24 C 355/2022

Plný text

Okresní soud v Novém Jičíně rozhodl samosoudcem JUDr. Ivanem Holubem, Ph.D., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o: zaplacení 118 906,70 Kč s příslušenstvím <b>I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 118 906,70 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 118 906,70 Kč od 1. 11. 2020 do zaplacení, spolu s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku 30 405,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení].</b> 1. Žalobou doručenou soudu dne 16. 8. 2022 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 118 906,70 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 118 906,70 Kč od 1. 11. 2020 do zaplacení, spolu s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. Žalobce tvrdil, že jako uživatel na straně jedné uzavřel dne 3. 5. 2018 se společností [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], jako pronajímatelem na straně druhé (dále jen„ pronajímatel“) Nájemní/Podnáj smlouvu [číslo] na nájem prostor sloužících pro provozování řeznictví a uzenářství jako podnikatelské činnosti na adrese [adresa], [obec] (dále jen„ prodejna“ nebo„ předmět nájmu“). Žalobce se souhlasem pronajímatele a na své náklady, v souladu se Všeobecnými podmínkami nájmu, jež tvoří část II Nájemní/ Podnájemní smlouvy [číslo] provedla technické zhodnocení prázdné nevybavené prodejny spočívající ve stavebních úpravách prostor sloužících pro provozování řeznictví a uzenářství, zejména vybudováním rozvodů elektřiny, vodovodu, odpadů, průtahů stropů, obkladů aj., a dále prodejnu dovybavila dalším hmotným majetkem. Za technické zhodnocení jsou považovány takové zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů nebo rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku, včetně nástaveb, přístaveb a stavebních úprav, rekonstrukcí a modernizací majetku, pokud vynaložené náklady dosáhnou ocenění určeného účetní jednotkou pro vykazování jednotlivého dlouhodobého majetku. Žalobcem realizované úpravy s podrobným vyčíslením nákladů na technické zhodnocení jsou blíže specifikovány ve faktuře č. 2018, vystavené dne 16. 10. 2018 [právnická osoba], s.r.o., [IČO], sídlem [adresa], znějící na částku 598 157 Kč, za dodávku a montáž vestavného obchodního zařízení v režimu PDP pro prodejnu [právnická osoba] v [obec], a její příloze. Žalobce ukončil Nájemní/Podnáj smlouvu [číslo] dohodou s pronajímatelem dne 13. 8. 2020 ke dni 31. 8. 2020. Novým nájemcem prodejny se následně stal žalovaný, který uzavřel nájemní smlouvu s pronajímatelem ke dni 1. 9. 2020. Dle dohody žalobce, žalovaného a pronajímatele zůstalo technické zhodnocení a vybavení prodejny v prostorách prodejny i po skončení nájemního vztahu mezi žalobcem a pronajímatelem a započetí nového nájemního vztahu mezi žalovaným a pronajímatelem. Žalovaný převzaté technické zhodnocení a vybavení prodejny jako nájemce těchto prostor nadále užívá, jak dokazuje fotodokumentace prodejny pořízená dne 3. 8. 2022, na které jsou zachyceny zejména plovoucí podlaha, [příjmení] panely s obklady [příjmení], LTD stěny směrem do konzumačního prostoru, dveře do zázemí provozovny a jiné, vše zajištěno a žalobcem zaplaceno [právnická osoba], s.r.o. na fakturu č. 2018, vystavenou dne 16. 10. 2018, znějící na částku 598 157 Kč. Dojde-li ke zhodnocení pronajaté nemovitosti nájemcem, při ukončení nájemní smlouvy se obvykle nový nájemce vyrovná s původním nájemcem dohodou o vypořádání technického zhodnocení, které na pronajatém majetku se souhlasem pronajímatele původní nájemce provedl. V daném případě tomu nebylo jinak, když v rámci uskutečněné změny uživatele předmětu nájmu a přenechání předmětu nájmu žalovanému došlo mezi žalobcem a žalovaným (osobně, nikoli v zastoupení) k uzavření ústní dohody ohledně převzetí a způsobu fakturace jednotlivých souvisejících plnění, konkrétně technického zhodnocení a vybavení prodejny. Žalobce a žalovaný se dohodli, že celková cena za technické zhodnocení a převáděné vybavení prodejny bude rozdělena do dvou faktur, přičemž technické zhodnocení bude zahrnovat stavební úpravy prodejny a ostatních prostor a alikvótní část montážních prací, ostatní bude žalobcem účtováno jako vybavení prodejny. Dohodě byl osobně přítomen žalovaný, za žalobce pan [příjmení] [příjmení], ředitel provozu, obchodu a nákupu žalobce, a dále pan [jméno] [příjmení], zástupce pronajímatele. Žalobce splnil předmět dohodnutého a vystavil žalovanému za technické zhodnocení a převáděné vybavení prodejny následující daňové doklady: 1) fakturu [číslo] ze dne 14. 8. 2020, splatnou dne 31. 10. 2020 (splatnost byla dohodou prodloužena, původní splatnost faktury byla dne 19. 8. 2020), znějící na částku 118 906,70 Kč s DPH, za technické zhodnocení prodejny (dále jen„ faktura za technické zhodnocení prodejny“), a 2) fakturu [číslo] ze dne 14. 8. 2020, splatnou dne 30. 9. 2020, znějící na částku 120 395 Kč s DPH, za prodej vybavení prodejny (dále jen„ faktura za vybavení prodejny“). Obě výše uvedené faktury žalovaný převzal, aniž by ve lhůtě splatnosti rozporoval jejich oprávněnost co do předmětu plnění či dohodnuté částky, načež žalobce z obou faktur odvedl příslušnou daň z přidané hodnoty. Žalovaný dne 19. 8. 2020 uhradil fakturu za vybavení prodejny zaplacením částky ve výši 120 395 Kč s DPH. Tím došlo k částečnému vypořádání žalobce a žalovaného po převzetí prodejny žalovaným. Ve lhůtě splatnosti ani dosud však žalovaný na fakturu za technické zhodnocení prodejny nezaplatil ničeho. Žalovaný je tak ke dni podání žaloby v prodlení se zaplacením částky 118 906,70 Kč z titulu neuhrazené ceny za technické zhodnocení prodejny, vyúčtované žalovanému fakturou [číslo] vystavenou dne 14. 8. 2020, splatnou dne 31. 10. 2020. Žalobce vyřadil dlouhodobý majetek (technické zhodnocení) ze svého účetnictví dne 25. 8. 2020 prodejem žalovanému, jak plyne z inventární karty evidovaného dlouhodobého majetku, inv. [číslo] k faktuře [číslo]. Z uvedené inventární karty je patrné, že zůstatková hodnota technického zhodnocení činila ke dni jeho vyřazení, resp. prodeje 209 825 Kč. Žalovanému tak byla fakturou za technické zhodnocení prodejny účtována částka výrazně nižší, než byla jeho zůstatková hodnota, a to s přihlédnutím ke skutečnosti, že v dané situaci měl žalobce na výběr buď v případě nedohody o ceně za technické zhodnocení jej na své náklady odstranit a uvést předmět nájmu do původního stavu, v jakém jej od pronajímatele převzal, anebo se s žalovaným jako novým nájemcem na převzetí technického zhodnocení za oběma stranami akceptovatelnou cenu dohodnout, k čemuž nakonec došlo. Žalobce se mnohokrát pokusil dohodnout s žalovaným na smírném vyřešení situace, osobní jednání mezi účastníky za účelem mimosoudního vyřešení celé záležitosti se však z důvodů na straně žalovaného nepodařilo realizovat.

