12 C 111/2020

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudkyní Mgr. Blankou Jirsákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o určení vlastnictví k nemovitým věcem <b>I. Určuje se, že žalobkyně [celé jméno žalobkyně], [rodné číslo], je vlastnicí pozemku st. parc. [číslo] v katastrálním území Lány u Kostomlat nad [příjmení], jehož součástí je stavba [adresa] v části obce Lány a pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Lány u Kostomlat nad [příjmení], zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, na [list vlastnictví] pro obec Kostomlaty nad Labem a katastrální území Lány u Kostomlat nad [příjmení].</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 146.328 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa].</b> 1. Žalobkyně se domáhala, aby bylo určeno její vlastnické právo k nemovitostem popsaným ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen„ nemovitosti“), a to s odůvodněním, že v květnu 2009 řešila vážné finanční problémy, potřebovala částku 600.000 Kč na splacení všech dluhů. Oslovila banky, které jí však půjčku z důvodu zápisu v bankovním registru klientských informací odmítly poskytnout. Kontaktovala proto finanční poradkyni, která nabízela zprostředkování půjček. Finanční poradkyně žalobkyni doporučila žalovanou s tím, že tato je ochotna půjčku poskytnout s tím, že se bude jednat o leasing, kde zástavou bude dům ve vlastnictví žalobkyně. Dne [datum] žalobkyni navštívil pan [příjmení], a to jako zástupce žalované, přivezl připravené smlouvy a tím, že žalovaná půjčí žalobkyni 300.000 Kč, žalobkyně převede žalované vlastnické právo k nemovitostem, následně si žalobkyně od žalované nemovitosti pronajme a po uhrazení částky 1.990.592 Kč žalovaná žalobkyni převede zpět vlastnické právo k nemovitostem. Žalobkyně nikdy neměla v úmyslu nemovitosti prodat, byla v tíživé finanční situaci a předložené smlouvy proto podepsala. Takto podepsala kupní smlouvu, kterou převedla vlastnické právo k nemovitostem na žalovanou, avšak na kupní cenu obdržela pouze částku 300.000 Kč převodem na účet, zbývající částku 800.000 Kč nikdy neobdržela. Současně s kupní smlouvou uzavřely účastnice leasingovou smlouvu, podle které se žalovaná v případě řádného placení nájemného po celou dobu nájmu a zaplacení celkové částky 1.990.592 Kč zavázala do [datum] uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem. Současně byla účastnicemi uzavřena i nájemní smlouva, podle které si žalobkyně nemovitosti pronajala za nájemné v částce 8.268 Kč měsíčně. Žalobkyně kupní smlouvu považuje za absolutně neplatnou, a to jednak pro rozpor s dobrými mravy, když žalobkyně žalovanou požádala o půjčku a místo toho ji žalovaná zbavila vlastnického práva k nemovitostem v hodnotě 1.500.000 Kč za pouhých 300.000 Kč. Dále žalobkyně považuje kupní smlouvu za neplatnou z důvodu obcházení zákona, když skutečnou vůlí účastníků nebylo převést vlastnické právo, nýbrž zajištění pohledávky žalované ze smlouvy o půjčce. Naléhavý právní zájem žalobkyně spatřovala v potřebě dosáhnout zápisu jejího vlastnického práva do katastru nemovitostí.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Potvrdila, že žalobkyně se na ni obrátila v situaci, kdy byla zadlužená a žádná banka jí nebyla ochotna pomoci s refinancováním dluhů. Tvrdila však, že žalobkyně měla vědomost o tom, že žalovaná nepodniká v oblasti úvěrů, nýbrž vykonává realitní činnost, a sama žalobkyně ji oslovila s dotazem, zda by neměla zájem odkoupit její nemovitosti, a to za cenu přiměřenou riziku odkupu od zadlužené osoby. Popírala, že by se žalobkyní hovořila o jakékoliv půjčce, celou dobu bylo jednáno o podmínkách koupě nemovitostí žalovanou. Žalobkyně přitom projevila zájem nemovitosti dále užívat na základě nájemní smlouvy a odkoupit nemovitosti zpět v případě zlepšení její finanční situace. Žalovaná popírala, že by k uzavření leasingové smlouvy a nájemní smlouvy došlo současně s kupní smlouvou. Namítala, že kupní cena byla řádně zaplacena. Žalobkyni vypomohla ve finanční tísni tím, že od ní odkoupila nemovitosti, o které by v důsledku zadlužení přišla. Umožnila žalobkyni v nemovitostech bydlet a odkoupit je zpět za sjednanou kupní cenu. Žalobkyně však porušila leasingovou smlouvu, když se opakovaně dostala do prodlení s hrazením nájemného. Poukazovala na skutečnost, že žalobkyně po dobu 11 let akceptovala postavení žalované a uzavírala nájemní smlouvy k nemovitostem, avšak následně žaluje o určení jejího vlastnického práva k nemovitostem. Žalovaná dále namítala, že bez ohledu na platnost či neplatnost kupní smlouvy vlastnické právo k nemovitostem vydržela, když od vkladu vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí dne [datum] vykonávala oprávněnou držbu, nakládala s nemovitostmi jako vlastník a její vlastnické právo k nemovitostem nebylo nikým zpochybňováno, 3. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] a spisu katastrálního úřadu V [číslo] 2009 [číslo] soud zjistil, že žalovaná byla ke dni [datum] evidována jako vlastník nemovitostí, a to na základě kupní smlouvy s právními účinky vkladu ke dni [datum].

