50 C 110/2023

Plný text

Okresní soud v Mostě rozhodl soudcem Mgr. Marianem Heresem ve věci žalobce: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o žaloba na určení vlastnického práva

I. Určuje se, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , trvalý travní porost, o výměře 17 425 m2 a pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, o výměře 335 m2, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, .

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobou, doručenou soudu dne , datum, , se žalobce domáhal určení vlastnického práva k nemovitým věcem, konkrétně pozemkům p. č. , hodnota, , trvalý travní porost, o výměře 17 425 m2 a pozemku p. č. , hodnota, , ostatní plocha o výměře 335 m2, oba v katastrálním území , adresa, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeného Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „pozemky“). Žalobce uvedl, že ve dnech , datum, až , datum, , zveřejnil na úřední desce obecního úřadu záměr prodeje pozemků žalované. Zastupitelstvo žalobce na svém zasedání, konaném dne , datum, přijalo usnesení, kterým schválilo zveřejněný prodej pozemků žalované. Došlo, dne , datum, , k uzavření kupní a zástavní smlouvy, na základě, kterých bylo převedeno vlastnické právo k pozemkům na žalovanou a ke vkladu zástavního práva ve prospěch žalobce jako zástavního věřitele. Dne , datum, účastníci uzavřeli smlouvu o developerském projektu, se závazkem žalované, jako zhotovitele, realizovat pro žalobce jako objednatele dílo, nazvané výstavba lesní školky v přírodě-„, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, adresa, “ (dále jen „dílo“). V mezidobí nastaly pochybnosti o platnosti usnesení zastupitelstva žalobce o schválení prodeje pozemků žalované, a proto účastníci uzavřeli souhlasné prohlášení o neplatnosti původní kupní smlouvy a původní zástavní smlouvy. Dne , datum, pak zastupitelstvo žalobce přijalo usnesení číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterým byl opětovně schválen prodej pozemků žalované (dále jen „usnesení“). Dne , datum, došlo k uzavření nové kupní smlouvy, poté, co žalobce obdržel stanovisko Odboru veřejné správy, dozoru a kontroly , právnická osoba, , kde bylo uvedeno, že původní usnesení ze dne , datum, je neplatné, resp. nicotné, neboť nebylo přijato zákonem požadovanou většinou zastupitelů. Uzavřená kupní smlouva byla vložena do katastru nemovitostí a na jejím základě došlo k převodu vlastnictví k pozemkům na žalovanou. Nedošlo již k uzavření zástavní smlouvy, proto žalobce opakovaně vyzval žalovanou k jejímu uzavření, což však žalovaná podmiňovala vyřešením panující právní nejistoty ohledně dalšího postupu ve věci naplnění stavebních záměrů dle Smlouvy o developerském projektu. Vzhledem k neochotě žalované uzavřít novou zástavní smlouvu, žalobce odstoupil dopisem ze dne , datum, od uzavřené kupní smlouvy a na ní závislé smlouvy o developerském projektu, neboť zajištění zaplacení kupní ceny zástavním právem bylo stěžejní podmínkou, bez níž by k uzavření kupní smlouvy nedošlo.

2. Žalobce dále předložil další právní argumentaci, dle které je uzavřená kupní smlouva neplatná. Jako první uvedl absenci odůvodnění nepřiměřeně nízké kupní ceny. Žalobce uvedl, že kupní cena ve výši , částka, je s ohledem na vypracovaný znalecký posudek nepřiměřeně nízká. Dle znalce je obvyklá cena pozemků , částka, a lze očekávat její růst s ohledem na zvýšenou poptávku po nemovitostech o dalších 20 % až 30 %. Usnesení zastupitelstva žalobce neobsahuje odůvodnění výrazně nižší kupní ceny a důvody pro její sjednání, což je v rozporu s ustanovením § 38 odst. 1 a § 39 odst2 zákona o obcích, která ukládají povinnost v případě úplatného převodu majetku, sjednat cenu zpravidla ve výši obvyklé v místě a čase, s tím, že odchylka od ceny musí být zdůvodněna, jinak se jedná o neplatné jednání. Toto zdůvodnění v jednání zastupitelstva chybí a mimoekonomický benefit uzavřené smlouvy spočívající ve výstavbě lesní školky a rekreačních objektů pro zaměstnance žalobce není zde dán, neboť by se vztahoval pouze na úzký okruh příjemců. S ohledem na neplatnost kupní smlouvy je tak i neplatná smlouva o developerském projektu, která je na kupní smlouvu navázána a lze ji považovat ve smyslu ustanovení § 1727 občanského zákoníku. Absolutní neplatnost jedné smlouvy pak způsobuje neplatnost i druhé smlouvy, na neplatné smlouvě závislé.

3. Neplatnost z důvodu odstoupení pro závažné porušení kupní smlouvy a smlouvy o developerském projektu.Žalobce uvedl, že v kupní smlouvě se účastníci dohodli na zřízení zástavního práva k zajištění závazku žalované zaplatit dohodnutou kupní cenu včetně případného navýšení na cenu obvyklou. Ke dni podání žaloby k uzavření zástavní smlouvy nedošlo, žalobce považuje tuto skutečnost za podstatné porušení smlouvy podle ustanovení § 2002 odst. 1 občanského zákoníku. Pro žalobce bylo zřízení zástavního práva naprosto stěžejní podmínkou, bez které by k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o developerském projektu nedošlo. Pokud k jejímu uzavření nedošlo z důvodů na straně žalované, která její podpis podmiňovala dalším jednáním, jedná se o podstatné porušení smlouvy a žalobce měl právo k odstoupení od smlouvy, v jehož důsledku se kupní smlouva i na ní závislá smlouva o developerském projektu ruší od počátku.

4. Neplatnost z důvodu nezveřejnění záměru.Původní záměr prodeje pozemků žalované byl zveřejněn v prosinci , Anonymizováno, a , datum, došlo k přijetí usnesení zastupitelstva žalobce, kterým byl udělen souhlas k prodeji pozemků a zřízení zástavního práva na zajištění povinnosti žalované zaplatit kupní cenu. Usnesení ze dne , datum, bylo nicotné z důvodu neexistence mandátu zastupitelky , tituly před jménem, , jméno FO, a původní kupní smlouva a původní zástavní smlouva jsou ve smyslu ustanovení § 41 odst. 2 zákona o obcích neplatné. Dne , datum, bylo přijato usnesení zastupitelstva žalobce, kterým bylo schváleno uzavření kupní smlouvy k pozemkům, aniž by došlo k novému zveřejnění záměru, když tehdejší vedení žalobce považovalo za dostatečné zveřejnění v době od , datum, do , datum, . Pokud uplynula od zveřejnění záměru k uzavření kupní smlouvy doba devíti měsíců, považuje žalobce tuto dobu za dobu převyšující o tři měsíce dobu, kterou považuje Ministerstvo vnitra ve svém metodickém doporučení za přijatelnou dobu od zveřejnění záměru prodeje do doby realizace prodeje majetku. Žalobce uvedl, že je si vědom rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , podle něhož k posouzení splnění podmínky zveřejnění záměru je nutné posuzovat časovou, věcnou a logickou návaznost mezi zveřejněním a schválením záměru. Za obecně nepřijatelnou dobu mezi zveřejněním a schválením záměru pak Nejvyšší soud považuje dobu 2 let, i v tomto případě však připouští, že může být dána kontinuita záměru (hledisko trvání vůle obce). S ohledem na shora uvedenou právní úpravu s přihlédnutím k tomu, že se zastupitelstvo žalobce svolává čtvrtletně, nelze vyloučit možnost, že doba devíti měsíců od zveřejnění záměru k udělení souhlasu se záměrem zakládá neplatnost kupní smlouvy.