2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 10. 10. 2022 navrhoval zamítnutí žaloby. Nárok uplatněný v žalobě neuznal, protože ho považoval za nedůvodný. Odkazoval přitom na důvody, které shrnul v přiloženém dopisu ze dne 25.3.2021, jenž právní zástupce žalovaného zaslal žalobci. Žalovaný namítal, že se nikdy nezavázal uhradit žalobci jím tvrzené technické zhodnocení, které po něm žalobce bezdůvodně požaduje, přičemž stav nebytových prostor byl zdokumentován na barevných fotografiích, pořízených v době, kdy je žalovaný od obchodní společnosti [právnická osoba] na základě nájemní smlouvy přebíral. Žalovaný dále poukazoval na to, že původně s žalobcem jednal ohledně předmětných nebytových prostor pan [jméno] [příjmení], který o ně projevil zájem, od svého záměru však odstoupil. Následně se o tyto nebytové prostory začal zajímat žalovaný. Žalovaný tvrdil, že vše, na čem se s pověřeným zástupcem žalobce dohodl, že v nebytových prostorách převezme a na co mu byla po vzájemné dohodě vystavena faktura, žalovaný řádně uhradil. Nemá tedy vůči žalobci žádný závazek. Dále předložil k důkazu nájemní smlouvu, uzavřenou s pronajímatelem, jejíž nedílnou součástí byly Všeobecné podmínky nájmu v části II., kde poukazoval zejména na znění ustanovení § 14 a 32 Všeobecných podmínek nájmu. Předpokládal, že totožnou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly stejné Všeobecné podmínky nájmu, měl s obchodní společností [právnická osoba] uzavřenu také žalobce, který se o tom zmiňoval ve své žalobě.

