14 C 128/2021

Plný text

Okresní soud v Náchodě rozhodl JUDr. Jiřím Kučerou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení se sídlem adresa -) o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaný je povinen vyklidit pozemek p. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí], jehož součástí je stavba – rodinný dům – [adresa] v [obec], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, katastrálním pracovištěm Náchod, pro [katastrální uzemí], a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit na náhradu nákladů tohoto řízení žalobci částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Náchodě na nákladech řízení spočívajících v proplaceném svědečném částku, jejíž výše bude stanovena samostatným rozhodnutím, do 3 dnů od právní moci onoho rozhodnutí.

1. Žalobce podal proti žalovanému žalobu o vyklizení nemovitosti s tím, že je vlastníkem pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je rodinný dům [adresa] v [obec]. Dne [datum] se sešel s předsedou žalovaného a nabídl mu uvedenou nemovitost k pronájmu s tím, že by ji využíval jako ubytovnu, neboť je v blízkosti jím provozovaného hotelu [anonymizováno], jehož kapacita je nedostatečná pro ubytování např. celého autobusu turistů. Následně jednali o podmínkách kolaudace objektu a obsahu smlouvy, žalovaný byl seznámen s projektovou dokumentací. Následně prostřednictvím e-mailů dolaďovali žalovaným připravený koncept smlouvy o pachtu. Žalovaný v posledním konceptu smlouvy bez vědomí a souhlasu žalobce a bez toho, aby jej na to upozornil, změnil účel pachtu tak, že původně sjednanou ubytovací činnost rozšířil o činnost pohostinskou. V této podobě byla smlouva dne [datum] podepsána, přičemž uvedený zásah do textu smlouvy se stal následně jádrem sporů mezi účastníky. Žalobce trvá na tom, že byl před podpisem smlouvy ve vztahu k rozšíření předmětu pachtu uveden v omyl, a proto je celá smlouva neplatná. Předmět smlouvy je totiž vyhovující pouze z pohledu původně sjednaného předmětu pachtu, pro provozování pohostinské činnosti není a ze svého stavebně technického určení ani nemůže být vyhovující. Bez ohledu na uvedené žalobce pro případ, že by smlouva byla shledána platnou, přistoupil k jejímu ukončení výpovědí z důvodů porušení povinností propachtovatelem. Podle bodu [číslo] a) Smlouvy o pachtu je propachtovatel oprávněn pacht vypovědět, pokud pachtýř poruší jakoukoliv svoji povinnost sjednanou v této Smlouvě a své porušení nenapraví ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů. Jako pachtýř žalovaný porušil smluvní povinnosti v dále uvedených bodech – jsou číslovány totožně se Smlouvou o pachtu: <i>2.

3. Propachtovatel se zavazuje ve lhůtě do [datum] zajistit úplnou a řádnou kolaudaci nebo vydání souhlasu k užívání Budovy dle platného stavebního zákona v takovém rozsahu, obsahu a účelu, který odpovídá sjednanému účelu pachtu (dále jen„ Kolaudace“). Za účelem splnění závazku sjednaného v tomto bodu propachtovatel udělí plnou moc, která mu bude umožňovat v zastoupení propachtovatele zajištění Kolaudace. Propachtovatel se zavazuje zaplatit pachtýři předem odsouhlasené náklady vynaložené pachtýřem za účelem zajištění kolaudace.</i> <i>Tento závazek ´mou povinnost měl splnit za mě žalovaný jako můj zmocněnec. Závazek nesplnil a ani ho splnit nehodlá.</i> <i>7.

1. Pachtýř se zavazuje na své náklady zajišťovat jen drobné opravy a běžnou údržbu Budovy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami Budovy. … povinnost pachtýře dle tohoto ujednání je limitovaná maximální roční hodnotou/cenou oprav a údržby ve výši 5 000 Kč. Jakoukoliv opravu anebo údržbu Budovy jedoucí nad sjednaný limit je povinen na své náklady provést/zajistit provedení propachtovatel.</i> <i>7.

3. Pachtýř bez zbytečného odkladu oznámí propachtovateli potřebu oprav anebo údržby, které se mají na anebo v Budově anebo na Vybavení provést a které nemá povinnost provést dle této Smlouvy pachtýř. Pachtýř je povinen umožnit propachtovateli provedení údržby anebo oprav takovým způsobem, který co nejméně omezí činnost či ohrozí činnost pachtýře. Jakékoliv opravy či úpravy stavebního charakteru je propachtovatel oprávněn provést jen s předchozím písemným souhlasem pachtýře. Smluvní strany se mohou dohodnout na tom, že povinnosti propachtovatele sjednané v tomto bodě Smlouvy zajistí pachtýř, pokud se zároveň dohodnou na zaplacení veškerých nákladů s tím spojených.</i> K porušení závazku = povinnosti pachtýře jednak provádět jen drobné opravy a běžnou údržbu Budovy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami Budovy a dále nahlásit potřebu provedení oprav anebo údržby anebo v Budově došlo těmito jednáními: Žalovaný a) nechal zhotovit výplně u dveří horního pokoje ve 3. NP, b) nechal provést opravu a nalakování vchodových dveří a nainstaloval nový práh, c) dne [datum] žalobce informoval, že„ zítra přijede firma, která opraví střechu“, d) v 1. NP a ve 2. NP natřel veškerá okna, e) v 3.NP nechal přebrousit a přelakovat podlahy, f) prakticky celý objekt nechal nově vymalovat, g) provedl úplnou přestavbu zahrady, vířivky a cihlového grilu. Všechny tyto práce ve svém úhrnu, i každá jednotlivě, překračují rámec drobných oprav a běžné údržby. Na tom, že tyto práce provede žalovaný, se se žalobcem nedohodli a o tom, že byly provedeny, se dozvěděl, až když byly hotové. Žalovaný si v objektu bez vědomí žalobce dělal, co uznal za vhodné. Shora uvedená porušení povinností jsou nevratná. O dostatečných přiměřených lhůtách k nápravě je proto zbytečné mluvit. K porušení povinnosti umožnit provádění údržby anebo oprav došlo těmito jednáními: a) Žalobce informoval žalovaného o tom, že [datum] má být v objektu provedena revize rozvodu plynu a požádal jsem, aby byl umožněn přístup do budovy. Přístup nebyl umožněn a žalovaný nabídl náhradní termín [datum] v 9,30 hod. Dne [datum] se k objektu současně dostavil i zástupce firmy [anonymizováno], která měla provést protipožární prohlídku. Přestože se jednalo o návrh žalovaného, nebyl vstup do budovy [datum] umožněn. Zástupci firmy [anonymizováno] byl umožněn vstup teprve [datum]. b) Právní zástupce žalovaného byl informován, že protipožární práce budou prováděny [datum] a požádal o potvrzení termínu. Datum bylo sice potvrzeno, ale zástupce firmy [anonymizováno] do objektu vpuštěn nebyl. Vstup byl umožněn teprve [datum]. c) Elektroinstalace objektu podle revizní zprávy vykazuje 75 závad a není z hlediska bezpečnosti schopná provozu dle příslušné ČSN. [datum] žalobce žalovaného informoval o tom, že [datum] bude zahájena oprava elektroinstalace v objektu a požádal, aby byl za tím účelem umožněn přístup do budovy. Umožnění přístupu bylo odmítnuto. Vzhledem k nesouhlasu žalovaného se žalobce ještě [datum] bezvýsledně pokoušel domluvit na jeho součinnosti při provedení opravy elektroinstalace s právním zástupcem žalovaného. Poskytnutí součinnosti bylo podmíněno neodůvodněným požadavkem na předložení projektové dokumentace elektro. Elektroinstalace není opravena do dnešního dne, přesto je stavba užívána. <i>C.

