12 C 312/2019

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudkyní Mgr. Blankou Jirsákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa o určení existence pachtovního vztahu <b>I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá určení, že pachtovní vztah vzniklý na základě pachtovní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako propachtovatelem a žalobkyní jako pachtýřem, ve znění dodatků, trvá, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady řízení v částce [částka] k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], advokáta v [obec a číslo], [ulice a číslo], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se domáhala určení, že trvá pachtovní vztah založený mezi účastníky pachtovní smlouvou ze dne [datum] (dále jen„ Pachtovní smlouva“). Žalobkyně tvrdila, že předmětem pachtu jsou nemovitosti stavba [adresa] na pozemku p. č. st. [číslo] v obci [obec], část [územní celek] [anonymizováno], nacházející se v [katastrální uzemí], zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] vedeném pro obec a [katastrální uzemí] (dále jen„ Předmět pachtu“), jejichž vlastníkem je žalovaná. Žalobkyně smlouvu zavřela jako podnikající právnická osoba s předmětem činnosti poskytování ubytovacích služeb a terénních sociálních služeb pro seniory. Žalovaná nedodržela své závazky vyplývající ze smlouvy, neboť žalobkyni nepředala Předmět pachtu zkolaudovaný v souladu s předpisy pro provoz ubytovacího zařízení pro seniory a tento závazek nesplnila ani dodatečně. Přesto žalobkyně započala v souladu se svým podnikatelským záměrem s užíváním části Předmětu pachtu a v souladu se smlouvou odmítala hradit dohodnuté pachtovné. Dále tvrdila, že v návaznosti na nemožnost plnění smluvních podmínek ze strany žalované jako propachtovatelky se žalovanou uzavřela dne [datum] a [datum] dodatky k Pachtovní smlouvě (dále jen„ Dodatky“). Přípisem ze dne [datum] se pak žalovaná pokusila od Pachtovní smlouvy odstoupit, ale i poté žalobkyni vystavovala faktury za pronájem budovy a vystupovala tak, jakoby k odstoupení nedošlo. Dne [datum] žalobkyně se žalovanou uzavřela dohodu o uznání dluhu a přistoupení k závazku. Tuto dohodu považuje žalobkyně za absolutně neplatnou, neboť ji podepsala pod pohrůžkou ukončení dodávek energií, okamžitého vystěhování a odstoupení od smlouvy. Touto dohodou žalobkyně uznala dluh na pachtovném, který nemohl vzniknout, když Předmět pachtu nebyl zkolaudován. Žalobkyně spatřovala naléhavý právní zájem na požadovaném určení v tom, že je s ohledem na jednání žalované v nejistotě, zda bude moci nadále nerušeně užívat Předmět pachtu. O tom svědčí, že se byla nucena návrhem na vydání předběžného opatření bránit odpojení energií dodávaných v souvislosti s užíváním Předmětu pachtu. Soud v tomto řízení bude muset jako předběžnou otázku vyřešit otázku platnosti ukončení pachtovního vztahu a tím budou sporné otázky mezi účastníky zcela vyřešeny.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Uváděla, že Pachtovní smlouvu týkající se objektu [adresa] v k. ú. [obec] se žalobkyní ukončila odstoupením od smlouvy pro dlouhodobé neplacení pachtovného. Žalobkyně svůj dluh na pachtovném uznala a bylo dohodnuto vyklizení Předmětu pachtu k [datum]. Přesto žalobkyně [příjmení] pachtu i nadále užívá a proto se žalovaná u zdejšího soudu domáhá jeho vyklizení. Žalovaná dále uváděla, že pachtovní smlouva byla uzavřena za účelem, aby žalobkyně mohla v Předmětu pachtu provozovat ubytovací zařízení pro seniory. Dodatkem [číslo] byl účel pachtu změněn s odkazem na Dílčí kolaudační souhlas ze dne [datum] a Dodatkem [číslo] byla žalobkyně oprávněna Předmět pachtu užívat k pronajímání ubytovacích jednotek na dobu neurčitou občanům. Žalovaná popírala, že by porušila své povinnosti vyplývající z pachtovní smlouvy. Žalobkyně vůči žalované nikdy nereklamovala jakékoliv porušení ze strany žalované. Žalobkyně na základě Pachtovní smlouvy neposkytla žalované jiné plnění, než částku [částka] jako první splátku kauce.

3. Z informačního systému zdejšího soudu soud zjistil, že u zdejšího soudu je vedeno řízení o vyklizení Předmětu pachtu a to pod sp. zn. 5 C 282/2019 -60, kterého se domáhá žalovaná proti žalobkyni. Řízení bylo přerušeno usnesením zdejšího soudu č. j. 5 C 282/2019-2019 ze dne 6. 2. 2020, které nabylo právní moci dne [datum].

4. Podle ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.) určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

5. Předpokladem úspěšnosti žaloby o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není (určovací žaloby), jsou po procesní stránce skutečnosti, že účastníci mají věcnou legitimaci, a že na určení je naléhavý právní zájem. Věcnou legitimaci v řízení o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, má ten, kdo je účasten právního vztahu nebo práva, o něž v řízení jde, nebo jehož právní sféry se sporný právní vztah nebo sporné právo týká (viz. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 30 Cdo 3875/2016).

6. Podle rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 2978/2019 prokáže-li žalobce, že má naléhavý právní zájem na tom, aby bylo určeno určité právo nebo právní vztah, nelze mu určovací žalobu odepřít. Za nedovolenou – při možnosti žaloby na plnění – lze určovací žalobu pokládat jen tam, kde neslouží potřebám praktického života, tudíž tam, kde spor mezi účastníky řízení neodstraňuje a naopak vede k dalšímu (zbytečnému) množení sporů mezi nimi. Jestliže se určením, že tu právní vztah nebo právo je či není, vytvoří pevný právní základ pro právní vztahy účastníků sporu (a předejde se tak žalobě o plnění), je určovací žaloba přípustná i přesto, že je možná také žaloba na splnění povinnosti podle § 80 písm. b) o. s. ř. před novelou.

7. Soud se v souladu s ustanovením § 80 o. s. ř. předně zabýval otázkou naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Oba účastníci tohoto řízení jsou účastníky Pachtovní smlouvy, ze které by měl vzniknout právní vztah, o jehož existenci mají spor, je tedy dána jejich věcná legitimace. Postavení žalobkyně je evidentně ohroženo, jestliže má odlišný názor na otázku existence vztahu založeného Pachtovní smlouvou než žalovaná, která se současně v jiném řízení domáhá vyklizení Předmětu pachtu. Případné určení trvání vztahu vzniklého na základě Pachtovní smlouvy může napevno mezi účastníky vyřešit jejich spornou právní otázku, a mít tak příznivý dopad na právní postavení žalobkyně. Soud proto dospěl k závěru, že žalobkyně i přesto, že již byla žalovanou uplatněna žaloba na plnění (vyklizení Předmětu pachtu) a soud v tomto řízení musí jako předběžnou otázku řešit otázku vzniku a trvání vztahu, na základě kterého má případně žalobkyně právo na užívání Předmětu pachtu, má na požadovaném určení naléhavý právní zájem, jelikož se tímto určením její právní postavení upevní.

8. Z výpisu z obchodního rejstříku soud zjistil, že žalobkyně je v obchodním rejstříku zapsána od [datum] jako obchodní společnost s předmětem činnosti pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

9. Z výpisu z obchodního rejstříku soud zjistil, že žalovaná je v obchodním rejstříku zapsána od [datum] jako obchodní společnost.

10. Z Pachtovní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná jako propachtovatel a žalobkyně jako pachtýř dne [datum] písemně prohlásili, že uzavírají pachtovní smlouvu, a to žalovaná jako vlastník nemovitostí - stavební parcely [číslo] parc. [číslo] s odkazem na [list vlastnictví]. Žalobkyně prohlásila, že má zájem o užívání a požívání výše uvedených nemovitostí formou pachtu za účelem provozování ubytovacího zařízení pro seniory, je seznámena s technickým vybavením a určením propachtovaných nemovitostí. Ve smlouvě je dále uvedeno, že pachtovní smlouva se uzavírá na dobu určitou deseti let, doba pachtu počíná běžet dnem převzetí předmětu pachtu Pachtýřem do [datum]. K fyzickému převzetí předmětu pachtu dojde na základě prohlídky prostor a o převzetí bude sepsán protokol o převzetí (čl. II). Standardní pachtovné bylo stanoveno ve výši [částka] za jeden kalendářní měsíc a splatné od [datum]. V čl. VI bylo mimo jiné účastníky dohodnuto, že stavební úpravy„ propachtovaných prostor“, které by vyžadovaly stavební povolení, nebo které by měnily zkolaudovaný účel užívání, jsou bez výslovného souhlasu propachtovatele nepřípustné. A dále, že stav„ objektu“ v okamžiku jeho předání pachtýři bude v souladu se všemi předpisy a bude stavebně odpovídat ubytovacímu zařízení pro seniory. V článku VII se propachtovatel zavázal, že k prvnímu dni trvání pachtovního vztahu, kdy bude podepsán protokol o předání předmětu pachtu, bude tento zkolaudovaný v souladu s předpisy pro provoz ubytovacího zařízení pro seniory a vybavený ve smlouvě vyjmenovaným technickým vybavením. V čl. XIII bylo mimo jiné ujednáno, že obsah smlouvy lze měnit pouze písemným projevem souhlasné vůle obou smluvních stran a písemné dodatky se stávají nedílnou součástí smlouvy.

11. Z předávacího protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že účastníci sepsali předávací protokol, ve kterém jako předávanou nemovitost označili stavební parcelu [číslo] parc. [číslo], [číslo] a [číslo] -manipulační plocha, vše zapsáno na [list vlastnictví] obec a k. ú. [obec].

12. Z dodatku [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že účastníci dne [datum] písemně prohlásili, že Pachtovní smlouva nabývá účinnosti dnem [datum] a k tomuto datu je nemovitost předána k užívání pachtýřem. Dále dodatek obsahuje konstatování, že dne [datum] vydal [stát. instituce] kolaudační souhlas s užíváním stavby [anonymizována čtyři slova] hotel [anonymizováno] a budově bylo přiděleno [adresa]. Dále se účastníci dohodli, že Čl. XIII odst. 7 Pachtovní smlouvy se nahrazuje takto:„ Pachtovní smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem [datum] pro účel dle Dílčího kolaudačního souhlasu ze dne [datum] ve znění opravy zřejmé nesprávnosti z [datum]. Majitel objektu následně zajistí rekolaudaci budovy na bytový dům.“. Pozemek st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] měl vzniknout na základě nesprávného geometrického plánu, který nebylo možné zapsat do katastru nemovitostí. Proto byl vypracován dne [datum] nový geometrický plán, kterým vznikl nový pozemek st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec], na němž se nachází stavba [adresa].

13. Z dodatku [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že účastníci dne [datum] písemně prohlásili, že tento dodatek opravňuje pachtýře k pronajímání ubytovacích jednotek na dobu neurčitou občanům za smluvní ceny, které si sám sjedná. V případě ukončení Pachtovní smlouvy zajikají současně nájemní vztahy sjednané pachtýřem. Pachtýř je povinen předat předmět pachtu vyklizený, ve stavu v jakém jej převzal.

14. Z rozhodnutí [stát. instituce] ze dne [datum] soud zjistil, že [stát. instituce] jako stavební úřad vydal dne [datum] dílčí kolaudační souhlas, kterým povolil užívaní stavby [anonymizována čtyři slova] hotel [anonymizováno], včetně parkování a přípojek inženýrských sítí [obec], [ulice] a [ulice] na pozemku p. [číslo] za použití pozemků p. [číslo] v k. ú. [obec].

15. Ze seznamu nemovitostí na listu vlastnictví vydaného Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním soud zjistil, že na listu vlastnictví [číslo] vedeném pro [katastrální uzemí] je evidováno vlastnické právo [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení] v SJM, a to mimo jiné k parcelám [číslo] st. p. [číslo] v k. ú. [obec].

16. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že žalovaná je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník budovy [adresa] v [část obce] na st. p. [číslo] v k. ú. [obec], a to na základě Listiny o právu postavit stavbu a souhlasu vlastníka pozemku ze dne [datum] s právními účinky ke dni [datum].

17. Z výzvy k bezodkladnému ukončení nepovoleného způsobu užívání ze dne [datum] soud zjistil, že [stát. instituce] vyzval žalovanou k ukončení nepovoleného způsobu užívání stavby [adresa] v [část obce] nacházející se na pozemku st. p. [číslo] v k. ú. [obec].

18. Z dohody o ukončení pachtu a předání předmětu pachtu ze dne [datum] soud zjistil, že účastníci se mimo jiné dohodli že žalobkyně předá žalované budovu [adresa] v ul. [ulice] v [obec] vyklizený do [datum].

19. Z uznání dluhu a přistoupení k závazku ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně písemně prohlásila, že uznává svůj dluh ve výši [částka] z titulu neuhrazených faktur za kauci a nájem objektu ul. [ulice a číslo], [obec] dle pachtovní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo].

20. Z výzvy k okamžité úhradě ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná žalobkyni vyzvala k úhradě částky [částka] za dlužnou kauci a pachtovné za užívání a požívání objektu [anonymizováno] [adresa] [část obce] na základě pachtovní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo].

21. Soud neprovedl další účastníky navrhované důkazy, neboť skutková zjištění výše popsaná jsou dostatečným podkladem pro posouzení toho, zda na základě Pachtovní smlouvy vznikl pachtovní vztah a zda tento vztah ke dni rozhodnutí soudu trvá.

22. Na základě shora uvedených skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že dne [datum] se žalovaná písemně dohodla se žalobkyní, obě jako obchodní společnosti, že žalovaná přenechá žalobkyni k užívání a požívání nemovitosti, které jsou v jejím vlastnictví, a to za účelem provozu ubytovacího zařízení pro seniory. Nemovitosti byly v čl. I smlouvy označeny jako„ stavební parcela [číslo] parc. [číslo]“ s odkazem na [list vlastnictví] Ani v dalších ujednáních Pachtovní smlouvy nejsou nemovitosti nijak blíže specifikovány. Dobu trvání pachtu sjednali na deset let s tím, že doba pachtu počíná běžet dnem převzetí pachtu do [datum]. Pachtovné bylo sjednáno ve výši [částka] za jeden kalendářní měsíc a splatné od [datum]. Dále účastníci ujednali, že obsah smlouvy lze měnit pouze písemným projevem souhlasné vůle obou smluvních stran a písemné dodatky se stávají nedílnou součástí smlouvy. Dne [datum] účastníci sepsali předávací protokol, ve kterém uvedli, že předávanou nemovitostí je„ stavební parcela [číslo] parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném pro obec a k. ú. [obec]“. Žalovaná však není evidována jako vlastník žádné z nemovitostí zapsaných na tomto listu vlastnictví. Žádný z Dodatků, které byly účastníky vyhotoveny písemně, předmětné nemovitosti označené v čl. I Pachtovní smlouvy nijak blíže nekonkretizuje. Vlastnické právo žalované ke stavbě [adresa] na pozemku p. č. st. [číslo] v obci [obec], část [územní celek] II, o které žalobkyně tvrdí, že Předmětem pachtu, bylo do katastru nemovitostí zapsáno teprve ke dni [datum] s tím, že se jedná o stavbu na pozemku jiného vlastníka. Jako vlastníci pozemku st. [číslo] v k. ú. [obec] jsou v katastru nemovitostí evidováni [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení] ve společném jmění manželů.

23. Podle ust. § 2332 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“) pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.

24. Podle ust. § 564 OZ vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje.

25. Podle ust. § 559 OZ každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

26. Podle ust. § 553 odst. 1 OZ o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.

27. Podle ust. § 554 OZ ke zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.

28. Soud se dále zabýval otázkou, zda vzhledem ke zjištěným, které soud učinil z obsahu Pachtovní smlouvy ze dne [datum], se jedná o (dostatečně) určitá právní jednání a případně zda nejde pro neurčitost o zdánlivé právní jednání, k němuž se nepřihlíží.

29. Soud proto dále vzal v úvahu rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 649/2018 ze dne 22. 1. 2019, dle kterého mezi významné požadavky na právní úkony patří náležitosti vůle a jejího projevu. Náležitostí projevu vůle jsou srozumitelnost, určitost, a v některých případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno. Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Neurčitost může být odstraněna výkladem podle § 35 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do [datum]), avšak výkladem (podle citovaného ustanovení) nelze doplňovat to, co právní úkon ve skutečnosti neobsahuje. Projev vůle pronajímatele, vtělený do výpovědi z nájmu (např. v písemné formě), je tedy určitý, jestliže je výkladem objektivně pochopitelný; jinak řečeno, může-li typický účastník v postavení adresáta výpovědi z nájmu tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu odpovídajícím způsobem vnímat.

30. Ze shora učiněných skutkových zjištění je zřejmé, že účastníci si zvolili pro uzavření Pachtovní smlouvy písemnou formu. Tuto vůli naplnili tím, že o svém jednání vyhotovili písemnost, kterou dne [datum] podepsali. Pro tento závěr svědčí i to, že si účastníci zároveň ujednali, že písemnou formu musí mít i případné změny Pachtovní smlouvy a tyto se stávají její nedílnou součástí. Určitost vymezení všech podstatných náležitostí smlouvy, tedy i předmětu pachtu, proto musí vyplývat přímo z textu této smlouvy a nestačí, aby předmět pachtu byl smluvním stranám znám. Z obsahu Pachtovní smlouvy nelze jednoznačně dovodit, jaká konkrétní nemovitá věc či věci jsou předmětem pachtu. Smlouva neobsahuje označení nemovitostí v takovém rozsahu, aby nebylo možné zaměnit ji s jinými nemovitostmi, když postrádá označení katastrálního území, ve kterém se nemovitosti nalézají. Žádný z Dodatků Pachtovní smlouvy tuto neurčitost neodstraňuje. Nelze přehlédnout, že žalovaná evidentně ani nebyla evidována v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] jako vlastník nemovitostí shodných parcelních čísel v k. ú. [obec], které jsou předmětem předání mezi účastníky dne [datum], a ani pozemku [číslo] v k. ú. [obec], neboť ten v katastru nemovitostí nikdy ani zapsán nebyl. Protože neurčitost Pachtovní smlouvy nelze odstranit ani výkladem podle § 555 až 558 OZ, když výkladem není možno doplnit chybějící identifikaci nemovitostí. Pachtovní smlouva není právním jednáním ve smyslu § 553 OZ. Na základě Pachtovní smlouvy ze dne [datum] proto nevznikly účastníkům vzniknout žádné práva ani povinnosti. Jedná se o nicotné jednání, které nevyvolává žádné zamýšlené právní následky, v daném případě předpokládané ust. § 2332 a násl. OZ. Soud proto k takovému jednání nemohl ve smyslu ust. § 554 OZ přihlédnout. Vzhledem k tomu, že žalobkyně předmětem určení učinila otázku trvání pachtovního vztahu, vzniklého na podkladě této Pachtovní smlouvy, nezbylo soudu než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

31. O nákladech řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a přiznal úspěšné žalované náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Jedná o částku [částka], kterou žalovaná vynaložila za právní zastoupení podle § vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění, tedy odměna za 7 úkonů právní služby po [částka], 3 úkony právní služby po [částka], 10 x režijní paušál po [částka], náhrada za ztrátu času za 6 půlhodin po [částka] strávených na cestě k jednání, cestovné ke dvěma jednáním a k další poradě v sídle žalované osobním vozidlem v celkové částce [částka] a 21% DPH z částky [částka] ve výši [částka]. Povinnost k jejich zaplacení uložil soud žalobkyni v souladu s ust. § 149 odst. 1 občanského soudního řádu k rukám právního zástupce žalované.