64 C 23/2020

Plný text

Okresní soud v Náchodě rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Kučerou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastupování státu ve věcech majetkových, IČO se sídlem adresa žalobkyně proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení se sídlem adresa o zaplacení 57 893 Kč s příslušenstvím (bezdůvodné obohacení)

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku ve výši 15 490 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Co do nároku na zaplacení dalších 42 403 Kč s příslušenstvím se žaloba zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradu nákladů řízení částku 33 791,95 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Náchodě na náhradě nákladů řízení částku 17 432,25 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice – Okresnímu soudu v Náchodě na náhradě nákladů řízení částku 5 810,75 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice – Okresnímu soudu v Náchodě na soudním poplatku částku 1 000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Náchodě domáhal po žalovaných zaplacení částky [částka] z titulu bezdůvodného obohacení. Uvedl, že Česká republika je vlastníkem pozemku, parcelní číslo st. [anonymizováno], o výměře [výměra], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, na němž je umístěna stavba, budova s číslem popisným, [adresa], objekt k bydlení, v [katastrální uzemí] a obci [obec], jak je zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, katastrálním pracovištěm Náchod (dále jen„ předmětný pozemek“). S předmětným pozemkem je oprávněna na základě zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů, hospodařit organizační složka státu – Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, a to na základě Ohlášení příslušnosti hospodaření a majetkem státu ze dne [datum]. Místní příslušnost nadepsaného soudu žalobce odůvodňuje dle ust. § 85 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“). Žalovaní jsou ve společném jmění manželů vlastníky a současně trvalými uživateli stavby, označené jako budova s číslem popisným, [adresa], objekt k bydlení, stojící na předmětném pozemku ve vlastnictví žalobce, označeném jako p. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] a obci [obec], jak je zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, katastrálním pracovištěm Náchod. Výše uvedená stavba a předmětný pozemek tvoří funkční celek, který je oplocen, veřejně nepřístupný a užíván výhradně žalovanými. Žalovaní předmětný pozemek bezdůvodně užívají v současnosti a užívali jej mimo jiné i v období od [datum] do [datum], tedy v období, za které je požadováno vydání bezdůvodného obohacení touto žalobou. Žalovaní výlučné užívání předmětného pozemku nijak nerozporovali, v minulosti měli i zájem o jeho odkup. Žalovaní na úhradu bezdůvodného obohacení uhradili pouze dvě částky, a to částku ve výši 5 778 Kč dne [datum], a částku ve výši 2 889 Kč dne [datum]. Žalovaní užívali a užívají předmětný pozemek ve vlastnictví žalobce bez právního titulu a bezdůvodně se tím obohacovali a obohacují dodnes na úkor žalobce. Současně platí, že pozemek, je-li zastavěn stavbou cizího vlastníka (stavbou spojenou se zemí pevným základem) a je užíván vlastníkem této stavby, je vlastník této stavby povinen hradit za užívání zastavěného pozemku odpovídající úhradu (nájemné, příp. bezdůvodné obohacení) – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1051/2005. Bezdůvodné obohacení žalovaných spočívá v tom, že jejich dosavadní majetek se nezmenšil, třebaže by k tomu jinak došlo, kdyby byli své povinnosti plnili (jednali v souladu se zákonem), tedy kdyby měli k předmětnému pozemku sjednán nájemní vztah a hradili řádně nájemné. V souladu s ustanovením § 2991 a § 2999 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, žalovaní byli a jsou povinni vydat bezdůvodné obohacení tomu, na jehož úkor bylo získáno – tedy žalobci jako vlastníku předmětných pozemků, které jsou užívané bez právního důvodu žalovanými. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení žalobce vycházel ze zpracovaného znaleckého posudku, vyhotoveného pro účely stanovení obvyklé ceny v roce 2016, kdy měli žalovaní zájem o odkup předmětného pozemku, tj. ze znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum], zpracovaného soudním znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], přičemž jako adekvátní výši bezdůvodného obohacení požaduje žalobce ze stanovené obvyklé ceny ročně hodnotu ve výši 5 %, navyšovanou meziročně o výši inflace. Hodnota ve výši 5 % ročně ze stanovené obvyklé ceny, navyšovaná meziročně o inflaci (za rok 2018 ve výši 2,5 % a za rok 2019 ve výši 2,1 %), je standardním výpočtem prováděným za účelem zjištění obvyklého nájemného v místě a čase soudními znalci v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů a vyhláškou č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. Od takto zjištěných částek byly odečteny dvě úhrady provedené žalovanými, a to úhrada ve výši 5 778 Kč dne [datum] a úhrada ve výši 2 889 Kč dne [datum]. Pokud by ovšem soud s takovým provedením vyčíslení bezdůvodného obohacení nesouhlasil, navrhuje žalobce v takovém případě soudu, aby za účelem vyčíslení bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] ustanovil soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] k vypracování dodatku ke znaleckému posudku [číslo] ze dne [datum] právě o výši obvyklého nájemného předmětného pozemku za období od [datum] do [datum]. Dopisem ze dne [datum] vyzval proto žalobce žalované k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 57 893 Kč z titulu bezesmluvního užívání pozemku v období od [datum] do [datum], a to se splatností do [datum]. Žalovaní požadovanou částku v uvedené lhůtě žalobkyni neuhradili. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalovaní užívali v období od [datum] do [datum] pozemek p. č. st. [anonymizováno], v obci [obec] a v [katastrální uzemí], zapsaný na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, katastrálním pracovištěm Náchod, bez právního titulu (bez uzavřené nájemní smlouvy), přičemž za užívání uvedeného pozemku žalobci uhradili pouze dvě částky, a to částku ve výši 5 778 Kč dne [datum] a částku ve výši 2 889 Kč dne [datum], čímž se bezdůvodně obohatili na úkor žalobce – bezdůvodné obohacení v celkové výši 57 893 Kč navzdory výzvě žalobce žalovaní dosud nevydali. Žalobci proto nezbývá než zajistit své právo na vydání bezdůvodného obohacení podáním žaloby.

