8 C 19/2022

Plný text

Okresní soud v Náchodě rozhodl samosoudcem Mgr. Milanem Baudyšem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupené advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupenému advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 249.000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala na žalovaném zaplacení 249.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 249.000 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení 57.913,20 Kč k rukám zástupkyně žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou u soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit jí částku 249.000 Kč s příslušenstvím, to vše z titulu neuhrazené části kupní ceny vyplývající z kupní smlouvy, kterou účastníci uzavřeli dne [datum] a jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku č. parc. [číslo] o velikosti [číslo], v obci a katastrálním území Jaroměř, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, [stát. instituce], na [list vlastnictví] s odkazem na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek], část [územní celek] [anonymizováno]. Žalobkyně tvrdila, že dne [datum] účastníci uzavřeli dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, kterým žalobkyně souhlasila s provedením dílčích rekonstrukčních prací dle požadavku žalovaného s tím, že poslední část kupní ceny ve výši žalované částky bude žalovaným doplacena dodatečně. Uzavřela, že požadavkům žalovaného ve smyslu uzavřené kupní smlouvy ve znění uvedeného dodatku [číslo] řádně vyhověla a je proto oprávněna požadovat úplné doplacení sjednané kupní ceny. Žalovaný však na zbývající část kupní ceny ve výši 249.000 Kč až dosud ničeho nezaplatil.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Potvrdil, že dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě uzavřené dne [datum] doplatek kupní ceny ve výši 249.000 Kč byl vázán na dodělání rekonstrukčních prací nejpozději do [datum], poukázal však na to, že v důsledku nedodržení tohoto termínu ze strany žalobkyně, nebyl povinen doplatek kupní ceny uhradit.

3. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku č. parc. [číslo] o velikosti [číslo], to vše v obci a [katastrální uzemí], kupní cena byla mezi účastníky sjednána ve výši [částka]. Účastníci dále učinili nesporným, že dne [datum] uzavřeli dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, v jehož rámci žalobkyně souhlasila s provedením dílčích rekonstrukčních prací dle požadavku žalovaného a s tím, že zbývající část kupní ceny ve výši 249.000 Kč, bude žalovaným doplacena dodatečně. Tento dodatek účastníci podepisovali v okamžiku, kdy na kupní cenu již bylo žalovaným uhrazeno [částka] a žalovaný předmět koupě užíval. Žalobkyně podepsala dodatek dne [datum] a žalovaný dne [datum]. [příjmení] bylo i to, že žalovaný žalovanou částku 249.000 Kč až dosud neuhradil. Mezi účastníky dále nebylo sporu o tom, že v rámci kupní smlouvy (článek IV. odst. 1.3) a dodatku [číslo] (článek I. odst. 1.3) se žalobkyně zavázala provést následující rozsah rekonstrukčních prací: pochozí podlaha a osvětlení na půdě, vyspravení opěrné zdi do sklepa, oprava schodů, osazení osvětlení a dveří do sklepa, osazení vjezdové brány a oplocení, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo a stříšky do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo. [příjmení] bylo ani to, že dne [datum] účastníci sepsali předávací protokol dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě, jehož předmětem bylo stvrzení dokončení rekonstrukčních prací s tím, že žalovaný ve vztahu k jednotlivým rekonstrukčním pracím vznesl výhrady zaznamenané na následujících dvou stranách protokolu. Tohoto úkonu na místě samém se účastnila žalobkyně, žalovaný, pracovnice [anonymizováno] [příjmení] [jméno] [příjmení] a právní zástupkyně žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] s tím, že druhou a třetí stranu předávacího protokolu z [datum] sepisovala zástupkyně žalovaného [příjmení] [příjmení] za přítomnosti všech účastníků tohoto úkonu, kdy účastníci postupně procházeli budovu a jednotlivá místa rekonstrukčních prací. Účastníci konečně učinili nesporným, že stav rekonstrukčních prací vymezených v předávacím protokolu z [datum] byl totožný jako k datu [datum] a dále, že žalobkyně v návaznosti na úkon zachycený předávacím protokolem z [datum] zaslala žalovanému dopis datovaný dne [datum], ve kterém se vyjádřila k jednotlivým sporným položkám.

4. Mezi účastníky bylo sporné to, zda rekonstrukční práce vymezené v předávacím protokolu z [datum] byly dokončeny k [datum], tedy zda byla dokončena pochozí podlaha půdy a osvětlení na půdě, zda byla dokončena oprava schodů (půdy i do sklepa), zda bylo řádně dokončeno osazení osvětlení, zda bylo dokončeno osazení vjezdové brány a oplocení, zda byla dokončena oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo, a zda předmět koupě trpěl v době sepisu předávacího protokolu dalšími vadami, které jsou sepsány v protokolu.

