64 C 22/2021

Plný text

Okresní soud v Náchodě rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Kučerou ve věci žalobců: a) jméno příjmení , datum narození bytem adresa b) jméno příjmení , datum narození bytem adresa oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupenému anonymizováno jméno příjmení , bytem tamtéž o zaplacení 29 400 Kč s příslušenstvím (nájemné)

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 29 400 Kč spolu s úrokem s prodlení ve výši 10 % p.a. -) z částky 2 500 Kč od [datum] do zaplacení, -) z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, -) z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, -) z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, -) z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, a ve výši 8,25 % p.a. -) z částky 5 000 Kč od [datum] do zaplacení, -) z částky 1 900 Kč od [datum] do zaplacení a to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 25 137,60 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalované zaplacení částky 29 400 Kč s příslušenstvím, jak je specifikováno ve výroku I. tohoto rozsudku, z titulu nájemní smlouvy. Žalobci uvedli, že mají na základě kupní smlouvy ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum] ve společném jmění manželů mimo jiné stavební parcelu [číslo] – zastavená plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: [obec], [adresa], rodinný dům s příslušenstvím, tedy nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] Tyto nemovitosti nabyli v rámci insolvenčního řízení, který bylo vedeno proti [anonymizováno] [jméno] [příjmení], současnému manželovi žalované. Žalovaná uzavřela s právním předchůdcem žalobců, s panem [příjmení] [jméno] [příjmení], nájemní smlouvu ze dne [datum]. Výše nájemného byla v této nájemní smlouvě sjednána v článku III. ve výši 5 000 Kč měsíčně, jeho splatnost pak do 20. dne v měsíci na měsíc následující. Žalobci ode dne nabytí vlastnického práva, tj. ode dne [datum] vstoupili do práv a povinností na straně pronajímatele. Žalovaná užívala předmětné nemovitosti ode dne [datum] do [datum], kdy nemovitost vyklidila a na základě předávacího protokolu předala. Za užívání nemovitostí však nehradila žádné nájemné. Žalovaná tak dluží poměrnou část nájemného za měsíc únor 2020 ve výši 2 500 Kč, nájemné za měsíc březen 2020 až červenec 2020 ve výši 5 000 Kč měsíčně a poměrnou část nájemného za měsíc srpen 2020 ve výši 1 900 Kč Celkem tak dluží na nájemném částku 29.400 Kč. Žalovaná přes pokus o smír – předžalobní upomínku ze dne [datum] - svůj dluh nezaplatila. Dluží tak celkem žalovanou částku ve výši 29 400 Kč. Ode dne následujícího po splatnosti, tj. ode dne 21. příslušného měsíce je pak žalovaná v prodlení.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí s tím, že dne [datum] podala odpor proti platebnímu rozkazu Okresního soudu v Náchodě ze dne 11. listopadu 2021, č. j. [číslo jednací]. Vedlo jí k tomu především to, že v žalobě, na jejímž základě byl platební rozkaz vydán, jsou účelově opomenuty závažné skutečnosti, jež zpochybňují její předmět, zejména deklarovaný nárok žalobců na úhradu údajné dlužné částky. K objektivnímu posouzení situace si v úvodu dovolila předložit struční exkurz do historie jejího užívání bytu na adrese [adresa]. Do domu se nastěhovala s nezletilým synem po rozpadu jejího manželství v roce 2012 za svým novým partnerem [příjmení] [jméno] [příjmení]. Ten jí hned na počátku jejich vztahu informoval o své neutěšené finanční situaci, do níž se dostal vinou podvodného jednání obchodních partnerů. Jako čestný člověk se rozhodl, že veškeré škody a závazky vezme na sebe a rozhodně odmítl rady ze svého okolí urychleně převést majetek na osoby blízké – v případě rodinného domu v [obec] na ni. [příjmení] ona a její děti nebyly vystaveny nejistotě, uzavřeli dne [datum] řádnou nájemní smlouvu, kterou pak novelizovali [datum]. Navzdory všem snahám se problémy jejího partnera stupňovaly a přes exekuce a insolvenci dospěly v roce 2016 až do konkurzu (spis. zn. [insolvenční spisová značka] vedená u Krajského soudu v Hradci Králové). Úměrně s tím klesaly také jeho materiální možnosti starat se o základní údržbu domu a jeho provoz. Na základě toho v říjnu 2015 učinili dohodu, že namísto platby nájemného, stanoveného nájemní smlouvou na 5 000 Kč, převezme měsíčně žalovaná úhradu všech nákladů na provoz nemovitosti, včetně dramaticky zvýšených plateb za elektrickou energii pramenících z havarijního stavu topení a elektrické instalace, jež samy činily více než 7 500 Kč měsíčně, opakujících se oprav odpadového vedení, jež po zaslepení trativodu majitelem sousedního pozemku neplnilo svojí funkci, nákup střešní krytiny pro vyspravení narušené střechy a podobně. Bydlení se postupně dostávalo na hranici jejích materiálních možností, jeho kvalita se navíc snižovala až pod únosnou míru. Rozhodnutí insolvenčního správce o prodeji domu tedy jak ona, tak dlužník, přijali téměř s úlevou. Po zvážení všech okolností se rozhodla, že se o koupi domu bude ucházet, dá jej do pořádku a konečně bude mít péči o zázemí rodiny plně ve svých rukou. Podpořili ji v tom přátelé a rodina, kteří jí přislíbili finanční výpomoc do doby, než bude vybavena hypotéka, předjednaná s bankou. Svůj zájem o nemovitost projevila jak u insolvenční správkyně, tak u realitní kanceláře, pověřené přímým prodejem za pevně stanovenou cenu [částka]. Stalo se tak při obhlídce dne [datum], v následující den [datum], kdy byl zveřejněn inzerát, dle dohody svůj zájem deklarovala i oficiálně. Protože byla první uchazeč a navíc nájemník, informovala o tom realitní kancelář další zájemce a sepsala s ní Rezervační smlouvu, jež jí obratem ukládala uhradit zálohu ve výši 10 % kupní ceny s tím, že následně s ní sepíše insolvenční správce kupní smlouvu. Protože byla na základě stejné adresy trvalého bydliště s dlužníkem prohlášena insolvenčním správcem za osobu blízkou, požádala dle pokynů insolvenčního správce insolvenční soud o schválení transakce. Krajský soud v Hradci Králové její žádosti vyhověl. Tím došlo k časové prodlevě, které využili další zájemci o dům – manželé [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] – k ovlivnění pracovnic realitní kanceláře a insolvenčního správce natolik, že namísto uzavření kupní smlouvy s ní, deklarovaného rezervační smlouvou, závazkem IS a schválení KS HK, ji vtáhla realitní kancelář do jakési pokoutní e-mailové dražby. Marné byly její argumenty, že nemovitost byla veřejně nabídnuta za pevně stanovenou cenu, má v ruce Rezervační smlouvu, a na účtu realitní kanceláře leží jejích [částka] rezervační zálohy. Navíc – pokud bylo rozhodnuto o změně způsobu prodeje na dražbu, měli být přizváni všichni zájemci o nemovitost, odmítnutí s tím, že bude dům prodán jí. Navzdory všem zmíněným povinnostem se nakonec e-mailové„ dražby“ zúčastnila, protože se nemínila nechat takovými praktikami vyšachovat ze hry. Když viděli zainteresovaní (zájemci i RK a IS, jež jim šly jednoznačně a pro ni nepochopitelně„ na ruku“), že tudy cesta nevede – e-mailová přetahovaná skončila jejím posledním„ příhozem“, komunikace ustala a poté vyhlásil IS„ druhé kolo výběrového řízení“ (přičemž žádné první kolo nebylo). Už neměla sílu nechat se nadále vláčet onou jednoznačnou snahou vyšachovat ji ze hry. Vždyť po celou dobu jí RK blokovala vypůjčených [částka]. Žalovaná musela denně řešit provozní problémy v domě, včetně dalších investic např. do čištění odpadového vedení, jež podle odborníků vyžadovalo okamžitou generální opravu (do té ale investovat nemohla a vzhledem k nejisté situaci ani nechtěla) a podobně. A tak proběhlo„ Druhé kolo výběrového řízení“ s jedinými zájemci – manželi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ocitla se ve stavu, kdy už ten původně milovaný dům začala skoro nenávidět. Nejen pod vlivem nekalé hry, jež s ní byla sehrána, ale i proto, že se z důvodu kulminujících závad stával pomalu ale jistě neobyvatelným. A tak se soustředila na zajištění budoucího bydlení a doufala, že do té doby jí zajistí důstojné podmínky noví majitelé. V tom se ale (pokolikáté už?) krutě mýlila. Přestože měli k dispozici seznam závad i další podklady, začali nejprve zpochybňováním její nájemní smlouvy, a když zjistili, že v tom neuspějí, rozhodli se, že jí bydlení alespoň pořádně znepříjemní. Od prodávajícího, tedy IS, měli k dispozici veškeré informace o jejím nájemním vztahu, včetně úpravy podmínek na základě havarijního stavu nemovitosti. Aniž se na stavu domu cokoliv změnilo k lepšímu – spíš naopak – požadovali po ní doplatek původně stanoveného nájemného, v následující výzvě jí dali výpověď z nájmu, zdůvodněný potřebou vlastního bydlení, a zároveň jí zakázali užívat veškeré venkovní plochy kolem domu s tím, že tam bude navážen materiál a bude se tam pohybovat stavební technika. Neboli – k tomu všemu, co jí znemožňovalo odpovídající bydlení, přibyla další omezení v užívání. Rozhodla se, že nevyslyší právních rad a nebude soudní cestou žádat přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu (z evidentně účelového důvodu„ zajištění našich bytových potřeb“) ani šikanózní jednání vůči ní (zákaz vstupu na veškeré plochy kolem domu ze smyšleného důvodu navážení materiálu a využívání stavební techniky), protože se plně soustředila na zajištění bydlení pro svoji rodinu a nemínila do nekonečna vést dohady, v nichž pronajímatelé namísto řešení havarijního stavu své nově nabyté nemovitosti„ řešili“ s notnou dávkou irone její soukromé záležitosti. Jinými slovy – pro odstranění závad, bránících řádnému užívání bytu, nehnuli prstem – o to hbitěji nechali své prsty běhat po klávesnici, aby ji častovali nátlakem, výhrůžkami a dalšími způsoby, vedoucími k jejímu vystrnadění z domu. Jedinou věcnou záležitostí, jíž se zabývali, byly peníze, jež jim údajně dluží. Vůči žalobcům však žádný dluh nemá, neboť protože s ní pronajímatelé jako noví majitelé nemovitosti neuzavřeli novou nájemní smlouvu, řídila se nadále smlouvou původní z [datum], včetně na ni navazující dohody s pronajímatelem z října 2015. Tedy ujednáními, s nimiž byl podrobně a včas seznámen jak insolvenční soud, tak insolvenční správce a plně je akceptovali. Že byla opomenuta v pozdější kupní smlouvě mezi IS a žalobci, nemohla ovlivnit. Žalobci jako noví pronajímatelé neučinili nic pro odstranění závažných závad – naopak – v době jejího užívání bytu za jejich majetnictví objektu došlo k dalšímu zhoršení situace, a to až pod hranici obyvatelnosti (zejména stav odpadového vedení ztěžoval a nakonec zcela znemožňoval užívání kuchyně, WC a koupelny). K výraznému zhoršení podmínek bydlení došlo i v důsledku zásadního omezení užívání objektu zákazem vstupu na veškeré plochy kolem nemovitosti. Z uvedených důvodů považuje žalobu a na ni navazující Platební rozkaz za neoprávněné a navrhuje zamítnutí žaloby a zrušení Platebního rozkazu v plném rozsahu.