2. Žalovaní se k podané žalobě vyjádřili v rámci odporu proti platebnímu rozkazu tak, že žalobní tvrzení jsou nesporná ohledně jejich vlastnictví domu [adresa žalovaného a žalované] na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. st. [anonymizováno], k. ú. [obec] u [obec] v majetku ČR. Je zde třeba narovnat vztahy zastavění pozemku jejich stavbou, nicméně žaloba je nesprávná a pro žalované nepřijatelná. V celé věci nelze pominout historický kontext, který začal již před více než 20 lety. [adresa žalovaného a žalované] odkoupila [územní celek] smlouvou ze dne [datum] od [anonymizována tři slova] [obec]. Dne [datum] schválilo obecní zastupitelstvo prodej domu [adresa] žalovaným manželům, kteří dne [datum] uzavřeli s obcí [obec] smlouvu o smlouvě budoucí na uzavření kupní smlouvy. Dne [datum] (tedy před 22 lety) požádala [územní celek] úřad [obec] o převod pozemku č. parc. st. [anonymizováno] a pozemku [číslo] do majetku obce. Současně s tím byl přiložen geometrický plán na oddělení části pozemku č. parc. st. [anonymizováno] (oddělena část jako pozemek [parcelní číslo]), čímž došlo ke zmenšení pozemku z původní výměry. Oddělený pozemek byl bez jakýchkoliv průtahů převeden na [územní celek] s tím, že tehdejší Okresní úřad v [obec] přislíbil i převod pozemku pod stavbou domu [adresa]. Dne [datum] byla uzavřena kupní smlouva na prodej domu [adresa] žalovaným. Následně dne [datum] obdrželi žalovaní dopis Okresního úřadu v [obec], že užívají pozemek, kde se nachází jejich nemovitost, bez právního důvodu a současně byli informováni, že se nabízí možnost jeho odkoupení. Žalovaní potvrdili zájem o jeho odkoupení s tím, že po dalších jednáních byla (jako prozatímní) uzavřena dne [datum] nájemní smlouva na pozemek (smlouva na 1 rok), což se fakticky dále opakovalo až do roku 2016. Dne [datum] žalovaní opětovně požádali o odprodej pozemku do svého vlastnictví, přičemž jedinou reakcí byla úprava nájemného ke dni [datum]. V rámci reakce na dopis žalobce ohledně evidence vodních děl žalovaní opětovně žádali o odkup pozemku, na což neobdrželi žádnou reakci. Dne [datum] byl žalobcem zaslán návrh kupní smlouvy na prodej pozemku č. parc. st. [anonymizováno], přičemž výše kupní ceny [částka] byla stanovena znaleckým posudkem [anonymizováno] [příjmení], který tvoří současně podklad pro stanovení výše částky bezdůvodného obohacení v žalobě. Tento posudek považují žalovaní za neobjektivní, neboť při jeho zpracování byly pro srovnávací metodu buď z neznalosti, nebo účelově znalcem vybrány naprosto nejdražší nabízené pozemky v okolí [obec]. Nehledě k uvedenému znalec používá při srovnávací metodě pozemky nezastavěné, jejichž cena je především determinována svobodou kupce takový pozemek využít pro stavbu, jejíž limity jsou pouze rámcově dány platnou územně plánovací dokumentací v území. Tj. kupec takového pozemku kupuje s vizí realizace svého vlastního záměru. [příjmení] měl posudek znalce v případě žalovaných relevantní vypovídací hodnotu, musel by oceňovat pozemek zastavěný existentní stavbou jiného vlastníka. Je zcela nabíledni, že takový prodej v podstatě holého vlastnictví jen s eventuální vizí nájmu nelze srovnávat se zpeněžením zasíťovaného stavebního pozemku. To je natolik nepřiměřené, že je otázkou, zda se znalec zde nedopustil svévole či neomluvitelné profesionální blamáže. Srovnávací metoda je totiž založena na vyhodnocení uskutečněných prodejů, příp. realitních nabídek v době ocenění, a to nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Lze si povšimnout, že veškeré srovnávací nabídky jsou pro futuro ke stavbě, nikoli s existující stavbou, natož jiného vlastníka. Uvedená skutečnost, tj. naprosto chimérní výše kupní ceny, byla zřejmá, avšak žalobce k námitce žalovaných pouze konstatoval, že s ohledem na zavedenou praxi obhospodařování majetku státu bohužel jiný postup než akceptace jeho znalce není možný. Žalovaní navzdory tomu zadali zpracování vlastního znaleckého posudku, jímž znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] dospěl k výsledné ceně pozemku č. parc. st. 8 ve výši 50 910 Kč. Rozpor obou posudků je natolik extrémní, že žalovaní spatřují jako jedinou možnost řešení zadání znaleckého posudku ke zjištění výše případného bezdůvodného obohacení žalobce soudem. Žalovaní však k uvedenému dále upozorňují, že postup znalce je pro tento případ determinován závěry vyplývajícími z usnesení Nejvyššího soudu ČR č. j. [číslo jednací] ze dne 5. 3. 2019, který řeší skutkově naprosto shodnou situaci přesně v intencích námitek žalovaných. Je s podivem, ač žalobce usiloval i o ústavní přezkum tohoto rozhodnutí a jeho ústavní stížnost byla v rozhodnutí Ústavního soudu ze dne [datum], čj. IV.ÚS 2124/19 odmítnuta, že v postavení státu nerespektuje závazné právní závěry vyplývající z těchto rozhodnutí a nadále operuje jako základem žaloby posudkem vadným již v samém fundamentálním postulátu. Již z uvedeného důvodu profesionálně nekvalifikovaného jednání žalovaní zásadně nesouhlasí s tím, aby byl [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jakkoli ustanovován v řízení jako soudní znalec. Vše shora uvedené je podle názoru žalovaných důvodem, proč v žádném případě nelze podané žalobě tak, jak je navrhováno, vyhovět. Vedle námitek týkajících se samotného věcného podkladu žaloby je zcela na místě podle žalovaných uvážit i celkový přístup státu jako žalobce k vypořádání vzájemných vztahů, přezíravého jednání k prostým lidem, kterým snad lze přisoudit nedostatek obezřetnosti při pořizování nemovitosti, avšak vyvážený důvěrou v jejich vlastní stát (viz zdvořilé supliky k odkupu pozemku podávané uplynulých 20 let). Ustanovení § 2 odst. 3 o. z. a ust. § 3 odst. 1 o. z. se k tomu nabízejí. Žalovaní tak v prvé řadě navrhují zamítnutí žaloby na současném půdorysu žalobního žádání, a pokud má být žalobci dílem vyhověno, pak pouze za předpokladů řádného skutkového zjištění revizním znaleckým posudkem založeným na shora uvedených právních závěrech.

