56 C 5/2020

Plný text

Okresní soud v Náchodě rozhodl samosoudkyní JUDr. Blankou Klicnarovou ve věci: žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 28 783,88 Kč s příslušenstvím (nájemné a náhrada škody) <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 4 564,50 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10% ročně od 24. 2. 2020 do zaplacení a to vše do třiceti dnů od právní moci rozsudku, k rukám žalobce.</b> <b>II. Návrh, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci zákonný úrok z prodlení od 21. 1. 2020 do 23. 2. 2020, se zamítá.</b> <b>III. Návrh, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci na náhradu škody a nájemné celkem další částku 24 219,38 Kč s příslušenstvím, se zamítá.</b> <b>IV. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 26 110 Kč do třiceti dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalované.</b> 1. Žalobce se žalobou podanou domáhal úhrady nájemného a náhrady škody, která vznikla v souvislosti s ukončením nájemní smlouvy se žalovanou. Žalovaná uzavřela dne 20. 8. 2015 se žalobcem smlouvu o nájmu bytu nacházejícího se v domě [adresa] ulice [ulice] v [obec] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to do 31. 8. 2017 (v žalobě je písařská chyba uvedeno datum, kdy byla smlouva uzavřena). Smlouva byla prodloužena do 31. 8. 2020 a to v souladu se smlouvou. Výše nájemného byla upravována písemnými dodatky ke smlouvě. Poslední úprava výše nájemného byla učiněna dodatkem smlouvy ze dne 7. 1. 2019. Dne 20. 11. 2019 sdělila žalovaná žalobci telefonicky, že nesouhlasí s vyúčtováním spotřebované vody a z bytu bez ohledu na Smlouvu odchází. Žalobce tuto formu výpovědi, i když není dodržena sjednaná forma, akceptoval. Následně si byt s výhradami k jeho stavu převzal. Žalovaná tvrdila, že byla z bytu žalobcem vyhozena, ale toto tvrzení je zcela účelové. Žalovaná předala byt neuklizený, byt nebyl vymalován a vykazoval další vady způsobené užíváním, které nejsou běžným opotřebením. Zejména se jedná o vyleptaný flek desinfekcí na dřevěné podlaze, neodbornou instalací závěsu u vany byly poškozeny obklady v koupelně, lakovaný povrch vany byl poškozen pravděpodobně pádem těžkého předmětu, v důsledku nedostatečného větrání byla v bytě plíseň a byly poškozeny obložky interiérových dveří, interiérové dveře byly znečištěné žlutou barvou. Žalovaná dále neodstranila změnu, kterou provedla bez souhlasu žalobce a to obkladovou dlažbu u kuchyňské linky. Žalobce na odstranění této dlažby trval. Žalobce musel nechat byt vyklidit, odstranit vady způsobené žalovanou a byt vymalovat. Za toto uhradil celkem částku 29 959,88 Kč. Žalovaná dále neuhradila faktury za služby spojené s užíváním bytu ze dne 8. 2. 2016 na částku 2 297 Kč. Tento nárok je však promlčen a žalobce jej neuplatňuje. Dále neuhradila fakturu ze dne 20. 7. 2017 na částku 1 104 Kč, nájemné za měsíc listopad 2019 ve výši 3 360 Kč. Žalobce tedy požaduje částku 4 464 Kč. Dále žalobce žádá úhradu nájmu ve výši 3 360 Kč za měsíc prosinec 2019 jako minimální náhradu ušlého zisku a to vzhledem k nestandartnímu způsobu skončení nájemního vztahu. Celkově činí pohledávka žalobce za žalovanou částku 37 783,88 Kč, na tuto částku si započetl žalobce složenou jistotu ve výši 9 000 Kč a požaduje tedy zaplacení částky 28 783,88 Kč. Žalobce upřesnil, že požaduje úhradu nájemného za měsíc prosinec 2019 v částce 3 360 Kč, náhradu škody za opravu vyleptaného poškození podlahy v částce 17 975,88 Kč, náhradu škody za odstranění obložení nad pracovní deskou v kuchyni ve výši 5 114 Kč, náhradu škody za vymalování bytu v částce 984 Kč a náhradu škody za úklid bytu v částce 1 250 Kč. Na další pohledávky uvedené v žalobě využil žalobce složenou jistotu ve výši 9 000 Kč a to konkrétně na nájemné za listopad 2019 ve výši 3 360 Kč, na úhradu vodného částku 1 104 Kč, na částečnou úhradu nákladů za vymalování bytu částku 4 536 Kč, když požaduje zbývající částku 984 Kč. Zákonné úroky z prodlení žádá z částky 3 360 Kč od 11. 1. 2020 do zaplacení, z částky 5 520 Kč od 21. 1. 2020 do zaplacení.

