20 C 109/2022

Plný text

Okresní soud v Mladé Boleslavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Petrou Svobodovou ve věci žalobců: a/) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce b/) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1/) celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2/) celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa pro: žaloba o nahrazení projevu vůle a o uložení povinnosti provést veškeré kroky k vydání kolaudačního rozhodnutí

I. Žaloba, jíž se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaných k uzavření kupní smlouvy, kterou dojde k prodeji nemovitosti na pozemku parc. [číslo] o výměře 287 m2, jehož součástí je stavba, která se nachází v katastrálním území Podlázky, obec Mladá Boleslav, zapsána je v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Mladá Boleslav na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Podlázky, se zamítá.

II. Řízení se v části, v níž žalobci jako eventualitu k výroku I. žalobního petitu o nahrazení projevu vůle uzavřením kupní smlouvy navrhovali uložit žalovaným povinnost provést veškeré kroky potřebné k tomu, aby byl vydán kolaudační souhlas (nebo jakékoliv jiné rozhodnutí, povolení, stanovisko) příslušným stavebním úřadem, kterým bude povoleno užívat pro„ rodinné bydlení“ stavbu, která se nachází na pozemku parc. [číslo] katastrální území Podlázky, obec Mladá Boleslav, zapsána v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Mladá Boleslav na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Podlázky, zastavuje.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 428 904 Kč k rukám zástupkyně žalovaných ve lhůtě 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud nahradil projev vůle žalovaných uzavřít se žalobci kupní smlouvu, jejímž předmětem je pozemek parc. [číslo] spolu se stavbou v katastrálním území (dále jen„ k.ú.“) [část obce], obec Mladá Boleslav. To s odůvodněním, že účastníci řízení uzavřeli dne 27.8.2020 Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále též„ smlouva budoucí“). Na základě té se žalovaní jakožto vlastníci pozemku ve společném jmění manželů parc. [číslo] v k.ú. [část obce] zavázali tento prodat včetně stavby pro rodinné bydlení (tzv. objekt 05) žalobcům, resp. s nimi uzavřít kupní smlouvu do 30 dnů od vydání kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí. Citovanou smlouvou se účastníci řízení dohodli na všech podstatných náležitostech kupní (realizační) smlouvy. K datu podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí kupní byl již vydán dne 13.5.2020 Magistrátem města Mladá Boleslav územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru č.j. [číslo] SÚ/LEST na předmětném pozemku. Stavba objektu na pozemku je součástí developerského projektu ([anonymizována dvě slova]) prvního žalovaného a pana [jméno] [příjmení]. Žalovaní předložili žalobcům před podpisem smlouvy budoucí seznam standardů a vybavení rodinného domu, které bylo možné dle požadavků žalobců měnit. S technickými dotazy stavby byli žalobci odkázání na prvního žalovaného a smluvní podklady zajišťoval zmiňovaný pan [příjmení]. Dne 20.6.2020 zaslal pan [příjmení] žalobcům harmonogram prací s tím, že kolaudace stavby je předpokládána na podzim 2020. Termín dokončení stavby se opakovaně posouval s odvoláním se na nedostatek stavebního materiálu, na čerpání dovolené pracovníky na stavbě apod. Žalobci se žalovanými od podpisu smlouvy budoucí až dosud pravidelně komunikovali a poskytovali potřebnou součinnost. [jméno] [příjmení] zaslal žalobcům dne 16.7.2021 email s informací, že návrh na kolaudaci byl dne 14.7.2021 již podán. S tímto ujištěním uzavřeli žalobci se žalovanými dne 26.8.2021 nájemní smlouvu, na základě níž se do objektu [číslo] žalobci nastěhovali a začali jej užívat již před jeho kolaudací. Dodatky [číslo] nájemní smlouvy z 1.10.2021 a [číslo] z 1.11.2021 účastníci sjednali slevu nájemného ve výši 50 % a prodloužili dobu trvání nájmu do 31.12.2021. Na podzim 2021 se do sousedního objektu [číslo] na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce] nastěhovali žalovaní a účastníci navázali přátelské vztahy. Situace se změnila poté, kdy první žalovaný dne 27.1.2022 sms zprávou vyzval oba žalobce ke zpřístupnění stavby za účelem opravy kanalizace, přičemž žalobci v té době byli na návštěvě a do objektu se vrátili dne následujícího. Za účasti pana [jméno] [příjmení], který se označil za asistenta prvního žalovaného, byli žalobci z domu vyklizeni. Žalobci se obávají, že žalovaní nemovitost prodají třetí osobě, popř. zahájí přestavbu rodinného domu na bytový dům. Přestože žalobci nemají bližší informace o stavu stavebního řízení, neboť nahlédnutí do spisu u Magistrátu města Mladá Boleslav jim bylo odepřeno, domnívají se, že stavba je připravena ke kolaudaci a žalovaní kolaudaci účelově oddalují. Pro případ, že stavba není aktuálně ke kolaudaci způsobilá, domáhali se žalobci, aby soud uložil žalovaným povinnost provést veškeré kroky potřebné k tomu, aby bylo vydáno kolaudační rozhodnutí – v tomto rozsahu posléze vzali žalobu částečně zpět. Před zahájením soudního řízení obdrželi žalobci od žalovaných odstoupení od kupní smlouvy, které neuznávají.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, navrhovali její zamítnutí. Smlouvu o smlouvě budoucí kupní z 27.8.2020 nesporovali, nicméně uvedli, že z objektivních příčin nemohla být stavba dosud kolaudována a tedy není způsobilá k převodu do vlastnictví žalobců a k jejímu řádnému užívání. Žalovaní rozhodně dokončení stavby úmyslně nezdržují. Na stavbě bylo zjištěno několik závad, které dosud brání kolaudaci domu a které budou průběžně odstraněny, přičemž Magistrát města Mladá Boleslav prvotně určil lhůtu k dokončení stavby 2 roky od nabytí účinnosti vydaného souhlasu z 13.5.2020, tuto poté prodloužil do 31.5.2024. Avšak v případě souhlasu vydaného podle § 105 stavebního zákona počala dle žalovaných běžet dvouletá lhůta nikoliv k dokončení stavby, nýbrž k jejímu zahájení. Resp. lhůta k dokončení stavby je ve vydaném společném souhlasu uvedena v rozporu s právními předpisy. Podle žalovaných je žaloba o nahrazení projevu vůle uzavřením kupní smlouvy předčasná, stavba nebyla dosud kolaudována a nebyla tak naplněna podmínka k uzavření realizační smlouvy. V reakci na informaci soudu zjištěnou z jeho úřední činnosti ohledně existence závazkového vztahu mezi referentkou stavebního úřadu [jméno] [příjmení] vydávající k důkazu předkládaná rozhodnutí ve stavebním řízení (viz společný souhlas se stavebním záměrem, objektem 05 v k.ú. Podlážky a prodloužení jeho platnosti) a prvním žalovaným (viz smlouvy o zápůjčce), žalovaní odmítli jakoukoliv bližší vazbu na tuto referentku a zvýhodňování jich samotných ve stavebním řízení. Žalovaní navíc považovali svůj závazek uzavřít se žalobci kupní smlouvu za zaniklý, neboť pro změnu okolností od smlouvy budoucí dopisem ze dne 18.2.2022 písemně odstoupili. Změna okolností nastala, pokud žalovaní zjistili, že žalobce a) je uživatelem omamných a psychotropních látek, tyto distribuuje a marihuanu nabídl i prvnímu žalovanému. První žalovaný uvedené oznámil na policii a žalobce a) je trestně stíhán. Žalovaní bydlí v přímém sousedství s objektem [číslo] který mají žalobci nabýt do vlastnictví. Nicméně v objektivním zájmu žalovaných není založit právní a faktické vztahy (sousedství) s uživatelem zakázaných látek. Pokud by žalovaní o protiprávním jednání žalobce a) věděli již v době uzavření smlouvy budoucí, jistě by smlouvu neuzavřeli. Žalovaní považují obavu žalobců z přestavby rodinného domu na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], popř. z jeho prodeje třetí osobě za nedůvodnou, žádný takový záměr se stavbou nemají.