3. Žalobce v replice k odporu na podané žalobě setrval. Uvedl, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení (jehož samotná existence není žalovanými rozporována a žalobce ji tak považuje nadále za nespornou, přičemž žalovanými nastíněný historický kontext v dané věci nepovažuje žalobce za podstatný) žalobce opětovně uvádí, že vycházel ze zpracovaného znaleckého posudku vyhotoveného pro účely stanovení obvyklé ceny v roce 2016, kdy měli žalovaní zájem o odkup předmětného pozemku ve vlastnictví žalobce, tj. ze znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum], zpracovaného soudním znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalobce je přesvědčen, že znalecký posudek soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] je zpracován v souladu s platným právním řádem a příslušnými znaleckými metodami, když za správnost závěrů znaleckého posudku soudní znalec plně odpovídá a je povinen si závěry znaleckého posudku a postup při jeho zpracování před soudem odůvodnit. Dle žalobce obsahuje znalecký posudek veškeré potřebné náležitosti, jakož i zohlednění té skutečnosti, že pozemek ve vlastnictví žalobce je zastavěn stavbou ve vlastnictví žalovaných. Pokud výše nadepsaný soud provedení vyčíslení bezdůvodného obohacení ze strany žalobce na základě znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] považuje za nedostatečně podložený, navrhuje žalobce soudu, aby za účelem vyčíslení bezdůvodného obohacení ustanovil soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] k vypracování dodatku.

