12 C 96/2021

Plný text

Okresní soud v Novém Jičíně rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Chmelařem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. anonymizováno - právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 3. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované pro: vyklizení nemovitých věcí <b>I. Žalovaní 1, 2 a 3 jsou povinni vyklidit a vyklizené předat žalobkyni následující nemovité věci:</b> <b>-) pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], rod. dům,</b> <b>-) pozemek parc. [číslo] zahrada,</b> <b>to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], jak je zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] to do 15-ti dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaní 1, 2 a 3 jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 13 464 Kč, k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa], a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovaným vyklidit rodinný dům [adresa] postavený na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] – zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalobní návrh odůvodnila žalobkyně tvrzením, že žalobkyně je na základě usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad], o udělení příklepu, č.j. [číslo jednací] ze dne 4. 9. 2019, právní moc ke dni [datum], výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí: pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], rod. dům a pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], jak je zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo]. Právní účinky zápisu vznikly k okamžiku [datum]. Zápis byl proveden dne [datum]. Dne [datum] byla mezi žalovanou 1 a žalobkyní uzavřena Smlouva o nájmu domu, jejímž předmětem bylo užívání předmětných nemovitostí k bydlení a k provozování kancelářské činnosti ze strany žalované 2 a žalovaného 3. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou od [datum] do 30. 6 2020. Doba nájmu byla následně prodloužena Dodatkem [číslo] k této Smlouvě o nájmu, a to do [datum]. Vzhledem k tomu, že mezi žalobkyní a žalovanými po uplynutí výše uvedené nájemní doby (tj. po dni [datum]) nedošlo k uzavření žádné další písemné dohody o prodloužení doby nájmu, případně k uzavření nové nájemní smlouvy, nesvědčí žalovaným v současné době žádný právní důvod k užívání výše specifikovaných nemovitostí. S ohledem na skutečnost, že jsou nemovitosti ze strany žalovaných nadále neoprávněně užívány, zaslala žalobkyně žalované 1) dne [datum] a žalovaným 2) a 3) dne [datum] předžalobní výzvy, ve kterých žalované vyzvala, aby do data uvedeného ve výzvách nemovitosti vyklidili a vyklizené předali žalobkyni. Ze strany žalovaných však na výzvy nikterak reagováno nebylo a k dnešnímu dni k vyklizení a předání nemovitostí nedošlo. Žalovaní tak v současné době nemovitosti užívají bez jakéhokoli právního důvodu.

2. Podáním ze dne [datum] žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Popsali své finanční plány v roce 2020, které podle nich zhatila pandemie, resp. vyhlášení nouzového stavu v březnu 2020, a odkázali na ust. § 2913 odst.2 občanského zákoníku s poukazem na zásah vyšší moci. Při jednání se pak žalovaní vyjádřili k žalobě tak, že se dostali do nezáviděníhodné situace, kdy byla nařízena exekuce na jejich majetek, a mělo dojít k dražbě předmětného domu, ale předtím dům prodali a následně společnost, které dům prodali, jej vydražila v dražbě. K uzavření kupní smlouvy mělo dojít již za situace, kdy běželo exekuční řízení ve vztahu k žalovaným 2) a 3), přičemž soudní exekutor o uzavření kupní smlouvy nevěděl. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum] a bylo to v tentýž den, ve kterém proběhla dražba předmětných nemovitostí, a žalovaní ji považují za platnou; dům původně vlastnili žalovaní 2) a 3), kteří jsou manželé. Žalovaní jsou přesvědčení, že jednání žalobkyně bylo od začátku podvodné s plánem připravit je o dům, což se jí také povedlo. Podle žalovaných byli připraveni také o finanční prostředky a o možnost zakoupení náhradního bydlení.

3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem rodinného domu [adresa] postaveného na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] – zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitosti“), a to na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], které nabylo právní moci dne [datum] (z výpisu [list vlastnictví], z usnesení o příklepu). Mezi žalobkyní (jako pronajímatelem) a žalovanou 1) (jako nájemcem) byla dne [datum] uzavřena„ Smlouva o nájmu domu“ (dále jen„ Smlouva“), podle níž přenechal pronajímatel nájemci shora označené nemovitosti za nájemné do užívání, s čímž nájemce souhlasil a zavázal se, že v domácnosti budou bydlet žalovaní 2) a 3), kteří zde budou dále provozovat kancelářskou činnost. Nájemné bylo sjednáno ve výši 18 000 Kč měsíčně a doba nájmu byla smluvena na dobu určitou od [datum] do [datum] s tím, že strany se před vypršením doby trvání nájmu mohou písemně dohodnout na prodloužení doby trvání nájemního vztahu formou dodatku k nájemní smlouvě, a to i opakovaně, maximálně může být nájem prodloužen nejdéle do [datum]; zároveň dle čl. III. odst.2 Smlouvy strany vyloučily použití § 2285 občanského zákoníku o dalším automatickém prodloužení nájmu s výjimkou v čl. II. odst.1 Smlouvy po skončení sjednané doby nájmu; čl. II. odst. 1 Smlouvy přitom žádnou výjimku neupravuje, jedná se o ustanovení o výši nájemného (Ze Smlouvy o nájmu domu). Dodatkem [číslo] k této Smlouvě se strany Smlouvy dohodly, že doba nájmu se prodlužuje, a to do [datum]. Žalovaní byli vyzváni k vyklizení nemovitostí dopisy ze dne [datum], resp. [datum], které jim byly odeslány dne [datum], resp. [datum] (z výzev, z poštovních podacích archů). Žalovaní užívají výše uvedené nemovitosti i po uplynutí doby nájmu (ze shodných tvrzení účastníků).