3. Před zahájením tohoto soudního řízení se žalobci jakožto navrhovatelé domáhali na žalovaných (odpůrcích) zdržet se jakéhokoliv jednání směřujícího ke zcizení či zatížení nemovitosti, pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a jakéhokoliv jednání směřujícího ke stavebním změnám rodinného domu na předmětném pozemku. Za tím účelem podali soudu návrh na vydání předběžného opatření. Usnesením č.j. 20 Nc 1/2022-37 ze dne 2.3.2022 soud tento návrh zamítl. Rozhodnutí nabylo dne 18.3.2022 právní moci.

4. Shodným tvrzením účastníků řízení ve spojení s písemnou Smlouvou o smlouvě budoucí kupní (dále„ smlouva budoucí“) má soud za zjištěné, že účastníci řízení se dne 27.8.2020 dohodli na převodu vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Mladá Boleslav s jeho součástmi a příslušenstvím z žalovaných, kteří nemovitost vlastní se společném jmění manželů, na žalobce. To nejpozději do 30 dnů od vydání kolaudačního rozhodnutí ke stavbě řadového rodinného domu (objektu [číslo]) postaveného na uvedeném pozemku za kupní cenu 5 710 000 Kč.

5. K datu uzavření smlouvy budoucí byl vydán společný souhlas - územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru, a to řadového ubytovacího objektu 05, přívodu vody, kanalizace, plynu, zpevněné plochy, vsakovacího objektu, [obec], [část obce]. Souhlas z 13.5.2020 č.j. [číslo] 2020 SÚ/LEST podepsala referentka odboru stavebního a rozvoje města, oddělení stavebního úřadu Magistrátu města Mladá Boleslav, [jméno] [příjmení]. Tatáž referentka, proti níž je u Okresního soudu v Mladé Boleslavi vedeno exekuční řízení pod sp. zn. [spisová značka] ve prospěch oprávněného, [celé jméno žalovaného], tj. prvního žalovaného. V exekučním řízení je vymáhána dlužná částka z titulu smluv o zápůjčce, které jmenovaní – [celé jméno žalovaného] jako zapůjčitel a [jméno] [příjmení] jako vydlužitelka - uzavřeli dne 13.10.2021 a 25.10.2021. Termín dokončení stavby byl citovaným společným souhlasem stanoven 2 roky od účinnosti tohoto souhlasu, tj. dle spisu stavebního úřadu od 5.6.2020. K žádosti žalovaných ze dne 11.5.2022 (viz žádost o povolení změny stavby před jejím dokončení) stavební úřad jednající jmenovanou referentkou lhůtu k dokončení stavby rozhodnutím ze dne 12.5.2022 č.j. [číslo] 2022 SÚ/LeSt prodloužil do 31.5.2024. Předtím dne 17.8.2021 vyjádřila Krajská hygienická stanice Středočeského kraje se sídlem v [obec] souhlas se změnou užívání stavby, řadového ubytovacího objektu 05 na rodinný dům [část obce], k.ú. [část obce] (viz závazné stanovisko č.j. KHSSC 37861/2021). Součástí spisu Magistrátu města Mladá Boleslav, Odboru stavebního a rozvoje města, oddělení stavebního úřadu sp. zn. [číslo] 2020 není dosud návrh na vydání kolaudační rozhodnutí, tj. ani samotné toto kolaudační rozhodnutí.

6. Pokud žalobci žádali Magistrát města Mladá Boleslav, Odbor stavební a rozvoje města o nahlédnutí do stavebního spisu ve věci stavby objektu 05 na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] jakožto smluvní strana Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, aby tak zjistili stav stavebního řízení, byli odmítnutí s tím, že do spisu rozestavěné stavby lze nahlédnout pouze se souhlasem vlastníka nebo zpracovatele projektové dokumentace podle § 168 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb. – k tomu viz žádost žalobců z 26.1.2022 a odpověď Magistrátu města Mladá Boleslav z 9.2.2022 č.j. 1 2022 SÚ/LeSt.

7. Jak soud zjistil výňatkem ze Smlouvy o nájmu pozemku (dle shodného tvrzení účastníků uzavřené mezi nimi dne 26.8.2021), první žalovaný se zavázal přenechat k užívání žalobcům na dobu od 27.8.2021 do 27.10.2021 pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] za nájemné 15 000 Kč měsíčně a zálohy na energie 3 000 Kč měsíčně. Úhradu nájemného a záloh na energie v dohodnuté výši za období říjen – prosinec 2021 stvrdil první žalovaný svým podpisem. Dodatkem [číslo] nájemní smlouvy z 1.10.2021 byla poskytnuta sleva na nájemném ve výši 50%, tj. nájemné činilo nově 7 500 Kč měsíčně. Dodatkem [číslo] nájemní smlouvy z 1.11.2021 smluvní strany prodloužily dobu trvání nájmu do 31.12.2021.

8. Dne 18.4.2020 adresoval [jméno] [příjmení] žalobkyni b) email včetně příloh - standardů domu, objektu [číslo] v [část obce] a jeho půdorysů. Následně 20.6.2020 si tytéž osoby vyměnily email, jímž [jméno] [příjmení] sdělil harmonogram stavby včetně kolaudace plánované na listopad 2020. V lednu 2021 žalobci komunikovali emailem se zástupcem [právnická osoba] ohledně odvlhčení novostavby, objektu [číslo] které se na stavbě provádělo.

9. Emailem z 16.7.2021 [jméno] [příjmení] sdělil žalobkyni b), že toho času jsou podány u příslušného správního úřadu dvě žádosti – žádost o změnu užívání stavby a žádost o kolaudaci. Doplnil, že kontrolní prohlídka již proběhla.

10. Mailovou korespondencí a textovými zprávami za období prosinec 2021 – únor 2022 mezi právní zástupkyní žalovaných [příjmení] [příjmení] a žalobci vzal soud za prokázané, že žalobci navrhovali koupi předmětné nemovitosti i bez dohodnuté kolaudace stavby, načež žalovaní prostřednictvím své zástupkyně tuto možnost odmítli a setrvali na obsahu uzavřené Smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Koncem ledna 2022 vyzvali žalovaní žalobce k vystěhování se z domu na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], který v té době užívali, a upozornili na nutnost vystěhovat kuchyňskou linku z důvodu provádění oprav na stavbě.

11. Žalobci k důkazu dále předložili email hypoteční specialitky, [jméno] [příjmení] z 21.2.2022, jímž jmenovaná oznamovala žalobcům, že dne 6.9.2021 vyhotovil odhadce [příjmení] interní protokol o stavu stavby. Dle tohoto protokolu je stav rozestavěnosti 100 % a cena rodinného domu 6 300 000 Kč.

12. Dopisem ze dne 18.2.2022 oznámili žalovaní žalobcům odstoupení od smlouvy budoucí s odkazem na změnu okolností, za nichž při vzniku závazku vycházeli, a tedy nelze na žalovaných rozumně požadovat, aby realizační smlouvu se žalobci uzavřeli. Změnu okolností spočívající v trestné činnosti žalobce a) prokazovali žalovaní protokolem Policie ČR, Územního odboru [obec] o výslechu svědka, tj. prvního žalovaného č.j. KRPS-302380-41/TČ-2021-010771-MH ze dne 14.2.2022. První žalovaný, který podal trestní oznámení na žalobce a) ve věci distribuce marihuany, ve věci vypověděl, že žalobce a) je uživatelem marihuany, kterou mimo jiné ve 2 – 3 případech nabízel někdy v druhé polovině roku 2021 i prvnímu žalovanému. K žádosti soudu pak Policie ČR sdělila, že ve věci„ [celé jméno žalobkyně] – distribuce marihuany“ byl dne 18.3.2022 podán návrh na podání obžaloby. Usnesením Okresního státního zastupitelství v [obec] č.j. 1 ZT 12/2022 – 12 ze dne 22.3.2022 bylo trestní stíhání proti obviněnému [celé jméno žalobce] (tj. žalobci a)) pro skutek, v němž je spatřován přečin nedovolená výroba a jiné nakládání s omamnými a psychotropními látkami a s jedy, podmíněně zastaveno.

13. V průběhu řízení účastníci komunikovali prostřednictvím svých zástupců o případném smíru. Korespondencí ze srpna 2022, která navázala na jednání soudu z 15.8.2022, vznesli právní zástupci vzájemné návrhy, jimiž se pokusili věc řešit bez další ingerence soudu. Ještě na jednání soudu uvedeného dne byli žalovaní připraveni převést na žalobce předmětnou nemovitost – pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], jehož součástí je stavba rodinného domu, a žádat na žalobcích úhradu částky 87 000 Kč za provedené vícepráce. Žalobci z uvedené částky uznali pouze 16 000 Kč a po žalovaných požadovali zaplacení částky 95 000 Kč za komplikace spojené s vystěhováním se z předmětného rodinného domu v lednu 2022. Ke společnému konsenzu však účastníci v závěru nedospěli.

14. Dne 12.7.2022 provedl soud ohledání nemovitosti – pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a stavby rodinného domu jakožto jeho součásti (viz protokol o ohledání nemovitosti včetně 38 ks fotografií). Tím soud zjistil faktický stav včetně závad, pro které není stavba rodinného domu dosud kolaudována. Jedná se o tyto závady: chybějící izolace ventilace v koupelně v 1. patře, zapuštění elektrického kabelu do zdi v kuchyni, dokončení fasády jedné vnější stěny domu, dokončení hydroizolace střechy, provedení tlakové zkoušky kanalizace, popř. její přetěsnění, výměna vysokotlaké kanalizace a umístění digestoře nad kuchyňskou linkou v součinnosti se žalobci.

15. Návrh na doplnění dopakování těmito důkazy: videozáznamem z vyklizení bytu, sms zprávou [jméno] [příjmení] z 21.7.2022, společným oznámením záměru stavby objektu [číslo] na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], ohlášením staveb 4 nemovitostí sousedících s objektem [číslo] svědeckou výpovědí úřednice Ing. [jméno] [příjmení], oznámením o zahájení řízení o odstranění stavby domu na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce] včetně usnesení o přerušení řízení o odstranění stavby a souhlasného stanoviska odboru územního plánování, seznamem nadstandardních prací vyžádaných žalobci na předmětné stavbě, žádostí o vydání stanoviska ke změně užívání domu – objektu [číslo] výslechem žalovaného, výslechem svědka [jméno] [příjmení], společným souhlasem domu [číslo] [anonymizováno] včetně kolaudačního souhlasu, seznamem rehabilitací žalované za období 8/ 2021 2022, pracovní smlouvou žalovaného, dokladem o pracovní neschopnosti žalovaného, whatsapp komunikací účastníků ohledně objednávky části nezaplacených prací, vyúčtování prací ve výši 87 845 Kč vystavené žalobcům, fotografiemi domu – objektu [číslo] pořízenými žalovanými, e-mailovou komunikací M. [obec] z 8.9.2021 adresovanou žalobkyni, whatsapp komunikací účastníků ohledně domluvy o novém financování prodeje v létě 2021, fotografiemi z havárie i její opravy včetně komunikace s nájemníkem sousedního domu, videem z průběhu opravy kanalizace, whatsapp komunikací s nájemníkem sousedního domu, výpovědí svědka [jméno] [příjmení], územně plánovací informací k vyvrácení tvrzení o výstavbě bytových domů v místě předmětného pozemku, fotografiemi stavu domu v období návštěvy odhadce, whatsapp komunikací účastníků týkající se výzvy k součinnosti, sms komunikací se žalovaným z 27.1.2022, videodokumentací zachycující stav RD (objektu [číslo]) před odstěhováním a při stěhování z [číslo] a 28.1.2022, fotodokumentací zachycující stav RD (objektu [číslo]) po odstěhování žalobců – 13 ks fotografií pořízených žalobkyní dne 29.1.2022, emailovou komunikací se stěhovací firmou, dokladem o zaplacení stěhovacích služeb z 29.1.2022, výslechem svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], MUDr. [jméno] [příjmení], elektronickou komunikací žalobkyně a [jméno] [příjmení] (sms, emaily), e-mailem zástupce žalobců z 27.6.2022, ohledáním sousedního objektu [číslo] [anonymizováno], návrhem smlouvy o smlouvě budoucí kupní předkládaným žalobkyní vč. příloh (návrh nebyl žalovanými přijat), soud pro nadbytečnost zamítl.

16. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutková zjištění ve věci. Účastníci řízení uzavřeli dne 27.8.2020 Smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Na základě té se žalovaní jako budoucí prodávající zavázali prodat žalobcům jako budoucím kupujícím pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] včetně stavby řadového rodinného domu, označovaného ve stavebním řízení jako objekt [číslo]. Ve smlouvě účastníci ujednali podstatné náležitosti kupní smlouvy a výslovně ujednali, že realizační (kupní) smlouva bude uzavřena nejpozději do 30 dnů od vydání kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí stavby.

17. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

18. Podle § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

19. Podle § 1787 odst. 1, 2 o.z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.

20. Podle § 1788 odst. 1, 2 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

21. S ohledem na shora uvedené soud v části, v níž žalobci jako eventualitu k výroku I. žalobního petitu o nahrazení projevu vůle navrhovali uložit žalovaným povinnost provést veškeré kroky potřebné k vydání kolaudačního rozhodnutí, soud řízení dle § 96 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) zastavil, když žalobci vzali žalobu v uvedeném rozsahu v průběhu řízení zpět.

22. Co do nahrazení projevu vůle uzavřením kupní smlouvy soud žalobu zamítl (viz výrok I. rozsudku), neboť povinnost žalovaných uzavřít se žalobci kupní smlouvu vzešlou ze Smlouvy o smlouvě budoucí kupní považuje soud za zaniklou. Účastníci řízení byli ve shodě o tom, že dne 27.8.2020 uzavřeli Smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Citovanou smlouvou se zavázali uzavřít v budoucnu mezi sebou kupní smlouvu o převodu nemovitosti – pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] včetně jeho součástí (stavby rodinného domu) a příslušenství – nejpozději do 30 dnů od vydání kolaudačního souhlasu, resp. kolaudačního rozhodnutí. Ve smlouvě budoucí účastníci sjednali podstatné i další náležitosti kupní smlouvy. Uzavření samotné realizační, tj. v daném případě kupní smlouvy však dle zákonné úpravy účinné od 1.1.2014 (§ 1785 zákona č. 89/2012 Sb.) předchází výzva k uzavření této smlouvy. Za tím účelem smluvní strany v projednávané věci konkrétní lhůtu neujednaly. V případě absence takového ujednání zákon stanoví lhůtu jednoho roku (počítanou od uzavření smlouvy budoucí), v níž oprávněná strana vyzve stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy. V projednávané věci lze z obsahu smlouvy budoucí dovozovat, že k učinění této výzvy byly oprávněny obě smluvní strany, žádná z nich však tuto výzvu ve lhůtě do jednoho roku od uzavření smlouvy budoucí, tj. do 27.8.2021 neučinila. Dotazování se žalobců na stav stavebního řízení, resp. jinou k důkazu provedenou komunikaci mezi účastníky řízení nepovažuje soud za zcela určité, jasné a srozumitelné právní jednání, jež by bylo možné za tuto výzvu označit. Resp. žalobci prostřednictvím svého zástupce ani netvrdili, že by konkrétní výzvu k uzavření realizační smlouvy vůči žalovaným učinili. Soud se neztotožňuje s tvrzením žalobců, že tato výzva byla dle obsahu smlouvy budoucí podmíněna vydáním kolaudačního rozhodnutí a tedy nemohla být dosud učiněna, resp. že smlouva budoucí ani zákon nerozlišují mezi lhůtou k učinění„ výzvy“ k uzavření realizační smlouvy a lhůtou k „ uzavření samotné realizační smlouvy“. V ustanoveních § 1785 a 1786 občanský zákoník jasně stanoví jednak lhůtu nejdéle jednoho roku, v níž strana oprávněná vyzve stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy, a jednak lhůtu k uzavření samotné realizační smlouvy bez zbytečného odkladu po vyzvání. Tj. podle aktuální právní úpravy není zavázaná strana povinna uzavřít realizační smlouvu automaticky, oprávněná strana ji k takovému právnímu jednání musí vyzvat ve lhůtě (hmotněprávní), kterou si strany sjednaly, jinak do jednoho roku. V opačném případě právo na uzavření smlouvy zaniká (§ 1788 odst. 1 o.z.). V daném případě účastníci řízení ve smlouvě budoucí neujednali ničeho, co by prekluzivní charakter lhůty vyloučilo (k tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Odo 1657/2005). V řízení nebyly zjištěny žádné objektivní okolnosti, které by ve výzvě žalobcům bránily. Soud je přesvědčen, že žalobci i při neúplném povědomí o stavu stavebního řízení mohli dostát své zákonné povinnosti vyzvat řádně a včas, tj. do 27.8.2021 žalované k uzavření realizační smlouvy, jejímž předmětem byl prodej/koupě nemovitosti pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] včetně stavby rodinného domu. Na výzvu pak měla navázat samotná realizační smlouva, k jejímuž uzavření účastníci řízení ujednali lhůtu 30 dnů od vydání kolaudačního rozhodnutí ke stavbě na předmětném pozemku. Pokud by žalobci ve stanovené lhůtě do jednoho roku od uzavření smlouvy budoucí vyzvali žalované k uzavření realizační (kupní) smlouvy, pak okolnost, že stavba nebyla dosud kolaudována (byť dle emailu [jméno] [příjmení] z června 2020 byl termín kolaudace stanoven na podzim 2020), by mohla mít vliv leda na běh lhůty pro uzavření této kupní smlouvy a žalovaní by případně mohli být v prodlení ve vztahu k této lhůtě svým vlastním zaviněním. Obdobně se vyslovil v jiné projednávané věci i odvolací Krajský soud v Praze (viz sp. zn. 24 Co 230/2019), který uvedl, že nebylo-li žalobcem ani po poučení soudu prokázáno, že by žalovanou řádně a včas vyzval k uzavření smlouvy, nastal důsledek uvedený v § 1788 odst. 1 o.z. a povinnost uzavřít smlouvu zanikla. Na tento závěr nemá žádný vliv ani námitka žalobce o tom, že žalovaná měla mařit uzavření smlouvy. Je totiž zjevné, že lhůta v § 1785 o.z. má přispět k větší právní jistotě účastníků smluvního vztahu smlouvy o smlouvě budoucí. Důsledky uplynutí lhůty jsou tak zásadní, že tím spíše za situace, že druhá strana dává svým jednáním najevo, že již nestojí o uzavření předpokládané budoucí smlouvy, musí si smluvní strana trvající na splnění povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí zajistit plnění druhé strany právě tím, že této straně dá včas najevo, že na všem, co bylo dohodnuto ve smlouvě o smlouvě budoucí, trvá, a to tím, že ji vyzve k uzavření budoucí smlouvy.

23. S odstoupením žalovaných od smlouvy budoucí ze dne 18.2.2022 nespojuje soud účinky ust. § 1788 o.z., neboť tvrzená změna okolností (v daném případě protiprávní jednání žalobce a) – distribuce marihuany) se má dotýkat okolností, o nichž muselo být již ze samotného procesu uzavření smlouvy zřejmé, že mají význam pro rozhodování smluvní strany o tom, zda realizační smlouvu uzavřou. Smlouva uzavřená mezi účastníky řízení neodkazovala na konkrétní morální vlastnosti, resp. bezúhonnost smluvních stran jakožto nezbytnou podmínku uzavření realizační smlouvy. Protiprávní jednání žalobce a) bylo řádně projednáno orgány činnými v trestním řízení a trestní stíhání bylo podmíněně zastaveno.

24. Byť soud primárně vychází ze závěru, že právo na uzavření realizační smlouvy pro shora uvedené prekludovalo a tedy nárok žalobců na nahrazení projevu vůle uzavřením kupní smlouvy není po právu, připustil nad rámec uvedeného některé další důkazy ke zjištění aktuálního stavu nemovitosti, mimo jiné i s odkazem na zájem účastníků řešit věc smírně. V průběhu řízení v rámci smírného řešení věci navrhovali žalovaní předmětnou nemovitost do vlastnictví žalobců převést, dohoda však nebyla pro rozpor o finančním protiplnění uzavřena. Ohledáním nemovitosti na místě samém byly zjištěny některé závady na stavbě rodinného domu, pro které není stavba dosud kolaudována. Podrobněji se soud pochybnostmi žalobců o tom, co je stěžejní příčinou oddalované kolaudace stavby, zda zavinění lze spatřovat na straně žalovaných a zda se tito dostali s plněním své povinnosti do prodlení, nezabýval. Uvedené je dle soudu za shora vysloveného závěru o zániku povinnosti žalovaných uzavřít realizační smlouvu nedůvodné a další obsáhlé dokazování v tomto směru se jeví neúčelné, resp. nadbytečné.

25. Pokud v řízení vyšly najevo skutečnosti, které mohou zakládat důvodné pochybnosti o podjatosti referentky stavebního úřadu, jejíž rozhodnutí byla v řízení předkládána k důkazu, nepovažuje soud informaci o existenci závazkového vztahu mezi touto referentkou a jedním z účastníků řízení (viz smlouvy o zápůjčce poskytnuté prvním žalovaným) za soudní libovůli ani za ohrožení soudní nezávislosti a nestrannosti, jak žalovaní v řízení argumentovali. Uvedené skutečnosti zjistil soud ze své běžné úřední činnosti – viz zkoumání podmínek řízení podle § 103 o.s.ř. Pokud se žalovaní v té souvislosti snažili přesvědčit soud, že mezi jmenovanou referentkou a prvním žalovaným není žádná bližší vazba a k žádnému zvýhodňování ve stavebním řízení, potažmo v rozhodovací činnosti správního orgánu nedošlo, odkazuje soud na zákon č. 234/2014 Sb., o státní službě a vyloučení jednání, které by vyvolalo střet zájmů. Soud netvrdil, že by ke konkrétnímu zvýhodňování prvního žalovaného prokazatelně došlo, nýbrž poukazoval na okolnosti, které mohou vyvolat důvodné pochybnosti o podjatosti této referentky, což je samo o sobě podstatou vyloučení takové osoby z rozhodovací činnosti. Uvedené však předpokládá, že úřední osoba sama na tyto okolnosti upozorní, což se evidentně nestalo.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaným, kteří ve věci zcela uspěli, přiznal soud právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto sestávají z odměny právního zastoupení podle § 7 bod 6., § 8 odst. 1 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu („ AT“) ve výši 8,5 x 49 824 Kč (odměna počítána z hodnoty předmětu kupní smlouvy, tj. pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce] včetně jeho součásti, tj. z částky 5 710 000 Kč při zastupování dvou osob) za tyto úkony právní služby: převzetí a příprava věci, vyjádření k žalobě z 8.5.2022, účast na jednání soudu 11.5.2022 (odměna ve výši ½), účast na jednání soudu 14.6.2022 (v rozsahu 8:30 – 10:40 hodin, přiznáno v rozsahu 1 úkonu dle vyúčtování zástupkyně žalovaných), doplňující podání z 26.6.2022, účast na ohledání nemovitosti 12.7.2022, písemné vyjádření ve věci samé z 12.8.2022, účast na jednání soudu 15.8.2022, účast na jednání soudu 6.10.2022; dále z režijního paušálu podle § 13 odst. 4 AT ve výši 9 x 300 Kč za každého z žalovaných (tj. 2x). Odměna za právní úkon – písemné vyjádření ve věci samé z 14.8.2022 nebyla přiznána, podání není součástí spisu. Zástupkyně žalovaných není plátkyní DPH. Lhůta k plnění je dána ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., přičemž soud stanovil 15denní pariční lhůtu s ohledem na výši přisouzené částky. Soud neshledal důvody hodné zvláštního zřetele ve znění § 150 o.s.ř., pro které by náhradu nákladů řízení zčásti, popř. zcela nepřiznal.