4. Ze žádosti/smlouvy o poskytnutí zpětného leasingu nemovitosti ze dne [datum], průvodního listu klienta a kalkulátoru leasingu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně dne [datum] žádala žalovanou prostřednictvím [jméno] [příjmení] o poskytnutí„ zpětného leasingu na nemovitosti“ a zároveň žádala o částku 600.000 Kč.

5. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v roce 2009 provozovala živnost v oboru zprostředkování úvěrů a půjček. Nic jiného než nebankovní úvěry a půjčky nezprostředkovávala. Nikdy nezprostředkovávala prodej nemovitostí. Žalobkyni nezná. Na spolupráci se žalovanou si nepamatovala. Nebyla si vědoma toho, že by v roce 2009 zprostředkovávala„ leasing nemovitostí“. Nepamatovala si na zprostředkovatelskou smlouvu se žalovanou ani na fakturu, kterou měla vystavit žalované.

6. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná jako zájemce a [jméno] [příjmení] jako zprostředkovatel se písemně dohodly, že svědkyně [příjmení] bude pro žalovanou vykonávat činnosti spočívající ve zprostředkování zájemců o dlouhodobý pronájem nemovitostí s následným prodejem a za tím účelem bude provádět úkony směřující k podpisu žádosti/smlouvy o poskytnutí leasingu, žádosti/smlouvy o poskytnutí zpětného leasingu, kupní smlouvy nebo budoucí kupní smlouvy, dohody o převodu členských práv, nájemní či podnájemní smlouvy, popřípadě jiných vhodných smluv mezi zájemcem a třetí osobou. Žalovaná se zavázal za to hradit [jméno] [příjmení] odměnu ve výši stanovené Obchodními podmínkami žalované a Provizním systémem leasingových poradců.

7. Z faktury [číslo] soud zjistil, že [jméno] [příjmení] dne [datum] vyúčtovala žalované částku 24.000 Kč jako zprostředkovatelskou provizi za prodej a pronájem nemovitostí.

8. Mezi účastnicemi nebylo sporu o tom, že žalobkyně se na žalovanou obrátila v situaci, kdy žalobkyně měla finanční problémy, ale banky jí nebyla ochotny pomoci s refinancováním dluhů.

