7 C 12/2021

Plný text

Okresní soud v Novém Jičíně rozhodl soudkyní titul Silvií Slanou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované oba zastoupeni advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky částka s příslušenstvím <b>I. Žaloba na stanovení povinnosti žalovaným zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši [částka] k rukám [titul]. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.</b> 1. Žalobou, doručenou soudu dne [datum], se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, včetně náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnila tvrzením, že dne [datum] uzavřela s žalovanými smlouvu označenou Dohoda o koupi nemovitosti (dále jen Dohoda). Ve smlouvě byla v článcích 6 a 7 sjednána povinnost žalovaných uhradit na účet žalobkyně blokační úhradu ve výši [částka], a to do 2 pracovních dnů od podpisu smlouvy. Splnění této povinnosti bylo v čl. 7 smlouvy utvrzeno smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Vzhledem k tomu, že žalovaní výše uvedenou povinnost nesplnili a blokační úhradu na účet žalobkyně ve sjednané lhůtě neuhradili, vznikl žalobkyni nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 30 % blokační úhrady, tj. [částka]. K úhradě dlužné částky byli žalovaní vyzváni předžalobní výzvou ze dne [datum], ovšem z dlužné částky ničeho neuhradili. V důsledku prodlení žalovaných s úhradou smluvní pokuty ve výši [částka] požadovala žalobkyně rovněž zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně, a to od uplynutí dodatečné 5 denní lhůty k plnění stanovené v čl. 7 smlouvy, která uplynula dne [datum], proto je úrok z prodlení požadován ode dne následujícího, tj. [datum].

2. V předmětné věci byl dne [datum] vydán elektronický platební rozkaz, č. j. EPR 3681/2021-7, proti kterému podali žalovaní včas odpor. Uvedli, že nárok žalobkyně neuznávají, a to v žádné jeho části. Žalovaní v měsíci září 2020 zareagovali na inzerci žalobkyně, týkající se možného prodeje bytu, jednotky [číslo] k. ú. [obec]. Mezi žalovanými a žalobkyní se dne [datum] uskutečnilo jednání, které se konalo v kavárně Můj svět, na ulici [ulice a číslo], v [obec], bez účasti prodávajícího. Na tomto jednání byla žalovaným osobou jednající za žalobkyni předložena formulářová smlouva žalobkyně, opatřená již předem podpisy prodávajícího a zástupkyně žalobkyně (RK) s vysvětlením, že mají-li zájem koupit byt prodávajícího, musí teď hned podepsat tuto smlouvu, která jim zajistí budoucí koupi bytu. Žalovaní předloženou formulářovou smlouvu podepsali. Následně téhož dne doma nahlédli do veřejně přístupné části katastru nemovitostí a zjistili, že na předmětnou jednotku je vkládáno zástavní právo a zákaz zcizení a zatížení ve prospěch [právnická osoba], po číslem řízení V [číslo] 2020 [číslo]. Žalovaní ztratili důvěru v dostupnost a právní bezproblémovost nabízeného bytu, a proto dne [datum] ([celé jméno žalovaného]) a [datum] ([celé jméno žalované]) písemně v zákonné čtrnáctidenní lhůtě odstoupili od takto uzavřené smlouvy. Stalo se tak ještě před uplynutím lhůty ke složení části kupní ceny. Žalobkyně potvrdila přijetí odstoupení přípisem ze dne [datum], ve kterém žalovaným možnost od smlouvy odstoupit upřela. Žalovaní proto pro svou právní jistotu ve věci zajistili výpis katastru nemovitostí ze dne [datum], ve kterém byla stále uvedena plomba vkladu zástavy a zákaz zcizení a zatížení pro [právnická osoba] Dopisem ze dne [datum] (tedy stále ještě v zákonné čtrnáctidenní lhůtě), opětovně od uzavřené smlouvy odstoupili. Žalobkyně zareagovala na toto druhé odstoupení od smlouvy dopisem ze dne [datum] (v dopise uvedeno jako datum [datum]), ve kterém opětovně právo žalovaných odstoupit od smlouvy popřela.

3. Dále žalovaní uvedli, že žalobkyně založila svůj žalobní nárok na textu smlouvy, ve které v článku [číslo] žádají smluvní strany žalobkyni, aby s plněním služby započala hned po uzavření smlouvy. Současně měli být žalovaní informováni o tom, že„ nejsou oprávněni jako spotřebitelé od dohody odstoupit, pokud jim RK obstará příležitost k uzavření Smlouvy“ Dle článku 5.1 Dohody smluvní strany prohlásily, že„ uzavřením Dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření Smlouvy a RK tak vznikl nárok na provizi. Provize je sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování.“. Logickým rozporem textu je skutečnost, že podpisem smlouvy údajně smluvní strany pověřují žalobkyni, aby započala s plněním služby (tj. zajištěním příležitosti k uzavření kupní smlouvy) ihned po uzavření dohody a jedním dechem ujednávají, že již samotným podpisem dohody (tedy ještě před samotným započetím plnění) byla služba splněna. Ke splnění služby tedy mělo dojít ještě před tím, než strany daly vůbec požadavek, aby s plněním služby žalobkyně započala. Žalobkyně opírá svůj nárok na smluvní pokutu o ujednání v článcích 6 a 7 Dohody, kdy žalovaní se dostali déle než 5 dnů do prodlení se složením blokační úhrady [částka], která měla být ve lhůtě do dvou pracovních dnů (zřejmě od podpisu Dohody) složena na účet žalobkyně. V důsledku toho došlo ke zrušení uzavřené Dohody a žalobkyni vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 30 % blokační úhrady, tedy částky [částka] Smluvní stranou ve vztahu převodu vlastnického práva je pouze prodávající, nikoliv realitní kancelář, vůči prodávajícímu směřuje povinnost úhrady části kupní ceny žalovanými a složení financí na účet žalobkyně je pouhým určením platebního místa. Pokud pak není mezi stranami sporu sjednána přímá smluvní povinnost k úhradě, nemůže ani dojít k jejímu porušení a nelze následně zajistit takový případ porušení smluvní povinnosti ani sjednáním smluvní pokuty. Žalobkyně se ujednáním v čl. 7 o zrušení smlouvy v krátké lhůtě po neuhrazení blokační úhrady pokusila obejít možnost odstoupení spotřebitele od smlouvy ve lhůtě 14 dnů tím, že již za 7 dnů v případě neuhrazení blokační úhrady má smlouva zaniknout, zatímco možnost odstoupení od smlouvy spotřebitelem (14 dnů) má nadále naprázdno běžet. Je v rozporu se zákonem sledovaným zájmem ochrany spotřebitele, aby takové ujednání uvedené ve formulářové smlouvě žalobkyně mohlo způsobit zánik práva spotřebitele změnit svůj názor a od smlouvy odstoupit ve lhůtě 14 dnů ode dne podpisu smlouvy, jak zákon umožňuje. Zánik smlouvy takto sjednaný proto musí být považován za neplatný v tom rozsahu, ve kterém by bránil spotřebiteli odstoupit od smlouvy s důsledkem zániku smlouvy ex-tunc, včetně všech případných následků vzniklých po okamžiku účinku odstoupení, tj. i smluvních pokut. Žalovaní odstoupili od smlouvy hned následujícího dne, opakovaně pak ve čtrnáctidenní lhůtě, povinnosti žalovaných ze smlouvy tak bezezbytku zanikly.

4. Žalobkyně k podanému odporu žalovaných, ve svém vyjádření ze dne [datum], uvedla, že nesouhlasí s tvrzením žalovaných, že předmětná Dohoda o koupi nemovitosti je formulářovou smlouvou. Důkazem je její čl. 14, v němž bylo sjednáno, že smluvní strany měly možnost navrhnout úpravy a doplnění Dohody a seznámily se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem. Je standardem, že žalobkyně předmětnými smlouvami disponuje též ve formátu word, v němž je možné do znění smluv zasahovat. Takovýto návrh smlouvy před samotným podpisem žalobkyně běžně posílá smluvním stranám k připomínkování a je na smluvních stranách, zda této možnosti využijí či nikoli. Taktomu bylo i v tomto případě – důkazem je e-mailová zpráva odeslaná žalovaným zástupkyní žalobkyně [jméno] [příjmení] dne [datum]. Není tedy pravdou ani skutečnost, že by se žalovaní se zněním Smlouvy setkali poprvé až v den jejího podpisu. Rovněž se nezakládá na pravdě tvrzení žalovaných, že až následně nahlédli do veřejně přístupné části katastru nemovitostí a zjistili, že na předmětnou jednotku je vkládáno zástavní právo a zákaz zcizení a zatížení ve prospěch [právnická osoba], pod číslem řízení V6491/2020-804. Přílohou Smlouvy byl též výpis z katastru nemovitostí ze dne [datum], v jehož sekci D je uvedeno, že Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V [číslo] 2020 [číslo], když tato„ změna“ se týkala právě zápisu předmětného zástavního práva a zákazu zcizení. Zástupkyně žalobkyně paní [příjmení] žalovaným již při prohlídce předmětné nemovitosti, a následně též před podpisem Dohody o koupi nemovitosti vysvětlila, že se jedná o zástavu vyplývající z hypotéky, když majitel byt koupil jako družstevní, následně ho převedl do osobního vlastnictví, takže ho financoval předhypotečním, a pak hypotečním úvěrem. Vyplacení úvěru, který je zajištěn zástavním právem na nemovitosti, je přitom při prodeji nemovitosti běžnou praxí. Nejednalo se tedy o žádnou významnou překážku při prodeji nemovitosti. K prokázání těchto skutečností žalobkyně navrhla výslech svědků [příjmení] a majitele nemovitosti pana [příjmení], který byl přítomen prohlídce nemovitosti žalovanými. Nelze souhlasit ani se skutečností, že ze strany žalobkyně došlo vůči žalovaným k nesprávnému poučení o nemožnosti odstoupení od smlouvy. V čl. 14 Dohody bylo sjednáno, že smluvní strany před uzavřením smlouvy požádaly žalobkyni, aby s plněním služby započala ihned po uzavření smlouvy. Smluvní strany prohlašují, že byly informovány, že nejsou jako spotřebitel oprávněny od smlouvy odstoupit, pokud jim žalobkyně obstará příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. V čl. 5 smlouvy pak bylo uvedeno, že smluvní strany prohlašují, že uzavřením smlouvy jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Tato konstrukce je plně v souladu s právním řádem ČR.

5. Žalobkyně dále odkázala na právní závěry, které v obdobné věci učinil ohledně Okresní soud v Jablonci nad Nisou v rozsudku č. j. 12 C 271/2018-104, který nabyl právní moci dne [datum]. K otázce platnosti smluvní pokuty žalobkyně uvedla, že byla sjednaná plně v souladu se zákonem a zásadou autonomie vůle smluvních stran. Není pravdou, že by žalobkyně ve smlouvě neměla žádné povinnosti, jako příklad je možné uvést čl. 9 smlouvy, dle něhož se žalobkyně zavázala neuzavřít obdobnou dohodu týkající se předmětných nemovitostí se třetí osobou. Tato povinnost žalobkyně byla rovněž utvrzena smluvní pokutou ve shodné výši, jakou žalobkyně požaduje po žalovaných, čímž byl naplněn požadavek vyváženosti smlouvy.

6. K jednání, nařízenému na [datum], se účastníci dostavili. Právní zástupce žalobkyně na podané žalobě setrval v plném rozsahu. Doplnil svá tvrzení tak, že k podpisu Dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum] došlo mimo obchodní prostory žalobkyně v kavárně. Schůzka se uskutečnila v 15 hodin, za žalobkyni se jí účastnila realitní makléřka [jméno] [příjmení]. Zřejmě tam byl přítomen prodávající pan [příjmení], protože je jeho podpis na smlouvě, a dále oba žalovaní. Odstoupení žalovaných od smlouvy ze dne [datum] a [datum], jakož i odstoupení ze dne [datum] bylo žalobkyni doručeno, na obě odstoupení bylo písemně reagováno. Přílohou uzavřené Dohody o koupi nemovitosti byl výpis z katastru nemovitostí, tento list vlastnictví byl soudu předložen spolu s podáním ze dne [datum].

7. Právní zástupce žalovaných s žalobou nesouhlasil a navrhl zamítnutí žaloby. Odkázal na hlavní principy procesní obrany žalovaných. Má za to, že žalovaní měli právo od uzavřeném smlouvy odstoupit, neboť důvody pro zákaz odstoupení od smlouvy nenastaly a pokud by i nastaly, mezi žalovanými a žalobkyní nebyla uzavřená žádná smlouva, na základě které by žalovaným vznikla jakákoliv platební povinnost vůči žalobkyni, a proto na neexistující platební povinnost nelze vázat smluvní pokutu. Rozporoval tvrzení žalobkyně, že na schůzce byl přítomen pan [příjmení], který byl v té době nemocen, neměl ani vycházky. [příjmení] [příjmení] na schůzku přišla se smlouvou, která byla již prodávajícím předem podepsána. Pokud žalobkyně předložila soudu výpis z katastru nemovitostí, který měl tvořit přílohu uzavřené dohody o koupi nemovitosti, pak toto tvrzení není pravdivé, neboť výpis z katastru nemovitostí byl pořízen [datum] ve 21.07 hodin, ovšem schůzka stran se uskutečnila dne [datum] v 15.00 hodin a trvala maximálně 45 minut. Výpis z katastru nemovitostí nebyl přílohou smlouvy.

8. Žalovaní při jednání shodně uvedli, že nabídku prodeje předmětné nemovitosti našli na internetu. Volali do realitní kanceláře, dostali kontakt na paní [příjmení]. Dohodli si prohlídku nemovitosti, na které byl přítomen majitel bytu pan [příjmení], oba žalovaní a paní [příjmení]. Na prohlídce žádnou listinu nepodepisovali. Byt byl ještě v rekonstrukci, zajímali se pouze o faktické věci, o žádných právních závadách se na této prohlídce nehovořilo. Schůzka se zástupkyní žalobkyně, na které došlo k podpisu Dohody o koupi nemovitosti, proběhla v [obec] v kavárně Můj svět dne [datum] v 15 hodin a trvala maximálně 45 minut. Na schůzce byla za žalobkyni přítomna pouze paní [příjmení] a oba žalovaní. Přílohou Dohody o koupi nemovitosti byl informativní výpis z katastru nemovitostí, kde pouze v jedné části tohoto listu vlastnictví byl znak„ V“ a za ním bylo nějaké číslo. Teprve doma, když nahlédli do katastru nemovitostí na internetu, zjistili, že tento znak znamená poznámku o vkladu zástavy a zákazu zcizení a zatížení. Hledali na internetu informace, co to znamená, a když zjistili, že zákaz zcizení a zatížení znamená, že nemovitost je neprodejná, zalekli se a ihned kontaktovali právníka.

9. V dalších doplňujících vyjádřeních k žalobě ze dne [datum] a [datum] žalovaní konstatovali, že v uzavřené Dohodě dochází ze strany žalobkyně v rámci popisu práv a povinností smluvních stran k míchání a matení pojmů. Jedinou částí textu odkazující na povinnost žalobkyně ze smlouvy je věta uvedená v článku 9.1 smlouvy ve znění:„ RK se zavazuje neuzavřít v době trvání Dohody obdobnou dohodu týkající se Nemovitostí se třetí osobou.“ V žádné části smlouvy ze [datum] není závazek žalobkyně nenabízet nemovitosti jiným zájemcům. Je proto třeba uzavřít, že žalobkyně z pohledu žalovaných se pouze zavázala v době trvání smlouvy ze dne [datum] neuzavřít zcela neurčitou„ obdobnou dohodu týkající se nemovitosti se třetí osobou.“ V článku [číslo], věta druhá Dohody se podává, že„ smluvní strany před uzavřením Dohody požádaly RK, aby s plněním služby započala ihned po uzavření dohody.“ V kontextu tohoto ujednání je otázkou, co vlastně mělo být tou službou, jejíž plnění mělo být započato. S odkazem na shora uvedené lze dovodit, že plněním služby se myslí zdržení se uzavření neurčitě definované dohody dle odstavce 9.

1. Toto tedy zřejmě měla být ona (ne) činnost realitní kanceláře započatá ihned po uzavření smlouvy. V článku [číslo], větě třetí smlouvy ze dne [datum] se uvádí, že:„ smluvní strany prohlašují, že byly informovány, že nejsou oprávněny jako spotřebitel od dohody odstoupit, pokud jim RK obstará příležitost k uzavření smlouvy.“ Poučení poskytnuté žalobkyní žalovaným se tedy týká pouze a výlučně jediné situace, a to, že, pokud jim RK obstará příležitost k uzavření smlouvy, nejsou žalovaní oprávněni odstoupit od smlouvy. Příležitost k uzavření smlouvy si žalovaní u realitní kanceláře nikdy neobjednali a není sjednanou povinností dle smlouvy vůči žalovaným. Z uvedeného vyplývá, že poučení je nesmyslné a prázdné, neboť ve své podstatě říká, že žalovaní nemohou od smlouvy odstoupit v případě plnění služby, která vůbec není předmětem právních vztahů mezi stranami sporu. Dle ustanovení § 1837, písm. a) OZ spotřebitel nemůže odstoupit od smlouvy o poskytování služeb, jestliže byly splněny s jeho předchozím výslovným souhlasem před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a podnikatel před uzavřením smlouvy sdělil spotřebiteli, že v takovém případě nemá právo na odstoupení od smlouvy. Z uvedeného zákonného ujednání žalobkyně nesplnila nic, přičemž ujednání se nevztahuje na případ, kdy podnikatel (žalobkyně) pouze započal s plněním svých povinností. Zákonodárce slovy„ jestliže byly splněny“ dává najevo, že služby podnikatele musí být plně ukončeny před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy. Pro definici toho, co je míněno slovesem„ splnil“, odkazují žalovaní na text Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011 [číslo], kde čl. 16 uvádí:„ Členské státy nestanoví právo odstoupit od smlouvy vymezené v článcích 9 až 15 v případě smluv uzavřených na dálku a smluv uzavřených mimo obchodní prostory, pokud jde o: a) smlouvy o službách poté, co tyto služby byly v plném rozsahu poskytnuty, přičemž plnění těchto smluv začalo s předchozím výslovným souhlasem spotřebitele a s jeho vědomím, že, jakmile obchodník své závazky ze smlouvy zcela splní, ztratí své právo odstoupit od smlouvy.“ Smyslem úpravy je tedy splnění povinností ze smlouvy provedené tak, že povinnost podnikatele poskytnout službu byla ukončena a zanikla splněním. Jde o rozdíl oproti předchozí právní úpravě, která umožňovala zánik možnosti odstoupit od smlouvy pouze při započetí plnění (§ 53 odst. 8 písm. a) zákona č. 40/1964 Sb.). Cílem zákonodárce v nové právní úpravě zjevně bylo přiblížit se textu citované směrnice EU. Žalobkyně však své povinnosti ve smyslu zákona a dotčené Směrnice nesplnila, pouze s jejich plněním započala, což nedostačuje pro ztrátu možnosti odstoupení. V ustanovení § 1837 písm. a) OZ se uvádí, že podmínkou pro zánik práva odstoupit od smlouvy je skutečnost, že„ podnikatel před uzavřením smlouvy sdělil spotřebiteli, že v takovém případě nemá právo na odstoupení od smlouvy.“ Žalobkyně ve svém poučení uvedla, že smluvní strany jako spotřebitel nemají právo odstoupit od smlouvy„ pokud jim RK obstará příležitost k uzavření smlouvy.“ Poučení žalobkyně tedy směřuje k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, které nebylo ve smlouvě sjednáno. Bylo-li poučení dáno chybně, nesplňuje smlouva náležitosti § 1837 písm. a) OZ a právo odstoupit od smlouvy zůstává zachováno. V důsledku toho Dohoda nesplňuje náležitost smlouvy dle § 1820 odst. 1 písm. f) OZ.