3. Při jednání žalobce na podané žalobě trval. Žalovaný trval na zamítnutí žaloby. Ke smírnému vyřešení sporu mezi účastníky nedošlo.

4. Soud vzal za prokázané, že žalobce jako nájemce (označovaný jako„ uživatel“) na straně jedné a společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], jako pronajímatel na straně druhé uzavřeli dne 3. 5. 2018 písemnou Nájemní / Podnájemní smlouvu [číslo] která se skládala z následujících částí: Část I Zvláštní podmínky nájmu, Část II Všeobecné podmínky nájmu, Část III Přílohy (Půdorysný plán předmětu nájmu - příloha [číslo] Doplňující smluvní podmínky k nájemnému z obratu - příloha [číslo] Popis stavby - příloha [číslo] [ulice] náklady - příloha [číslo] Standardy zařízení – příloha [číslo]), na základě které pronajímatel uživateli pronajal a uživatel si od pronajímatele najal prostory o výměře 44,84 m2 v budově [adresa] v části [územní celek] na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], které jsou žlutě vyznačeny v půdorysném plánu přiloženém k této smlouvě jako příloha 1 (dále jen„ předmět nájmu“), pro účely provozování řeznictví a uzenářství jako podnikatelské činnosti (dále jen„ nájemní smlouva“ nebo„ smlouva“). Účel nájmu a sortiment nabízeného zboží a služeb v provozovně uživatele umístěné v předmětu nájmu byl sjednán v § 2 Zvláštních podmínek nájmu se zřetelem na činnosti odpovídající předmětu podnikání uživatele. Doba nájmu byla sjednána na 7 let s předáním předmětu nájmu uživateli dne 1. 6. 2018 a jako úplata za užívání předmětu nájmu bylo sjednáno nájemné, koncipované podle § 4 odst. 1, 2 a 6 jako základní nájemné, nájemné z obratu a zvláštní nájemné, když vedle nájemného se uživatel zavázal platit pronajímateli také poplatek za centrální správu nemovitosti podle § 5 a vedlejší náklady podle § 7 Zvláštních podmínek nájmu. Podle § 10 odst. 1 Zvláštních podmínek nájmu, změny, doplnění a zrušení této smlouvy bylo třeba činit písemnou formou. To platilo také pro všechna významná vzájemná prohlášení smluvních stran, zvláště pro všechna prohlášení o výkonu práva (např. výpověď). Změnu nebo zrušení tohoto požadavku písemné formy bylo rovněž třeba činit písemně (z nájemní smlouvy ze dne 3. 5. 2018).

5. Podle § 11 odst. 1 Všeobecných podmínek nájmu (dále jen„ VPN“), vybavení předmětu nájmu pro obchodní provoz uživatele, zejména vybavení zařizovacími předměty, provede uživatel na vlastní náklady. Podle § 11 odst. 2 věty první VPN, uživatel je povinen započít s pracemi na stavebních úpravách a s vybavováním předmětu nájmu do dvou týdnů od jeho převzetí. Podle § 11 odst. 3 věty druhé VPN, stavební úpravy a práce na vybavování nesmějí být započaty před vydáním písemného souhlasu pronajímatele. Podle § 13 odst. 1 věty první VPN, jakékoli změny nebo stavební úpravy předmětu nájmu, jakož i změny technických zařízení, které nejsou částí vybavení vneseného uživatelem, smí uživatel provádět pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Podle § 13 odst. 6 VPN, po skončení doby nájmu je uživatel povinen na své náklady odstranit stavební popř. technické úpravy, které provedl, a uvést předmět nájmu do původního stavu. Pronajímatel může předmět nájmu převzít i s provedenými stavebními popř. technickými úpravami, a to bez poskytnutí jakéhokoli protiplnění za provedené zhodnocení, ustanovení § 2220 odst. 1 druhá věta za středníkem občanského zákoníku se nepoužije. Právo na převzetí však neplatí pro zařízení vnesená do předmětu nájmu uživatelem (např. prodejní stojany, regály). Podle § 13 odst. 7 VPN, budou-li výdaje na pronajímatelem schválené úpravy předmětu nájmu, které provede a uhradí uživatel, považovány za technické zhodnocení ve smyslu § 33 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, uděluje tímto pronajímatel v souladu s § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů souhlas s tím, aby je uživatel během doby nájmu pro účely daně z příjmů odepisoval. Podle § 32 odst. 2 VPN, při skončení nájemního vztahu je pronajímatel oprávněn zvolit, zda bude požadovat uvedení do původního stavu nebo zda uživatelem provedené vestavby, jakož i stavební úpravy převezme. Pokud se pronajímatel rozhodne pro převzetí, nepřísluší uživateli za převzaté vestavby a/nebo stavební úpravy žádná úhrada nákladů nebo úhrada za zhodnocení předmětu nájmu; ustanovení § 2220 odst. 1 druhá věta za středníkem občanského zákoníku se nepoužije (ze Všeobecných podmínek nájmu). 6. [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], vyúčtovala žalobci dodávku a montáž vestavného obchodního zařízení v režimu přenesené daňové povinnosti pro prodejnu [právnická osoba] v [obec] ([anonymizováno] [obec]) za cenu 598 157 Kč dle přílohy k faktuře č. 2018, vystavené dne 16. 10. 2018 s datem splatnosti 30. 10 2018, přičemž se jednalo o stavební úpravy prodejny a ostatních prostor (plovoucí podlaha, nosné prvky dělící stěny, [příjmení] panely, obklady stěn LTD, výkyvné dveře s prosklením, nerez madlem, zárubní a rámem), zápultí a konzumační prostor (skříňky, výkyvná dvířka se zamykáním, police, trezor, reklamní panel, digestoř, vzduchotechnika, osvětlení, sanitární technika a zdravotechnika, nerez miniodlučovač tuku, elektrický bojler, elektrorozvaděč, elektroinstalační a vodoinstalační materiál, montážní práce, cestovné, ztráta času na cestě a ostatní náklady), které žalobce dne 16. 10. 2018 odsouhlasil (z daňového dokladu /faktury/ č. 2018 vystavené dne 16. 10. 2018 s datem splatnosti 30. 10. 2018 s přílohou – vestavné zařízení – [anonymizováno] – [anonymizováno] [obec]).

7. Žalobce prováděl účetní a daňové odpisy Technického zhodnocení v období od listopadu 2018 do srpna 2020 [ulice] cena technického zhodnocení k datu jeho zařazení do dlouhodobého majetku žalobce 31. 10. 2018 činila 216 539 Kč, účetní oprávky činily 13 224 Kč a daňové oprávky činily 6 714 Kč. Technické zhodnocení bylo vyřazeno z dlouhodobého majetku žalobce k datu 25. 8. 2020 a jeho zůstatková hodnota z účetního hlediska činila 203 295 Kč a z daňového hlediska 209 825 Kč (z inventární karty dlouhodobého majetku inventární [číslo] Technické zhodnocení, z fotodokumentace žalobce a žalovaného).

8. Žalobce jako nájemce (označovaný jako„ uživatel“) na straně jedné a společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], jako pronajímatel na straně druhé uzavřeli dne 13. 8. 2020 písemnou Dohodu o ukončení Nájemní / Podnájemní smlouvy [číslo] ve které se dohodli na předčasném ukončení smluvního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne 3. 5. 2018, a to ke dni 31. 8. 2020 (dále„ dohoda“). Podle čl. II. odst. 3 věty prvé této dohody byl žalobce povinen ke dni ukončení smluvního vztahu odstranit veškerá reklamní označení z předmětu nájmu a uvést předmět nájmu do původního stavu. Podle čl. III. odst. 1 dohody, změny a doplňky této dohody musely být učiněny písemnou formou. To platilo i pro změnu tohoto ustanovení o písemné formě. Tuto dohodu podepsali za pronajímatele [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], za uživatele [jméno] [jméno] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (z Dohody o ukončení nájemní smlouvy [číslo] ze dne 13. 8. 2020 a ze společné plné moci 2020 [číslo] ze dne 16. 6. 2020).

9. Žalobce vyúčtoval žalovanému fakturou [číslo] vystavenou dne 14. 8. 2020 částku 120 395 Kč za prodej vybavení prodejny [obec] dle přiloženého seznamu s datem splatnosti 30. 9. 2020, a dále fakturou [číslo] vystavenou dne 14. 8. 2020 částku 118 906,70 Kč za technické zhodnocení prodejny [obec] dle přiložených podkladů s datem splatnosti 19. 8. 2020 (z faktur [číslo] ze dne 14. 8. 2020 a [číslo] ze dne 14. 8. 2020 s přílohami).

10. Žalovaný jako nájemce (označovaný jako„ uživatel“) na straně jedné a společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], jako pronajímatel na straně druhé jsou označeni jako smluvní strany nedatované a nepodepsané písemné Nájemní / Podnájemní smlouvy [číslo] která se skládá z následujících částí: Část I Zvláštní podmínky nájmu, Část II Všeobecné podmínky nájmu, Část III Přílohy (Půdorysný plán předmětu nájmu - příloha [číslo] Doplňující smluvní podmínky k nájemnému z obratu - příloha [číslo] Popis stavby - příloha [číslo] [ulice] náklady - příloha [číslo] Standardy zařízení – příloha [číslo]), na základě které pronajímatel uživateli pronajímá a uživatel si od pronajímatele najatý prostory o výměře 44 m2 v budově [adresa] v části [územní celek] na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], které jsou žlutě vyznačeny v půdorysném plánu přiloženém k této smlouvě jako příloha 1 (dále jen„ předmět nájmu“), pro účely provozování vnitřního občerstvení jako podnikatelské činnosti (dále jen„ nájemní smlouva“ nebo„ smlouva“). Účel nájmu a sortiment zboží a služeb v provozovně uživatele umístěné v předmětu nájmu je sjednán v § 2 Zvláštních podmínek nájmu se zřetelem na činnosti odpovídající předmětu podnikání uživatele. Doba nájmu je sjednána na 5 let s předáním předmětu nájmu uživateli dne 1. 9. 2020 a jako úplata za užívání předmětu nájmu je sjednáno nájemné, koncipované podle § 4 odst. 1, 2 a 6 jako základní nájemné, nájemné z obratu a zvláštní nájemné, když vedle nájemného se uživatel zavazuje platit pronajímateli také poplatek za centrální správu nemovitosti podle § 5 a vedlejší náklady podle § 7 Zvláštních podmínek nájmu. Podle § 10 odst. 1 Zvláštních podmínek nájmu, změny, doplnění a zrušení této smlouvy je třeba činit písemnou formou. To platí také pro všechna významná vzájemná prohlášení smluvních stran, zvláště pro všechna prohlášení o výkonu práva (např. výpověď). Změnu nebo zrušení tohoto požadavku písemné formy je rovněž třeba činit písemně (z návrhu na uzavření nájemní smlouvy).