5. Kupní smlouvou z [datum] má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku č. parc. [číslo] o velikosti [číslo], v obci a katastrálním území Jaroměř, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, [stát. instituce], na [list vlastnictví] s odkazem na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek], část [územní celek]. V článku III. kupní smlouvy byla kupní cena sjednána ve výši [částka]. V článku IV. kupní smlouvy bylo ujednáno, že část kupní ceny ve výši [částka] bude kupujícím uhrazena již před uzavřením kupní smlouvy (odst. 1. bod 1.1), že část kupní ceny ve výši 49.000 Kč uhradí kupující prodávající nejpozději do pěti pracovních dnů po uzavření kupní smlouvy (odst. 1 bod 1.2) a že část kupní ceny ve výši 249.000 Kč uhradí kupující prodávající nejpozději do pěti pracovních dnů od nabytí právní moci rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva k předmětu převodu do katastru nemovitostí a dodělání rekonstrukčních prací (pochozí podlaha a osvětlení na půdě, vyspravení opěrné zdi do sklepa, oprava schodů, osazení osvětlení a dveří do sklepa, osazení vjezdové brány a oplocení, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo a stříšky nad schodištěm do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo), kdy dodělání výše uvedených rekonstrukčních prací potvrdí p. [celé jméno žalovaného] písemně s tím, že v případě nedodržení tohoto termínu bude částka ve výši 249.000 Kč vrácena straně kupující (odst. 1 bod 1.3).

6. Dodatkem [číslo] ke kupní smlouvě má soud za prokázané, že účastníci dne [datum] uzavřeli dodatek, jehož předmětem byla mimo jiné změna článku IV. odst. 1 bod 1.3 kupní smlouvy ze dne [datum] na následující znění: „ částku ve výši 249.000 - Kč uhradí strana kupující bezhotovostním převodem přímo na účet strany prodávající, a to nejpozději do 5 pracovních dnů od dodělání rekonstrukčních prací (pochozí podlaha a osvětlení na půdě, vyspravení opěrné zdi do sklepa, oprava schodů, osazení osvětlení a dveří do sklepa, osazení vjezdové brány a oplocení, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo a stříšky nad schodištěm do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo), které kupující požaduje dodělat nejpozději do [datum]. Dodělání výše uvedených rekonstrukčních prací potvrdí p. [celé jméno žalovaného] písemně. Odepření podpisu nemá vliv na průběh lhůty pro úhradu kupní ceny. V případě nedodržení tohoto termínu není strana kupující povinna tuto částku uhradit.“ 7. Protokolem o předání nemovitosti má soud za prokázané, že předmět kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne [datum] byl žalovanému předán již dne [datum].

8. Z Předávacího protokolu dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě soud zjistil, že účastníci za přítomnosti realitní makléřky [jméno] [příjmení] a zástupkyně žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] dne [datum] sepsali předávací protokol, jehož předmětem mělo být stvrzení, že předmět koupě byl řádně předán ve stavu odpovídajícímu smluvní dohodě a že byly dodělány rekonstrukční práce vymezené v čl. IV odst. 1 bod 1.3 Smlouvy. Protokol na straně 2) a 3) obsahuje výhrady žalovaného k dokončení jednotlivých rekonstrukčních prací specifikovaných na straně 1) protokolu. Pokud jde o závazek dokončit pochozí podlahu půdy a osvětlení na půdě žalovaný vznesl výhradu spočívající v tom, že pochozí podlaha nebyla dokončena, protože u vstupu na půdu nebyl dodělán práh, současně žalovaný vyjádřil nesouhlas s tím, že osvětlení bylo pouze bateriové, tedy bez elektrického přívodu. Pokud jde o závazek dokončit vyspravení opěrné zdi do sklepa žalovaný vznesl výhradu, že opěrná zeď byla sice vyspravena, ale nebyla dokončena povrchová úprava této zdi, kdy na zdi chyběla finální povrchová úprava (štuková omítka). Žalovaný dále vznesl výhradu, že na schodech do sklepa nebyly vyspárované dlaždice na schodech. Žalovaný dále vznesl výhradu, že žalobkyně nesplnila svůj závazek opravit stříšku nad schodištěm do sklepa tak, aby do sklepa nezatékalo. Vytkl žalobkyni, že z boku kovového schodiště není zhotoveno plechování, které by mělo předcházet zatékání srážkové vody do sklepa, kdy z boku na schodiště prší. Žalovaný dále vytkl žalobkyni, že ve sklepě zcela chybělo osvětlení. Žalovaný dále vznesl výhradu, že nebylo dokončeno osazení vjezdové brány a oplocení, kdy severní vjezdová brána byla sice osazena, ale nebyla plně funkční, neboť ji nebylo možné plně otevřít, nebyla vyztužená. Vjezdová brána severní nebyla funkční dále tím, že její křídlo a rám při manipulaci padalo, chyběl zde zámek. [jméno] u jižní vjezdové brány byla osazena opačně, protože manžeta byla přivařena z opačné strany, což způsobuje, že branka musí být otevírána směrem na pozemek k sousedům a tím je snazší možnost vypáčení a otevření cizí osobou. Žalovaný dále vznesl výhrady ve vztahu k závazku dokončit opravu střechy nad bytem, aby nezatékalo, kdy následky zatékání byly zřetelné v bytě v průběhu prohlídky v chodbě u hlavního vstupu, v koupelně u stropu proti hlavním dveřím, v kuchyni nad digestoří a vlevo od digestoře u ocelového překladu.

9. Z žalobcem předložené fotodokumentace soud zjistil následující. Fotografie č. IMG 20200819_073623_BURST002 zachycuje schody do sklepa, na kterých není položená dlažba, není dokončeno začištění (oštukování) zdí schodiště. Fotografie č. IMG 20200819_073642_BURST001_COVER zachycuje kovové schodiště nad sklepem na půdu, které není opatřeno stříškou, aby do sklepa a na schodiště do sklepa nezatékalo. Fotografie č. IMG 20200819_073733 zachycuje kovové schodiště ve směru na půdu, kdy pod schodištěm jsou zřetelné bílé dveře, které vedou do bytu žalovaného a současně pod první větví schodiště jsou zřejmé schody do sklepa, které jsou zachycené na první fotografii. Fotografie č. IMG 20201102_154220 zachycuje zeď bytu žalovaného proti vchodovým dveřím, na které jsou zachyceny stopy po zatékání (svislé čáry). Fotografie č. IMG 20201102_154229 zachycuje vzdálenější pohled na problematiku se zatékáním do bytu žalovaného. Fotografie č. IMG 20201102_154331 a fotografie č. IMG 20201102_154336 zachycuje zatékání v kuchyni nad kuchyňskou linkou. Fotografie č. IMG 20201103_074005, č. IMG 20201103_074016 zachycuje jižní vjezdovou bránu a vstupní branku se zavíracím mechanismem neumožňujícím otevírání směrem dovnitř, čemuž by bránil i nedokončený obrubník. Z fotografií č. IMG 20201103_074106, č. IMG 20201103_074125, č. IMG 20201103_074226 je zřejmé, že vstupní branka u severní vjezdové brány není osazena, je pouze opřená o zeď a druhé křídlo (vjezdová brána) je osazena nakřivo. Z fotografií je zřejmé, že na sloupku není přivařený horní pant a branku nebylo možné osadit. Fotografie č. IMG 20201103_074337, č. IMG 20201103_074635, č. IMG. 20201103_074710 zachycují pohled na schodiště, jehož stěny nejsou oštukovány, dlažba na schodech není zaspárována, jednoho schodu chybí svislá část dlažby po celém schodu. Na zdech schodiště je patrná vlhkost. Fotografii č. IMG 20201103_074943 zachycuje práh u vchodu na půdu, kdy beton je pouze vylitý, nezarovnaný, nedokončený. Fotografie č. IMG 20201103_084340 zachycuje výtisk novin ke dni [datum] a skutečnost, že branka není osazena. Fotografie č. IMG 20220913_155453, č. IMG 20220913_155500 zachycují osvětlení půdního prostoru v levém horním rohu fotografie, kdy na prvním krovu je připevněno jedno LED osvětlení na baterii.

10. Výzvou k uhrazení zbývající kupní ceny ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalobkyně vyzvala žalovaného k doplacení zbývající části kupní ceny.

11. Informací o jednotce z [datum] má soud za prokázané, že žalovaný je v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] evidován jako vlastník bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku [parcelní číslo] v obci a [katastrální uzemí].

12. Dopisem žalobkyně z [datum] má soud za prokázané, že žalobkyně zaslala žalovanému dopis, ve kterém se vyjádřila k důvodům nesouhlasu se závěry předávacího protokolu sepsaného mezi účastníky dne [datum] a v jehož rámci se žalobkyně vyjádřila k jednotlivým bodům tohoto protokolu, kdy k bodu„ 1. Pochozí podlaha a osvětlení na půdě“ uvedla, že nikde nebylo sjednáno, že osvětlení na půdě bude napájeno elektrickým přívodem, přičemž osvětlení splňuje podmínky pro bezpečný pohyb na půdě, spíná se automaticky a je vybaveno dobíjecí baterií a dobíjí se prostřednictvím USB kabelu. Předmětem dodatku nebylo dodělaní prahu na půdu, který do tohoto stavu přivedla firma provádějící pochozí podlahu a je to předmětem reklamace žalobkyně vůči této firmě. K bodu„ 2. Vyspravení opěrné zdi do sklepa“ žalobkyně uvedla, že žalovaný v protokolu výslovně uznává, že zeď je vyspravená a tedy uznává, že dodatek byl v tomto bodě splněn. Odmítla námitku, že zeď není dokončena, protože chybí povrchová úprava, neboť způsob vyspravení zahrnující povrchovou úpravu nebyl v dodatku sjednán. Kromě toho za vyspravení zdi lze považovat pouze dílčí opravy na původní zdi, což u firmy zadala, avšak v průběhu takového vyspravování se ukázalo, že původní cihlová zeď je zcela degradovaná, proto zadala její odstranění a náhradu betonovou zdí. K bodu„ 3. Oprava schodů (na půdu, do sklepa)“ žalobkyně uvedla, že pokud žalovaný namítá, že schody do sklepa jsou opatřeny dlažbou, která není vyspárovaná, pak v dodatku nebyl sjednán způsob opravy schodů do sklepa, proto bylo se stavební firmou sjednáno, že původně vážně degradované schody budou upraveny a nebo nahrazeny betonem. V zájmu zkvalitnění a delší životnosti schodů do sklepa nad rámec původního zadání souhlasila s položením dlaždic na řádně opravené schody. Nedokončené spárování je předmětem reklamace. K bodu„ 4. Osazení osvětlení a dveří do sklepa“ žalobkyně uvedla, že osvětlení do sklepa je stejného typu jako na půdě, tj. na dobíjecí baterii, byla připravena instalovat, avšak sklep už byl uzamčen. Je tak připravena učinit v dohodnutém termínu. K bodu„ 5. Osazení vjezdové brány a oplocení“ žalobkyně uvedla, že v dodatku se požaduje osazení pouze jedné brány, aniž se specifikovalo, jaké, kdy jižní brána je již osazena a je plně funkční. Pokud jde o osazení severní brány, její osazení není dokončeno, což je předmětem reklamace, kterou má zhotovitel vyřídit a bránu zprovoznit v nejbližší době. K bodu„ 6. Oprava střechy nad bytem, aby do bytu nezatékalo“ žalobkyně uvedla, že tuto vadu reklamovala u dodavatele stavby a opakovaně reklamaci urguje s tím, že dodavatel předběžně vyslovil domněnku, že se nejedná o vadu střechy, nýbrž že zatéká odvětrávacími vývody. Dodala, že závazek odstranit zatékání splní. K bodu„ 7. [příjmení] nad schodištěm do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo“ žalobkyně uvedla, že tato námitka je věcí žalovaného, neboť ten si nepřál řešení, na kterém byla s řemeslníkem domluvena, tudíž tuto podmínku žalobkyně považuje za splněnou.

13. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a panem [příjmení], jednatelem společnosti [právnická osoba] soud zjistil, že pan [příjmení] zasílá žalované informaci o konečné ceně díla a vyjadřuje se mimo jiné k tomu, že p. [celé jméno žalovaného] je spokojený.

14. Z cenové nabídky soud zjistil, že jednatel společnosti [právnická osoba] pan [příjmení] vyhotovil cenovou nabídku na zhotovení exteriérových zámečnických prvků a dveří do sklepa.

15. Z faktury z [datum] soud zjistil, že společnost [právnická osoba] dokončila výrobu a montáž sklepních dveří a montáž plechu ke schodišti na [anonymizována dvě slova] v [obec] přede dnem stanoveného termínu.

16. Jako nadbytečné soud zamítl návrhy žalobkyně na doplnění dokazování o svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], pana [příjmení] a [jméno] [příjmení] a dále návrhy žalovaného na výslech svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] a projektové dokumentace, neboť na základě nesporných tvrzení účastníků, provedených listinných důkazů a předložené fotodokumentace byl dostatečně zjištěn skutkový stav, který umožňoval soudu ve věci rozhodnout, aniž by dále byly navyšovány náklady řízení.

17. Na základě výše uvedených důkazů dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Účastníci dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku č. parc. [číslo] o velikosti [číslo], to vše v obci a katastrálním území Jaroměř, kupní cena byla mezi účastníky sjednána ve výši [částka]. Účastníci dne [datum] uzavřeli dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, v jehož rámci žalobkyně souhlasila s provedením dílčích rekonstrukčních prací dle požadavku žalovaného, Souhlasila rovněž s tím, že zbývající část kupní ceny ve výši 249.000 Kč, bude žalovaným doplacena dodatečně. Žalovaný na kupní cenu až dosud uhradil [částka], zbývající část kupní ceny odmítl uhradit. Kupní smlouva v článku IV. odst. 1.3 obsahovala ujednání, kterým se žalobkyně zavázala provést následující rozsah rekonstrukčních prací: pochozí podlaha a osvětlení na půdě, vyspravení opěrné zdi do sklepa, oprava schodů, osazení osvětlení a dveří do sklepa, osazení vjezdové brány a oplocení, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo a stříšky do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo. Shodný závazek v článku I. odst. 1.3 obsahoval i následně uzavřený dodatek [číslo] ve kterém si oproti kupní smlouvě účastníci sjednali termín dokončení prací do [datum] a pro případ nedodržení tohoto termínu bylo ujednáno, že žalovaný není povinen zbývající část kupní ceny ve výši 249.000 Kč žalobkyni uhradit. Dne [datum] účastníci sepsali předávací protokol dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě, jehož předmětem bylo stvrzení dokončení rekonstrukčních prací s tím, že žalovaný ve vztahu k jednotlivým rekonstrukčním pracím vznesl výhrady zaznamenané na následujících dvou stranách protokolu. Sepsání protokolu na místě samém se účastnila žalobkyně, žalovaný, pracovnice [anonymizováno] [příjmení] [jméno] [příjmení] a právní zástupkyně žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], která sepsala druhou a třetí stranu předávacího protokolu. Stav rekonstrukčních prací vymezených v předávacím protokolu z [datum] byl totožný k datu [datum], přičemž některé z rekonstrukčních prací, ke kterým se žalobkyně zavázala, nebyly zhotoveny vůbec a některé nebyly dokončeny řádně. Dne [datum] žalobkyně zaslala žalovanému dopis, ve kterém se vyjádřila k jednotlivým sporným položkám.

18. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále též jen jako „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Dle odstavce 2) téhož ustanovení neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

19. Podle § 2080 odst. 1 o. z. kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.

20. Podle § 548 odst. 1 o. z. vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní. Podle odst. 2 téhož ustanovení podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou. Podle odst. 3 téhož ustanovení neplyne-li z právního jednání nebo jeho povahy něco jiného, má se za to, že podmínka je odkládací.

21. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu ve věci samé a v souladu s citovanými zákonnými ustanoveními dospěl soud k závěru, že mezi účastníky řízení byla platně uzavřena kupní smlouva ve smyslu ustanovení § 2079 odst. 1 o. z. Dodatkem [číslo] ke kupní smlouvě účastníci změnili ujednání o způsobu úhrady kupní ceny, které zaplacení části kupní ceny ve výši 249.000 Kč podmínilo doděláním, resp. dokončením rekonstrukčních prací nejpozději do [datum] a pro případ nedodržení tohoto termínu se účastníci dohodli na tom, že žalovaný bude zproštěn povinnosti tuto zbývající část kupní ceny uhradit.

22. Ujednání vyplývající z dodatku [číslo] lze z hlediska právní úpravy považovat za sjednání podmínky ve smyslu § 548 odst. 2 o. z., jež smluvní povinnost kupujícího (tj. žalovaného) doplatit část kupní ceny ve výši 249.000 Kč ve lhůtě 5 pracovních dnů váže na nejistou skutečnost, která závisí na vůli prodávající (tj. žalobkyně) a spočívá v „ dodělání rekonstrukčních prací“. Současně však povinnost kupujícího doplatit kupní cenu podmiňuje splněním povinnosti prodávající dodělat rekonstrukční práce ve smluveném termínu a v případě, že podmínka dodělání rekonstrukčních prací nebude ve smluveném termínu prodávající splněna, zprošťuje tato skutečnost kupujícího povinnosti kupní cenu prodávající doplatit.

23. Úkolem soudu v daném případě pak bylo zjistit, zda nejistá událost, na kterou účastníci smlouvy vázali povinnost žalovaného doplatit kupní cenu, nastala či nikoliv. Ještě před tím se však soud zabýval úvahou, zda ujednání, kterým si účastníci v dodatku [číslo] upravili svá práva a povinnosti, lze z hlediska platné právní úpravy považovat za řádně sjednanou podmínku. Na základě výkladu příslušných ujednání kupní smlouvy a dodatku [číslo] soud dospěl k závěru, že výše specifikovanou podmínku lze z hlediska její povahy považovat za podmínku potestativní, tedy podmínku, jež je stranami právního jednání ovlivnitelná, a to tak, že ji vlastním jednáním mohou splnit či její splnění významně ovlivnit. Dále soud dospěl k závěru, že podmínku nelze považovat za podmínku neplatnou, tedy sjednanou v rozporu se zákonem, neboť občanský zákoník neobsahuje ve vztahu ke způsobu hrazení kupní ceny kogentní úpravu a otázka způsobu placení kupní ceny je ponechána zcela na smluvní volnosti stran. Smluvená podmínka přitom dle soudu není sama o sobě v rozporu s dobrými mravy či veřejným pořádkem, kdy z provedeného řízení vyšlo najevo, že žalobkyně na sjednanou podmínku přistoupila ze svobodné vůle s cílem řešení výhrad žalovaného s kvalitou předmětu koupě, a to v návaznosti na svůj předchozí závazek provést dílčí rekonstrukční práce v samotné kupní smlouvě. Pokud se žalobkyně (prodávající) již v době uzavírání kupní smlouvy zavázala, že na předmětu koupě provede stavební úpravy, které si žalovaný (kupující) vyhradil, pak soud nepovažuje za jednání v rozporu s dobrými mravy, pokud žalobkyně přistoupila na podmínku, která doplacení části kupní ceny podmínila dokončením těchto prací ve sjednaném termínu, dokonce pod sankcí zproštění povinnosti kupujícího zbývající část kupní ceny doplatit. Nepochybným záměrem takto sjednané podmínky byl zájem žalovaného vyvolat u žalobkyně požadovanou pozornost a především aktivitu, která se žalovanému od uzavření kupní smlouvy do okamžiku uzavření dodatku [číslo] nejevila jako dostatečná. Doplatek kupní ceny 249.000 Kč, který by si mohl žalovaný ponechat, pak koresponduje s hodnotou prací, které by bylo nutné vynaložit v případě nesplnění závazku žalobkyně provést vymezené rekonstrukční práce.

24. Soud se dále zabýval tím, zda podmínku, kterou si účastníci v dodatku [číslo] sjednali, lze považovat za podmínku možnou a dospěl k závěru, že podmínka, kterou si účastníci sjednali, byla v době sjednání právního úkonu možná, resp. splnitelná, neboť v době uskutečnění předmětného právního jednání měla žalobkyně k dispozici 3 měsíce hlavní stavební sezony, aby požadované rekonstrukční práce provedla. Navzdory tomu, že vymezení jednotlivých rekonstrukčních prací ve sjednaném dodatku nebylo příliš detailní, což v rámci soudního řízení v některých bodech působilo výkladové potíže (např. záležitost osvětlení, brány, viz níže), pak soud dospěl k závěru, že nepochybným záměrem účastníků při sjednání podmínky bylo provedení vymezených prací v kvalitě a provedení odpovídajícím běžným stavebním standardům, a tudíž podmínku takto sjednanou lze považovat za podmínku sjednanou dostatečně určitě a srozumitelně.

25. Z pohledu právní teorie pak zbývalo vyjasnit si otázku, zda sjednaná podmínka je podmínkou odkládací (suspenzivní) či podmínkou rozvazovací (rezolutivní). Podmínka odkládací odkládá vznik právních následků (účinků) právního jednání k okamžiku splnění, resp. nesplnění rozhodné skutečnosti, tedy k okamžiku, kdy rozhodná skutečnost, resp. událost nastala či nenastala. Oproti tomu rozvazovací podmínka je takovou podmínkou, která podmiňuje zánik právních následků (účinků), které již dříve (v minulosti) nastaly (vznikly). V daném případě soud dospěl k závěru, že účastníky sjednaná podmínka v sobě obsahuje jak podmínku odkládací, tak podmínku rozvazovací, které si vzájemně ani fakticky neodporují, přičemž takovou podmínku je třeba ve smyslu § 548 odst. 3 o. z. považovat za podmínku odkládací.

26. Soud v daném případě vychází z toho, že účastníci si předně sjednali podmínku odkládací tím, že povinnost žalovaného doplatit kupní cenu, tedy povinnost sjednanou v kupní smlouvě, odložili k okamžiku, kdy nastane, resp. nenastane nejistá skutečnost, tedy dokončení rekonstrukčních prací. Současně si však účastníci ve třetím odstavci tohoto ujednání sjednali podmínku rozvazovací, která zánik právních následků (účinků) uzavření kupní smlouvy v podobě povinnosti kupujícího doplatit kupní cenu, váže na nejistou událost, a to na případné nedokončení rekonstrukčních prací ve sjednaném termínu.

27. S ohledem na shora uvedené soud právní jednání, které účastníky vedlo ke sjednání odkládací podmínky, považuje za platné, a proto se soud zabýval tím, zda právní následky, resp. účinky, které jednající zamýšleli, nastaly či nikoliv. Za tímto účelem se soud v řízení zaměřil především na zodpovězení otázky, zda žalobkyně splnila svou povinnost dodělat, resp. dokončit vymezené rekonstrukční práce ve sjednaném termínu do [datum], a zda žalovaného stíhá povinnost doplatit žalobkyni kupní cenu. Na základě provedeného důkazního řízení soud dospěl k závěru, že žalobkyně svůj závazek dokončit, resp. dodělat rekonstrukční práce beze zbytku nesplnila, když téměř žádnou z dílčích rekonstrukčních prací nedokončila řádně.

28. Pokud jde o závazek žalobkyně dodělat„ pochozí podlahu a osvětlení na půdě“ je zřejmé, že tento závazek není možné považovat za splněný. Navzdory tomu, že tato podmínka nebyla ve smlouvě ani v dodatku blíže specifikována, bylo při jejím sjednání možné předpokládat, že termínem„ osvětlení na půdě“ bude myšleno zhotovení standardního elektrického síťového vedení umožňujícího osazení osvětlení splňující bezpečnostní normy způsobilé osvětlit půdní prostor o výměře cca 200 m2, nikoliv drobné akumulátorové senzorové světlo o výkonu 20 W dobíjené prostřednictvím USB kabelu. Skutečnost, že malé LED světlo není způsobilé zajistit řádné osvětlení rozsáhlého půdního prostoru prokazují fotografie č. IMG 20220913_155453 a č. IMG 20220913_155500. Nesplnění závazku žalobkyně zhotovit pochozí podlahu na půdě s ohledem na nedokončený práh (chybějící začištění betonu při vstupu na půdu) lze pak ve srovnání s chybějícím elektrickým rozvodem považovat za marginální nedostatek této podmínky, viz fotografie č. IMG 20201103_074943.

29. Pokud jde o závazek žalobkyně dodělat„ vyspravení opěrné zdi do sklepa“, pak soud navzdory chybějící finální štukové omítce považuje tuto podmínku, vzhledem k absenci přesnějšího popisu této rekonstrukční práce, za splněnou.

30. Pokud jde o závazek žalobkyně dodělat rekonstrukční práce spočívající v „ opravě schodů“, pak soud ani tento závazek nepovažuje za splněný, neboť navzdory chybějícímu přesnějšímu popisu této rekonstrukční práce, z předložené fotodokumentace je zřejmé, že u některých schodů není dlažba položena vůbec, což prokazuje fotografie č. IMG 20200819_073623_BURST002, přičemž zbývající schody nejsou řádně zaspárovány spárovací hmotou (viz fotografie fotografie č. IMG 20201103_074337, č. IMG 20201103_074635, č. IMG. 20201103_074710), což ve svém písemném vyjádření z [datum] uznává i žalobkyně. Takto zhotovené schodiště je jen obtížně možné považovat za řádně opravené, neboť v důsledku zatečení vody a působení mrazu nelze očekávat dlouhou životnost takto opraveného schodiště.

31. Pokud jde o závazek žalobkyně dodělat rekonstrukční práce spočívající v „ osazení osvětlení a dveří do sklepa“, pak soud ani tento závazek nepovažuje za řádně splněný, když mezi účastníky je nesporné, že osvětlení do sklepa ke konci termínu nebylo zhotoveno vůbec, kdy nejen že žalobkyně nezajistila řádné elektrické síťové vedení, nýbrž nenainstalovala ani provizorní akumulátorové osvětlení obdobného typu jako v půdním prostoru. Tvrzení žalobkyně, že přístup do sklepa již byl uzamčen a znemožnil ji tak instalaci akumulátorového osvětlení, soud považuje za zcela účelové, neboť z předávacího protokolu žádná zmínka o tom, že by byla žalobkyně připravena toto osvětlení dne [datum] instalovat, nevyplývá a vzhledem k tomu, že tato položka měla být řešena společně s osazením dveří do sklepa, je zřejmé, že žalobkyně měla nejpozději do okamžiku osazení dveří, do sklepa libovolný přístup. V této souvislosti lze výklad soudu vztahující se k osvětlení půdního prostoru vztáhnout i k tomuto bodu, pouze s tím rozdílem, že pokud jde o osvětlení půdy, pak si účastníci v dodatku sjednali dodělaní rekonstrukčních prací„ osvětlení na půdě“, zatímco v případě sklepa si účastníci sjednali pouze„ osazení osvětlení“, čemuž by odpovídalo to, že elektrické vedení do sklepa bylo již dříve zhotoveno, což však nebylo. Pokud jde o závazek žalobkyně spočívající v osazení dveří do sklepa, soud tento závazek považuje za splněný, když ani žalovaný ve vztahu k tomuto bodu nevznesl žádné výhrady.

32. Pokud jde o závazek žalobkyně dodělat rekonstrukční práce spočívající v „ osazení vjezdové brány a oplocení“, pak soud navzdory absenci přesnějšího popisu této rekonstrukční práce nemůže ani tento závazek považovat za splněný, když z předložené fotodokumentace vyplývá, že osazení ani jedné z vjezdových bran není provedeno řádně, kdy severní vjezdová brána byla sice osazená, ale nebyla plně funkční, kdy křídlo nebylo správně uchyceno na sloupku, který byl křivý, což způsobilo, že křídlo brány se nedalo plně otevřít a zároveň zajistit. Nebylo tak možné ji plně otevřít, neboť nebyla vyztužená. [jméno] žalobkyně tuto skutečnost uznala nejen ve svém dopise z [datum], ale i při jednání soudu. Nekvalitní osazení severní brány vyplývá i z předložené fotodokumentace žalovaného (č. IMG 20201103_074106, č. IMG 20201103_074125, č. IMG 20201103_074226). Pokud jde o jižní vjezdovou bránu, pak tato není rovněž osazena řádně, což prokazuje předložená fotodokumentace (č. IMG 20201103_074005, č. IMG 20201103_074016), ze které vyplývá, že umístění branky a brány je zaměněno, což je patrné ze zavíracího mechanismu, který neumožňuje vstupní branku otevřít směrem na pozemek žalovaného a musí se otevírat na pozemek sousední.

33. Pokud jde o závazek žalobkyně dodělat rekonstrukční práce spočívající v „ opravě střechy nad bytem, aby nezatékalo“, pak soud ani tento závazek nepovažuje za řádně splněný, když z předložené fotodokumentace (č. IMG 20201102_154220, č. IMG 20201102_154229, č. IMG 20201102_154331 a č. IMG 20201102_154336) jsou patrné stopy po zatékání vlhkosti do zdiva, přičemž tento nedostatek ve svém písemném vyjádření z [datum] potvrzuje i žalobkyně, která žalovanému sděluje, že tuto vadu reklamovala u dodavatele stavby a opakovaně reklamaci urguje. Žalobkyně současně vyjadřuje připravenost tento nedostatek odstranit, když uvádí:„ Závazek odstranění zatékání splním“. Na skutečnosti, že do bytu žalovaného ke dni [datum] zatékalo, nemůže ničeho změnit skutečnost, že dodavatel stavby dle žalobkyně vyslovil domněnku, že do bytu žalovaného může zatékat odvětrávacími vývody.

34. Pokud jde o závazek žalobkyně dodělat rekonstrukční práce spočívající v „ opravě stříšky nad schodištěm do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo“, pak soud ani tento závazek nepovažuje za splněný, když z předložené fotodokumentace (č. IMG 20200819_073642_BURST001_COVER a č. IMG 20200819_073733) je zřejmé, že kovová konstrukce schodiště není opatřena stříškou, která by bránila zatékání dešťové vody do sklepa, což ve svém písemném vyjádření z [datum] nepřímo potvrzuje i žalobkyně, která však odpovědnost za to, že schodiště na půdu není opatřeno mechanismem, jenž by bránil zatékání dešťové vody, přenáší na žalovaného, který měl odmítnout řešení, jež by zatékání bránilo. Zatékání dešťové vody do sklepa je zřejmé i z fotografie č. IMG 20201103_074337, na které je patrná značná vlhkost zdiva po stranách schodiště vedoucího do sklepa. Tvrzení žalobkyně o tom, že žalovaný odmítl potřebné řešení, soud považuje za zcela účelové, neboť v průběhu soudního řízení žalobkyně tvrdila, že zhotovení stříšky nad schodištěm neschválil stavební úřad.

35. S ohledem na shora uvedené závěry je zřejmé, že žalobkyně svůj závazek dodělání vymezených rekonstrukčních prací beze zbytku nesplnila, když některé z rekonstrukčních prací nezhotovila vůbec (zejm. osvětlení sklepa, stříška nad schodištěm, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo) a značná část z nich byla provedena nekvalitně tak, že tyto práce nelze považovat za řádně dokončené, resp.„ dodělané“ (zejm. osvětlení na půdě, oprava schodů do sklepa, osazení vjezdové brány). Za řádně a v termínu splněný závazek žalobkyně lze považovat pouze vyspravení opěrné zdi a osazení dveří do sklepa, což soud z hlediska naplnění podmínky, jež měla vést žalovaného ke splnění povinnosti doplatit kupní cenu, nemůže považovat za dostatečné. Pokud tedy žalobkyně svoji povinnost, která jí vyplynula ze sjednané odkládací podmínky řádně a včas nesplnila, došlo tak k naplnění rozvazovací podmínky, která zprostila žalovaného povinnosti doplatit žalobkyni kupní cenu. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku a návrh žalobkyně jako nedůvodný zamítl.

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že procesně plně úspěšný žalovaný má proti žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 57.913,20 Kč, které představuje odměna advokáta ve výši 51.150 Kč stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6 vyhlášky MS č. 177/1996 Sb. (dále též jen jako„ vyhláška“), kdy tarifní hodnotu představuje částka 249.000 Kč a odměna za jeden úkon právní služby činí 9.300 Kč. Soud přiznal žalovanému nárok na odměnu advokáta za celkem 5,5 úkonů právní služby, tj. 1 x převzetí a příprava zastoupení (dle § 11 odst. 1 písm. a) vyhlášky); 1 x písemné podání ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) vyhlášky, 3,5 x účast na jednání soudu (dle § 11 odst. 1 písm. g), odst. 2 písm. g) vyhlášky, kdy odměnu za účast na přípravných jednáních dne [datum] a [datum] je třeba počítat v poloviční výši). Soud dále přiznal žalovanému nárok na paušální náhradu hotových výdajů za 6 úkonů právní služby popsaných shora po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhlášky v celkové výši 1.800 Kč. Žalovaný má dále právo na náhradu cestovních výdajů ve výši 3.163,20 Kč vynaložených na tři cesty jeho právní zástupkyně k jednání soudu na trase [obec] – [obec] a zpět uskutečněných vozidlem [anonymizováno], [registrační značka] při ujeté vzdálenosti 480 km, průměrné spotřebě benzínu 5,1 l [číslo] km, vyhláškové ceně paliva 37,10 Kč a amortizaci 4,70 Kč/km. Soud dále přiznal žalovanému právo na náhradu za ztrátu času cestou k jednání ve výši 1.800 Kč za celkem 18 započatých půlhodin po 100 Kč.

37. Lhůtu ke splnění rozsudkem uložené povinnosti stanovil soud v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. na tři dny od právní moci tohoto rozsudku.