13 C 238/2020

Plný text

Okresní soud v Mostě rozhodl samosoudkyní JUDr. Ludmilou Vlčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce se sídlem adresa žalobkyně zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení se sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované se sídlem adresa žalované zastoupena advokátem JUDr. jméno příjmení se sídlem adresa žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu

I. Žaloba, že výpověď daná žalovanou dne [datum] z nájemní smlouvy uzavřenou mezi žalobcem a žalovanou dne [datum], je neoprávněná, případně neoprávněná, protože je neplatná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen žalované zaplatit na náhradě nákladů řízení částku 12 340,9 Kč rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal určení, že výpověď z nájemní smlouvy, kterou obdržel od žalované je neoprávněná, případně neoprávněná, protože je neplatná.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a požadovala její zamítnutí, neboť výpověď splňuje veškeré náležitosti plynoucí z nájemní smlouvy a občanského zákoníku, kdy specifikovala nájemné za měsíc červenec 2020, s jehož úhradou byl žalobce v prodlení od [datum], kdy toto prodlení činilo ke dni výpovědi více jak 15 dnů. Výpověď je dostatečně určitá a zcela po právu.

3. Dokazováním listinnými důkazy soud zjistil následující skutkový stav. Dne [datum] byla mezi žalobcem (nájemcem) a žalovanou (pronajímatelem) uzavřena nájemní smlouva (dále jen„ Smlouva“), jejímž předmětem byl prostor ([anonymizována čtyři slova]) sloužící k podnikání o celkové výměře 622,54 m2, jehož specifikace je uvedena v nájemní smlouvě pod bodem I ods. 2 Smlouvy. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] na dobu dvou let, tj. do [datum]. Nájem bylo možno automaticky prodlužovat vždy o dva roky (bod III. ods. 1 Smlouvy). V čl. IV. Smlouvy se účastníci dohodli na výši nájemného v částce 130 000 Kč bez DPH měsíčně. Stejný den jako Smlouvu uzavřeli účastníci dodatek č. 1 ke Smlouvě, který měnil výši nájemného tak, že měsíční nájemné činilo 150 000 Kč. Žalobce se zavázal tuto výši nájemného platit po dobu, po kterou bude v [anonymizováno] provozována restaurace. Pokud by došlo k uzavření restaurace, bude nájemné od 1. dne měsíce po uzavření restaurace činit částku 130 000 Kč měsíčně. Podle čl. V ods. 2 Smlouvy se účastníci dohodli, že pokud se nájemce (žalobce) dostane do prodlení s úhradou nájemného o více než 15 dnů, je pronajímatel (žalovaná) tuto smlouvu vypovědět. Výpovědní doba činí jeden měsíc a počíná běžet od 1. dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi (viz Smlouva a dodatek č. 1 ke Smlouvě). Dopisem ze dne [datum] požádal žalobce žalovanou z důvodu krizového opatření týkající se uzavření státních hranic o snížení nájemného ve výši 80 % z předmětu nájmu. Žalovaná byla ochotna přistoupit na snížení nájmu na polovinu s tím, že druhou polovinu nájemného za každý měsíc nouzového stavu uhradí žalobce do konce roku 2020. Dne [datum] sdělila žalovaná žalobci, že neuhradil nájemné za duben a květen 2020. Dopisem ze dne [datum] žalobce požádal o sjednání dodatku ke Smlouvě, kterým by došlo ke snížení nájemného o 30 % za měsíce duben až červen 2020, aby mohl čerpat státní podporu ve výši 50 % ze sjednaného nájemného. Téhož dne žalovaná dopisem kromě jiného žalobci sdělila, že účast žalobce v „ Programu COVID – Nájemné“ považuje za bezpředmětnou a naopak žádala o sjednání dodatku [číslo] ke Smlouvě, kterým by došlo ke zvýšení nájemného na částku 180 000 Kč měsíčně bez DPH. Pokud by žalobce s uzavřením dodatku [číslo] ke Smlouvě nesouhlasil, žalovaná již nemá zájem na automatickém prodloužení Smlouvy a nájemní vztah skončí ke dni [datum] (viz vzájemná korespondence účastníků). Žalovaná zaslala žalobci faktury za nájemné za července a srpen 2020 na částku 150 000 Kč, které žalobce s průvodním dopisem ze dne [datum] vrátil s tím, že částka je chybná a navrhl výši nájemného po dobu omezení provozu restaurace na částku 140 000 Kč měsíčně bez DPH (viz dopis a faktura č. 2020 a č. 2020). Dopisem ze dne [datum] žalovaná žalobce upozornila, že snížené nájemné platí pouze v případě uzavření restaurace, avšak v červenci 2020 restaurace uzavřena nebyla a nebyla uzavřena ani v srpnu 2020. Dopisem ze dne [datum] žalovaná sdělila žalobci, že mu dá výpověď z nájemní smlouvy z důvodu dlužného nájemného za červenec 2020, kdy žalobce byl v prodlení 26 dnů. Dalším dopisem téhož data, tj. [datum] žalovaná dala žalobci výpověď z nájemní smlouvy z důvodu prodlení placení nájemného za červenec 2020 (viz dopisy ze dne [datum]). Výpověď žalobce obdržel dne [datum]. Podle žalobce nemůže obstát placení nájemného na částku 150 000 Kč měsíčně v případě, že restaurace byla provozována jen dva dny v měsíci nebo dva dny v týdnu. Žalobce potvrdil, že restaurace byla otevřena až [datum] po březnovém uzavření. Na restauraci byla vyvěšena otevírací doba„ čtvrtek – neděle 11.00 – 21.00 hod.“ (viz vývěsní cedulka restaurace). Nájemné za červenec a srpen 2020 ve výši 130 000 Kč zaplatil žalobce dne [datum]. Dopisem ze dne [datum] žalobce sdělil žalované kromě jiného, že výpověď neakceptuje a dopisem ze dne [datum] podal žalobce námitky proti výpovědi z nájmu. Dopisem ze dne [datum] žalovaná reagovala na námitky tak, že výpověď je platná a trvá na předání vyklizeného předmětu nájmu ke dni [datum] (viz dopis ze dne [datum], ze dne [datum] a [datum]). Žaloba byla podána dne [datum].

4. Na základě provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav jako nesporný:

5. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou od [datum] na dobu dvou let s možností automatického prodlužování, na jejímž základě žalovaná pronajala žalobci prostor sloužící k podnikání specifikovaný ve smlouvě. Nájemní vztah tak skončil ke dni [datum]. Žalobce se zavázal platit nájemné ve výši 130 000 Kč měsíčně bez DPH a podle dodatku [číslo] ke Smlouvě ve výši 150 000 Kč měsíčně bez DPH. Pokud by došlo k uzavření restaurace, nájemné činilo 130 000 Kč měsíčně bez DPH. Nájemné mělo být hrazeno na základě faktur zaslaných nájemci (žalobci), které měly být vystaveny se splatností 15 dnů od vystavení. Pronajímatel (žalovaná) byla oprávněna fakturu vystavit nejdříve první den měsíce, za který má být nájemné hrazeno. Faktura za nájemné za červenec 2020 byla vystavena dne [datum] na částku 150 000 Kč se splatností dne [datum]. Tuto fakturu žalobce obdržel, neboť jí žalované vrátil z důvodu chybné částky. Dne [datum] žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu z důvodu prodlení s úhradou nájemného za červenec 2020 od [datum], tedy o více jak 15 dnů. Výpověď žalobce obdržel dne [datum] a na výpověď reagoval vznesením písemných námitek pro výpovědi ze dne [datum]. Žalovaná po vznesených námitkách proti výpovědi, však výpověď ze Smlouvy nevzala zpět. Žalobce nájemné za měsíc červenec 2020 ve výši 130 000 Kč zaplatil dne [datum]. Od [datum] byla restaurace otevřena s omezenou otevírací dobou.

6. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

7. Pro nájem prostoru sloužící k podnikání se vedle obecné úpravy použijí navíc ještě ustanovení § 2302 až 2315 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále NOZ). Právní úprava nájmu prostoru sloužící k podnikání i v NOZ zůstává dispozitivní, strany si mohou ujednat výpovědní důvody i lhůty odlišné od zákona. Nově do NOZ byl zaveden institut námitek proti výpovědi, který stanoví, že předpokladem vzniku práva napadnout výpověď u soudu, je napadnout výpověď u vypovídajícího. Smluvní strany si mohou ujednat délku výpovědní doby (delší, kratší, popř. i bez výpovědní doby), popř. její běh. Jedná se tedy o dispozitivní ustanovení. V předmětném sporu účastníci platně uzavřeli smlouvu o nájmu obchodního centra ve smyslu § 2302 a násl. NOZ. Soud neshledal, že by tato smlouva byla neplatná, ani žádný z účastníků platnost smlouvy nezpochybnil. Účastníci na základě svobodného a vážného projevu vůle sjednali jednu z možností ukončení nájemní smlouvy výpovědi z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného o více než 15 dnů a stanovili si pro tento případ výpovědní dobu v délce 1 měsíce, přičemž si stanovili i počátek běhu této doby. Takovéto ujednání považuje soud za platné, neboť již bylo uvedeno, že celá úprava nájemného pro prostor sloužící k podnikání je dispozitivní povahy, proto si účastníci platně mohou sjednat jinou výpovědní dobu, než která je v zákoně uvedena (3 měsíce).

8. Pro nájem na dobu určitou je typické, že je možné jej vypovědět pouze z důvodů stanovených zákonem nebo z důvodů ujednaných ve smlouvě, je-li současně ujednána výpovědní lhůta. Podle ust. § 2309 písm. b) NOZ, jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ust. § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikaní. Ustanovení § 2309 písm. b) NOZ je speciální úpravou ve vztahu k § 2228 ods. 4 NOZ. V případě měsíčního nájemného je prodlení delší než jeden měsíc v podstatě totéž jako nezaplacení nájemného ani do splatnosti příštího nájemného.

9. Podle § 2310 ods. 1 NOZ, ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

10. Podle § 2314 NOZ, vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, námitky vyžadují písemnou formu (ods.1). Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (ods.3).

11. Podle citovaného zákonného ustanovení vypovídaná strana, pokud chce zachovat své právo na přezkum oprávněnosti důvodů výpovědi, musí podat vypovídající straně námitky, které vyžadují písemnou formu. Soud se proto nejprve zabýval otázkou, zda žalobce podal námitky proti výpovědi Smlouvy řádně a včas. Výpověď ze Smlouvy byla žalobci doručena dne [datum], do [datum] mohl žalobce v souladu s citovaným zákonným ustanovením vznést námitky proti této výpovědi. Námitky žalobce podal písemně dne [datum] a z reakce žalované na námitky ze dne [datum], lze předpokládat, že žalovaná tyto námitky v zákonem stanovené lhůtě 30 dnů od doručení výpovědi, obdržela. Soud proto konstatoval, že námitky proti výpovědi ze Smlouvy byly podány řádně a včas a stejně tak včas byla podána žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi, když byla podána dne [datum], tedy před uplynutím lhůty upravené v § 2314 ods.3 NOZ.

12. Soud konstatoval, že bylo zachováno právo na přezkum oprávněnosti výpovědi dle § 2314 ods. 3 NOZ. Předmětem zkoumání soudu v případě žaloby o přezkumu oprávněnosti výpovědi je otázka, zda byly naplněny výpovědní důvody uvedené ve výpovědi (§ 2310 NOZ). Podle komentářové literatury postačí ke vzniku práva na přezkum oprávněnosti výpovědi, pokud strana, jíž je výpověď určena, vyjádří písemný nesouhlas s výpovědí. Rozsah přezkumu je vymezen žalobou a nikoliv důvody uvedenými v námitkách. Jedinou podmínkou je, aby byla dodržena písemná forma. Bez dodržení písemné formy by vypovídaná strana právo na přezkum oprávněnosti výpovědi ztratila. Písemnou formu námitek žalobce splnil. Domáhá-li se žalobce přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem za stavu, kdy žalovaná po obdržení námitek nevzala výpověď zpět, činí tak zcela v souladu se zákonem.

13. Soud se proto zabýval platností výpovědi. Předmětem výpovědi, kterou dala žalovaná žalobci dne [datum] je hrubé porušení smlouvy ze strany žalobce představované prodlením s úhradou nájemného za červenec 2020 o více než 15 dnů, přičemž se účastníci ve Smlouvě dohodli, že důvodem výpovědi je právě prodlení s úhradou nájemného o více než 15 dnů a výpovědní doba činí jeden měsíc (čl. V ods. 2 Smlouvy). Soud v otázce výše nájemného za měsíc červenec 2020 vycházel z Dodatku č. 1 ke smlouvě, neboť se účastníci následně na základě vzájemné korespondence, nedohodli na snížení nájemného o 80%, jak požadoval žalobce ani o zvýšení na částku 180 000 Kč, jak požadovala žalovaná. Podle Dodatku č. 1 činilo nájemné 150 000 Kč měsíčně bez DPH v případě provozu restaurace a v případě uzavření restaurace by nájemné činilo 130 000 Kč měsíčně bez DPH. Restaurace byla po uzavření z důvodu epidemických opatření, znovu otevřena dne 2.7.2020. Žalobce namítal, že nájemné za červenec 2020 mělo činit 130 000 Kč, neboť provozovna (restaurace) nebyla otevřena ve všech dnech v týdnu. Naproti tomu žalovaná namítala, že nájemné činilo 150 000 Kč, neboť restaurace nebyla uzavřena, pouze byl omezen její provoz (omezena otevírací doba). Soud dospěl k závěru, že termín omezení provozu (otevírací doby) není totožný s termínem uzavření provozovny (restaurace) a proto nájemné za měsíc červenec 2020 mělo činit 150 000 Kč bez DPH. I kdyby soud přistoupil na tvrzení žalobce, vyplynulo by z toho, že měl zaplatit nájemné za červenec 2020 ve výši 130 000 Kč, což žalobce neučinil, stalo se tak až dne [datum], tedy po termínu splatnosti faktury. Pro naplnění výpovědního důvodu není podstatná výše dluhu. Je irelevantní, bylo-li nájemné nezaplaceno zcela nebo jen zčásti. Soud se neztotožnil s tvrzením žalobce, že výpověď ze dne [datum] neobsahuje délku prodlení žalobce, ale naopak ve výpovědi je zřetelně uvedeno, že prodlení s úhradou nájemného za červenec 2020 od [datum] je více než 15 dnů. Je pravdou, že ve výpovědi není uvedena částka, ale je uveden měsíc, za který nebylo nájemné zaplaceno včas, ať už by se jednalo o částku 130 000 Kč dle žalobce či o částku 150 000 Kč dle žalované. To však dle soudu nemůže výpověď činit neplatnou.

14. K naplnění výpovědního důvodu postačuje, že nájemce je v prodlení s placením po stanovenou dobu. Není podstatné, v jakém rozsahu. Není nutná ani výzva k dodatečné úhradě dluhu. Proto se soud neztotožnil s tvrzením žalobce, že výpověď je neoprávněná, protože jej žalovaná před podáním výpovědi nevyzvala k nápravě (viz publikace občanský zákoník, VI. Závazkové právo. Zvláštní část /§ 2055 – 3014, 1. vydání s. 506-510, M. Hulmák a kol.). Soud po provedeném dokazování a po právním posouzení (podrobně uvedeno shora), shledal danou výpověď ze dne [datum] z nájemní smlouvy oprávněnou a žalobu zamítl jako nedůvodnou.

15. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 ods. 1 o.s.ř., kdy úspěšné žalované byly přiznány náklady řízení za právní zastoupení. Úkon činí 2 500 Kč dle § 9 ods.3 písm. a) advokátního tarifu. Soudem byly přiznány tři úkony (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ve věci ze dne [datum], účast u jednání dne [datum]). Celkem 7 500 Kč. Dle ust. § 13 ods. 3 a 4 advokátního tarifu byly přiznány tři paušály po 300 Kč, celkem 900 Kč. Dále bylo přiznáno jízdné v celkové výši 1 199,1 Kč ([obec] – [obec] a zpět), náhrada za promeškaný čas za 6 započatých půlhodin po 100 Kč, celkem 600 Kč a 21 % DPH ve výši 2 141,8 Kč.