11. Žalovaný sdělil žalobci dopisem svého zástupce ze dne 25. 3. 2021, že se stal nájemcem prostor sloužících k podnikání v nákupním centru [anonymizováno] [obec], na ul. [příjmení] 2015 v [obec], a to na základě nájemní smlouvy s obchodní společností [právnická osoba] Prostory, které jsou předmětem nájemní smlouvy, jež měl dříve smluvně pronajaty žalobce, převzal žalovaný tzv. holé a ve stavu, v jakém mu je předala obchodní společnost [právnická osoba] a nikoliv žalobce. Žalovaný potvrdil, že mu žalobce v prodejně zanechal po vzájemné dohodě vybavení, které mu žalobce vyúčtoval daňovým dokladem [číslo] ze dne 1. 9. 2020 se splatností 15. 9. 2020 na částku 120 395 Kč, kterou řádně uhradil. Domníval se proto, že žalobce vůči žalovanému nemá po úhradě faktury [číslo] žádnou pohledávku, ať již ze zákona či na základě smlouvy, a pokud žalobce tvrdí, že v předmětných nebytových prostorách, patřících obchodní společnosti [právnická osoba], zanechal údajné technické zhodnocení těchto prostor, pak se zcela nepochybně jedná o právní vztah mezi žalobcem a společností [právnická osoba] (z dopisu ze dne 25. 3. 2021).

12. Zástupce žalobce sdělil zástupci žalovaného dopisem ze dne 3. 1. 2022, že žalovaný je nástupcem žalobce jakožto nájemce v prostoru sloužícím podnikání v nákupním centru [anonymizováno] v [obec], přičemž v rámci uskutečněné změny uživatele předmětu nájmu a přenechání předmětu nájmu žalovanému došlo mezi účastníky k uzavření dohody ohledně způsobu fakturace jednotlivých souvisejících plnění. V této souvislosti žalobce následně naplnil předmět dohody a žalovanému vystavil fakturu [číslo] na částku 118 906,70 Kč splatnou po dohodě účastníků dne 15. 10. 2020, tento dluh žalovaného však dosud nebyl uhrazen a žalovaný ani nemá zájem jej dobrovolně zaplatit. Žalovaný byl proto vyzván k úhradě částky 118 906,70 Kč nejpozději do 15. 1. 2022 s pokusem o nalezení smírného řešení bez nutnosti vedení soudního sporu (z dopisu ze dne 3. 1. 2022 s detailem odeslané datové zprávy ze dne 3. 1. 2022).

13. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

14. Podle § 2203 o. z., ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

15. Podle § 2220 odst. 1 o. z., nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

16. Soud rozhodoval o uplatněném nároku žalobce vůči žalovanému z titulu úhrady technického zhodnocení prodejny na základě smluvního vztahu, který byl žalobcem tvrzen jako ústní dohoda o převzetí a způsobu fakturace jednotlivých souvisejících plnění, když tato dohoda měla být širší, neboť se měla týkat také vybavení prodejny. Jak žalobce uvedl přímo v žalobě a mezi účastníky bylo nesporné, tak k úhradě za převzetí vybavení prodejny ze strany žalovaného došlo, částka 120 395 Kč tedy předmětem žaloby nebyla, předmětem žaloby však byla částka 118 906,70 Kč za technické zhodnocení prodejny. V řízení vyšlo najevo, že mezi žalobcem a společností [právnická osoba] byla uzavřena dne 3. 5. 2018 nájemní smlouva, která se týkala prostor sloužících k podnikání, byla uzavřena ve smyslu § 2302 o. z. a k ukončení nájemní smlouvy, resp. nájemního vztahu z ní vyplývajícího došlo dohodou smluvních stran ke dni 31. 8. 2020. Žalovaný nepopíral, že totožné prostory sloužící k podnikání měl rovněž pronajaty, a to od 1. 9. 2020 nadále, byť o tom předložil toliko návrh (prakticky identické) nájemní smlouvy, to však v řízení nebylo podstatné vzhledem k tomu, že zde soud řešil záležitost, zda žalobci vůbec vznikl nárok na úhradu technického zhodnocení předmětných prostor. Samotná nájemní smlouva ze dne 3. 5. 2018 obsahovala řadu příloh, když kromě půdorysného plánu předmětu nájmu obsahovala také Všeobecné podmínky nájmu, které stanovily povinnost žalobce jako uživatele, resp. nájemce, veškerá vybavení předmětu nájmu pro svůj obchodní provoz provádět na vlastní náklady s tím, že jakékoli změny nebo stavební úpravy předmětu nájmu včetně technických zařízení pak směl žalobce co by nájemce prováděl pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele a dále bylo mezi smluvními stranami, tedy společností [právnická osoba] a žalobcem sjednáno také to, že po skončení doby nájmu je nájemce povinen na své náklady odstranit stavební, popř. technické úpravy, které provedl a uvést předmět nájmu do původního stavu. Bylo opcí, tedy volbou pronajímatele, že mohl předmět nájmu převzít i s takto provedenými stavebními, popř. technickými úpravami, v každém případě však bez poskytnutí jakéhokoliv protiplnění za provedené zhodnocení, když mezi smluvními stranami bylo výslovně vyloučeno použití ustanovení § 2220 odst. 1 věty druhé za středníkem občanského zákoníku. Cit. ustanovení se nepochybně podle ustanovení § 2302 in fine o. z. použije také na nájem prostor sloužících k podnikání. Ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. sice umožňuje nájemci provést změnu pronajaté věci, ale pouze s předchozím souhlasem pronajímatele, když přímo ve smlouvě mezi společností [právnická osoba] a žalobcem byla sjednána přísnější písemná forma, která ostatně vyplývá také z ustanovení § 2220 o. z. pro případ uzavření nájemní smlouvy v písemné formě. Pokud se jedná o obecnou úpravu provádění změn na pronajaté věci, tato je zde totožná v tom směru, že změny provádí nájemce na svůj náklad a v případě, že dojde změnou věci k jejímu zhodnocení, tak se podle obecné úpravy pronajímatel s nájemcem vyrovná podle míry zhodnocení věci při skončení nájmu. Je tedy zřejmé, že ustanovení § 13 odst. 6 Všeobecných podmínek nájmu stanovilo odchylnou úpravu od obecné úpravy občanského zákoníku, tzn. použití obecné úpravy pokud jde o vyrovnání mezi pronajímatelem a žalobcem jako původním nájemcem podle míry zhodnocení pronajaté věci, a to při skončení nájmu, neboť takovýto nárok byl mezi smluvními stranami výslovně vyloučen. Tato úprava byla pak obdobná i pro případ nájemního vztahu mezi společností [právnická osoba] a žalovaným, jak ostatně vyplývá z předloženého návrhu nájemní smlouvy, která měla zakládat smluvní vztah mezi totožným pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem od 1. 9. 2020. Pro toto řízení je posouzení uvedené záležitosti podstatné a s ohledem na učiněná skutková zjištění, kdy mezi žalobcem a společností [právnická osoba] probíhala v podstatě obligatorní písemná forma řešení jejich nájemního vztahu, včetně dohody o předčasném ukončení tohoto smluvního vztahu ke dni 31. 8. 2020, lze učinit závěr, že zde byla možnost provádění odpisů takto provedeného technického zhodnocení podle § 13 odst. 7 Všeobecných podmínek nájmu, to však toliko pro daňové účely, když v tomto směru byla doložena také inventární karta dlouhodobého majetku, ze které je provádění účetních i daňových odpisů patrné, nicméně to nic nemění na tom, že v daném případě žalobci právo na vyrovnání za provedené zhodnocení předmětu nájmu vůči pronajímateli nevzniklo, a to právě s ohledem na sjednanou odlišnou úpravu od občanského zákoníku, a pokud takové právo žalobci nevzniklo, tak pochopitelně nemohlo být ani převedeno žalobcem na žalovaného. Dalo by se argumentovat také tím způsobem, že žalovaný není právním nástupcem pronajímatele, tedy společnosti [právnická osoba], jedná se pouze o dalšího nájemce. Mezi žalobcem a žalovaným tak nemohlo dojít ani následně k odchylné úpravě od toho, co bylo (písemně) sjednáno mezi žalobcem a původním pronajímatelem. Soud má tudíž za to, že i v případě, kdyby byla mezi účastníky řízení uzavřena ústní dohoda ohledně převzetí technického zhodnocení, tak z hlediska občanského práva by se muselo jednat o absolutně neplatný právní úkon, kdy důvodem této neplatnosti je počáteční nemožnost plnění ve smyslu § 580 odst. 2 o. z., a to právě s ohledem na předchozí povahu nájemního vztahu a s ohledem na skutečnost, že žalovaný není v žádném případě právním nástupcem původního pronajímatele. Za daných okolností dospěl soud k závěru, že není možné jiné rozhodnutí, než zamítnutí žaloby a z toho důvodu již neprováděl ani další dokazování formou výslechu žalobcem navržených svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], resp. žalovaným navrhované dokazování výslechem svědka [jméno] [příjmení], popř. účastnickým výslechem žalovaného, a to pro zjevnou nadbytečnost. Soud proto nárok, který byl uplatněn žalobou, jako nedůvodný v celém rozsahu zamítl.