2. K návrhu žalobce vydal soud platební rozkaz, do kterého podala žalovaná odpor. V písemném odůvodnění odporu žalovaná tvrdila tyto skutečnosti: Žalovaná potvrdila údaje o uzavření nájemní smlouvy. Odkázala na text smlouvy ohledně doby trvání nájmu na to zejména na ujednání týkající se prodloužení nájemní smlouvy. Nájemní vztah byl sjednán do 31. 8. 2017, fakticky byl prodloužen do 31. 8. 2019 a to s odkazem na ujednání ve smlouvě. Po datu 31. 8. 2019 užívala žalovaná byt bez právního důvodu, neboť ještě neuplynula doba, po které by se nájemní vztah prodloužil. Žalovaná uvádí, že podle textu smlouvy mohla po dobu tří měsíců kdykoliv nájemní byt opustit a to na základě svého uvážení nebo mohla být k vyklizení bytu vyzvána žalobcem. Žalovaná koncem měsíce listopad 2019 kontaktovala telefonicky žalobce, sdělila mu své výhrady k vyúčtování spotřebované vody a sdělila mu, že se z bytu odstěhuje. Po tomto telefonickém rozhovoru se žalovaný dostavil do bytu, doma byl pouze invalidní manžel žalované a žalobce mu sdělil, že mají v bytě nechat kuchyňskou linku, kterou si žalovaná pořídila na vlastní náklady, neboť by bylo škoda ji stěhovat pryč. Dne 20. 11. 2019 se žalovaná s manželem z bytu odstěhovala. Byt byl vymalován a uklizen. Žalobce při této příležitosti sdělil, že o kuchyňskou linku již nemá zájem a nepřevzal klíče od bytu. Následně nechala žalovaná kuchyňskou linku a sporák vystěhovat a dne 28. 11. 2019 si žalovaný převzal klíče od bytu, aniž by měl ke stavu bytu jakékoliv výhrady. Žalovaná uvedla, že žalobce měl sdělit své výhrady ke stavu bytu ihned, když byt přebíral. Byt byl uklizený. Žalovaná dále namítala, že žalobce nechodil odepisovat stav vodoměru, není jí zřejmé, z čeho účtoval spotřebovanou vodu. Žalovaná dále sporuje tvrzení, že jí byla zaslána předžalobní výzva. Prosté e-mailové sdělení, že nezaplatila požadovanou částku, nepovažuje za kvalifikovanou předžalobní výzvu. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Tvrdila, že fotografie, které předkládá žalobce, jsou bez data, jsou„ falešné“, neboť dle jejího názoru jsou z jiné doby nebo z jiného bytu.

3. Soud v průběhu řízení provedl dokazování výslechem žalobce, výslechy svědků, listinami, fotografiemi. Z provedených důkazů učinil tato skutková zjištění a dovodil právní závěry.

4. K nároku na zaplacení nájemného za měsíc prosinec 2019: Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou dne 20. 8. 2015 je zjištěno, že předmětem nájmu byl byt označený v žalobě. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to do 31. 8. 2017. Ve smlouvě v čl. III bod 2. je ujednání o pokračování nájmu a to tak, že v případě, že nájemce užívá byt po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v té době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, pokud strany neujednají něco jiného. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 7. 1. 2019 byla sjednána výše nájemného na částku 3 360 Kč měsíčně. V daném případě tedy došlo k obnovení nájmu do 31. 8. 2019. Žalovaná ukončila užívání bytu v listopadu 2019, když 20. 11. 2019 sdělila žalobci, že v užívání bytu nebude pokračovat a z bytu se odstěhovala a dne 28. 11. 2019 předala žalobci klíče od bytu (jak uvádí v písemném vyjádření čl. 72 spisu). Žalobce toto tvrzení nijak nesporoval. Na základě těchto skutečností soud uzavřel, že žalovaná ve lhůtě před uplynutím 3 měsíců po skončení nájemní smlouvy (skončila 31. 8. 2019) oznámila žalobci, že v nájmu nebude pokračovat a nájemní smlouva se již v souladu s článkem III. bod 2. neprodloužila. Nájemní vztah tedy zanikl uplynutím doby a k prodloužení nájemní smlouvy nedošlo.

5. Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

6. Soud tedy neshledává žádný právní důvod pro to, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci nájemné za měsíc prosinec 2019 a v této části žalobu včetně požadavku na zaplacení zákonného úroku z prodlení zamítl.

7. Žalobce dále uplatňuje požadavky na náhradu škody, která měla vzniknout zaviněním žalované tím, že po skončení nájmu nepředala žalobci byt ve stavu, aby nevykazoval vady. Žalobce upřesnil, že požaduje zaplacení škody za vyleptaný flek na dřevěné podlaze, zaplacení nákladů za odstranění obložení nad pracovní deskou v kuchyni, za vymalování bytu a za úklid bytu, neboť tvrdil, že byt byl předán, aniž by byl vymalován, uklizen a nebyla odstraněna obkladová dlažba v kuchyni. Flek – skvrna na dřevěné podlaze byla dle tvrzení žalobce způsobena chováním žalované.

8. Podle § 2293 odst. 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

9. Podle § 2293 odst. 2 o.z. nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.

10. Podle § 2293 odst. 3 o.z. nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila.

11. Podle § 2894 odst. 1 o.z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

12. Soud v průběhu řízení vyslechl svědky, z jejichž výpovědí zjistil následující skutečnosti, které se vztahují k předmětu sporu:

13. Svědkyně [jméno] [příjmení] (čl. 94) byla sousedkou žalované. V lednu 2020 se do bytu nastěhoval jiný nájemník a v době jednání dne 17. 8. 2020 už tam bydlí další nájemník, a to asi týden. Byt po odstěhování žalované navštívila na žádost žalobce, neví, kdy to bylo, ale bylo teplo. V bytě byla poničená kuchyňská linka a to od vody, byla nabobtnalá. Na podlaze v pokoji byl flek o velikosti cca 30x20 cm. V bytě po odstěhování žalované se dělaly asi měsíc nějaké úprav. Dávala se tam nová kuchyňská linka a byl tam malíř. Zda tam byla uklízečka, neví. Svědkyně potvrdila, že na fotografiích je podlaha se skvrnou z bytu žalované, kachličky a kuchyňská linka, kterou tam měla žalovaná. V domě viděla malíře, chodil do bytu, kde bydlela žalovaná.

14. Svědkyně [jméno] [příjmení] (čl. 95) uvedla, že bydlí v bytě, který patří žalobci. Žalovaná bydlela o patro níž. Než se nastěhovala žalovaná, tak svědkyně byt viděla, původně v něm měla bydlet ona. Byt byl zrekonstruovaný, byl vymalovaný, čistý. V bytě žalované byla před Vánoci 2019, viděla otevřené dveře a tak tam šla pozdravit žalobce, který tam byl. Viděla flek na podlaze. Byt viděla i po odstěhování žalované, asi byl vymalován. Byla tam stará kuchyňská linka. Nebyl tam nepořádek. Malíře v bytě viděla až později, před tím viděla byt a byl ve stavu, jak jej popsala. [příjmení] se do bytu stěhoval až v březnu 2020. Od srpna 2020 je tam další nájemník. Před žalovanou bydlel v bytě nějaký pár, před tím paní [příjmení]. Svědkyně bydlí v domě žalobce již asi 17 let, s přestávkou v letech 2012 2014. V době, kdy byt viděla před nastěhováním žalované, byla v kuchyni kuchyňská linka a na zdi mezi horním a dolní částí nebyl žádný obklad.

15. Svědkyně [jméno] [příjmení] je další nájemnicí bytu žalobce. Bydlí ve 2 poschodí. K žalované chodila na návštěvu, pracovala ve stejné firmě. Stav bytu, když se žalovaná stěhovala pryč, nezná, byt neviděla. Svědkyni je známo, že žalovaná měla se žalobcem problém ohledně vyúčtování vody, chtěla se kvůli tomu odstěhovat. Dle jejího názoru byla žalovaná pořádná a v bytě měla uklizeno.

16. Svědkyně [příjmení] (čl. 156), která byt viděla před tím, než se do něho nastěhovala žalovaná s manželem. Do bytu se měla stěhovat její dcera. Svědkyně uvedla, že na podlaze žádný flek nebyl, byt byl vybílený. V kuchyni nebyl v místě kuchyňské linky mezi spodní a horní částí na zdi žádný obklad.

17. Svědek [jméno] [příjmení] (čl. 156) uvedl, že pro žalobce maluje byty. Byt, který užívala žalovaná, maloval již 3x. Stěny v bytě byly přebíleny, ale prosvítala předchozí barva. Svědek maloval byt celý, u oken byla zatřená plíseň. Svědek uvedl, že koupelna a WC byly ve špatném stavu, záchod byl špinavý, rezatý. V bytě byla malá hnědá kuchyňská linka v dekoru dřeva. Zda byl mezi horní a spodní částí na stěně obklad z dlažby, svědek neví. Svědek byt maloval nejprve na nové omítky, potom po odstěhování jedné staré paní, po které se měla do bytu stěhovat žalovaná. Byt byl v tu dobu trochu zatuchlý, protože se v něm nějakou dobu nevětralo. Po obdržení předvolání svědek mluvil se žalobcem, ale jen ohledně toho, o který byt se jedná.

18. Svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že byt žalované zná až z doby, kdy již v bytě bydlela. Je zetěm žalované. V bytě nikdy neviděl plíseň, ale nesledoval to. V době, kdy se žalovaná stěhovala pryč, byl byt vymalován a uklizen. Byt malovala dcera jeho manželky ([jméno] Seidllová) a její kamarád. Byt byl vymalován bíle, žádná barva neprosvítala. S úklidem bytu pomáhal i svědek. Odstěhoval část kuchyně a to skříňky, které si žalovaná nechávala sama přidělat. V době, kdy byt viděl, tam zůstala obkladová dlažba na stěně mezi kuchyňskou linkou. Svědek uvedl, že na WC žádná rez nebyla. Také trubky k topení byly čisté. Pod bytem žalované byl sklep, špinavý a plesnivý. Svědek odstěhoval i sporák, ale až poté, kdy byl byt vymalován.

19. Svědkyně [jméno] [příjmení] je vnučka žalované. Uvedla, že byt, který užívala žalovaná v době, kdy se do něho stěhovala, nebyl v pořádku. Po skončení nájmu svědkyně byt vymalovala a uklidila. Pomáhal jí kamarád. Byt byl několika nátěry vymalován na bílo. Použili barvu primalex. Sádrou opravili otvory po různých háčkách. Ohledně fleku na podlaze v pokoji si není jistá. Byt malovala v době, kdy tam ještě byla celá kuchyňská linka i sporák. Svědkyně byt po vymalování uklízela. V kuchyni měla babička na podlaze svůj koberec, kterým překryla koberec, který byl špitavý a byl v bytě při nastěhování. V bytě byla cítit zatuchlina, i když se v něm větralo. Držela se tam plíseň a to v obývacím pokoji za skříní. Svědkyně uklízela WC i koupelnu a popřela, že by tam byla nějaká rez nebo vodní kámen.

20. Svědek [jméno] [příjmení] (čl. 160) uvedl, že zná rodinu žalované a se svědkyní [příjmení] malovat byt žalované. Původní barva šla špatně přemalovat, udělal nejméně 3 nátěry. Také odstranil různé hřebíky a zasádroval díry. Se svědkyní [příjmení] byt uklízeli. V bytě byl poprvé, když ho s přítelkyní malovali, tedy po odstěhování žalované. O fleku na podlaze neví. V rozích oken byla plíseň, stříkali to savem a přemalovali. Nátěr dělal opakovaně, do bytu se vracel. V době malování byla v bytě celá kuchyňská linka i sporák.

21. Svědkyně [jméno] [příjmení] (čl. 166), dcera žalované uvedla, že byt do kterého se rodiče nastěhovali a vlastní ho žalobce, byl v době jejich nastěhování ve špatném stavu. Byl vlhký. V kuchyni byl na podlaze beton zakrytý kobercem. V obývacím pokoji byla dřevěná podlaha, nedaleko dveří byl vlek, původ skvrny neví. Podlaha byla původně zašlá, ale po řádném umytí byla pěkná, ale byla na ní sporná skvrna. Žalovaná si původně myslela, že skvrna půjde umýt. Proto podlahu rodiče zakryli kobercem. V době předání bytu panu žalobci po skončení nájmu koberec na podlaze nebyl a žalobce skvrnu na dřevěné podlaze viděl. Žalobce ke stavu předávaného bytu nic neměl, pouze žádal, abychom odstěhovali část kuchyňské linky. Svědkyně pořídila o stavu bytu fotografie (čl. 162). Předávací protokol nebyl sepsán. Ohledně kuchyňské linky se původně rodiče dohodli, že v bytě zůstane (část linky a sporák kupovali žalovaná s manželem), ale rodiče chtěli nějakou finanční náhradu a tak žalobce řekl, ať si vše odvezou. V době, kdy se rodiče do bytu stěhovali, byla v kuchyni jen jedna skříňka s dřezem a dvě zavěšené úzké skříňky. Žalovaná si nechala další skříňky přidělat a koupila si i sporák. Když se rodiče odstěhovali, byt vymaloval pan [příjmení]. V té době tam byla celá kuchyňská linka, podle původní dohody se žalobcem. Při předání bytu se bavili o kuchyňské lince a žalobce řekl, ať ji odstěhují. Nechtěl dát finanční náhradu. Skutečný stav bytu v době, kdy žalovaná smlouvu uzavírala, nebyl ve smlouvě uveden. Důvod svědkyně neví. Byt byl vlhký, i když žalovaná pravidelně větrala. Dle svědkyně se vlhko táhlo do bytu se sklepa, který je pod bytem. Ve sklepě bylo vlhko a zatuchlo. Svědkyně sporovala, že by fotografie na čl. 99-121 zachycovaly stav bytu v době, kdy jej rodiče předávali zpět žalobci. Ona stav bytu zachytila na fotografiích na čl.

162. Několik fotografií dle jejího názoru zachybuje stav bytu, když se do něho rodiče stěhovali. K fotografiím na čl. 108, [číslo] uvedla, že dle jejího názoru nejsou z bytu, který užívali rodiče. Ke kuchyňské lince uvedla svědkyně, že rodiče žádali částku 2 500 Kč, ale žalobce nechtěl zaplatit žádnou částku a dne 28.

11. řekl, aby si linku odvezli. Proto linku druhý den odvezli a klíče předali žalobci. Žalovaná se ptala žalobce, zda mají dát do pořádku stěnu za linkou a on odpověděl, že nikoliv a vzal si klíče. (Žalobce popřel, že by toto řekl.)

22. Svědkyně [jméno] [příjmení] (čl.171) docházela do domácnosti žalované, neboť ošetřovala jejího manžela. Svědkyně uvedla, že domácnost navštívila ještě v době, kdy byt opouštěli, byt byl již vyklizený. Byt byl čistý, byl připraven na předání. V té době tam byla i celá kuchyňská linka. Barvu malby na zdi si svědkyně nepamatuje. [příjmení] [příjmení] vždy převalovala ránu v kuchyni. Svědkyně docházela do domácnosti opakovaně po dobu asi 1,5 až 2 let, v bytě bylo vždy perfektně čisto. Chodila tam skoro denně, proto měla možnost posoudit, zda je v bytě uklizeno. Svědkyně nechávala materiál na převazy i s dezinfekcí v bytě u žalované, ale nikdy nezaznamenala, že by žalovaná převazovala sama manželovi ránu a ošetřovala ji. Pokud by dezinfekce udělala flek, byl by tmavé barvy (svědkyně uvedla jako barva nábytku v jednací síni), protože používala jodový preparát.

23. Svědek [jméno] [příjmení] (čl. 199) bydlel v bytě žalobce. A to asi od března do srpna roku 2020. Uvedl, že podlaha v hlavní místnosti byla stará, dřevěná. Asi byla nově nalakovaná, ale neví to jistě. Svědek přebíral byt nově vymalovaný, maloval v něm sám žalobce. Byt nebyl uklizený, ale bylo to proto, že svědek na předání bytu spěchal. Byt byl plesnivý, vlhký. V době, kdy svědek v bytě bydlel, tak v něm bylo vlhko, dělala se plíseň, přestože řádně větral. Vlhkost dle svědka táhla z podlahy v kuchyni a táhlo také kolem dveří. Také v pokoji se rosila okna, i když se větralo. V kuchyni byla nová kuchyňská linka červené barvy.

24. Svědkyně [jméno] [příjmení] (čl. 200) bydlí v bytě, který vlastní žalobce od srpna 2020. Byt jí byl předán vymalovaný, předělaný. V pokoje je dřevěná podlaha, nalakovaná. Dle jejího názoru byla v pořádku.

25. Svědkyně [jméno] [příjmení] (čl. 212 p.v.) bydlela v bytě se svědkem [příjmení] popsala stav bytu. Byla v něm nová kuchyňská linka, v kuchyni na zemi lino a v pokoji dřevěná podlaha, na které svědkyně čistila flek od barvy. Dle svědkyně byl byt v době, kdy se stěhovali uklizený a vymalovaný. K výpovědi svědka [příjmení] uvedla, že fetuje, proto k tomu nebude nic dalšího uvádět. Svědkyně již v bytě nebydlí, když se stěhovala, tak nemalovala, žalobce to nechtěl. V bytě v době, kdy ho užívala, nemalovala, proto byt předala tak, jak ho převzala. Nesepisovala se žalobcem protokol o předání bytu. Nájemní smlouvu ukončila dohodou ústně.

26. Svědek [příjmení] [příjmení] (čl. 213 p.v.) bydlel v bytě před žalovanou. Na dřevěné podlaze v místnosti byl flek, jeho původ svědek nezná. V bytě byla velká plíseň, i ta mohla být původem toho fleku. Vlhko bylo vidět kolem trubek u topení, položený koberec se vlhkem lepil na podlahu. Flek byl kousek ode dveří, skvrna byla o velikosti cca [číslo] cm. Svědkovi byla předložena fotografie na čl. 106 a potvrdil, že se jedná o skvrnu, o které hovořil. Skvrna byla na podlaze, když se do bytu stěhoval, podlahu překryl kobercem. V bytě bydlel více než rok. Kvůli vlhkosti v bytě musel odtahovat nábytek. Se žalobcem to neřešil. Když se stěhoval z bytu pryč, tak byt nemaloval, žalobce to nežádal. Zda to bylo uvedeno v nájemní smlouvě, neví. V kuchyni byly jen dvě skříňky a to jedna nahoře (míněno na zdi) druhá dole a polička. Sporák byl špatně zapojený, volal si sám opraváře a měl poškozená dvířka od trouby. Na zdi mezi kuchyňskými skříňkami byla jen omítka, nebyl to omyvatelný nátěr. V době, kdy se svědek do bytu stěhoval, tak byt nebyl vymalován, v bytě sám svědek dělal různé opravy, byt dával do pořádku, ale nastěhoval se, protože potřeboval bydlet. Svědek si nepamatuje, co bylo napsáno v nájemní smlouvě.

27. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] (čl. 198) zjistil soud, že vyhotovil pro žalobce znalecký posudek, který byl rozpočtem na opravu dřevěné podlahy a stěny v kuchyni, kde se odstraňoval keramický obklad. Vycházel z fotografií, které mu předložil žalobce. Dále vycházel z cenových předpisů a programu ÚRS, který stanoví ceny za jednotlivé práce a to průměrné ceny. Cenu za opravu zdi kuchyně kalkuloval za bourací práce – odstranění obkladu a opravu zdi – štuk. Opravit se musela celá stěna, ne jenom plocha, kde byly odstraněny obklady. Rozpočtoval práce za penetraci, malování, štukování. Ohledně podlahy je dle jeho názoru potřeba přebrousit a nalakovat celou podlahu, ne jenom tu část, kde byla poškozena.

28. Žalobce k věci uvedl (čl. 212 p.v.), že si není jistý, zda sepisoval protokol o převzetí bytu od žalované. Byt se předával asi na třikrát. Žalované vytýkal, že je vymalováno špatně, protože bílou malbou prosvítala předchozí malba. V kuchyni si žalovaná dala na zeď obklady, ale podle smlouvy měla dát byt do původního stavu, tedy kachličky odstranit a zeď dát do původního stavu. Původně tam byla otíratelná hladká malba bez obkladů. Žalovaná si také nechala dodělat další skříňky do kuchyně a to na své náklady a ty si také odstěhovala. Žalobce chtěl kuchyňskou linku vyměnit, proto nechtěl, aby tam žalovaná něco nechávala. Na práci na odstranění obkladů si nechal udělat rozpočet, ale neměl firmu, která by práci rychle udělala, tak část práce udělal sám. Požaduje cenu za odstranění starých kachliček a úpravu této části, dále vymalování a opravu podlahy a částku za úklid. Byt poprvé nepřevzal s tím, že nebylo vymalováno a nebyly odstraněny obklady v kuchyni a část kuchyňské linky, poté byt nepřevzal, z důvodů, že není vymalováno, nebyla odstraněna ta dlažba a na dřevěné podlaze byl flek. V době, kdy byt žalovaná přejímala, tak byl byt v pořádku a flek na podlaze nebyl. Žalobce tvrdí, že v bytě je sucho. Byt je podsklepen v části pod kuchyní. Žalobce popírá, že by v bytě sám maloval. Podlahu opravil sám, obrousil ji bruskou a nalakoval. Nároku částku podle rozpočtu. Po skončení nájmu zaslal žalované vyúčtování, které neobsahovala vyčíslení dalších nákladů za neuvedení bytu do původního stavu. Tyto náklady ještě neznal.

29. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou dne 20. 8. 2015 zjistil soud, že žalovaná měla odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzala, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt měl být vymalován bílou barvou, uklizen. Pokud nájemce tuto povinnost nesplní, je pronajímatel oprávněn zařídit splnění těchto povinností sám a náklady, které vynaloží, je oprávněn si započítat oproti peněžní jistotě, kterou nájemce složil na účet pronajímatele.

30. Žalobce předložil fotografie na čl. 11 až 42, které dle jeho tvrzení zachycují stav bytu po skončení nájmu žalované. Žalovaná toto sporuje s tím, že z fotografií nelze určit, kdy byly pořízeny a kde byly pořízeny.

31. Žalovaná doložila stav bytu v době jeho předání fotografiemi na čl.

162. Žalovaný nesporoval datum pořízení fotografií (čl. 166).

32. Žalobce předložil rozpis s částkami za vyúčtování vody, což však není předmětem tohoto sporu.

33. Z listiny„ dohoda o provedení práce“ ze dne 5. 1. 2020 zjistil soud, že žalobce uzavřel se [příjmení] [jméno] dohodu o provedení práce spočívající v úklidových službách a to v rozsahu do 300 hodin za kalendářní rok. Dohoda byla sjednána na dobu od 1. 11. 2019 do 1. 11. 2020. Za sjednanou práci se žalobce zavázal poskytnout zaměstnanci odměnu ve výši 1 350 Kč hrubého, tedy 1148 Kč hotově a daň 202 Kč. Dnem splatnosti této pravidelné odměny je 15. 2. 2020, jenž následuje po měsíci, ve kterém zaměstnanci vznikl nárok na výše stanovenou odměnu. Odměna je vyplácena hotově. (vše článek III. uvedené dohody.

34. Rozpočet (čl. 44) od firmy [jméno] [příjmení] zednictví vyplývá, že částka za odstranění obkladu, odvoz suti, opravy, penetrace, přesun materiálu oprava štuku by byla ve výši 5 114 Kč. Rozpočet je bez data vyhotovení, bez uvedení plochy, která by se opravovala.

35. Z listiny (čl [číslo] a čl. 207) znalecký posudek [číslo] 2020 a [číslo] 2021, který vyhotovil Ing. [jméno] [příjmení] zjistils soud, že stanovená cena opravy poškozené podlahy je 14 512,14 Kč a cena za opravu stěny je 4 564,50 Kč.

36. Fakturou za malování v částce 5 520 Kč ze dne 6. 1. 2020 dokládal žalobce výši nákladů za malování.

37. Listinou (čl. 51) dokládá žalobce výši požadavku za opravu podlahy, když dle nabídky firmy [příjmení] – koberce s.r.o. by částka za broušení staré podlahy, tmelení spár, listy, lakování, demontáž starého soklu činila částku 17 975,88 Kč. Nabídka je datována 3. 2. 2020.

38. Z korespondence mezi účastníky prostřednictvím jejich zástupců (čl. 45-48, 87 a 216) zjistil soud, že žalobce dne 6. 1. 2020 žádal zaplacení celkem částky 7 991 Kč, když započetl částku 9 000 Kč, kterou měl jako kauci. Požadoval zaplacení dvou faktur a to z 8. 2. 2016, z 20. 7. 2017, nájemné za listopad a prosinec 2019, náklady za malování a za úklid. Celkem tedy po zápočtu kauce žádal částku 7 991 Kč. Žalovaná na toto reagovala tak, že naopak žalobce by jí měl zaplatit za topení, neboť sama musela zakoupit přímotopy, když topení bylo nefunkční, dále nebylo řádně vyúčtováno vodné a stočné a požadovala vrácení kauce. Také sporovala faktury, které žalobce uplatnil s tím, že nebylo provedeno řádné vyúčtování a sporovala povinnost platit nájemné za část měsíce listopad 2019 a za prosinec 2019. Žalovaná dále namítala, že byt byl vymalován a byl uklizen. Žalobce naopak dopisem z 6. 2. 2020 tvrdil, že byt nebyl předán vymalovaný a uklizený, odkazoval na fotografie, dále poukazoval na poškození dřevěné podlahy – vyleptaný flek, vyjadřoval se k vyúčtování vodného a stočného, poukazoval na výměnu kotle a opravu topení v roce 2014, popíral, že by byl upozorněn na nefunkční topení, vyjadřoval se k dalším sporným otázkám a požadoval celkem zaplacení částky 37 800,88 Kč. Žalobce poté přípisem z 26. 2. 2020 reagoval tak, že požadoval zaplacení celkem částky 31 080,88 Kč, když žádá jen nájemné za listopad a prosinec roku 2019 z důvodů nedodržení formy skončení nájmu. Dále tvrdil, že byt bylo nutné vyklidit a vymalovat. Svůj požadavek nedoložil žádnými doklady. Z e-mailové komunikace datované 24. 2. 2020 je zřejmé, že mezi účastníky byl spor ohledně tvrzených škod, ohledně způsobu skončení nájemního vztahu, ohledně způsobu účtování částek za vodné a stočné, ohledně stavu bytu v době jeho předání.

39. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná pouze částečně a to ohledně požadavku na náhradu za odstranění keramického obkladu v kuchyni, když žalovaná byla podle nájemní smlouvy povinna uvést byt do původního stavu. Žalovaná, pokud chtěla v bytě provést změny, které nelze bez problémů odstranit, což nepochybně keramický obklad na zdi je, měla si zajistit předem písemný souhlas žalobce a domluvit, jakým způsobem bude postupováno v okamžiku skončení nájemního vztahu. Žalovaná tvrdí, že žalobce nejdříve odstranění obkladů nepožadoval, potom při skončení smlouvy toto žádal. Žalobce tvrdí, že odstranění obkladů požadoval od počátku. Svědecky není žádné tvrzení prokázáno a soud tedy vychází z písemné nájemní smlouvy. V článku X bod 2. je jednoznačně uvedeno, že nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal. Mezi stranami není spor o tom, že keramický obklad (dlaždičky) instalovala na zeď v kuchyni mezi spodní a horní díl kuchyňské linky, žalovaná. Žalovaná také sama nechala vyrobit další skříňky ke kuchyňské lince a i tyto byla povinna odstranit, jak žalobce požadoval. Žalobce žádal náhradu škody za odstranění obložení nad pracovní deskou v kuchyni ve výši 5 114 Kč. Podle výpočtu znalce je však částka za odstranění keramické dlažby a opravu zdi podle rozpočtu ve výši 4 564,50 Kč. Jedná se o částku určenou rozpočtem, protože žalobce realizoval práce sám. Zákon určení výše škody tímto způsobem nevylučuje. Soud tedy v této části žalobě vyhověl, ale pouze ve výši, jaká odpovídá rozpočtu na provedené práce podle vyhotoveného znaleckého posudku, který byl předložen jako listinný důkaz. Úrok z prodlení z této částky přiznal soud až od 23. 2. 2020, protože není doloženo, že by žalovaná byla řádně vyzvána k úhradě této částky tak, aby její splatnost byla 21. 1. 2020, jak nárokoval žalobce v žalobě. Výzva k zaplacení je v dopise z 6. 2. 2020, není doloženo, kdy byl doručen. Žalovaná ale reagovala prostřednictvím své zástupkyně dne 24. 2. 2020, je tedy zřejmé, že dopis z 6. 2. 2020 byl doručen před tímto datem. Návrhu v této části bylo vyhověno podle § 2293/1,2 o.z.

40. K nároku na zaplacení škody za opravu vyleptaného poškození podlahy: Žalobce tvrdí, že žalovaná jako nájemkyně bytu poškodila dřevěnou podlahu v pokoji, tím, že zde zůstal vyleptaný flek. Toto tvrzení dokládá fotografiemi (čl. 31, 106, 107). Žalobce uvádí, že se mohlo jednat o skvrnu vyleptanou dezinfekčními prostředky. Žalobce požaduje na náhradu škody částku podle rozpočtu, který dokládá znaleckým posudkem. Opravu dělal sám, podlahu obrousil a nalakoval. Žalovaná namítá, že takto poškozená podlaha byla v bytě již v době, kdy se do bytu nastěhovala. [příjmení] toto poškození zakryla, tak musela koupit do místnosti koberec. Dále, že fotografie jsou bez data, nelze určit, kdy a kde byly pořízeny. Soud na základě provedených důkazů uzavřel, že není prokázáno, že tuto škodu způsobila žalovaná v době, kdy užívala jako nájemkyně byt žalobce. Její tvrzení, že skvrna byla na podlaze již v době, kdy nájemní smlouvu uzavírala, prokazují svědci a to zejména svědek [příjmení] [příjmení], který měl tento byt v nájmu před žalovanou a již v době, kdy v bytě bydlel on, byla sporná skvrna na dřevěné podlaze. O tom, že skvrna byla na podlaze již v době, kdy se žalovaná s manželem nastěhovala, vypovídala i svědkyně [příjmení]. Žalobce dovozoval, že skvrna mohla vzniknout při ošetřování manžela žalované. To však vylučuje výpověď svědkyně [příjmení], která chodila manžela žalované ošetřovat a ránu na noze převazovala. Tyto úkony dělala vždy v kuchyni, nikoliv v pokoji a vyjádřila se také, že nikdy nezjistila, že by ránu manželovi ošetřovala sama žalovaná. Soud dále přihlédl i k obsahu písemného vyúčtování, které zaslal žalobce žalované dne 6. 1. 2020. Z listiny je zřejmé, že žalobce žádnou částku jako náhradu za odstranění sporné skvrny na dřevěné podlaze nepožadoval. Soud tedy uzavřel, že žalobce řádně neprokázal, že v době, kdy žalovaná zavinila poškození dřevěné podlahy v bytě. Žalobce jako zkušený pronajímatel měl dle názoru soudu řádně zdokumentovat stav bytu v době uzavření nájemní smlouvy a následně v době skončení nájemní smlouvy a předání bytu. Žalobce nesepsal žádný předávací protokol, což mohl případně učinit i bez přítomnosti žalované za účasti nějakého nezávislého svědka. Žalovaná své tvrzení, že sporný flek již na podlaze byl v době, kdy se nastěhovala, prokázala výslechem výše uvedených svědků a její tvrzení podporuje i listina - vyúčtování z 6. 1. 2020. Tvrzení svědka, který v bytě bydlel před žalovanou, považuje soud za věrohodné. Výpověď svědkyně [příjmení], že podlaha v bytě poškozená nebyla, když ona viděla byt před tím, než se nastěhovala žalovaná, není průkazná. Svědkyně si nemusela skvrny všimnout. Soud tedy uzavřel, že požadavek na zaplacení částky na opravu poškozené podlahy není prokázán a v této části nárok zamítl.

41. Požadavek na zaplacení částky za vymalování a úklid bytu považuje soud také za nedůvodný. Žalovaná byla povinna byt vymalovat na bílo a uklidit, což provedla, jak prokazují svědci [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení], [příjmení]. Stav bytu v době předání (vystěhování žalované) prokazují také fotografie (čl. 162) a žalovaný k dotazu soudu uvedl, že potvrzuje, že na fotografiích je byt, který měla v nájmu žalovaná a nesporuje data, která jsou na fotografiích. Soud tedy uzavřel, že byt byl předán ve stavu běžného opotřebení, vymalován na bílo, jak bylo požadováno podle smlouvy o nájmu. Požadavek žalobce na zaplacení částek za malování a úklid tedy zamítl. Soud k požadavku žalobce ještě uvádí, že podle smlouvy měl a mohl žalobce využít zaplacenou kauci na náklady, které vynaložil v případě nesplnění povinnosti nájemce předat byt vymalovaný a uklizený (článek X, bod 3. Smlouvy o nájmu bytu). Žalobce však kauci využil na úhradu nájemného za listopad 2019 v částce 3 360 Kč, na úhradu faktury za vodné v částce 1 104 Kč a jen částečně za vymalování bytu, když na toto využil částku 4 536 Kč. Pokud žalobce po odstěhování žalované realizoval rekonstrukci bytu, byt vybavil novou kuchyňskou linkou, opravil dřevěnou podlahu, potom k jeho tíži musí jít i náklady za uvedení bytu do stavu, aby byl připraven k dalšímu pronájmu, tedy úklid a vymalování. Tyto náklady nelze požadovat po žalované, která byt dle názoru soudu předala ve stavu odpovídajícím nájemní smlouvě.

42. Z výpovědí dalších svědků soud neučinil žádné konkrétní zjištění, neboť svědci si vzájemně odporují zejména ohledně tvrzení o tom, v jakém stavu byt byl, zda v něm bylo vlhko či nikoliv. Potvrzovali, že v bytě probíhaly po odstěhování žalované nějaké práce, neshodli se kdy, kdo je realizoval. Svědci se ani neshodují v tom, kdy se nastěhoval další nájemník. Pro posouzení konkrétních uplatněných nároků žalobce to není podstatné. Podpůrně však soud dovozuje, že největší zkušenost s tím, zda se v bytě vlhkost držela, měly osoby, které v bytě pobývaly delší dobu, nikoliv pouze osoby, které tam přišly na návštěvu. [příjmení] pan [příjmení] ve shodě se žalovanou i svědkyní [příjmení] potvrdil, že v bytě se vlhkost držela, i když se větralo. Svědkyně [příjmení] potvrdila, že žalovaná měla v bytě pořádek, to potvrdila i svědkyně [příjmení]. Pokud tedy žalobce argumentoval i dalším stavem bytu, soud uvádí, že takové opravy nejdou k tíži nájemníka.

43. Žalobce měl jako zkušený pronajímatel stav bytu řádně zdokumentovat, což neučinil a soud tedy uzavřel, že svá tvrzení neprokázal a návrh s odkazem na ustanovení § 2293/1 o.z. zamítl. Žalobce žádal celkem zaplacení částky 28 783,88 Kč, vyhověno bylo v částce 4 564,50 Kč a ve zbývající částce 24 219,38 Kč byla žaloba zamítnuta.

44. O nákladech řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142/2o.s.ř. Žalobce byl ve sporu úspěšný částečně, větší úspěch měla žalovaná. Žalobce měl úspěch v 15,85%, žalovaná měla úspěch v 84,15%. Žalovaná má tedy právo na náhradu 68,3 % nákladů řízení. Náklady řízení tvoří náklady za zastoupení advokátem, když odměna je vypočtena podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Podle § 7 cit. vyhl. je odměna advokáta za 14 úkonů po 2 260 Kč, tedy 31 640 Kč, náhrada nákladů – režijní paušál je za 14 úkonů po 300 Kč, tedy 4 200 Kč, cestovné 1 188 Kč (spotřeba 4l nafty na 100 km, cena dle vyhlášky, paušál za 1 km dle vyhlášky, najeto 6x 36 km – sídlo zástupkyně – [obec] a zpět) a to 3x v roce 2020 a 3x v roce 2021), hotové výdaje 5 388 Kč, náhrada za promeškaný čas 1 200 Kč tj. 38 228 Kč DPH není účtováno. 68,3% z této částky je částka 26 110 Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. uložil soud žalovanému povinnost zaplatit náklady řízení k rukám zástupce žalované.