5. Námitka následné nemožnosti plnění ze smlouvy.Žalobce ve svém doplnění žaloby ze dne , datum, uvedl, že podal návrh na změnu územního plánu č., hodnota, . V rámci posuzování vlivů na životní prostředí vydal Krajský úřad v , adresa, , odbor životního prostředí a zemědělství dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, /, č. účtu, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, stanovisko, ve kterém uvedl, že v případě změny funkčního užití pozemků p. č. , hodnota, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , je evidován dle náletové databáze AOPK přísně zvláště chráněný druh koprník štětinolistý. Z důvodu ochrany území a zachování přírodních hodnot přírodního parku pak odbor KÚ požadoval vypustit ze změny územního plánu oba shora uvedené pozemky. S pravděpodobností, hraničící s jistotou, pak zmíněné omezení bude platit i na pozemek p.č. , hodnota, , který bezprostředně sousedí s uvedenými pozemky. S ohledem na předmět smlouvy o developerském projektu, kterým je výstavba budov na uvedených pozemcích, a která je nedílně spojena a s kupní smlouvou, je skutečnost nejisté možnosti vydání územního rozhodnutí správním úřadem, které by výstavbu umožňovalo, nejistou událostí, která zakládá následnou nemožnost plnění z uzavřené kupní smlouvy, neboť zaplacení kupní ceny je vázáno na výstavbu dle uzavřené smlouvy o developerském projektu. Ve smyslu ustanovení § 2006 odst.1 o. z. se jedná a následnou nemožnost plnění, která zakládá zánik závazku ze smlouvy a povinnost smluvních stran vzájemně si vrátit poskytnutá plnění. Je proto na místě, aby žalovaný poskytl žalobci veškerou potřebnou součinnost k obnovení zápisu vlastnického práva žalobce v katastru nemovitostí.

6. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že je vlastníkem předmětných pozemků, které řádně nabyla na základě kupní smlouvy uzavřené se žalobcem. Jak uvádí zcela správně žalobce ve své žalobě, v návaznosti na zveřejnění záměru prodeje pozemků na úřední desce obecního úřadu města , adresa, ve dnech , datum, až , datum, bylo dne , datum, zasedáním zastupitelstva města , adresa, přijato usnesení o schválení prodeje pozemků žalované, a následně dne , datum, uzavřena kupní smlouva, a to společně se zástavní smlouvou, kterou zřídila žalovaná jako zástavce ve prospěch žalobce jako zástavního věřitele zástavní právo k pozemkům. Pokud žalobce tvrdí, že skutečnost, že jedna ze zastupitelek, , tituly před jménem, , jméno FO, , rezignovala na výkon funkce člena zastupitelstva žalobce dne , datum, (byť téhož dne vzala rezignaci zpět) měl ve smyslu ust. § 55 odst. 2 písm. b) zákona č. 491/2001 Sb., mandát , tituly před jménem, , jméno FO, nenávratně zaniknout, z čehož dovozuje, že nebylo možno k jejímu hlasu na zasedání zastupitelstva přihlédnout, což mělo mít za následek absolutní neplatnost uzavřené kupní smlouvy i zástavní smlouvy s odkazem na ust. § 41 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, žalovaná se s tímto názorem neztotožňuje, neboť o neplatnosti usnesení zastupitelstva musí být rozhodnuto postupem presumovaným v ust. § 124 odst. 1 a násl. zákona o obcích. Za situace, kdy Ministerstvo vnitra, jako kontrolní orgán, zjistilo předmětnou vadu až poté, co bylo rozhodnutí vykonáno, mělo postupovat ve smyslu ust. § 124 odst. 5 zákona o obcích, kdy nemělo rozhodnout o pozastavení výkonu usnesení, ale mělo (ust. § 124 odst. 5 zákona o obcích, věta za středníkem) podat návrh soudu na jeho zrušení, resp. rozhodnutí o tom, že je rozhodnutí nicotné. Předmětné ustanovení řeší situaci, kdy usnesení, rozhodnutí nebo jiné opatření orgánu obce v samostatné působnosti, které jinak podléhá dozoru, již bylo vykonáno. Ministerstvo vnitra v takovém případě nerozhodne o pozastavení jeho výkonu, neboť takové rozhodnutí by se stejně minulo svým účelem, ale pokud by byl důvod pro nápravu takového opatření, jak vyplývá z odst. 1 či 2, podalo by Ministerstvo vnitra pouze soudu žalobu na jeho zrušení (viz komentář k odst. 3). Trpí-li deklarované usnesení zastupitelstva obce o schválení prodeje konkrétních nemovitostí z majetku obce tak zásadními vadami, že je vyloučena možnost nahlížet na daný akt jako na rozhodnutí zastupitelstva obce, jsou splněny důvody pro vyslovení jeho nicotnosti podle § 76 odst. 2 s. ř. s. Argumentuje-li tak žalobce nicotností předmětného usnesení zastupitelstva ze dne , datum, , pak tato nicotnost musí být vyslovena pravomocným rozsudkem soudu, aby bylo možno uzavřít, že nebyly splněny podmínky pro platný vznik smlouvy ust. § 41 odst. 2 zákona o obcích; nikoli domněnkou žalobce či názorem Ministerstva vnitra. Žalovaná připomíná, že na právní jednání je třeba hledět spíše jako na platné než jako neplatné. Současně nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalovaná ze svého pohledu vynaložila veškeré možné a myslitelné úsilí k řádnému uzavření smlouvy, a ověřila splnění veškerých podmínek ve smyslu ust. § 41 odst. 2 zákona o obcích, které, dle jejího zjištění, byly bezezbytku naplněny. S ohledem na zásadu pacta sunt servanda inkorporované do českého právního řádu v ust. § 3 odst. 2 NOZ pak dle žalované neexistuje legitimní důvod, proč by mělo být učiněné právní jednání neplatné ex tunc. Žalované navíc pochopitelně nemohlo být nic známo o interních sporech tehdejší starostky žalobce s jednou ze zastupitelek, a nelze odhlédnout ani od skutečnosti, že to byl současný právní zástupce žalobce, který tvrdil starostce žalobce, že zpětvzetí rezignace bylo účinně anulováno. I přesto, že za situace, jak objasněna výše, má žalovaná uzavření „první“ kupní smlouvy ze dne , datum, , stejně jako uzavření zástavní smlouvy z téhož dne, za platné, k návrhu žalobce došlo k souhlasnému prohlášení o neplatnosti této kupní smlouvy a zástavní smlouvy (přestože tyto byly, dnešní optikou, uzavřeny platně), a došlo k opakování procesu uzavření kupní smlouvy. Dne , datum, bylo proto zastupitelstvem žalobce přijato nové usnesení č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jímž byl – tentokrát v nesporně správném obsazení zastupitelstva – schválen prodej pozemků žalované. V návaznosti na to došlo dne , datum, k uzavření nové kupní smlouvy, na základě, něhož došlo k zápisu vlastnického práva ve prospěch žalované k pozemkům do katastru nemovitosti. Žalobce ve své žalobě uvedl, že dosud nebylo zřízeno zástavní právo na pozemcích, jak presumuje kupní smlouva v čl. 4 odst. 4.6 kupní smlouvy. S tím sice žalovaná souhlasí, je tomu tak však ze zcela jiných důvodů, než které uvádí žalobce. Žalovaná rozhodně nikdy neodmítla uzavřít zástavní smlouvu a rozhodně nikdy její uzavření nepodmínila jakýmikoli podmínkami. K uzavření zástavní současně s kupní smlouvou nedošlo zaviněním žalobce, který zajišťoval přípravu veškeré smluvní dokumentace, avšak zástavní smlouvu při podpisu kupní smlouvy nepředložil. Se skutečností, že nová zástavní smlouva není podepisována tedy žalobce byl obeznámen svým vlastním jednáním a žalovaná předpokládala, že buď žalobce užije již dříve uzavřenou zástavní smlouvu, nebo k podpisu předloží novou zástavní smlouvu následně. Že byl sám žalobce s tímto postupem nejen obeznámen, ale sám jej akceptoval, přitom vyplývá ze společného postupu stran, kdy společně podali Návrh na vklad práva do katastru nemovitosti podle § 14 zákona č. 256/2013 Sb. projednaný Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, v řízení č. , Anonymizováno, - , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ze kterého vyplývá, že navrhovatelem je jak žalobce, tak žalovaná, a je zřejmé, že zápis žádného zástavního práva navrhován není. Je přitom zcela nepředstavitelné, že by žalobce souhlasil s převodem pozemku bez zápisu zástavního práva, nebyl-li by s takovým postupem dopředně obeznámen a výslovně s ním nesouhlasil. Dovozuje-li žalobce tvrzené skutečnosti o „podmiňování uzavření zástavní smlouvy“ z Výzvy k jednání ve věci plnění smlouvy o developerském projektu ze dne , datum, , který zaslala žalovaná (její právní zástupce, advokátní kancelář , Anonymizováno, , , Anonymizováno, & , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, .) dne , datum, , pak je tato domněnka žalobce přinejmenším vytržena z kontextu. V této výzvě je přitom výslovně uvedena celá plejáda skutečností týkající se neplnění již uzavřené smlouvy ze strany města bránící realizaci celého projektu vyplývajícího z uzavřených smluv (zejm. pak smlouvy o developerském projektu, která přímo souvisí s kupní smlouvou na pozemky, kde má být realizován), závěrem je pak uvedeno, že žalovaná je připravena se žalobcem uzavřít předmětnou zástavní smlouvu. Žalovaná tudíž rozhodně neodmítala ani nepodmiňovala uzavření zástavní smlouvy žádnými novými kroky, pouze považovala za nezbytné vyřešit nejistotu pramenící ze skutečnosti, že žalobce neplní své povinnosti vyplývající z platně sjednané smlouvy o developerském projektu. Žalovaná se proto nedomáhá ničeho „nového“, pouze trvá na tom, aby žalobce plnil, k čemu se zavázal. Současně žalovaná reagovala na informace, které jí byly známy z neformální komunikace se zastupiteli žalobce, tedy že žalobce (nově) preferuje výstavbu něčeho jiného, než bylo sjednáno ve smlouvě o developerském projektu – proto žalovaná vyzývá k dalším jednáním a konstatuje, že je žalobci ochotna vyjít maximálně vstříc a reagovat operativně na jeho aktuální potřeby. Jde-li o otázku uzavření zástavní smlouvy, žalovaná konstatuje, že z přípisu žalobce nevyplývá, jakým způsobem chce zástavní smlouvu uzavřít – žalobce nenavrhuje žádný termín ani místo podpisu. Na přípis právního zástupce žalované z , datum, , kde tento výslovně vyzýval ke vzájemné kooperaci, a závěrem výslovně uvedl, že „Tímto si dovolujeme požádat o zaslání Vašeho vyjádření v dané věci, jakož i o sdělení termínu, kdy bude možné se sejít ke společnému osobnímu jednání ve věci dalšího postupu.“, pak žalobce do dnešního dne žalobce dále nereagoval. Formální výzvu v přípise ze dne , datum, , kdy žalobce vyzývá k dodatečnému podpisu zástavní smlouvy (a kde současně tvrdí potencionální neplatnost kupní smlouvy), tak nelze považovat za legitimní návrh termínu a místa, kde dojde k podpisu smlouvy oběma stranami, ale spíše za formální krok cílící k následné argumentaci porušení kupní smlouvy. To vše za situace, kdy je zřejmé, že žalovaná nikdy neodmítla uzavření zástavní smlouvy (kterou koneckonců při „prvním“ uzavření kupní smlouvy sama uzavřela, není tedy důvod, proč by tak neměla učinit při opakování celého procesu) a výslovně konstatuje, že je připravena ji uzavřít. Nadto žalovaná ani nemohla akceptovat ofertu, neboť žádnou ofertu neobdržela, a tedy se nemohla dostat do prodlení. Žalovaná zdůraznila, že platně uzavřela zástavní smlouvu již dne , datum, a není tak jejím pochybením, že z důvodu žalobcem tvrzených nesrovnalostí při hlasování zastupitelstva, nebyla (tato zastupitelstvem již schválená a smluvními stranami uzavřená zástavní smlouva) podána spolu s příslušným návrhem do katastru nemovitosti. Žalovaná proto, jak mylně tvrdí žalobce v bodě II/8 žaloby, smlouvu neporušila nejen podstatně, ale nijak – je to naopak právě žalobce, který se po obměně svého vedení po volbách do zastupitelstev konaných dne , Anonymizováno, a , datum, rozhodl všemožnými způsoby bojkotovat uzavřené smlouvy předchozím vedením a vynucovat jejich ukončení všemi možnými způsoby – prvně vlastní pasivitou bránící plnění uzavřených smluv, poté zjevně obstrukčním jednáním při údajné snaze o uzavření nové zástavní smlouvy, aniž by bylo postaveno na jisto, že je neplatná již dříve uzavřená, a nakonec odstoupením od platně uzavřených smluv. Uvedla, že je zcela nesrozumitelné, co myslí žalobce svým tvrzením v bodě II/8 žaloby, když uvádí, že „zajištění výše specifikovaného závazku zaplatit kupní cenu prostřednictvím zástavního práva bylo stěžejní podmínkou, bez níž by k uzavření Kupní smlouvy vůbec nedošlo.“, neboť kupní cena se „prostřednictvím zástavního práva“ neplatí, ani není zřejmé, jakým způsobem by se tak mělo stát. Zástavní právo je zajišťovacím instrumentem, tedy zajišťuje úhradu ceny pro případ, že by k její úhradě nedošlo předpokládaným způsobem. Tím, že (vinou žalobce) nedošlo dosud k podpisu zástavní smlouvy, tak úhrada kupní ceny není zajištěna zajišťovacím instrumentem, ale rozhodně nedochází k žádnému poškození žalobce – kupní cena navíc dosud nebyla splatná, k jejímu nezaplacení ve splatnosti tak ani nemohlo dojít. K tvrzené neplatnosti kupní smlouvy z důvodu absence odůvodnění nepřiměřeně nízké ceny žalovaná uvedla následující. Pokud žalobce tvrdí, že kupní cena pozemků byla sjednána v celkové výši , částka, , tedy , částka, /m2, když tvrdí, že ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, znalce , jméno FO, ze dne , datum, ke stanovení ceny obvyklé pozemků vyplývá, že obvyklá cena činí , částka, , tedy , částka, /m2.Tyto dvě ceny pak žalobce srovnává a dovozuje, že „Je tedy patrné, že kupní cena sjednaná v Kupní smlouvě je výrazně (o téměř 50 %) nižší než obvyklá cena Pozemků, a to i při zohlednění možného navýšení kupní ceny v souladu s čl. 4 odst. 4.2. a odst. 4.

3. Kupní smlouvy.“. Úvaha žalobce k výši sjednané kupní ceny není správná a neobstojí hned z několika důvodů: a) V kupní smlouvě je zakotven mechanismus stanovení kupní ceny, který zajišťuje, aby Kupní cena zohlednila specifika daného případu. Je zde smluvně zakotvena možnost jejího navýšení (mj. na základě znaleckého posudku soudního znalce) a pro případ, že by takto navýšená kupní cena byla nižší než cena díla dle čl. 1.1. kupní smlouvy a smlouvy o developerském projektu, je smluvně zakotveno, že kupní cena bude navýšena až na cenu díla určenou postupem dle čl. 3.1. smlouvy o developerském projektu, která má být rovněž stanovena znaleckým posudkem znalce v oboru oceňování nemovitých věcí. Cenu díla lze přitom očekávat až ve výši cca 12 milionů Kč a kupní cena by tak rozhodně neměla být nižší než cena obvyklá. Tvrzení, že kupní cena je právě , částka, je tedy nesprávné, neboť kupní cena se odvíjí od několika dalších faktorů, jak vyplývá z uzavřených smluv. b) Ve smyslu ust. § 39 odst. 2 zákona o obcích byla zdůvodněna i případná odchylka od obvyklé ceny, neboť kupní cena byla sjednána s přihlédnutím k předpokládaným nákladům a investicím žalované na vybudování potřebné infrastruktury na nemovitostech. Nadto žalobce i žalovaná souhlasně v kupní smlouvě výslovně prohlásily, že s výší kupní ceny souhlasí a vzdávají se práva dle § 1793 občanského zákoníku, jelikož vzájemné plnění stran není v hrubém nepoměru. Žalovaná se dokonce zavázala uhradit náklady v poměrně značné výši na vypracování změn územního plánu obce, jak vyplývá z uzavřených smluv. Tyto vynaložené náklady je přitom nutno zohlednit jako důvody ke konkrétní sjednané výši kupní ceny. Skutečnost, že je třeba zohlednit i další faktory, např. protihodnotu vynaloženou žalovanou stranou, judikoval rovněž např. Nejvyšší soud ve svém Rozsudku ze dne , datum, ve věci sp. zn. , spisová značka, . Skutečnost, že ze smluv vyplývá, proč došlo k odchylce ve smyslu ust. § 39 odst. 2 zákona o obcích z uzavřených smluv je tedy, s odkazem na výše citovanou judikaturu, plně dostačující, a patrně žalobcem očekávané výslovné uvedení proč se sjednává právě taková cena, nelze než považovat za formalismus. Kromě toho, že žalobce vychází pro svůj závěr z chybně dovozené kupní ceny, vychází žalobce z chybně určené tvrzené ceny, neboť znalec , jméno FO, ve svém znaleckém posudku vychází z předpokladů, které zjištěnou cenu významně ovlivnily, avšak neodpovídají skutečnosti. Předložený znalecký posudek tak ve skutečnosti oceňuje něco, co neexistuje ani nyní, tím spíše v době uzavírání kupní smlouvy. Pokud žalobce hovoří o nepřiměřenosti sjednané kupní ceny ve smlouvě ze dne , datum, , musí pochopitelně oceňovat nemovitosti podle stavu (možností užití pozemku podle územního plánu) k datu , datum, . Znalec přitom nevychází ani ze stavu platného ke dni vyhotovení znaleckého posudku, ale vychází z budoucího územního plánu, změny č. , hodnota, , s poznámkou „(návrh z , Anonymizováno, /, Anonymizováno, )“. Na úřední desce žalobce byla přitom až dne , datum, vyvěšena veřejná vyhláška, která hovoří o veřejném projednání návrhu změny č. , hodnota, územního plánu žalobce, kdy veřejné projednání se má konat dne , datum, v 16:00 hod. v zasedací místnosti žalobce. Zcela nerelevantní je rovněž argumentace žalobce v bodě IV/6 žaloby, když uvádí, že „Za případnou mimoekonomickou výhodu plynoucí z Kupní smlouvy pro celou obec vyvažující takto výrazné snížení kupní ceny pak podle Žalobce nelze považovat výstavbu lesní školky a rekreačních objektů pro zaměstnance města , adresa, , tedy velmi úzký okruh subjektů, které by mohly tuto výhodu požívat.“. Reciproční výstavbu právě uvedených objektů si přitom vymínil právě žalobce a žalovaná opakovaně deklarovala, že je ochotna jednat i o změně smlouvy a jiném protiplnění, které bude odpovídat aktuálním požadavkům žalobce. Není přitom problémem žalované, že žalobce chtěl postavit objekty, u kterých nyní namítá, že existuje „velmi úzký okruh subjektů, které by mohly tuto výhodu požívat“ – mimo to je výlučně v gesci žalobce, kdo konkrétně bude moci předmětné objekty užívat. Žalovaná poukázala na nehomogenitu tvrzení žalobce, kterou prezentuje v bodě IV/9 žaloby. Na jednu stranu totiž žalobce tvrdí, že žalovaná neuzavřela zástavní smlouvu (přestože tato byla uzavřena v květnu 2022), a na druhou stranu tvrdí, že smlouva o developerském projektu z května 2022 je smlouvou závislou ke kupní smlouvě z října 2022: „Vzhledem k tomu, že na sobě závislé smlouvy nemusí být uzavřeny v jeden okamžik, ale v rámci jednoho kontraktačního procesu a vzhledem k tomu, že Žalobce a Žalovaný při uzavření nové kupní smlouvy zjevně byli ve shodě, že na jejich vztah se použije Smlouva o developerském projektu z května 2022, jsou proto uvedené smlouvy na sobě závislé, a tedy absolutní neplatnost Kupní smlouvy způsobuje absolutní neplatnost také Smlouvy o developerském projektu.“. Žalovaná konstatuje, že zcela souhlasí s tím, že žalobce a žalovaný při uzavření nové kupní smlouvy zjevně byli ve shodě, že se na jejich vztah použije smlouva o developerském projektu z května 2022. Stejně tak byli nepochybně ve shodě, že se použije rovněž smlouva o zřízení zástavního práva z května 2022. Nedává totiž žádný smysl, proč by měli být v rámci kontraktačního procesu sestávajícího se ze tří smluv žalobce a žalovaná „za jedno“ stran dřívějšího uzavření jedné z nich, a neměly být „za jedno“ při uzavření druhé z nich, zvláště za situace, kdy žalobce vědomě nepředložil žalované novou zástavní smlouvu k podpisu. To koneckonců odůvodňuje i skutečnost, proč žalobce, jako prodávající, nepředložil při podpisu žalované rovněž zástavní smlouvu, neboť měl zjevně za to, že v rámci kontraktačního procesu se užije již smlouva uzavřená. K tvrzené neplatnosti kupní smlouvy z důvodu nezveřejnění záměru. Meritem argumentace žalobce je, že usnesení žalobce o prodeji pozemků ze dne , datum, nepředcházelo zveřejnění záměru ve smyslu ust. § 39 odst. 1 zákona o obcích, z čehož dovozuje důsledky ve smyslu ust. § 41 odst. 1 tamtéž, když zveřejnění záměru v době od , datum, do , datum, nepovažuje za dostačující. Žalobce argumentuje metodickým doporučením Ministerstva vnitra, které uvádí, za bez dalšího akceptovatelnou dobu (mezi zveřejněním záměru a rozhodnutím zastupitelstva) 6 měsíců. Dále žalobce odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , který na zde projednávanou věc nepochybně dopadá. Zde Nejvyšší soud uvádí, mimo jiné, že není vyloučeno, aby mezi publikací záměru a rozhodnutím obce uplynula delší doba, tato doba však nesmí být s ohledem na konkrétní povahu zamyšlené dispozice nepřiměřeně dlouhá. […] Uplynuly-li však mezi zveřejněním záměru (jeho sejmutím z úřední desky) a projednáním tohoto záměru v orgánech obce více než dva roky, jde o dobu obecně nepřijatelnou. V předmětné věci přitom mezi zveřejněním záměru a jeho projednáním uplynulo cca 8,5 měsíce, což je doba jen nepatrně vyšší, než kterou uvádí Ministerstvo vnitra jako bez dalšího akceptovatelnou – naopak doba dvou let, kterou ve svém Rozsudku Nejvyšší soud uvádí jako obecně nepřijatelnou je velmi vzdálená – jde o cca její třetinu. Mimo to, je zde zjevně dána časová kontinuita mezi zveřejněním záměru a realizací zamýšleného právního úkonu, když je při ní na místě zohlednit i skutečnost, že v mezičase byly činěny aktivní kroky k naplnění záměru, byť bylo nutno je – vinou obce – z důvodu právní jistoty opakovat. K tvrzené následné nemožnosti plnění z kupní smlouvy žalovaná uvedla, že tato není důvodná. Výskyt koprníku štětinolistého na předmětných pozemcích nebyl v minulosti důvodem pro povolení výstavby a udělení výjimky podle ustanovení §56 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně krajiny a přírody. Žalovaná uvedla, že v konkrétních případech byla povolena výjimka z ochrany pro výskyt koprníku štětinolistého. Z výskytové databáze, kterou žalovaná předložila vyplývá, že poslední výskyt uvedené rostliny byl v předmětném území zaregistrován v roce 2012 a v roce 2015 došlo k povolená výstavby na předmětném území. Žalovaná považuje za podstatné konstatovat s odkazem na ust. § 6 NOZ na zásadu nemožnosti dovolávání se vlastní nepoctivosti (nemo turpitudinem suam allegans auditur) a s odkazem na ust. § 579 na zásadu, kdy se nikdo nemůže dovolávat neplatnosti, kterou sám způsobil. Žalovaná od samého začátku jedná i vždy jednala poctivě – reagovala na zveřejněný záměr zákonem předepsaným způsobem, náležitě prověřila procesní postup žalobce od samotného zveřejnění záměru, přes jeho schválení usnesením zastupitelstva, po uzavření příslušných smluv. Naproti tomu se žalobce v žalobě opakovaně domáhá navrácení pozemků s argumentací, která je důsledkem jím způsobených vad a pochybení, která nemohla žalovaná předpokládat a ani nijak ovlivnit – ať už se jedná o údajnou velkou prodlevu mezi zveřejněním záměru a jeho schválením, nebo tvrzení o nepřiměřeně nízké ceně, nebo tvrzený důvod odstoupení od smlouvy z důvodu nepodepsání zástavní smlouvy, jejímuž (opětovnému) podpisu objektivně brání především žalobce (a nadto byla již dříve podepsána) – žalovaná ani nemohla akceptovat ofertu, neboť žádnou ofertu neobdržela, když proces oferty a akceptace ve smyslu ust. § 1731 NOZ a násl. spočívá v tom, že oferent odešle jím podepsaný návrh, a akceptant tento svým podpisem akceptuje. Za situace, kdy žalobce žádný takový návrh nezaslal, jej pochopitelně nemohla žalovaná akceptovat. Žalobce, jako město, by měl být nepochybně profesionál v oblasti, na kterou dopadá právní úprava zákona o obcích, a měl by postupovat zásadně správně. A to i proto, že z pohledu na postavení města z pohledu občana, kdy je město určitou „složkou“ státu, je zcela legitimní očekávat od fyzických i právnických osob, že jednání „státu“ je legitimní, poctivé a zcela v souladu se zákonem. Je to však právě žalovaná, která je prvně nucena napravovat chyby žalobce (když je na místě pokládat si řečnickou otázku „Kdo jiný než žalobce, by měl dbát na řádný průběh zastupitelstva, kde jako zastupitelé vystupují skuteční zastupitelé města?“), následně se domáhat plnění sjednané smlouvy ze strany města, a nakonec být žalován s tvrzeními žalobce, která prakticky jen konstatují jeho vlastní pochybení, byť nikoli vedoucí k neplatnosti smlouvy. Žalovaná se cítí být faktickou obětí politického boje, kdy podaná žaloba je jen důsledkem změny směřování města po volbách v září 2022, kdy nové vedení města, vedeno jinými záměry než dřívější vedení, zpochybňuje dřívější kroky žalobce jako sebe sama vedeno záměrem se zbavit povinností, do kterých byl žalobce zavázán. Takové jednání není poctivé, je faktickým zneužitím práva a nemůže požívat právní ochrany, ze shora uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.

7. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav.

8. Z oficiální webové stránky , adresa, – úřední desky soud zjistil, že , datum, byl vyvěšen záměr veřejného projednání změny č. , hodnota, územního plánu žalobce, z Veřejné vyhlášky ze dne , datum, , soud zjistil, že žalobce stanovil termín k veřejnému projednání návrhu Změny č. , hodnota, územního plánu , adresa, .

9. Z kupní smlouvy ze dne , datum, , soud zjistil, že jejím předmětem je převod vlastnického práva k pozemkům p. č. , hodnota, a p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, na žalovanou za dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, . V kupní smlouvě bylo sjednáno právo zpětné koupě jako právo věcné (článek 8.1.), předkupní právo ve prospěch žalobce (článek 9), stejně tak v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy bude uzavřena zástavní smlouva k zajištění závazku zaplatit kupní cenu (článek 4.6). Kupní cena byla dohodnuta ve výši , částka, (, částka, /1 m2), splatnost byla dohodnuta do 60 dnů od právní moci kolaudačního rozhodnutí (článek 4., právnická osoba, případě že obvyklá cena nemovitosti bez zohlednění staveb provedených žalovanou, bude vyšší než kupní cena v okamžiku její splatnosti, bude kupní cena navýšena na obvyklou cenu nemovitostí, maximálně však o 20 % oproti kupní ceně stanovené dle 4.1. (článek 4.2). Strany si dohodli možnost vzájemného zápočtu pohledávek z titulu ceny díla a kupní ceny s tím, že rozdíl bude doplacen v penězích (článek 4.5.).

10. Ze Zástavní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že k zajištění zaplacení kupní ceny ve výši dle článku 4 kupní smlouvy ze dne , datum, , včetně jejího navýšení, si účastníci sjednali zástavní právo ve prospěch žalobce.

11. Z kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi účastníky soud zjistil, že je totožného znění jako kupní smlouva ze dne , datum, .

12. Z návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí podle § 14 zákona č. 256/2013 Sb. ze dne , datum, včetně Upozornění na povinnost zákonného nakládání s osobními údaji získanými z katastru nemovitostí vyplývá, že se podaný návrh týká pouze vkladu vlastnického práva k pozemkům p.č. , hodnota, a p.č. , hodnota, v k. ú. , adresa, ze žalobce ve prospěch žalované. Návrh na vklad podávali oba účastníci.

13. Z Výpisu z katastru nemovitostí, Listu vlastnictví , Anonymizováno, vedeného katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , je jako vlastník pozemků číslo , hodnota, a , Anonymizováno, uvedena žalovaná. Nabývacím titulem Smlouva kupní ze dne , datum, , která obsahuje rovněž smlouvu o zřízení práva zpětné koupě, o zřízení věcného předkupního práva. Shora uvedená věcná práva, zřízená ve prospěch žalobce, jsou zapsána na uvedeném listu vlastnictví.

14. Ze Smlouvy o developerském projektu ze dne , datum, + nákresu půdorysu realizovaných staveb spolu s vyčíslením nákladů vynaložených na realizaci stavby a infrastruktury, soud zjistil, že se účastníci dohodli na tom, že žalovaná, jako zhotovitel, provede pro žalobce, jako objednatele, dílo, kompletní developerský projekt výstavby lesní školky v přírodě včetně veškeré administrativní činnosti s tím spojené na pozemcích p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, . Cena díla byla stanovena ve výši stanovené znaleckým posudkem vypracovaným znalcem z oboru oceňování nemovitých věcí, kterého určí žalobce, jako cena obvyklá v daném čase a místě ke dni předání díla. Splatnost ceny díla byla dohodnuta 60 dnů od právní moci kolaudačního rozhodnutí. V této smlouvě se dále účastníci dohodli na uzavření kupní smlouvy na převod vlastnického práva k pozemkům p.č. , hodnota, a p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, (článek 7), na kterých je žalovaná povinna zrealizovat stavbu minimálně 13 rekreačních objektů v souladu se schváleným územním a regulačním plánem, a to do šesti let od změny územního plánu. V kupní smlouvě bude sjednáno právo zpětné koupě jako právo věcné (článek 7.4.), předkupní právo ve prospěch žalobce (článek 7.5), stejně tak v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy bude uzavřena zástavní smlouva k zajištění závazku zaplatit kupní cenu (článek 7.11). Kupní cena byla dohodnuta ve výši , částka, (, částka, /1 m2), splatnost byla dohodnuta do 60 dnů od právní moci kolaudačního rozhodnutí (článek 7.6.) V případě že obvyklá cena nemovitosti bez zohlednění staveb provedených žalovanou, bude vyšší než kupní cena v okamžiku její splatnosti, bude kupní cena navýšena na obvyklou cenu nemovitostí, maximálně však o 20 % oproti kupní ceně stanovené dle 7.

6. Strany si dohodli možnost vzájemného zápočtu pohledávek z titulu ceny díla a kupní ceny s tím, že rozdíl bude doplacen v penězích (článek 7.9.).

15. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , zpracovaného soudním znalcem , jméno FO, , soud zjistil, že obvyklá cena pozemků číslo p.č. , hodnota, a p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, je ve výši , částka, . Takto určená obvyklá cena je uvedena k pozemkům, které mají povahu stavebních pozemků, kde je uvedena cena , částka, /m2. Z výslechu znalce , jméno FO, na ústním jednání dne , datum, , soud zjistil, že soudní znalec při stanovení ceny pozemků vycházel z ceny pozemků v době provedení jejich obhlídky, to je v dubnu 2023, kterou by měly dle návrhu změny územního plánu žalobce, to je rekreační oblast, rekreační plocha a sportoviště. Takové bylo zadání od žalobce, coby objednavatele posudku, pro něj jako znalce. V tomto případě je cena pozemků výrazně vyšší, než je cena pozemků, pokud by nebyla provedena změna územního plánu a ty by byly posuzovány jako travní porost. Pokud by byly posuzovány pozemky jako travní porost, jejich cena by byla dle znalce ve výši maximálně do , částka, s tím, že pro rok 2024 se základní cena pozemků zvedla o 100 %.

16. Ze znaleckého posudku o ceně nemovitých věcí č. , č. účtu, ze dne , datum, , zpracovaného znaleckou kanceláří , právnická osoba, , soud zjistil, že v době ocenění pozemků byla obvyklá cena převáděných pozemků ve výši , částka, při ceně , částka, /m2. Jednalo se o pozemky, které měly charakter zemědělských pozemků, kategorie ostatní plocha, případně trvalý travní porost. Pozemky jsou umístěny mimo zastavěnou část obce, která nemá dosud zpracován územní plán.

17. Z usnesení z , Anonymizováno, . zasedání Zastupitelstva města , adresa, ze dne , datum, , soud zjistil, že toto se konalo dne , datum, a pod bodem č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, I./, Anonymizováno, ), usnesením schválilo prodej p.p.č. , hodnota, a p.p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, žalované. Pod body a) až j) usnesení je uvedeno nastavení smluvní dokumentace, kde pod bodem i) je uvedeno, že zaplacení kupní ceny je zajištěno zástavním právem. Pro přijetí Usnesení hlasovalo 12 zastupitelů, proti 2, zdrželi se 3.

18. Z nákresu – Stavba B, soud nezjistil nic podstatného pro své rozhodnutí ve věci.

19. Z Podnětu ke kontrole usnesení města , adresa, – informace o vyřízení věci č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze , datum, , soud zjistil, že Ministerstvo Vnitra České republiky, odbor veřejné správy, dozoru a kontroly (dále jen „MV“) v reakci na podnět žalobce prošetřilo okolnosti týkající se zákonnosti usnesení zastupitelstva žalobce z března 2022. MV konstatovalo, že usnesení zastupitelstva žalobce, přijatá v březnu 2022 (konkrétně , datum, ) jsou nicotná, když předmětná usnesení byla přijata pouze hlasy 11 zastupitelů (z celkových 21), přičemž jeden z těchto hlasů byl i hlas , tituly před jménem, , jméno FO, .

20. Z předložené Výzvy k uzavření zástavní smlouvy k pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, soud zjistil, že se jedná o návrh dokumentu, bez konkrétního uvedení data vyhotovení, bez podpisu.

21. Z Odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, , Odstoupení od smlouvy o developerském projektu ze dne , datum, – ze dne , datum, , soud zjistil, že touto listinou, digitálně podepsanou starostou žalobce, panem , jméno FO, , žalobce odstoupil od kupní smlouvy ze dne , datum, a od smlouvy o developerském projektu ze dne , datum, . Jako důvod pro odstoupení je uvedeno porušení povinnosti uzavřít zástavní smlouvu k zajištění závazku zaplatit kupní cenu, jak je uvedeno v článku 4 odst. 4.

6. Kupní smlouvy. Jelikož tak nedošlo ani po opakovaných výzvách žalobce žalované, považuje žalobce tuto skutečnost za podstatné porušení smlouvy ve smyslu ustanovení § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Doručení odstoupení žalované prokázal žalobce detailem datové zprávy o jejím doručení do datové schránky žalované dne , datum, .

22. Z Předžalobní upomínky ve smyslu ustanovení § 142a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ze dne , datum, soud zjistil, že tato listina není podepsána a není doloženo její doručení protistraně.

23. Z výzvy k jednání ve věci plnění Smlouvy o developerském projektu ze dne , datum, soud zjistil, že v něm žalovaná deklarovala svůj úmysl uzavřít se žalobcem dohodnutou zástavní smlouvu, předpokládanou kupní smlouvou a vyzvala žalobce k jednání směřujícího k vyřešení stávající situace.

24. Z odpovědi na předžalobní výzvu zaslanou společnosti , právnická osoba, ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná, prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce, nesouhlasila s písemným tvrzením žalobce o neplatnosti kupní smlouvy z důvodu výrazně nižší kupní ceny, než je cena obvyklá převáděných pozemků. Žalovaná argumentovala tím, že je smluvně dohodnut mechanismus, na základě, kterého je reagováno na případné zvýšení obvyklé ceny převáděných pozemků v důsledku případné změny územního plánu žalobce. Naopak žalovaná uvedla, že je to žalobce, který dosud odmítá uzavřít zástavní smlouvu, činit kroky k realizaci předmětu dle uzavřené kupní smlouvy a smlouvy o developerském projektu. Žalovaná uvedla, že uzavřela, dle ní platnou zástavní smlouvu ze dne , datum, , nová zástavní smlouva mu při podpisu nové kupní smlouvy nebyla předložena k podpisu, a není vinou žalované, že se tak dosud, ze strany žalobce, nestalo. Žalovaná není v prodlení s plněním závazků z uzavřených smluv, deklarované odstoupení od smlouvy žalobcem považuje za nedůvodné. Zároveň žalovaná deklarovala úmysl spolupracovat se žalobcem na vyřešení uvedených problémů. Předmětné podání navazuje na podání právního zástupce žalované ze dne , datum, , kde byl žalobce rovněž vyzván k jednání o odstranění problémů, týkajících se realizace uzavřených smluv.

25. Z Poskytnutí informací podle zákona č. 123/1998 Sb., o právu na informace o životním prostředí ze dne , datum, , Výpisu z nálezové databáze ochrany přírody k pozemkům, Mapy výskytu koprníku štětinolistého a Ilustrační mapky soud zjistil, že v minulosti byla na pozemcích, umístěných ve stejné lokalitě, jako předmětné pozemky, povolena výjimka dle ustanovení § 56 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, a to v posledních 10 letech. Na pozemcích p.č. , hodnota, , se jednalo o stejný chráněný druh rostliny (koprník štětinolistý), kdy byla povolena výstavba rekreačního objektu, resp. studny a domácí čističky odpadních vod. Na předmětných parcelách se dle výpisu z nálezové databáze předmětná rostlina vyskytovala i na pozemcích, u kterých byla udělena citovaná výjimka. Dle spisových značek správního řízení je zřejmé, že výjimka byla udělena v letech 2014 resp. 2015.

26. Z Usnesení č. , hodnota, ze zasedání Rady města , adresa, konané dne , datum, : soud zjistil, že na pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, bylo povoleno pachtovné na dobu jednoho roku pro , jméno FO, . V textu usnesení je pak dále uvedeno, že pan , jméno FO, si je vědom potřeb žalobce a závazků vůči žalované, že v části pozemku bude probíhat výstavba.

27. Z oficiální webové stránky , adresa, – úřední desky soud zjistil, že , datum, byl vyvěšen záměr veřejného projednání změny č. , hodnota, územního plánu žalobce, z Veřejné vyhlášky ze dne , datum, , soud zjistil, že žalobce stanovil termín k veřejnému projednání návrhu Změny č. , hodnota, územního plánu , adresa, .

28. Z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , do roku 2022 starostky žalobce soud zjistil, že počátkem roku 2020 nebo 2021 byl žalobci předložen projekt výstavby lesní školky. Po projednání v orgánech žalobce byl tento projekt v dubnu 2021 schválen zastupitelstvem žalobce. Následně došlo se žalovaným k uzavření smlouvy kupní a zástavní smlouvy se žalovanou, které byly vloženy do katastru nemovitostí. O obdobný projekt v té době projevil zájem i pan , jméno FO, , ale tento nebyl žalobcem odsouhlasen. Pak byly problémy s jednou zastupitelkou, jejím mandátem, kdy nejdříve rezignovala, pak nadále docházela na zastupitelstvo. Ale to podle svědkyně nemělo souvislost s přijatým usnesením. Ona sama podepisovala dvakrát kupní smlouvu v této věci, jednou zástavní smlouvu, jednou návrh na vklad do katastru, předpokládala, že v září podepsala i zástavní smlouvu, pokud si to dobře pamatuje. Všechny smlouvy byly zpracovávány pro žalobce jeho právním zástupcem, prošly běžným posuzovacím procesem orgánem obce. Pokud si pamatovala, tak žalovaná nikdy neodmítala podepsat předložené smlouvy.

29. Z účastnického výslechu starosty žalobce , jméno FO, soud zjistil, že nepodepsal zástavní smlouvu se žalovanou, kdy byl ve funkci starosty. Po opětovném hlasování o schválení kupní smlouvy se žalovanou, kdy se již jednalo o druhý převod vlastnictví k pozemkům, obdrželi zprávu z ministerstva, že hlasování nemusí být v pořádku, protože nebyla dodržena lhůta zveřejnění záměru prodeje. Z tohoto důvodu zastupitelstvo odsouhlasilo zpětvzetí návrhu do katastru s tím, aby znovu proběhlo celé kolečko. Stejně žalobce postupoval v případě dalších obdobných převodů. Žalovaná nezaslala novou žádost o projednání záměru prodeje pozemků. O tom, že je třeba podepsat zástavní smlouvu zjistil povědomost až z kontroly krajského úřadu v prosinci 2022. K jejímu uzavření vyzýval žalovanou, ta odpověděla, že ji uzavře až bude splněna nějaká podmínka, týkající se územního plánu, o jakou přesně podmínku se jednalo, si již nepamatuje. Do svého zvolení starostou byl zastupitelem a členem komise pro hospodaření s majetkem a nevzpomíná si, že by do komise byl předkládán návrh na prodej pozemků, i když by se tak mělo standartně dít. Pokud se týká nové zástavní smlouvy, tak návrh na její uzavření byl odeslán z úřadu žalobce prostřednictvím datové schránky.

30. Svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , zaměstnanec žalobce, uvedla, že její náplní práce je vyřizování administrativní agendy týkající se správy majetku žalobce. V této souvislosti je jí známo, že v předmětné věci byly podávány návrhy na vklad do katastru nemovitostí celkem dvě kupní smlouvy, a to na jaře a na podzim 2022. V prvním případě se jednalo i o zástavní smlouvu. Na podzim 2022 byl podán návrh na vklad kupní smlouvy, zástavní smlouva se měla předělávat, její vklad nebyl podán. Dále ještě byla uzavřena smlouva o developerském projektu, všechny smlouvy byly uzavírány se žalovanou. Nevybavila si, že by její oddělení odesílalo návrh nové zástavní smlouvy žalované.

31. Na základě zjištěného skutkového stavu učinil soud následující právní závěr.

32. Naléhavý právní zájem žalobce ve smyslu ustanovení §80 o.s.ř. je dán, neboť žalobce se domáhá určení svého vlastnického práva k nemovitostem, které je ze zákona evidováno v katastru nemovitostí, bez určení toho, že je žalobce vlastníkem, nemůže dojít ke změně zápisu v katastru nemovitostí, které je důvodem pro změnu vlastnictví k uvedeným nemovitostem.

33. Posouzení neplatnosti kupní smlouvy pro nedodržení postupu pro její přijetí podle zákona o obcích.

34. Záměr prodeje pozemkové parcely č., hodnota, a části pozemkové parcely č., hodnota, v k.ú. , adresa, viz. Oficiální stránky města , adresa, (mesto-lom.cz) byl na úřední desce žalobce Vyvěšen dne , datum, , sejmut dne , datum, . Oba účastníci souhlasně potvrdili zveřejnění záměru na úřední desce žalobce od , datum, do , datum, , tedy v souladu s ustanovením §39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. o obcích.

35. Usnesení Zm ze dne , datum, , kdy byla odsouhlasena kupní a zástavní smlouva je neplatné – nicotné, jak uvádí Ministerstvo Vnitra České republiky, odbor dohledu, kontroly, ve své informaci ze dne , datum, , neboť pro něj nehlasovala většina členů, respektive hlasovalo pouze 10 zastupitelů z 21, hlas zastupitelky , tituly před jménem, , jméno FO, nelze započítat, její mandát zanikl před jednáním zastupitelstva dne , datum, její rezignací, kterou předala bývalé starostce žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, doručením do podatelny MěÚ , adresa, . Všechny smlouvy, týkající se nakládání s nemovitým majetkem obce, uzavřené na základě souhlasu, rozhodnutí, zastupitelstva z března 2022 s jejich uzavřením, jsou tedy neplatné pro absenci zákonného souhlasu zastupitelstva obce s jejich uzavřením ve smyslu ustanovení § 85 o obcích písm. a), k), resp. § 87 (nutná nadpoloviční většina zastupitelů pro přijetí rozhodnutí, jinak je neplatné, resp. nevznikne). Původní kupní smlouva ze dne , datum, , je neplatná pro absenci rozhodnutí zastupitelstva obce o jejím uzavření.

36. Usnesení Zm ze dne , datum, , přijalo usnesení číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kterým souhlasilo s uzavřením kupní smlouvy (uzavřené dne , datum, ). V odůvodnění usnesení je uvedeno zajištění zaplacení kupní ceny zástavním právem ve prospěch žalobce. Návrh na vklad do katastru nemovitostí v říjnu 2022 podával žalobce, kdy nechal zavkladovat pouze kupní smlouvu (vklad proveden ke dni , datum, ). Zástavní smlouva nebyla ke vkladu předložena, jak bylo doloženo svědecky bývalou starostkou , tituly před jménem, , jméno FO, ani současným starostou , jméno FO, , kteří potvrdili, že k jejímu uzavření nedošlo. Žalobce vyzval žalovanou k uzavření zástavní smlouvy (předložena nedatovaná výzva), na což reagovala žalovaná dopisem právního zástupce ze dne , datum, , kdy uvedla, že zástavní smlouvu je ochotna podepsat, ale až po vyjasnění nejasností týkajících se současného postoje žalobce k realizaci dohodnutého stavebního záměru dle smlouvy o developerském projektu. Starosta žalobce , jméno FO, nepotvrdil, že by návrh nové zástavní smlouvy podepsal, podle něj i druhé usnesení ze září 2022 je neplatné pro nedodržení lhůty od zveřejnění záměru (prosinec 2021) a schválení uzavření kupní smlouvy (září 2022).

37. Doba od zveřejnění záměru v prosinci 2021 a uzavření kupní smlouvy v září 2022 činí cca 9 měsíců. Z rozhodnutí NS sp.zn. , spisová značka, je nepřiměřená doba od zveřejnění záměru k realizaci zamýšleného právního úkonu bezesporu 2 roky. Pokud by uplynula delší doba, kratší však než 2 roky, je nutné, aby byla zachována kontinuita záměru směřující k realizaci zamýšleného záměru. Ministerstvo Vnitra ČR v metodickém pokynu uvedlo, že běžně se považuje za přiměřenou dobu od zveřejnění k realizaci šest měsíců. V posuzovaném případě od zveřejnění záměru k platnému uzavření kupní smlouvy uplynulo méně než devět měsíců, když v mezidobí byla vyvíjena soustavná aktivita směřující k realizaci záměru, tj. k odprodeji pozemků žalované. Soud tuto dobu, s ohledem na jasně projevený úmysl účastníků realizovat zveřejněný záměr prodeje pozemků, a to po celou dobu, považuje za přiměřenou a nemající charakter nepřiměřené lhůty ve smyslu ustanovení §41odst.1 zákona o obcích, neboť zveřejnění záměru je uvedeno ve smlouvě a nastává zákonná fikce splněním vyvratitelné podmínky zveřejnění záměru prodeje uvedené v §41 odst. 1 věta druhá. Žalobci se nepodařilo vyvrátit splnění uvedené zákonné podmínky.

38. K posouzení platnosti uzavřené zástavní smlouvy ze dne , datum, .Podle § 41 zákona č. 128/2000 Sb, o obcích(1) Podmiňuje-li tento zákon platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna.(2) Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení neplatná.(3) K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v § 38 odst. 4 a § 39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu.Jestliže zákon vyžaduje, aby bylo právní jednání obce schváleno jejím zastupitelstvem nebo radou, musí se tak stát před jeho učiněním, jinak nastupuje sankce absolutní neplatnosti takového právního jednání, jak vyplývá z odstavce 3. K odst. , právnická osoba, rekodifikací soukromého práva došlo také ke změnám pojetí platnosti právních jednání. Ustanovení § 586 obč. zák. vychází z priority relativní neplatnosti právního jednání. Podle ustanovení § 588 obč. zák. se za absolutně neplatné považují ta právní jednání, která se zjevně příčí dobrým mravům anebo která odporují zákonu a zjevně narušují veřejný pořádek. V reakci [na tuto změnu zákonodárce doplnil § 41 zákona o obcích o odstavec 3, kterým prakticky vymezil zvláštní případy absolutní neplatnosti právních jednání učiněných obcí. Ohledně jiných, tedy v komentovaném odstavci výslovně neuvedených případů neplatnosti právních jednání obce, se uplatní pravidla vyplývající především z ustanovení § 588 obč. zák. Absolutní neplatnost tak není u dalších právních jednání obce vyloučena. Vždy však bude nastávat v případech výslovně uvedených v komentovaném ustanovení, a to bez ohledu na naplnění obecných podmínek absolutní neplatnosti právních jednání podle obecné úpravy (ASPI Komentář k KO128_2000CZ : text paragrafu 41 text komentáře [poslední stav textu] § 41 ú(Právní jednání obce), , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, ).

39. K posouzení platnosti zástavní smlouvy soud uzavírá, že k jejímu podpisu (květen 2022) došlo před tím, než bylo odsouhlaseno (září 2022) ve smyslu ustanovení §85 písm. k) zákona o obcích, její uzavření zastupitelstvem žalobce (dále jen „Zm“), jak je vyžadováno § 41 zákona o obcích. Soud nepovažuje za přípustné, aby dodatečný souhlas Zm s uzavřením předmětné zástavní smlouvy měl účinky zhojení její platnosti. Bez předchozího souhlasu je zástavní smlouva absolutně neplatná od počátku, nelze proto konstruovat její dodatečnou platnost (viz. rozhodnutí NS ČR č.j. , spisová značka, ).

40. K neplatnosti uzavřené kupní smlouvy ze dne , datum, .

41. Souhlas Zm ze září 2022 byl dán pro uzavření kupní smlouvy a zástavní smlouvy po datu, kdy bylo předmětné usnesení Zm vydáno, tj. po , datum, . Takováto zástavní smlouva předložena nebyla. Návrh zástavní smlouvy měl zpracovat žalobce, jako ostatní smluvní dokumentaci. Žalobce pouze předložil k podpisu a následně uzavřel kupní smlouvu se žalovanou. Zástavní smlouva, byť výslovně uvedena, spolu s předkupním právem ve prospěch žalobce v usnesení Zm žalobce číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , nebyla předložena nebo vtělena do kupní smlouvy, ani předložena jako samostatná listina, předložena k podpisu a následně k návrhu na zápis do katastru nemovitostí, jak vyplývá z výpovědi žalované, bývalé starostky žalobce a současného starosty.

42. V posuzovaném případě vůle obce, vyjádřená v usnesení Zm číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, byla formulována jako „prodej p. p. č. , hodnota, a p. p. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , žalované za podmínek stanovených v Kupní smlouvě, Smlouvě o developerském projektu a Zástavní smlouvě.“ Zajištění zaplacení kupní ceny za převod pozemků zřízením zástavního práva k převáděným pozemkům, je soudem posouzeno jako jedna z podstatných podmínek převodu pozemků, její vynechání zcela jasně znamená nerespektování vůle obce, která byla vyjádřena prostřednictvím rozhodnutí zastupitelstva ve formě usnesení a jeho odůvodnění, jak je soud zjistil ze zápisu vydaných usnesení z 25. zasedání zastupitelstva žalobce konaného dne , datum, . Pokud žalobce nezrealizoval záměr obce, její vůli směřující k převodu vlastnictví předmětných pozemků za předem stanovených podmínek, odchýlil se od projevu vůle obce v podstatné náležitosti spočívající v neuzavření zástavní smlouvy. Kupní smlouva je absolutně neplatná, neboť odporuje závaznému postupu stanoveného zákonem o obcích pro případy nakládání s obecním majetkem, který má v případě jednání obce jako veřejně právní korporace přednost před obecnou úpravou uzavírání smluv, danou v občanském zákoníku (např. rozhodnutí NS ČR č.j. , spisová značka, , , spisová značka, , rozhodnutí ÚS ČR sp. zn. III. ÚS 406/18). Z důvodu absolutní neplatnosti kupní smlouvy v důsledku porušení závazného postupu žalobce pro převod obecního majetku, soud shledal kupní smlouvu uzavřenou dne , datum, jako neplatnou. Jedná se o případ absolutní neplatnosti právního jednání, který je soud povinen zkoumat z úřední povinnosti, i bez toho, že by neplatnost namítal žalobce.

43. S ohledem na shora uvedené pak soud posoudil odstoupení od kupní smlouvy, které učinil žalobce dopisem ze dne , datum, , jako neúčinné, neboť absolutní neplatnost kupní smlouvy je účinná od počátku, na smlouvu se hledí jako by nevznikla, tedy nebylo od čeho odstoupit.

44. Námitka neplatnosti nepřiměřeně nízké ceny a její neodůvodnění v usnesení žalobce ze dne , datum, , v návaznosti na případnou neplatnost pro rozpor s ustanovením § 39 odst. 2 zákona o obcích, byla soudem posouzena jako nedůvodná. V době, kdy bylo usnesení žalobce činěno, což je rozhodné období pro posouzení důvodnosti námitky žalované uvedené shora, byla cena pozemků, které byly převáděny nižší než kupní cena pozemků uvedená v kupní smlouvě. Pokud žalobce uvedl že obvyklá cena převáděných pozemků činila, dle znaleckého posudku, částku kolem 8 mil. Kč, pak k této soud nemohl přihlédnout. Pozemky byly převáděny v době a stavu, kdy jejich cena, stanovena znaleckým posudkem byla cca , částka, , dle znalce max. kolem , částka, , ale to rovněž i s ohledem na zvýšení tabulkových cen nemovitostí, platného od , datum, , nikoliv tedy v době, kdy bylo rozhodnuto o převodu pozemků. Ke znaleckému posudku předloženého žalobcem, je nutno uvést, že tento provedl odhad obvyklé ceny v případě, kdy by došlo k platné změně územního plnu a změně typu pozemků, umožňující výstavbu na těchto pozemcích. K této změně však nedošlo, bylo tedy nutno vycházet z ceny obvyklé pro typ pozemků v době uzavření kupní smlouvy a vydání souhlasu se záměrem jejich prodeje. Nelze odhlédnout od skutečnosti, že v uzavřené kupní smlouvě a smlouvě o developerském projektu je smluvně zajištěno navýšení kupní ceny v souvislosti s navýšením obvyklé ceny převáděných pozemků, což je reakcí na případ, kdy by došlo k platné změně územního plánu, změně typu pozemků, která by měla vliv na navýšení jejich obvyklé ceny.

45. K námitce nemožnosti plnění soud také nemohl přihlédnout. Pokud žalobce předložil rozhodnutí o nutnosti vyjmout pozemky z navržené změny územního plánu v důsledku výskytu chráněné květeny, žalovaná doložila případy z minulé doby, kdy i zjištění výskytu této květeny nebránilo ve schválení stavební činnosti na dotčených pozemcích. Následná nemožnost plnění ve smyslu ustanovení §2006 o.z. předpokládá stav, kdy po uzavření smlouvy nastane skutečnost, která založí nemožnost smluvních stran plnit své smluvní závazky. Pokud jejich splnění je možné pouze s vynaložením zvýšeného úsilí, je ztíženo, nejedná se o nemožnost v právním slova smyslu. Možnost povolení výjimky a doložení skutečnosti, že se tak v minulosti stalo i v případě stejné chráněné rostliny nasvědčuje závěru, že nelze vyloučit následné schválení realizace stavební činnosti na předmětných pozemcích. Soud proto nemohl posoudit výskyt chráněné květeny na pozemcích, jako nemožnou překážku pro uskutečnění záměru předvídaného účastníky smlouvy, tedy zastavění pozemků.

46. S ohledem na shora zjištěnou absolutní neplatnost kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne , datum, , na jejímž základě mělo přejít vlastnické právo k pozemkům uvedeným ve výroku tohoto rozhodnutí, soud považuje žalobu, kterou se žalobce domáhá určení, že je vlastníkem nemovitostí, pozemků p. č. , hodnota, trvalý travní porost a p. č. , hodnota, ostatní plocha, oba v katastrálním území , adresa, , zapsaných na LV č. , hodnota, , za důvodnou, a proto jí vyhověl.

47. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a.t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý z jedenácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a.t. včetně deseti paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a.t., cestovní náhrada v celkové výši , částka, , a to v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada , částka, za 192 ujetých km v částce , částka, (, částka, za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 12,23 l/100 km a , částka, /km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a.t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce , částka, podle § 14 a.t., v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada , částka, za 192 ujetých km v částce , částka, (, částka, za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 12,23 l/100 km a , částka, /km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a.t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce , částka, podle § 14 a.t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada , částka, za 192 ujetých km v částce , částka, (, částka, za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 12,23 l/100 km a , částka, /km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a.t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce , částka, podle § 14 a.t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, .