9. Z výpovědi žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně potřebovala půjčit peníze, ale měla záznam v bankovním registru dlužníků. Byla v prodlení se splátkami, obraceli se na ni věřitelé, upozorňovali ji na exekuce. Dluhy činily asi 400.000 Kč. Na základě inzerátu kontaktovala svědkyni [příjmení], která jí doporučila žalovanou s tím, že tato jí půjčí proti zástavě. Žalobkyně poté kontaktovala žalovanou a sjednala s ní schůzku. Poté ji navštívil zástupce žalované, který se představil jako [příjmení]. Žalobkyně s panem [příjmení] jednala o částce, která bude poskytnuta. [příjmení] žalobkyni informoval o tom, že to bude formou leasingu. To si žalobkyně vysvětlila tak, že to bude stejné jako leasing na auto. Pan [anonymizováno] žalobkyni sdělil, že je třeba podepsat doklady celkem na 800.000 Kč, hodnota nemovitostí je 1.100.000 Kč, a ona bude dlužit 300.000 Kč. Žalobkyně chtěla půjčit 600.000 Kč Pan [anonymizováno] to telefonicky konzultoval a sdělil žalobkyni, že to vychází jen na 300.000 Kč. Při této schůzce žalobkyně podepisovala kupní smlouvu a potvrzení o penězích. Kupní smlouvu si přečetla, ale stále nechápala, proč jí žalovaná dá 300.000 Kč, poté dalších 300.000 Kč a pak dalších 200.000 Kč a ona je vrátí, aniž by si něco předávali. Podpis jeli ověřit na obecní úřad. Leasingová smlouva přišla až poštou, podepsala ji a vrátila zpátky. Neměla v úmyslu převést vlastnické právo, stále se domnívala, že je to zástava. Manžel u jednání s panem [příjmení] byl přítomen, mluvil s ním, neměl z toho dobrý pocit a řekl jí, že doufá, že neprodala dům za 300.000 Kč. Od žalované dostala pouze částku 300.000 Kč. [příjmení] [příjmení] se viděla pouze jednou, nikdo jiný s ní za žalovanou nejednal až do chvíle, kdy ji navštívil ing. [příjmení]. Leasingovou smlouvu podepisovala proto, aby dostala peníze, které pak měla splácet a nemovitost se jim vrátila. Podpis nájemní smlouvy si vysvětlovala tak, že když užívá zástavu, takto není zadarmo, musí se za to platit. Žalované za celou dobu zaplatila zhruba 900.000 Kč formou nájmu. Uvědomovala si, že za 300.000 Kč takto zaplatila daleko více, ale peníze potřebovala, nic jiného jí nezbývalo. Nemovitost prodat za 300.000 Kč nechtěla. Věděla, že na katastru ne jako vlastník nemovitostí zapsaná žalovaná, myslela si, že jde o zástavu, neboť jí to takto vysvětila paní [příjmení] a pan [příjmení].

10. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že se žalobkyní měli dluhy, potřebovali půjčit částku 600.000 Kč. [příjmení] jim nechtěla půjčit, žalobkyně proto jela do [obec] sehnat půjčku. Poté je doma navštívil v této souvislosti muž, na jehož jméno si nevzpomněl. [příjmení] hovořil se žalobkyní, svědek [příjmení] jejich rozhovor poslouchal z vedlejší místnosti. Do hovoru se zapojil a namítal, že je to podvod, když jim pošlou paragon na 800.000 Kč a poté jej mají vrátit. [příjmení] jim vysvětlil, že si dům napíšou a jakmile půjčku splatí, tak se to automaticky vrátí. Žádné peníze v hotovosti jim tento muž nepředal, peníze dostali pouze převodem na účet. Smlouvu mu žalobkyně ukazovala, ale její obsah nestudoval. Žalobkyně mu vysvětlila, že jde o leasing. Obsah smlouvy žalobkyně svědkovi podala tak, že jim přijde 300.000 Kč jako půjčka. Poté platili nájemné, což bylo na půjčku. Dům prodat nechtěli. Nevěděl nic o tom, zda žalobkyně uzavírala nájemní smlouvy. Nájemné platili proto, že domem ručili za půjčku. Věděl o tom, že muž šel na katastr a nechal si přepsat nemovitosti. Na základě toho pak poskytli půjčku 300.000 Kč.

11. Z výpovědi ing. [jméno] [příjmení], statutárního ředitele žalované, soud zjistil, že žalobkyně jednala s makléřem žalované, s kým konkrétně však nevěděl. Pan [anonymizováno] u žalované v tu dobu nepracoval. Činnost makléřů, kteří pracovali pro žalovanou na základě zprostředkovatelské smlouvy, směřovala k tomu, aby žalovaná měla možnost nakoupit a prodat nemovitost. Sám se žalobkyní nejednal, viděl se s ní osobně až v roce 2020. Informace o požadavcích žalobkyně se dozvěděl od nejmenovaného makléře. Sám připravil a podepsal kupní smlouvu, leasingovou smlouvu a nájemní smlouvu. Uváděl, že kupní cena byla žalobkyni zaplacena tak, jak je uvedeno v příjmových dokladech. Ke koupi nemovitostí žalovanou motivovala možnost zisku. Leasingovou a nájemní smlouvu uzavírali z důvodu, že si to takto žalobkyně zvolila, aby mohla nemovitosti znovu nabýt do vlastnictví.

12. Z kupní smlouvy soud zjistil, že se žalobkyně jako prodávající písemně dohodla se žalovanou jako kupující o prodeji nemovitostí za kupní cenu 1.100.000 Kč. Účastnice dále ve smlouvě prohlásily, že kupní cena byla uhrazena v hotovosti, a to dne [datum] částkou 300.000 Kč, dne [datum] částkou 300.000 Kč a dne [datum] částkou 200.000 Kč. Dále bylo dohodnuto, že do 14 dnů od provedení zápisu žalované do katastru nemovitostí bude uhrazena zbývající část kupní ceny v částce 300.000 Kč bezhotovostním převodem na účet žalobkyně. Žalobkyně smlouvu podepsala dne [datum] a žalovaná dne [datum]. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk [číslo jednací] ze dne 23. 6. 2009 a právní účinky vkladu vznikly dnem [datum].

13. Z výdajových pokladních dokladů soud zjistil, že žalovaná vystavila doklady o vyplacení hotovosti žalobkyni, a to dne [datum] částky 300.000 Kč, dne [datum] částky 300.000 Kč a dne [datum] částku 200.000 Kč za účelem úhrady části kupní ceny nemovitostí. Žalobkyně podpisy potvrdila, že uvedené částky přijala.

14. Ze smlouvy o nájmu soud zjistil, že žalovaná písemně prohlásila, že jako výlučný vlastník přenechává žalobkyni počínaje od [datum] do nájmu nemovitosti, a to za účelem bydlení. Žalobkyně prohlásila, že nemovitosti do nájmu přijímá, a zavázala se hradit žalované nájemné ve výši 8.268 Kč, které nezahrnuje platby za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nemovitostí. Žalobkyně smlouvu podepsala dne [datum] a žalovaná dne [datum].

15. Z leasingové smlouvy soud zjistil, že žalobkyně a žalovaná se písemně dohodly, že žalovaná žalobkyni do [datum] převede vlastnické právo k nemovitostem za kupní cenu 1.990.592 Kč, a to v případě řádného hrazení nájemného, neexistence pohledávek z nájemní smlouvy a zaplacení celkového nájemného včetně„ akontace“ ve výši 1.990.592 Kč. Účastnice ve smlouvě prohlásily, že žalobkyně uhradila žalované„ akontaci“ na kupní cenu, a to v hotovosti dne [datum] částku 300.000 Kč, dne [datum] částku 300.000 Kč a dne [datum] částku 200.000 Kč. Žalobkyně smlouvu podepsala dne [datum] a žalovaná dne [datum].

16. Z„ dohody týkající se skončení Smlouvy o nájmu a dalších závazků smluvních stran s nájmem rodinného domu souvisejících“ soud zjistil, že žalobkyně písemně prohlásila, že vypověděla nájemní smlouvu z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, z důvodu dlouhodobého neplacení nájemného ze strany nájemce a nájem nemovitostí skončil ke dni [datum]. Dále žalovaná prohlásila, že se účastníci dohodly na ukončení závazků vyplývajících z leasingové smlouvy s tím, že veškeré finanční nároky z nájemní smlouvy a leasingové smlouvy jsou mezi nimi vypořádány. Žalovaná listinu podepsala dne [datum]. Podpis žalobkyně dohoda postrádá.

17. Z nájemních smluv a dodatků k nájemní smlouvě soud zjistil, že žalobkyně jako nájemce a žalovaná jako pronajímatelka se v období od [datum] do [datum] písemně dohodly o užívání nemovitostí žalovanou a o úhradě nájemného.

18. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím zástupce vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy, na základě které by žalovaná převedla vlastnické právo k nemovitostem žalobkyni. Z dodejky soud zjistil, že dopis se dostal do dispozice žalované dne [datum].

19. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud o skutkovém stavu uzavřel, že žalobkyně měla před uzavřením kupní smlouvy problémy se splácením svých splatných dluhů a sháněla proto finanční prostředky, kterými by tyto dluhy refinancovala. Přestože svědkyně [příjmení] si nevzpomněla na setkání se žalobkyní ani na spolupráci se žalovanou, obsah její výpovědi potvrzuje tvrzení žalobkyně, když svědkyně vypovídala o tom, že nic jiného než nebankovní úvěry a půjčky nezprostředkovávala a nikdy nezprostředkovávala prodej nemovitostí. Rovněž ze žádosti/smlouvy o poskytnutí zpětného leasingu nemovitosti, průvodního listu klienta a kalkulátoru leasingu lze dovodit to, že žalobkyně svědkyni [příjmení] seznámila se svým záměrem získat finanční prostředky ve výši 600.000 Kč formou půjčky, nikoliv se záměrem prodat nemovitosti. V návaznosti na jednání se svědkyní [příjmení] žalobkyně oslovila žalovanou se žádostí o půjčku 600.000 Kč. Žalovaná dne [datum] prostřednictvím svého zástupce (zprostředkovatele/ makléře) navštívila žalobkyni a seznámila jí s tím, že jí poskytne částku 300.000 Kč, a to za podmínek uzavření kupní smlouvy, leasingové smlouvy a nájemní smlouvy a zároveň potvrzení převzetí částky 800.000 Kč na výdajových pokladních dokladech. Skutečnost, že žalobkyně byla o těchto podmínkách informována a že všechny tyto listiny byly v okamžik návštěvy zástupce žalované již vyhotoveny, vyplývá především z dat uvedených u podpisu žalobkyně. Soud dále uvěřil výpovědi žalobkyně a svědka [příjmení], že částku 800.000 Kč žalovaná žalobkyni nikdy nepředala a že zástupce žalované žalobkyni navštívil pouze jedenkrát dne [datum]. Soud považuje za značně nevěrohodnou výpověď ing. [příjmení], že hotovost v uvedených částkách z pokladny vydával tak, jak je uvedeno na výdajových pokladních dokladech, tedy ve dnech 8., 9. a [datum], a zástupce žalované ve shodných dnech hotovost předával žalobkyni. Jednak je sídlo žalované od bydliště žalobkyně značně vzdálené, žalovaná by v podstatě předávala hotovost za situace, kdy ještě ani se žalobkyní nejednala o smluvních podmínkách, neboť k tomu došlo až [datum] a navíc podle leasingové smlouvy žalobkyně shodné částky ve shodných dnech měla uhradit žalované na„ akontaci“. Pokud by žalovaná skutečně měla v úmyslu uhradit dohodnutou kupní cenu, postrádalo by logiku, aby nezaplatila celou kupní cenu najednou převodem z účtu a naopak komplikovaně hradila kupní cenu v hotovosti tak, aby částky odpovídaly podmínkám zákona č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti. Jelikož ing. [příjmení], jako statutární orgán žalované, se žalobkyní v uvedené době osobně nejednal, nemohl obsah jednání mezi žalobkyní a zástupcem žalované a ani předání hotovosti žalobkyni potvrdit. [příjmení], která se žalobkyní za žalovanou o uvedených smlouvách jednala, však neztotožnil a zabránil tak, aby byla tato osoba k návrhu žalobkyně vyslechnuta jako svědek. Soudu proto nezbylo, než uvěřit žalobkyni, že uvedené listiny podepsala proto, aby jí žalovaná poskytla částku 300.000 Kč a za účelem zajištění jejího splacení. Pro tento závěr svědčí i skutečnost, že ve shodný den jako kupní smlouvu žalobkyně podepsala žalovanou předem připravenou„ leasingovou smlouvu“, která je fakticky smlouvou o budoucí smlouvě kupní týkající se nemovitostí, a nájemní smlouvu, podle které mohla žalobkyně předmětné nemovitosti do stanoveného termínu za dohodnuté nájemné užívat. Částku 300.000 Kč žalovaná převodem na účet žalobkyni skutečně převedla. Za situace, kdy žalobkyně fakticky od žalované neobdržela žádné jiné plnění, než částku 300.000 Kč, je značně nepravděpodobné, že by žalobkyně vůli převést žalované vlastnické právo k nemovitostem, jejichž hodnota dle tvrzení obou účastnic činila 1.500.000 Kč, zároveň nemovitosti užívat a hradit za to nájemné a po uplynutí sjednané doby a zaplacení celkové částky 1.990.592 Kč nabýt vlastnické právo zpět, skutečně vůbec mít mohla, a to zvláště za situace, kdy se nacházela ve finanční tísni. Skutečnost, že žalobkyně postupnými platbami uhradila žalované téměř 900.000 Kč, dle názoru soudu nijak nevyvrací, že vůlí žalobkyně bylo získat od žalované finanční prostředky na úhradu svých dluhů a tyto žalované ve splátkách uhradit. Z toho soud dovodil, že kupní smlouvu, leasingovou smlouvu a nájemní smlouvu uzavírali účastníci za účelem, aby bylo zajištěno, že žalobkyně žalovanou poskytnuté finanční prostředky vrátí. Vůle účastníků vyjádřená v písemné kupní smlouvě tedy neodpovídala jejich skutečné vůli. Vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy byl povolen s právními účinky vkladu ke dni [datum] a žalovaná je v katastru nemovitostí dosud evidována jako vlastník.

20. Určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) žalobou domáhat, je-li na tom naléhavý právní zájem.

21. Žalobkyně tvrdí, že je vlastnicí nemovitostí, neboť své vlastnické právo z důvodu absolutní neplatnosti kupní smlouvy nikdy nepozbyla. Žalobkyně však není jako vlastník nemovitostí zapsána v katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí je naopak jako vlastník zapsána žalovaná, která názor žalobkyně o absolutní neplatnosti kupní smlouvy odmítá. Jedině na základě rozhodnutí, kterým by bylo vlastnické právo žalobkyně určeno, by došlo k zápisu do katastru nemovitostí a k dosažení shody mezi stavem právním a stavem zápisu (k tomu srov. § 11 a násl. zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí /katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů). Na požadovaném určení je proto naléhavý právní zájem.

22. Podle ustanovení § 3028 odst. 1, 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ obč. zák“), se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

23. Dle skutkových zjištění soudu došlo k uzavření předmětné kupní smlouvy před 1. lednem 2014, soud proto v této věci postupoval podle příslušných ustanovení obč. zák.

24. Podle ust. § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

25. Podle § 553 odst. 1 obč. zák. splnění závazku může být zajištěno převodem práva dlužníka ve prospěch věřitele (zajišťovací převod práva).

26. Podle ust. § 37 odst. 1 obč. zák. musí být právní úkon učiněn svobodně, vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

27. Ze zjištěného skutkového stavu jasně vyplývá, že úmyslem žalobkyně nebylo prodat žalované nemovitosti ve smyslu § 588 obč. zák., nýbrž realizovat (zákonem nepřípustným způsobem) zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitostem, který měl představovat pro žalovanou zajištění její pohledávky.

28. Podle ustálené judikatury soudů není právní úkon učiněn vážně (opravdově) tehdy, je-li podle okolností zřejmé, že jednající nechtěl svým projevem vůle způsobit právní účinky, které s takovým projevem vůle normy občanského práva spojují. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 5. 9. 2000, sp. zn. 30 Cdo 2781/99, se dále uvádí, že„ na existenci vážné vůle k právnímu úkonu lze usoudit z objektivních skutečností, za nichž byl učiněn, zejména byl-li učiněn způsobem a za okolností, které nevzbuzují pochybnosti, že subjekt projevující vůli zamýšlel přivodit právní účinky, které zákon s takovým projevem vůle spojuje. Nevážnost vůle jednajícího je zpravidla zřejmá u projevu vůle učiněného žertem, zjevnou nadsázkou, při hře, na jevišti. Pokud vzniknou pochybnosti o vážnosti vůle, je třeba posuzovat konkrétní okolnosti případu; na jejich podkladu a z hlediska jejich vzájemných souvislostí pak učinit příslušný závěr“.

29. Jak judikoval Nejvyšší soud ČR, skutečnost nesoucí se k závěru o absolutní neplatnosti právního úkonu, musí soud zkoumat z úřední povinnosti, aniž by vyčkával odpovídající procesní iniciativu účastníků plynoucí pro ně z ust. § 120 odst. 1 a odst. 3 věty druhé o. s. ř. Ustanovení procesních předpisů nemohou být vykládána tak, aby nerespektováním této úřední povinnosti soudu došlo k vydání rozhodnutí, které (objektivně) zakládá další (nové) nároky opírající se o úkon absolutně neplatný, který ze své povahy nemůže vyvolat žádné právní důsledky (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1083/2002, publikovaný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 19, C 1322, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2007, sp. zn. 28 Cdo 161/2007). V usnesení ze dne 8. 10. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1206/2001, publikovaném v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 11, C 776, Nejvyšší soud vyslovil, že na absolutní neplatnosti smlouvy nic nemění skutečnost, že smlouva je současně postižena další vadou, s níž zákon spojuje neplatnost relativní.

30. V posuzované věci dospěl soud k závěru, že vůle žalobkyně při podpisu kupní smlouvy trpěla nedostatkem vážnosti, neboť nezamýšlela nemovitosti prodat, nýbrž se domnívala, že podpisem všech shora uvedených smluv poskytuje toliko zajištění za poskytnuté finanční prostředky. V tomto přesvědčení byla žalobkyně nepochybně utvrzena i tím, že jí nebyla zaplacena celá dohodnutá kupní cena, ale pouze částka 300.000 Kč a že podle dohody se žalovanou hradí pravidelné měsíční platby. Na základě tohoto skutkového zjištění soud shledal kupní smlouvu absolutně neplatnou podle ust. § 37 odst. 1 obč. zák.

31. Ustanovení § 553 odst. 1 obč. zák. zakotvuje zajišťovací institut, mající akcesorickou povahu, jenž má dlužníka motivovat ke splnění závazku a věřiteli dávat pro případ nesplnění dluhu možnost těžit z převedeného práva. Tento způsob zajištění je založen na tom, že dlužník převede své právo (vedle pohledávky za třetí osobou zákon nevylučuje ani převod práva věcného, včetně práva vlastnického) na věřitele s rozvazovací podmínkou, že zajištěný závazek bude splněn, popřípadě může být zpětný převod práva dohodnut; splněním dluhu převedené právo přechází zpět na dlužníka. Zajišťovací převod práva tedy spočívá v podmíněném převodu práva z dlužníka na věřitele. Právní skutečností, na základě které může k převodu práva ve smyslu citovaného ustanovení dojít, je smlouva uzavřená mezi věřitelem a dlužníkem závazkového právního vztahu, z něhož vyplývající závazek dlužníka má být převodem práva zajištěn. Pro smlouvu o zajišťovacím převodu práva nestanoví ust. § 553 obč. zák. žádné zvláštní obsahové náležitosti. Smlouva musí vyhovovat alespoň obecným požadavkům, zejména musí být dostatečně určitá. Ve smlouvě musí být kromě vymezení smluvních stran obsaženo také vymezení zajišťovaného závazku a určení práva, které dlužník převádí ve prospěch věřitele. I když strany této smlouvy nemusí výslovně rozvazovací podmínku sjednávat, je její existence obsažena v tom, že smlouva je uzavírána k zajištění závazku a tento úmysl stran musí být z obsahu smlouvy, popř. alespoň z jejího názvu, patrný.