3. Žalobci v replice k vyjádření žalované zdůraznili, že nadále trvají na podané žalobě. K historii užívání bytu žalovanou a k nabytí předmětné nemovitosti se nemíní blíže vyjadřovat, neboť tyto skutečnosti jsou pro předmět sporu irelevantní. Pouze zmínili tu skutečnost, že žalovaná užívala společně s tehdejším přítelem a nynějším manželem předmětnou nemovitost zhruba od roku 2012. Dům kupovali zcela funkční a chátral pouze tím, že za dobu užívání do něj nic neinvestovali. Není však pravdivé tvrzení žalované, že by jediným možným způsobem vytápění bylo vytápění elektrické. V domě byly v době, kdy jej fakticky převzali, dva kotle, a to na pevná paliva i na plyn. Oba kotle byly zcela funkční a bez jakékoliv opravy prošly revizí a bylo možné zajistit vytápění domu. Pokud žalovaná zmiňuje problém s odpady, tak problém byl pouze z toho důvodu, že nebyla vyvážena jímka, a poté, co dům převzali a jímku nechali vyvézt, odpady opět fungovaly. Rovněž pokud se týká vytýkaných závad na elektroinstalaci, tak v domě do doby rekonstrukce používali původní jističe, které byly zcela funkční. Nebyly však dimenzovány na elektrické vytápění, např. přímotopy. Žalovaná nadále argumentuje tím, že místo nájemného hradila úhradu za spotřebovanou elektrickou energii. Avšak v době, kdy dům přebírali, vykazoval dodavatel elektřiny poměrně značný dluh. Nakonec podotkli, že s žalovanou neuzavírali žádnou novou nájemní smlouvu, neboť vstoupili do práv a povinností původního pronajímatele tak, jak jim bylo sděleno insolvenčním soudem.

