecná cena“), není důvodem neplatnosti smlouvy pro rozpor s dobrými mravy, příp. z jiného důvodu. Jedná-li prodávající po zralé úvaze a jeho vůle není ovlivněna tísní, bezprávnou výhrůžkou nebo jinou závadou, a sjednání podstatně nižší ceny vychází z obecně přijatelného motivu, nelze takové smlouvě ničeho vytýkat. Základním objektivním znakem lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod nemovitostí, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je cena za nemovitosti v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě nemovitostí, kdy nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním. Je zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo či nepřímo (společně s naplněním alespoň jednoho subjektivního znaku lichevního jednání) mohou mít vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. solventnost převodce, rizikovost záměru, atd.). Žalobkyně ani netvrdila, jaké výše měla hodnota nemovitostí při jejich převodu na společnost dosahovat. Ze subjektivních znaků lze zmínit např. tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení apod., přičemž alespoň jeden z těchto znaků musí být naplněn a ve vztahu k popsanému hrubému nepoměru musí být také v příčinné souvislosti, tj. uvedený stav„ poškozeného“ je alespoň jednou z příčin, kdy lichevním jednáním postižený účastník vstoupil do nevýhodného vztahu s účastníkem, který na uvedeném majetkovém transferu pro již zmíněný hrubý nepoměr ve vzájemném plnění profituje. Žalobkyně zřejmě byla ve finanční tísni, avšak neprokázala, že by byla cena převáděných nemovitostí v hrubém nepoměru oproti jejich hodnotě. Žalobkyně sama nejednala poctivě (§ 6 o. z.), když společnosti při uzavírání smluv nesdělila, že má další dluhy (a to i vykonatelné), které následně uvedla v návrhu na povolení oddlužení. Je zřejmé, že předmětem podnikání společnosti je kupovat„ zadlužené“ nemovitosti. Také je všeobecně známé, že i tento způsob podnikání nese určitá rizika (např. v době po uzavření kupní smlouvy do doby zápisu vlastnického práva v KN se může zástavní věřitel, o němž nebylo doposud ničeho známo, domáhat svého oprávnění ze zástavního práva vůči novému zástavnímu dlužníkovi, a to právě uspokojením ze zástavy). Na základě uvedené rizikovosti tohoto podnikání společnosti kupují zadlužené nemovitosti za cenu nižší, než cenu obecnou, nikoli však vždy se znakem lichvy. Stejně tak je totiž obchod výhodný pro dlužníka, původního vlastníka, neboť předmětné nemovitosti by se v případě exekučního prodeje nabízely v rámci dražby za mnohem nižší vyvolávací cenu (a ne vždy se dosáhne i 90 % obecné ceny nemovitostí), může tak dojít k nižšímu výtěžku z prodeje a uspokojení věřitelů v nižší částce za situace, kdy dlužník zajisté přijde o vlastnické právo k nemovitostem. Naopak dlužník má v případě prodeje nemovitostí obdobné společnosti možnost, v případě zajištění finančních prostředků, koupit nemovitosti zpět.

44. Soud se dále zabýval nabytím nemovitostí žalovanou v dobré víře. Právní úprava o. z. chrání tzv. dobrověrného nabyvatele tím způsobem, že důkazní břemeno o absenci dobrověrného nabytí novým vlastníkem (zde žalovanou) je na té osobě, která uvedené sporuje (zde žalobkyně), viz § 7 o. z. Převedené nemovitosti byly v době koupě těchto nemovitostí žalovanou v KN řádně zapsány na společnost, bez jakéhokoli omezení v části C výpisu z KN. Žalovaná důvěřovala v zápis v KN (§ 984 odst. 1 o. z.). Žalovaná si v době koupě nemovitostí nebyla vědoma skutečnosti, že by žalobkyně měla uzavřenou SOSB se společností, ani zájmu žalobkyně o koupi nemovitostí. Žalobkyně neprokázala, že by žalovaná nejednala při koupi předmětných nemovitostí v dobré víře.

45. Soud na základě hora uvedeného dospěl k závěru, že žaloba nebyla podána důvodně, neboť bylo v řízení prokázáno vlastnické právo žalované, proto žalobu výrokem I. zamítl v celém jejím rozsahu.

46. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení po zaokrouhlení na celé koruny v částce 32 409 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená za jednotlivé úkony právní služby podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ a.t.”). Odměna za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 35 000 Kč podle § 9 odst. 3 a.t. činí v daném případě podle § 7 částku 2 500 Kč, přičemž bylo vykonáno devět (9) úkonů, a to: -) převzetí a příprava zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) a.t. (jeden úkon), -) vyjádření k žalobě ze dne [datum] podle § 11 odst. 1 písm. d) a.t. (jeden úkon), -) písemná vyjádření ze dne [datum] a [datum] podle § 11 odst. 1 písm. d) a.t. (dva úkony), -) účast na jednáních překračujících dvě hodiny dne [datum] a dne [datum] podle § 11 odst. 1 písm. g) a.t. (4 úkony), -) závěrečný návrh ze [datum] podle § 11 odst. 1 písm. d) a.t. (jeden úkon), tj. 9 x 2 500 Kč, celkem 22 500 Kč. K tomuto náleží náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč podle § 13 a.t. za každý z devíti (9) shora uvedených úkonů právní služby (tj. celkem 2 700 Kč). Dále jsou náklady žalované tvořeny náhradou cestovného zástupce žalované na soudní jednání: -) dne [datum] osobním vozidlem [značka automobilu] na trase [obec] – [obec] a zpět, kdy jízdné činilo podle § 157 a násl. zákona č. 262/2006 Sb. a vyhlášky MPSV č. 589/2020 Sb. celkem 854,49 Kč (jedna cesta na jednání soudu a zpět á [anonymizována dvě slova] při průměrné spotřebě 8 l [číslo] km, cena pohonných hmot 27,80 Kč, náhrada 4,40 Kč/km). -) dne [datum] autobusovou dopravou na trase [obec] – [obec] a zpět, kdy jízdné na jednu cestu činilo [částka], tj. celkem [částka], Dále žalované náleží náhrada za ztracený čas ve výši 600 Kč za 6 půlhodin á 100 Kč a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 25 800 Kč ve výši 5 428 Kč, neboť zástupce žalované řádně prokázal, že je plátcem předmětné daně v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř. O splatnosti k rukám zástupce žalované soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř., žádný důvod k odepření nebo snížení náhrady nákladů řízení soud neshledal.

47. O lhůtě k plnění rozhodl soud podle § 160 odst. 1 o. s. ř. tak, že povinnost žalobkyně k zaplacení náhrady nákladů řízení stanovil v délce šesti (6) měsíců od právní moci rozsudku. Důvodem pro stanovení delší lhůty splatnosti bylo přihlédnutí soudu k finanční situaci žalobkyně, zejména probíhajícího insolvenčního řízení, resp. povolení oddlužení žalobkyně. Šest měsíců je dostatečně dlouhá doba, po kterou žalobkyně může dostát svým povinnostem, a zároveň se nejedná podle soudu o tak dlouhou dobu, jíž by založil nespravedlivou nerovnováhu vůči žalované.

48. Žalobkyně byla v řízení osvobozena od placení soudních poplatků v plném rozsahu. Poplatková povinnost na žalovanou podle § 2 odst. 3 zákona o soudních poplatcích nepřešla, neboť v řízení byla žalovaná zcela úspěšná. Soudní poplatek za podanou žalobu tak nebude České republice uhrazen.