5 C 209/2024

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudkyní Mgr. Kristinou Steinmetzovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď smlouvy o nájmu domu a prostor určených k podnikání datovaná 26. 4. 2024 byla žalovanou podána neoprávněně, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované na nákladech tohoto řízení částku , částka, k rukám advokátky , Jméno advokátky, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se v žalobě doručené soudu dne , datum, domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď smlouvy o nájmu domu a prostor určených k podnikání ze dne , datum, datovaná žalovanou dne , datum, je neplatná. Uvedla, že mezi účastnicemi byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva o nájmu domu a prostor určených k podnikání na dobu určitou do , datum, . Dne , datum, byla žalobkyni doručena výpověď této nájemní smlouvy bez výpovědní doby. Na tuto reagovala žalobkyně sdělením z , datum, , kde vyslovila nesouhlas s důvody, pro které tak žalovaná učinila ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, neboť nebyly dány zákonné předpoklady pro její podání. Pokud žalovaná namítala v podání ze dne 14 a , datum, vady pronajatých nemovitostí, na tyto žalobkyně vždy reagovala a zajistila jejich opravu. V žádném případě se žalobkyně nedopustila jednání, které by ve smyslu § 2266 občanského zákoníku odůvodňovalo hrubé porušení povinností pronajímatele. Dále specifikovala jednotlivé vady, jako vada elektroinstalace, hygienická nezpůsobilost předmětu nájmu a namítala, že žalovaná při skončení nájemního vztahu nespolupracovala a řádně žalobkyni tento nepředala, jak bylo její povinností, a proto si žalobkyně nechala po budoucí vyhnutí se případným sporům zpracovat záznam o předání nemovitostí. Výpověď proto považuje za neoprávněnou a má za to, že nájemní vztah by trval do , datum, .

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Předně namítala, že k ukončení nájemního vztahu mezi účastnicemi by došlo k , datum, , ať již k podání výpovědi došlo či nikoliv. Z tohoto důvodu by měla být žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace, kdy odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. , spisová značka, a sp.zn. , spisová značka, , neboť nájem od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost zanikl z jiného důvodu. Dále ve smyslu ustanovení § 80 občanského soudního řádu poukazovala, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě. Samotná žalobní tvrzení vykazují rozpor i pokud by byla posouzena jako neoprávněnost výpovědi dle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku, nadto žaloba nebyla podána včas a trvala na závěru, že výpověď byla podána oprávněně. Poté, co žalovaná všechny vady vytkla, sama žalobkyně navrhla uzavření smlouvy o předčasném ukončení nájmu k , datum, z důvodu technické nezpůsobilosti domu č. , hodnota, k dalšímu obývání a nemožnosti včasného odstranění existujících vad. Tato dohoda nakonec uzavřena nebyla, neboť žalovaná nehodlala přistoupit na její podmínky jako odmítnutí vrácení složené kauce či proklamace o porušení povinností žalovanou. Přesto nemovitosti k , datum, žalovaná vyklidila. Poté však žalobkyně uplatnila vůči žalované v dalším soudní řízení, kdy postoupila část pohledávky na manžela 2 paralelní spory o dlužné nájemné a vzniklé škody Následně v podání z , datum, rozebírá jednotlivé vady, které vytýkala předmětnou výpovědí a jejich zdůvodnění.

3. Na shodný návrh účastnic bylo řízení usnesením ze dne , datum, č.j. , spisová značka, přerušeno dle § 110 o.s.ř. Žalobkyně podáním z , datum, navrhla pokračování ve sporu, neboť nebylo dosaženo mimosoudního narovnání.

4. Žalobkyně při jednání dne , datum, upřesnila žalobu tak, že touto výlučně mínila uplatnit neoprávněnost výpovědi žalované z nájmu prostor sloužících k podnikání dle § 2314 odst. 3 o.z., neboť považovala nájemní smlouvu za takto upravený smluvní typ jako celek a domnívala se, že je vyloučeno, aby žalovaná uzavřela nájemní smlouvu k nájmu domu či bytu. Soud takto uplatněný nárok dále tedy posuzoval.

5. Po provedeném dokazování učinil následující skutková zjištění.

6. Obě účastnice uzavřely dne , datum, smlouvu, což mezi nimi ostatně bylo skutečností nespornou, definovanou v jejím záhlaví jako: „smlouva o nájmu domu a prostor určených k podnikání uzavřená dle § 2201 a násl, § 2235 a násl. a § 2302 a násl, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění.“ V článku I. smlouvy žalobkyně jako pronajímatelka prohlásila, že je výlučným vlastníkem nemovitostí – stavební parcely č. , Anonymizováno, o výměře 1465 m2, jejíž součástí je budova č.p. , Anonymizováno, rodinný dům, stavební parcely č. , Anonymizováno, o výměře 75 m2, jejíž součástí je budova č.p. , Anonymizováno, – dům, a parcel č. , Anonymizováno, o výměře 895m2, číslo , Anonymizováno, o výměře 1154m2 a č. , Anonymizováno, o výměře 607m2, všechny vedené jako zahrada v obci a katastrálním území , adresa, . Předmět nájmu byl v článku II. definován tak, že ad a) je předmětem budova č. p. 3 – dům se všemi jeho součástmi, příslušenstvím včetně stávajícího vybavení a zařízení domu pro účely zajištění bydlení pana , adresa, , jednatele žalované a jeho družky a jejich rodinných příslušníků, ad b) budova č.p. , Anonymizováno, , garáž a přilehlé budovy– prostory budou pronajímány jako prostory sloužící k podnikání nájemce. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou počínaje , datum, do , datum, . Nájemné bylo sjednáno v částce 20 tis. Kč měsíčně do , datum, a od , datum, v částce 30 tis. Kč měsíčně.

7. Žalovaná uplatnila podáním z , datum, výpověď nájemní smlouvy z , datum, bez výpovědní doby. Uvedla, že k výpovědi ji opravňuje celá řada důvodů, z nichž každý je sám o sobě důvodem postačujícím, jako příklad uvedla hrubé a zvlášť závažné porušení povinností pronajímatelky, kdy ohlášení závad v elektroinstalaci vedoucí zejména k nepoužitelnosti topení nájemcem z 14. 4. 20024 označila ve sdělení z , datum, za „obtěžování, “ když po ukončení topné sezony byly zaznamenané teploty v oblasti předmětu nájmu pod bodem mrazu, dále pro hygienickou nezpůsobilost a nepoužitelnost předmětu nájmu k ujednanému účelu písemně potvrzená pronajímatelnou nájemci , datum, a rozpor se stavebně právními a technickými požadavky. S touto výpovědí měl být současně předáván klíč k předmětu nájmu, který měl být odevzdán ve stavu v souladu s písemným záznamem o předání s , datum, a současně žalovaná vyzvána k vrácení zaplacené jistoty ve výši 30 000 korun.

8. Podle záznamu sledování zásilek , právnická osoba, . – pošta online (předložené žalovanou) měla být výpověď dodána žalobkyni 29-04-2024, nikoliv tedy , datum, , jak uváděla žalobkyně.

9. Jednatel žalované v emailové komunikaci s 14-04-2024 zasílané žalobkyni oznamoval závadu v elektroinstalaci v obou objektech na adrese , jméno FO, číslo popisné , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , kdy při zapnutí vícero spotřebičů vypadávají pojistky celých 2 objektů a žádal zjednání nápravy. Tentýž den oznámil závadu v ohřevu vody v objektu , adresa, a ohřívač musel nouzově odpojit. Dále oznámil vadu garážových rad do zadního dvora u objektu č. p. , Anonymizováno, a u objektu č. p. , Anonymizováno, dne 15-04-2024 vadný sprchový kout, kdy z důvodu jeho prošlé životnosti protéká voda na podlahu v koupelně a je nutné vytírat podlahu a je omezeno užívání nemovitosti.

10. Žalobkyně v podání z , datum, k výpovědi uvedla, že tuto odmítá jako neplatnou, neboť důvody nejsou opodstatněné a neodpovídají skutečnému stavu objektu. Ten nikdy nepřestal být způsobilý k obývání. Opravy, které požadoval jednatel žalované provést byly po oznámení ihned objednané a únik vody ze sprchového koutu byl , datum, odstraněn a garážová vrata budou opravena v nejbližším možném termínu, zápach z odpadu v místnosti za kuchyní byl zalitím vodou do kanálku okamžitě odstraněn. Jelikož se dne , datum, do domu číslo , hodnota, osobně nedostavil, aby byl osobně přítomen u provádění oprav a aby mohlo na základě její nabídky proběhnout předání objektu v souladu s nájemní smlouvou, provedli za účasti svědků prohlídku domů i zahrady a sepsali o jeho stavu zápis, který posílá v příloze. Složenou jistotu 30 000 korun si ponechá a použije jako kompenzaci za neoprávněně zlikvidované osobní věci, dílenský hever z garáže, a uvedení interiéru obývacího pokoje do původního stavu a alespoň částečnou obnovu zahrady. Je si vědoma že jistina pokryje náklady jen částečně, ale je ochotna tuto škodu strpět v naději, že tímto jejich vzájemné vztahy definitivně skončily.

11. Tento záznam o prohlídce nemovitosti , adresa, a , Anonymizováno, z , datum, byl soudu také žalobkyní předložen. Je zde uvedeno, že žalovaná se nedostavila, nájemce byl pozván na zpětné předání nemovitosti, ale poštou poslal pronajímatelce chce klíč od nemovitosti a k předání se nedostavil. Z tohoto důvodu předání nemovitostí neproběhlo a byl za přítomnosti svědků sepsán tento záznam o stavu nemovitostí. Mimo záznamu měřidel byly zaznamenány v zahradě a interiéru domu číslo , hodnota, dále uvedené závady, záznam byl podepsán toliko pronajímatelnou a svědky , jméno FO, , , jméno FO, a , právnická osoba, .

12. Žalovaná dále předložila návrhy o předčasném ukončení smlouvy o nájmu ke dni 30-04-2024, které jsou podepsány toliko žalobkyní jako pronajímatelkou, datováno 16-04-2024 s tím, že důvodem měla být technická nezpůsobilost domu číslo , hodnota, k dalšímu obývání a nemožnost včasného odstranění existujících vad. K podpisu žalovanou nedošlo. K tomuto byl doložen dopis adresovaný jednateli žalované a podepsaný , Anonymizováno, a , právnická osoba, dne 16-04-2024, kdy navrhované předčasné ukončení smlouvy je odůvodněno tím, že není ve stavební sezóně z důvodu nedostatečných kapacit opravárenských firem žalobkyně schopna zajistit opravy které jí byly oznámeny 14-04 a 15-04-2024 v termínech před ukončením platnosti nájemní smlouvy. Obdobný návrh byl datován také 18-04-2024 a podepsán toliko pronajímatelnou, důvodem byla také technická nezpůsobilost domu číslo , hodnota, a v návrhu bylo uvedeno, že kauci 30000 si ponechá pronajímatelka.

13. Soud považoval uvedená zjištění za vyčerpávající pro své rozhodnutí, další doložené listiny pro nadbytečnost neprováděl, shodně jako zamítl provedení svědecké výpovědi družky jednatele a jeho samotného (jako účastníka řízení) k účelu dohodnutého nájmu, neboť tato skutečnost vyplývá ze samotné smlouvy a není třeba dalšího dokazování.

14. Soud na základě výše popsaného skutkového stavu posoudil návrh žalobkyně dle níže citovaných právních ustanovení občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb., dále jen o.z.

15. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

16. Dle § 2302 odst. 1 o.z. se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle odst. 2 jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

17. Podle § 2314 odst. 1 až 3 o.z. má vypovídaní strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. (2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.(3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

18. Dále dle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

19. Podle § 2236 odst. 3 o.z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

20. Soud posoudil žalobou uplatněnou žalobkyní dle shora citovaných právních předpisů a tuto neshledal v celém rozsahu důvodnou. Domnívá se, že základní argument žalobkyně, o který opírá uplatněnou žalobou, upřesněnou výlučně jako návrh na určení neoprávněnosti výpovědi žalované dle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku, spočívající na posouzení dohodnuté smlouvy o nájmu jako zvláštního smluvního typu nájmu prostor sloužících k podnikání dle § 2302 a následující o.z. je mylný. Smlouva samotná byla uvozena v záhlaví jako smlouva o nájmu dle obecných ustanovení § 2201 a násl. o.z., jako smluvní typ nájmu bytu dle § 2235 a násl. o.z. a poté § 2302 a násl. o.z. Již z tohoto konceptu je zřejmé, že záměrem či vůlí stran nebylo toliko sjednání smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání. Je pak také zvláštní, že samotná smlouva měla být koncipována žalobkyní, která tento návrh činí. Za podstatné soud považuje ujednání článku II. smlouvy, upravující předmět nájmu tak, že budova číslo popisné , Anonymizováno, je pronajímána za účelem bydlení jednatele žalované společnosti a jeho rodinných příslušníků, a toliko budova číslo popisné , Anonymizováno, , garáž jako prostor sloužící k podnikání. Z tohoto vymezení nelze učinit než jednoznačný závěr určující užívání převážné části pronajatých pozemků a budov za účelem bydlení, a toliko v části budovy č.p. , Anonymizováno, jako prostor sloužících k podnikání. Tento prostor v porovnání se stavební parcelou číslo , Anonymizováno, , jejíž součástí je dům č.p. , Anonymizováno, , představuje při porovnání výměr toliko nepatrnou část celkového předmětu nájmu. Na vymezení předmětu užívání veřejnoprávními předpisy nezáleží, viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, spisová značka , spisová značka, , kde dovodil, že na rozdíl od předchozí právní úpravy v o.z. rozlišení obecné úpravy nájmu a úprav zvláštních se již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata což plyne i z úvodních ustanovení zvláštních úprav nájmu. Předchozí úprava také vylučovala sjednání nájemního vztahu z nájmu bytu právnickou osobou, viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, : „účelem práva nájmu bytu jako specifického typu nájemního vztahu upraveného v ustanoveních § 685 a násl. obč. zák. je zajistit uspokojení potřeby bydlení, jako jedné ze základních lidských potřeb. Právnická osoba takovou potřebu nemá, a proto nemůže platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu podle § 685 obč. zák. jako nájemce. Není však vyloučeno, aby uzavřela smlouvu o nájmu bytu ve smyslu § 663 a násl. obč. zák., a aby tak byt získal charakter bytu služebního [§ 7 odst. 1 písm. b) zákona č. 102/1992 Sb.], tj. bytu sloužícího k uspokojení potřeby bydlení nájemce - fyzické osoby, jež pro ni pracuje.“ Tato rozhodnutí jsou i dle dosavadní komentářové literatury použitelná a závěr o nemožnosti sjednání tohoto zvláštního typu kontraktu právnickou osobou neměnný. Pokud byl uvedený prostor výslovně určen pro bydlení jednatele žalované, jedná se pak o obecný nájem dle § 2201 o.z., rozšíření vymezení účelu nájmu k podnikání i na zbývající převážnou část jeho předmětu je již z obsahu tohoto článku II. smlouvy vyloučeno. Sama žalovaná argumentovala tím, že neužívala tyto prostory ani k zřízení sídla, provozovny, reklamním účelům, nebyly by vhodné ani vzhledem k jejímu předmětu podnikání. K tomuto nabízela řadu důkazů, které soud pro nadbytečnost neprováděl, závěr o charakteru smlouvy učinil dle jejího vymezení a toto považoval pro hodnocení za dostačující. Z těchto důvodů nelze posuzovat výpověď žalované jako nájemce z předmětu nájmu jako celku dle ujednání o nájmu prostor sloužících podnikání, a tuto podrobit hodnocení oprávněnosti či neoprávněnosti důvodů tam uvedeným dle § 2314 o.z., které jsou výjimkou a zvláštním důvodem přezkumu, neboť možné domáhání se určení neplatnosti výpovědi by obecně v tomto případě bylo vázáno na podmínku naléhavého právního zájmu na takovém určení dle § 80 o.s.ř.

21. Obecně naléhavý právní zájem o určení právního vztahu nebo práva je dán tam, kde bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistý. Žaloba domáhající se určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti. Určovací žaloba má dále preventivní povahu a má za účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva; není proto opodstatněna tam kde právní vztah nebo právo již byly porušeny a kde je pro to právním prostředkem ochrany právního vztahu nebo práva žaloba o plnění. V případě, kdy lze žalovat o splnění povinnosti může být však naléhavý právní zájem na určení dán tehdy, jestliže se určovací žalobou vytvoří pevný právní základ pro právní vztahy účastníků sporu a předejde se tak případným dalším žalobám o plnění nebo jestliže žaloba plnění neřeší a ani nemůže řešit celý obsah a dosah sporného právního vztahu nebo práva. Tyto podmínky by žalobkyně za situace iniciovaných dalších sporů na plnění a zániku nájmu k , datum, i v případě, že by výpověď uplatněna nebyla, nesplňovala. Samotná výpověď se pak vztahovala k pronajatému celku, proto nelze ani oddělit část týkající se právě poměrně nepatrné části určené k podnikání.

22. Ačkoliv soud jiné skutečnosti pro svůj závěr nehodnotil, i vzhledem k návrhu žalobkyně na zcela výjimečný postup nepřiznání náhrady nákladů řízení úspěšné žalované dle § 150 o.s.ř. podotýká, že z doložené obsáhlé korespondence stran vyplývá, že sama žalobkyně činila kroky pro ukončení nájemního vztahu k , datum, , z protokolu o převzetí lze usuzovat, že se nejednalo jen o soupis závad, ale převzetí nemovitostí po ukončení nájmu, proto uplatnění této žaloby lze vnímat rozporuplné již od samého počátku, nadto v kontextu dalších sporů o plnění. Zcela jednoznačně pak nelze v tomto postupu shledat důvod zvláštního zřetele hodný pro nepřiznání náhrady nákladů řízení.

23. Žalovaná byla v tomto řízení zcela úspěšná, dle zásady plného procesního úspěchu v § 142 odst. 1 o.s.ř. má nárok na náhradu nákladů řízení v plné výši. Tyto sestávají z nákladů právního zastoupení žalované - odměny advokáta stanovené dle § 9 odst. 3 ve spojení s § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen AT) ve znění účinném do , datum, ve výši , částka, za 1 úkon právní služby. Zástupkyně žalované v řízení učinila a byly jí přiznány tyto úkony: převzetí a příprava zastoupení, sepis vyjádření k žalobě z , datum, , účast na 1 jednání soudu dne , datum, (nebylo zahájeno, dl e§ 14 odst. 2 AT v rozsahu ½), vyjádření z , datum, a účast na jednání , datum, ., celkem , hodnota, úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT včetně paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 3 AT, za úkony po , datum, v částce , částka, . Pokud zást. žalované požadovala k náhradě také poradu s klientem a jednání s protistranou, tyto úkony nejsou součástí spisu a nelze je tak ověřit, stejně jako soud nepovažoval za další úkon pokračující či doplňující vyjádření z , datum, , které bere jako součást vyjádření k žalobě. Celkem tak náklady činí částku , částka, (16 650 +900+900). Lhůtu k plnění této povinnosti stanovil zákonnou třídenní dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř.