12 C 307/2019

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudkyní Mgr. Blankou Jirsákovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 29 072,60 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 29 072,60 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 20 800 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení v částce 38.254 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa].</b> <b>III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Nymburce 100% jejích nákladů řízení s tím, že jejich výše a lhůta k plnění budou určeny samostatným usnesením.</b> 1. Žalobce se domáhal po žalovaném peněžitého plnění uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku, a to z titulu práva na vrácení kauce ve výši 15.000 Kč a zaplaceného nájemného za období od [datum] do [datum] ve výši 5.800 Kč a práva na zaplacení úroku z kauce ve výši 10% z částky 15.000 Kč za období od [datum] do [datum], tedy ve výši 8.272,60 Kč. Žalobce tvrdil, že dne [datum] uzavřel jako nájemce se žalovaným jako pronajímatelem smlouvu o nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec a číslo] – [část obce] (dále jen„ předmětného bytu“). Žalobce byt užíval v období od [datum] do [datum], přičemž v období od [datum] do [datum] nebyla mezi účastníky uzavřena písemná nájemní smlouva. Dle smluvních ujednání žalobce žalovanému uhradil dne [datum] částku 15.000 Kč jako kauci. Nájemné za měsíc prosinec 2018 uhradil žalobce žalovanému v plné výši 12.000 Kč, přestože na základě dohody účastníků nájem skončil [datum]. Žalobce proto požadoval pro žalovaném úhradu poměrné části zaplaceného nájemného. Žalobce dále tvrdil, že žalovaný se dostal do prodlení s vrácením kauce a úhradou přeplatku na nájemném dne [datum], neboť se žalovaný zavázal tyto uhradit do [datum].

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Tvrdil, že mu vznikly náklady ve výši 54.645,90 Kč na uvedení předmětného bytu do řádného a obyvatelného stavu, neboť v důsledku nevhodného užívání bytu žalobcem se v bytě tvořily plísně, jejichž rozsah byl v době předání bytu značný. Žalovaný v průběhu řízení uplatnil kompenzační námitku, v rámci které provedl započtení této pohledávky proti žalované pohledávce.

3. Žalobce popíral, že by příčina vzniku plísní v předmětném bytě spočívala v nevhodném užívání bytu. Namítal, že příčina tvorby plísní vychází ze stavebního řešení budovy a že opakovaně žalovaného na výskyt plísní upozorňoval. Žalovaný jej v té souvislosti instruoval k likvidaci plísní prostředkem Savo, což žalobce činil.

4. Z informace o jednotce vydané Český úřadem zeměměřičským a katastrálním soud zjistil, že ke dni [datum] byl v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] jako vlastník bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] a podílu na společných částech budovy v rozsahu [číslo] v k. ú. [část obce] zapsán žalovaný.

5. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] a dodatku ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce nájemce se písemně dohodl se žalovaným jako pronajímatelem o nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec a číslo] – [část obce]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné bylo dohodnuto ve výši 12.000 Kč a záloha na plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu ve výši 3.000 Kč. Dále bylo dohodnuto, že spolu se žalobcem bude byt užívat [jméno] [příjmení]. Ve smlouvě bylo mimo jiné dohodnuto, že žalobce jako nájemce je povinen oznámit žalovanému jako pronajímateli potřebu oprav mimo drobných oprav do 1.000 Kč a povinnost nájemce provádět na své náklady běžnou údržbu a drobné opravy v bytě související s jeho užíváním. Dne [datum] se účastníci písemně dohodli o prodloužení doby trvání nájmu do [datum].

6. Z příjmového pokladního dokladu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce zaplatil žalovanému částku 15.000 Kč na úhradu kauce.

7. Z předávacího protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že účastníci uvedeného dne sepsali o předání předmětného bytu zápis, ve kterém mimo jiné uvedli, že v bytě se vyskytuje plíseň okolo všech oken a částka 15.000 Kč jako kauce a částka 5.800 Kč budou zaplaceny do [datum] převodem na účet.

8. Z email ze dne [datum] soud zjistil, že v prosinci 2017 žalobce se žalovaný korespondovali o průsaku vody v předmětném bytě.

9. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že při předání bytu v době uzavření nájemní smlouvy plísně v bytě nepozorovala, avšak při nastěhování do bytu si všimla plísně na dvou místech u oken. Časem se situace s výskytem plísní začala zhoršovat, v únoru až březnu 2014 toto řešil žalobce se žalovaným. Žalovaný dal žalobci pokyn, aby plísně odstranil přípravkem Savo na plísně. Toto svědkyně se žalobcem dělali vždy, když se plíseň objevila. V důsledku toho museli často větrat, neboť byl cítit zápach Sava. Výskyt plísní řešil žalobce se žalovaným telefonicky, a to vždy v souvislosti s vyúčtováním. V roce 2017 se situace s plísněmi zhoršila v souvislosti s průsakem vlhkosti z jiného bytu. V bytě svědkyně a žalovaný bydleli do října 2018.

10. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, byla v předmětném bytě krátce po nastěhování a již tehdy si všimla výskytu plísně. Celkem byla v bytě asi 5x a vždy tam nějaká plíseň viděla. V bytě při jejích návštěvách bylo větráno.

11. Z inspekční zprávy ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] certifikovaný inspektor nemovitostí ing. [obec] [anonymizováno] zjistil v předmětném bytě v uvedený den relativní vlhkost 66% a teplotu v bytě 21,9 °C, v pracovně bylo v tu dobu otevřené okno a prádlo na sušáku, plíseň se nacházela v pravém horním rohu a okolo oken, v ložnici a v kuchyni se nacházely plísně okolo okna a v rozích obvodových stěn, v kuchyni byl výskyt plísní hojnější než v ložnici.

12. U inspekční zprávy ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] certifikovaný inspektor nemovitostí ing. [obec] [anonymizováno] zjistil v předmětném bytě v uvedený den relativní vlhkost 55% a teplotu v bytě 23 °C, plíseň byla inspektorem nalezena na 2 místech v ložnici v rohu u obvodové stěny a u okna.

13. Ze znaleckého posudku a výpovědi znalce z oboru stavebnictví – posuzování technického stavu staveb [celé jméno znalce], [číslo] soud zjistil, že technickou příčinnou vzniku plísní jsou nezateplené obvodové stěny všech tří místností. Předmětný byt se nachází ve 100 let staré nezateplené budově se zabudovanými plastovými okny. V kuchyni chybí odtahová digestoř. Nucené odvětrání se zde nenachází, odvětrání se provádí pouze okny. Tvorbě plísní by zabránilo zateplení obvodových stěn, případně instalace vzduchotechniky. Pouze v případě nesprávné instalace oken by mohla plíseň vznikat okolo oken. Tvorba plísní je obvyklou vlastností staveb sto let starých s plastovými okny a bez zateplení. Pakliže obvodové stěny předmětného bytu nejsou zatepleny, tvorba plísní je toho důsledkem, který je třeba řešit maximálním větráním, omezením produkce vlhkosti (omezeně vařit, sušit prádlo, zalévat květiny). Pakliže se plíseň objeví, je třeba ji odstranit speciálním chemickým přípravkem. Chemické přípravky zabíjí viditelnou plíseň v řádu několika minut. Do hloubky trvá odstranění plísní, v hlubších vrstvách omítky mohou zůstat zárodky a je třeba dále oškrábání malby, případně otlučení omítky na cihlu. Některé plísně mohou přežívat i ve zdivu a při vhodných podmínkách se rozbujet. K rozbujení plísní při vhodných podmínkách doje v řádů týdnů.

14. Z výzvy k plnění ze dne [datum] a doručenky soud zjistil, že žalobce prostřednictvím zástupce vyzval žalovaného k zaplacení žalobou uplatněného nároku, a to s rozsáhlou skutkovou a právní argumentací. Zároveň žalovaného upozornil na možnost podání žaloby. Výzva se do dispozice žalovaného dostala dne [datum].

15. S ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen„ o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

16. Podle § 687 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákon, ve znění do účinnosti o. z. (dále jen„ obč. zák.“) pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (odst. 1). V nájemní smlouvě lze sjednat předání bytu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy (odst. 2). Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis (odst. 3).

17. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné 18. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

19. Podle ust. § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

20. Podle ust. § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

21. Podle ust. § 1802 OZ mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.

22. Podle ust. § 2264 odst. 1 o. z. zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Podle odst. 2 citovaného ust. nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.

23. Podle § 2265 odst. 1 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Podle odst. 2 téhož ust. neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

24. Podle 2991 odst. 1 a 2 o. z kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

25. Podle ust § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

26. Na základě zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že účastníci spolu dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu předmětného bytu dle ust. § 687 obč. zák., a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Pro následující období až do [datum] účastníci uzavřeli nájemní smlouvu ve smyslu ust. § 2235 odst. 1 o. z. V dalším období pak došlo k obnovení nájmu předmětného bytu ve smyslu ust. § 2285 o. z. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že nájem předmětného skončil na základě jejich dohody ke dni [datum], kdy žalobce žalovanému byt předal a žalobce se zároveň zavázal vrátit jistotu a přeplatek na nájemném do konce prosince 2018. Právo žalobce na vrácení zaplacené jistoty ve výši 15.000 Kč včetně práva na zaplacení úroků z jistoty odpovídá ustanovení § 2254 odst. 2 o. z. Pro stanovení výše úroku z jistoty soud vyšel z toho, co je mu z jeho činnosti známo o úrokových sazbách úvěrů účtovaných bankami domácnostem v době, kdy byla složena jistota, tedy v říjnu 2013, kdy úroky informace publikované na webových stránkách ČNB (www.cnb.cz) přesahovaly sazbu 10% ročně, jejíhož zaplacení se žalobce domáhá. Právo na vrácení poměrné části nájemného za období 20. 12 až [datum] má žalobce v souladu s ustanovením § 2991 o. z., a to ve výši, která byla stanovena dohodou mezi účastníky při ukončení nájmu. V projednávané věci dospěl soud k závěru, že námitka započtení, kterou v řízení proti shora uvedeným nárokům žalobce uplatnil žalovaný, není důvodná. V řízení bylo prokázáno, že k výskytu plísní v předmětném bytě docházelo prioritně z příčin tkvících ve stavebnětechnickém stavu budovy a předmětného bytu. Způsob užívání předmětného bytu takovým způsobem, aby nedocházelo k výskytu plísní, je pouhým řešením následků pramenících z vady předmětu nájmu. Žalovaný jako vlastník bytu nepochybně vědomost o této vadě předmětného bytu při uzavření nájemní smlouvy měl, nebo mít musel. Podle § 687 obč. zák. byl právě žalovaný jako pronajímatel povinen předat byt žalovanému ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Při uzavření nájemní smlouvy však žalobce žalovaného na skutečnost, že předmět nájmu má vady, pro které vyžaduje specifický způsob údržby (nástřik protiplísňovými prostředky) a užívání (zejména dbát na pravidelné větrání a omezení zdrojů vlhkosti) neupozornil. Soud proto dospěl k závěru, že žalobce se na vzniku vady předmětu nájmu nijak nepodílel a povinnost povinnosti předmět nájmu řádně užívat tedy nijak neporušil. Pakliže žalovanému vznikly v souvislosti s odstraněním výskytu plísní v předmětném bytě jakékoliv výdaje, jedná se o náklady vzniklé v souvislosti s vadou předmětu nájmu, za jejichž vznik žalovaný odpovědnost nenese. Nárok žalobce proti žalovanému tedy v důsledku započtení nezanikl, neboť započítávaná pohledávka žalovaného za žalobce neexistuje. Soud tedy žalobě jako důvodné zcela vyhověl a přiznal žalobci zároveň i právo na zaplacení úroku z prodlení v souladu s ust. § 1970 o. z., když splatnost částky 20.800 Kč nastala ve lhůtě stanovené dohodou účastníků, tedy [datum]. Výše úroku z prodlení soud určil dle vládního nařízení č. 351/2013 Sb.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 38.854 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 454 Kč, zálohy zaplacené na náklady znaleckého posudku ve výši 5.000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 29 072,60 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za každý ze 12 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně 12 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., náhrady za promeškaný čas za 12 půlhodin strávených na cestě k jednáním po 100 Kč dle § 14 odst. 1, 3 a. t. Místo plnění náhrady nákladů bylo určeno podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

28. Podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. jsou povinnosti v rozsudku uložené splatné do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, neboť za řízení nevyšly najevo okolnosti případu nebo důvody na straně účastníků pro stanovení lhůty jiné (§ 160 odst. 1 věta za středníkem o. s. ř.).

29. V řízení vznikly státu náklady na znalečné, které však nebylo k okamžiku vyhlášení rozsudku proplaceno. Ve věci byl úspěšný žalobce, povinnost k náhradě nákladů žalobce tedy podle § 142 odst. 1 o. s. ř. stíhá žalovaného. Soud proto rozhodl o nákladech státu, a to v souladu s citovaným ustanovení § 148 odst. 1 o. s. ř. Jelikož náklady státu dosud nevznikly, neboť nebyly proplaceny, bylo zároveň v souladu s ust. § 151 odst. 1 o. s. ř. určeno, že výše nákladů řízení bude určena samostatným usnesením.