22 C 220/2021

Plný text

Okresní soud v Mostě rozhodl samosoudkyní Mgr. Denisou Hamerskou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované o 32 121 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 6 008 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v rozsahu částky 25 861 Kč a zákonného úroku z prodlení z částky 7 504 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9 000 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 7 861 Kč od [datum] do zaplacení, zamítá.

III. Řízení se do částky 252 Kč a úroku z prodlení z částky 1 496 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 1 496 Kč od [datum] do zaplacení, pro zpětvzetí žaloby podle § 96 odst. 2 o. s. ř. zastavuje.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se domáhala žalované částky z důvodu dlužného nájemného za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] v částce 22 512 Kč (3 x 7 504 Kč), zálohy na služby poskytované spolu s užíváním bytu v [anonymizováno] [rok] ve výši 1 496 Kč a nedoplatku ve výši 7 861 Kč vzniklého při vyúčtování služeb poskytovaných v roce [rok] žalované spolu s užíváním bytu [číslo] v [obec], ulici [ulice] na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřeném mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní. Žalobkyně vycházela z toho, že od předání (vrácení) bytu žalovanou [datum] žalované počala měsícem následujícím v souladu s nájemní smlouvou běžet tříměsíční výpovědní lhůta, která skončila na konci měsíce [anonymizováno] [rok]. Za toto období žalobkyni vznikl nárok na zaplacení nájemného. Žalobkyně setrvala na tvrzení, že během října 2020 žalovaná volala jednateli žalobkyně. Sdělila žalobkyni, že chce byt opustit. Jednatel žalobkyně žalované sdělil, že když najde nájemníka, nebude trvat na zaplacení tří nájmů odpovídajících výpovědní lhůtě dle smlouvy. Žalobkyně vycházela z toho, že taková dohoda byla mezi účastníky uzavřena. Jednatel žalobkyně nájemníka našel až po třech měsících, což žalované sdělil. Žalovaná nezaplatila nájemné včetně záloh na služby již za [anonymizováno] [rok], avšak na toto dlužné nájemné žalobkyně započetla kauci, která byla žalovanou složena ve výši 9 000 Kč.

2. Žalovaná se žalobním nárokem nesouhlasila s tím, že byt předala žalobkyni již [datum] a s jednatelem žalobkyně se dohodla, že zaplatí nájem ještě za listopad 2020. Tento nájem zaplatila, neboť poslední nájem fakticky uhradila v říjnu 2020 a platila podle nájemní smlouvy nájemné na jeden měsíc dopředu. Jednatele žalobkyně kontaktovala již v září 2020 s tím, že má zájem nájem ukončit. Dohodli se na tom, že nájem bude ukončen v prosinci 2020, poslední nájem zaplatí za listopad a v prosinci 2020 si žalobkyně nájemné strhne z kauce.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti. Ze smlouvy o nájmu ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní soud zjistil, že předmětem smlouvy byl nájem bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec], ulici [ulice] Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou (čl. II, b. 2.2 smlouvy). V čl. III, b. 3.1 nájemní smlouvy si strany smlouvy dohodly nájemné v částce 9 000 Kč. V čl. III, b. 3.2 se účastníci dohodli, že v uvedené částce je zahrnuta záloha na úhradu nákladů spojených s užíváním bytu (vodné, stočné, elektřina společných prostor, teplo a teplá voda, osvětleni, FUI, pojistné domu, vlastnické platby). V čl. III, b. 3.6 se účastníci dohodli, že nájemce bude hradit nájemné vždy nejpozději k 25. dni kalendářního měsíce, za který se nájemné a zálohy za služby platí. V čl. III b. 3.8 smlouvy se účastníci dohodli, že částka 9 000 Kč, kterou pronajímatel obdržel od předchozího pronajímatele, bude použita jako kauce, jejímž účelem je zajištění úhrad pohledávek pronajímatele z titulu poškození pronajatého bytu nebo zařízení nájemcem, poškozením společných prostor či nedoplacení úhrad za služby. V případě řádného ukončení smlouvy a řádného předání bytové jednotky je pronajímatel kauci povinen vrátit, popř. sníženou o výše uvedené pohledávky. Je-li nájemce v prodlení mj. s placením nájemné či záloh na služby, propadá kauce v neprospěch pronajímatele jako smluvní pokuta. V čl. VI b. 6.3 nájemní smlouvy se strany dohodly na tom, že nájem lze ukončit písemnou výpovědí kterékoli ze smluvních stran, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet 1. dne následujícího měsíce po doručení výpovědi druhé straně, popř. odstoupením od smlouvy v souladu s touto smlouvou a platnými právními předpisy. Všechny uvedené skutečnosti soud zjistil z nájemní smlouvy.

4. Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že byt byl předán žalobkyni dne [datum], a to včetně klíčů od domu, bytu, schránky a komory. Z vyúčtování služeb za období od [datum] do [datum] soud zjistil, že byl vyúčtován nedoplatek ve výši 5 121 Kč. Z výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 32 121 Kč do 10 dnů (viz výzvy ze dne [datum] včetně podací stvrzenky s datem pošty [datum]).

5. Z listiny nazvané„ Struktura měsíčních plateb za byt k 1. 1. 2021“ soud zjistil, že nájemné z celkové platby částky 9 000 Kč činilo 7 504 Kč. Tato listina byla vyhotovena žalobkyní dne [datum] a není podepsána žalovanou.

6. Z vyúčtování zálohových plateb za období od [datum] do [datum] soud zjistil, že za toto období byl žalované vyúčtován nedoplatek ve výši 7 861 Kč. Z jednotlivých položek uvedených ve vyúčtování vyplývá, že výše záloh, které byly uvedeny ve vyúčtování v části„ Zaplacené zálohy“ odpovídá téměř přesně výši záloh, které byly uvedeny v listině„ Struktura měsíčních plateb za byt k [datum]“, resp. rozdíly jsou pouze v jednotkách korun. Ve vyúčtování byla žalovaná vyzvána k jeho zaplacení do 1 měsíce od převzetí. Toto vyúčtování bylo žalobkyní předloženo po poučení soudu o tom, že je povinna takové vyúčtování předložit (viz poučení podle § 118a o. s. ř v protokolu o jednání ze dne [datum]). Žalovaná učinila nesporným, že jí toto vyúčtování bylo doručeno (viz protokol o jednání ze dne [datum]), současně bylo prokázáno, že bylo žalované odesláno (viz podací stvrzenka s datem pošty [datum]). Žalovaná dále uvedla, že s tímto vyúčtováním nesouhlasí v rozsahu, že jí neměla být započítána složka z vytápění a ohřevu teplé užitkové vody za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Ve zbývajícím rozsahu s vyúčtováním souhlasila (viz protokol o jednání ze dne [datum]). Toto tvrzení žalované je v souladu i s jejím závěrečným návrhem, kde vyjádřila ochotu zaplatit nedoplatek z vyúčtování služeb (viz protokol o jednání ze dne [datum]).

7. Z emailové korespondence mezi účastníky bylo zjištěno, že dne [datum] jednatel žalobkyně žalované sdělil, že po dobu výpovědní lhůty, kdy nebude mít byt obsazen, bude žádat úhradu nájmu. Ze tří nájmů si jeden vzal z kauce, zbývá proto zaplatit dva nájmy. Současně žádal o úhradu do 10 dnů, jinak upozornil na soudní vymáhání pohledávky. Žalovaná mailem ze dne [datum] sdělila jednateli žalobkyně, že mu žádný nájem nedluží, neboť bylo dohodnuto, že nájem zaplatí za listopad a prosincový nájem si vezme žalobkyně z kauce.

8. Mezi účastníky byl nesporné, že žalobkyně poslední nájem uhradila v říjnu 2020 (viz protokol o ústním jednání ze dne [datum]).

9. Žalobkyně neprokázala, že by účastníci uzavřeli dohodu o tom, že se žalovaná zavázala uhradit nájemné do února 2021, pokud se žalobkyni nepodaří uzavřít novou nájemní smlouvu s jiným nájemcem. Ke splnění této procesní povinnosti byla žalobkyně soudem vyzvána v souladu s § 118a odst. 3 o. s. ř. (viz protokol o jednání ze dne [datum]). V souladu s tím, že žalobkyně nebyla schopna tuto dohodu prokázat, setrvala na tvrzení, že podle nájemní smlouvy je výpovědní lhůta tříměsíční a žalovaná ji nedodržela. Toto tvrzení pak prokazovala samotnou nájemní smlouvou.

10. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutkový závěr: Žalovaná jako nájemkyně předmětné bytu naposledy zaplatila nájemné za [anonymizováno] [rok]. Výše nájmu činila částku 7 504 Kč, zálohy na služby částku 1 496 Kč měsíčně. Účastníci se dohodli, že žalovaná zaplatí nájem za [anonymizováno] [rok] a v [anonymizováno] [rok] bude uhrazen z kauce. Žalovaná byt předala žalobkyni dne [datum], žalobkyně byt od žalované převzala. Žalobkyně si kauci ve výši 9 000 Kč započetla na dlužné nájemné, avšak v nájemní smlouvě nebyla sjednána možnost započíst si kauci na úhradu dlužného nájmu. Vyúčtování služeb za období od [anonymizováno] [rok] do [datum] bylo doručeno žalované nejdříve [datum].

11. Po právní stránce soud věci posoudil následujícím způsobem: Vztah založený smlouvou o nájmu soud posoudil jako nájem podle § 2201 a násl. o. z. Zvláštní ustanovení týkající se konkrétně nájmu bytu jsou v § 2235 a násl. o. z. s tím, že se jedná o úpravu speciální ve vztahu k obecným ustanovením o nájmu v § 2201 a násl. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Žalobkyně se zavázala přenechat žalované jako nájemkyni k dočasnému užívání předmětný byt a žalovaná se zavázala platit za jeho užívání nájemné. Spor mezi účastníky vznikl především v otázce, kdy došlo ukončení nájemního vztahu a s ním spojené povinnosti platit nájemné. Od zodpovězení otázky skončení nájmu se odvíjí vyřešení dalších sporných okamžiků předmětného právního vztahu mezi účastníky založeného předmětnou nájemní smlouvou a s ní spojeného užívání bytu, zejména do jaké doby bylo placeno za užívání bytu, na co byla započtena kauce a otázka existence řádného vyúčtování a jeho splatnosti. Soud se však nejprve zabýval tím, zda byla předmětná nájemní smlouva sjednána platně, a to zejména s ohledem na způsob sjednání platby za užívání bytu.

13. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

14. Podle § 2246 odst. 2 o. z. neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

15. Podle § 9 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.

16. Podle § 9 odst. 4 téhož zákona u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.

17. Předmětná nájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, a proto je třeba použít na posouzení možnosti sjednat částku nájemného a částku za služby paušální částkou podle § 9 odst. 4 z. č. 67/2013 Sb. Ze znění tohoto zákonného ustanovení je zřejmé, že je třeba tuto možnost vyloučit. Účastníci smlouvy tak přesto učinili, když sjednali paušální platbu ve výši 9 000 Kč měsíčně, resp. do této platby zahrnuli veškeré vyúčtovatelné položky, mj. i dodávku tepla a dalších služeb uvedených v § 9 odst. 4 z. č. 67/2013 Sb. Soud se proto dále zabýval tím, zda toto ujednání nečiní nájemní smlouvu neplatnou pro rozpor se zákonem podle § 547 o. z.

18. Podle § 547 o. z. právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu.

19. Podle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.

20. Právní věta nálezu Ústavního soudu ze dne 15. 2. 2021 sp. zn. II. ÚS 3314/20 zní:„ Princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.“ 21. Soud své úvahy o platnosti posuzované nájemní smlouvy opřel právě o výše uvedený čl. 2 odst. 3 Listiny ve spojení s uvedenou právní větou nálezu Ústavního soudu ČR a o zjištění, která v předmětném sporu učinil. Žalobkyně i žalovaná v průběhu řízení nenamítli neplatnost nájemní smlouvy, svou argumentací přesvědčili soud, že se cítí být nájemní smlouvou vázáni. Jejich neshody pramenily nikoli z pochybností, zda mezi nimi existoval nájemní vztah, ale zejména z toho, že měli rozdílný názor na okamžik jeho ukončení. V souladu se všemi těmito okolnostmi případu soud dospěl k závěru, že je na místě upřednostnit vůli účastníků, kteří se cítí být nájemní smlouvou mezi nimi uzavřenou vázaní, a tuto považovat za platnou, ač ne všechna její ustanovení jsou v souladu se zákonem.

22. Spor v otázce okamžiku ukončení nájemní vztahu soud posoudil následujícím způsobem: Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

23. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

24. Bylo prokázáno, že byt byl žalobkyni předán, resp. žalovanou vrácen dne [datum], žalobkyně byt převzala a žalovaná odevzdáním klíčů ztratila možnost byt užívat. Soud má za to, že skutečnosti, že žalované odevzdáním bytu zanikla možnost byt užívat a že převzetím bytu žalobkyní vznikla možnost s tímto bytem plně disponovat, odůvodňují nepochybně závěr, že nájem bytu byl ukončen nejpozději ke dni [datum], a to konkludentní dohodou účastníků. Tento závěr soudu lze rovněž podpořit zjištěním, že nebylo tvrzeno, že by žalovaná podala písemnou výpověď z nájmu, žalobkyně svůj postoj o trvání nájmu po dobu výpovědní lhůty v období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] opřela o ústní dohodu, ke které mělo dojít v rámci telefonického hovoru se žalovanou. Podle čl. 6 písm. a) nájemní smlouvy však výpověď musí mít písemnou formu. Rovněž uvedený závěr soudu o skončení nájmu v okamžiku odevzdání bytu je plně v souladu s § 2292 o. z.

25. K povinnosti žalované zaplatit za užívání bytu za žalované období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] je třeba uvést následující: Bylo zjištěno, že mezi účastníky došlo minimálně k dohodě, že„ nájem“ bude hrazen do [anonymizováno] [rok] včetně, resp. s tímto nárokem žalovaná souhlasila. Žalovaná měla tuto svou nezpochybňovanou povinnost za splněnou tím, že poslední nájem zaplatila v [anonymizováno] [rok], což v souladu s nájemní smlouvou znamenalo, že uhradila nájem za měsíc [anonymizováno] [rok]. Podle nájemní smlouvy je však nájemné hrazeno vždy za ten měsíc, kdy je zaplaceno (viz čl. 3 smlouvy). Zaplatila-li žalovaná poslední nájemné v [anonymizováno] [rok], zaplatila nájemné právě za měsíc říjen 2020. Mezi stranami však byla rovněž shoda v tom, že žalovaná zaplatila kauci ve výši 9 000 Kč a že tato kauce měla být použita žalobkyní k započtení na dlužné nájemné. Za stavu, kdy však soud dospěl k závěru, že v měsících [anonymizováno] (resp. od [datum]) a [anonymizováno] [rok] již nájemní vztah mezi účastníky netrval, není možné dospět k závěru, že žalovaná dlužila žalobkyni nájemné, resp. že by na takové dlužné nájemné měla být započtena kauce. Dohodu o platbě za užívání bytu v tomto období nelze posoudit jako platbu nájemné ve smyslu zvláštních zákonných ustanovení týkajících se nájmu bytu, ale za platbu plynoucí z blíže nepojmenované dohody, kterou účastníci uzavřeli s vědomím, že tato dohoda je k jejich oboustrannému prospěchu. Tento způsob ujednání není v rozporu se zákonem. Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

26. Podle § 2254 odst. 2 o. z. ve znění účinném v době uzavření nájemní smlouvy při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

27. Po skončení nájmu měla žalovaná v souladu s § 2054 odst. 2 o. z. v uvedeném znění nárok na vrácení kauce ve výši 9 000 Kč. Žalobkyně však tuto kauci nevrátila a započetla ji na„ dlužné nájemné“. Žalovaná se započtením souhlasila. Žalovaná však za měsíce listopad a prosinec 2020 dlužila žalobkyni již jen částky odpovídající prostému nájemnému (tj. bez záloh na služby), tj. částku 2 x 7 504 Kč, celkem 15 008 Kč. Započtení, které bylo mezi stranami nesporné, soud v souladu s výše uvedeným posoudil podle obecných ustanovení občanského zákoníku 28. Podle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

29. Podle § 1982 odst. 2 o. z. započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

30. Po započtení kauce ve výši 9 000 Kč na částku 15 008 Kč (2 x 7 504 Kč jako platby odpovídající nájmu za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]) žalovaná dosud dluží žalobkyni částku 6 008 Kč. V tomto rozsahu je nárok žalobkyně důvodný. V rozsahu původně žalovaného nájemného za měsíce [anonymizováno] [rok] soud s ohledem na uvedené započtení v částce 1 496 Kč za měsíc [anonymizováno] [rok] žalobu zamítl.

31. Dále soud zamítl žalobu v rozsahu nájemného za [anonymizováno] [rok] ve výši 7 504 Kč a nájemného včetně záloh za služby za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši 9 000 Kč, neboť nájemní poměr mezi účastníky netrval a ani nebyla prokázána jiná dohoda o tom, že by žalobkyně měla nárok na zaplacení odpovídající platby za toto období.

32. Pokud jde o nárok z titulu vyúčtování služeb za období od [anonymizováno] [rok] do [datum], soud po právní stránce žalobu posoudil následujícím způsobem: Soud vyšel z toho, že žalované bylo vyúčtování doručeno nejdříve [datum].

33. Podle § 605 odst. 2 o. z. konec lhůty nebo doby určené podle týdnů, měsíců nebo let připadá na den, který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá skutečnost, od níž se lhůta nebo doba počítá. Není-li takový den v posledním měsíci, připadne konec lhůty nebo doby na poslední den měsíce.

34. Podle § 154 odst. 1 o. s. ř. pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení.

35. V souladu s § 605 odst. 2 o. z. by tak poslední den lhůty k zaplacení připadl na [datum]. Rozsudek v předmětné věci byl vyhlášen právě [datum], žalovaná proto v souladu s § 154 odst. 1 o. s. ř. nebyla v prodlení se zaplacením tohoto vyúčtování. Soud zcela ponechává z důvodu procesní hospodárnosti stranou, zda vyúčtování neslo všechny zákonné náležitosti, popř. zda došlo k jeho reklamaci s ohledem na výhradu žalované učiněnou v průběhu řízení týkající se základní složky z vytápění a ohřevu teplé užitkové vody. Pouze v souladu s tím, že žalovaná nebyla v prodlení se zaplacením žalovaného vyúčtování, resp. pohledávka žalobkyně v době vyhlášení rozsudku nebyla splatná, soud žalobu v rozsahu částky 7 861 Kč zamítl.

36. Rozhodnutí o nákladech řízení se opírá o § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

37. S ohledem na výsledek sporu je třeba mít za to, že ve věci by nárok na náhradu nákladů řízení v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. měla žalovaná, a to v rozsahu 62 % vynaložených nákladů řízení, neboť byla úspěšná v 81 % předmětu řízení, což po odečtení jejího neúspěchu činí právě 62 % (81 % - 19 %). Žalovaná však náhradu nákladů řízení nežádala, a proto soud žádnému z účastníků náhradu nákladů řízení nepřiznal.