4. V průběhu jednání strany na svých postojích setrvaly. Zástupce žalované strany zdůraznil, že žalovaná v době, kdy uvažovala o koupi nemovitosti, investovala do nemovitosti a např. materiál, který měla přichystaný na opravu střechy, ponechala na místě i po vyklizení nemovitosti, což by šířeji bylo možné považovat za kompenzaci nějakých dalších plateb. Investice prováděla žalovaná v době, kdy byla kupujícím, resp. měla uzavřenou rezervační smlouvu a insolvenční soud tuto transakci schválil, ačkoliv byla označena jako osoba blízká. Investovala tedy v dobré víře, že je nadcházející majitelkou nemovitosti.

5. Zástupce žalující strany zdůraznil, že vlastníkem nemovitosti v době tvrzených investic byl nynější obecný zmocněnec žalované, který byl v té době v úpadku. Případnou pohledávku mohla uplatnit za obecným zmocněncem žalované v insolvenčním řízení, ale rozhodně není způsobilá ke kompenzaci nájemného, jež nebylo žalobcům hrazeno. Nájemní smlouva prokazuje, že nárok žalobců vznikl a dosud nebyl uhrazen. [jméno] žalovaná doznává, že pokud nějaké dohody byly, tak byly pouze ústní a platnost takovýchto dohod ve vztahu k žalobcům je nájemní smlouvou vyloučena. Pokud jsou tvrzeny jakékoliv investice, tak jsou tvrzeny v době, kdy nemovitost byla předmětem insolvenčního řízení, a byly tak uplatnitelné pouze v jeho rámci.

6. Soud, vycházeje z obsahu spisu, učinil ve věci následující skutková zjištění:

7. Nájemní smlouvou ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalovaná v pozici nájemce s předchozím vlastníkem předmětné nemovitosti v pozici pronajímatele uzavřeli smlouvu o nájmu nemovitých věcí specifikovaných v čl. I., na jejímž základě byly žalované výše specifikované nemovitosti poskytnuty k užívání. Nájemné činilo 5 000 Kč měsíčně (čl. III.) s tím, že veškeré změny a dodatky smlouvy ke své platnosti vyžadují písemnou formu (čl. VI./2.).

8. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci se stali vlastníky předmětných nemovitostí jejich koupí od společnosti [právnická osoba], coby insolvenčního správce dlužníka (zmocněnce žalované strany), s právními účinky vkladu (dle vyrozumění) ke dni [datum]. K předání nemovitostí došlo podle předávacího protokolu [datum].

9. Předžalobní výzvou má soud za prokázané, že žalobci zaslali žalované předžalobní výzvu, kterou ji vyzvali k uhrazení dlužné částky.

