20 C 318/2021

Plný text

Okresní soud v Mladé Boleslavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Petrou Svobodovou ve věci žalobkyní: a/) Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 b/) Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 2/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 2/0 bytem Adresa zainteresované osoby 2/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 pro: přezkoumání oprávněnosti výpovědí z nájmu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu nemovitosti – domu čp. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , kterou dal žalovaný žalobkyním dopisem ze dne , datum, , je neoprávněná.

II. Určuje se, že výpověď z nájmu nemovitosti – domu čp. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , kterou dal žalovaný žalobkyním dopisem ze dne , datum, , je neoprávněná.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyním a) a b) náhradu nákladů řízení ve výši , částka, ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se dvěma samostatnými žalobami, které soud spojil ke společnému projednání a rozhodnutí, domáhaly vydání rozhodnutí, jímž by soud označil výpovědi z nájmu bytu z , datum, a , datum, udělené jim žalovaným za neoprávněné. Žalobkyně uvedly, že se žalovaným uzavřely dne , datum, nájemní smlouvu. Nájem byl sjednán na dobu do , datum, . Na základě této smlouvy užívají nemovitosti ve vlastnictví žalovaného - pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /26Anonymizováno zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Dopisem ze dne , datum, udělil žalovaný žalobkyním výpověď z nájmu předmětných nemovitostí. Výpověď obdržely žalobkyně a) dne , datum, a žalobkyně b) dne , datum, . Výpověď byla udělena z těchto důvodů: žalobkyně blokují vjezd do garáže, poškodily věci v majetku žalovaného včetně fasády domu instalací bezpečnostní kamery a škodu neuhradily, umístily na zahradu objemné květináče a zničily trávník, narušují pokojné soužití se sousedy, opakovaně slovně i fyzicky napadly žalovaného, neuhradily dlužné nájemné , částka, za období 15.12. – , datum, , neumožnily žalovanému zkontrolovat stav pronajaté nemovitosti. Dopisem ze dne , datum, udělil žalovaný žalobkyním další výpověď z předmětu nájmu. Výpověď obdržely žalobkyně prostřednictvím jejich právního zástupce dne , datum, , důvody ukončení nájmu jsou vymezeny obdobně jako v případě výpovědi z dřívějšího data. Žalobkyně sporují, že by k udělení výpovědi byly dány v ní uvedené důvody, a namítly formální nedostatky obou výpovědí, které je činí neplatnými. Resp. ani jedna výpověď neobsahovala řádné poučení o lhůtě, v níž jsou jako nájemkyně oprávněny vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

2. Žalovaný s žalobami nesouhlasil, navrhoval jejich zamítnutí, když výpovědi z nájmu nemovitostí udělené žalobkyním považoval za oprávněné. Ve vztahu k výpovědi z nájmu ze dne , datum, namítal, že žaloba o přezkoumání její oprávněnosti byla u soudu podána po uplynutí zákonné 2měsíční lhůty. Resp. Výpověď z , datum, považoval za doručenou žalobkyním dne , datum, , neboť uvedeného dne byla výpověď žalobkyním poštou doručována a k uvedenému dni tak měly žalobkyně objektivní možnost se s jejím obsahem seznámit. Zákonná lhůta k podání žaloby tak uplynula , datum, (nejbližší pracovní den), avšak žaloba byla podána , datum, . Dle žalovaného nelze považovat výpovědi z nájmu za absolutně neplatné jen proto, že neobsahovaly poučení o lhůtě k podání námitek a k uplatnění soudního přezkumu, když v tomto ohledu odkázaly na příslušné ustanovení § 2286 občanského zákoníku.

3. Shodným tvrzením účastníků řízení vzal soud za prokázané výlučné vlastnické právo žalovaného k nemovitostem, jež jsou v daném sporu předmětem nájmu – tj. pozemku parc. č. st. 428, jehož součástí je budova č.p. 456, a pozemku parc. č. 893/26, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Shodně se účastníci řízení vyjádřili ke skutečnosti, že mezi nimi je toho času uzavřena nájemní smlouva, na základě níž poskytl žalovaný (pronajímatel) žalobkyním (nájemkyním) k užívání shora označené nemovitosti na dobu do , datum, .

4. Soud provedl důkaz výpověďmi z nájmu předmětných nemovitostí datovanými , datum, a , datum, . Dopisem ze dne , datum, adresovaným oběma žalobkyním žalovaný vypověděl nájem předmětných nemovitostí z důvodů, jak jsou popsány v bodě 1. odůvodnění tohoto rozsudku, to v tříměsíční výpovědní době. K právu žalobkyň podat proti výpovědi námitky či žalobu na přezkum její oprávněnosti se v dopise uvádí: „ , právnická osoba, s ustanovením § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník Vás poučuji o , právnická osoba, vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.“ Stejné poučení obsahuje i později datovaná výpověď z nájmu bytu z , datum, , v obou případech žalovaný jakožto pronajímatel konstatuje porušení povinností nájemkyň (žalobkyň) zvlášť závažným způsobem.

5. Návrh na doplnění dokazování všemi dalšími listinnými důkazy, tak jak je účastníci ve svých podáních označili, včetně obrazového záznamu z místa nájmu soud pro nadbytečnost zamítl.

6. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutkový závěr ve věci: Žalobkyně uzavřely dne , datum, se žalovaným nájemní smlouvu. Smlouvou poskytl žalovaný žalobkyním k užívání pozemek parc. č. st. 428, jehož součástí je budova č.p. 456, a pozemek parc. č. 893/26, v k.ú. , adresa, na dobu do , datum, . Žalovaný nájem nemovitostí vypověděl pro porušování povinností nájemkyň zvlášť závažným způsobem, a to dopisy z , datum, a , datum, . Výpověď z , datum, byla žalobkyním doručována , datum, a žalobkyně jí osobně u doručujícího orgánu vyzvedly o několik dní později, výpověď z , datum, byla ještě téhož dne doručena žalobkyním prostřednictvím jejich právního zástupce. V obou výpovědích žalovaný poučil žalobkyně o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem dle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku. O lhůtě, v níž může nájemce tato práva uplatnit, výpovědi mlčí.

7. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o.z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

8. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

9. Podle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době.

10. Podle § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

11. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

12. S ohledem na shora uvedené soud žalobě vyhověl, resp. určil, že obě výpovědi z nájmu nemovitostí ve vlastnictví žalovaného, udělené žalobkyním dopisy z , datum, a , datum, jsou neoprávněné. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o existenci nájemní smlouvy, která toho času opravňuje žalobkyně užívat nemovitosti žalovaného v k.ú. , adresa, - pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Provedeným dokazováním vzal soud za bezpečně prokázané, že žalovaný vypověděl nájem nemovitostí dopisy z , datum, a , datum, . Pokud žalobkyně navrhly přezkum oprávněnosti obou výpovědí z nájmu u soudu, soud zjišťoval, zda tak učinily v zákonné 2měsíční lhůtě od doručení výpovědi ve znění § 2290 o.z. a dospěl k závěru, že obě žaloby spojené ke společnému projednání a rozhodnutí byly podány včas. Byť soud neprovedl důkaz dokladem o doručení těchto výpovědí, vyšel ze shodných tvrzení účastníků. O doručení výpovědi , datum, žalobkyním k témuž datu nebylo v řízení sporu. Žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi byla v daném případě podána , datum, , tedy včas. O doručení výpovědi z , datum, strany sporu sice polemizovaly, přesto si vzájemně nesporovaly tvrzení o tom, že k 1. pokusu o doručení zásilky došlo , datum, a žalobkyně zásilku převzaly následně 23.8. a , datum, . Žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi byla podána , datum, , tedy včas. Soud se v této souvislosti neztotožnil s obranou žalovaného o tom, že rozhodným okamžikem pro doručení zásilky je již samotné první doručování zásilky adresátovi, kdy se zásilka dostala do sféry jeho dispozice, bez ohledu na to, k jakému datu si ji adresát fakticky vyzvedl. Rozhodným okamžikem bezesporu může být již okamžik, kdy doručující orgán se marně pokusil adresátovi doručit zásilku a v místě doručování mu zanechal oznámení o uložení zásilky, nicméně to v případě, že zásilku adresát v úložní době osobně nepřevezme a zásilka se vrátí odesílateli zpět. Taková nečinnost nemůže jít k tíži odesílatele a tedy právní praxe v takovém případě považuje za rozhodný okamžik doručení den, kdy adresát měl objektivní možnost se uložením zásilky seznámit s jejím obsahem (viz rozhodnutí NS sp. zn. , spisová značka, ). Uvedené však na projednávanou věc, v níž žalobkyně výpověď z nájmu v úložní době osobně vyzvedly, nedopadá a nutno vyjít až z faktického doručení výpovědi do vlastních rukou žalobkyň. Poté, kdy soud posoudil obě žaloby o přezkum výpovědí z nájmu jako včasné, zabýval se námitkou žalobkyň na nedostatečné jejich poučení o právu podat proti výpovědím z nájmu námitky, potažmo žalobu na přezkum oprávněnosti ve 2měsíční hmotněprávní lhůtě. Nelze odhlédnout od rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, který se k náležitostem takového poučení včetně následků spojených s jeho absencí vyjádřil např. ve věci sp. zn. , spisová značka, . Z tohoto rozhodnutí i pro danou věc plyne dle soudu jednoznačný závěr, že i absence poučení o lhůtě k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu, činí tuto výpověď jakožto právní jednání absolutně neplatným dle § 588 o.z. Nepostačuje jen pouhý odkaz na zákonné ust. § 2286 o.z., jak učinil žalovaný v předmětných výpovědích z nájmu, když z uvedeného ani žádná lhůta neplyne. Vyhodnotil-li soud obě výpovědi z nájmu jako absolutně neplatné, nebylo důvodné se dále zabývat skutkovým vymezením samotného výpovědního důvodu a tedy veškeré další důkazní návrhy shledal soud neúčelnými a tyto důkazy neprovedl.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně, které ve věci s žalobami uspěly, mají nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení sestávají ze soudního poplatku , právnická osoba, 000 Kč, odměny právního zastoupení (do , datum, byly žalobkyně právně zastoupeny) dle § 7 bod 4. , § 11 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve výši 5 x , částka, za tyto úkony právní služby: převzetí a příprava věci, sepis žaloby ve věci sp. zn. 318/2021, sepis žaloby ve věci sp. zn. , spisová značka, , předžalobní výzva z , datum, , účast u jednání soudu , datum, , režijního paušálu 5 x , částka, dle § 13 odst. 4 AT a náhrada za promeškaný čas na cestě k jednání soudu dle § 14 odst. 3 AT ve výši 4 x , částka, . , adresa, k plnění je dána ust. § 160 o.s.ř.