10. Žalovaní se dovolávali výkladu smlouvy dle § 1812 OZ, neboť smlouvu připravovala žalobkyně. Je koncipována natolik nepřehledně a neurčitě, že žalovaní tuto skutečnost přičítají úmyslu žalobkyně zmást žalované jako spotřebitele v orientaci v právech a povinnostech. Smlouva se liší v označení titulu a v obsahu a práv a povinností stran. K odpovědi na základní otázku,„ jaká jsou práva a povinnosti spotřebitele a podnikatele z dané smlouvy,“ je třeba mnohastránková právní analýza. Spotřebitel je jako slabší strana ve smluvním vztahu chráněn a nejasnosti smluvního výkladu jdou k tíži žalobkyně, přičemž při různém výkladu platí výklad pro spotřebitele nejpříznivější. Žalovaní se současně dovolali neplatnosti smlouvy (Dohody) s tím, že žalobkyní způsobená neurčitost obsahu smluvních ujednání způsobuje neplatnost smlouvy jak ve vztahu mezi žalovanými a žalobkyní, tak i mezi žalovanými a budoucím prodávajícím.

11. V dalším doplnění žaloby ze dne [datum] žalovaní uvedli, že smlouva uzavřená dne [datum] by měla spadat do kategorie smlouvy o realitním zprostředkování, jak je stanovena a upravena spolu s ostatními povinnostmi v zákoně č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a změně souvisejících zákonů (dále též zákon ZoRZ) a namítli neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování.

12. Z předložených listin vzal soud za prokázané, že dne [datum] v 18:30 hodin byla z e-mailové adresy [jméno] [příjmení] zaslána na e-mailovou adresu obou žalovaných zpráva tohoto znění:„ Dobrý den, posílám formulář rezervační smlouvy, kterou máme zítra podepisovat. Pokud byste potřebovali upravit data apod., domluvíme se při podpisu. Vezměte s sebou občanský průkaz, v rámci GDPR budu potřebovat ofotit. Zítra v 15:00 hodin se na Vás těším, s pozdravem a přáním hezkého dne.“ Příloha e-mailu byla označena RS [celé jméno žalované].

13. Dne [datum] došlo k uzavření smlouvy nazvané Dohoda o koupi nemovitosti, kterou uzsvřel jako prodávající [jméno] [příjmení], jako zájemci [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného], a dále realitní kancelář M&M reality holding a.s., zastoupená makléřkou [titul]. [jméno] [příjmení]. Z listiny vyplývá, že předmětem Dohody je smlouva o smlouvě budoucí kupní. Prodávající a zájemce („ Smluvní strany“) se zavazují uzavřít kupní smlouvu (zkratka„ Smlouva“) a realitní kancelář se zavazuje vykonávat činnosti sjednané v této Dohodě. Zájemce má zájem koupit jednotku, označenou [číslo] v obci a katastrálním území Kopřivnice, zapsanou na [list vlastnictví] za kupní cenu [částka]. V bodě 5.1 smluvní strany prohlašují, že uzavřením Dohody jim realitní kancelář obstarala příležitost k uzavření Smlouvy a realitní kanceláři tak vznikl nárok na provizi, která je sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování. V bodě 5.2 se uvádí, že pokud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce, dojde k odstoupení prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se zájemce místo prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím ve výši BÚ. Zánikem Dohody není dotčeno právo realitní kanceláře na provizi. Dále v článku 6. 1. se uvádí, že blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce. Realitní kancelář blokační úhradu zájemci vrátí, pokud nedojde k uzavření Smlouvy, s výjimkou v článku 5 odst. 5.2 Dohody. Výše blokační úhrady činí [částka]. V případě neuhrazení v hotovosti je zájemce povinen ji převést do 2 pracovních dnů na účet realitní kanceláře. Pokud zájemce je v prodlení s řádnou úhradou blokační úhrady déle než 5 kalendářních dní, je povinen uhradit realitní kanceláři smluvní pokutu ve výši 30 % BÚ a Dohoda se uplynutím této doby ruší. Smluvní pokuta je splatná porušením povinnosti. Doba trvání Dohody byla sjednána do [datum] (článek 8). V článku 9 jsou upraveny povinnosti realitní kanceláře a následky jejich nesplnění. V článku 9.1 se realitní kancelář zavazuje neuzavřít v době trvání Dohody obdobnou dohodu, týkající se nemovitostí se třetí osobou. V článku 9.2 bylo dohodnuto, že v rámci zprostředkovatelské činnosti může být realitní kancelář činná pro zájemce i prodávajícího a smí se nechat zastoupit třetími osobami (makléři). Podle článku 9.3 pokud realitní kancelář poruší povinnost uvedenou v článku 9 odst. 9.1, je povinna uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 30 % BÚ. V článku 10 se uvádí, že realitní kancelář nad rámec zprostředkování zdarma zajistí návrh Smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podle článku 11 smlouvy, prodávající nesmí uzavřít se třetí osobou Smlouvu nebo jinou obdobnou smlouvu, kterou se převádí vlastnické právo k nemovitosti, vyjma zájemce. Současně se zavazuje uzavřít na výzvu zájemce Smlouvu nejpozději do 1 měsíce od vyzvání. V článku 12 se zájemci zavazují poskytnout realitní kanceláři a prodávajícímu potřebnou součinnost ke koupi nemovitosti a nemařit zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláře, dále se zavazují vyzvat prodávajícího nejpozději do konce doby trvání Dohody k uzavření Smlouvy, prokázat prodávajícímu a realitní kanceláři do konce trvání Dohody schopnost financovat celou kupní cenu nemovitostí. V článku [číslo] je obsaženo poučení, v němž se uvádí, že smluvní strany před uzavřením dohody požádaly realitní kancelář, aby s plněním služby započala ihned po uzavření Dohody. Smluvní strany prohlašují, že byly informovány, že nejsou oprávněny jako spotřebitel od Dohody odstoupit, pokud jim realitní kancelář obstará příležitost k uzavření smlouvy.

14. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. listu 23 spisu), který prokazuje stav evidovaný k datu [datum], 20:5 5:02 hodin a který byl vyhotoven téhož dne ve 21: 07:18 hodin, vzal soud za prokázané, že na listu vlastnictví [číslo] je evidováno vlastnické právo [jméno] [příjmení] k jednotce označené P 1211/18 byt a podíl na společných částech domu a pozemku [číslo] v budově v [obec] parcela [číslo] bytový dům, zapsaný na [list vlastnictví], postavený na parcele [číslo] parcela [číslo] zastavěná plocha a nádvoří s tím. V části označené plomby a upozornění je uvedena poznámka, že práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V [číslo] 2020 [číslo]. Tento výpis dle tvrzení žalobkyně měl tvořit přílohu Dohody o koupi nemovitostí z [datum].