10. Z e-mailové komunikace a čestného prohlášení zmocněnce žalované strany se podává, a i jinak je to mezi účastníky nesporné, že tvrzený dodatek k nájemní smlouvě, podle kterého na místo nájemného žalovaná strana měla hradit energie a celkový provoz domu, byl mezi předchozím majitelem předmětné nemovitosti (zmocněncem žalované) a žalovanou uzavřen pouze ústně.

11. Provedené důkazy jsou ve vzájemném souladu a vyznačují se vysokým stupněm věrohodnosti, v řízení nebyly nijak relevantně zpochybněny. Soud v této situaci hodnotí důkazy jako dostatečné a pokládá skutkový stav za jednoznačně zjištěný – v rozsahu odpovídajícím žalobním tvrzením.

12. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2002 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ust. § 2213 o. z., je nájemce i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. Podle ust. § 2221 odst. 1 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Podle ust. § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění platném a účinném od 1. 1. 2014, Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou.

13. V rámci každého sporného řízení, tedy i v rámci tohoto řízení, má žalobce dvě základní procesní povinnosti, první je povinnost tvrzení, druhou pak povinnost důkazní. Povinnost tvrzení znamená, že žalobce je povinen uvést všechny pro věc rozhodné skutečnosti, druhá pak, že všechny pro věc rozhodné skutečnosti musí prokázat. Žalobci se domáhali v rámci tohoto řízení zaplacení částky z titulu smlouvy o nájmu uzavřené ve smyslu ust. § 2201 a násl. o. z. Domáhají-li se žalobci ve sporném řízení zaplacení pohledávky, tj. peněžité částky, musí tvrdit všechny právně významné konkrétní okolnosti o vzniku, existenci a výši pohledávek. Této povinnosti žalobci s ohledem na výše uvedený závěr o skutkovém stavu, dostáli.

14. S ohledem na výše uvedené tak bylo na žalované v rámci tohoto řízení tvrdit a taktéž důkazně prokázat, že vztah z titulu nájemní smlouvy vůbec nevznikl, popřípadě, že již došlo, byť částečně, k uhrazení předmětné částky žalobcům.

15. Jak již bylo výše konstatováno, je na žalované, aby tvrdila a taktéž důkazně prokázala, že žalobcům plnila, resp. vyvrátila existenci pohledávky. Žalovaná v řízení uplatňovala pouze námitky, které nemají právní relevanci, v podstatě z těch důvodů, které uvedli žalobci – na jejichž vyjádření soud pro stručnost odkazuje a shrnuje, že žalobci nastoupili do práv a povinností pronajímatele a žalované tak vznikla povinnost hradit nájemné za dobu do skončení nájemního vztahu. Nebylo prokázáno, že by tato povinnost např. platným ujednáním stran zanikla a zároveň je nesporné, že žalovaná strana uvedené povinnosti nedostála. Proto soud žalobě vyhověl. Zákonný úrok z prodlení je potom žalobcům přiznán v jimi žádané výši zákonné sazby od dílčích počátků prodlení s jednotlivými splatnými částkami do zaplacení. Lhůta k plnění byla určena jako třídenní dle ust. § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.

16. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že procesně plně úspěšní žalobci mají vůči žalované právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 25 137,60 Kč. Náklady řízení tvoří soudní poplatek ve výši 1 470 Kč, dále odměna dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (1 840 Kč za jeden úkon právní služby) ve výši 16 560 Kč (tj. za 8 úkonů právní služby dle § 7 AT, snížené o 20 % při zastupování 2 účastníků – převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření k výzvě soudu ze dne [datum], účast na jednání [datum] a 2 úkony dle § 11/2 h) AT po 920 Kč za předžalobní upomínku ze dne [datum]), dále paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce žalobce ve výši 10 x 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tj. 3 000 Kč Náklady soudního řízení dále představuje 21 % DPH z odměny a náhrad v celkové výši 4 107,60 Kč, neboť zástupce žalobců je plátcem DPH, celkem tedy 25 137,60 Kč. Tuto částku je žalovaná povinna zaplatit žalobcům v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalobců. Lhůtu k plnění soud určil podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. jako třídenní.