4. V duplice žalovaní zdůraznili, že znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení] nemůže být zpracován způsobem vedoucím ke správným znaleckým závěrům vzhledem k počáteční fundamentální chybě v úsudku znalce tím, že srovnával obrazně řečeno nesrovnatelné, tj. pozemky nezastavěné s pozemkem definitivně zastavěným existentní stavbou jiného vlastníka (již pro objektivizaci srovnání by bylo nutno přinejmenším zbořit a odstranit s korespondujícími náklady). Je naprosto nepřijatelné, a to jak subjektivně pro žalované, tak arbitrárně z pohledu požadované objektivity, aby byl [anonymizováno] [příjmení] ustanovován v řízení, či jakkoli v řízení jinak arbitrárně působil. Žalovaní opětovně připomínají závěry vyplývající z usnesení Nejvyššího soudu ČR č. j. [číslo jednací] ze dne 5. 3. 2019, který žalobce ve svém vyjádření (účelově) pomíjí.

5. Soud ve věci učinil tato skutková zjištění: Mezi účastníky není sporu o tom, že žalovaní jsou vlastníci stavby na pozemku žalovaného a že vztahy je na místě narovnat, přičemž na úhradu bezdůvodného obohacení v letech 2017 – 2019 žalovaní uhradili celkem 8 667 Kč. [příjmení] je veden o skutečnou výši bezdůvodného obohacení. Dále nebyly sporovány ani okolnosti nabytí domu žalovanými a průběh jednání se žalobcem a jeho právními předchůdci v posledních více než 20 letech v podobě, v jaké tato jednání žalovaní výše popisují. Tyto nesporné skutečnosti navíc korespondují obsahu provedených důkazů, tj. především výpisu z katastru nemovitostí, informacím o budově, výzvám k zaplacení, opakovaným žádostem o odkoupení pozemku, smlouvám o nájmu předmětného pozemku s dodatky a sdělením [stát. instituce] a Okresního úřadu v [obec].

6. Ve věci jsou k dispozici tři znalecké posudky z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] včetně výslechu znalce před soudem bylo zjištěno, že určoval pouze hodnotu pozemku na žádost paní [celé jméno žalované] v roce 2017. Mělo to být jako podklad pro jednání s pozemkovým fondem na odkup pozemku. Zjištěná cena byla podle tehdy platných předpisů 50 930 Kč Cena byla stanovena podle cenového předpisu - platné vyhlášky v té době. Na tomto postupu se dohodl s klientkou. Byla to tedy cena zjištěná podle cenového předpisu, obvyklou cenu nezjišťoval, ta by byla diametrálně odlišná. S určováním obvyklé ceny pozemku zcela zastavěného stavbou osoby odlišné od vlastníka pozemku nemá v posledních letech žádné zkušenosti, takové případy se v praxi příliš nevyskytují. Pokud by to bylo třeba, zjišťoval by cenovou hladinu obvyklé ceny u zastavěného pozemku shodně jako u pozemku nezastavěného.

7. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] včetně výslechu znalce před soudem bylo zjištěno, že pokud se týká ceny pozemku, tak dospěl ke stanovení ceny pozemku, kdy předmětem ocenění v podstatě byly ceny dvě, byla tam cena pozemku zjištěná a cena obvyklá. Cena zjištěná byla stanovena na základě jeho výpočtu a dalšího zkoumání na 63 150 Kč a cena obvyklá byla stanovena na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi na částku [částka]. Vychází z logiky věci a podstaty věci a v tomto případě se jedná o pozemek, na kterém stojí stavba rodinného domu, ve své podstatě za normálních okolností by byla stavba součástí pozemku, v tomto případě jsou to dvě rozdílné nemovitosti, ale vychází z úvahy, že jestliže má samostatný pozemek a chce na něm postavit dům, tak ten pozemek musí koupit za nějaké konkrétní peníze, pozemky vhodné ke stavbě rodinného domu se obvykle prodávají za běžné tržní ceny, tak jak se v dané lokalitě vyskytují. Nájemné, jak to bývá v těchto případech obvyklé, se počítá zase obdobným způsobem jako v případě vyčíslení hodnoty věcného břemena na pozemku a tam už je dlouhodobě z hlediska ministerstva financí a dalších metodik užívána metoda, že nájemné je zhruba 5 % u rezidenčních nemovitostí nebo až 10 % v případě, že budou nemovitosti využívány k podnikání, tedy 5 - 10 % z ceny pozemku, vycházeje z ceny obvyklé s tím, že znalec nevidí žádný důvod pro ponižování této ceny obvyklé.

8. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] včetně výslechu znalce před soudem bylo zjištěno, že jeho úkolem bylo zjistit cenu obvyklou a stanovit zjištěnou cenu pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v obci [obec] v [katastrální uzemí]. Jedná se o pozemek, jehož součástí je stavba jiného vlastníka. Zjištěnou cenu stanovil podle oceňovacího předpisu k datu, ke kterému byl posudek požadován. Ke stanovení obvyklé ceny si zjišťoval z dostupných zdrojů převody obdobných pozemků v místě a čase a z těchto podkladů odpověděl na otázky, které mu byly zadány soudem. Předesílá, že stanovení ceny obvyklé pozemku zastavěného stavbou cizího vlastníka je dost obtížné, zvláště v této lokalitě. Vycházel jednak z cen za převody pozemků, které jsou evidovány u katastrálního úřadu, a pak požádal realitní kancelář o jejich názor. Znalec se seznámil s judikaturou nejvyššího soudu, která se týkala obdobné problematiky, ale ani tam nenašel nějaké konkrétní skutečnosti, kterých by se mohl chytit a použít je při stanovení obvyklé ceny tohoto druhu pozemku, tzn., že do dané otázky vložil svůj názor. Pokládá za nutné okolnost zastavění pozemku stavbou jiného vlastníka v určení ceny obvyklé zohlednit. Ocenění okolo ¾ ceny obvyklé by mu připadalo příliš, ocenění např. kolem ¼ zase málo. Je toho názoru, že odpovídající ponížení tvoří 50 % obvyklé ceny pozemku nezastavěného. Veden těmito úvahami dospěl k závěru, že současná obvyklá cena předmětného pozemku v případě, že by se jednalo o pozemek nezastavěný, činí [částka]. Obvyklou cenu tohoto pozemku v reálném stavu, tj. pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka, stanovil na [částka]. Zjištěná cena téhož pozemku v případě, že by se jednalo o pozemek nezastavěný, byla stanovena na 87 290 Kč, zjištěná cena dle reálného stavu na 85 100 Kč. Výše bezdůvodného obohacení ve výši rovnající se obvyklému nájemnému pak, odvozeno od obvyklé ceny dle reálného stavu pozemku, činila za rok 2017 - 6 863 Kč, za rok 2018 - 9 059 Kč, za rok 2019 - 8 235 Kč a za rok 2020 - 13 313 Kč. Znalec dále uvedl některé výhrady ke způsobu určení zjištěné ceny oběma dříve uvedenými znalci. V postupu [anonymizováno] [příjmení] při zjišťování obvyklé ceny neshledal chybu, ovšem s tím, že [anonymizováno] [příjmení] nijak nezohledňuje skutečnost, že pozemek je zastavěn stavbou jiného vlastníka.

9. V řízení byla provedena i řada dalších listinných důkazů, ze kterých soud však vposled neučinil žádná skutková zjištění relevantní pro rozhodnutí věci. Nadto žalobce doložil značné množství smluv o nájmu majetku a znaleckých posudků, které jsou tu více tu méně srovnatelné s posuzovaným případem. Dá se z nich učinit toliko ten závěr, že žalobce dlouhodobě nerespektuje ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu v tom směru, že okolnost naprostého vyčerpání dalšího hospodářského využití pozemku, který je zcela zastavěn stavbou jiného vlastníka, je okolností důležitou pro určení obvyklé ceny takovéhoto pozemku, a potažmo i pro určení výše bezdůvodného obohacení odpovídajícího výši obvyklého nájemného za takovýto pozemek. Žalobce pak dlouhodobě při uzavírání smluv vychází z posudků, které uvedený názor nijak nereflektují a nájemci, kteří jsou zpravidla ve vztahu k žalobci v postavení slabší strany, proti uvedenému postupu patrně vesměs soudně nebrojí. Uvedené skutečnosti však nemohou podpořit závěr, že takováto praxe žalující strany odpovídá právu.

10. Soud hodnotil jednotlivé v řízení provedené důkazy, nejprve každý z nich jednotlivě a poté v jejich vzájemných souvislostech. Ohledně provedených listinných důkazů není sporu co do jejich pravosti či pravdivosti. V průběhu řízení nebyly pravost a pravdivost provedených listinných důkazů stranami sporu napadány. I rozpor mezi znaleckými posudky je spíše zdánlivý, neboť znalec [příjmení] [příjmení] řešil v souladu se zadáním objednatele posudku spíše otázky pro řešení tohoto sporu nepodstatné, posudek [anonymizováno] [příjmení] je posudkem [anonymizováno] [příjmení] v otázce obvyklé ceny pozemku pouze zpřesněn. Zásadní rozpor mezi znalci je v otázce, zda a jak zohledňovat při určení obvyklé ceny pozemku okolnost jeho zastavěnosti stavbou třetí osoby. Tuto otázku soud řešil způsobem dále popsaným.