15. Z oznámení o odstoupení od smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že první žalovaný oznámil žalobkyni, že odstupuje od smlouvy [číslo] uzavřené dne [datum] v [obec]. Totožné odstoupení od smlouvy zaslala druhá žalovaná žalobkyni dne [datum] (č. l. 12-13 spisu). Žalobkyně v reakci na odstoupení od smlouvy v dopise ze dne [datum] potvrdila, že obdržela odstoupení od smlouvy ze strany žalovaných, přičemž připomněla, že v článku [číslo] Smlouvy bylo sjednáno, že smluvní strany před uzavřením smlouvy požádaly společnost, aby splněním služby započala ihned po uzavření Smlouvy a prohlásily, že byly informovány, že nejsou jako spotřebitel oprávněny od Smlouvy odstoupit, pokud jim společnost obstará příležitost k uzavření zprostředkovávané Smlouvy. V článku 5.1 Smlouvy bylo dále sjednáno, že smluvní strany prohlašují, že uzavřením Smlouvy jim společnost obstarala příležitost k uzavření zprostředkovávané Smlouvy. Z toho důvodu nelze požadavkům žalovaných na odstoupení od Smlouvy vyhovět a žalovaní byli vyzváni k součinnosti dle uzavřené Smlouvy, k nimž mimo jiné patří i zaplacení sjednané blokační úhrady.

16. Dne [datum] žalovaní zaslali žalobkyni opakované odstoupení od smlouvy, v němž mimo jiné uvedli, že zjistili, že předmětná nemovitost je aktuálně zatížena běžícím řízením s [právnická osoba], ve kterém je vkládáno zástavní právo a zákaz zcizení a zatížení, tedy trpí právními vadami, které brání převodu nemovitosti. Současně žalobkyni sdělili, že blokační úhrada nebude uhrazena, stejně jako nebudou platit smluvní pokutu ani jakoukoliv provizi.

17. Žalobkyně zaslala na adresu prvního žalovaného dopis s datem [datum] (zřejmě správné datum mělo být [datum]), v němž odkázala na smlouvu ze dne [datum], v níž byla sjednána povinnost prvního žalovaného uhradit na účet žalobkyně blokační úhradu ve výši [částka] do dvou pracovních dnů od podpisu smlouvy. Splnění této povinnosti bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Vzhledem k tomu, že blokační úhradu ve sjednaném termínu neuhradil, vznikl žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve výši [částka]. V reakci na odstoupení od smlouvy ze dne [datum] žalobkyně uvedla, že o běžícím řízení s [právnická osoba] byl žalovaný při podpisu smlouvy informován, což lze doložit výpisem z katastru nemovitostí ze dne [datum], který tvoří přílohu smlouvy, tak svědeckými výpověďmi prodávajícího a makléřky [příjmení]. Toto řízení zároveň nijak nebránilo převodu vlastnického práva na žalovaného. Žalovaný byl vyzván, aby částku [částka] zaplatil do 7 dnů od doručení této výzvy na bankovní účet, který byl ve výzvě uveden.

18. Z informace o řízení č. V [číslo] 2020 bylo zjištěno, že toto řízení bylo zahájeno dne [datum]. Účastníky řízení byl zástavní věřitel [právnická osoba] a zástavce [jméno] [příjmení]. K zaplombování a vyznačení informace o plombě došlo dne [datum], návrh byl zamítnut dne [datum] a řízení bylo ukončeno a plomba odstraněna dne [datum]. Z připojeného spisu Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Nový Jičín, sp. zn. V [číslo] 2020 [číslo] soud zjistil, že dne [datum] byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí podle § 14 zákona č. 256/2013 Sb. a byl zaplacen správní poplatek ve výši [částka]. Účastníkem řízení byl [právnická osoba] Předmětem řízení byl návrh na vklad zástavního práva pro Českou spořitelnu k zajištění pohledávky na zaplacení jistiny úvěru podle smlouvy o poskytnutí úvěru [číslo] (uzavřené s dlužníkem [jméno] [příjmení]) do celkové výše [částka] včetně příslušenství a na zaplacení jistiny úvěru podle smlouvy o poskytnutí úvěru [číslo] (uzavřené s dlužníkem [jméno] [příjmení]) do celkové výše [částka] včetně příslušenství, jakož i další pohledávky vzniklé na základě zajištěných smluv, v době do [datum], a to až do celkové výše [částka], a to k číslu jednotky [číslo] se způsobem využití – byt a k podílu na jednotce [číslo] v budově v [adresa], postavené na pozemku parcela [číslo]. Přílohu návrhu tvoří smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem, uzavřená dne [datum] mezi zástavcem [právnická osoba]. Katastrální úřad rozhodnutím ze dne [datum] návrh na vklad zamítl z důvodu formálních nedostatků tohoto návrhu.

19. Žalobkyně před podáním žaloby vyzvala oba žalované k zaplacení žalované částky (z předžalobní výzvy z [datum] včetně podacího archu z téhož dne).

20. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že předmětný byt na ulici [ulice a číslo] v [obec] vlastní asi dva roky, koupil ho od fyzické osoby na hypotéku ve výši cca [částka] od [obec] spořitelny někdy v r. 2018 nebo 2019. V té době koupil dva byty, jeden o velikosti 3+1, to je předmětný byt, a dále pro přítelkyni [jméno] [příjmení] byt o velikosti 1+1. Později rozhodl se, že byt zmodernizuje a následně ho nabídne k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře, k čemuž došlo koncem srpna nebo počátkem září 2020. Bylo více zájemců, možná 4 nebo 5. Konaly se prohlídky, při kterých si zájemci prošli jednotlivé místnosti, seznámil je s technickým zázemím, případně s náklady, které si provoz bytu vyžádá. Prohlídky probíhaly v době, kdy ještě běžela rekonstrukce bytu, která není dokončena dosud. V době prohlídky žalovanými v bytě chyběly nějaké zednické práce, elektřina, montáž kuchyně. Žalovaní byli na dvou prohlídkách, které mohly proběhnout týden až 2 týdny před podpisem dohody. Makléřka byla přítomna pouze na první prohlídce, na druhé prohlídce přítomna nebyla. Smlouvu podepisoval na parkovišti, ale neví, zda tam byli zájemci přítomni, možná ji podepisovali až dodatečně. Následně se dozvěděl, že asi dva dny po podpisu smlouvy zájemci ztratili zájem o koupi nebo od smlouvy odstoupili. K zatížení nemovitosti zástavním právem došlo tak, že neinformoval banku, která mu poskytla úvěr na pořízení dvou bytů, že menší byt o velikosti 1+1 bez jejího souhlasu prodal. [příjmení] ho zařadila do registru a trvala na tom, že bude zřízeno zástavní právo k bytu o velikosti 3+1 na ulici [ulice], který měl být předmětem prodeje žalovaným. Chápal to tak, že pokud se neuhradí hypotéka, nemůže byt prodat a že tam zástavní právo a plomba zůstane. U prohlídky bytu žalovaným řekl, že má tento problém s bytem, který bude muset řešit, že se to vyřeší souběžně. Informoval je o tom, že tam může být zástava, ale že se to při prodeji nějak vyřeší. O jiném právním problému zájemce neinformoval ani o zákazu zcizení nebo zatížení. Žádné listiny k tomu neměl, protože sám měl tuto informaci pouze skrze telefonickou a emailovou komunikaci s bankou. Poté, co žalovaní ztratili o prodej bytu zájem, se byt stáhl z prodeje do prosince 2020 a teprve poté se znovu začal nabízet. Plomba tam byla vyznačena do konce prosince 2020 nebo do ledna 2021. Zájemci měli zájem se do bytu nastěhovat za měsíc nebo měsíc a půl, protože žalovaná byla těhotná a chtěli už bydlet při narození dítěte v novém bytě.

