6 C 21/2022

Plný text

Okresní soud v Náchodě rozhodl samosoudkyní JUDr. Blankou Klicnarovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným:

1. Sanatorium doktora právnická osoba , IČO sídlem adresa 2. F- právnická osoba , IČO sídlem adresa o ochranu rušení držby <b>I. Žalovaní jsou povinni zdržet se zásahů do držby žalobce k pozemku stavební parcela [číslo] plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům v obci [obec], katastrální území Nový Hrádek, zapsané v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu Královéhradeckého kraje, katastrální pracoviště Náchod na [list vlastnictví].</b> <b>II. Žalovaná 1) je povinna uvést držbu nemovité věci označené ve výroku I. Tohoto rozhodnutí do předešlého stavu tak, že předá předmětnou nemovitou věc a klíče od této nemovité věci žalobci a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.</b> <b>III. Žalované 1) a 2) jsou povinny zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradu nákladů řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.</b> <b>IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Náchodě soudní poplatek v celkové výši [částka] a to do patnácti dnů od právní moci rozhodnutí.</b> 1. Žalobce se domáhá ochrany rušené držby, kterou získal na základě nájemní smlouvy. V žalobě tvrdí, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a paní [jméno] [příjmení] jako pronajímatelkou užívá žalobce nemovitou věc, která byla ve vlastnictví paní [příjmení] a to nemovitost označenou ve výroku tohoto rozhodnutí. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to do [datum] Smluvní strany se dohodly na financování rekonstrukce nemovité věci ze strany žalobce a tato skutečnost byla zohledněna při sjednání výše nájemného. Nájemní smlouva nebyla ukončena a nájemní vztah trvá. Dne [datum] sdělila paní [jméno] [příjmení] žalobci, že došlo ke měně vlastníka a že žalobce bude kontaktován novým vlastníkem. Dne [datum] byl žalobce telefonicky kontaktován [jméno] [jméno], jednatelem žalované 2), který mu sdělil, že novým vlastníkem nemovitosti je žalovaná 1) a ta pověřila žalovanou 2) k vyklizení nemovitosti a jejímu převzetí od žalobce. Dále byl žalobce informován, že nemovitost má být předána dne [datum] v 11:00 hodin. Žalobce s tímto nesouhlasil, neboť užívá nemovitost na základě nájemní smlouvy.

2. Dne [datum] bylo zasaženo do práva žalobce užívat nemovitost, kterou má pronajatou. Žalovaní trvali na vyklizení nemovitosti, přítomni byly příslušníci Policie ČR. Po žalobci byl požadován podpis předávacího protokolu, dle kterého se měl žalobce do [datum] z nemovitosti vystěhovat. Žalobce v předávacím protokole uvedl, že s předáním nesouhlasí. Protokol nebyl žalobci předán.

3. Dne [datum] bylo opakovaně zasaženo do práva žalobce užívat označenou nemovitost, když z nemovitosti byla za přítomnosti Policie ČR vykázána nevlastní dcera žalobce [jméno] [příjmení] i s jejími nezletilými dětmi a jejím bratrem [jméno] [příjmení]. [příjmení] [příjmení] byly odebrány žalovanými klíče od nemovitosti.

4. Obdobně dne [datum] došlo ze strany žalovaných k vypáčení okénka v jedné z místností a odemčení vchodových dveří a následnému přivolání Policie ČR. [příjmení] vykázala všechny osoby z označené nemovitosti. Žalovanými byl vyměněn zámek u vchodových dveří. [příjmení] Policie ČR odmítla vydat žalobci jakýkoliv záznam, proto se žalobce dostavil na obvodní oddělení Policie ČR a podal k věci vysvětlení, o čemž byl sepsán úřední záznam.

