12 C 144/2022

Plný text

Okresní soud v Novém Jičíně rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Chmelařem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného , Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C pro zaplacení 240 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku ve výši 133 100 Kč a zákonný úrok z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 133 100 Kč od , datum, do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, v níž se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobcům částku ve výši 106 900 Kč a zákonný úrok z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 106 900 Kč od , datum, do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 21 271,40 Kč, k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta se sídlem , adresa, -, Jméno advokáta B, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne , datum, se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení částky 240 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 240 000 Kč od , datum, do zaplacení. Žalobu odůvodnili tím, že na základě kupní smlouvy ze dne , datum, ve znění jejich dodatků č. , hodnota, ze dne , datum, a č. , hodnota, ze dne , datum, žalobci koupili od žalovaného za celkovou kupní cenu 4 800 000 Kč nemovité věci v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, , obec , adresa, , a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, v části obce , adresa, stojící na tomto pozemku, a dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, – zahrada a pozemek parc. č. , Anonymizováno, – ostatní plocha. Žalovaný předal tyto nemovité věci žalobcům dne , datum, , což bylo stvrzeno v předávacím protokolu z tohoto dne. Žalovaný v roce 2018, nedlouho před uzavřením kupní smlouvy ze dne , datum, , provedl jako stavebník výstavbu budovy č.p. , Anonymizováno, a tuto zkolaudoval. Žalobci tedy nemovité věci včetně zhotovené budovy č.p. , Anonymizováno, koupili přímo od jejího stavebníka. V kupní smlouvě ze dne , datum, bylo mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobci jako kupujícími sjednáno v článku V. odstavci 1 poslední větě, že "Strana prodávající se zavazuje předat straně kupující současně s protokolárním předáním převáděných nemovitých věcí rovněž veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí (např. dokumentaci ze stavebního a územního řízení, revizní zprávy apod.). Žalovaný však tuto svou povinnost nesplnil a při předání nemovitých věcí dne , datum, veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci žalobcům nepředal. Žalobci po žalovaném zejména požadovali předání dokumentace skutečného provedení stavby č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, . Žalobci totiž zjistili, že u místně příslušného stavebního úřadu – , právnická osoba, v , Anonymizováno, , který žalovanému povolil výstavbu budovy č.p. , Anonymizováno, , je pouze dokumentace pro společné územní a stavební řízení, která se vůbec neshoduje se skutečným provedením domu. Žalovaný dokumentaci skutečného provedení stavby č.p. , Anonymizováno, žalobcům nepředal, i když měl zákonnou povinnost tuto dokumentaci skutečného provedení stavby jako stavebník vyhotovit a jako vlastník stavby uchovávat dle ust. § 154 odst. 1 písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, po celou dobu existence stavby. Toto povinnost mají i žalobci poté, co se stali vlastníky stavby, ale žalovaný jim dokumentaci skutečného provedení budovy č.p. , Anonymizováno, nikdy nepředal. Žalovaný také nepředal žalobcům ani stavební deník, který byl opět povinen vést a jako vlastník stavby jej uchovávat po dobu 10 let od kolaudačního souhlasu dle ust. § 154 odst. 1 písm. d) stavebního zákona. Mezi žalobci a žalovaným bylo sjednáno v článku VII. odst. 2 kupní smlouvy ze dne , datum, , že "Pro případ, že strana prodávající (žalovaný) poruší jakýkoliv závazek uvedený v ujednání článku V. odst. 1. kupní smlouvy a neprovede-li nápravu ani ve sjednané dodatečné lhůtě (tato lhůta činila 30 dnů), je mezi účastníky sjednána smluvní pokuta ve výši 10 % z celkové kupní ceny dohodnuté výše, kterou je povinna zaplatit strana prodávající, a dále je sjednáno, že jedna polovina této smluvní pokuty náleží straně kupující a jedna polovina , právnická osoba, jako zprostředkovateli a vedlejšímu účastníku této smlouvy. Jelikož tedy žalobce nesplnil svou povinnost předat žalobcům veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci, vzniklo žalobcům právo na zaplacení smluvní pokuty, která činí dle článku VII. odst. 2 celkem , hodnota, % z kupní ceny a z této částky připadá žalobcům jedna polovina. Kupní cena činila dle kupní smlouvy ze dne , datum, celkem 4 800 000 Kč, z čehož 10 % činí 480 000 Kč a žalobcům proto náleží na smluvní pokutě polovina, tedy částka 240 000 Kč. Žalobci upozorňovali žalovaného na nepředání veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci nejprve sami. Následně jej k tomu vyzval právní zástupce žalobců v dopise ze dne , datum, . Na tento dopis reagoval právní zástupce žalovaných dopisem ze dne , datum, , že vše již žalobcům údajně předal, a navíc uvedeného dne tuto dokumentaci předal právnímu zástupci žalobců opětovně. Žalobcům byly skutečně předány některé doklady dne , datum, , o čemž byl sepsán předávací protokol mezi právními zástupci účastníků. Žalobcům však nebyla předána dokumentace skutečného provedení stavby ani stavební deník, které požadovali. Doporučeným dopisem ze dne , datum, byl žalovaný vyzván k zaplacení smluvní pokuty 240 000 Kč do , datum, . Tuto smluvní pokutu žalovaný nezaplatil, a od , datum, se proto dostal do prodlení. K zaplacení smluvní pokuty byl vyzýván žalovaný ještě doporučeným dopisem ze dne , datum, , ale opět nic nezaplatil.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil především podáním ze dne , datum, , v němž uvedl, že žalobou uplatněný nárok zcela neuznává. Žalobci uváděné tvrzení o tom, že žalovaný při předání nemovitých věcí nesplnil svou povinnost předat stavebně-technicko-administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých, nejsou podle žalovaného pravdivá. Žalovaný uvedl, že udělal formální chybu, že si nenechal od žalobců písemně potvrdit převzetí této dokumentace při převzetí nemovitých věcí, avšak to nemění nic na skutečnosti, že žalovaný svou povinnost předat příslušnou stavebně-technicko-administrativní dokumentaci, veškerou, kterou disponoval, žalobcům splnil. Žalovaný předával stavebně-technicko-administrativní dokumentaci v rozmezí pár dnů jak žalobcům, tak také jejich sousedovi, který od žalovaného zakoupil sousední nemovitosti, mimo jiné dům č.p. , Anonymizováno, , který je napojen na dům č.p. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalobců, panu , jméno FO, . Předání dané dokumentace byla také přítomna manželka žalovaného, paní , jméno FO, , která chystala příslušnou dokumentaci do krabic, ve kterých byly tyto předány jak žalobcům, ve vztahu k budově č.p. , Anonymizováno, , tak panu , jméno FO, , ve vztahu k budově č.p. , Anonymizováno, . Dále vedl, že k předání předmětných nemovitostí mezi žalovaným a žalobci došlo dne , datum, . První kontakt, kdy žalobci začali vyžadovat předání dokumentace (kterou již dávno měli k dispozici), bylo písemným přípisem ze dne , datum, , a to ve chvíli, kdy se na žalovaného obrátili ve věci uplatnění vady prodané věci. Podle žalovaného z logiky věci vyplývá, že pokud by žalobcům skutečně ke dni , datum, nebyla předána stavebně technická dokumentace k převáděným nemovitostem, tuto skutečnost by řešili ihned, a ne s odstupem více než dvou let, navíc tehdy, kdy řeší s žalovaným naprosto jiné záležitosti týkající se převáděných nemovitostí. Doplnil, že na výzvu ze dne , datum, (která byla žalovanému doručena dne , datum, ) bylo z jeho strany reagováno právním zástupcem, kdy ihned dne , datum, byla žalobcům opětovně předána totožná dokumentace, kterou již žalobci disponovali od převzetí předmětných nemovitých věcí s tím, že byli upozorněni na to, že již totožnou dokumentaci žalobci v minulosti od žalovaného obdrželi. S ohledem na zkušenosti žalovaného s žalobci již byl o předání dokumentace pořízen předávací protokol. Pokud je argumentováno zněním kupní smlouvy, tato mimo jiné uvádí, že pokud se žalovaný dostane do prodlení se splněním povinností, tedy i předání dokumentace, je oprávněn toto zhojit v dodatečné lhůtě 30dnů. Tato lhůta byla opětovným předáním dokumentace dne , datum, splněna a žalovaný tak nemůže být v prodlení. Navíc žalovaný, před samotným předáním nemovitostí a před prvotním předáním příslušné dokumentace žalobcům, zaslal dne , datum, odhadci úvěrují banky žalobců část příslušné stavebně technické dokumentace. Tato tak musela být přílohou podkladů pro poskytnutí úvěru žalobcům a těmto také známa. Dále zdůraznil, že žádnou další dokumentací nedisponuje a ani nedisponoval, neboť společnost, která reálně danou stavbu prováděla, zkrachovala bez toho, aniž by žalovanému cokoliv dalšího ze stavební dokumentace předala. Podle žalovaného jev neposlední řadě třeba se zabývat také přiměřeností požadované smluvní pokuty, pokud by soud dospěl k jinému názoru. Požadavek na úhradu 5 % z kupní ceny, tedy 240 000 Kč, je požadavek příčící se dobrým mravům a je nepřiměřeně vysoký. Žalobci předmětné nemovité věci již více než 2 roky užívali do doby, než-li poprvé vznesli neoprávněný požadavek na úhradu smluvní pokuty. Z tohoto je tedy patrné, že i pouze tvrzené nepředání stavebně technické dokumentace nemohlo způsobit závažný zásah do práv žalobců, pokud tito celou věc cca 2 roky neřešili. Navíc již před podáním žaloby disponovali a disponuji veškerou stavebně technickou dokumentací, kterou kdy žalovaný měl k dispozici a žádnou další již není, ani při sebevětší vůli, schopen žalobcům poskytnout. I v tomto případě tak nemůže být hovořeno o zásahu do práv žalobců, pokud tito stavebně technickou dokumentací disponují před zahájením soudního řízení.

3. Po provedeném dokazování zjistil soud z jednotlivých důkazů následující skutečnosti:

4. Z kupní smlouvy ze dne , datum, (dále také jako „Smlouva“), uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobci jako kupujícími, vyplývá, že strana prodávající touto smlouvou prodává straně kupující do společného jmění manželů převáděné nemovité věci, a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, rodinný dům, parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , a to za kupní cenu ve výši 4 800 000 Kč. Ve třetím odstavci čl. V.

1. Smlouvy je uvedeno, že strana prodávající se zavazuje předat straně kupující současně s protokolárním předáním převáděných nemovitých věcí rovněž veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí (např. dokumentaci ze stavebního a územního řízení, revizní zprávy apod.). Podle čl. , právnická osoba, . Smlouvy bylo ujednáno že převáděné nemovité věci budou vyklizené předány stranou prodávající straně kupující společně s veškerou dokumentací, kterou má k převáděným nemovitým věcem strana prodávající k dispozici, nejpozději do 15 pracovních dní ode dne připsání části kupní ceny. Podle článku VII.2. písm. b) pro případ, že strana prodávající poruší jakýkoliv závazek uvedený v ujednání článku V.1. této smlouvy a neprovede-li nápravu ani ve sjednané dodatečné lhůtě, je mezi účastníky sjednána smluvní pokuta ve výši 10% z celkové kupní ceny dohodnuté výše, kterou je povinna zaplatit strana prodávající, a dále je výslovně sjednáno, že jedna polovina této smluvní pokuty náleží straně kupující a 1/2 realitní kanceláři , právnická osoba, . jako zprostředkovateli a vedlejšímu účastníku této smlouvy.

5. Z emailové komunikace mezi , jméno FO, (dcera žalovaného) a žalobcem ve věci uzavírání předmětné Smlouvy soud zjistil, že dne , datum, zaslala , jméno FO, žalobci e-mail s návrhem kupní smlouvy. V čl. V.1. návrhu Smlouvy nebyl poslední odstavec týkající se předání stavebně – technicko - administrativní dokumentace, ostatní články Smlouvy, které jsou zmíněné výše, byly obsaženy již v uvedeném návrhu Smlouvy. Žalobce odpověděl dne , datum, tak, že zasílá návrh kupní smlouvy s doplněnými poznámkami (komentáři na okraji). K čl. V.1. návrhu Smlouvy byl uvedený komentář: „Vyspecifikovat, co a podle kterých předpisů či vyhlášek či norem–včetně revizí (kotel, kotel na ohřev, , Anonymizováno, , vodárny...) a měření (radon, hygiena, hluk), tyto také před podpisem smlouvy doložit k nahlédnutí a jejich kopie předat v rámci předávacího protokolu při předání domu – něco je už řešeno v následujícím odstavci 3“. Dne , datum, obdržela , jméno FO, od , tituly před jménem, , jméno FO, smlouvu se svými reakcemi na poznámky žalobce a s úpravami vyznačenými přes revize a , jméno FO, takto upravenou smlouvu přeposlala žalobci. V poznámkách , tituly před jménem, , jméno FO, bylo k poznámce žalobce, označené jako AK 3, připsáno: „Zde je domluva, že se prodávající a kupující sejdou nad dokumentací a výslovně určí kupujícím požadované specifikace prohlášení“. Žalobce zaslal dne , datum, e-mail , jméno FO, s tím, že jí přeposílá verzi doplněnou jeho právníkem, kdy doplnění se týká už pouze čl.V. a v ostatních článcích se již nic nezměnilo. V čl. V. je pak v žalobcem doplněné verzi Smlouvy uvedena věta: „Strana prodávající se zavazuje předat straně kupující současně s protokolárním předáním převáděných nemovitostí nemovitých věcí rovněž veškerou stavebně – technicko – administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí (například dokumentaci ze stavebního a územního řízení revizní zprávy a podobně). , tituly před jménem, , jméno FO, pak zaslala dne , datum, , jméno FO, e-mail, v němž uvedla že v čl.V.1. návrhu Smlouvy na konci doplnila odkaz na přílohu 1, ve které bude výslovně vyjmenováno, jaká stavebně – technicko - administrativní dokumentace bude předána současně s nemovitostí, a to je potom propojeno i s čl. IX.3, kam doplnila, že Smlouva má přílohu 1, a co v ní je. Žalobce zaslal , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, e-mail, v němž uvádí, že zasílá dvě poslední změny (doplnění smlouvy), na kterých se dohodli při osobním jednání se žalovaným, a to tak, že v čl. V.1. na konci bude uvedeno: „ Strana prodávající se zavazuje předat straně kupující současně s protokolárním předáním převáděných nemovitých věcí rovněž veškerou (což je v textu zvýrazněno) stavebně – technicko – administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí (například dokumentaci ze stavebního a územního řízení, revizní zprávy a podobně“, (tím pádem se ustanovení o příloze č. , hodnota, škrtá i v odstavci IX.3). , Anonymizováno, , jméno FO, odpověděla žalobci a , jméno FO, e-mailem ze dne , datum, , v němž uvedla, že změny prošla a pokud je dohoda mezi stranami na tomto znění ohledně formulací, ani ona nemá problém.

6. Z kupní smlouvy ze dne , datum, vyplývá, že žalovaný jakožto prodávající prodal , jméno FO, jakožto kupujícímu pozemek parcelního čísla , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, v části obce , adresa, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , a to za cenu 4 800 000 Kč. Tato smlouva neobsahuje v článku V.1. ustanovení, podle něhož by se prodávající zavázal předat straně kupující současně s protokolárním předáním převáděných nemovitých věcí rovněž veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí (např. dokumentaci ze stavebního a územního řízení, revizní zprávy apod.); obsahuje však totožné ujednání o smluvní pokutě v článku VII.2. písm. b), jako smlouva mezi žalovaným a žalobci uvedená výše.

7. Z rozhodnutí zn. , Anonymizováno, , právnická osoba, v , Anonymizováno, vyplývá, že dne , datum, bylo rozhodnuto o umístění stavby RD , adresa, – novostavby dvoupodlažních rodinných domů RD 2, , právnická osoba, a dále bylo vydáno stavební povolení na stavbu RD , adresa, – novostavby dvoupodlažních rodinných domů RD 2, , právnická osoba, na pozemcích parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, . Z ohlášení dokončení stavby vyplývá, že žalovaný podal dne , datum, u stavebního úřadu „Ohlášení dokončení stavby“ na stavebního pozemku č. , hodnota, , , Anonymizováno, . Z čestného prohlášení stavebníka vyplývá, že stavebník , Jméno žalovaného, prohlásil, že stavba byla provedena dle ověřené stavební dokumentace a v souladu se stavebním povolením a má provedené veškeré revize a zkoušky vyžadované zvláštními právními předpisy.

8. Z emailu ze dne , datum, vyplývá, že žalobce (mimo jiné) sděluje žalovanému, že termokamerou byly zjištěny tepelné úniky v dilatační spáře mezi oběma stavbami, kde vzniká tepelný most a zároveň uvnitř budovy dochází k prochlazování zdí. K danému jevu, podle žalobce, dochází z důvodu, že pěticentimetrová dilatační spára nebyla vyplněna extrudovaným polystyrenem, a tedy realizace stavby se odchýlila od projektu. Dále žalobce žalovanému sdělil, že je patrné, že v některých významných detailech předaná stavební dokumentace neodpovídá skutečnému provedení stavby a požádal žalovaného o předání dokumentace skutečného provedení stavby a stavebního deníku.

9. Z dopisu právního zástupce žalobce ze dne , datum, vyplývá, že žalobci u žalovaného reklamovali vady předmětného domu a zároveň vyzvali žalovaného k předání veškeré stavebně-technicko-administrativní dokumentace ohledně nemovitých věcí, které od žalovaného koupili na základě kupní smlouvy, k čemuž se žalovaný zavázal v článku V.1. smlouvy.

10. Z předávacího protokolu ze dne , datum, vyplývá, že tohoto dne došlo k předání stavebně-technicko-administrativní dokumentace vztahující se k předmětným nemovitostem a to: dokumentace pro vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení dle přílohy č. , hodnota, k vyhlášce č. 499/2006 Sb., požárně bezpečnostního řešení stavby vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , RD , Anonymizováno, – RD 2, , právnická osoba, v rozsahu zdravotechnika, a dále v rozsahu vytápění, sdělení o existenci energetického zařízení společnosti , právnická osoba, , vyjádření společnosti , Anonymizováno, o existenci sítě elektronických komunikací včetně situačních výkresů, vyjádření , Anonymizováno, , vyjádření , Anonymizováno, , stanoviska , právnická osoba, , žádosti o vyjádření k možnosti napojení na obecní kanalizaci, zřízení sjezdu z pozemků, rozhodnutí obecního úřadu , adresa, o povolení sjezdu, grafické nákresy společnosti , Anonymizováno, , právnická osoba, . (půdorysy, řezy, pohledy, perspektivy, detail rohového okna, zábradlí, strop, monolitické schodiště) hydrologie a sanační geologie–posouzení vsakování. Listiny za žalovaného předal právní zástupce , Jméno advokáta C, a za žalobce je převzal právní zástupce , Jméno advokáta A, .

11. V dopise ze dne , datum, zástupce žalovaného sdělil právnímu zástupci žalobců, že veškerou stavebně-technicko-administrativní dokumentaci ohledně nemovitostí, již žalobcům předal při faktickém předání nemovitostí po zrealizování jejich prodeje a dne , datum, tuto dokumentaci předal opětovně s tím, že nad rámec předané dokumentace konstatuje, že v rámci provádění stavby byly provedeny změny oproti projektové dokumentaci pro vydání stavebního povolení, respektive společného územního a stavebního povolení, a to konkrétně: došlo ke změně okenní výplně v obývací místnosti, došlo ke změně spádování střešní roviny, byl použit odlišný materiál atiky a došlo ke změně spočívající v nerealizování krytých parkovacích stání před vstupy do objektů. Dále se vyjádřil k uplatněným vadám nemovitosti.

12. Dopisem ze dne , datum, reagoval právní zástupce žalobců, že pokud se jedná o dokumentaci, kterou mu předal pro žalobce právní zástupce žalovaného dne , datum, , pak většinu z těchto dokladů žalobci nikdy dříve od žalovaného neobdrželi, nicméně podstatné podle něj je, že žalobci především požadovali předání dokumentace skutečného provedení jejich budovy č.p. , Anonymizováno, , která jim nebyla předána a nebyla ani součástí dokladů, které mu právní zástupce žalovaného předal dne , datum, . Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný uvedl, že další dokumentaci již nemá, uplatnili tímto dopisem žalobci na žalovaném smluvní pokutu ve výši 240 000 Kč, kterou jej vyzvali zaplatit nejpozději do , datum, . Z podacího archu vyplývá že dopis byl odeslán téhož dne.

13. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, , vypracovaného , Anonymizováno, . , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, nazvaného: „Posouzení dokumentace skutečného provedení stavby rodinného domu č. p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, , , Anonymizováno, “, vyplývá závěr znalce, podle něhož žalobci předloženou dokumentaci nelze považovat za dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zákona č. 183/2006 Sb., když absence dokumentace skutečného provedení stavby ve smyslu vyhlášky č. 405/2017 Sb., zejména pokud se týká výkresové části, bývá z obecného hlediska příčinou dalších finančních nákladů v průběhu užívání, a to například v případě jejich rekonstrukcí či rozšiřování nástaveb, přístaveb, vestaveb atd., dále při údržbě či opravách vnitřních instalací, vodovodu, kanalizace, ústředního vytápění, elektroinstalace atd., a přípojek inženýrských sítí. Dodatečné zaměřování vnitřních instalací bývá často problematické někdy a bez destruktivních zásahů do konstrukcí budov neproveditelné. Výše uvedené platí také pro předmětný rodinný dům. V odpovědi na otázku, které z dokumentů skutečného provedení stavby chybí odpověděl, že s výjimkou některých vstupních podkladů (které vyjmenoval) chybí veškeré dokumenty, které jsou uvedeny v Příloze č., hodnota, vyhlášky č. 405/2017, jež se týká rozsahu a obsahu dokumentace skutečného provedení stavby. Znalec ve svém posudku dále uvedl, v jakém směru se odchyluje předložená dokumentace a skutečné provedení stavby, a to tak že: a) nejsou provedena garážová stání, která jsou zakreslena ve výkrese půdorys prvního nadzemního podlaží, b) atika je provedena z OSB desek namísto vyzdění ze zdiva, c) chybí výplň dilatační spáry, d) na některých místech fasády jsou provedeny kamenné obklady namísto omítky, e) odvodnění střechy je provedeno vně dispozice namísto dovnitř dispozice, střecha je navíc odvodněna pouze jedním dešťovým odpadem, přičemž v půdorysu střechy jsou zakresleny svislé dešťové odpady dva, f) některé výplně otvorů pro okna a dveře jsou osazeny jinak, než je uvedeno ve výkrese půdorys prvního nadzemního podlaží, u jednoho okenního otvoru je proveden sádrokarton namísto cihelného zdiva, místo dvou vstupních dveří jsou umístěna okna, některá okna jsou ve skutečnosti zazděná, g) ve výkrese půdorys prvního nadzemního podlaží jsou WC a koupelna uvedeny jako samostatné místnosti, ve skutečnosti však tvoří jednu místnost, h) chybí kompletní výkresová dokumentace skutečného provedení stavby (stavební část, vnitřní vodovod, vnitřní kanalizace, elektroinstalace, hromosvod, ústřední vytápění) včetně geometrického zaměření. , Anonymizováno, . , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, vyúčtoval žalobci za vypracování znaleckého posudku č. , Anonymizováno, částku ve výši 15 000 Kč, kterou dle potvrzení o platbě žalobce zaplatil , datum, .

14. Předžalobní výzvou ze dne , datum, byl žalovaný vyzván k zaplacení mimo jiné částky 240 000 Kč představující smluvní pokutu dle článku VII.2. písm. b) kupní smlouvy. Podle podacího archu byla předžalobní výzva odeslána žalovanému téhož dne.

15. Žalobce při své účastnické výpovědi uvedl, že pokud se týká ujednání o smluvní pokutě, tak toto ujednání je ve Smlouvě z toho důvodu, protože žalobce chtěl, ať se všechno v pořádku a řádně v souladu se zákonem, a bylo to myšleno tak, že potřebuje nebo rád by dostal spolu s nemovitostí i veškeré dokumenty, které zákon požaduje, které jsou nutné k provozování té nemovitosti, třeba když se stane nějaká vada, ať pozná, kde vede nějaké vedení vody, instalace atd. a aby vlastně byl vůči zákonu krytý, že plním veškeré své povinnosti, které by plnit měl. Uvedl, že se domníval, že termínem „veškerá stavebně-technicko-administrativní dokumentace“ je pokryta veškerá dokumentace, kterou potřebuje k provozování nemovitosti a co mu nařizuje zákon, aby to měl všechno v pořádku. Čl. V..

1. Smlouvy byl do smlouvy doplněn žalobcem, když ten jeho formulaci konzultoval s právníkem, který mu doporučil, jestli má být krytý vůči všemu, vůči zákonu, aby tam měl všechno v pořádku, tak aby si tam dal pro jistotu i toto ustanovení; samotnou formulaci provedl žalobce. Pokud se týká čl. , právnická osoba, . tak ten byl ve Smlouvě podle žalobce jako původní. Dále žalobce uvedl, že nevěděl, že oproti tomu, co bylo projektováno, došlo k nějakým stavebním změnám při realizaci výstavby předmětného domu, zjistil to, až se začaly projevovat vady. Tehdy požádal žalovaného o nějaké bližší dokumenty, ty neobdržel, takže asi rok a půl po koupi nemovitostí jel na stavební úřad, kde se dostal k výkresům, jak to bylo naprojektováno, a na základě nich zjistil, že je dům postaven jinak, že tam jsou jiné půdorysy, jinak vedené inženýrské sítě, střecha je udělána úplně jinak, než měla být udělána, odvod vody je tam udělán jiný, to vše se dozvěděl na stavebním úřadě, když si tam mohl nafotit dokumentaci, kterou v dané chvíli ještě neměl. Také uvedl, že při převzetí domu dostal dokumentaci, která je vymezena v protokolu o předání dokumentace, resp. se jedná o dokumentaci, kterou vymezil jako předanou v rámci žalobních tvrzení. Dále doplnil, že předávacím protokolem předali pouze klíče od domu a dům, ale dokumentaci k domu si nepředávali při předání stavby, tu přebírali zhruba 2 dny buď to předem nebo poté v centru , adresa, , v restauraci „, Anonymizováno, “, kde byla i manželka žalovaného a manželka žalobce a žalovaný v černé krabici donesl a předal dokumenty, ale bez protokolu.

16. Žalovaný při své účastnické výpovědi uvedl, že předmětná část čl. V.

1. Smlouvy byla zakotvena do Smlouvy na základě požadavku žalobce, u čl. , právnická osoba, . Smlouvy si nedokázal vzpomenout. Také uvedl, že ve vztahu k formulaci smluvní pokuty zde proběhla komunikace mezi žalobcem a jeho dcerou a manželkou, kdy návrhy žalobce byly akceptovány a zakomponovány do Smlouvy. , právnická osoba, byl podle žalovaného úkolem jeho dcery a manželky. To znamená, že žalovaný dostal už v podstatě přímo udělanou smlouvu, která už tyto věci (ustanovení o předání dokumentace a o smluvní pokutě) v sobě zakomponované měla. K ujednání Smlouvy v němž: „… dále strana prodávající prohlašuje, že veškeré převáděné stavby nebo jejich stavební úpravy byly v souladu se stavebně-právními předpisy řádně zkolaudovány či ohlášeny, a to ve stavu v němž se nachází, ke dni uzavření této smlouvy není-li v této smlouvě uvedeno jinak…“ uvedl, že tato ujednání byla zřejmě jako základ z právního oddělení realitní agentury , Anonymizováno, . Uvedl, že on sám v minulosti nezhotovoval více staveb, které by prodával. Pokud se týká změn stavby předmětného domu, tak žalovaný uvedl, že to nebyly změny, které by byly zásadní, dům je postavený z 99 % podle projektové dokumentace a samozřejmě docházelo k efektivnějším řešením, které se prostě realizovaly. Takto nebylo realizováno garážové stání, o čemž žalobce věděl. Dále doplnil, že listiny uvedené v předávacím protokolu ze dne , datum, byly předávány žalobci společně s předáním toho domu a stejně to proběhlo i u sousedního domu, který kupoval pan , jméno FO, . Také potvrdil, že předání domu a dokumentace proběhlo nadvakrát, jako uvedl žalobce. Dále žalovaný uvedl, že v letech 2005 – 2017 byl jednatelem a společníkem společnosti , právnická osoba, , jejímž předmětem podnikání bylo provádění staveb, jejich změn a odstraňování, pokrývačství, tesařství, klempířství, a byl také společníkem a jednatelem společnostem , Anonymizováno, , jejímž předmětem podnikání byl pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, a v současnosti je společníkem a jednatelem společnosti , právnická osoba, , která obchoduje se stavebními šrouby. Jeho manželka pracuje pro realitní kancelář , Anonymizováno, .

17. Ze svědecké výpovědi svědkyně , jméno FO, , manželky žalovaného, vyplynulo, že s manželem měli smlouvu, kterou navrhla realitní kancelář a tu pak předložili jak žalobci, tak i panu , jméno FO, . Svědkyně k okolnostem uzavření smlouvy dále vypověděla, že když Smlouvu poslali, tak pan , jméno FO, poslal připomínky, které řešil s někým ohledně nějakých záruk a takových věcí a oni s manželem pak řekli realitní kanceláři, že s tím souhlasí, protože neviděli důvod proč ne. Ústně mezi sebou probírali jen jednu věc a tou byla výše pokuty, kterou chtěl pan , jméno FO, ve výši 500 Kč za den, nicméně už si přesně nevzpomněla, za co to bylo. Konkrétně k ustanovení čl. V.

1. Smlouvy si na nic nevzpomněla. Doplnila pouze, že žalobcům předávali takovou krabici a v té byly úplně všechny dokumenty, které k tomu měli. To proběhlo tak, že nejprve se žalobci byli na nemovitosti podívat, chtěli si to rozmyslet, pak se tam byli podívat s nějakým stavařem, jestli je ten dům v pořádku, a potom se sešli v centru, protože svědkyně pracuje v centru, a tam jim byla předána ta krabici s tím, že tam byly hlavně revizní zprávy, povolovačky, vlastně všechno, co jim projekční kancelář dala. Tohle vše do krabice dali a napsali na ni číslo jejich domu a stejnou krabici dávali i na ten druhý dům, když vše připravovali najednou. Při předání jim nikdo nevytýkal žádný nedostatek, vzpomněla si, že žalobce v tom hodně listoval, hodně se na něco ptal, ale neříkal, že by mu něco chybělo. Poté připustila, že mu spíš řekli, co v tom všechno je, ale následně dny potom se ptal: „Hele, jak tady vede to topení“ a takové věci. Vždy mu řekli nebo mu to ukázali, např. žalobce řekl, že mu netopí topení, neuměl ho zapnout, tak mu ukázali, jak se to zapíná a apod. Později doplnila, že k předání dokumentace došlo v restauraci „, Anonymizováno, “ a přítomní byli oba žalobci, manžel a ona. Dále uvedla, že dům původně stavěli pro dceru , jméno FO, , která studovala univerzitu v Americe, a chtěli, ať se vrátí, a dále stavěli dům pro sebe s tím, že budou bydlet společně. No ale pak se dcera zamilovala a zůstala v Praze a oni už v průběhu věděli, že nechtějí bydlet s někým, tak začali řešit stavbu dalšího domu vedle. Později doplnila, že si přesně nepamatuje, kdy se dcera rozhodla, že se nevrátí zpět, zda to bylo před zahájením výstavby nebo v jejím průběhu. Také uvedla, že ani ona ani její manžel nepodnikají v oboru prodeje nemovitostí, svědkyně ale pracuje v realitní kanceláři, kde navrhuje interiéry poboček a hotelů a vede jim hotel; doplnila, že dříve měla firmu, ale teď již dlouhodobě cca 20 let pracuje pro realitní kancelář , Anonymizováno, . Připustila, že v průběhu stavby udělali změny, kdy např. dali svody vody ze střechy ven a ubrali kryté stání z ekonomických důvodů. Pokud se týká dokumentace skutečného provedení stavby, tak k tomu svědkyně uvedla, že prostě podle projektu, ty změny, co udělali, tak udělali, a ty nebyly v žádném rozporu a pak už to neřešili. Také uvedla, že dům stavěla společnost, která v průběhu stavby zkrachovala a zbytek si dodělávali tak, že si najímali jednotlivé profese na dokončení jako byly třeba okna a takové věci. Uvedla, že si nevzpomíná, kdy se žádalo o stavební povolení u domů označených v projektové dokumentaci jako RD1, RD2, RD3. Při doplnění svědecké výpovědi svědkyně uvedla, že bydleli s manželem v bytě a chtěli bydlet v rodinném domě, a tak se koukali a našli takový starý dům ve , Anonymizováno, a bylo to kousek od jejich bývalého bydliště, protože bydleli v Porubě. No tak manžel jej koupil a chtěli jej zbourat a postavit si tam pro sebe a pro dceru , jméno FO, takový dvojdomek. Najali na to projektanta, který udělal projekt na bourání starého domu, řekli mu svoji představu, jak by chtěli bydlet dohromady a jak by ten dům asi měl vypadat, a on na tom začal pracovat a udělal jim nějaký návrh, jak by to bylo, když by tam bydleli jakoby spolu všichni. No a pak se stalo to, že dcera se vrátila jednou o prázdninách z Ameriky, kde studovala, a řekla, že si našla přítele a on je z Prahy a že už tam nebude bydlet s nimi. Protože už tam měli zainvestováno, všechno už stálo peníze, tak řešili, co s tím budou dělat. Protože tam byl velký pozemek, tak se rozhodli, že si postaví jenom pro sebe dům, že nechtějí s nikým dům sdílet a řekli projektantovi, ať jim zkusí na ten další pozemek udělat jenom samotný malý dům jen pro ně dva. Svědkyně nevěděla, jakou částku do nemovitostí, včetně bouracích prací a studie investovali, pouze odhadla, že pozemek (se starým domem) stál okolo 2 700 000 Kč. Potvrdila, že uvažovali tak, že jednak už do nemovitostí nainvestovali, a také, že stavba jejich domu bude něco stát, tak proto kromě domu pro sebe realizovali i stavbu původního dvojdomu. Rovněž uvedla, že dcera se rozhodla v okamžiku, kdy byly nakreslené studie, jak to bude vypadat, věděli všechny místnosti, věděli, že budou mít jednu terasu, kde bude velké okno, že dcera k nim bude moci přijít a oni zase k ní. Bylo to udělané tak, aby měl každý svůj vchod, ale aby využívali společně velkou zahradu. Při prodeji domu byla svědkyně u některých prohlídek, potvrdila, že žalobcům říkala, jaký původní účel ten dvojdům měl, a říkali to i druhému sousedovi, když vysvětlovali, proč jsou k nim na terasu okna od souseda.

18. Svědkyně , jméno FO, , dcera žalovaného, vypověděla, že zprostředkovala prodej předmětného domu žalobci. Pracuje v realitách, takže tehdy pomáhala tátovi s prodejem toho domu. Uvedla, že její otec koupil velký pozemek, kde byl starý dům a měli v plánu tam bydlet, a to tak, že otec postaví dům pro jejich účely na bydlení a že tam bude bydlení i pro ni do budoucna. Svědkyně tehdy studovala v Americe a otec jim chtěl zajistit rodinné bydlení. Později doplnila, že předmětný pozemek viděla a že na něm stál starý dům, který se zboural. Dále uvedla, že potom už jen ví, že se v Americe rozhodla, že už v , adresa, bydlet nechce a rozhodla se stěhovat do Prahy. Odhadla, že se takto rozhodla v roce 2016. V době jejího rozhodnutí se podle svědkyně ještě nezačalo se stavbou domů. Rodiče se s ní nebavili o tom, co s těmi domy nebo s jejich výstavbou a co s tím pozemkem dále provádějí. Svědkyně si nevybavila, kdy se poprvé dozvěděla, co na předmětném pozemku stojí. Uvědomila si, že až začala pracovat pro realitní kancelář , Anonymizováno, , tak otci pomohla s prodejem těch domů, fakticky fungovala jako zprostředkovatel prodeje. Věří, že to byla ona, kdo žalobci poprvé ukázal předmětný dům a tehdy žalobci říkala i celou tu historii, jak to bylo původně, tedy že se vlastně jednalo o bydlení pro ně. Působila i při uzavírání smlouvy, nevybavila si, jestli při uzavírání smlouvy padly nějaké požadavky ze strany žalobců. Potvrdila, že měli několik prohlídek a několik zájemců o předmětný dům před žalobci.

19. Svědek , jméno FO, , soused účastníků, uvedl, že , jméno FO, jsou ti, kteří jim prodali dům. Znění (kupní) smlouvy, připravoval podle svědka pan doktor nebo magistr , Anonymizováno, ze , Anonymizováno, , a svědek to řešil s právním zástupcem, , tituly před jménem, , jméno FO, , který řešil smlouvu tak, aby byla vyvážená, aby to bylo správně udělané. Připustil, že tam možná byly nějaké úpravy. Nevzpomněl si, že by ve smlouvě měl ujednání o stavebně-technické dokumentaci a o smluvní pokutě. Později doplnil, že ve smlouvě neměli žádnou smluvní pokutu. Podle svědka byla dokumentace v bedně, dostal ji po podpisu smlouvy od žalovaného i s tím, že následně potom zrealizovali společně přepisy elektriky, vody, i vlastně na katastru. Předání dokumentace proběhlo u svědka doma, již předtím ale obdržel projektovou dokumentaci. Připustil, že při realizaci stavby došlo ke změnám oproti projektové dokumentaci, např. dole, byla oddělená koupelna od toalety, nyní je však dohromady. V rámci stavebního řízení tyto změny neřešili, neboť to nebylo třeba, koupili totiž již zkolaudovaný, hotový dům. Svědek následně odcitoval svůj seznam dokumentace, kterou obdržel v krabici od žalovaného, k tomu uvedl, že se jednalo o projektovou dokumentaci – projektové výkresy od společnosti , Anonymizováno, k budování RD, kde byly oba domy, svědek je dostal navíc v PDF. Dále dostali k dispozici dokumentaci k vytápění, požární bezpečnosti od pana , právnická osoba, , hydrogeologie – „Žádost o vyjádření možnosti napojení obecní kanalizace“, „Smlouvu o právu provést stavbu“ a „Smlouvu o budoucí smlouvě“, potom tam bylo „Vyjádření , Anonymizováno, “, , Anonymizováno, , „Stanovisko společnosti , Anonymizováno, “, dále tam bylo „Statické posouzení stavby“ od , tituly před jménem, , jméno FO, , a dokumentace k přístrojům, tj. ke kotli, ohřívači vody atd. Vzpomněl si, že v dubnu byli na návštěvě u žalobců a akorát něco řešili kolem balkónu, a něco se vytahovalo z té černé krabice, svědek si nevzpomněl co, ale potvrdil, že nikdy během toho roku 2019 – 2020 se pan , jméno FO, jakkoliv nezmínil o tom, že by něco chybělo z dokumentace. Připustil ale, že si s žalobcem něco v dokumentaci ukazovali nějaké nejasnosti nebo nesrovnalosti, kdy v dokumentaci bylo třeba něco a na stavbě to bylo uděláno jinak. Dále svědek uvedl, že ví o tom, že ten (dvoj)dům byl stavěn pro rodinu; je tam třeba nezvyklé to, že okna domu jsou do jejich zahrady. Svědek si říkal, jak to mohlo projít stavebním úřadem a oni mu řekli (na stavebním úřadě), že to bylo stavěno pro rodinu a že se počítalo s tím, že rodina na sebe vidí a chce vidět, takže takhle to bylo schváleno. V roce 2022 se o tom bavili, že to , jméno FO, chtěli mít pro sebe a potom se rozhodli, že ten dům, že to vlastně prodají a postaví si jiný vedle. Dále svědek uvedl, že s žalobci nemají spory, nicméně doplnil, že je žalobce trochu podvedl koupí pozemku sousedního, takže tím pádem vztahy s nimi mají nulové. Uvedl, že stavební úřad jim nařídil strpět nějaké stavební úpravy, ale bylo to tak, že oni se vůči tomu odvolali, protože to nařídil pravomocně zvláštním způsobem, protože byli na stavebním úřadě, dohodli se, že bude další jednání, stavební úřad toto vlastně nerespektoval a přímo nařídil nějaké úpravy. Doplnil, že jsou připraveni okno zazdít a pouze se ohradili odvoláním proti postupu stavebního úřadu, avšak nebylo v tom nic osobního.

20. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, projektoval pro žalovaného rodinné domy. Měl zadání dvou domků, vedle sebe jakoby řadovky, které měl dělat pro manžele , jméno FO, a jejich dceru, která měla tehdy nějakého přítele a byli v Americe a měla se stěhovat zpět. Nakonec však dostal zadání, že dcera už tam nechce bydlet a nechtějí bydlet s nějakým cizím sousedem, proto začal dělat ještě třetí dům na parcele, která vlastně celá patřila , jméno FO, . Svědek dělal studii toho objektu, těch dvou domů, s tím začal a asi tak za 3 – 4 měsíce dostal tu informaci, že dcera nechce bydlet v tom druhém rodinném domku, dostal zadání na třetí rodinný dům a začal projektovat třetí rodinný dům. Podle svědka byl při obdržení výše uvedené informace ve fázi studie, což dovodil z toho, že potom všechny ty domy vyřizoval najednou. Studie, to je architektonický návrh, dispoziční řešení, ještě zatím ale neprochází nějakým řízením a pak už následují dokumentace pro společné povolení, pro provedení stavby. Hodnota práce na studii těch dvou domu byla do 20-ti tisíc Kč. Označení domů jako RD 1, RD 2, RD3 si svědek zvolil tak, jak potřeboval, s ničím to nesouvisí, je to jeho interní systém. Dále uvedl, že na předmětném pozemku stál starý dům a ten se musel odstranit, a to také dělal svědek. Se žalovaným neřešil, proč koupil ten (starý) rodinný dům, proč jej chce zbořit. Závěrem znovu uvedl, že původní řešení celého pozemku bylo dvojdům a velká zahrada.

21. Z dopisu , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, vyplývá potvrzení obecního úřadu o přidělení čísla popisného , Anonymizováno, novostavbě , právnická osoba, , adresa, pana , Jméno žalovaného, (žalovaného), který je postaven na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, na , adresa, .

22. Ze zprávy městského úřadu , adresa, odborů stavebního úřadu ze dne , datum, vyplývá, že žalovaný figuroval v období od , datum, dosud v roli stavebníka (žadatele) celkem v 8 případech; jednalo se o věci vedené u stavebního úřadu pod sp. zn. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Z připojených stavebních spisů uvedených značek vyplývá, že ve všech případech stavební řízení souviselo s projednávanou věci, jednalo se o zbourání původního domu na předmětných pozemcích žalovaného a následně o výstavbu domů označených v projektové dokumentaci jako RD 1, RD 2, , právnická osoba, .

23. Z fotografie ze serveru seznam.cz ze dne , datum, je zřejmé, že dům označený jako RD 1 měl vystavěno první nadzemního podlaží a domy RD 2 a , právnická osoba, započatou výstavbu 2 nadzemního podlaží. Z fotografií domu žalobců je pak zřejmé, že tento je dvoupodlažní a je to část tzv. dvojdomu.

24. Z výpisu z obchodního rejstříku (OR) vyplývá, že žalovaný byl od , datum, do , datum, společníkem společnosti , právnická osoba, Z veřejné části živnostenského rejstříku pak vyplývá že společnost , právnická osoba, má jako předmět v podnikání zapsáno: provádění staveb, jejich změn a odstraňování. Z výpisu z OR dále vyplývá, že žalovaný je jednatelem a společníkem společnosti , právnická osoba, , která se dle výpisu z internetových stránek zabývá (stavebními) šrouby. Ze živnostenského rejstříku vyplývá, že manželka žalovaného od , datum, podniká s předmětem podnikání: výroba obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona. Ze smlouvy o koupi nemovité věci ze dne , datum, vyplývá, že žalovaný jako kupující koupil od prodávajících , jméno FO, a , jméno FO, pozemky parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, v obci , adresa, , k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, za kupní cenu 2 400 000 Kč. Z usnesení soudní exekutorky , tituly před jménem, , jméno FO, č.j. , Anonymizováno, , spisová značka, ze dne , datum, vyplývá, že vydražiteli, kterým je , právnická osoba, , se uděluje příklep na nemovitosti, a to pozemky parc. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, 5 a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, při ceně nejvyššího podání 104 187 Kč. Ze smlouvy o koupi nemovité věci ze dne , datum, vyplývá, že naposledy uvedené pozemky žalovaný od společnosti , právnická osoba, koupil za cenu 105 000 Kč. Z kupní smlouvy ze dne , datum, , číslo , Anonymizováno, vyplývá, že žalovaný jako prodávající pozemky parc. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, prodal kupujícímu , právnická osoba, za cenu 343 341 Kč. Z informace o pozemku vyplývá, že žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Z kupní smlouvy ze dne , datum, vyplývá, že žalovaný jako kupující koupil od prodávajícího , jméno FO, pozemek parc. č. , Anonymizováno, za 1 040 000 Kč. Uvedený pozemek žalovaný prodal , jméno FO, a , jméno FO, kupní smlouvou ze dne , datum, za cenu 1 300 000 Kč.

25. Z cenové nabídky společnosti , právnická osoba, , architektonická a projekční kancelář, vyplývá, že na základě požadavku žalobců podává cenovou nabídku na zpracování dokumentace skutečného provedení jeho stavby včetně vedení inženýrských sítí, a to na částku 110 00 Kč + 21% DPH, tedy 133 100 Kč, s tím, že u , Anonymizováno, je možno zakreslit pouze viditelné prvky instalace.

26. Z fotografií založený do spisu vyplývá, že nejpozději v dubnu 2019 byly zcela postaveny rodinné domy, resp. rodinný dvojdům, který koupili žalobci a , jméno FO, od žalovaného (RD 2 a , právnická osoba, ), zatímco ze stavby vedlejšího domu žalovaného a jeho manželky byl patrný toliko půdorys prvního nadzemního podlaží ve fázi hrubé stavby. Z fotografie ze dne , datum, je zřejmé, jak probíhaly bourací práce původního (starého) domu na pozemku žalovaného.

27. Mezi účastníky bylo nesporné, že v průběhu stavby došlo ke změnám oproti projektové dokumentaci. Mezi účastníky je nesporné, že dne , datum, byla ze strany žalovaného žalobcům předána dokumentace, jejíž výčet je uveden v předávacím protokolu z téhož dne.

28. Soud dále provedl důkaz listinami, ze kterých však nezjistil žádné rozhodné skutečnosti. Jednalo se o dopis , Anonymizováno, ze dne , datum, ve věci novostavby přízemního rodinného domu manželů , jméno FO, a novostavby dvou dvoupodlažních rodinných domů manželů , jméno FO, , a o listinu nazvanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti.

29. Shora provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, přičemž mezi listinnými důkazy, svědeckým a účastnickými výpověďmi neshledal zásadních rozdílů v rozhodných skutečnostech. Již v rámci nesporných tvrzení se účastníci shodli na tom, že v průběhu provádění staveb došlo ke změnám oproti projektové dokumentaci, což ostatně potvrdil i znalecký posudek znalce Doc. , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , a stejně tak bylo mezi účastníky nesporné, že dne , datum, došlo k předání dokumentace vyjmenované v předávacím protokolu. Pokud zůstalo sporným, zda byla tato dokumentace předána žalobcům již dříve v restauraci „, Anonymizováno, “, pak z výpovědí žalovaného, svědkyně , jméno FO, , ale i žalobce vyplývá, že žalobci dokumentace předávána byla, přičemž pro právní hodnocení skutkového stavu není zásadní, zda se již v tento okamžik jednalo o veškerou dokumentaci, kterou měl žalovaný k dispozici. Průběh kontraktačního procesu pak vyplývá z předložené e-mailové komunikace mezi žalobcem a , jméno FO, a je podpořen výpovědí svědkyně , jméno FO, i žalobce. Stejně tak z výpovědi , jméno FO, , , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , ale také z výpovědi svědka , jméno FO, je jednoznačně zřejmé, že původně bylo záměrem žalovaného postavit po zbourání starého domu na předmětném pozemku společný dvojdům pro sebe, svou manželku a dceru, a v procesu projektování staveb byl tento záměr změněn na výstavbu dvojdomu určeného k prodeji a vedle samostatně stojícího domu pro žalovaného a jeho manželku. Fáze výstavby všech tří domů (dvojdomu a domu žalovaného) pak zachycují předložené fotografie z nichž vyplývá, že ačkoliv stavba všech tří domů započala zároveň, jako první byl dostavěn dvojdům určený k prodeji, označení ve stavebním řízení jako RD 2 a , právnická osoba, .

30. Po hodnocení důkazů tak soud dospěl k jednoznačnému závěru o skutkovém stavu: Žalovaný koupil v roce 2015 pozemky parc.č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v obci , adresa, , na kterých stál starý rodinný dům. Dům se rozhodl zbořit a postavit na jeho místě dvojdům pro bydlení svoje, své manželky a dcery. Po zbourání starého domu v průběhu projektování stavby dvojdomu dcera žalovaného změnila názor a žalovaný se rozhodl přesto dvojdům vystavět, prodat jej a vedle něj postavit další rodinný dům pro sebe a manželku. Ačkoliv stavba všech tří domů označených projekční kanceláří jako, RD 2, , právnická osoba, (dvojdům) a RD 1 (dům žalovaného) započala stejně, byly nejprve dostavěny rodinné domy označené jako RD 2 a , právnická osoba, . Domu , právnická osoba, bylo přiděleno č.p., Anonymizováno, a tento dům, který byl součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , a pozemky parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, koupili od žalovaného žalobci, a to na základě kupní Smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu ve výši 4 800 000 Kč. V čl. V.1. poslední větě Smlouvy se strany dohodly, že strana prodávající se zavazuje předat straně kupující současně s protokolárním předáním převáděných nemovitých věcí rovněž veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí (např. dokumentaci ze stavebního a územního řízení, revizní zprávy apod.). Podle čl. , právnická osoba, . Smlouvy bylo ujednáno že převáděné nemovité věci budou vyklizené předány stranou prodávající straně kupující společně s veškerou dokumentací, kterou má k převáděným nemovitým věcem strana prodávající k dispozici, nejpozději do 15-ti pracovních dní ode dne připsání části kupní ceny. Podle článku VII.2. písm. b) Smlouvy pro případ, že strana prodávající poruší jakýkoliv závazek uvedený v ujednání článku V.1. této Smlouvy a neprovede-li nápravu ani ve sjednané dodatečné lhůtě, je mezi účastníky sjednána smluvní pokuta ve výši 10% z celkové kupní ceny dohodnuté výše, kterou je povinna zaplatit strana prodávající, a dále je výslovně sjednáno, že jedna polovina této smluvní pokuty náleží straně kupující a 1/2 realitní kanceláři , právnická osoba, . jako zprostředkovateli a vedlejšímu účastníku této smlouvy. Samotnému uzavření smlouvy předcházela e-mailová komunikace mezi žalobcem a dcerou žalovaného, která byla žalovaným pověřena zajištěním prodeje domu a která pracovala pro realitní kancelář , Anonymizováno, . Právě v rámci této komunikace byl do Smlouvy na žádost žalobce po dohodě se žalovaným doplněn čl. V.1. poslední věta, zatímco čl. , právnická osoba, a VII.2 Smlouvy zůstaly v rozhodných částech nezměněny. Dva dny po předání nemovitostí předal žalovaný žalobcům dokumentaci k předmětnému domu v restauraci „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “ v , adresa, . V souvislosti se zjištěním vad předmětného domu žalobce e-mailem ze dne , datum, žádal žalovaného o předání dokumentace skutečného provedení stavby a stavebního deníku. Následně jej k tomu vyzval právní zástupce žalobců v dopise ze dne , datum, . Poté byla žalobcům předána veškerá dokumentace, kterou měl žalovaný k předmětné domu k dispozici, o čemž byl dne , datum, sepsán předávací protokol. Žalobcům nebyla předána dokumentace skutečného provedení stavby ani stavební deník, které požadovali, přičemž stavba předmětného domu dostála v průběhu realizace několika změn oproti původní projektové dokumentaci, když tyto změny jsou podrobně zachyceny ve znaleckém posudku č. 11/2022, vypracovaného Doc. , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, Doporučeným dopisem ze dne , datum, byl žalovaný vyzván k zaplacení smluvní pokuty 240 000 Kč do , datum, .

31. Podle ustanovení § 555 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o.z.“), právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

32. Podle ustanovení § 556 odst.1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku o je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

33. Podle ustanovení § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

34. Podle ustanovení § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

35. Podle ustanovení § 420 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.

36. Podle ustanovení § 125 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.

37. Shora uvedený skutkový stav soud posoudil dle citovaných ustanovení, když mezi žalobci jako kupujícími a žalovaným jako prodávajícím byla uzavřena kupní smlouva podle ust. § 2079 a násl. o.z., na základě níž žalobci nabyli od žalovaného shora označené nemovitosti. V čl. VII.2. písm. b) Smlouvy si přitom strany sjednaly smluvní pokutu při porušení povinností vyplývajících z čl. V.

1. Smlouvy, když v poslední větě tohoto článku se strany dohodly, že žalovaný současně s protokolárním předáním převáděných nemovitých věcí předá žalobcům rovněž veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí. Vzhledem k tomu, že pojmu „… veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí.“ každá ze stran přikládala odlišný význam (není zřejmé, jaká konkrétní dokumentace byla míněna), bylo třeba vyložit vůli smluvních stran tak, aby bylo zřejmé, jaká dokumentace měla dle uvedeného článku Smlouvy být žalobcům předána proto, aby bylo možno učinit závěr, zda došlo ze strany žalovaného k porušení povinností prodávajícího, ergo ke vzniku nároku na smluvní pokutu. Podle žalobců přitom pro výklad sporného ujednání o předání veškeré dokumentace bylo nutno použít pravidlo dle ust. § 1812 o.z. (výklad jednání ve prospěch spotřebitele), a to vzhledem ke skutečnosti, že mezi stranami smlouvy vznikl vztah podnikatele a spotřebitele, neboť žalovaný zjevně budoval předmětný dvojdům za účelem zisku a je na něj tedy třeba nahlížet jako na podnikatele; k tomu žalobci odkázali především na další obdobné aktivity žalovaného a jeho účast ve společnosti , právnická osoba38. Soud se tedy nejprve zabýval tím, zda uvedený vztah mezi žalobci a žalovaným je možno podřadit pod vztah podnikatele a spotřebitele, resp. zda žalovaný vystupoval v předmětném vztahu jako podnikatel ve smyslu ust. § 420 odst. 1 o.z. Podle tohoto ustanovení je podnikatelem ten, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku. Mezi základní pojmové znaky podnikání dle tohoto ustanovení patří mimo jiné soustavnost (resp. záměr soustavné činnosti). Soustavnost byla jedním ze základních znaků podnikání již za účinnosti předchozí právní úpravy (§ 2 odst. 1 ObchZ), přičemž judikatura Nejvyššího soudu dovodila, že soustavnost jako znak podnikání není totožná s nepřetržitostí a trvalostí, přičemž posouzení soustavnosti je vždy věcí konkrétního případu s přihlédnutím k povaze činnosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , ze dne , datum, ). I judikatura k současné právní úpravě vychází ze stejných závěrů a uvádí, že soustavnost výkonu podnikatelské činnosti neznamená, že výdělečná činnost musí být ze strany podnikatele vykonávána nepřetržitě nebo trvale. Jinak řečeno i nepravidelnost může založit u určité osoby její postavení podnikatele. Oproti textaci § 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, úprava § 420 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“), normuje podmínku soustavnosti provozování výdělečné činnosti ve vztahu k záměru podnikatele, nikoliv z hlediska objektivního (Občanský zákoník I. Obecná část (§1-654), 1. vydání, 2014, str. 1605 až 1610), přičemž Nejvyšší soud jako opak soustavné činnosti podnikající osoby, resp. jejího záměru, uvádí činnost nahodilou nebo jen ojedinělou (viz rozhodnutí NS ČR sp.zn. , spisová značka, ).

39. Z uvedeného je pak vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu zřejmé, že žalovaný tím, že postavil, resp. nechal si postavit pouze v jednom případě dvojdům, za účelem jednorázového zisku (nikoliv zisku trvalejšího charakteru), ze kterého financoval stavbu svého sousedního domu za situace, kdy původně plánoval stavbu tohoto dvojdomu pro sebe a svou rodinu, a za tímto účelem také pořizoval dostatečně velký pozemek, a již také investoval do zbourání původního domu na pozemku a částečně i do projekce dvojdomu (ve fázi studie), tak činil zcela ojediněle, jednorázově a nikoliv s opakovaným záměrem. Soud přitom přihlížel i k povaze činnosti žalovaného v podobě výstavby domu, kdy má za to, že je třeba rozlišit činnost osoby žalovaného, který byl stavebníkem domu (nechal si dvojdům postavit), a osobou, která na stavbě pravidelně pracuje (např. zedník) ve snaze získat příjem trvalejšího rázu, jehož činnost by skutečně mohla vykazovat znaky podnikání (viz argumentace žalobců judikaturou NS ČR ve věci neoprávněného podnikání např. sp. zn. , spisová značka, ). Zároveň je nutno konstatovat že ani delší časový úsek (cca 1 rok výstavby) nemá na posouzení povahy činnosti žalovaného vliv, když délka výstavby rodinného domu vzhledem k současným technickým možnostem může být i podstatně kratší (v případě dřevostaveb i v řádu týdnů), a v takovém případě by pouze volba použité technologie (materiálu) rozhodovala o tom, zda tuto činnost podřadit pod pojem podnikání. S ohledem na výše uvedené má soud za to, že činnost žalovaného nevykazovala znak soustavnosti, a proto jej nelze považovat v tomto případě za podnikatele ve smyslu ust. § 420 odst.1 o.z. Na tomto závěru nemůže nic změnit ani zjištění, že v letech 2017 až 2020 žalovaný ve dvou případech nakoupil pozemky, které následně prodal se ziskem, když tato činnost (pouhý nákup a prodej) je odlišná od posuzované činnosti v podobě výstavby a prodeje domu. Stejně tak soud neshledal žádný důvod přiklonit se k závěru o žalovaném jako o podnikající osobě vzhledem k tomu, že žalovaný působil jako společník stavební společnosti , právnická osoba, . a nyní je společníkem ve společnosti prodávající stavební šrouby.

40. Vzhledem ke skutečnosti, že mezi stranami smlouvy nevznikl vztah podnikatele a spotřebitele, nebylo možno použít pro výklad sporného ujednání o předání veškeré dokumentace pravidlo dle ust. § 1812 o.z. (výklad jednání ve prospěch spotřebitele).

41. Soud tedy při výkladu sporného ustanovení čl. V.

1. Smlouvy postupoval podle výkladových pravidel dle ust. § 555 a násl. o.z. a v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (viz rozhodnutí sp.zn. , spisová značka, ), podle níž základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle právní úpravy účinné od , datum, úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

42. Pokud se týká úmyslu jednající osoby, zde žalobců, když vykládané ustanovení bylo včleněno do čl. V.

1. Smlouvy na jejich popud, je tento úmysl, kromě účastnické výpovědi žalobce, zcela zřejmý z e-mailové komunikace mezi stranami smlouvy (žalobcem a žalovaným zastoupeným při předsmluvním jednání dcerou). Z této komunikace totiž nepochybně vyplývá, že žalobce požadoval doplnit Smlouvu o ustanovení, na základě něhož by žalovaný byl povinen předat mu dokumentaci nad rámec té, která byla popsána v čl. , právnická osoba, . Smlouvy (viz poznámka „… něco je už řešeno v následujícím odstavci 3“), podle něhož převáděné nemovité věci budou vyklizené předány stranou prodávající straně kupující společně s veškerou dokumentací, kterou má k převáděným nemovitým věcem strana prodávající k dispozici; zjevně tedy článkem V.

1. Smlouvy v poslední větě nebyla míněna pouze veškerá dokumentace, kterou má žalovaný k dispozici, a jde tedy o to, jaká další dokumentace, nad rámec té, kterou má žalovaný k dispozici, měla být dle čl. V.

1. Smlouvy předána žalovanému. Podle e-mailové komunikace se strany měly dohodnout na tom, které konkrétní dokumenty mají být doloženy (tyto měly tvořit přílohu Smlouvy), nicméně po vzájemné schůzce si strany dohodly, že zůstanou u původně navrženého termínu: „… veškerou (což je v textu e-mailu zvýrazněno) stavebně – technicko – administrativní dokumentaci ohledně převáděných nemovitých věcí (například dokumentaci ze stavebního a územního řízení, revizní zprávy apod). Zároveň je nutno zdůraznit, že již v první poznámce k návrhu smlouvy žalobce výslovně uvedl, že je třeba: „… vyspecifikovat, co a podle kterých předpisů či vyhlášek či norem–včetně revizí (kotel, kotel na ohřev, , Anonymizováno, , vodárny...) a měření (radon, hygiena, hluk), tyto také před podpisem smlouvy doložit k nahlédnutí a jejich kopie předat v rámci předávacího protokolu při předání domu …“, tedy zjevně požadoval veškerou dokumentaci v souladu s právními předpisy. Soud tak svou úvahu v rámci výkladu právního jednání (čl. V.I. Smlouvy) uzavírá tak, že pokud strany smlouvy po vzájemné dohodě upustily od konkrétního výčtu požadované dokumentace, zdůraznily v textu smlouvy slova „veškerou“ stavebně – technicko – administrativní dokumentaci, přičemž straně prodávající byl znám z poznámek k návrhu Smlouvy úmysl strany kupující mít dokumentaci v souladu s právními předpisy, když příkladem byla ve Smlouvě uvedena dokumentace ze stavebního a územního řízení, revizní zprávy apod., a když se zjevně nejedná pouze o tu dokumentaci, kterou má žalovaný k dispozici, nelze než dospět k závěru, že v čl. V.

1. Smlouvy bylo vůlí stran stanovit povinnost žalovanému k předání veškeré dokumentace, která má být žalovanému dle právních předpisů k dispozici, resp. veškeré dokumentace týkající se předmětné stavby, jež vyžadují právní předpisy.

43. Stěžejním právním předpisem, který klade požadavky na dokumentaci ke stavbě je stavební zákon, podle jehož ust. § 125 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona (tj. zákona platného a účinného v době od zahájení stavebního řízení až do jeho ukončení), je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení a při prodeji domu ji odevzdat novému vlastníkovi stavby. Rozsah této dokumentace pak byl stanoven vyhláškou č. 499/2006 Sb. V projednávané věci přitom bylo mezi stranami nesporné, že oproti původní projektové dokumentaci došlo při stavbě předmětného domu ke stavebním změnám, které jsou podrobně zaznamenány ve znaleckém posudku znalce , Anonymizováno, . , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, Protože tedy stavební zákon ukládal stavebníkovi (resp. vlastníkovi stavby) v případě stavebních změn provést a uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby a při prodeji domu ji odevzdat novému vlastníkovi stavby, a protože při stavbě předmětného domu došlo ke stavebním změnám oproti původní projektové dokumentaci, byla tato dokumentace právě tou, která měla být, žalobcům podle čl. V.

1. Smlouvy žalovaným předána, což se však ani přes jejich opakované výzvy nestalo, čímž žalovaný uvedené ustanovení čl. V.

1. Smlouvy porušil.

44. Pro případ porušení smluvní povinnosti uvedené v čl. V.

1. Smlouvy si strany ujednaly v čl. VII.2. písm. b) Smlouvy smluvní pokutu ve smyslu ust. § 2048 o.z., a to ve výši poloviny z 10 % procent kupní ceny nemovitostí. Vzhledem ke kupní ceně nemovitostí ve výši 4 800 000 Kč je výše smluvní pokuty 240 000 Kč (480 000 Kč/2). Žalobcům tedy jednoznačně vznikl nárok na smluvní pokutu vůči žalovanému v uvedené výši.

45. Žalovaný však navrhl, aby soud, pro případ, že dospěje k závěru, že zde je dán nárok na smluvní pokutu, tuto nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu moderoval. Soud se tedy v souladu s ust. § 2051 o.z. a v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (viz rozhodnutí NS ČR sp.zn. 31 Cdo 2273 2022) zabýval (ne)přiměřeností vzniklého nároku na smluvní pokutu (nikoliv ujednání samotného), přičemž přihlížel k tomu, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit, zabýval se konkrétními okolnostmi s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty, se zřetelem na všechny okolnosti konkrétního případu, přičemž zohlednil nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později.

46. V projednávané věci přitom nebylo předně možno přehlédnout, že ustanovení Smlouvy zajištěné smluvní pokutou o povinnosti žalovaného doložit veškerou stavebně - technicko - administrativní dokumentaci k předmětným nemovitostem (viz výše) bylo vloženo do Smlouvy mimo ujednání, které se o povinnosti k předání dokumentace již zmiňovalo a které nepředání dokumentace nijak nesankcionovalo (viz čl. , právnická osoba, . Smlouvy), a bylo přiřazeno k povinnostem žalovaného, které se týkaly samotného převodu nemovitosti, např. povinnost nezcizit převáděné nemovité věci po dobu platnosti této smlouvy, nezcizit ani nezatížit věcným právem nebo jiným právem ve prospěch 3 osoby, když od těchto zásadních povinností prodávajícího se také (logicky) odvíjel nárok na smluvní pokutu nejen pro žalobce, ale i pro zprostředkující realitní kancelář, která by mohla být popsaným jednáním žalovaného rovněž poškozena. Z toho důvodu lze také dovodit, že funkce smluvní pokuty v projednávané věci byla spíše paušalizační (ve smyslu paušalizace případné škody). Při této převažující funkci smluvní pokuty pak podstatou okolností při posuzování přiměřenosti výše smluvní pokuty nutně musí být i výše pořízení „náhradní“ dokumentace, kterou jsou žalobci podle stavebního zákona povinni mít, jež dosahuje cca poloviny, resp. čtvrtiny sjednané smluvní pokuty (výše smluvní pokuty byla smluvena jako 10% kupní ceny nemovitostí, byť žalobcům vznikl nárok pouze na polovinu této částky), což je ve zjevném nepoměru s výší sjednané smluvní pokuty. Soud přiměřenost smluvní pokuty posuzoval rovněž vzhledem k okolnostem jejího uplatnění za situace, kdy žalobci začali požadovat po žalovaném dokumentaci skutečného provedení stavby společně se stavebním deníkem zároveň s uplatněním vad nemovitosti, přičemž již od počátku (od předání nemovitosti) jim muselo být známo, že stavební deník jim nebyl předán, a dle žalobce jim nebyla předána ani původní projektová dokumentace ke stavbě. Tedy pokud by nedostatek spočívající v nepředané dokumentaci, která se v danou chvíli (při nevědomosti žalobce o provedených stavebních změnách) jevila žalobci jako nezbytná k provozování domu, tj. původní projektová dokumentace a stavební deník působil tak vážný nesoulad se Smlouvou a s právními předpisy, na který žalobci poukazují, a který nejsou ochotni akceptovat (ani bez původní projektové dokumentace nemohou žalobci vědět, kde se nachází jaká instalace, jaký byl použit materiál apod.), jistě by již neprodleně po předání pouze části stavební dokumentace přistoupili k výzvě o její předání, a nikoliv až se značným časovým odstupem tehdy, když zjistili vady předmětného domu. Soud tedy má za to, že uplatnění smluvní pokuty bylo až reakcí žalobců na zjištěné vady domu (a případné problémy s tím spojené), nikoliv na samotné porušení povinnosti.

47. S ohledem na výše uvedené tedy soud moderoval (snížil) v souladu s ust. § 2051 o.z. výši nároku na smluvní pokutu až na výši škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením shora uvedené povinnosti, tedy na částku, která odpovídá pořízení „náhradní“ dokumentace skutečného provedení stavby, jež byla objektivizována na 133 100 Kč. Uvedenou částku pak soud uložil žalovanému k zaplacení žalobcům společně s úrokem z prodlení podle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího od uplynutí lhůty určené k zaplacení smluvní pokuty ve výzvě žalobců ze dne , datum, , tj. od , datum, . Ve zbylé části soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

48. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Soud přiznal žalobcům, jež byli v řízení úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 21 271,40 Kč, přičemž tato částka představuje 10 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu žalobců v řízení v rozsahu 55 % a úspěchu žalovaného v rozsahu 45 %). Celkové náklady řízení žalobců pak sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 9 600 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 240 000 Kč sestávající z částky 2 x 7 408 Kč za každý z deseti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t., když právní zástupce zastupoval v řízení dva účastníky, tj. mimosmluvní odměna každého je snížená o 20 % (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, vyjádření ze dne , datum, , účast u jednání , datum, , účast u jednání , datum, – 2 úkony, doplnění tvrzení a důkazních návrhu dne , datum, , účast u jednání , datum, a , datum, ) včetně deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada na trase z , adresa, a zpět osobním automobilem RZ , SPZ, celkové výši 4 306 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada 1 079 Kč za 92 ujetých km v částce 679 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,7 l/100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada 1 109 Kč za 92 ujetých km v částce 709 Kč (44,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,7 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada 1 059 Kč za 92 ujetých km v částce 659 Kč (34,40 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,7 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada 1 059 Kč za 92 ujetých km v částce 659 Kč (34,40 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,7 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t., náhrada hotových výdajů na důkaz znaleckým posudkem Doc. , tituly před jménem, , jméno FO, v částce 15 000 Kč, a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 155 466 Kč ve výši 32 647,86 Kč. Celková výše nákladů řízení, které žalobci účelně vynaložili k bránění práva, tak po zaokrouhlení činí 212 714 Kč.