21. Z výpovědi svědkyně [titul]. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že na základě smlouvy o obchodním zastoupení pracuje jako makléřka žalobkyně. S panem [příjmení] již spolupracovala v minulosti při prodeji jeho jiných nemovitostí. Předmětný byt se nabízel k prodeji asi měsíc, když se jako zájemci o koupi přihlásili oba žalovaní. Probíhaly prohlídky, zájemců mohlo být asi 10. Při prohlídkách byl vždy přítomen majitel a také ona. Protokoly o prohlídkách se nesepisují. Prohlídka žalovanými mohla proběhnout tak týden před podpisem dohody o prodeji nemovitosti. Na prohlídce se zájemci vždy seznámili s prostory bytu, s náklady na provoz bytu, s jeho vybavením, výhledem apod. Byt byl v rekonstrukci, chyběla tam kuchyňská linka a spotřebiče, také vymalování a nějaké další dodělávky. Při prohlídce bytu se informovala o tom, jakým způsobem chtějí zájemci byt financovat. Žalovaní uvedli, že by tak chtěli učinit prostřednictvím hypotéky. Pokud jde o rezervační smlouvu a její podpis, obvykle se podepisuje v realitní kanceláři, ale v tomto případě to takto nebylo. Majitel byl na nemocenské, domluvili se, že se zájemci potkají v [obec] v kavárně Můj svět. Den předem jim poslala návrh smlouvy, pan [příjmení] podepsal smlouvu před schůzkou s žalovanými. Při podpisu smlouvy byl žalovaným předán LV a možná jim také předala to„ véčko“, tj. číslo jednací, které se týkalo zástavního práva smluvního. Informovala je o tom, že zástavní právo smluvní není právní závadou pro prodej bytu. Byt byl původně družstevní, majitel ho kupoval od družstva na předhypoteční úvěr, z toho důvodu se zástava vkládala na LV později. Informaci o zástavě měla od majitele bytu, sama zástavní smlouvu neviděla. Na otázku soudu, zda přílohou Dohody o koupi byl výpis z katastru nemovitostí nebo jiná listina svědkyně uvedla, že je možné, že LV stahovala z internetu až večer a že přílohou dohody o koupi byl pouze náhled pořízený z internetu. Po podpisu smlouvy žalovanými začala chystat návrh kupní smlouvy. Žalovaní ještě požádali o možnost uskutečnit druhou prohlídku bytu, a to přímo na schůzce s tím, že si potřebují byt nafotit pro odhad sloužící bance. Druhá prohlídka se uskutečnila ještě téhož dne. Následujícího dne po podpisu žalovaní nejdříve volali, že odstupují od smlouvy, důvody neuvedli. Sdělila jim, že tak musí učinit písemně. Nejprve přišlo odstoupení od jednoho z nich a další den od druhého z nich. Žádný konkrétní důvod neuvedli. V důsledku odstoupení žalovaných rezervace skončila za 3 dny a nebyl tedy problém nemovitost nabízet znovu k prodeji, nicméně nabídka byla stažena a nemovitost byla nabídnuta k prodeji v prosinci 2020 nebo v lednu 2021. V současné době je již byt prodaný. Svědkyně uvedla, že nevěděla, jakého úvěru a kterých osob se zástava týká, vycházela z informací pana [příjmení], že se týká jeho úvěru. [příjmení] výši úvěru, nevěděla, proč se banka rozhodla právě v září 2020 vložit na byt zástavu. Informaci od prodávajícího, že porušil hypoteční smlouvu a z toho důvodu banka vložila zástavu na nemovitost, neměla. [příjmení] výši dluhu prodávajícího ani to, zda kupní cena, za kterou se byt nabízel k prodeji, postačí k úhradě jeho dluhů vůči bance. Na schůzce, při podpisu rezervační smlouvy, byli žalovaní informováni o tom, že se vkládá zástava a jsou tam i další věci, které majitel bude muset ředit spolu s úvěrující bankou. Informaci o zástavě jim při prohlídce bytu nepodávala a nečinil tak ani pan [příjmení]. Vysvětlení o zástavě bylo žalovaným poskytnuto před podpisem rezervační smlouvy, kromě tohoto podepisovali ještě souhlas se zpracováním osobních údajů, s pořízením kopií OP a možná souhlas s úschovou.

22. Z účastnické výpovědi žalované [celé jméno žalované] soud zjistil, že pokud jde o zástavu, o žádné zástavě před podpisem dohody o koupi nemovitosti nevěděli. Nikdo, s kým jednali, jim tuto informaci nepodal ani při prohlídce bytu ani při podpisu Dohody o koupi nemovitosti. Při podpisu Dohody o koupi nemovitosti dostali vytištěnou informaci o jednotce a teprve doma na internetu zjistili, že se s bytem nemůže nakládat. Nevěděli ani, že si prodávající byt pořídil na hypotéku, která není splacená. To vůbec neřešili, na prohlídce řešili pouze stav bytu, jak bude vypadat kuchyň a jakým způsobem bude financována koupě bytu. Byt potřebovali k nastěhování ideálně na konci října, protože v té době očekávala narození dítěte. Po podpisu Dohody ihned kontaktovali svého finančního poradce, který jim sdělil, že je potřebný odhad. Šli ihned do bytu pana [příjmení], za jeho přítomnosti si pořídili fotografie pro odhad a večer je odeslali. Chtěli, aby věci běžely co nejrychleji. Potom se v noci podívali na informaci o jednotce, z níž zjistili to, že byt je momentálně nemožné prodat a koupit. Ve smlouvě je napsáno, že přílohu tvoří výpis z KN, ovšem dostali informaci o jednotce, kde je napsáno, že ji vlastní pan [příjmení].

23. Z výpovědi žalovaného [celé jméno žalovaného] soud zjistil, že přišli kolem 15:00 hodin do kavárny za účelem podpisu smlouvy. Při podpisu od makléřky [příjmení] dostali náhled, tedy informaci o jednotce, blíže o tom nijak nehovořili. Požádali ji, zda by jim domluvila s panem [příjmení] možnost další obhlídky nemovitosti, aby si mohli pořídit fotodokumentaci. O žádné zástavě se na schůzce nehovořilo. Ví, co je zástava, ovšem tuto zkušenost nabyl až později, když si sami s přítelkyní vyřizovali hypoteční úvěr. Rovněž si to přečetli na internetu, právě když zkoumali, co znamená informace o jednotce označená písmenem V s nějakým číslem. Výpis z Katastru nemovitostí před ani při podpisu Dohody neobdrželi. Kdyby předem věděli, že na bytu vázne zástava, zřejmě by se pro koupi nerozhodli nebo by se poradili. Na prohlídce se o žádných právních závadách ani o zástavě nehovořilo, řešili tam jenom technické záležitosti bytu, zda se stihne dokončit rekonstrukce apod. Byt, který měli koupit od pana [příjmení], nebyl družstevní, byl to byt v osobním vlastnictví. Při jednání s realitní makléřkou ani kdykoliv před tímto jednání neuzavírali jinou smlouvu. Výši blokační úhrady předem neznali, paní [příjmení] jim na schůzce řekla, že to bude asi 10 % z kupní ceny, což by bylo asi [částka], ale nakonec tam napsala blokační úhradu [částka]. Dříve se o blokační úhradě nemluvilo, na prohlídkách řešili stav bytu.

24. Po právní stránce soud věc posoudil zejména podle příslušných ustanovení zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a změně souvisejících zákonů (zákon o realitním prostředkování, dále též ZoRZ) účinného od 3. 3. 2020.

25. Podle ustanovení § 2 zákona č. 39/2020 Sb. se pro účely tohoto zákona se rozumí: a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

26. Podle ustanovení § 9, odst. 1, zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

27. Podle ustanovení § 9, odst. 1, zákona č. 39/2020 Sb. smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

28. Podle ustanovení § 10, odst. 1, zákona č. 39/2020 Sb. smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

29. Podle ustanovení § 10, odst. 2, zákona č. 39/2020 Sb., není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1, písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem.

30. Podle ustanovení § 10, odst. 3, zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

31. Podle ustanovení § 11, odst. 1, zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel předá zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo jímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí. Není-li předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zapsán jako jednotka ve veřejném seznamu, předá realitní zprostředkovatel zájemci výpis z veřejného seznamu, ve kterém je zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí.

32. Podle ustanovení § 11, odst. 2, zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, výpis z veřejného seznamu podle odstavce 1 musí prokazovat stav evidovaný v tomto seznamu ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Tento výpis může být pořízen i dálkovým přístupem a za účelem přiložení ke smlouvě o realitním zprostředkování převeden do listinné podoby prostým vytištěním.

33. Podle ustanovení § 11, odst. 3, zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, jestliže realitní zprostředkovatel nepředá zájemci výpis podle odstavce 1, je zájemce oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření.

34. Podle ustanovení § 12 odst. 1 ZoRZ realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

35. Podle ustanovení § 12 odst. 2 ZoRZ nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavce 1 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

36. Po posouzení dané věci dospěl soud k závěru, že žalobě nelze vyhovět. V řízení bylo prokázáno, že mezi prodávajícím [jméno] [příjmení], oběma žalovanými, jako zájemci o koupi nemovitosti a žalobkyní, coby realitním zprostředkovatelem byla uzavřena trojstranná smlouva (nazvaná Dohoda o koupi nemovitosti) ze dne [datum]. Tato smlouva v sobě zahrnuje několik smluvních typů (smlouvu o smlouvě budoucí, smlouvu o realitním zprostředkování, tzv. rezervační smlouvu). Soud dospěl k závěru, že na vzájemný vztah mezi žalobkyní, coby realitním zprostředkovatelem a žalovanými, coby zájemci a spotřebiteli, je přímo použitelná speciální právní úprava zakotvená v zákoně č. 39/2020 Sb. O realitním zprostředkování, jehož použití má přednost před obecnou právní úpravou zakotvenou v občanském zákoníku, případně v jiných předpisech. Podle důvodové zprávy k tomuto zákonu hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy byla zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele. Tato nová právní úprava si klade za cíl především ochranu klienta, kultivaci podmínek pro poskytování realitního zprostředkování a sblížení podmínek pro poskytování realitního zprostředkování v ČR s ostatními státy EU, kde je tato činnost zpravidla upravena zvláštními zákony a pro její poskytování jsou nastavena jasná pravidla. Jednoznačným účelem trojstranné smlouvy (Dohody o koupi nemovitosti) uzavřené mezi prodávajícím, žalovanými v postavení zájemců a žalobkyní v postavení realitního zprostředkovatele bylo uzavření realitní smlouvy a následně smlouvy kupní. Žalobkyně se v Dohodě zavázala, že prodávajícímu a zájemcům (ve smlouvě jsou označeni jako Smluvní strany) zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. V článku 5.

1. Smluvní strany prohlašují, že uzavřením dohody jim realitní kancelář obstarala příležitost k uzavření smlouvy a vznikl jí nárok na provizi. V článku 5. 2. jsou stanoveny podmínky, za kterých hradí provizi zájemci. V článku 10. Dohody je obsažen závazek realitní kanceláře zajistit smluvním stranám návrh (kupní) smlouvy a návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. V článku 9. 2. se uvádí, že žalobkyně v rámci zprostředkovatelské činnosti může být jako realitní kancelář činná pro zájemce i pro prodávajícího.

37. Žalobkyně tedy vystupovala jako realitní zprostředkovatel jak ve vztahu k prodávajícímu (s nímž měla ještě uzavřenu samostatnou smlouvu), tak ve vztahu k žalovaným, jako zájemcům o koupi nemovitostí. Za této situace jí vznikly zákonné povinnosti zakotvené ve výše citovaných ustanoveních §§ 11 a 12 zákona č. 39/2020 Sb., při jejichž porušení vzniklo žalovaným jako zájemcům právo odstoupit od smlouvy. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně své povinnosti vůči žalovaným nesplnila. Při uzavření realitní smlouvy žalovaným nepředala výpis z veřejného seznamu podle § 11 odstavce 1 ZoRZ, který musí prokazovat stav evidovaný v tomto seznamu ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Výpis, o němž žalobkyně tvrdila, že byl žalovaným předán při podpisu Dohody o koupi nemovitostí, tedy realitní smlouvy, byl vyhotoven dne [datum] teprve ve 21: 07:18, tedy po podepsání realitní smlouvy (k jejímu podpisu došlo na schůzce, která se konala téhož dne v 15 hodin). Při podpisu smlouvy poskytla žalobkyně žalovaným pouze náhled pořízený z internetu, jak připustila ve svědecké výpovědi realitní makléřka [příjmení]. Tato listina však nesplňuje náležitosti výpisu z veřejného seznamu a má pouze informativní charakter. Pouze výpis z katastru nemovitostí, který je opatřen elektronickou značkou založenou na kvalifikovaném systémovém certifikátu a opatřený doložkou o autorizované konverzi, má povahu veřejné listiny.

38. Rovněž žalobkyně porušila povinnost zakotvenou v § 12 odst. 1 ZoRZ jako zprostředkovatel poskytnout zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Žalobkyně sice tvrdila, že žalovaným před podpisem smlouvy poskytla informace o tom, že nemovitost je dotčena vkladovým řízením zástavního práva, ovšem toto své tvrzení neprokázala. Svědkyně [příjmení] sice vypověděla, že při podpisu rezervační smlouvy byli žalovaní informováni o tom, že se vkládá zástava a jsou tam i další věci, které majitel bude muset řešit spolu s úvěrující bankou, s tím, že zástavní právo smluvní není právní závadou pro prodej bytu. Svědkyně ovšem uvedla, že zástavní smlouvu neviděla, nevěděla, jakého úvěru a kterých osob se zástava týká, vycházela pouze z informací pana [příjmení], že se týká jeho úvěru. [příjmení] výši úvěru, nevěděla, proč se banka rozhodla právě v září 2020 vložit na byt zástavu. Neměla informaci od prodávajícího, že porušil hypoteční smlouvu a právě z toho důvodu s ním banka uzavřela zástavní smlouvu a zahájila kroky k vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí. Nebyla jí známa výše dluhu zajištěného zástavou ani to, zda kupní cena, za kterou se byt nabízel k prodeji, postačí k úhradě dluhu vůči bance.

39. Neznala-li realitní makléřka vystupující jako zástupce žalobkyně tyto zásadní a důležité informace týkající se vkladového řízení zástavního práva, ač tyto informace mít měla a mohla (zástavní smlouva byla podepsána [datum] a vkladové řízení bylo zahájeno [datum]), nemohla žalovaným pravdivé, úplné a relevantní informace poskytnout před podpisem„ Dohody“. Informace o plombě, tedy o zákazu zcizení, nebyla žalovaným poskytnuta vůbec. Oba žalovaní ve své účastnické výpovědi popřeli sdělení jakékoli informace týkající se vkladového řízení ohledně zástavního práva, včetně tzv. plomby a jejích následků. Skutečnost, zda takovou informaci předal při prohlídce zájemcům prodávající, je pro splnění zákonné povinnosti žalobkyně irelevantní, navíc svědkyně [příjmení] toto tvrzení svědka [příjmení] popřela. Ze strany žalobkyně došlo tedy k porušení povinnosti dle citovaného § 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. poskytnout zájemcům informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu. Právě tato neinformovanost o podstatné skutečnosti vedla žalované ihned poté, co zjistili, jak se věc má, k vyhledání právní pomoci a k okamžitému odstoupení od smlouvy. Skutečnost, že ihned poté byla nabídka nemovitosti realitní kanceláří stažena z prodeje a k jejímu dalšímu nabízení došlo až za několik měsíců po odstranění tzv. plomby, svědčí o tom, že samotná žalobkyně si byla vědoma právních závad nabízené nemovitosti bránících jejímu prodeji.

40. Lze tedy uzavřít, že žalobkyně porušila ve vztahu k zájemcům obě povinnosti zakotvené v ustanovení §§ 11 odst. 1 a 12 odst. 1 ZoRZ, čímž žalovaným vzniklo právo od smlouvy odstoupit. Žalovaní toto právo využili a v důsledku písemného odstoupení od smlouvy došlo v souladu s ustanovením § 2004 odst. 1 občanského zákoníku ke zrušení závazku od počátku a zanikla v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran (§2005 odst. 1 OZ), tedy i povinnost zaplatit blokační úhradu, případně smluvní pokutu za její nezaplacení. Lhůta 14 dnů pro odstoupení od smlouvy uvedená v § 11 odst. 3 ZoRZ byla zachována. K ujednání o nemožnosti odstoupení, případně o zániku smlouvy před uplynutím lhůty pro odstoupení soud nepřihlédl (§ 1815 OZ), neboť dohodou stran, z nichž jedna smluvní strana je spotřebitel, nelze vyloučit či obejít použití speciálního ustanovení o odstoupení od smlouvy, které bylo včleněno do zákona právě se záměrem spotřebitele chránit.

41. Pokud žalobkyně odkazovala na rozsudek Okresního soudu v Jablonci nad Nisou ve věci 12 C 271/2018 v obdobné věci, tento rozsudek soudu k důkazu nepředložila. Navíc, toto řízení bylo zahájeno v roce 2018, tedy před účinností zákona o realitním zprostředkování, na jehož aplikaci je založeno odůvodnění tohoto rozhodnutí, proto soud nepovažuje za potřebné se vypořádat se s argumentací žalobkyně založenou na závěrech tohoto rozhodnutí.

42. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odstavec 1 občanského soudního řádu, podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalovaní byli v řízení úspěšní, proto jim přísluší právo na náhradu nákladů řízení proti žalobkyni. Náklady řízení každého z žalovaných byly vypočteny z částky [částka], ze které činí sazba mimosmluvní odměny podle § 7 bod 5. citované vyhlášky částku [částka] za jeden úkon, snížená podle § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o 20 %, tedy částka [částka] za jeden úkon. Odměna za jednu osobu tak činí [částka], odměna za zastoupení dvou osob tak činí [částka] (2 x [částka]). Náklady žalovaných spočívají v nákladech právního zastoupení za 7 úkonů právní služby po [částka] (převzetí zastoupení dne [datum], podání odporu a jeho odůvodnění, vyjádření žalovaných ze dne [datum], vyjádření žalovaných ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], jednání dne [datum], které trvalo více jak dvě hodiny), jeden úkon ve výši poloviny po [částka] (účast na vyhlášení rozsudku dne [datum]) dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., 8 x režijní paušál po [částka] za osm úkonů právní služby dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., jízdné ke třem soudním jednáním, konaným dne [datum], [datum] a [datum] z Frenštátu p. R. do [obec] a zpět, 3 x 50 km = 150 km, osobním automobilem [příjmení] [jméno] [příjmení] (5T06404) s průměrnou spotřebou dle technického průkazu 12,6 l [číslo] km, při ceně benzínu 27,80 Kč/km a režii 4,40 Kč/km, tedy jízdné ve výši [částka], náhrada za ztrátu času za 6 půlhodin po [částka] Celkem odměna za právní zastoupení žalovaných, včetně paušální náhrady hotových výdajů a cestovného, činí částku [částka], která je zvýšena o 21% DPH ve výši [částka]. Celková výše nákladů řízení žalovaných, kterou je žalobkyně povinna zaplatit k rukám právního zástupce žalovaných, činí částku [částka].