2. Podle bodu [číslo] b) Smlouvy o pachtu je Propachtovatel oprávněn pacht vypovědět, pokud pachtýř bude užívat/požívat Předmět pachtu v rozporu se sjednaným účelem a své porušení nenapraví ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů;</i> Nezkolaudovaný objekt nebylo možné užívat/požívat ke sjednanému účelu. Za tohoto stavu věci, kdy je objekt žalovanému k dispozici a nic za to neplatí, projevil žalobce v měsíci srpnu 2020 zájem na dobu jednoho týdne se v něm ubytovat se svým synem. To mu nebylo umožněno s odůvodněním, že„ v něm je [jméno] [jméno] s manželkou“, že si mám najít jiné ubytování a ať neobtěžuje. Tento stav trvá i nadále – v nezkolaudovaném Předmětu pachtu, jehož elektroinstalace vykazuje 75 závad a není z hlediska bezpečnosti schopná provozu dle příslušné ČSN, dlouhodobě bydlí rodina [jméno] [jméno]. Předmět pachtu tak není užíván/požíván k provozování ubytovací činnosti, ale k bydlení. Bez ohledu na to, jestli je Smlouva o pachtu platná, či nikoli pro zvýšení jistoty dal žalobce žalovanému spolu s výzvou k vyklizení odůvodněnou neplatností smlouvy i výpověď z pachtu z následujících důvodů: -) žalovaný jako pachtýř porušil svou povinnost sjednanou ve Smlouvě o pachtu, když své porušení nenapravil ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů. Jednotlivé případy porušení jsou specifikovány výše a těmi výpověď odůvodnil; -) žalovaný jako pachtýř užívá/požívá Předmět pachtu v rozporu se sjednaným účelem; porušení je specifikováno výše v bodě III a tím je důvod výpovědi odůvodněn a dán. Výpovědní doba pro případ výpovědi dle bodu 3.4. nebo [číslo] Smlouvy činila vždy jeden kalendářní měsíc a začala běžet první den měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Výpověď byla žalovanému doručena [datum]. Žalobce vyzval žalovaného, aby předmětné nemovité věci vyklidil a předal dne [datum]. Žalovaný požadavku odmítl vyhovět dopisem odeslaným poslední den lhůty stanovené k předání nemovitostí a již podruhé si vynucoval koupi nemovitosti za směšně nízkou cenu.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Učinil nesporným, že mezi žalobcem jako propachtovatelem a žalovaným jako pachtýřem byla uzavřena pachtovní smlouva (dále jako„ Pachtovní smlouva“). Předmětem pachtu podle Pachtovní smlouvy je budova [adresa] (rodinný dům), která je součástí pozemku st.p. [číslo] v kat. území [obec] (dále též jako„ Budova“). Pokud žalobce v čl. II. žaloby užívá argumentaci k tomu, že žalovaný měl úmyslně před uzavřením Pachtovní smlouvy doplnit ujednání bodu 2.

1. Pachtovní smlouvy o provoz pohostinské činnosti a s poukazem na § 583 a 584 občanského zákoníku má za to, že z tohoto důvodu je Pachtovní smlouva neplatná, pak žalovaná tvrdí, že opakovaně osobně předával (jednající prostřednictvím svého předsedy pana [jméno] [jméno]) návrh textu Pachtovní smlouvy žalobci, přičemž vždy (od počátku) v takto předaných návrzích byl bod 2.

1. Pachtovní smlouvy v tomto znění:„ Účelem pachtu je užívání a požívání Předmětu pachtu pachtýřem k provozování pohostinské a ubytovací činnosti a všech s tím souvisejících činností.“. K doplnění odkazu na pohostinskou činnost tedy nedošlo před samotným uzavřením Pachtovní smlouvy. Žalovaný dále poukazuje na text bodu 1.

3. Pachtovní smlouvy, který byl od počátku jednání obsažen v Pachtovní smlouvě, a kde se uvádí:„ Pachtýř má zájem získat do užívání a požívání nemovitost popsanou v bodu 1.1. této Smlouvy, jejíž součástí je Budova, a dále též Vybavení (dále ve Smlouvě jen„ Předmět pachtu“), jelikož má zájem na tom provozovat Budovu a Vybavení jak ubytovací zařízení se službami s názvem změněným oproti názvu [anonymizována dvě slova]“. Z citovaného bodu 1.

3. Pachtovní smlouvy, který zůstal od počátku nezměněn, je zřejmé, že vedle ubytování měly být poskytovány i služby, jednou ze souvisejících služeb je i služba stravování ubytovaných osob. Při vyjednávání o uzavření Pachtovní smlouvy žalobce využil právních služeb [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta (viz. e-mail ze dne [datum]), byl řádně informován o tom, že Budova bude požívána jako ubytovací zařízení se stravovacími službami. Žalovaný upozorňuje, že kolega [anonymizováno] [příjmení] komentoval text Pachtovní smlouvy jak v polštině, tak v češtině a jeho prostřednictvím tak byl žalobce nepochybně řádně seznámen s textem Pachtovní smlouvy a všemi jejími právními důsledky. Z tohoto důvodu je nutné odmítnout argument o jazykové bariéře. Žalovaný tak má za to, že Pachtovní smlouva není neplatná z důvodu tvrzených žalobcem a naopak tvrdí, že Pachtovní smlouva byla uzavřena řádně, platně a smluvní strany jsou jí vázány. Nad rámec uvedeného žalovaný odmítá, že by před uzavření vlastní Pachtovní smlouvy byla seznámena s projektovou dokumentací. K tvrzeným výpovědním důvodům žalovaný zdůraznil, že z jednoznačného jazykového vyjádření bodu 2.

3. Pachtovní smlouvy, kde se uvádí:„ Propachtovatel se zavazuje ve lhůtě do [datum] zajistit úplnou a řádnou kolaudaci nebo vydání souhlasu k užívání Budovy dle platného stavebního zákona v takovém rozsahu, obsahu a účelu, který odpovídá sjednanému účelu pachtu (dále jako„ Kolaudace“).“, se podává, že jediným, kdo byl smluvně zavázán a povinen zajistit kolaudaci Budovy byl propachtovatel – tedy žalobce. Předmětný bod 2.

3. Pachtovní smlouvy neuvádí nic o tom, že by žalovaný byl povinen zajistit kolaudaci Budovy. Ostatně tomu, že tuto povinnost má nést žalobce, nasvědčuje i přímo postup žalobce po uzavření Pachtovní smlouvy. Totiž byl to přímo vždy sám žalobce, který činil kroky a jednání k tomu, aby došlo ke kolaudaci Budovy – kontaktoval projektanta, jednal s osobou oprávněnou z hlediska požární bezpečnosti a elektroinstalace, jednal na příslušném stavebním úřadě, jak lze ostatně dovodit z tvrzených výpovědních důvodů. Za této situace je nutné zcela odmítnout tvrzení o tom, že Kolaudaci měla pro žalobce zajistit žalovaný. Pokud je v bodu 2.

3. Pachtovní smlouvy uvedeno, že za účelem splnění závazku sjednaného v tomto bodu propachtovatel udělí plnou moc, která mu bude umožňovat v zastoupení propachtovatele zajištění Kolaudace, nic nemění na tom, že povinnost zajistit kolaudaci Budovy má stále propachtovatel – tedy žalobce. Pachtovní smlouva neobsahuje nikde žádnou smluvní povinnost pro žalovaného, aby za žalobce zajistil kolaudaci Budovy. Při podpisu Pachtovní smlouvy navíc žalovanému byla zamlčena ta podstatná skutečnost, že na již fakticky provedené stavební změny v Budově nebylo v tu dobu ani vydáno stavební povolení. Jestliže nebylo ani vydáno stavební povolení, nebylo možné v té fázi ani uvažovat o tom, že by měla probíhat kolaudace, kterou by jenom dle účelového tvrzení žalobce měl zajišťovat žalovaný. Podle žalobních tvrzení žalovaný měl údajně porušit povinnost umožnit provádění údržby a/nebo oprav. Jednak žalobcem uváděné skutečnosti v písm. a), b) (str. 4 žaloby) byly již před sepisem Výpovědi vyřešeny. Tedy ke dni, kdy byla Výpověď žalovanému doručena, již nemohlo existovat ani hypotetické porušení povinnosti, a tudíž zde nebyl dán výpovědní důvod. Totiž výpovědní důvod musí vždy existovat ke dni, kdy výpověď se stane účinnou doručením jejímu adresátovi. Důvod tvrzený v písm. c) pak reálně nenastal. Žalovaný neznemožnil provedení oprav ani údržby, jelikož požadoval pouze řádné provedení opravy a údržby a k řádnému provedení byl ochoten a schopen poskytnout součinnost. Žalovaný tvrdí, že byl v souladu s právem požadavek na to, aby byla zpracována příslušná projektová dokumentace k provedení úprav elektroinstalace. Jakmile byla tato poskytnuta a ze strany odborného konzultanta žalovaného zkontrolována, mohla být rekonstrukce žalobcem provedena a v jejím provedení žalovaný nijak nebránil. V písm. C.2. jako výpovědní důvod žalobce uvádí užívání/požívání Předmět pachtu v rozporu se sjednaným účelem. Budovu z důvodu toho, že nebyla zkolaudována a nebylo provedeno odstranění závad elektroinstalace, nebylo možné užívat ani požívat. Žalovaný tvrdí, že Budovu nikdy nepožíval – nikdy jí, na rozdíl od žalobce, nepronajímal a neubytovával v ní hosty. Budova nebyla žalovaným ani užívána v rozporu s jejím určením a již vůbec ne ke dni, kdy žalovanému byl doručen dopis ze dne [datum] obsahující Výpověď Pachtovní smlouvy. Již jen z těchto důvodů má žalovaný za to, že se pouze účelově konstruuje důvod porušení povinnosti žalovaného a v tomto nelze spatřovat výpovědním důvod, natož pak výpovědní důvod existující ke dni doručení výpovědi. Navíc uplatnění výpovědního důvodu ve stavu, kdy žalobce zavinil neplněním své povinnosti to, že Budova není doposud zkolaudována a v rozporu se svojí povinností sjednanou v bodu 8.

7. Pachtovní smlouvy nezajistil revizi elektroinstalace, je podle názoru žalovaného postupem v rozporu se zásadou uvedenou § 6 odst. 2 občanského zákoníku, kde se uvádí:„ Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.“, a tedy i z tohoto důvodu nemůže požívat žádné právní ochrany, čehož se žalovaný dovolává. Vzhledem k výše uvedenému nelze hovořit o jakémkoliv porušení povinnosti z Pachtovní smlouvy ze strany žalovaného, když je to naopak žalobce, který stále nesplnil svoji povinnost provést kolaudaci Budovy a nyní se z tohoto jím zaviněného stavu snaží těžit. Nad rámec shora popsaného žalovaný poukazuje na to, že žalobce porušil ujednání bodu 8.

2. Pachtovní smlouvy, podle kterého platí, že propachtovatel se zavazuje zajistit pachtýři ničím neomezené právo užívání a požívání Předmětu pachtu v souladu se sjednaným v této Smlouvě, jakož i bod 8.

7. Pachtovní smlouvy podle něhož platí, že propachtovatel zajistí, aby nejdéle k termínu sjednanému v bodu 2.3. této Smlouvy byly k dispozici veškeré revize, včetně požární bezpečnosti. Žalobce ve lhůtě do [datum] nezajistil, a nezajistil ani doposud žádné revize – ani elektroinstalace ani revizi požární bezpečnosti a je trvale v prodlení se splněním tohoto bodu. Dále tím, že žalobce nezajistil kolaudaci Budovy, porušil shora citovaný bod 8.

2. Pachtovní smlouvy, jelikož nezajistil Klientovi ničím neomezené právo užívání a požívání Předmětu pachtu, a tedy dopustil se porušení své smluvní povinnosti. V žalobních tvrzení se dále uvádí výčet toho, co nemělo být běžnou údržbou a co údajně žalovaný provedl v rozporu s bodem 7.

3. Pachtovní smlouvy. Na základě uváděného výčtu po jeho srovnání s § 2 až 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, žalovaná konstatuje, že jí provedené práce odpovídají právě pojmům běžná údržba a drobné opravy. Posledně provedené změny jsou jednak bez dalšího odstranitelné a jednak vedou pouze ke zvýšení hodnoty předmětu pachtu, což ve svém důsledku a komplexním náhledu znamená, že jej nelze považovat za porušení bodu 7.

3. Pachtovní smlouvy. Takové porušení totiž není spojeno s žádným negativním následkem. Naopak se jednalo o významné vylepšení vlastností předmětu pachtu, které žalovaný učinil v dobré víře v to, že bude moci požívat předmět pachtu a ubytovaným osobám bude schopen zajistit obvyklý komfort při užívání zahrady. Podle náhledu žalovaného základním smyslem bodu 7.

1. Pachtovní smlouvy je to, že žalovaný jako pachtýř měl provádět pouze běžnou údržbu a drobné opravy a nebyl povinen provádět cokoliv nad tento rámec a nelze jej vykládat v tom směru, že žalovaný není oprávněna (má zakázáno) provádět cokoliv nad rámec běžné údržby a drobné opravy provést. Z tohoto důvodu žalovaný uvádí, že z jeho strany nemohlo dojít k účelově tvrzenému porušení povinnosti provádět běžnou údržbu a drobné opravy z důvodu popsaných v žalobě a nemohl být naplněn výpovědní důvod podle Pachtovní smlouvy. Žalovaný má dále za to, že pokud by vůbec došlo, což popírá, z jeho strany k porušení povinnosti z Pachtovní smlouvy, je nutné dodatečnou 20 denní lhůtu sjednanou v bodu [číslo] Pachtovní smlouvy vykládat tak, že se jedná o lhůtu běžící nikoliv„ mlčky“ od údajného porušení, ale o lhůtu běžící od konkretizované výzvy k nápravě. Žádnou výzvu k nápravě ovšem žalovaný k tvrzeným údajným porušením nikdy neobdržel.

3. Žalobce v replice k vyjádření žalovaného na žalobě setrval, doplnil, že trvá na tom, že žalovaný úmyslně před uzavřením Pachtovní smlouvy doplnil ujednání bodu 2.

1. Pachtovní smlouvy o provoz pohostinské činnosti, aniž by se na tom dohodli a aniž by jej o tom informoval. Není pravda, že by mu žalovaný návrh textu Pachtovní smlouvy předával prostřednictvím svého předsedy osobně – vše probíhalo v rámci e-mailové komunikace. Návrh pachtovní smlouvy nechal vyhotovit žalovaný a tento byl průběžně upravován. Od samého počátku bylo v bodě 2.

1. Pachtovní smlouvy uváděno jako účel pachtu provozování ubytovací činnosti. Ještě [datum] byl k e-mailu žalovaného připojen návrh pachtovní smlouvy, kde byl vymezen účel pachtu vymezen takto:„ 2.

1. Účelem pachtu je užívání a požívání Předmětu pachtu pachtýřem k provozování a ubytovací činnosti a všech s tím souvisejících činností.“ Dne [datum] mu žalovaný zaslal další e-mail následujícího obsahu:„ Dobrý den, pane [celé jméno žalobce], na základě našeho dnešního rozhovoru ([datum]) Vám zasíláme konečné znění smlouvy s přílohami. Toto je z našeho pohledu konečné řešení smluvního vztahu, na kterém trváme. O stávající ložní prádlo máme zájem. Doplněno: Splatnost pachtovného: každého 10 v měsíci (5.3) Cena: každoročně navýšena o inflaci ([číslo]) Závazek hradit energie: (6.1.) Trvání pachtu: (3.1, 3.2) Odsouhlasení nákladů (2.3) Předání objektu [datum] Kolaudace: [datum] Podpis smlouvy: do [datum] S pozdravem [jméno] a [jméno] [jméno]. V příloze tohoto e-mailu byl připojen návrh pachtovní smlouvy, kde byl vymezen účel pachtu vymezen takto: 2.

1. Účelem pachtu je užívání a požívání Předmětu pachtu pachtýřem k provozování pohostinské a ubytovací činnosti a všech s tím souvisejících činností. O tom, že byl účel pachtu doplněn o pohostinskou činnost, se žalovaný opomněl zmínit. O tom, že by s provozováním ubytovacích služeb bylo spojeno i stravování ubytovaných osob v objektu žalobce, jednáno nikdy nebylo. Právě naopak – žalovaný chtěl ubytovaným osobám naprosto logicky poskytovat stravování s plným komfortem v hotelu. Nebylo by rentabilní, aby měl další kuchyň a personál v jeho stavbě. Je pravda, že z důvodu neznalosti českého práva žalobce využil právních služeb českého advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Pokud se týká jazykové bariéry – ano, polština a čeština si jsou podobné. Češtinu má naposlouchanou, ale nikdy se ji neučil. V běžném styku je schopen se domluvit, ale odborné terminologii nerozumí. Navíc v obou jazycích existuje celá řada slov, která jsou identická, a přesto mají rozdílný význam. I to byl důvod, proč se na [anonymizována dvě slova] obrátil. [anonymizována dvě slova] zaslal poslední návrh smlouvy z [datum]. Žádal ho o jeho kontrolu. [anonymizováno] [příjmení] jej v žádném případě neseznamoval s textem Pachtovní smlouvy a všemi jejími právními důsledky, ale pouze smlouvu hodnotil z právního hlediska. Ani on nevěděl, že došlo na poslední chvíli ke změně účelu pachtu a protože nově vymezený účel pachtu nebyl v rozporu se zákonem, nemohl jej na něj ani upozornit. Neví o žádném kolegovi [anonymizována dvě slova], který měl komentovat text Pachtovní smlouvy jak v polštině tak v češtině, jak o tom hovoří žalovaný. Je na něm, aby toto své tvrzení prokázal. Nadále trvá na tom, že žalovaný byl před uzavřením vlastní Pachtovní smlouvy seznámen s projektovou dokumentací. Proto věděl, že podle dokumentace nebude objekt zařízením k poskytování pohostinské činnosti. Žalobce nikdy netvrdil, že by žalovaný měl povinnost zajistit kolaudaci budovy. Naopak v žalobě uvádí, že tuto mou povinnost měl v jeho zastoupení splnit žalovaný jako jeho zmocněnec. K tomu, aby ji mohl splnit, musel logicky znát projektovou dokumentaci a s ní byl seznámen. V projektové dokumentaci nebylo uvažováno, že by stavba byla kolaudována jako stravovací zařízení. To, jestli na již fakticky provedené stavební změny bylo vydáno stavební povolení, je irelevantní, protože kolaudace by tento nedostatek zhojila. Skutečnosti uváděné v písm. a), b) (str. 4 žaloby) byly sice před sepisem výpovědi vyřešeny, ale dokreslují přístup žalovaného a to, jakým způsobem dodržuje smlouvu. Jednání žalovaného je třeba zkoumat ve všech souvislostech. Pokud se týká důvodu uvedeného v písm. c) žaloby (elektroinstalace) pak zákonnou i smluvní povinností žalobce je provádět opravy a/nebo údržbu, které nemá povinnost provést žalovaný. Povinností žalovaného je provedení údržby a/nebo oprav umožnit. Oprava elektroinstalace, jejíž provedení žalobce zadal, by byla provedena v souladu s platnými ČSN. Žalovaný není tím, kdo si může provedení údržby a/nebo oprav čímkoliv podmiňovat nebo si vynucovat způsob provedení údržby a/nebo oprav. Zejména nebyl oprávněn požadovat, aby na opravu elektroinstalace byla zpracována projektová dokumentace, kterou dokonce chtěl kontrolovat. Žalobce trvá na tom, že v jeho objektu dlouhodobě bydlela nebo dokonce dosud bydlí rodina předsedy žalovaného [jméno] [jméno]. Žalovaný ve svém vyjádření přiznává, že změny a úpravy předmětu pachtu nad rámec provádění běžné údržby a drobných oprav skutečně prováděl. Tím přiznává, že smlouvu porušil a výpovědní důvod naplnil. Nic na tom nemění skutečnost, že jsou provedené změny odstranitelné ani to, že údajně vedou ke zvýšení hodnoty předmětu pachtu, ani to, že porušení smlouvy není spojeno s žádným negativním následkem. Žalovaný si nemůže v předmětu pachtu počínat bez jakéhokoliv omezení a svévolně ho bez vědomí žalobce měnit. Žalovaný argumentuje tím, že je nutná dodatečná 20 denní lhůta sjednaná v bodě [číslo], běžící nikoliv„ mlčky“ od údajného porušení, ale od konkretizované výzvy k nápravě a že žádnou výzvu k nápravě nikdy neobdržel. V bodě [číslo] nebylo sjednáno, že musí být dána výzva k nápravě ani že musí být poskytnuta dodatečná lhůta: pachtýř poruší jakoukoliv svoji povinnost sjednanou v této Smlouvě a své porušení nenapraví ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů. Ve smlouvě tedy byla sjednána dostatečná přiměřená lhůta k nápravě pro případ porušení jakékoliv povinnosti. Žalovaný, právně zastoupen, si musel být vědom toho, že odmítnutím umožnění opravy svou povinnost porušuje. A jestliže byl žalovaný prostřednictvím právního zástupce k umožnění opravy elektroinstalace vyzván a tuto odmítl, pak tato 20 denní dostatečná přiměřené lhůta začala běžet nepochybně od okamžiku odmítnutí.

4. Vzhledem k tomu, že žalobce je občanem Polska, zkoumal soud nejprve, zda je rozhodování v této věci v jeho pravomoci. Závěr soudu o tom, že rozhodování sporu je v jeho pravomoci (jazykem legislativy EU že soud je k rozhodování sporu příslušný) má oporu v ustanovení čl. 24 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne [datum] o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech, neboť pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, jsou příslušné soudy členského státu, na jehož území se nemovitost nachází. Předmětné nemovitosti se nacházejí v [katastrální uzemí], okres [okres]. Věcná příslušnost Okresního soudu v Náchodě je dána ustanovením § 9 odst. 1 o.s.ř., jeho místní příslušnost plyne z citovaného článku Nařízení, jinak by byla dána i ustanovením § 88 písm. b) o.s.ř. Rozhodným právem pro řešení sporu je právo České republiky, na jejímž území se předmětná nemovitá věc nachází (§ 69 odst. 1 z. č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém).

5. Z nesporných tvrzení účastníků, která korespondují i ostatním provedeným důkazům, soud zjistil (ze skutečností, které pokládá za důležité pro rozhodnutí), že žalobce je vlastníkem pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je rodinný dům [adresa] v [obec]. Dne [datum] uzavřel se žalovaným [příjmení] smlouvu k předmětné nemovitosti. Podle bodu [číslo] a) Smlouvy o pachtu je propachtovatel oprávněn pacht vypovědět, pokud pachtýř poruší jakoukoliv svoji povinnost sjednanou v této Smlouvě a své porušení nenapraví ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů. Podle článku 7.

1. Smlouvy Pachtýř se zavazuje na své náklady zajišťovat jen drobné opravy a běžnou údržbu Budovy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami Budovy. … povinnost pachtýře dle tohoto ujednání je limitovaná maximální roční hodnotou/cenou oprav a údržby ve výši 5 000 Kč. Jakoukoliv opravu anebo údržbu Budovy jedoucí nad sjednaný limit je povinen na své náklady provést/zajistit provedení propachtovatel. Podle článku 7.

3. Smlouvy Pachtýř bez zbytečného odkladu oznámí propachtovateli potřebu oprav anebo údržby, které se mají na anebo v Budově anebo na Vybavení provést a které nemá povinnost provést dle této Smlouvy pachtýř. Pachtýř je povinen umožnit propachtovateli provedení údržby anebo oprav takovým způsobem, který co nejméně omezí činnost či ohrozí činnost pachtýře. Jakékoliv opravy či úpravy stavebního charakteru je propachtovatel oprávněn provést jen s předchozím písemným souhlasem pachtýře. Smluvní strany se mohou dohodnout na tom, že povinnosti propachtovatele sjednané v tomto bodě Smlouvy zajistí pachtýř, pokud se zároveň dohodnou na zaplacení veškerých nákladů s tím spojených. Žalovaný nechal zhotovit výplně u dveří horního pokoje ve 3. NP, nechal provést opravu a nalakování vchodových dveří a nainstaloval nový práh, v 1. NP a ve 2. NP natřel veškerá okna, v 3.NP nechal přebrousit a přelakovat podlahy, prakticky celý objekt nechal nově vymalovat, provedl úplnou přestavbu zahrady, vířivky a cihlového grilu. atp. Obvyklá cena těchto prací nesporně přesahuje částku [částka]. Na tom, že tyto práce provede žalovaný, se se žalobcem nedohodli. Elektroinstalace objektu podle revizní zprávy vykazuje četné závady a není z hlediska bezpečnosti schopná provozu dle příslušné ČSN. Žalobce žalovaného informoval o tom, že bude zahájena oprava elektroinstalace v objektu a požádal, aby byl za tím účelem umožněn přístup do budovy. Umožnění přístupu bylo odmítnuto. [příjmení] jiné pro tato tvrzená porušení smlouvy dal žalobce žalovanému výpověď; výpovědní doba pro případ výpovědi dle bodu 3.4. nebo [číslo] Smlouvy činila vždy jeden kalendářní měsíc a začala běžet první den měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Výpověď byla žalovanému doručena [datum]. Žalobce vyzval žalovaného, aby předmětné nemovité věci vyklidil a předal dne [datum]. Žalovaný požadavku odmítl vyhovět.

6. Mezi účastníky pak existuje, jak plyne z výše popsaného, celá řada skutečností sporných, z nichž však pouze některé se soudu jeví jako důležité z pohledu řešení přítomného sporu. Proto se soud dále bude věnovat jen obsahu a hodnocení těch důkazů, jež se s ohledem na právní posouzení věci v posled ukazují jako podstatné pro rozhodnutí. Již z roviny tvrzení účastníků, která v tomto koresponduje obsahu Pachtovní smlouvy, soud dovozuje, že není třeba zabývat se otázkou neplatnosti smlouvy z důvodů, které uvádí žalobce. Dle názoru soudu bylo na žalobci, aby si návrh smlouvy prostudoval, v případě, že by si nebyl něčím v textu jistý, nechal si text přeložit, popř. před podpisem jej dále konsultoval, což ostatně činil skrze [anonymizována dvě slova]. Mezi účastníky je v podstatě nesporné, že možnost jejich vzájemné jakékoli konstruktivní komunikace se limitně snížila od okamžiku, kdy žalobce dodatečně objevil ve vymezení předmětu pachtu slovo„ pohostinská“ činnost. Z vyjádření účastníků plyne, že uvedené slovo bylo nejprve žalobcem přehlédnuto a následně přeceněno. Žalobce v podstatě podsouvá žalovanému, že na tomto podkladě po něm chce, aby byl objekt zkolaudován pro provoz kuchyně, restaurace etc., zatímco žalovaný argumentuje, že chtěl pouze hostům, kteří by tam byli ubytováni, dovést z hotelu snídani. Lze se nadít, že při oboustranně dobré vůli by bylo možné nalézt kompromisní řešení, které by vyhovělo obsahu smlouvy, právním předpisům i provozním potřebám žalovaného. Taktéž je nesporné, že primárním zájmem žalovaného bylo rozšíření ubytovací kapacity při provozování objektu společně s [anonymizována dvě slova]. Proto dle přesvědčení soudu i v případě, že by bylo na místě uvažovat o neplatnosti smlouvy z důvodu uvedení žalovaného v omyl, což není zdaleka jisté, vedly by úvahy soudu ve smyslu ustanovení § 576 o. z. výkladem„ in favorem negotii“ maximálně směrem k částečné neplatnosti smlouvy co do slova„ pohostinské“. I kdyby byla takováto neplatnost prokázána, nemá to pro řešení sporu žádný praktický význam.

7. Z tohoto důvodu se soud dále zaměřuje na otázku platnosti ukončení Pachtovní smlouvy výpovědí danou žalobcem. Žalobce přitom tvrdí řadu výpovědních důvodů, z nichž některé nemohou obstát již z roviny tvrzení a ani jimi se soud proto nezabýval. Jedná se o důvody popsané výše na straně 3 tohoto rozhodnutí v bodech a) a b). Ohledně těchto důvodů je nesporné, že došlo k dodatečné nápravě, v době podání výpovědi důvody již„ odpadly“, takže soud souhlasí s názorem žalovaného, že výpověď postavená toliko na těchto důvodech by nemohla obstát. Taktéž soud souhlasí se žalovaným, pokud k tvrzeným výpovědním důvodům zdůraznil, že z jednoznačného jazykového vyjádření bodu 2.

3. Pachtovní smlouvy, kde se uvádí:„ Propachtovatel se zavazuje ve lhůtě do [datum] zajistit úplnou a řádnou kolaudaci nebo vydání souhlasu k užívání Budovy dle platného stavebního zákona v takovém rozsahu, obsahu a účelu, který odpovídá sjednanému účelu pachtu (dále jako„ Kolaudace“).“, se podává, že jediným, kdo byl smluvně zavázán a povinen zajistit kolaudaci Budovy byl propachtovatel – tedy žalobce. Předmětný bod 2.

3. Pachtovní smlouvy neuvádí nic o tom, že by žalovaný byl povinen zajistit kolaudaci Budovy, tedy nedostatek v tomto směru nemůže dle názoru soudu řádný výpovědní důvod založit. Dále soud vnímá jako nedostatečně prokázaný výpovědní důvod spočívající v tom, že žalovaný nezkolaudovaný objekt využíval k bydlení. Tvrzení v tomto směru nejsou dostatečně určitá a ani provedené důkazy míru určitosti neposílily (e-maily, výslech účastníků, výslech svědka [jméno] [příjmení]). Soud však z toho důvodu, že shledal prokázanými výpovědní důvody jiné, vnímal jako nehospodárné poskytovat ohledně tohoto výpovědního důvodu žalobci poučení ve smyslu § 118a o. s. ř., neboť případné prokázání dalšího výpovědního důvodu nemohlo výsledek sporu ovlivnit.

8. Soud zjistil z účastnického výslechu předsedy žalovaného [jméno] [jméno], že objekt udržují; udělali rekonstrukci zahrady, objekt je oplocen a zabezpečen. Bylo tam zhodnocení exteriéru, pro všechny by to přineslo jenom efekt, protože by ten objekt mohli pronajímat za větší finanční prostředky, je tam zázemí, které je opravdu hezké, objekt vymalovali celý, protože to nebylo podle jejich představ, přebrousili všechny dřevěné části, podlahy, shody, zábradlí, vše namořili a nalakovali do původních odstínů. Nakoupili vlastní nábytek, natřeli okna, omyli fasádu, koupili garnyže, záclony atd. Investice jenom tohoto charakteru, které mají všechny v účetnictví, jsou někde na úrovni [částka].

9. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jejich firma se dohodla se žalobcem na provedení revize a odstranění vad na elektroinstalaci, přičemž ve dvou případech se stalo, že v důsledku sporů a nedostatku komunikace mezi žalobcem a předsedou žalovaného nebyli žalovaným do objektu vpuštěni, takže závady dosud nejsou odstraněny. Jako příčina jim ze strany žalované bylo sděleno, že vznikl právní spor mezi stranami pachtovní smlouvy, který je nejprve třeba vyřešit.

10. Ze článku 7 Pachtovní smlouvy soud zjistil, že dle bodu 7.

1. Pachtýř se zavazuje na své náklady zajišťovat jen drobné opravy a běžnou údržbu Budovy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami Budovy. … povinnost pachtýře dle tohoto ujednání je limitovaná maximální roční hodnotou/cenou oprav a údržby ve výši 5 000 Kč. Jakoukoliv opravu anebo údržbu Budovy jedoucí nad sjednaný limit je povinen na své náklady provést/zajistit provedení propachtovatel. A dle bodu 7.

3. Pachtýř bez zbytečného odkladu oznámí propachtovateli potřebu oprav anebo údržby, které se mají na anebo v Budově anebo na Vybavení provést a které nemá povinnost provést dle této Smlouvy pachtýř. Pachtýř je povinen umožnit propachtovateli provedení údržby anebo oprav takovým způsobem, který co nejméně omezí činnost či ohrozí činnost pachtýře. Jakékoliv opravy či úpravy stavebního charakteru je propachtovatel oprávněn provést jen s předchozím písemným souhlasem pachtýře. Smluvní strany se mohou dohodnout na tom, že povinnosti propachtovatele sjednané v tomto bodě Smlouvy zajistí pachtýř, pokud se zároveň dohodnou na zaplacení veškerých nákladů s tím spojených. A konečně dle bodu [číslo] a) Smlouvy o pachtu je propachtovatel oprávněn pacht vypovědět, pokud pachtýř poruší jakoukoliv svoji povinnost sjednanou v této Smlouvě a své porušení nenapraví ani v dostatečné přiměřené lhůtě v délce nejméně 20 dnů.

11. Provedené důkazy nebyly co do pravosti nijak zpochybněny. Mezi provedenými důkazy pak nevznikl žádný právně relevantní rozpor, čímž je mimo důvodnou pochybnost zjištěn skutkový stav plynoucí z popsaných důkazů. Lze říci, že podstata sporu leží v rovině právní, tedy v rovině výkladu jednotlivých ustanovení Smlouvy. I rozdíly např. v účastnických výpovědích jsou spíše vyvolány rozdílnými úhly pohledu obou stran, než že by tyto rozdíly mohly mít vliv na řešení sporu.

12. Podle ustanovení § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

13. Mezi účastníky je v podstatě nesporný závěr o skutkovém stavu v tom směru, že žalovaný (pachtýř) bez souhlasu a vědomí žalobce provedl obsáhlé rekonstrukční práce na předmětu pachtu, jejichž hodnota vysoce převyšuje částku 5 000 Kč, sám předseda žalovaného odhaduje náklady někde kolem [částka]. [příjmení] jiné z tohoto důvodu ukončil žalobce Smlouvu výpovědí. Výpovědní doba uplynula, předmět pachtu nebyl dosud vyklizen.

14. Soud se přitom zásadním způsobem neztotožňuje s výkladem, který strana žalovaná zaujímá ve vztahu k výše citovanému čl. 7 Smlouvy v tom směru, že by se jednalo o ustanovení výlučně sloužící k ochraně jedné smluvní strany, a sice pachtýře, který je takto chráněn před vysokými náklady na opravu a údržbu, ale rozhodně to neznamená, že opravy a údržbu nad tuto cenu mu smlouva zapovídá. Soud je naopak přesvědčen o tom, že uvedené ustanovení Smlouvy vedle právě popsaného významu slouží i k ochraně propachtovatele před tím, aby rekonstrukční práce většího rozsahu mohly probíhat bez jeho vědomí a souhlasu, tj. aby se dočkal toho, že po menších úpravách se z předmětu pachtu stane takřka nové stavení, v podstatě bez zřetele k tomu, zda takovýmito úpravami je objekt zhodnocován či znehodnocován, což se ostatně může lišit podle subjektivního vnímání. Počínání žalovaného při rekonstrukci objektu je tedy dle přesvědčení soudu porušením povinnosti pachtýře. Takovýmto porušením je i nevpuštění odborné firmy k provedení sjednané rekonstrukce elektroinstalace, jež je nezbytné mj. pro kolaudaci objektu, kterou se propachtovatel zavázal zajistit. Uvedená porušení pak dle názoru soudu vedou k tomu, že výpověď z pachtu daná v souladu s článkem [číslo]) Smlouvy je platná, a pacht tak zanikl uplynutím výpovědní doby. Soud se neztotožňuje s výkladem žalovaného v tom směru, že čl. 3) Smlouvy ke své náležité aktivaci vyžaduje výzvu propachtovatele k dodatečnému odstranění vad. Toto se z uvedeného ustanovení nepodává a zvláště je daný fakt patrný ve formulačním rozdílu mezi ustanovením čl. 3) Smlouvy a čl. 3) Smlouvy, v němž je naopak postup vyžadující dodatečnou výzvu propachtovatele výslovně upraven.

15. Patrně i s ohledem na skutečnost, že jedna ze stran je cizí státní příslušník, je Smlouva vystavěna v podstatných otázkách v zásadě neodvisle od platné tuzemské právní úpravy. Pokud by vznikly okruhy problémů, které Smlouva neřeší, připadá do úvahy jejich podpůrné řešení dle ustanovení občanského zákoníku o pachtu a nájmu. V předmětném sporu však je celý skutkový stav kryt smluvní úpravou vzájemných práv a povinností.

16. Žalobce se proti žalovanému domáhal vyklizení nemovitosti. [příjmení] tedy prokázat, že k nemovitosti mu svědčí vlastnické právo nebo jiné obdobné právo zakládající právo na obdobnou ochranu jako právo vlastnické a že žalovaný užívá tyto prostory, aniž by mu k tomuto svědčil platný právní titul. Žalovaný pro úspěšnost své obrany musel prokázat opak.

17. Vlastnické právo žalobce k nemovitosti nebylo sporováno. Taktéž nebyla sporována skutečnost, že žalovaný prostory v předmětné nemovitosti dosud nevyklidil. Dále bylo prokázáno, že Pachtovní smlouva, která opravňovala žalovaného k užívání, zanikla v důsledku výpovědi dané propachtovatelem, přičemž výpovědní doba již uplynula, a žalovaný tak užívá nemovitost bez platného právního titulu. Bylo tedy zjištěno, že žaloba je podána po právu, neboť žalovaný zasahuje bez právního důvodu do práv žalobce. Soud proto žalobě na vyklizení vyhověl a stanovil dle § 160/1 o. s. ř. třídenní lhůtu k vyklizení.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že procesně plně úspěšný žalobce má proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 35 492 Kč Náklady řízení tvoří soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, dále odměna advokáta dle § 9/3 e) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (2 500 Kč za každý z devíti úkonů právní služby – převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, vyjádření k výzvě soudu, 4 x zastupování při jednání, z toho 1 x přes 2 hodiny, sepis závěrečného návrhu, dále paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce žalobce ve výši 9 x 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., za celkem dva účelně vynaložené výdaje právního zástupce žalobce a daně z přidané hodnoty ve výši 5 292 Kč. Tuto částku je žalovaný povinen zaplatit žalobci v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám jeho zástupce. Lhůtu k plnění soud určil dle ust. § 160 odst. 1 část věty za středníkem o. s. ř. v délce tří dnů od právní moci rozsudku.