17. Žalovanému, který měl ve věci plný úspěch, přiznal soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) náhradu nákladů potřebných k účelnému bránění práva proti žalobci, který ve věci úspěch neměl. Uplatněné účelně vynaložené náklady řízení žalovaného spočívají v mimosmluvní odměně advokáta za poskytování právních služeb ve výši 23 440 Kč podle § 7 bodu 5. ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu za 4 úkony právní služby po 5 860 Kč (převzetí a příprava zastoupení, odpor proti elektronickému platebnímu rozkazu, vyjádření k žalobě ze dne 10. 10. 2022, účast na jednání soudu dne 6. 3. 2023), 4 režijních paušálech po 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve výši 1 200 Kč, cestovném k jednání soudu v celkové výši 288,60 Kč, vypočteném za cestu právního zástupce žalovaného z [obec] do [obec] a zpět v celkové vzdálenosti 37 km dne 6. 3. 2022 jako součet náhrady za spotřebované pohonné hmoty osobním automobilem Audi Q7, [registrační značka] při kombinované spotřebě 5,9 litrů na 100 km a ceně za 1 litr pohonné hmoty motorové nafty ve výši 44,10 Kč v roce 2023 podle § 158 odst. 2, 3 a 4 zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce ve spojení s § 4 písm. c) vyhlášky č. 467/2022 Sb. a sazby základní náhrady za 1 km jízdy u osobních silničních motorových vozidel při vzdálenosti 37 km ve výši 5,20 Kč podle § 157 odst. 4 písm. b) zákoníku práce ve spojení s § 1 písm. b) vyhlášky č. 467/2022 Sb., náhradě za promeškaný čas cestou k soudnímu jednání v celkové výši 200 Kč podle § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. odpovídající dvěma započatým půlhodinám po 100 Kč, a náhradě za DPH v sazbě 21 % z částky 25 128,60 ve výši 5 277 Kč, celkem tedy 30 405,60 Kč, které soud podle § 149 odst. 1 o. s. ř. uložil žalobci zaplatit k rukám advokáta, zastupujícího žalovaného, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení.