7 C 50/2021

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudkyní Mgr. Kristinou Steinmetzovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 540 503 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 110 820 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z této částky od 28.11.2020 do zaplacení, do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žaloba se zamítá do zaplacení částky 429 683 Kč a úroku z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 399 300 Kč od 1.9. 2020 do zaplacení, úroku prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 30 383 Kč od 28.11.2020 do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení v rozsahu 60% v částce 81 514 Kč k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení], do 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Žalobkyně se v žalobě doručené soudu dne 11.1.2021 domáhala po žalované zaplacení částky 540 503 Kč spolu s úroky z prodlení ve výroku I. a II. rozsudku. Uvedla, že je vlastníkem nemovitostí - pozemku p. [číslo] s budovou [adresa] a pozemku p. [číslo] v obci [obec], ve kterých se nachází objekt [anonymizováno], jehož byla žalovaná nájemcem. Nájemní vztah byl založen písemnou smlouvou z 3.5.2018 a sjednán na dobu neurčitou počínaje od 1.7.2018. Zanikl výpovědí žalované k 30.9.2019. Nájemné bylo sjednáno na částku 30 000 Kč měsíčně. Žalovaná předmět nájmu řádně a včas nevyklidila, řádně nepředala, tento měla pod vlastním uzamčením a měla zde umístěny své věci ještě několik měsíců po skončení nájmu. Klíče vrátila až v zásilce doručené žalobkyni 28.8.2020. Následující pracovní den 31.8.2020 žalobkyně ověřila, že se jedná o klíče od objektu a realizovala převzetí nemovitostí, kterého se žalovaná neúčastnila, fyzicky objekt nepředala a nepodepsala ani předávací protokol. Žalobkyně při předání zjistila řadu nedostatků oproti běžnému opotřebení, které na výzvu žalovaná nenapravila. Žalobkyně požaduje úhradu bezdůvodného obohacení z titulu užívání předmětu nájmu i po jeho skončení v částce 399 300 Kč za 11 měsíců v období říjen 2019 až srpen 2020 po 30 000 Kč. Dále doplatek spotřebované elektrické energie dle stavu elektroměru k 31.8.2020 za období 1.10.2019 – 31.8.2020 v částce 15 756 Kč, vodné za období 18.8.2018 30.8.2019 v částce 10 775 Kč, neboť žalovaná hradila pouze stočné [anonymizováno] [obec]. Za provedený úklid požaduje částku 7 018 Kč, za opravu protipanikového zámku částku 7 853 Kč, opravu dveří částku 52 996 Kč a poškozeného schodiště, obkladů a výmalbu částku 46 805 Kč.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Předně tvrdila, že mezi účastnicemi byla dohoda o tom, že vybavení pořízené žalovanou v předmětu nájmu zůstane. Toto bylo nabídnuto k odkupu i žalobkyni před skončením nájmu, ta se k tomu do skončení nájmu nevyjádřila, nicméně bylo dohodnuto, že buď vybavení odkoupí ona, nebo bude pronajato či prodáno novému nájemci či vlastníkovi. Tato dohoda se odvíjela od nabídky učiněné v rámci navrhovaného předávacího protokolu, který sice nebyl podepsán, ale v jeho intencích se účastnice dohodly již předtím. V tomto duchu zněly i inzeráty žalobkyně s nabídkou nájmu. Z tohoto důvodu se nemohla ocitnout v prodlení s vyklizením předmětu nájmu. Také namítala, že disponovala jen vždy jedním vyhotovením potřebných klíčů a objekt nebyl pod jejím vlastním uzamčením, zámky také měněny nebyly. Nadto mezi účastnicemi existovala další dohoda, dle níž žalovaná zajišťovala pro žalobkyni prohlídky s případnými zájemci o pronájem. Při předání předmětu pronájmu na počátku nájemního vztahu dle žalované byl objekt předán prakticky přímo od zedníků a řemeslníků a vyžadoval několikerý úklid, proto nesouhlasí s úhradou úklidu, když naopak přispěním žalované byl objekt naopak v lepším stavu. Jelikož byl nájemní vztah ukončen k 30.9.2018, žalovaná již objekt neužívala a nespotřebovávala žádné energie, veškeré spotřebiče byly vypnuté, je vyloučen také nárok žalobkyně na úhradu spotřebované el. energie. Tuto je po 1.10.2018 povinna nést žalobkyně sama. Pokud jde o úhradu vodného, nebylo žalované ani předloženo žádné vyúčtování, v objektu nebyl samostatný vodoměr, proto je záhadou, jak k této částce dospěla. K tomuto dále poukazovala na závazek žalobkyně v nájemní smlouvě o instalování samostatného elektroměru pro prostor apartmánu, který zůstal žalobkyni k užívání, nebyl součástí nájmu a žalovaná měla od prvního vyúčtování pochybnosti o účtované spotřebě, která zahrnovala i prostory užívané žalobkyní, což bylo i důvodem její výpovědi.

3. Mezi účastníky nebylo sporu ohledně uzavření nájemní smlouvy v písemné formě z 3.5.2018, jehož předmětem byl pozemek p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a p. [číslo] v katastrálním území [obec], který byl ukončen na základě výpovědi žalované k 30.9.2019, soud převzal tyto skutečnosti za své a nevedl k těmto dokazování.

4. Po provedeném dokazování měl zjištěn následující skutkový stav.

5. Nejprve k otázce obsahu vzájemných práv a povinností, jakož i k ukončení nájemního vztahu měl z obsahu výše uvedené smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání z 3.5.2018 zjištěno, že žalovaná byla oprávněna dle této smlouvy užívat předmět nájmu za účelem provozování penzionu – restauračního zařízení, ubytovacího zařízení a parkovací plochy v souladu s ujednáními smlouvy. Dle bodu II. druhého odstavce se dohodly, že žalovaná přizpůsobí předmět nájmu sjednanému účelu vložením investic- vybavení kuchyně a ubytovací části, přičemž toto zůstane v majetku nájemce. Nájemné činilo částku 30 000 Kč měsíčně + DPH. Nájemce měl hradit dále samostatně jednotlivým dodavatelům el. energii, vodné a stočné, odpady související s provozem na základě smluv, které s nimi uzavře. V posledním odstavci č.l. IV. bylo dále dohodnuto, že pronajímatel vybaví apartmán samostatným elektroměrem a spotřebu bude dle stavu podružného elektroměru hradit nájemci 1x ročně. Na úhradě vodného a stočného, odpadů a tepla se měl podílet poměrně s vyúčtováním také 1x ročně. Podle č.l. VII. veškeré změny a doplňky smlouvy měly být v písemné formě.

6. Žalovanou byl předložen návrh předávacího protokolu datovaný dne 1.10.2019, kterým mělo dojít k předání objektu mezi účastnicemi po výpovědi nájmu. Jeho součástí mělo být i ujednání o tom, že v penzionu zůstává majetek nájemce, o kterém se měly dohodnout, že zde budou dočasně a bezplatně i po skončení nájmu s tím, že přístup k nim bude pronajímatelem umožněn na předchozí požádání, v přiměřené době a současně se nájemce vzdá práva na náhradu škody, která by na věcech případně vznikla s výjimkou úmyslného zavinění pronajímatele. Dále mohl pronajímatel souhlas odvolat a nájemce byl povinen věci vyklidit do 7 dnů, v opačném případě tyto vyklidí pronajímatel na náklady nájemce. Mezi účastnicemi nebylo sporu, že k jeho podpisu nedošlo. K tomuto byla doložena dále emailová komunikace mezi [titul]. [jméno] [příjmení] st. a [jméno] [příjmení] (adresa [adresa]. [příjmení] [anonymizováno] uvádí, že se domnívá, že právník žalované bude chtít upravit poslední odstavec, k čemuž předpokládá komunikaci právních zástupců a dodává, že pokud je osloví realitní kancelář nebo nějaký jiný zájemce a nebudou mít předáno, tak je penzionem provede pí [příjmení] nebo pan [příjmení]. Na tuto zprávu odpověděl [jméno] [příjmení], že nedovede zmíněný poslední odstavec vyhodnotit, z důvodu právní opatrnosti ho zasílá právníkovi a neví, zda bude mít do pondělí zpětnou vazbu. Dne 30.9.2019 emailem odeslaným na [příjmení] [jméno] sděloval [titul]. [příjmení] st. panu [příjmení], že neví, jak se právníci dohodnou či najdou jinou formu, ale že se ozval pan [jméno] z realitky a potřebují udělat 3.10.2019 prohlídku, kterou potvrdili, on tam bude určitě.

7. Emailem z 16.11.2019 odeslal [jméno] [příjmení] odesílateli [email] vypracovaný inventarizační seznam majetku v hodnotě 1 200 000 Kč s tím, že položkové ceny jsou pouze orientační, neboť je spousta položek, které se dají prodat samostatně za více. K celku nabízí zdarma doménu a profi webovky s redakčním systémem a telefonní číslo. Dále samostatně kartový systém na otevírání pokojů za 40 000 Kč, profi kávovar za 45 000 Kč a pokladnu+ mobilní terminál za 30 a 25 000 Kč. Specifikace majetku byla e-mailem z 18.11.2019 odeslána [titul]. [příjmení] st. [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení]. V další emailové komunikaci datované dne 27.11.2019 sděloval [titul]. [příjmení] st. [email]) panu [příjmení] (adresa [adresa], že se ozvala realitka s tím, že chce udělat v sobotu prohlídku na [obec], jakmile bude znát něco bližšího, ozve se.

8. Z nabídky serveru [webová adresa] aktualizované dne 3.6.2020 bylo dále zjištěno, že objekt penzionu byl nabízen k pronájmu s tím, že je možnost odkoupení vybavení za 1,2 mil Kč nebo možnost jeho pronájmu, tento je k dispozici od 1.10.2019. Po aktualizaci inzerce 17.6.2020 již bylo uvedeno, že veškeré vybavení patří předchozímu nájemci včetně krbových kamen a došlo k vypuštění data možného pronájmu od 1.10.2019.

9. Ze sms zpráv mezi [jméno] [příjmení] a paní [příjmení] dále vyplývá, že ve dnech 29.11.2019 až 27.5.2020 mezi nimi probíhala obsáhlá komunikace o možných termínech prohlídek, v nichž paní [příjmení] potvrzovala svoji účast. Tato končí její žádostí z 27.5.2019 o kontakt na nového provozovatele, který má dle jejích informací od 1.6. nastoupit, neboť by chtěli v pátek a sobotu začít postupně vystěhovávat zařízení, které není na míru.

10. Dne 31.8.2020 byl sepsán protokol o prohlídce skutečného stavu penzionu, které za žalovanou nebyl nikdo přítomný, prohlídka se uskutečnila za účasti [titul]. [jméno] [příjmení] staršího i mladšího, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] za žalobkyni, dále za přítomnosti [jméno] [příjmení] za [příjmení] a [právnická osoba] [obec], [jméno] [příjmení] za [anonymizováno] [obec], a [jméno] a [jméno] [příjmení]. Součástí protokolu byl stav měřidel, a to elektroměr T1: [číslo] kWh, T2: [anonymizována dvě slova] kWh, vodoměr [číslo] se stavem [anonymizováno] s poznámkou„ přihlášen na nájemce.“ Podle bodu 4 se celkový objekt nacházel ve velmi špatném stavu, co se týká úklidu, interiéru, s dovětkem, že nájemce vstupoval do nových prostor po úklidu, výmalbě, schodů a obkladů. Restaurační sál se nacházel neuklizený, na zemi byla obroušená omítka, po krbových kamnech zůstal průduch, ke kterému nebyla dodána kolaudace, nebyl uzavřen, ve vnitřních sklech zůstalo lepidlo po stržených polepových foliích. Broušení prováděno bez odsávání brusného prachu, který je roznesen po celé budově včetně horních podlaží, v zásuvkách a rozvaděčích. Z důvodu souvislé vrstvy prachu po celé podlaze není možné zkontrolovat stav dlažby. V kanceláři podle stavu omítky a podlahy došlo zřejmě k vytopení. V chodbě proražené dveře směrem k výčepu. Na schodišti rozvrtané dlaždice, kde byly původně konzole pro držení koberce, s poznámkou, že rozvrtanou dlažbu je třeba vyměnit. Původní bílá malba schodiště přemalována a poškozena. Dveře do 2.a3.NP nejsou osazeny původními štíty ani klikami a jsou vidět rozvrtané dveře. V ubytovací části protipožární dveře od [právnická osoba] měly být bez souhlasu osazeny karetními zámky, po kterých jsou viditelné otvory. Vzhledem k tomu, že jsou protipožární, nutné posouzení výrobce pro zachování bezpečnosti. Ve všech pokojích zůstala částečná hnědá výmalba a v místech, kde byly nějaké úchyty, zůstaly zasádrovány bílé fleky. V koupelnách rozvrtané dlaždice, které nejsou překryty sádrou. V chodbě 1.NP vytržená dvířka el. rozvaděče. Všechny pokoje nutné přemalovat do původní bílé barvy. Venkovní dveře směrem k plotu muzea mají nefunkční protipanikový zámek. Na fasádě jsou neodborně opravené rozvrtané díry po označení penzionu, světlech a osazeném klipovém rámu. U zadní části budovy poškozený roh.

11. Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi při jednání dne 22.6.2021 uvedl, že s [titul]. [příjmení] ml. řešil jako realitní zprostředkovatel mimo jiné i nabídku pronájmu penzionu na [obec], jejíž součástí byla i možnost odkupu vybavení, parametry této nabídky mu předával také on, cena byla 1 200 000 Kč a součástí bylo vybavení restaurace, kuchyně, tak i pokojů. Pan [anonymizováno] od penzionu klíče neměl, tudíž prohlídky řešil s paní [příjmení], ohledně které vyrozuměl, že předtím penzion provozovala, či měla na starost. Problémem byla cena toho vybavení, která byla vyšší, a 80% lidí ji nebylo ochotno dát. Navíc je museli odkoupit ihned. Možnost pronájmu bez odkupu vybavení se objevila až na konci, byl i jeden zájemce, který chtěl, že by to vybavil sám, i si to propočítával, ale pak začal covid, a vše se upozadilo. Toto pak upřesnil, že nový zájemce mohl převzít penzion i bez vybavení, v tom případě, by si ten původní toto odvezl. K otázce, zda mu bylo známo něco o dohodě účastníků ohledně tohoto vybavení uvedl, že o tom nic neví, jen zaregistroval od pana [příjmení], že prostor byl vyklizen původním nájemcem tak, jak byl, tedy rozhodně nebyl způsobilý pro předání novému zájemci, muselo se to uklízet. Tento popisoval jako poškozené zdi, všude stavební prach a snad i někde utržený záchod, pokoje nahoře poničené, stejně jako sádrokartony a nebyl tedy dán do původního stavu, který zároveň dodal, že neznal. U prohlídek byla vždy paní [příjmení], s tou vše domlouval, přijížděla na všechny prohlídky. Penzion v době prohlídek nefungoval, ani tomu nic nenasvědčovalo. V době prohlídek nebyly vypnuty přívody energií, normálně se tam svítilo, někteří zájemci pouštěli i sprchu a tekla. Vztah účastníků sám nehodnotil jak nepřátelský, potvrdil, že poslední komunikace mezi ním a paní [příjmení] ohledně prohlídek proběhla v květnu 2020, kdy nabídku poptával i nejvážnější zájemce, který za odkup vybavení nabízel 400- 450 00 Kč, měly se doložit ještě nějaké doklady, proč nakonec penzion nepřevzal, nevěděl. Podle svědka jednou z variant, o které pan [příjmení] hovořil, byl odkup vybavení, tedy že by [anonymizováno] toto odkoupilo.

12. Soud k otázce ukončení nájmu a ponechání věcí žalované v objektu vyslechl také jednatele obou účastnic. [jméno] [příjmení] ve své účastnické výpovědi za žalovanou uvedl, že ve hře mezi nimi byly po celou dobu tři varianty, a to že buď věci a vybavení odkoupí [anonymizováno], nebo nový nájemce a třetí, že tyto odveze. Poukázal, že otázka vysoké ceny pro nové zájemce byla pro něj nová informace, nikdo mu takovou informaci nepředal. Naopak šli i s cenou dolů, neměl potřebu nikoho tzv. natáhnout, v jejich zájmu bylo i nechat věci odhadnout soudním znalcem a on by takto akceptoval třeba i částku 300 000 Kč. Uvedl, že po celou dobu jednal spíše s [titul]. [příjmení] [anonymizováno] a k dotazu, proč nebyl podepsán připravený předávací protokol, uvedl, že tam byl problémem nějaký odstavec, který se týkal asi pojištění a klíčů, to se řešilo, ale on měl po celou dobu za to, že se dohodli na tom, že tam vybavení bezplatně zůstane a budou dělat prohlídky. Zůstanou jim i klíče, ale [příjmení] museli mít přístup ke svému apartmánu, ke kterému se při provozu dostali skrze společné chodby, avšak poté, kdy už právě byly ceniny a zboží odvezeny, mohli k němu projít. Když pak byl vyzván k odvozu věcí a úhradě předmětného nároku, byl to šok, navíc vše bylo zapečetěné a oni měli ztížený přístup i pro vyklizení. Toto se snažili provést alespoň slušně, penzion byl vybaven řadou polic a sanity, které musely být nějak přidělány šrouby či hmoždinkami, těchto odmontovali asi 2 kbelíky, otvory po nich se snažili zasádrovat, na kachlících ve stejném tónu zaspárovat. Vyklízení prováděli asi 14 dnů až 3 týdny vlastními silami, neboť vzhledem k nemožnosti přístupu se nedalo dopředu někoho objednat. Ohledně dveří a odmontovaného kartového systému nalezl řešení nehořlavým tmelem a namontováním renovačních štítků, které byly o 2mm širší, čímž by byla zachována protipožární funkce dveří, rozpočet činil 9 000 Kč až 10 000 Kč, avšak štítky nebyly na skladu a už jim nebylo ani umožněno toto učinit. Je pravda, že vztahy byly ke konci vyhrocené a nemohlo k osobnímu styku ani dojít. Pokud jde o obklady v přízemí, ty nechtěly původně sundávat. Byl si vědom toho, že jsou přilepeny latexovým lepidlem, ale bylo na tom trváno, proto tak nakonec učinit museli a sundávali je asi týden. 13. [titul]. [jméno] [příjmení] [anonymizováno] uvedl, že ještě v průběhu výpovědní doby se snažili skrze pana [příjmení] dohledat pokračovatele nájmu, vždy ale bylo zmiňováno, že zařízení není jejich, dostali soupis majetku, aby to i urychlilo proces nabídky.„ Zájemce provázela paní [příjmení] a zařízení i ukazovala, nic víc, nic míň.“ Podle něj nikdy nezaznělo, že vybavení v penzionu zůstane bez finanční náhrady. Jednou z variant bylo i tyto věci koupit za 600 000 Kč, ale pan [příjmení] řekl, že jim ho za tuto částku neprodá. Pan [anonymizováno] se měl ohledně sporného odstavce připravené dohody obrátit na právního zástupce a pak se již neozval. Oni tuto otázku dále neřešili a snažili se hledat nového nájemce a posunout to dalším směrem. Nijak neřešili otázku úplaty za tyto věci, snažili se to řešit nalezením nového nájemce. Při nabídce říkali, že nemají klíče, pan [příjmení] se dohadoval s paní [příjmení], žádná dohoda o tom, že tato bude ty prohlídky absolvovat nebyla, ani za nějakou úplatu, bylo to proto, že oni klíče neměli. Posléze, když už to k ničemu nevedlo a nenašlo se řešení, otec řekl, že to nemá smysl a rozhodli se, že půjdou touto cestou. Od skončení nájmu nezaznamenali, že by byl penzion mimo prohlídek užíván.

14. Další jednatel žalobkyně [titul]. [příjmení] [anonymizováno] ve své účastnické výpovědi uvedl, že na podzim roku 2019 po vypršení nájmu se jednalo jen o ten jeden papír, na kterém se pan [příjmení] točí, který však nebyl z jeho strany akceptován. Oni nabízeli penzion k pronájmu jako celek, toto nabízela realitní kancelář a makléř [příjmení], se kterým jednal syn, on již toto neřešil. Po předestřené emailové komunikaci uvedl, že tento psal v době, kdy syn byl na [anonymizováno], chtěl, ať to odešle, ale vše zařizoval on. [příjmení] [příjmení] a paní [příjmení] žádal o prohlídku z toho důvodu, že oni měli klíče, oni by se do penzionu jinak nedostali, neboť ho okupovali. Seznam vybavení sepsaný panem [příjmení] obdrželi a tento předali realitce, protože tato to s nájemci i řešila a předkládala jim seznam vybavení a jeho ocenění. Někdy v počátku inzerce také tato nabídka ztroskotala právě na vybavení penzionu, kdy se objevil vážný zájemce, kterému ale přítomnost vybavení vadila, a z tohoto důvodu penzion nepřevzal. Již si nepamatoval, o koho šlo, a jak se jmenoval. Varianta, že by vybavení odkoupili, nikdy nebyla, oni nikdy takové věci nepotřebovali. Měli jen zájem, aby byl penzion vyklizený k datu 30.

9. K poslednímu odstavci návrhu předávacího protokolu na č.l. 25 spisu uvedl, že všechno mělo být vyklizeno do objektu naproti penzionu, tam si mohl pan [příjmení] krátkodobě uložit své věci, aby oni mohli užívat jejich objekt. Jednalo se o jejich dobrou vůli.

15. Ke stavu objektu penzionu po jeho opuštění žalovanou provedl dokazování obsáhlou fotodokumentací pořízenou jak žalobkyní, tak žalovanou. Na fotografiích žalobkyně je patrné, že po odstranění vybavení žalované zůstaly v pokojích a koupelnách rozvrtané obklady, částečně poškozené zdi, na schodišti zůstaly díry v dlažbě po odstranění úchytu koberce, které byly toliko zakryty spárovací hmotou shodně jako obklady. V restauraci zůstaly obroušené zdi po odstranění obložení a celkový nepořádek po vyklizení. Dále po odstranění kartového systému ve dveřích pokojů byly rozvrtané otvory, zalepené dýhovými záslepkami. 16. [příjmení] [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec], [IČO] vyúčtoval daňovým dokladem [číslo] ze dne 18.9.2020 žalobkyni částku 7 018 Kč za úklidové práce se splatností k 3.10.2020.

17. Další dodavatel [jméno] [příjmení] [IČO] vyúčtoval dokladem [číslo] ze dne 5.6.2021 žalobkyni částku 46 805 Kč za opravu penzionu sestávající z opravy schodnic –vybourání 66 ks, pořízení nových a jejich položení, osekání obkladů v koupelnách červené +bílé, pořízení nových a jejich obklad, výmalba pokojů a restaurace, se splatností 20.6.2021. Tato byla žalobkyní uhrazena dne 8.6.2021, jak soud zjistil z faktury, soupisu oprav a výpisu účtu žalobkyně 18. Společnost [anonymizováno] [obec], [ulice a číslo], [IČO] vyúčtovala žalobkyni za opravu PVC vchodových dveří, výměnu poškozeného nouzového kování částku 7 853 Kč dokladem [číslo] vystaveným dne 24.9. 2020 se splatností k 8.10.2020. K tomuto dokladu odpověděl dodavatel dne 12.10.2021 k dotazu soudu, že se jednalo o opravu vrchního kování vchodových dveří a jejich zamykacího mechanismu. Tato vzniká velkými nárazy dveřního křídla o rám dveří, kdy naráží do zámkové lišty v rámu dveří. Netěsnost (škvíra pode dveřmi) byla vyřešena klasickým servisem -j seřízením dveří, což je běžný jev z důvodu roztažnosti použitých materiálů.

19. Další dodavatel [anonymizována tři slova] [obec] vyúčtoval žalobkyni vodné v odběrném místě [číslo] podle měřidla [číslo] daňovými doklady [číslo] za období 18.8 28.11.2018 na částku 3 879,70 Kč, období 29.11.2018 - 26.2.2019 částku 1 341,14 Kč, období 27.2.2019 31.5.2019 částku 2 251,18 Kč, a 1.6.2019 30.8.2019 na částku 3 304,93 Kč.

20. Tento dodavatel v odpovědi k dotazu soudu z 6.9.2021 uvedl, že u odběratele [právnická osoba] eviduje ještě odběrné místo [číslo] na adrese [adresa]. Současně doložila evidované odečty za období od [číslo] do [číslo], které toto potvrzují a dále odečty k odběrnému místu [číslo] za shodné období, z nichž vyplývá, že po 31.8.2019 nebyl proveden žádný odběr až do doby [číslo] 16.9.2020 s objemem 15 jednotek, poté opět žádný. 21. [právnická osoba] sídlem [adresa], [IČO] vyúčtovala žalobkyni dokladem (zálohový list [číslo]) z 9.6.2021 částku 38 369 Kč za opravu dveří a tato byla žalobkyní téhož dne uhrazena. Tyto skutečnosti soud zjistil z uvedeného zálohového listu, obchodní nabídky shodné ceny a výpisu účtu žalobkyně [číslo] u [právnická osoba] 22. [právnická osoba] k dotazu soudu ohledně opravy protipožárních dveří uvedla, že se jedná o zásah do konstrukce křídla požárního uzávěru vlivem instalace kartového systému, kde po jeho demontáži jsou patrné otvory, musí být proto v rámci řádného užívání stále zachována požární odolnost křídla jako celku, což nutně neznamená výměnu celého křídla požárního uzávěru. V běžné praxi je uvedené řešeno osazením kování třída reakce na oheň A1 s požární odolností jako je křídlo požárního uzávěru. Kování nejen, že zajistí požadovanou požární odolnost, ale vizuálně překryje otvory po demontovaném kartovém systému a zároveň bude opětovně zajištěna požární odolnost uzávěru jako celku. Závěrem doporučila vyžádat stanovisko výrobce.

23. Soud zjistil z faktury [číslo] ze dne 24.11.2017, že dodavatelem dveří v objektu byla [právnická osoba] s.r.o. sídlem [adresa], [IČO], která následně v odpovědi na dotaz soudu ze dne 3.11.2021 (č.l. 189 spisu) uvedla, že u protipožárních dveří dodávaných jejich společností (i všech ostatních výrobců) musí být použito vrchní kování, které bylo namontováno přímo na vzorku ve zkušebně při zkoušce požární odolnosti, nebo takové, které je povolené od autorizované osoby (v tomto případě [právnická osoba] a.s.) v protokolu o rozšířené aplikaci. V povoleném seznamu kování se nenachází žádné takové, které by využilo stávajících otvorů (jeden nad klikou, dva vedle kliky a jeden pod cylindrickou vložkou). I kdyby bylo nalezeno kování ze seznamu, které by sice nevycházelo na otvory, ale překrylo by alespoň stávající otvory po vizuální stránce, tak není možné nechat prázdné otvory skrz dveře pod kováním. Na ubírání dveřní hmoty a zeslabování konstrukce jsou přesná pravidla. Jakýkoliv zásah do konstrukce rámu dveřního křídla nebo jeho případné opravy a úpravy je nezbytné vždy konzultovat s výrobcem dveří nebo s osobou proškolenou od výrobce, vždy v souladu s průvodní dokumentací výrobce ([právnická osoba]) a v souladu s vyhláškou MV č. 246/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Jelikož se jedná o výrobky dodávané na trh pod přísným dohledem zodpovědných orgánů s důrazem na ochranu lidského života a zdraví, tak jedinou a správnou variantou je výroba nových dveřních křídel.

24. Soud provedl k návrhu žalované dokazování dále rozhodnutím [anonymizována dvě slova] v [obec] o kolaudačním souhlasu s užíváním stavby z 4.9.2018 a rozhodnutím Krajské hygienické stanice z 25.9.2018, které byly pro potřeby skutkových zjištění o stavu objektu při předání do nájmu nadbytečné.

25. Provedení jiných důkazů účastnicemi navrhováno nebylo (resp. na dříve navrhovaných důkazech nebylo trváno), potřeba dalšího dokazování v řízení nevyšla najevo. Na základě těchto zjištění učinil soud následující závěr skutkového stavu, dle kterého mezi účastnicemi zanikl k 30.9.2019 uplynutím výpovědní doby nájemní vztah nebytových prostor užívaných do té doby žalovanou, mezi účastnicemi probíhaly jednání o ponechání vybavení žalované v užívaných prostorech, nedošlo sice k písemné dohodě, toliko strany akceptovaly část těchto ujednání o ponechání těchto věcí v místě nájmu do doby vyřešení jejich osudu ať odkoupením novým zájemcem, žalobkyní či poté vyklizením z předmětu nájmu, žalovaná poskytovala součinnost při prohlídkách nových zájemců, v objektu nevyvíjela žádnou činnost a tento byl připraven k převzetí novým zájemcem. Poté, co se nezdařilo do května 2020 nového nájemce najít, žalovaná věci z objektu v srpnu 2020 vyklidila a klíče vrátila až v zásilce 28.8.2020, přičemž předání se neúčastnila, objekt nebyl předán ve stavu při jeho převzetí, po odvrtání vybavení zůstaly patrné otvory na obkladech, zdech, schodišti, dveřích, což žalobkyně napravila výše provedenými a vyúčtovanými opravami. Hodnocení jednotlivých důkazů je podáno níže.

26. Po právní stránce soud věc hodnotil dle následujících ustanovení z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen„ o.z.“ 27. Mezi účastníky existoval závazkový vztah ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání dle § 2302 a násl o.z., který je definován jako nájem prostoru nebo místnosti, je-li jeho účelem provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. <i>28. Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu (§ 2225 odst. 1 o. z.). Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání (§ 2225 odst. 2 o. z.). Tato ustanovení jsou dispozitivní, strany se mohou dohodnout jinak (§ 1725 o. z.).</i> <i>29. Podle ust. § 2220 odst. 1 o.z. má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.</i> <i>30. Podle ust. § 545 o.z. právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran. Podle § 546 o.z. lze právně jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit. Právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu (§ 547 o.z.).</i> 31. Na základě výše uvedených zjištění a jejich zhodnocení dle citovaných právních ustanovení, shledal soud žalobní návrh po právu jen v části. V projednávané věci mezi účastnicemi zanikl na základě výpovědi žalované, uplynutím výpovědní doby k 30.9.2019 nájemní vztah upravený ve zvláštních ustanovení občanského zákoníku o nájmu prostoru sloužícího podnikání dle § 2302 a násl. o.z. Žalobkyně se mimo jiné domáhá touto žalobou stěžejního nároku na úhradu částky 399 300 Kč jako nároku z bezdůvodného obohacení za období měsíců října 2019 až srpna 2020 ve výši sjednaného nájemného, neboť žalovaná pronajaté prostory sloužící k provozu penzionu nevyklidila a nepředala. Výše citovaná speciální úprava § 2302 a násl. o.z. neobsahuje na rozdíl od úpravy například podnikatelského pronájmu movité věci (§ 2319 o.z.) či nájmu bytu (§ 2230 odst. 1 a § 2295 o.z.) postup v případě neodevzdání předmětu nájmu. Na dané posouzení se použijí tedy obecná ustanovení o nájmu v § 2201 a násl. o.z.

32. Skončí-li nájem, ať již jakýmkoli způsobem a z jakýchkoli důvodů, je nájemce povinen vrátit předmět nájmu pronajímateli. To plyne ze skutečnosti, že předmětem nájmu mohou být jen věci nezuživatelné, tedy věci, které lze užívat, aniž by byly spotřebovány. Je pravdou, že v případě, neodevzdá-li nájemce věc, a i nadále ji protiprávně užívá, je povinen za tuto dobu vydat pronajímateli bezdůvodné obohacení vzniklé protiprávním užitím cizí hodnoty (§ 2291 odst. 2). Pronajímatel má právo na náhradu ve výši obvyklého nájemného za dobu protiprávního užívání, která zpravidla bude korespondovat s výší ujednaného nájemného. Je-li odevzdávána nemovitost, nestačí ke splnění povinnosti odevzdat klíče, ale nemovitost musí být předtím vyklizena. Předání klíčů bez vyklizení znamená nesplnění povinnosti věc odevzdat ve stavu, v jakém mu byla předána, a bývalý nájemce se dostává do prodlení. Nedohodnou-li se strany jinak, je nájemce povinen vrátit věc pronajímateli v místě, kde věc převzal, a ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Povinnosti nájemce vrátit předmět nájmu pronajímateli odpovídá povinnost pronajímatele od nájemce předmět nájmu ve stanoveném místě při skončení nájmu převzít.

33. Obrana žalované spočívala v tvrzení, že se účastnice dohodly, že vybavení penzionu, které bylo vlastnictvím žalované, tam i po skončení nájmu zůstane. Tato dohoda se měla odvíjet od konceptu předávacího protokolu, který si strany předaly, a k němuž se měla žalovaná vyjádřit s ohledem na zjevně problematické ujednání o vzdání se práva na případnou náhradu škody v případě, že její majetek dojde jakékoliv újmy. K její reakci nedošlo a taktéž ani k podpisu protokolu. Přesto došlo od 1.10.2019 k situaci, kdy žalovaná stále disponovala klíči od prostoru, tento nepředala, podle pokynů žalobkyně však pro ni uskutečňovala ve spolupráci s realitním zprostředkovatelem prohlídky pro nové zájemce, objekt byl žalobkyní v realitní inzerci nabízen jako volný k užívání, tomuto nic nebránilo, a i dle vyjádření samotného jednatele žalobkyně [titul]. [příjmení] [anonymizováno] sama žalovaná prostory neužívala. Dá se tedy označit, že mezi nimi panoval jakýsi status quo, ze kterého však žalobkyně vyvozuje závěr o okupaci svého majetku žalovanou a návrhem na uvedené plnění. Soud se domnívá, že takový obrat a hodnocení žalobkyně odporuje minimálně logice. Předně, jsou-li nabízeny prostory k pronájmu novému zájemci, jsou tedy právně volné, způsobilé být tímto novým nájemcem užívány. V tomto sporu nebylo zjištěno zhola nic, co by novému zájemci v jejich užívání bránilo. Do konceptu obrany žalované pak zapadá i další závěr soudu o existenci vzájemné dohody stran o osudu těchto věcí, respektive vybavení, tedy tří variant, které potvrdil mimo svědka [příjmení] i jednatel žalobkyně [titul] [příjmení] [anonymizováno], tedy že věci buď převezme nový nájemce ať koupí či nájmem, odkoupí je sama žalobkyně, a konečně, jestliže se tak nestane, zůstanou žalované a tato je vyklidí. To, že tuto dohodu zásadně popíral druhý jednatel [titul]. [příjmení] [anonymizováno] soud hodnotí v kontextu celkově jeho účelové účastnické výpovědi jako odporující výpovědi jeho syna a svědka [příjmení], s poukazem například na zjevnou lež ohledně výkladu zmíněného protokolu o vyklizené věcí do nějakých jiných prostor či objektu, což odporuje textu tohoto návrhu dohody (ten zmiňuje, že věci zůstanou„ zde“), tak i povaze vybavení, které bylo zčásti zabudováno a přimontováno. Tento popsaný stav prokazatelně samotné žalobkyni vyhovoval po dobu snahy o nalezení nového nájemce do května 2020. Lze uzavřít, že se obě strany chovaly i v kontextu předchozí mailové komunikace, zejm. emailu [titul]. [příjmení] st. z 28.9.2019, dle kterého do doby předání, bude žalovaná zajišťovat prohlídky s novými zájemci. Je otázkou, jaké okolnosti vedly k tomu, že se nový nájemce nenalezl, ať již nevhodné období zimních měsíců pro převzetí nájmu penzionu, následné období kovidu, v každém případě žalobkyni bylo zřejmé, že situaci bude muset řešit a vyzvala žalovanou k jejich okamžitému vyklizení v červnu 2020, spolu s následným zapečetěním prostor a zadržením věcí, byly tyto vyklizeny až v srpnu 2020. Soud tuto část nároku žalobkyně neshledal po právu vzhledem k výše popsané dohodě o osudu věcí, na kterou navazovala i samotná spolupráce s realizací prohlídek sjednaná dle názoru soudu minimálně konkludentně v souladu s citovaným ust. § 546 o.z. a v kontextu citovaných emailů.. Pokud žalobkyně namítala, že možné dodatky nájemní smlouvy mohly být pouze písemné, soud podotýká, že v této době již nájemní vztah zanikl uplynutím výpovědní doby, mohla být tato dohoda mezi nimi sjednána jakýmkoliv jiným způsobem, tedy i konkludentně. Tento závěr dle názoru soudu neovlivní ani fakt, že žalovaná nadále disponovala klíči od objektu, neboť i toto bylo žalobkyní po celu dobu akceptováno. Proto požadavek na výplatu tohoto plnění ve výši odpovídající nájemnému musel být pro žalovanou, jak ostatně uváděla překvapující, nadto za situace, kdy nic z její strany užíváno nebylo, minimálně i nemravný. Tento závěr potvrdil jak svědek [příjmení], tak samotný jednatel [titul]. [příjmení] [anonymizováno] a odpovídá také nulové spotřebě například vody, jak vyplývá z přehledu odečtů [anonymizováno] [obec]. Z tohoto důvodu soud tento návrh zamítl.

34. Pokud jde o další části plnění, soud shledal po právu nárok na zaplacení vodného za období trvání nájemního vztahu, který je odůvodněn ustanovením samotné smlouvy, konkrétně čl. IV. odstavec pátý, kde měla žalovaná hradit mimo stočné i vodné přímo dodavateli. To, jak sama uváděla, nečinila s odkazem na nejasnost ohledně její spotřeby, respektive možnému odběru samotnou žalobkyní. Soud se domnívá, že právě z přehledu spotřeby tohoto odběrného místa, jakož i dalšího evidovaného na žalobkyni dodavatelem vyplývá, že jiný odběr po opuštění nájmu žalovanou prováděn nebyl a je tedy tímto vyloučen. Výše tohoto plnění v celkové částce 10 775 Kč vyplývá z jednotlivých faktur za období 18.8.2018 30.8.2019.

35. Žalovanou však při skončení nájmu stíhala dle ust. § 2225 odst. 1 a 2 o.z. povinnost vrátit předmět nájmu ve stavu, v jakém jej převzala, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Toto opotřebení věci ve vztahu k řádnému užívání, je třeba posuzovat z hlediska ust. § 2213 o.z., jako užívání věci řádným hospodářem k ujednanému účelu způsobem sjednaným v nájemní smlouvě. V případě, že tak neučiní, má pronajímatel potenciálně nárok i na náhradu újmy vzniklé mu v souvislosti s protiprávním jednáním nájemce dle § 2894 a násl.o.z. V § 2225 odst.2 upravuje občanský zákoník právo nájemce odebrat materiál z věci bez jejího poškození. Pokud tedy nájemce do předmětu nájmu v průběhu jeho užívání něco umístil, k němu připevnil či do něj jinak vložil cokoliv vlastním nákladem, je oprávněn (a v zásadě i povinen) si to při skončení nájmu opět oddělit či odnést. To ostatně koresponduje s jeho povinností vrátit předmět nájmu v takovém stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Podmínkou výkonu tohoto práva, resp. povinnosti nájemce je, že je oddělení toho, co do předmětu nájmu vložil nebo na něj vnesl, možné a současně že se tím nezhorší jeho podstata či se tím nepřiměřeně neztíží jeho užívání, navíc v kontextu s § 2220, který upravuje změny předmětu nájmu činěné nájemcem.

36. V daném případě žalovaná provedla se souhlasem žalobkyně přímo v nájemní smlouvě v objektu řadu úprav, respektive vybavení tzv. na míru kompletním vybavením ať pokojů či restaurace, včetně kartového systému umístěného na protipožárních dveřích do jednotlivých pokojů. Je pravdou, že tato její investice byla rozsáhlá a vyklizení těchto věcí předpokládalo delší časový úsek a od věci by nebyla lepší komunikace při jejím provádění. K tomu vzhledem k vyhroceným vztahům nedošlo, žalovaná odmítla i účast při předání objektu, při kterém mohly být tyto rozpory alespoň oběma stranami předestřeny. Stav při předání objektu měl soud zjištěn jednak z pořízeného protokolu, zejména však také obsáhlé fotodokumentace. Byť žalovaná odmítala na tento nárok jakékoliv plnění a argumentovala stavem penzionu při jeho převzetí do nájmu, který dle ní vyžadoval rozsáhlý úklid, toto na výzvy soudu nedoložila, mezi stranami nebyl pořízen ani žádný předávací protokol, proto vycházel ze stavu, kdy objekt byl způsobilý užívání k sjednanému účelu, tak jak bylo potvrzeno v nájemní smlouvě. Zároveň poukazuje, že žalovaná přebírala čerstvě rekonstruovaný objekt, tedy minimálně veškeré obklady, podlahy a povrchy byly nové, její užívání trvalo krátce přes rok, proto nelze považovat za běžné opotřebení stav po vyvrtání děr v obkladech, dlaždicích a zdech, překrytých zcela viditelnou spárovací hmotou, shodně jako obroušení zdí od předchozího obložení, jakož i odstranění kartového systému protipožárních dveří a zakrytí děr dýhovými záslepkami. Ze zprávy výrobce dveří jednoznačně navíc vyplývá, že jakýkoliv zásah do hmoty dveří je v rozporu s jejich certifikací a řešení výměnou kování vyloučil z důvodu, že žádné, které by překrylo stávající otvory (nad klikou, dva vedle ní a pod cylindrickou vložkou) se v povoleném seznamu kování nenachází. Jediným řešením byla tedy žalobkyní provedená výměna dveří. Z tohoto důvodu soud shledal po právu nárok žalobkyně na úhradu částky 38 369 Kč za výměnu dveří, dále uhrazenou opravu protipanikového zámku také objasněnou zhotovitelem v částce 7 853 Kč, provedený úklid 7 018 Kč, a opravy obkladů, schodiště a zdí v částce 46 805 Kč, jejichž úhradu žalobkyně také doložila, celkem tedy spolu s vodným v částce 110 820 Kč. Pokud žalobkyně požadovala původně za výměnu dveří částku 52 996 Kč, svůj nárok po předložení dokladu na nižší částku neomezila, soud její návrh zamítl. Shodně učinil u nároku na úhradu elektrické energie od října 2019 do srpna 2020 v částce 15 756 Kč, jejíž spotřebu nelze přičítat ne vrub žalované, která prostory neužívala, a tuto ani nijak nespotřebovala. K výsledné částce uložil žalované zaplatit také úrok z prodlení v zákonné výši dle výzvy žalobkyně k plnění z 24.8.2020.

37. O nákladech řízení bylo rozhodováno dle poměrného úspěchu a neúspěchu stran v souladu s ust. § 142 odst. 2 o.s.ř. Žalovaná ve výsledku uspěla co do 80% předmětu sporu, neúspěšná byla co do 20%, žalobkyni tak stíhá povinnost nahradit jí náklady řízení v rozsahu 60% Tyto sestávají toliko z nákladů právního zastoupení - odměny advokáta stanovené dle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen AT) v částce 10 500 Kč za 1 úkon právní služby. Zástupce žalované v řízení učinil a byly mu přiznány tyto úkony: převzetí zastoupení, sepis vyjádření k žalobě z 1.3.2021 a 21.7.2021, účast na jednání dne 18.5, 22.6, 31.8 a 3.12.2021, přičemž druhé v pořadí v rozmezí 4,5 hodiny a třetí v délce více než 2 hodiny, celkem 10 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. a), d) g) AT, tj. 10x10 500 Kč včetně 10 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 AT. Pokud byly účtovány vyjádření z 12.5.2021 a 15.10.2021, nepovažuje soud tyto za úkony ve věci samé, ani obdobné, v prvém případě toliko doložení důkazů k výzvě soudu za účelem nařízení jednání, v druhém procesní vyjádření k možné mediaci. Dále přiznal jízdné k uvedeným 4 jednáním os. vozidlem [značka automobilu], spotřebě 5,8 litrů motorové nafty na 100 km, ujetých 112 km z [obec a číslo] do [obec] a zpět dle vyhl.č. 589/2020 Sb. v částce 4x 669,50 Kč, náhradou za ztrátu času na těchto cestách za 4x4 půlhodiny po 100 Kč, to vše zvýšené o DPH v částce 23 578 zaokrouhleně, celkem 135 856 Kč. Z této činí 60% částku 81 514 Kč zaokrouhleně.

38. Lhůtu k plnění stanovených povinností stanovil soud oběma stranám zákonnou třídenní dle § 160 odst. 1 věta za středníkem o.s.ř.