21 C 286/2024

Plný text

Okresní soud v Mladé Boleslavi rozhodl soudkyní Mgr. Janou Novotnou, LL.M., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO: IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Jakubem Houžvicem sídlem Štefánikova 1347, 293 01 Mladá Boleslav pro zaplacení částky 82 138,70 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se částečně zastavuje co do částky 8 140,7 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 8 140,7 Kč od 21. 2. 2024 do zaplacení.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 74 832 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 74 832 Kč od 21. 2. 2024 do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně na náhradu nákladů řízení částku 28 302 Kč.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Mladé Boleslavi doplatek soudního poplatku ve výši 42 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se návrhem podaným k nadepsanému soudu domáhala na žalovaném po částečných zpětvzetích a změně žaloby úhrady částky 74 832 Kč s příslušenstvím představující částku 54 500 Kč za ušlý nájem za dobu od 1. 2. 2023 do 20. 5. 2023, částku 8 000 Kč za snížený nájem za dobu od 21. 5. 2023 do 30. 9. 2023 a částku 12 332 Kč za platby spojené s užíváním bytu za měsíce únor 2023 až květen 2023. Vzhledem k tomu, že dne 28. 1. 2023 našla žalobkyně svůj byt vytopený, odmítl se do něj nájemce nastěhovat, a žalobkyně byla nucena nájemní smlouvu ukončit. Přišla tak o čtyři měsíce, kdy jí mělo být hrazeno nájemné a služby spojené s užíváním bytu. Nové nájemce do bytu našla až po vysušení bytu s tím, že byli ochotni se do bytu od 21. 5. 2023 nastěhovat za snížení nájemného o 2 000 Kč měsíčně do doby opravy bytu, která nastala v září 2023.

2. Zprvu žalobkyně po žalovaném požadovala zaplacení 82 138,70 Kč představujících ušlý nájem za byt za období od února 2023 do května 2023 (4x 15 000 Kč, tj. 60 000 Kč), snížený nájem od června 2023 do září 2023 (4x 2 000 Kč, tj. 8 000 Kč), platby spojené s užíváním bytu za období od února 2023 do května 2023 (4x 3 083 Kč, ponížené o vrácenou částku 834 Kč, tj. 11 498 Kč) a platbu za spotřebu plynu od 5. 11. 2022 do 5. 3. 2023 (tj. 2 640,70 Kč). Následně žalobkyně vzala zpět k námitce žalovaného částku 5 000 Kč představující ušlé nájemné za období od 21. 5. 2023 do 31. 5. 2023, když v tuto dobu byt užívali noví nájemci za snížené nájemné. Na jednání konaném dne 7. 7. 2025 vzala žalobkyně zpět ještě částku 500 Kč za ušlé nájemné v tomto období, neboť byt byl v květnu pronajímán po dobu 11 dní a nikoli 10 dní. Současně vzala žalobkyně žalobu částečně zpět ohledně nároku za plyn ve výši 1 591,40 Kč a následně i zbytku tohoto nároku ve výši 1 049,3 Kč a žalobu rozšířila o částku 834 Kč představující vrácenou částku za rok 2022. Změny návrhu byly žalobkyní prováděny včetně příslušenství.

3. Návrh byl odůvodněn tím, že žalobkyně vlastní bytovou jednotku č. , Anonymizováno, bytovém domě , adresa, v katastrálním území , adresa, (dále jen jako „byt“). Byt se nachází v posledním patře bytového domu a žalobkyně jej má jako byt investiční za účelem jeho pronajímání, a proto i uzavřela s budoucím nájemcem smlouvu o nájmu tohoto bytu od 1. 2. 2023. Když však šla byt dne 28. 1. 2023 připravit k předání, zjistila, že byl vytopen, což ihned nahlásila předsedkyni žalovaného. O zatékání rovněž informovala nájemce, který po návštěvě bytu, v němž byly rozmístěny po podlaze nádoby, do kterých kapalo ze stropu, odmítl byt do užívání převzít. Jelikož byt nebylo možné obývat, byla žalobkyně nucena nájemní smlouvu zrušit. Pokud by se žalobkyně na nájemníkovi domáhala plnění z uzavřené smlouvy, tak by jí mohl zažalovat, neboť byt, v němž teče ze stropu vodu, není způsobilý k řádnému užití. Žalobkyně byla nucena nejdříve byt vysušit, a poté se snažila přes realitní kancelář najít nové nájemce, kteří by byli ochotní se do bytu nastěhovat před provedením opravy promáčeného stropu, a to alespoň za snížené nájemné, aby škoda vzniklá žalobkyni byla co nejnižší. Dne 26. 3. 2023 oslovila realitní kancelář s tím, zda je možné neopravený byt pronajmout. Nové nájemce realitní kancelář našla až dne 16. 5. 2023, nicméně byli ochotní se do bytu nastěhovat jen za snížené nájemné po dobu, než bude byt po zatečení opraven. Žalobkyně proto dne 21. 5. 2023 uzavřela s novými nájemci smlouvu o nájmu bytu se sníženým nájemným o 2 000 Kč měsíčně do doby opravy bytu, což nakonec reálně trvalo čtyři měsíce, když k opravě bytu došlo až v září 2023. Poskytnutá sleva s ohledem na prvotní poškození bytu a následné práce, které probíhaly v pronajatém bytě, byla zcela adekvátní. Noví nájemci akceptovali, že v bytě dojde k úpravám, a za podmínky sníženého nájemného se do bytu nastěhovali. Žalobkyně z těchto důvodů požadovala po žalovaném uhrazení ušlého nájmu 54 500 Kč s příslušenstvím za dobu od 1. 2. 2023 do 20. 5. 2023, částky 8 000 Kč s příslušenstvím za snížený nájem za dobu od 21. 5. 2023 do 30. 9. 2023 a částky 12 332 Kč s příslušenstvím za platby spojené s užíváním bytu za měsíce únor 2023 až květen 2023.

4. Žalovaný po zatečení v lednu 2023 kontaktoval firmu , právnická osoba, . provádějící revitalizaci střechy domu za účelem odstranění závady, nicméně firma zkonstatovala, že dřevěná konstrukce i izolace jsou v pořádku. Dne 15. 2. 2023 proběhlo reklamační jednání a firma slíbila, že na střeše provede třívrstvý pojistný nátěr flexibilní těsnící stěrkou s výztuží s termínem dodání do 31. 3. 2023 za předpokladu vhodných klimatických podmínek a že v bytě žalobkyně provede novou výmalbu. Žalobkyně s tím však nesouhlasila, když v bytě byl promáčený sádrokarton, izolace a podlaha. Z toho důvodu měla být dne 9. 3. 2023 provedena kontrola bytu žalobkyně, kterou měla posoudit jak firma , právnická osoba, ., tak i technik pan , jméno FO, , který měl na provedení stavby dohlížet. Žalobkyně rovněž chtěla znát odpověď, zda vzniklá škoda z důvodů zatékání do střechy bude hrazena pojišťovnou a z jaké pojistky (zhotovitele či žalovaného), na což jí nebylo dosud odpovězeno. Dne 29. 3. 2023 správcovská firma Prodomia a SVJ na schůzi SVJ odkázali žalobkyni, aby si na opravu bytu sehnala někoho sama a oprava bytu byla žalobkyni následně proplacena žalovaným. Dne 19. 5. 2023 byl sepsán reklamační protokol o zatečení ze dne 28. 1. 2023, nicméně žalobkyně s ním nesouhlasila, neboť datum zatečení bylo uvedeno o jeden měsíc později. Dne 24. 12. 2023 došlo k dalšímu zatečení do bytu, o čemž byla znovu informována předsedkyně SVJ a dne 25. 12. 2023 firma , právnická osoba, . střechu zkontrolovala a zatmelila s tím, že není jasné, proč k zatečení došlo. Opravy po tomto dalším zatečení nebyly provedeny, ačkoli o ně žalobkyně opakovaně žádala. Dopisem z 31. 1. 2024 vyzvala žalobkyně žalovaného k úhradě vzniklé škody do 20. 2. 2024, rovněž mu zaslala datovou zprávu a dopis ze dne 27. 3. 2024. Žalovaný v dopise z 22. 4. 2024 sdělil, že opětovné zatečení řeší s firmou , právnická osoba, ., požádal o vyčíslení a doložení uplatňovaného nároku. Žalobkyně částku vyčíslila a stanovila nové datum úhrady do 15. 6. 2024. K úhradě dlužné částky však nedošlo.

5. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a žádal přiznat náhradu nákladů řízení, neboť k nerealizaci nájemní smlouvy došlo z důvodu dohody mezi žalobkyní a potenciálními nájemci, ačkoli žalobkyně mohla věc řešit např. snížením nájemného, navíc byt byl ve stavu způsobilém k užívání či pronajímání. Kromě toho platby spojené s užíváním bytu musí být hrazeny bez ohledu na to, zda je byt skutečně užíván či nikoli.

6. Žalovaný potvrdil, že zajišťuje správu bytového domu, v němž se nachází byt žalobkyně a že se společností , právnická osoba, . uzavřel smlouvu ohledně opravy a zateplení střechy stavby. Žalovaný škodu vzniklou zatečením do bytu žalobkyně z ledna 2023 ve spolupráci s žalobkyní vyřešil, když uhradil náklady za opravu bytu ve výši 43 700 Kč. Byt žalobkyně se však po protečení nenacházel ve stavu, v němž by nešel pronajímat či užívat. O tom svědčí jak to, že byt byl minimálně od 21. 5. 2023 pronajat (ačkoli byl jen vysušen a nebyl opraven, když k jeho opravě došlo až v září 2023), tak i pořízené fotografie (z nichž je patrné, že poškození bytu nebylo takového charakteru, že by znemožňovalo užívání bytu zcela). Smlouvu o nájmu od 1. 2. 2023 pak žalobkyně ukončila dobrovolně sama, resp. dohodou stan z důvodu zatékání, ačkoli nebyla nikým nucena takovou dohodu uzavřít. K odstoupení od smlouvy potencionálním nájemce nedošlo a žalobkyně se tak sama svým jednáním připravila o možnost získat nájemné. Věc mohla řešit stejně jako u dalších nájemníků slevou z nájemného. Žalobkyni tak nárok na náhradu ušlého zisku jakožto i plateb spojených s užíváním bytu nesvědčí. Navíc platby spojené s užíváním bytu v sobě zahrnují položky, které jsou vlastníci bytů povinni hradit bez ohledu na užívání či neužívání bytu, tedy i bez ohledu na to, zda je či není byt způsobilý k užívání, a nesouvisí s poškozením bytu. Za stejné období žalobkyně požaduje platby spojené s užíváním bytu i tvrzený ušlý nájem – platbu, která měla pravděpodobně pokrýt tyto náklady spojené s provozem bytu. Částku za platby spojené s vlastnictvím bytu tak žalobkyně požaduje dvakrát. Početně pak nárok žalobkyně nesedí, když byt měl být pronajat od 1. 2. 2023, žalobkyně nárokuje ušlé nájemné za čtyři měsíce, ačkoli od 21. 5. 2023 již byli v bytě noví nájemci. Co se týká slevy 2 000 Kč z nájmu pro nové nájemce, není prokázáno, že by se jednalo o přiměřenou slevu z nájmu s ohledem na tvrzené poškození bytu. Příčina zatečení do bytu byla zřejmě v chybně provedeném díle – rekonstrukci střechy ze strany společnosti , právnická osoba, ., a proto žalovaný celou věc řeší s touto společností, a i proto nemůže nárok žalobkyně uznat.

7. Z provedeného dokazování má soud za zjištěný následující skutkový stav.

8. Účastníci učinili nesporným následující skutečnosti. Žalobkyně je výlučným vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , v katastrálním území a obci , adresa, . Správu budovy zajišťuje žalovaný. Žalovaný uzavřel se společností , právnická osoba, ., IČO: , IČO, smlouvu o dílo, jejímž předmětem byla oprava a zateplení střechy stavby. Společnost uvedené dílo provedla, nicméně v lednu 2023 došlo k zatečení do bytové jednotky žalobkyně. Škoda vzniklá po tomto zatečení byla odstraněna prostřednictvím žalobkyní vybraného zhotovitele a žalovaný odstranění škody žalobkyni uhradil. Žalobkyně následně žalovanému oznámila další zatečení dne 24. 12. 2023. Toto druhé zatopení účastníky dosud nebylo dořešeno. Předpisem žalovaného jsou stanoveny platby spojené s užíváním bytu ve výši 3 083 Kč měsíčně.

9. Předchozí vlastník bytu žalobkyně pan , jméno FO, řešil v roce 2021 zatékání do bytu střechou s tím, že mu bylo sděleno, že společnost , právnická osoba, . střechu opraví a vyřeší s ním i reklamaci a způsobenou škodu. (e-mailová komunikace předchozího vlastníka bytu žalobkyně z 10. 2. 2021 a 22. 4. 2021) Žalobkyně vlastní bytovou jednotku č. , Anonymizováno, v bytovém domě č. p. , Anonymizováno, , zapsáno u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, . (výpis z KN – informace o jednotce) Za období od 1. 10. 2022 do 31. 12. 2022 vznikl žalobkyni na službách přeplatek ve výši 834 Kč. (vyúčtování služeb za 1. 10. 2022 až 31. 12. 2022) Za vyúčtování plynu v období od 5. 11. 2022 do 5. 3. 2023 byly žalobkyni účtovány celkové náklady ve výši 2 640,7 Kč. (vyúčtování plynu za období od 5. 11. 2022 do 5. 3. 2023) Za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 vznikl žalobkyni na službách nedoplatek ve výši 234 Kč. (vyúčtování služeb za rok 2023) Dle stanov žalovaného platí členové příspěvky na financování nákladů na správu domu formou měsíčních plateb. (stanovy žalovaného ze dne 25. 2. 2016) Za užívání bytu žalobkyně od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023 byla stanovena měsíční záloha ve výši 3 083 Kč. (předpis plateb platný od 1. 10. 2022 a předpis plateb platný od 1. 7. 2023) Žalobkyně hradila žalovanému v měsících únor 2023 až květen 2023 částku 3 083 Kč. (potvrzení o úhradě částky 3 083 Kč za měsíce únor až květen 2023 a vyúčtování plateb spojených s užíváním bytu od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023) Žalobkyně měla z 23. 1. 2023 uzavřenou smlouvu o nájmu s , jméno FO, . , adresa, o přenechání bytu do užívání od 1. 2. 2023 do 31. 1. 2024 za měsíční částku nájemného 15 000 Kč a měsíční zálohy na elektřinu, plyn a služby SBD ve výši 3 500 Kč. (nájemní smlouva ze dne 23. 1. 2023 a čestné prohlášení , jméno FO, ., Anonymizováno, , adresa, ) Po zatečení z ledna 2023 měla žalobkyně v bytě mokrý strop s popraskanou omítkou, na stropě i zdech se od vody udělaly „mapy“ a na zemi byly loužičky vody. Žalobkyně po bytě rozmístila různé nádoby, do kterých padala voda ze stropu. Rovněž pořídila fotodokumentaci střechy, odkud voda mohla zatékat. (fotodokumentace prvního zatečení č. l. 91 – 102) Na smlouvu z 23. 1. 2023 bylo dne 28. 1. 2023 žalobkyní a, Anonymizováno, , jméno FO, ., Anonymizováno, , jméno FO, dopsáno, že je neplatná z důvodu nemožnosti užívání bytu, nájem nebyl realizován dohodou z důvodu zatékání vody stropem do bytu, na čemž se k tomuto dni oba účastníci smlouvy společně dohodli. (nájemní smlouva ze dne 23. 1. 2023 a čestné prohlášení , jméno FO, . , adresa, ) , jméno FO, , makléřka realitní kanceláře , právnická osoba, , prohlásila, že pro žalobkyni vyhledala nájemce , jméno FO, . , adresa, , který s žalobkyní uzavřel smlouvu o nájmu bytu od 1. 2. 2023. Žalobkyně však makléřce dne 28. 1. 2023 sdělila, že byt byl vytopen. Makléřka ještě téhož dne s , jméno FO, . , jméno FO, byt navštívila, ze stropu stále kapala voda, po podlaze byly rozestavěné nádoby, do nichž se voda zachycovala, v bytě byla vlhkost a nebylo možné se do něj nastěhovat. , jméno FO, . , jméno FO, z toho důvodu odmítl byt převzít, a proto se se všichni dohodli na odstoupení od smlouvy, s čímž musela žalobkyně souhlasit. (čestné prohlášení makléřky , jméno FO, z 14. 7. 2025) , jméno FO, . , adresa, sdělil, že nájemní smlouvu uzavřel po přechozím prohlédnutí si bytu. Dne 28. 1. 2023 se mu ozvala žalobkyně s tím, že byt byl vytopen a zda ho i tak dne 1. 2. 2023 převezme. , jméno FO, . , jméno FO, téhož dne ještě s makléřkou byt navštívil, aby zjistil rozsah škod a stav. Ze stropu kapala voda, na zemi byly nádoby na zachycování vody, v bytě byla vlhkost a nedalo se do něj před odstraněním závady nastěhovat. , jméno FO, . , jméno FO, musel před 1. 2. 2023 své bydlení vyřešit, byt odmítl převzít, a proto se s žalobkyní dohodli na odstoupení od smlouvy, což žalobkyně s ohledem na stav bytu a nemožnost užívání od 1. 2. 2023 akceptovala. (čestné prohlášení , jméno FO, . , adresa, z 14. 7. 2025) Dne 15. 2. 2023 byl v rámci reklamačního jednání dohodnut postup opravy střechy s tím, že firma , právnická osoba, . provede v bytě žalobkyně výmalbu v zasažených místnostech. (zápis z reklamačního jednání ze dne 15. 2. 2023) Účastníci spolu vedli e-mailovou konverzaci, kdy žalobkyně dne 22. 2. 2023 mj. uvedla, že byt není možné užívat a žádala o uplatnění náhrady škody z nemožnosti užívání bytu po dobu, než v něm bude vše opraveno. Žalovaný žalobkyni dne 23. 2. 2023 zaslal reklamační protokol s tím, aby se ozvala zástupci firmy , právnická osoba, . ohledně opravy stropu a podlahy. Žalobkyně dne 1. 3. 2023 žádala řešení situace a následujícího dne jí byly žalovaným navrženy termíny k zjištění rozsahu škod v bytě, přičemž žalobkyně termín potvrdila dne 7. 3. 2023 s tím, že nepostačí vymalování bytu, ale je třeba vyměnit celý sádrokarton, zateplení a další věci. (e-mailová korespondence účastníků od 22. 2. 2023 do 7. 3. 2023) Žalobkyně dne 26. 3. 2023 učinila dotaz na realitní kancelář , právnická osoba, ohledně pronájmu bytu s tím, že zatím v bytě nebyla provedena oprava a někdy tam teče. , právnická osoba, jí téhož dne odpověděla, že dokud nebude provedena oprava, tak byt není možné pronajmout, jelikož se nejedná o žádnou estetickou vadu, nýbrž ze stropu do bytu teče. Dokud pak žalobkyně nebude znát termín dokončení oprav, není možné nabídnout byt komukoli k pronájmu. (e-maily z 26. 3. 2023) Na jednání konaném dne 29. 3. 2023 bylo dohodnuto, že žalobkyně si opravy v bytě po zatečení střechou nechá opravit sama a úhrada škody jí bude dána z pojistky. (zápis ze schůze SVJ ze dne 29. 3. 2023) Až po řádném vysušení bytu, ještě před opravou stropu a výmalbou, makléřka na žádost žalobkyně našla nové nájemce, kteří se do bytu nastěhovali jen za podmínky snížení nájmu s tím, že strpí provádění nutných oprav. S ohledem na problémy se zatékáním však nájemce našla až v květnu. (čestné prohlášení makléřky , jméno FO, z 14. 7. 2025) Dne 16. 5. 2023 realitní kancelář , právnická osoba, žalobkyni sdělila, že našla zájemce o pronájem bytu, ale pouze pod podmínkou, že strop bude brzy opraven a do doby opravy je zájemce ochoten jít do bytu za sníženou cenu. (e-mail z 16. 5. 2023) Žalobkyně přenechala byt paní , jméno FO, a , jméno FO, na dobu od 21. 5. 2023 do 30. 4. 2024 za úplatu 15 000 Kč měsíčně a za zálohy za vodu, elektřinu a plyn ve výši 3 000 Kč měsíčně, přičemž do opravy stropu v kuchyni (výměna sádrokartonu, následná malba) bylo dohodnuto, že nájemné bude činit pouze 13 000 Kč měsíčně. (nájemní smlouva ze dne 21. 5. 2023) Dne 8. 6. 2023 byl žalobkyni zaslán žalovaným reklamační protokol ohledně opravy střechy z 31. 5. 2023. Žalobkyně však s protokolem nesouhlasila, neboť závada byla zjištěna 28. 1. 2023 a nikoli 28. 2. 2023, jak plyne z protokolu. (e-maily z 8. 6. 2023 včetně reklamačního protokolu) , jméno FO, učinil žalobkyni dne 26. 5. 2023 cenovou nabídku na opravu stropu po zatečení do bytu. (cenová nabídka opravy) V září 2023 došlo v bytě žalobkyně k předělání celého stropu kuchyně s následnou výmalbou. (fotodokumentace opravy po prvním zatečení čl. 66 – 77) Po provedení opravy si , jméno FO, vystavil dne 28. 10. 2023 fakturu za provedené práce na částku 43 700 Kč. (faktura č. , hodnota, -, Anonymizováno, od dodavatele , jméno FO, ) Na účet žalobkyně od , jméno FO, chodila v měsících červen 2023 až září 2023 částka 16 000 Kč. (potvrzení o úhradě sníženého nájmu za červen až září 2023) Žalobkyně upozorněním z 26. 9. 2023 sdělila , jméno FO, a , jméno FO, , že v bytě byla v září 2023 dokončena oprava stropu v kuchyni (výměna sádrokartonu a následná malba), a proto od října 2023 mají hradit nájemné v již plné výši 15 000 Kč. (upozornění k nájemní smlouvě z 26. 9. 2023) K zatečení do bytu pak došlo ještě v prosinci 2023, kdy paní , jméno FO, zaslala žalobkyni dne 24. 12. 2023 fotky kapek na stropu, na zemi se dělaly loužičky vody. (fotodokumentace dalšího zatečení z 24. 12. 2023 čl. 32 – 33, shodně čl. 78 – 79, a čl. 80 – 82) Dne 28. 12. 2023 žalobkyně žalovanému nahlásila protékání stropu ze dne 24. 12. 2023, současně žádala opravu stropu a náhradu ušlého zisku. Žalovaný od zástupce firmy , právnická osoba, . zjistil, že firma známky zatečení nezjistila, provedla jen zatmelení. Žalobkyně trvala na sjednání nápravy. (e-maily z 28. 12. 2023) Žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem z 31. 1. 2024 k úhradě škody v podobě nákladů, oprav a ušlého zisku do 20. 2. 2024. (předžalobní výzva ze dne 31. 1. 2024) Dopis byl odeslán dne 2. 2. 2024. (podací lístek z 2. 2. 2024) Zásilka se však žalobkyni vrátila jako nedoručená. (vrácený dopis k předžalobní výzvě) Žalovaný dopisem z 22. 4. 2024 požádal žalobkyni mj. o vyčíslení jejího nároku a jeho zdůvodnění. (reakce žalovaného na výzvu k úhradě ze dne 22. 4. 2024) Dopisem z 3. 6. 2024 žalobkyně vyčíslila pro žalovaného svůj nárok a žádala o úhradu částky do 15. 6. 2024. (odpověď žalobkyně s vyčíslením a doložením nároku ze dne 3. 6. 2024) Žalobkyně s žalovaným věc řešila před podáním žaloby rovněž e-maily z 2. 4. 2024, 27. 8. 2024 a 28. 8. 2024. (e-maily z 2. 4. 2024, 27. 8. 2024 a 28. 8. 2024) Advokáti účastníků spolu před podáním žaloby o věci v červenci a září 2024 jednali a zástupce žalovaného žalobkyni nabízel uzavření dohody ohledně prodloužení promlčecích lhůt. (e-mailová komunikace zástupců účastníků z 3. 7. 2024, 17. 7. 2024, 31. 7. 2024, 30. 9. 2024, 13. 9. 2024 a 18. 9. 2024)

10. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav.

11. Žalobkyně vlastní byt v budově, jejíž správu zajišťuje žalovaný. Předpisem žalovaného byly žalobkyni stanoveny platby spojené s užíváním bytu od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023 ve výši 3 083 Kč měsíčně, které žalobkyně řádně uhradila. Do bytu žalobkyně se měl od 1. 2. 2023 nastěhovat pan , jméno FO, . , adresa, , za což měl žalobkyni platit částku 15 000 Kč měsíčně a zálohy na elektřinu, plyn a služby SBD ve výši 3 500 Kč. V budově byla opravována a zateplována střecha společností , právnická osoba, . Žalobkyně dne 28. 1. 2023 při přípravě bytu pro pana , jméno FO, . , jméno FO, zjistila, že do bytu střechou zatekla voda, v bytě ze stropu kapala voda na zem, na stropu i stěnách byly patrné „mapy“ od zatékání, byla popraskaná omítka. , jméno FO, . , jméno FO, a realitní makléřka , jméno FO, byt téhož dne navštívili a po jeho zhlédnutí se do něj pan , jméno FO, . , jméno FO, odmítl nastěhovat z důvodu jeho neobyvatelnosti a potřeby mít od 1. 2. 2023 zajištěné bydlení. Z toho důvodu (tj. zatékání vody stropem do bytu) se žalobkyně a pan , jméno FO, . , jméno FO, dne 28. 1. 2023 dohodli na tom, že pan , jméno FO, . , jméno FO, se do bytu nenastěhuje. , právnická osoba, žalobkyni dne 26. 3. 2023 sdělila, že dokud nebude provedena oprava bytu, tak ho není možné nabízet k pronájmu. Nakonec však po vysušení bytu makléřka na žádost žalobkyně našla nové nájemce, kteří souhlasili s obýváním neopraveného bytu od konce května 2023 za podmínky hrazení snížené částky za bydlení a brzké opravy stropu. , jméno FO, a , jméno FO, se do bytu nastěhovali dne 21. 5. 2023 a žalobkyni za to hradili sjednanou sníženou částku 13 000 Kč měsíčně a zálohy za vodu, elektřinu a plyn ve výši 3 000 Kč měsíčně. Škoda vzniklá po lednovém zatečení byla odstraněna prostřednictvím žalobkyní vybraného zhotovitele v září 2023 (došlo k předělání celého stropu kuchyně s následnou výmalbou) a žalovaný odstranění škody žalobkyni uhradil. Od října 2023 pak v souladu s dohodou paní , jméno FO, a pan , jméno FO, začali žalobkyni platit za bydlení již plnou částku 15 000 Kč. Další zatopení bytu bylo žalovanému oznámeno 24. 12. 2023 a účastníky nebylo dosud dořešeno. Žalobkyně opakovaně žalovaného vyzývala ke sjednání nápravy a k náhradě ušlého zisku. V dopise z 31. 1. 2024 pak k úhradě škody v podobě nákladů, oprav a ušlého zisku stanovila termín do 20. 2. 2024. Účastníci se před podáním žaloby snažili věc vyřešit smírně, avšak bez úspěchu.

12. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

13. K částečnému zastavení řízení.

14. Pro částečné zpětvzetí žaloby soud řízení výrokem I. v rozsahu zpětvzetí dle § 96 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), zastavil. Souhlas žalovaného s částečným zpětvzetím žaloby co do částky 5 500 Kč s příslušenstvím představující ušlý nájem dle § 96 odst. 3 o. s. ř. nebyl v souladu s § 96 odst. 4 o. s. ř. vyžadován a co do částky 2 640,7 Kč s příslušenstvím představující platby za plyn žalovaný se zpětvzetím souhlasil.

15. K nároku žalobkyně na ušlý zisk.

16. Podle § 2910 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

17. Podle § 2951 odst. 1 o. z. se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

18. Podle § 2952 o. z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

19. Podle § 1958 odst. 2 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

20. Podle § 1968 věty první o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení.

21. Podle § 1969 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení, může věřitel vymáhat splnění dluhu, anebo může od smlouvy odstoupit za podmínek ujednaných ve smlouvě nebo stanovených zákonem.

22. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

23. Žalobkyně dne 28. 1. 2023 našla vytopený byt, což bylo způsobeno zatečením vody skrz střechu opravovanou společností , právnická osoba, . v budově, jejíž správu zajišťuje žalovaný. Vzhledem k tomu, že byt nebyl způsobilý k nastěhování a obývání, což potvrdil v čestném prohlášení jak potencionální nájemce pan , jméno FO, . , jméno FO, , tak i realitní makléřka , jméno FO, , a stav bytu vyplývá i z fotografií, odmítl se do něj potencionální nájemce nastěhovat, což rovněž sám v čestném prohlášení stvrdil. Nové nájemce se žalobkyni podařilo najít s pomocí realitní makléřky až od 21. 5. 2025, přičemž s ohledem na neopravený byt a nutnost strpět v něm opravu stropu v kuchyni bylo nájemné sjednáno do doby opravy v částce snížené o 2 000 Kč měsíčně. , právnická osoba, proběhla v září 2023. Žalobkyně tak vlivem škody způsobené na bytě přišla o sjednané nájemné za dobu od 1. 2. 2023 do 20. 5. 2023 v celkové výši 54 500 Kč, částku 12 332 Kč za platby spojené s užíváním bytu za měsíce únor 2023 až květen 2023 a částku 8 000 Kč kvůli sníženému nájmu stanovenému do doby opravy bytu, tedy za dobu od 21. 5. 2023 do 30. 9. 2023.

24. Žalovaný odpovídá za správu a údržbu společných částí domu, mezi které patří střecha. Jestliže tedy došlo k poškození bytu žalobkyně vlivem zatečení vody střechou, pak je za to odpovědný žalovaný, který tak odpovídá za škodu způsobenou žalobkyni. Žalobkyně po žalovaném požaduje náhradu škody ve formě ušlého zisku dle § 2910 o. z. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, z 30. 1. 2003: „Ušlý zisk je v podstatě ušlým majetkovým prospěchem a spočívá v nenastalém zvětšení (rozmnožení) majetku poškozeného, které bylo možno – kdyby nebylo škodné události – důvodně očekávat s ohledem na pravidelný běh věcí (stanovisko Nejvyššího soudu ČSSR Cpj 87/70, publikované pod č. , hodnota, ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1971). Jde-li o ušlý zisk v podobě ztráty příjmu za pronájem nemovitosti, odvíjí se výše náhrady od částky, kterou by v předmětném období poškozený za obvyklých okolností v daném místě získal na nájemném podle běžným poměrům odpovídající platné nájemní smlouvy, od níž je třeba odečíst částku, kterou by musel na dosažení tohoto zisku vynaložit.“ V posuzovaném případě nebylo nikým tvrzeno, že by žalobkyně měla vynaložit nějaké náklady na to, aby obdržela nájemné, a proto náhrada ušlého zisku odpovídá nájemnému, které žalobkyni ušlo. Žalobkyně měla s , jméno FO, . , jméno FO, uzavřenou nájemní smlouvu podle § 2201 a násl. o. z., na základě které mu měla s účinností od 1. 2. 2023 přenechat do užívání byt a on se jí za to zavázal platit nájemné 15 000 Kč a náklady na služby 3 500 Kč. Žalobkyně tak měla reálnou možnost svůj byt pronajmout, nicméně potencionální nájemce , jméno FO, . , jméno FO, se odmítl po zhlédnutí vytopeného bytu do něj pro jeho neobyvatelnost nastěhovat, a žalobkyně proto byla nucena nájemní smlouvu ukončit. Ačkoli byla nájemní smlouva ukončena dohodou žalobkyně a , jméno FO, . , jméno FO, , nelze po těchto osobách, které jsou laiky požadovat, aby dodrželi přesnou formu zákona, tedy aby pan , jméno FO, . , jméno FO, nájem vypověděl bez výpovědní doby pro porušení povinností žalobkyně zvlášť závažným způsobem. Z čestného prohlášení navíc vyplývá, že i pokud by dohoda uzavřena nebyla, , jméno FO, . , jméno FO, by se do bytu stejně nenastěhoval, bydlení potřeboval od 1. 2. 2023 a stav bytu k 28. 1. 2023 neodpovídal tomu, že by nevysušený byt bylo možno od požadovaného data užívat. Žalobkyně tak přišla o čtyři měsíce, kdy jí mělo být hrazeno nájemné a služby spojené s užíváním bytu, které za únor 2023 až květen 2023 platila sama ve výši 3 083 Kč. Není tedy pravda, že by žalobkyně nyní po žalovaném požadovala částku za služby dvakrát, když z nájemní smlouvy z 23. 1. 2023 bylo zjištěno, že , jméno FO, . , jméno FO, měl žalobkyni hradit jak nájemné, tak i zvlášť zálohy. Z provedeného dokazování dále plyne, že žalobkyně se snažila skrz realitní kancelář najít nové nájemce co nejdříve, ale nakonec se to podařilo až po vysušení bytu s tím, že byli ochotni se do bytu nastěhovat od 21. 5. 2023 za snížení nájemného o 2 000 Kč měsíčně do doby, než dojde k opravě bytu, která nastala v září 2023. Žalobkyně tak přišla o 4x 2 000 Kč, když původní smlouva s , jméno FO, . , jméno FO, byla uzavřena od 1. 2. 2023 do 31. 1. 2024, tedy v případě, že by nedošlo k vytopení bytu, pak by obdržela částku plného nájemného 15 000 Kč měsíčně i v období června 2023 až září 2023.

25. Soud za tohoto stavu shledal žalobu důvodnou a návrhu žalobkyně vyhověl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku. Příslušenství v podobě úroku z prodlení bylo přiznáno v souladu s § 1970 o. z. ode dne stanoveného v předžalobní výzvě, přičemž výše úroku z prodlení je dána zákonnou sazbou stanovenou nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

26. Lhůta ke splnění povinnosti byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.), když soud neshledal důvody pro její prodloužení.

27. K náhradě nákladů řízení.

28. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř., jelikož procesně úspěšnější byla v tomto řízení žalobkyně (o 80,38 % po odečtení jejího úspěchu 90,19 % od úspěchu žalovaného 9,81 %; žalovaný nezavinil částečné zpětvzetí návrhu). Tyto náklady v souladu s § 137 o. s. ř. sestávají z /ze- zaplaceném soudním poplatku 4 107 Kč a uloženém doplatku soudního poplatku 42 Kč,- nákladech na zastoupení advokátem, kterému náleží dle § 6 odst. 1, § 8 odst. 1 a § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“), ve znění do 31. 12. 2024, z tarifní hodnoty ve výši 82 138,7 Kč odměna ve výši 8 840 Kč za dva úkony právní služby po 4 420 Kč (převzetí a příprava zastoupení a návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. a) a d) a. t. ve znění do 31. 12. 2024),- náhradě hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění do 31. 12. 2024 ve výši 600 Kč za dva úkony právní služby po 300 Kč (převzetí a příprava zastoupení a návrh ve věci samé),- nákladech na zastoupení advokátem, kterému náleží dle § 6 odst. 1, § 8 odst. 1 a § 7 bod 5. a. t. ve znění od 1. 1. 2025 z tarifní hodnoty ve výši 74 832 Kč odměna ve výši 16 400 Kč za čtyři úkony právní služby po 4 100 Kč (1x vyjádření z 12. 3. 2025, 2x účast na jednání dne 7. 7. 2025 od 8:16 h do 10:28 h a 1x účast na jednání dne 15. 9. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) a g) a. t. ve znění od 1. 1. 2025),- náhradě hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění od 1. 1. 2025 ve výši 1 800 Kč za čtyři úkonů právní služby po 450 Kč (1x vyjádření z 12. 3. 2025, 2x účast na jednání dne 7. 7. 2025 od 8:16 h do 10:28 h a 1x účast na jednání dne 15. 9. 2025),- náhradě promeškaného času podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a. t. ve znění od 1. 1. 2025 ve výši 150 Kč za každou započatou půlhodinu za cestu na jednání a zpět na trase , adresa, dne 7. 7. 2025 a dne 15. 9. 2025 v celkové výši 1 200 Kč (tj. jedna cesta na jednání tam a zpět: 4 půlhodiny * 150 Kč, * 2 jednání),- náhradě cestovních výdajů dle § 13 odst. 1 a. t. na trase , adresa, a zpět na jednání dne 7. 7. 2025 (132 km) a na jednání dne 15. 9. 2025 (132 km) při kombinované spotřebě paliva 7,3/100 km a ceně paliva 35,80 Kč/l dle § 4 písm. a) vyhlášky č. 475/2024 Sb., v platném znění a amortizaci 5,8 Kč dle § 1 písm. b) vyhlášky č. 475/2024 Sb., v platném znění, ve výši 1 110,6 Kč za jednu jízdu, tj. celkem 2 221,2 Kč.Poměrná část nákladů ve výši 80,38 % z částky 35 210,2 Kč činí po zaokrouhlení částku 28 302 Kč.

29. Lhůta ke splnění povinnosti byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.), když soud neshledal důvody pro její prodloužení; náhrada nákladů řízení pak na zákonné platební místo k rukám advokátky žalobkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

30. K povinnosti žalobkyně uhradit doplatek soudního poplatku.

31. Žalobkyně během řízení rozšířila svůj návrh o 834 Kč za platby spojené s užíváním bytu. Změna žaloby byla soudem připuštěna. O povinnosti žalobkyně doplatit soudní poplatek bylo rozhodnuto dle § 6a odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích ve spojení s § 6 odst. 1 a 2 tohoto zákona a položkou 1 bod. 1 písm. b) Sazebníku poplatků. Žalobkyně dosud na soudním poplatku zaplatila 4 107 Kč, přičemž soudní poplatek z částky 82 972,7 Kč činí 4 149 Kč, žalobkyně je tak povinna doplatit na soudním poplatku po rozšíření předmětu řízení 42 Kč. Lhůta k plnění byla uložena v délce tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí dle § 7 odst. 1 zákona o soudních poplatcích. Soudní poplatek je třeba zaplatit podepsanému soudu na účet č. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, .

32. Pro úplnost soud dodává, že pro částečné zastavení se žádný soudní poplatek žalobkyni nevrací.