4. Žalovaní ke svým tvrzením o prodeji nemovitostí před uskutečněním dražby předložili listiny, a to e-mailovou komunikaci mezi účastníky, podle níž měla být dne [datum] v 8:00 hod. ráno podepisována kupní smlouva, na kterou měla navazovat smlouva nájemní a smlouva o budoucí kupní smlouvě; již předtím jim dle e-mailu ze dne [datum] měl být zaslán vzor kupní smlouvy. Dále žalovaní předložili vzor kupní smlouvy (na místě označení nemovitostí jsou v tomto vzoru uvedeny nemovitosti odlišné od předmětných nemovitostí v této věci, kupní cena není uvedena a nejsou zde ani podpisy) a k němu kopii stránky, na níž jsou u označení prodávající jejich podpisy ověřené v [obec] dne [datum], a na níž je u označení kupující uvedena žalobkyně a za ni jednající [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno], jejíž podpis je také připojen, avšak není nijak ověřen. Dále předložili e-mailovou komunikaci se [právnická osoba] a dopis žalobkyni, v němž se žalovaní odvolávají na vyšší moc a argumentují, proč nemohou doplatit dlužnou částku. Z uvedených listin soud neučinil žádný podstatný skutkový závěr, a to vzhledem k právnímu názoru, který se váže k (možnému) uzavření žalovanými popsané kupní smlouvy, jakož i k zásahu„ vyšší moci“, a který je uveden níže (v bodu 13 tohoto rozsudku).

5. Podle ustanovení § 1040 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o.z.“) kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

6. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

7. Podle ustanovení § 2202 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

8. Podle ustanovení § 2204 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

9. Podle ustanovení § 2235 odst.1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

10. Shora uvedený skutkový stav soud posuzoval podle citovaných zákonných ustanovení občanského zákoníku, přičemž dospěl k závěru, že mezi žalobkyní, jako vlastníkem předmětných nemovitostí, a žalovanou 1) byla uzavřena nájemní smlouva podle ust. § 2201 o.z., v níž se žalobkyně zavázala přenechat žalované 1) nemovitosti a žalovaná 1) se zavázala platit za ně nájemné ve smluvené výši. Soud má za to, že smlouva, ačkoliv je v ní uvedeno, že je uzavřena podle ust. § 2235 o.z., je podle svého obsahu smlouvou uzavřenou podle obecných ustanovení § 2201 a násl. o.z. o nájemní smlouvě, neboť stranou smlouvy dle ust. § [číslo] a násl. nemůže být právnická osoba, která ze své povahy nemůže mít vlastní bytovou potřebu ani nevytváří společnou domácnost (k tomu srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 2080/2009 ze dne 21.1.2011). Nájemní smlouva podle ust. § 2235 o.z. tak mohla být uzavřena pouze mezi žalobkyní a žalovanými 2) a 3), kteří však na straně nájemců nevystupovali. K žalovaným 2) a 3) se ve Smlouvě vztahuje pouze čl. I. odst. 4, který obsahuje souhlas pronajímatele s tím, že žalovaní 2) a 3) budou v nemovitostech bydlet a užívat je ke kancelářským činnostem; žalovaní 2) a 3) tedy nejsou nájemci předmětných nemovitostí a jejich právo bydlení v předmětných nemovitostech je pouze odvozeno od nájemní smlouvy, kterou jako nájemce uzavřela žalovaná 1).

11. Pokud se týká délky nájmu, tak předmětná Smlouva byla uzavřena na dobu určitou s možností jejího prodloužení formou písemného dodatku. Délka nájmu byla sjednána od [datum] do [datum] a následně byla dohodou stran Smlouvy prodloužena do [datum]. Uplynutím této doby zanikl jak nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou 1), tak i odvozené právo bydlení pro žalované 2) a 3). Žalovaní tedy od [datum] užívají předmětné nemovitosti bez právního důvodu. Protože vlastník předmětných nemovitostí, tj. žalobkyně nesouhlasí, aby žalovaní nadále předmětné nemovitosti užívali, domáhá se žalobkyně v souladu s ust. § 1040 odst.1 občanského zákoníku ochrany svého vlastnického práva, do kterého žalovaní neoprávněně zasahují užíváním nemovitostí bez právního důvodu, a soud proto žalobě bez dalšího vyhověl a žalovaným uložil předmětné nemovitosti vyklidit.

12. Pro úplnost soud dodává, že se nepoužije ustanovení o tzv. automatické prolongaci doby nájmu (§ 2230 občanského zákoníku), když strany Smlouvy ujednání o prolongaci doby nájmu výslovně vyloučili v čl. III. odst.1 Smlouvy; je přitom nepodstatné, že strany v uvedeném článku odkázali na ust. § 2285 o.z., který řeší prolongaci ve vztahu ke speciální úpravě nájmu bytu, když z dalšího textu čl. III. odst.1 Smlouvy je jednoznačně zřejmé, že vůle stran směřuje k vyloučení automatického prodloužení (prolongace) nájmu.

13. Pokud žalovaní namítali, že před dražbou nemovitosti prodali žalobkyni, která je také následně vydražila, s tím, že považují kupní smlouvu za platnou, pak tato námitka není způsobilá přivodit jejich úspěch ve věci vyklizení nemovitostí, když podstatné pro posouzení aktivní legitimace žalobkyně je její vlastnické právo k předmětným nemovitostem, které je v její prospěch zapsáno v katastru nemovitostí a bylo (včetně nabývacího titulu) v řízení prokázáno. Uzavření uvedené kupní smlouvy nebylo v řízení prokázáno, ale i kdyby se tak stalo, nemohlo by se jednat o platné právní jednání, když jen ze samotných tvrzení žalovaných je zřejmé, že kupní smlouva byla uzavřena v den dražby (tedy za trvání exekuce) bez souhlasu soudního exekutora, a tedy v rozporu s ust. § 44a odst.1 zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu; soud dále pouze poznamenává, že i kdyby kupní smlouva platným právním jednáním byla, neznamenala by změnu osoby vlastníka, a tedy ani nedostatek aktivní legitimace žalobkyně. Namítali-li žalovaní postup žalobkyně jako podvodný s cílem připravit je o dům, respektive o finanční prostředky, ergo o možnost zakoupení náhradního bydlení, pak má soud za to, že tato námitka není v rámci řízení o vyklizení nemovitostí nijak relevantní. Pokud již dříve žalovaní namítali, že do jejich podnikání zasáhla vyšší moc v podobě pandemie, resp. vyhlášení nouzového stavu, s odkazem na ust. § 2913 odst. 2 o.z., je předně třeba uvést, že uvedené ustanovení se vztahuje ke zproštění povinnosti k náhradě škody, která však není předmětem tohoto řízení, a proto ani tato námitka žalovaných není významná. Ostatně otázku dopadů pandemie, resp. vyhlášení nouzového stavu na nájemní vztahy řeší zákony č. 209/2020 Sb. a č. 2010 2020 Sb. Soud přitom již výše uvedl, že předmětnou nájemní smlouvu neposuzuje podle ust. § 2235 o.z. jako nájem bytu (domu), ale toliko podle ust. § 2201 a násl. o.z., a proto na posuzovaný nájem nedopadá ani zmíněný zákon [číslo] 2020 Sb. (srov. ust. § 2 odst.1 zákona č. 209/2020 Sb.) a ve smyslu ust. § 2 odst.1 zákona č. 2010/2020 Sb. na něj nedopadá ani zákon č. 2010/2020 Sb. Avšak i kdyby tomu tak bylo, tak z ust. § 3 odst.1,2 obou uvedených zákonů (zákona č. 209/2020 Sb. i zákona č. 210/2020 Sb.), jednoznačně vyplývá, že opatření ke zmírnění dopadů epidemie se vztahuje pouze na situace, kdy je jednostranně ukončován nájem ze strany pronajímatele pro neplacení nájemného (výpovědí, odstoupením od smlouvy), avšak nevztahuje se na ostatní způsoby zániku nájmu, z čehož vyplývá, že nájemcům při ostatních způsobech zániku nájemního vztahu zákon ani přes existenci epidemie, resp. nouzového stavu, ochranu neposkytl. Tak je tomu i v projednávaném případě, kdy nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou a nájem tedy zanikl uplynutím doby (nikoliv jednostranným ukončením ze strany žalobkyně), přičemž je třeba zdůraznit, že žalobkyně neměla jakoukoliv povinnost Smlouvu (např. za splnění určitých podmínek jako je řádné placení nájmu apod.) prodlužovat, a tedy žalovaní museli vědět o tom, kdy nejpozději budou muset vyklidit předmětné nemovitosti a tuto skutečnost tak mohli (a měli) předvídat. Ani odkaz na snížení příjmů žalovaných v důsledku pandemie, resp. vyhlášení nouzového stavu proto v projednávané věci nemohl být úspěšný.

14. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť plný úspěch ve věci měla žalobkyně. Na nákladech řízení jí soud přiznal náhradu nákladů řízení v částce 13 464 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, účast u jednání dne [datum] včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 1 264 Kč za 150 ujetých km [obec] – [okres] a zpět v částce 864 Kč (27,20 Kč za litr paliva při průměrné spotřebě 5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t..