32. V kupní smlouvě bylo účastníky dohodnuto, že nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně se převádějí do vlastnictví žalované za dohodnutou kupní cenu ve výši 1.100.000 Kč. Vlastnické právo k nemovitostem bylo tedy převedeno nikoliv bezúplatně a podmíněně. Zároveň kupní smlouva neobsahovala specifikaci zajištěného závazku, ani rozvazovací podmínky splnění zajištěného závazku. Soud proto dospěl k závěru, že právní vztah účastníků nelze podle ust. § 553 obč. zák. posuzovat.

33. Kupní smlouva je dle názoru soudu neplatná i podle § 39 obč. zák. pro rozpor s účelem zákona a pro jeho obcházení (ustanovení obč. zák. o zajištění závazků), když jejím účelem bylo zajistit pohledávku ze smlouvy o půjčce převodem vlastnického práva dlužníka k nemovitostem na věřitele.

34. Neplatnost právního úkonu podle § 37 odst. 1 obč. zák. a stejně tak i podle ust. § 39 obč. zák. je neplatností absolutní, která působí ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového právního úkonu vůbec nevzniknou, přičemž není rozhodné, zda účastníci smlouvy o důvodu její neplatnosti věděli.

35. Soud dopěl k závěru, že žalovaná za tohoto skutkového stavu vlastnické právo k nemovitostem nevydržela a ani vydržet nemohla. Jestliže kupní smlouva je absolutně neplatná, nepřichází v úvahu, že by žalovaná splňovala podmínky ustanovení § 134 odst. 1 obč. zák., tedy že je oprávněným držitelem nemovitostí. V případě absolutní neplatnosti smlouvy o převodu nemovitostí totiž nelze uplatnit princip nabytí vlastnického práva v dobré víře (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. června 2011, sp. zn. 30 Cdo 4280/2009).

36. Žalobkyně proto ze všech shora uvedených důvodů své vlastnické právo k nemovitostem nikdy nepozbyla a je jejich vlastníkem. Soud proto žalobě vyhověl.

37. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná, má proto proti žalované právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5.000 Kč a nákladů na zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ AT). Zástupce žalobkyně učinil v řízení 8 úkonů ve smyslu ustanovení § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT (převzetí a příprava, sepis žaloby, vyjádření ve věci samé ze dne [datum], jednání dne [datum], jednání dne [datum] přesahující 2 hodiny, jednání dne [datum] přesahující 2 hodiny), a to ve výši 14.300 Kč dle § 7 bod 6 ve spojení s § 8 odst. 1 AT, když soud při určení tarifní hodnoty vyšel ze shodných tvrzení účastníků o ceně nemovitostí ve výši 1.500.000 Kč, tedy částka 114.400 Kč. Ke každému z úkonů právní služby zástupci žalobkyně náleží ve smyslu ustanovení § 13 odst. 1 a 4 AT náhrada hotových výdajů v paušální výši 300 Kč, tedy 2.400 Kč. Dále zástupci žalobkyně náleží v souladu s ust. § 151 odst. 2 o. s. ř. náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21% z částky 116.800 Kč, tedy 24.528 Kč. Náhrada nákladů, kterou je povinna zaplatit žalovaná žalobkyni, tak činí 146.328 Kč Lhůtu k planění soud stanovil dle § 160 odst. 1 o. s. ř. a místo plnění dle § 149 odst. 1 o. s. ř.