5. Dne [datum] odváželi žalovaní od označeného domu lešení a nářadí, které se tam nacházelo, odvezli také věci žalobce.

6. Žalobce nemá do označené nemovitosti přístup, je mu zamezeno vykonávat svá práva plynoucí z nájemní smlouvy, nemá přístup ke svým osobním věcem nacházejícím se v označené nemovitosti. Jednáním žalovaných je dle žalobce zasaženo do držby žalobce. Žalovaní se nemovité věci zmocnili svémocně a žalobce vypudili z jeho řádné držby.

7. Žalovaná 1) ve vyjádření uvedla, že je vlastníkem nemovitosti označené ve výroku rozhodnutí na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovanou 1) jako kupující a paní [jméno] [příjmení] jako prodávající. Prodávající ve smlouvě prohlásila, že na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena ani žádná práva třetích osob k nemovitosti či jiná omezující práva. Vklad vlastnického práva byl povolen dnem [datum]. Žalovaná 1) domluvila s prodávající předání nemovitosti na den [datum], předání měl dle prodávající realizovat žalobce, který měl nemovitost užívat dočasně. Zmocněnkyni žalované 1) byly předány klíče, kterými však nemovitost nešla otevřít. Žalobce, který se na místo dostavil, uvedl, že vyměnil v nemovitosti zámky a klíče odmítl vydat. Byla zavolána Policie ČR. Žalovaná 1) dále uvádí, že uzavřela e žalobcem dohodu, že si žalobce odveze své věci a zruší si trvalý pobyt v nemovitosti a to nejpozději do [datum] a k tomuto dni mu také skončí užívací práva a nemovitost bude předána. Na základě této dohody byl sepsán protokol, který uvedenou dohodu obsahuje. [příjmení] od nemovitosti předal zmocněnkyni žalované 1) pan [příjmení] [příjmení] dne [datum]. Dne [datum] zjistila žalovaná 1), že byl vyměněn zámek od vstupních dveří, přivolala tedy Policii ČR. [příjmení] [příjmení], která byla přítomna opustila nemovitost a byl jí přenechán telefonní kontakt, pokud by si potřebovala vyzvednout nějaké věci, což dosud neučinila. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením žalobce, že na předávací protokol napsal, že nesouhlasí s předáním. Koncem prosince odvezla žalovaná 1) z pozemku pouze suť a nepořádek, neboť nemovitost byla ve špatném stavu a na pozemku byl nepořádek.

8. Žalovaná 2) namítla nedostatek své pasivní legitimace. Ve vyjádření uvedla, že v předmětné věci se neangažovala. Pokud žalobce poukazuje na jednání s panem [jméno] [jméno], který je jednatelem žalované 2), jednal pan [jméno] ze své soukromé aktivity. Nejednalo se o činnost žalované 2). Pan Kašpar je v přátelském vztahu s prodávající.

9. Z kupní smlouvy uzavřené mezi prodávající [jméno] [příjmení] a kupující – žalovanou 1) zjistil soud, že předmětem prodeje je nemovitost pozemek stavební parcela [číslo] plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům v obci [obec], katastrální území Nový Hrádek, zapsané v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu Královéhradeckého kraje, katastrální pracoviště Náchod na [list vlastnictví] Kupní smlouva neobsahuje žádnou informaci o existenci nájemní smlouvy. Prodávající ve smlouvě uvedla, že nemovitost není zatížena žádnými právy třetích osob. Smlouva byla podepsána dne [datum]. Vlastnické právo prodávající dokládá výpis z katastru nemovitostí. Další výpis dokládá vlastnické právo žalované 1), když právní účinky zápisu nastaly dnem [datum].

10. Nájemní právo žalobce je doloženo smlouvou nájemní uzavřenou mezi pronajímatelkou [jméno] [příjmení] a žalobcem a to dne [datum]. Předmětem nájmu je nemovitost označená ve výroku rozhodnutí. Nájem byl sjednán na dobu od podpisu smlouvy do [datum].

11. Z kopií sms zpráv je zjištěno, že žalobce byl vyzýván k předání nemovitosti v termínu, jak uvedl v žalobě. V sms zprávě ze dne 17.

12. Je jako podpis uvedeno„ MK FFC“.

12. Z výpisu z obchodního rejstříku zjistil soud, že pan [jméno] [jméno] je jediný jednatel společnosti [příjmení] [právnická osoba] a zastupuje společnost samostatně.

13. Z internetových stránek žalované 2) je zjištěno, že zajišťuje vyklízení bytů, domů a nebytových prostor.

14. Z protokolu o předání nemovitosti (čl. 35) zjistil soud, že protokol je datován [datum]. V protokole je označena prodávající a kupující. Dále je jako další ujednání uvedeno, že po vzájemné dohodě a s asistencí PČR bude nemovitost předána žalobcem dne [datum] v 11?00 hodin a žalobce se zavazuje do uvedeného data odhlásit svůj trvalý pobyt z nemovitosti. Protokol je podepsán prodávající, zástupcem kupující a žalobce. U podpisu žalobce je uvedeno„ nesouhlasím“.

15. Z protokolu o kontrole nemovitosti ze dne [datum] zjistil soud, že klíče v počtu 2 ks předal pan [příjmení] [jméno]. Žalobce nebyl přítomen.

16. Z úředních záznamů Policie ČR zjistil soud, že dne [datum] bylo podáno oznámení o odcizení lešení umístěného u nemovitosti domu [adresa] v [obec]. Část lešení měla být odcizena v druhé polovině listopadu 2021 a další část lešení měla být odcizena v druhé polovině prosince 2021. Dále soud zjistil, že dne [datum] řešila hlídka OOP [obec] oznámení o možném vloupání do domu [adresa] v [obec]. Bylo zjištěno, že k vloupání nedošlo, v domě byla dcera žalobce a ta nemovitost opustila dobrovolně. Policie věc neřešila, neboť se jednalo o občanskoprávní spor. Dále soud zjistil, že dne [datum] nebylo podáno na OOP [obec] žádné oznámení, které by vyžadovalo vyslání hlídky do obce Nový Hrádek na adresu [adresa]. Z dalšího úředního záznamu je zjištěno, že dne [datum] zasahovala hlídka v označené nemovitosti [adresa] v [obec]. Přítomní předložili doklady o nabytí ne movitosti a dále byl přítomen žalobce, který se odkazoval na nájemní smlouvu. Policie vyhodnotila spor jako občanskoprávní a nezasahovala. Dle záznamu byla mezi žalobcem a novým vlastníkem sepsána dohoda, která řešila, kdy se žalobce vystěhuje.

17. Podle § 176 o.s.ř. ustanovení § 177 až 180 se použijí, je-li z žaloby zřejmé, že se žalobce domáhá ochrany rušené držby.

18. Podle § 178 o.s.ř. v řízení se soud omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení.

19. Podle § 987 o.z. držitelem je ten, kdo vykonává právo pro sebe.

20. Podle § 989 odst. 2 o.z. jiné právo drží ten, kdo jej počal vykonávat jako osoba, jíž takové právo podle zákona náleží, a komu jiné osoby ve shodě s ním plní.

21. Podle § 1007 odst. 1 o.z. byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil. Podle odstavce 2 vypuzení z držby práv nastane, když druhá strana odepře plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého konání.

22. Podle § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu a o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.

23. Výklad shora uvedených zákonných ustanovení podal Ústavní soud ČR v nálezu z 21. 5. 2019sp. zn. IV. ÚS 4306/18. V něm uvádí mimo jiné toto: Přestože předmětné řízení je součástí právního řádu teprve od [datum], lze při jeho uchopení zčásti vycházet z rozhodovací praxe vztahující se k dnes již neúčinné ochraně pokojného stavu podle § 5 občanského zákoníku z roku 1964. Platný je tak například závěr Nejvyššího soudu, vyjádřený v rozsudku ze dne 19. 4. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4115/2011: "Ochrana pokojného stavu, upravená v § 5 obč. zák. (1964), je modifikovaným způsobem ochrany držby (posesorní ochrany), kterou znal již obecný občanský zákoník z roku [číslo] a ke které se vrací i nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Jejím předmětem není ochrana práva, ale pokojného stavu. Předpokladem pro poskytnutí ochrany je, že návrh je podán v době, kdy jde o aktuální zásah do pokojného stavu; pokud se nový stav, vyvolaný zásahem, stal pokojným, ochranu nelze poskytnout. Nárok na ochranu pokojného stavu má jiný skutkový základ a ostatně i jiný účel než ochrana práva; nelze dovodit, že by ten, kdo žádá ochranu pokojného stavu, musel současně žádat i o ochranu práva." Z uvedeného mimo jiné plyne, že žaloba z rušené držby (též "posesorní žaloba") poskytuje prozatímní ochranu posledního faktického stavu, nikoli stavu právního (tedy nikoli subjektivního práva) (bod 13 odůvodnění nálezu) … Obecný soud nezkoumá v řízení o žalobě z rušené držby předběžné hmotněprávní otázky (§ 135 odst. 2 o. s. ř.), zda jde o držbu řádnou, poctivou nebo pravou (srov. např. usnesení sp. zn. IV. ÚS 3074/17 ze dne [datum]). Uvedené řeší soud případně až v následném petitorním řízení. Pro úspěšnost žaloby z rušené držby je nutné (postačí), aby žalobce prokázal, že je držitelem věci nebo práva a že žalovaný jeho držbu svémocně ruší; obecný soud zkoumá zejména skutkový stav a přihlédne ke všem podstatným okolnostem posuzované věci. V řízení nejde primárně o poskytnutí ochrany subjektivních práv, nýbrž o poskytnutí ochrany poslednímu faktickému stavu. Obranu žalovaného tak zásadně mohou představovat pouze námitky co do uplynutí prekluzivní lhůty (§ 1008 odst. 1 o. z.), neexistence žalobcovy držby, případně popření skutečnosti, že držba žalobce byla žalovaným vůbec rušena nebo byla rušena svémocně. V případě vypuzení držitele může žalovaný podle § 1007 odst. 1 o. z. ještě namítat, že žalobce nabyl držbu nepravou nebo že jej z držby vypudil. Námitky petitorního charakteru, např. že rušitel je vlastníkem, nejsou však v posesorním sporu pro rozhodnutí soudu zásadní (bod 17 odůvodnění nálezu).

24. Soud vychází také ze závěru gremiální porady Krajského soudu v Hradci Králové, kdy byla schválena právní věci v tomto znění:„ Žalobou z rušené držby dle § 176 až § 180 o. s. ř. je držitel oprávněn se domáhat ochrany držby vlastnického i jiného práva (např. práva ze smlouvy o pachtu závodu) od okamžiku nabytí držby, i když držba není řádná a poctivá. Pokojnost držby není rozhodnou skutečností“. (rozhodnutí 18 Co 71/2019 Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích).

25. Soud v daném tytu řízení neprovádí dokazování, které by osvětlilo platnost či neplatnost nájemní smlouvy, nemůže v tomto typu řízení řešit, zda žalobce má platnou nájemní smlouvy. Soud vychází pouze z faktického stavu před narušením držby. Z předložených listin zjistil, že původní vlastník paní [jméno] [příjmení] uzavřela se žalobcem nájemní smlouvu na dobu určitou a předmětem nájmu byla nemovitost označená ve výroku tohoto rozhodnutí. Smlouva byla uzavřena dne [datum] a nájem byl sjednán do roku 2075. Podle smlouvy nájemní vztah stále trvá. Uvedená původní vlastnice uzavřela v říjnu 2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem je nemovitost označená ve výroku rozhodnutí s kupujícím – žalovanou 1), na základě této smlouvy nabyla žalovaná 1) vlastnické právo k označené nemovitosti ke dni [datum], jak dokládá výpis z katastru nemovitostí. V textu kupní smlouvy není žádná zmínka o existenci nájemního vztahu. V listině označené„ protokol o předání nemovitostí – RD v Městys [obec] p.č.st. [číslo] v [adresa] je uvedeno, že došlo k dohodě o vyklizení nemovitosti panem žalobcem a to k datu do [datum]. Žalobce však u svého podpisu vyjádřil svůj nesouhlas, před jeho podpisem je uvedeno„ nesouhlasím“.

26. Soud se zabýval námitkou nedostatku pasivní legitimace žalované 2) a dospěl k závěru, že námitka není důvodná. Pan [příjmení] [jméno] je jediný jednatel žalované a je oprávněn jednat výlučně sám jménem žalované 2), ke komunikaci se žalobcem, kterého vyzýval k vyklizení nemovitosti, používal telefon s číslem, které uvádí žalovaná na svých webových stránkách. Jednu sms zprávu podepsal svými iniciálami a připojil iniciály korespondující s názvem žalované 2). Soud se tedy ztotožňuje s vyjádřením žalobce, že současná námitka nedostatku pasivní legitimace žalované 2) je jen účelová.

27. Z uvedených skutečností má soud za prokázané, že žalobce držel právo nájmu, které fakticky vykonával. Nájemní vztah uzavřením kupní smlouvy nezaniká. Držba žalobce je rušena konáním žalované 1) a žalované 2). Žalované prokazatelně do práva držby zasahovaly. Smyslem tohoto řízení je předběžně a prozatímně upravit poměry tak, aby faktická držba práva byla dočasně ochráněna. Soud v tomto řízení nezkoumá platnost předložené nájemní smlouvy, nezkoumá, zda byl nájemní vztah dohodou stran ukončen. Žalobce se domáhá ochrany drženého práva. Jeho držené právo nájmu je konáním žalovaných fakticky rušeno a ve výkonu drženého práva bylo konáním žalovaných zabráněno. Rozhodnutí o platnosti nebo ukončení nájemní smlouvy není předmětem tohoto řízení.

28. Žaloba byla podána včas, k narušení držby došlo poprvé [datum] a žalobce podal žalobu před uplynutím prekluzivní lhůty. V řízení je prokázáno, že žalobce právo nájmu vykonával a konáním žalovaných byl z tohoto práva vypuzen a v realizaci práva je mu zabráněno. Soud tedy žalobě na ochranu rušené držby v plném rozsahu vyhověl.

29. O nákladech řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142/1o.s.ř., neboť účastníku, který měl ve věci plný úspěch přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalobce má právo na náhradu nákladů náklady za zastoupení advokátem za 3 úkony právní pomoci dle vyhl. 177/96 Sb. dle § 11 odst. 1 písm. a) ,d) v sazbě dle § 9/3e) cit. vyhl., tj. [částka] za úkon,, tj. [částka], 2 režijní paušály po [částka] a 21% DPH, tj. [částka] a dále [částka] za soudní poplatek. Celkem je tedy žalovaný povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení částku [částka]. Za třetí úkon (doplnění žalobního tvrzení) soud žalobci právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal, neboť je toho názoru, že povinností žalobce je učinit skutková tvrzení řádně a úplně již v žalobě. Lhůta k plnění je dle § 161 o.s.ř., plnění je k rukám zástupce žalobce podle § 149/1 o.s.ř.

30. Žalobce dosud nezaplatil soudní poplatek. Vzhledem k tomu, že soud v dané věci rozhoduje ve zkrácených lhůtách, rozhodl soud o povinnosti uhradit soudní poplatek až v konečném rozhodnutí. Žalobce se domáhá nároku na ochranu držby, když ta se týká nemovitosti. Soud tedy vyměřil soudní poplatek podle položky 4 odst. 1 písm. a) a to [částka] Lhůta ke splnění povinnosti je stanovena na 15 dnů.