11. Po provedeném dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaní jsou vlastníky domu [adresa žalovaného a žalované] na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. st. [anonymizováno], k.ú. [obec] u [obec] v majetku ČR. Je zde třeba narovnat vztahy zastavění pozemku žalobce stavbou žalovaných. [adresa žalovaného a žalované] odkoupila [územní celek] smlouvou ze dne [datum] od [anonymizováno], spotřební družstvo [obec]. Dne [datum] schválilo obecní zastupitelstvo prodej domu [adresa] žalovaným manželům, kteří dne [datum] uzavřeli s obcí [obec] smlouvu o smlouvě budoucí na uzavření kupní smlouvy. Dne [datum] požádala [územní celek] úřad [obec] o převod pozemku č. parc. st. [anonymizováno] a pozemku [číslo] do majetku obce. Současně s tím byl přiložen geometrický plán na oddělení části č. parc. st. [anonymizováno] (oddělena část jako pozemek [parcelní číslo]), čímž došlo ke zmenšení pozemku z původní výměry. Oddělený pozemek byl bez jakýchkoliv průtahů převeden na [územní celek] s tím, že tehdejší Okresní úřad v [obec] přislíbil i převod pozemku pod stavbou domu [adresa]. Dne [datum] byla uzavřena kupní smlouva na prodej domu [adresa] žalovaným. Následně dne [datum] obdrželi žalovaní dopis Okresního úřadu v [obec], že užívají pozemek, kde se nachází jejich nemovitost, bez právního důvodu a současně byli informováni, že se nabízí možnost jeho odkoupení. Žalovaní potvrdili zájem o jeho odkoupení s tím, že po dalších jednáních byla (jako prozatímní) uzavřena dne [datum] nájemní smlouva na pozemek (smlouva na 1 rok), což se fakticky dále opakovalo až do roku 2016. Dne [datum] žalovaní opětovně požádali o odprodej pozemku do svého vlastnictví, přičemž jedinou reakcí byla úprava nájemného ke dni [datum]. V rámci reakce na dopis žalobce ohledně evidence vodních děl žalovaní opětovně žádali o odkup pozemku, na což neobdrželi žádnou reakci. Dne [datum] byl žalobcem zaslán návrh kupní smlouvy na prodej pozemku č. parc. st. [anonymizováno], přičemž výše kupní ceny [částka] byla stanovena znaleckým posudkem [anonymizováno] [příjmení], který tvoří současně podklad pro stanovení výše částky bezdůvodného obohacení v žalobě. Žalovaní z titulu náhrady za bezdůvodné obohacení spočívající v užívání pozemku žalovaného v letech 2017 – 2019 uhradili celkem částku 8 667 Kč, přičemž soudem zjištěná výše odpovídající náhrady bezdůvodného obohacení za toto období měla činit částku 24 157 Kč.

12. Dle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen,,o. z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

13. Dle § 2 999 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. Plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

14. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle § 2 nař. vl. 351/2013 Sb., ve znění platném a účinném od 1. 1. 2014, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

15. Právnímu hodnocení věci soud předesílá, že i znalecký posudek, byť řádně zpracovaný ve smyslu výše uváděného, je nutné podrobit kritickému posouzení ze strany soudu, neboť konečné rozhodnutí, včetně odpovědnosti za něj nese soud a nikoli soudní znalec. Soud je nejen oprávněn ale i povinen se od závěrů znaleckého posudku případně odchýlit, neboť samotné určení výše bezdůvodného obohacení je otázka rozhodnutí soudu, nikoli znalce.

16. Takovéto odchýlení však musí mít podklad ve zjištěném skutkovém stavu a musí být opřeno o konkrétní důvody. Soud v daném případě vycházel z jím zadaného znaleckého posudku zpracovaného k tomu aprobovaným znalcem.

17. Znalec [příjmení] [příjmení] dle názoru soudu postupoval zcela správně a v souladu s postupy pro oceňování, jeho postupy samy o sobě ostatně nejsou ani účastníky sporovány. Problém vyvstává toliko v otázce posouzení, zda a pokud ano, jakým způsobem promítat do určení obvyklé ceny pozemku, od které se určení částky bezdůvodného obohacení odvíjí, skutečnost, že hospodářské využití pozemku je zcela vyčerpáno tím, že na pozemku se nachází stavba jiného vlastníka. V obecné rovině můžeme nazírat uvedenou otázku ze dvou krajních pozic. Prvou pozici zastává žalobce a ve shodě s ním např. znalec [příjmení] [příjmení] a lze ji zjednodušit tak, že stavba musí stát na pozemku, vlastník stavby by si za normálních okolností musel pozemek před výstavbou zakoupit za obvyklou cenu, tedy není důvod okolnost zastavění pozemku zohledňovat nijak, a od existence stavby lze při stanovení obecné ceny pozemku abstrahovat. Druhá krajní pozice by šla shrnout tak, že pozemek, jehož hospodářské využití je ze 100 % vyčerpáno existencí stavby jiného vlastníka, nemá pro nikoho jiného než právě pro vlastníka stavby hodnotu vůbec žádnou, obvyklou cenu určit nelze, protože obvykle si takovýto pozemek osoba odlišná od vlastníka stavby nekupuje, a pozemek tak nemá cenu žádnou s výjimkou případů, kdy by cena stavby na pozemku spolu s náklady na její odstranění obvyklou cenu konkrétního nezastavěného pozemku nepřevyšovaly, což však zjevně není tento případ.

18. Soud se ve svých úvahách cítí vázán ustálenou judikaturou soudů vyšších stupňů, kterou lze shrnout do věty, že obvyklá cena pozemku zastavěného stavbou třetí osoby musí být nižší než obvyklá cena obdobného nezastavěného pozemku, a toto ponížení by mělo být v konkrétním případě přiměřené ve vztahu ke všem okolnostem.

19. Jako rozhodné okolnosti soud vnímá mimo výše znalcem popsaných okolností jednak skutečnost, že stavbou žalovaných je vyčerpáno využití celého předmětného pozemku žalobce, další možné hospodářské využití pozemku je proto nulové, pokud nezvažujeme teoretické možnosti demolice. Poměrně výrazné, tedy 50 % ponížení pak dle názoru soudu odůvodňuje i způsob nabytí stavby žalovanými. Soud se neztotožňuje s názorem žalobce, že tyto okolnosti jsou pro řešení sporu irelevantní. Z popisu historických souvislostí, za kterých se žalovaní stali vlastníky stavby, které ve svých vyjádřeních (výše citovaných) popisují a které nebyly mezi účastníky předmětem sporu, se mimo jiné podává, že žalovaným nelze přičíst např. hrubá nedbalost ve vztahu k nabytí stavby na pozemku jiného vlastníka, naopak byli důvodně v očekávání, že situace se rychle a snadno vyřeší, což se mimo jiné v důsledku legislativních změn nestalo. Dle názoru soudu právě též chování a motivace nabyvatele v době získání vlastnického práva ke stavbě patří mezi okolnosti, které soud může a má v obdobných případech zohledňovat.

20. V dané věci tak soud nedospěl k závěru o tom, že by zde byl dán prostor pro odchýlení se od závěrů znaleckého zkoumání provedeného znalcem [příjmení] [příjmení]. [příjmení] představující bezdůvodné obohacení žalovaných stanovená v tomto posudku je dle názoru soudu přiměřená všem výše uvedeným okolnostem, znalec v posudku i ve svém výslechu před soudem závěry přesvědčivě vysvětlil.

21. Na daný případ i dle přesvědčení soudu dopadají závěry obsažené např. v usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka] ze dne 5. 3. 2019, ze kterého lze závěrem ocitovat: <i>Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou zpravidla představovány znaleckými posudky. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně srovnatelných nemovitostí. Aktuálně souzená kauza ovšem, jak bylo již vícekrát poznamenáno, vykazuje taková specifika, pro něž nebylo možné porovnávací metody využít. Nedostatek obdobných nemovitostí pak musí soud, respektive znalec reflektovat a s ním se vypořádat (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013, sp. zn. [spisová značka] – dovolatelkou citované, či ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. [spisová značka]). Uvedené absenci komparativního materiálu je zapotřebí též přizpůsobit kritéria obvyklé ceny a při stanovení obohacení získaného bez právního důvodu vycházet i z jiných reálně zjistitelných faktů. Již dříve Nejvyšší soud připustil eventualitu opřít se za naznačených okolností mimo jiné i o tržní hodnotu užívané věci (srov. zejména rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. [spisová značka], a ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. [spisová značka]).</i> <i>Ze shora stručně shrnutého je tudíž evidentní, že se dovolatelkou předestřenou problematikou Nejvyšší soud již zabýval, přičemž odvolací soud jeho judikaturu v nyní posuzovaném rozhodnutí plně respektoval, rozhodl-li na základě těch závěrů znalců, které výslednou částku dovodily z ceny pozemku za současné reflexe jeho zatížení v podobě stavby na něm zřízené, s nímž souvisí i omezení jeho užívání, jež se do konečné sumy nutně promítá. V tomto směru jeho posouzení nelze ničeho vytknout, a zmíněné námitky tak přípustnost dovolání založit nemohou.</i> 22. S ohledem na výše uvedené tedy soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. a II. tohoto rozsudku a žalovaným uložil povinnost nahradit žalobci částku představující bezdůvodné obohacení žalovaných odpovídající výši obvyklého nájemného za daný pozemek tak, jak bylo výše popsáno, kdy obvyklé nájemné za roky 2017 – 2019 činilo částku 24 157 Kč, přičemž tato částka byla ponížena o částky 5 778 Kč a 2 889 Kč, kteréžto částky byly i dle žalobních tvrzení žalovanými uhrazeny dobrovolně před podáním žaloby. Ve zbytku byla žaloba zamítnuta. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř. jako třídenní, neboť nebyly shledány okolnosti zvláštního zřetel hodné pro povolení delší lhůty.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že procesně převážně úspěšní žalovaní mají vůči žalobci právo na náhradu nákladů řízení. Rozsah tohoto práva odpovídá úspěchu ve věci, kdy žalobce byl úspěšný zhruba v ¼ žalobního žádání, žalovaní ve ¾, takže mají právo na náhradu ½ účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení na straně žalované tvoří odměna zástupce žalovaných dle § 7, 9/3 a), snížená dle § 12/4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tj. 2 736 Kč za úkon ve vztahu k jednomu každému ze zastupovaných, tedy 5 472 Kč za úkon při zastupování dvou žalovaných. Takovýchto úkonů bylo učiněno 9 celkem ve výši 49 248 Kč - převzetí + příprava zastoupení, odpor proti platebnímu rozkazu, vyjádření k podání žalobce ze dne [datum], sdělení k výzvě soudu ze dne [datum], sdělení k výzvě soudu ze dne [datum], replika k podání žalobce ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], vyjádření po jednání soudu ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], dále paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce žalobce ve výši 18 x 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tj. 5 400 Kč. Následně je náhrada nákladů řízení představována cestovným k celkem dvěma jednáním soudu prvého stupně, když jedna z cest byla uskutečněna v roce 2021, druhá z cest v roce 2022, v obou případech cestoval zástupce žalovaných [značka automobilu], [registrační značka], přičemž k jednání soudu bylo vždy cestováno z [obec] do [obec] a zpět, při délce jedné cesty (tam a zpět) 94 km. To vše při spotřebě osobního motorového vozidla v hodnotě 5,9 l [číslo] km motorové nafty, když dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. činí náhrada za palivo u nafty motorové částku 27,20 Kč a náhrada za amortizaci vozidla částku 4,40 Kč km, celkem tedy činí náhrada jednoho cestovného v roce 2021 částku 564,45 Kč, a když dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. činí náhrada za palivo u nafty motorové částku 36,10 Kč a náhradu za amortizaci vozidla částku 4,70 Kč km, celkem tedy činí náhrada jednoho cestovného v roce 2022 částku 642,01 Kč, tj. náhrada cestovného celkem 1 206,46 Kč Náklady řízení žalovaných bez DPH jsou celkem 55 854,46 Kč Náklady soudního řízení dále představuje 21 % DPH z odměny a náhrad v celkové výši 11 729,44 Kč. Celkové náklady řízení žalovaných tedy činí částku 67 583,90 Kč s tím, že polovinu této částky, tj. 33 791,95 Kč je povinen zaplatit žalobce žalovaným v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalobců. Lhůtu k plnění soud určil podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. jako třídenní.

24. Stát má právo na náhradu nákladů řízení, které platil, proti účastníkům podle výsledků řízení dle § 148/1 o. s. ř. Náklady státu představují náklady znalečného, kdy povinnost k úhradě těchto nákladů byla účastníkům uložena dle poměru úspěchu, resp. neúspěchu ve věci. Nahradit náklady znalečného je tak povinen ze ¾ žalobce a z ¼ společně a nerozdílně žalovaní, a to v téže lhůtě k plnění určení dle § 160 odst. 1 o. s. ř. Tomu odpovídají výroky IV. a V.

25. Žalobce je podle § 11 odst. 2 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích osvobozen od povinnosti platit soudní poplatek. Podle § 2 odst. 3 z. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích ve znění novel je ve sporu neúspěšný žalovaný povinen zaplatit soudní poplatek z návrhu. Jeho výše je dána sazebníkem SOP položka 1 bod 1 písm. a) téhož zákona (viz výrok VI.).