24 C 247/2022

Plný text

Okresní soud v Novém Jičíně rozhodl samosoudcem JUDr. Ivanem Holubem, Ph.D., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o: zrušení předkupního práva k nemovitostem <b>I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal zrušení věcného předkupního práva žalovaného ke stavbě bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], zřízeného na základě smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 22. 7. 2008.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 10 664,99 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], sídlem [adresa].</b> 1. Žalobou doručenou původně Okresnímu soudu v Přerově dne 18. 5. 2022, ve znění doplnění žaloby ze dne 10. 6. 2022, se žalobce domáhal zrušení věcného předkupního práva žalovaného ke stavbě bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], zřízeného na základě smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 22. 7. 2008, uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a oprávněným z předkupního práva věcného na straně jedné a žalobcem jako kupujícím a povinným z předkupního práva věcného na straně druhé. Žalobce tvrdil, že hodlá sklad okopanin - stavbu bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] prodat spolu s další nemovitostí - zahradním domkem a hospodářskou budovou na sousedním pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Žalobce proto vyzval písemně žalovaného k souhlasu se zrušením předkupního práva, když mu sdělil záměr prodat tuto nemovitost jako účastníku smlouvy o zřízení věcného předkupního práva. Žalovaný však na písemné výzvy žalobce nereagoval a při osobním jednání se zmocněncem žalobce uvedl, že souhlas nedá. S ohledem na zájem žalobce prodat nemovitost je proto nutno uvedenou smlouvu právně ukončit jako již neplatnou, resp. ji zrušit, čímž předkupní právo v plném rozsahu zaniká.

2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 28. 10. 2022 se zrušením předkupního práva k nemovitosti nesouhlasil, protože nebyl v souladu se zákonem ani jednou vyzván, aby svého předkupního práva využil. Výzva, kterou žalovaný obdržel v roce 2021, nesplňovala podmínky pro realizaci předkupního práva, neboť nebyla podložena žádnou reálnou cenovou nabídkou, resp. uzavřenou smlouvou s potenciálním kupcem, ale žalobce ve své výzvě pouze odkazoval na svou vlastní inzerci na internetu, dle které chtěl nemovitost spolu s dalšími prodat za cenu 4 600 000 Kč. Pokud žalobce hodlá nemovitost zatíženou předkupním právem věcným prodat spolu s dalšími nemovitostmi, samotná existence předkupního práva takovému prodeji nikdy nebránila a nebrání. Pro možnost řádného výkonu předkupního práva je však podstatné právě nalezení kupce, uzavření (budoucí) kupní smlouvy obsahující dohodu o kupní ceně nemovitostí a teprve následně je možné v souladu se zákonem vyzvat žalovaného, zda hodlá svého předkupního práva využít a za stejných podmínek jako nalezený kupec kupní smlouvou s žalobcem uzavřít. V případě nevyužití předkupního práva pak nemovitost nabude nalezený kupec. Tato situace však nenastala, když žalobce dosud pouze odkazoval na svou inzerci a svůj návrh kupní ceny. Podle názoru žalovaného tak žalobce nemá žádnou oporu pro své tvrzení o tom, že žalovaný odmítl svého předkupního práva využít. Požaduje-li žalobce zrušení tohoto předkupního práva, činí tak bez právního důvodu, když z jednání na straně žalobce dosud nenastaly podmínky, kdy by mohl žalovaný tohoto svého práva využít. Žalovaný proto žalobci navrhoval, aby mezi nimi v rámci soudního smíru byla uzavřena dohoda, na základě které žalobce uhradí žalovanému částku ve výši 50 000 Kč a žalovaný se svého předkupního práva k nemovitosti vzdá. Vzhledem k tomu, že podle výpisu z katastru nemovitostí je proti žalobci stále vedeno exekuční řízení, žalovaný trval na tom, aby částka ve výši Kč 50 000 byla žalovanému předána v hotovosti přímo při soudním jednání, na kterém bude smír účastníků schválen. Pro případ, že by žalobce s uzavřením smíru nesouhlasil, navrhoval žalovaný, aby žaloba byla zamítnuta jako nedůvodná, neboť se žalobce domáhá jednostranného zrušení práva, které bylo zřízeno dohodou stran a u kterého dosud ani nenastaly podmínky pro jeho realizaci, když nemovitosti dosud nebyly reálně ze strany žalobce prodávány a žalovaný tak dosud neměl možnost svého práva v souladu se zákonem využít. Zrušením předkupního práva by byla poškozena jedna ze smluvních stran dřívější kupní smlouvy.

3. Při jednání ke smírnému vyřešení sporu mezi účastníky nedošlo, přestože se o to soud pokusil.

4. Soud vzal za prokázané, že žalovaný jako prodávající a oprávněný z předkupního práva věcného na straně jedné a žalobce jako kupující a povinný z předkupního práva věcného na straně druhé uzavřeli dne 22. 7. 2008 kupní smlouvu a smlouvu o zřízení předkupního práva věcného, na základě které jednak žalovaný prodal žalobci budovu bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] (dále jen„ nemovitost“) se všemi součástmi a příslušenstvím za dohodnutou kupní cenu ve výši 210 000 Kč (čl. I. a II.), jednak smluvní strany dohodly předkupní právo žalovaného k nemovitosti jako věcné právo, podle kterého žalobce a případní další vlastníci či spoluvlastníci této nemovitosti jako jeho právní nástupci jsou povinni pro případ jakéhokoli zcizení této nemovitosti nebo podílu na ní nabídnout je ke koupi žalovanému (čl. V.). Právní účinky vkladu vlastnického a předkupního práva do katastru nemovitostí na základě této smlouvy nastaly ke dni 22. 7. 2008 (z kupní smlouvy a smlouvy o zřízení předkupního práva věcného ze dne 22. 7. 2008 a z výpisu z katastru nemovitostí k datu 1. 6. 2022).

5. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 1. 6. 2022, vedeného [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec] se podává, že nemovité věci ve vlastnictví žalobce – pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] stavba bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] – jsou dotčeny exekučním příkazem k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 1. 7. 2020 č. j. 040 Ex 1719/2020-12 s právními účinky zápisu k okamžiku 1. 7. 2020, 12:5 1:11 hodin. Z mapového podkladu v měřítku 1: [číslo] s legendou, odvozeného z katastrální mapy, je patrné, že na pozemku parc. [číslo] ve [obec] se nacházejí dvě stavby neevidované v katastru nemovitostí, a to zahradní domek a hospodářská budova (z výpisu z katastru nemovitostí a z mapy v měřítku 1: [číslo] s legendou).

6. Usnesením soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 25. 11. 2022 č. j. 040 Ex 1719/2020-105, vydaným v exekuční věci oprávněného České republiky - Městského soudu v Praze proti povinnému žalobci, k uspokojení pohledávky 118 516,75 Kč s příslušenstvím, bylo rozhodnuto tak, že exekuce se týká nemovitých věcí povinného pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] stavby bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] se vším, co k těmto nemovitým věcem patří, včetně příslušenství těchto nemovitých věcí a to nezapsané stavby zapuštěného bazénu, nezapsané kolny, nezapsané stavby přístřešku, venkovních úprav spočívajících v přípojkách sítí, oplocení a zpevněné plochy, když výsledná cena těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství byla určena částkou 3 470 000 Kč na základě znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 31. 10. 2022 [číslo] jako cena obvyklá. Vzhledem k tomu, že nejsou známa předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou, věcné předkupní právo ve prospěch žalovaného nemá vliv na stanovení obvyklé ceny, neboť případnou dražbou zaniká, a tudíž bylo oceněno částku 0 Kč. V průběhu exekučního řízení bylo soudním exekutorem rozhodnuto o provedení exekuce prodejem výše uvedených nemovitých věcí povinného (z usnesení soudního exekutora ze dne 25. 11. 2022).

7. Dopisem právního zástupce žalobce ze dne 15. 12. 2021, předloženým k důkazu žalovaným, žalobce oslovil žalovaného ve věci jeho předkupního práva v katastru [územní celek] na [list vlastnictví] bez popisného čísla s tím, že tuto nemovitost - dům a pozemek hodlá žalobce prodat za částku 4 650 000 Kč, když nabídku na internetu lze dohledat. Zároveň žádal žalovaného o sdělení, zda hodlá svého předkupního práva vyznačeného na listu vlastnictví využít a zda má o nemovitost za tuto cenu zájem. Závěrem informoval žalovaného, že po uplynutí lhůty do 30. 12. 2021 žalobce bude mít za to, že žalovaný o koupi nemovitosti nemá zájem a nechá provést výmaz tohoto předkupního práva (z dopisu právního zástupce žalobce ze dne 15. 12. 2021).

8. Dopisem ze dne 20. 12. 2022 žalobce sdělil právnímu zástupci žalovaného, že žalovanému neuhradí částku 50 000 Kč za vzdání se předkupního práva na základě dohody a bude pokračovat v soudním řízení, když nemovitosti dosud reálně prodány nejsou a předkupní právo žalovaného má podle znaleckého posudku pořízeného exekutorem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dle přiloženého usnesení nulovou hodnotu (z dopisu žalobce ze dne 20. 12. 2022).

9. Podle § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

10. Podle § 3060 o. z., zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje.

11. Podle § 602 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném k 22. 7. 2008 (dále jen„ obč. zák.“), kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo.

12. Podle § 603 odst. 2 obč. zák., předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci.

13. Podle § 603 odst. 3 obč. zák., bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno.

14. Podle § 605 obč. zák., není-li dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná.

15. Podle § 606 obč. zák., kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne.

16. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná.

17. Soud rozhodoval o žalobě na zrušení předkupního práva ke stavbě bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec]. V průběhu řízení vyšlo najevo, že toto předkupní právo jakožto právo věcné bylo zřízeno mezi účastníky na základě kupní smlouvy a smlouvy o zřízení předkupního práva věcného ze dne 22. 7. 2008, která byla následně vložena do katastru nemovitostí s právními účinky k témuž dni. Na základě této kupní smlouvy vystupoval žalovaný jako prodávající a oprávněný z předkupního práva věcného a žalobce jako kupující a povinný z předkupního práva věcného, které bylo sjednáno v čl. V. uvedené smlouvy.

18. Pokud jde o právní režim, kterým se řídí předkupní právo, jedná se o ustanovení § 603 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, který je právním předpisem dříve platným a podle tohoto ustanovení lze předkupní právo dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího, v daném případě tedy i vůči nástupcům žalobce, který byl ve vztahu k této nemovité věci kupujícím podle kupní smlouvy ze dne 22. 7. 2008. V daném případě podmínky zřízení předkupního práva jakožto práva věcného byly splněny vzhledem k tomu, že smlouva byla uzavřena písemně a předkupní právo pak bylo nabyto vkladem do katastru nemovitostí jako právo věcné, což se podává jak ze samotné smlouvy, tak i z výpisu z katastru nemovitostí, předloženého žalobcem k důkazu naposledy podle právního stavu ke dni 1. 6. 2022. Oprávněným z předkupního práva je tedy žalovaný a povinnost nabídnout nemovitost ke koupi v případě jejího prodeje svědčí žalobci. Jestliže žalovaný nekoupí nemovitou věc nabídnutou mu ke koupi žalobcem, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči právnímu nástupci žalobce (novému nabyvateli). Pokud žalobce hodlal docílit zániku předkupního práva (ad hoc), měl postupovat tak, že by si našel konkrétního kupce, kterému by ohlásil podmínky nabídky, tedy za jakou kupní cenu hodlá prodat předmětnou nemovitost, která je zatížena věcným předkupním právem, popřípadě i spolu s dalšími nemovitostmi, a obrátit se v daném případě na žalovaného coby oprávněného (z předkupního práva), zda bude schopen předmětnou nemovitost vyplatit do dvou měsíců po nabídce, jak vyplývá z ustanovení § 605 obč. zák. Pokud by doba dvou měsíců uplynula marně, předkupní právo žalovaného pro případ tohoto prodeje (ad hoc) by zaniklo, a žalobce by mohl předmětnou nemovitost nabízet tomu kupci, který by byl ochoten za ni zaplatit kupní cenu. Takovýto postup však v průběhu řízení prokázán nebyl. Žalobce netvrdil, že by již měl nějakého konkrétního kupce na předmětnou nemovitost za určitou kupní cenu, toliko prokazatelně oznámil žalovanému prostřednictvím svého zástupce, že hodlá prodávat nejen předmětnou budovu, která je zatížena věcným předkupním právem, tedy stavbu bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], ale ve svém dopisu ze dne 15. 12. 2021 uvedl, že hodlá prodat nejen tuto stavbu, ale také pozemek - bez jeho (jejich) bližšího určení, zřejmě tedy všechny nemovitosti, které jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] v k. ú. [obec], jak je patrné z žalobcem předloženého snímku katastrální mapy. Na tomto listu vlastnictví se však nachází nejen další pozemek parc. [číslo] jehož součástí je více staveb, ale i stavba bez čp/če na pozemku parc. [číslo] samotný pozemek parc. [číslo] když žalobce je vlastníkem dalších staveb, které nejsou evidovány v katastrálním operátu, takže z dopisu žalobce ze dne 15. 12. 2021 zcela jednoznačně nevyplývá, jaká kupní cena by měla připadnout právě na předmětnou stavbu bez čp/če a není zřejmé ani to, zda žalobce konkrétnímu kupci nabízí k prodeji veškeré své nemovitosti, které jsou evidovány na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec], popř. jejich část, resp. která konkrétní část z kupní ceny 4 650 000 Kč má připadat právě na stavbu bez čp/če na pozemku parc. [číslo] jež je předmětem věcného předkupního práva. Uvedené skutečnosti, včetně určení konkrétního kupce, z předmětného dopisu nelze vysledovat a soud má za to, že nenastala taková situace, kdy by bylo možno dovozovat jak ohlášení nabídky ve vztahu k této konkrétní nemovitosti, a to právě proto, že předkupní právo nebylo zřízeno ve vztahu ke všem nemovitým věcem, které žalobce hodlá nebo má v úmyslu prodat. Pokud se tedy žalobce domáhá zrušení věcného předkupní práva, činí tak bez zákonného důvodu a soud musí v tomto směru souhlasit s žalovaným, že na straně žalobce dosud nebyly splněny podmínky, za kterých by žalovaný mohl své věcné předkupní právo využít, resp. nenastaly podmínky řádné nabídky ve smyslu ustanovení § 605 obč. zák., což by v případě, že by byla ohlášena řádná nabídka a žalovaný na ni nereagoval, respektive nekoupil by věc, která je předmětem věcného předkupního práva, za následek to, že by žalovanému zůstalo zachováno předkupní právo vůči právnímu nástupci žalobce jako novému nabyvateli. Pokud by žalobce předmětnou nemovitost prodával, muselo by se jednat o ohlášený prodej určitému konkrétnímu kupci za určitou kupní cenu, a to právě ve vztahu k předmětné stavbě bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], když za zjištěných okolností je patrné, že zde není žádný zákonný důvod k tomu, aby soud zrušil věcné předkupní právo, které bylo mezi účastníky sjednáno dohodou, tedy smlouvou o zřízení předkupního práva věcného ze dne 22. 7. 2008, vzhledem k tomu, že takovýto jednostranný postup zákon neumožňuje. Musí být tedy (ze strany žalobce) splněny podmínky ust. § 603 odst. 2 ve spojení s § 605, potažmo § 606 obč. zák., a ten, kdo je oprávněn koupit věc (v daném případě žalovaný), musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, pokud není dohodnuto jinak (a jinak ve smlouvě ani v žádném jiném dalším ujednání mezi účastníky prokazatelně dohodnuto nebylo), takže lze uzavřít, že návrh na zrušení věcného předkupního práva k předmětné nemovitosti nelze považovat za daných okolností za důvodný a soudu nezbylo, než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

19. Další návrhy na doplnění dokazování byly v tomto řízení nadbytečné, a to právě s ohledem na skutečnost, že ze strany žalobce nebyly splněny podmínky pro to, aby žalovaný mohl využít svého předkupního práva, resp. nebylo možno dovodit, že by žalovaný při řádném postupu žalobce své předkupní právo nevyužil, a tudíž by mu bylo zachováno vůči eventuálnímu právnímu nástupci žalobce (novému nabyvateli). Pokud žalobce uvažoval o možnosti dobrovolné dražby, tak za situace, kdy je zde exekučně vymáhána (byť zbývající) pohledávka oprávněného České republiky – Městského soudu v Praze proti povinnému žalobci, má soud za to, že bez odklizení tohoto exekučního řízení vedeného u soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], nemá valného významu uvažovat o eventuálním budoucím konání dobrovolné dražby u jiného exekutora, které by samozřejmě v případě jejího konání a vydražení předmětné nemovitosti mohlo vést k zániku věcného předkupního práva žalovaného, nicméně tato situace zatím nenastala, a z toho důvodu proto soud již neprováděl v tomto směru další dokazování, neboť i kdyby nastala, tak by odpadl předmět tohoto řízení, tedy žalobce by neměl žádný důvod k tomu, aby se soudně domáhal zrušení věcného předkupního práva (žaloba by i v tomto případě musela být zamítnuta).

20. Žalovanému, který měl ve věci plný úspěch, přiznal soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. plnou náhradu nákladů potřebných k účelnému bránění práva proti žalobci, který ve věci úspěch neměl. Účelně vynaložené náklady řízení spočívají v mimosmluvní odměně advokáta za poskytování právních služeb ve výši 9 300 Kč podle § 9 odst. 4 písm. b), odst. 3 písm. a) a § 7 bodu 5. ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu za 3 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ve věci samé, účast na jednání soudu dne 13. 2. 2023) po 3 100 Kč, 3 režijních paušálech po 300 Kč (900 Kč) podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, cestovném k jednání soudu dne 13. 2. 2023 v celkové výši 264,99 Kč, vypočteném za cestu právního zástupce žalovaného z [obec] do [obec] a zpět v celkové vzdálenosti 36 km osobním automobilem Ford Mondeo, [registrační značka] jako náhrada za spotřebované pohonné hmoty při kombinované spotřebě 4,9 litrů na 100 km motorové nafty v ceně 44,10 Kč za 1 litr (77,79 Kč) a jako základní náhrada za použití osobního silničního motorového vozidla při sazbě 5,20 Kč za 1 km jízdy (187,20 Kč) podle vyhlášky č. 467/2022 Sb., a náhradě za promeškaný čas cestou k tomuto soudnímu jednání ve výši 200 Kč podle § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. odpovídající 2 započatým půlhodinám po 100 Kč, celkem tedy 10 664,99 Kč, které soud podle § 149 odst. 1 o. s. ř. uložil žalobci zaplatit k rukám advokáta, zastupujícího žalovaného, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení.