8 C 115/2021

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudcem Mgr. Jakubem Fukalem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou údaje o zástupci pro zaplacení částky 83 367 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci 14 365 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 14 365 Kč od 21.6.2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci 63 762 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 63 762 Kč od 7.8.2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žaloba se v části, ve které se žalobce domáhá po žalované zaplacení úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 69 002 Kč od 1.8.2020 do 6.8.2020 a částky 5 240 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 5 240 Kč od 7.8.2020 do zaplacení, zamítá.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 46 291,41 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou ze dne 4.5.2021 domáhá po žalované zaplacení 83 367 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem bytové jednotky [číslo] ve třetím nadzemním podlaží domu na adrese [anonymizována dvě slova]. [příjmení] [číslo] v k.ú. [obec]. Žalovaná byla na základě smlouvy ze dne 23.9.2013 a následně smlouvy ze dne 30.9.2014 nájemkyní předmětného bytu. Trvání nájmu bylo sjednáno na 1 rok a následně bylo písemnými dodatky prodlužováno až do 30.9.2020. Dopisem ze dne 25.3.2020 podala žalovaná výpověď z nájmu bytu, a to ke dni 30.6.2020. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor ve výši 5 608 Kč, celkem tedy 13 108 Kč měsíčně se splatností ke každému 20. dni kalendářního měsíce za aktuální měsíc. Žalovaná nezaplatila nájemné za duben, květen a červen 2020 ve výši 39 324 Kč. Na dlužné nájemné žalobce započetl jistinu ve výši 23 216 Kč a přeplatek z vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 1 743 Kč. Dlužná částka na nájemném tak činí 14 365 Kč. Při předání byly v bytě zjištěny vady způsobené žalovanou zachycené v předávacím protokolu. Byt byl nekvalitně vymalován, neboť prosvítala původní tmavá barva v pokoji a ložnici, nebylo vymalováno za skříní a bylo nekvalitně vymalováno okolo vypínačů a lišt. Byly poškozené parkety v ložnici a obývacím pokoji. Byl poškozen lak na oknech, přičemž poškození laku usuzuje z vysoké míry vlhkosti v bytě, na kterou byla žalovaná opakovaně upomínána. Byl poškozen nátěr dveří, prahů a dveřních zárubní, když v jedné bylo i několik děr a rýh zřejmě po umístění posilovací hrazdy. Byly poškozené dveře mrazáku, neboť byl utržen jeden z úchytů dveří mrazáku k vestavěné kuchyni. Byla poškozena varná plocha sporáku, neboť na ní bylo několik vrstev zapečené mastnoty. Byla silně znečištěna pečící trouba a poškozená kuchyňská linka, na které bylo několik rýh a děr. Při předání také chybělo původní osvětlení, které bylo žalovanou vyměněno. Žalovaná původní osvětlení žalobci vrátila, ale chyběla dvě světla. Na vymalování a opravu laku oken a dveří bylo vynaloženo 12 800 Kč. Oprava poškozených parket přebroušením a nalakováním byla vyčíslena na 33 000 Kč, ale nebyla provedena, neboť by došlo ke zkrácení životnosti parket. Za výměnu pojezdu mrazáku žalobce vynaložil 1 500 Kč. Výměna varné desky byla vyčíslena na 4 990 Kč, ale nebyla provedena. [příjmení] byla vyčištěna za 1 000 Kč Náklady na výměnu kuchyňské linky byly vyčísleny na 14 514 Kč, tato ale nebyla dosud vyměněna. Chybějící stropní osvětlení bylo zakoupeno za 1 198 Kč. Žalobci tak vznikla škoda celkem 69 002 Kč. K zaplacení byla žalovaná vyzvána dopise ze dne 27.7.2020.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Namítala zejména to, že od počátku roku 2013 hradila nájemné měsíc dopředu. V měsíci březnu 2020 tedy byla uhrazena platba za duben 2020. Rozdíl mezi tvrzeným dluhem a provedenými úhradami tak činí pouze 1 257 Kč. Rovněž má za to, že jí vznikl přeplatek z vyúčtování služeb za rok 2020, neboť nebyla zohledněna platba záloh za duben 2020. Pokud jde o tvrzenou škodu na bytu, toto považuje žalovaná za běžné opotřebení bytu, ke kterému došlo během téměř sedmi let. Žalovaná před předáním bytu zajistila kompletní úklid, vymalování bytu, nátěry oken a opravu všech zjevných vad. Žalobce navíc neprokázal, že by tvrzené vady bytu byly způsobeny v důsledku jednání žalované. Žalovaná naopak byt zhodnotila, neboť v bytě nechala světla Tiffany, zrcadla v koupelně, nerezový sušák na balkoně, parapet, sítě proti hmyzu, zasíťování balkonu a vestavěné skříně.

3. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků o tom, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla dne 23. 9. 2013 podepsána listina označená jako„ Smlouva o nájmu bytu“, jejímž obsahem bylo ujednání o pronájmu bytové jednotky [číslo] nacházející se v třetím nadzemním podlaží domu na adrese [anonymizována dvě slova]. [příjmení] [číslo], k.ú. [obec]. Žalovaná při podpisu zaplatila jistotu ve výši 23 216 Kč. Následně dne 30. 9. 2014 byla žalobcem a žalovanou podepsána nová listina označená jako„ Smlouva o nájmu bytu“. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to od 1. 10. 2014 do 30. 9. 2015. Dodatky [číslo] až 5 k nájemní smlouvě byla doba trvání nájmu postupně prodlužována až do 30. 9. 2020. Podle smlouvy ve znění dodatku [číslo] byla žalovaná povinna hradit nájemné ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě ve výši 5 608 Kč, celkem tedy 13 108 Kč měsíčně. Ke dni 30. 6. 2020 došlo ke skončení nájmu dohodou mezi žalobcem a žalovanou. Žalovaná naposledy zaplatila nájemné včetně záloh v březnu 2020. Žalované vznikl nárok vůči žalobkyni na vrácení přeplatku 1 743 Kč z vyúčtování služeb za rok 2019.

4. Z dopisu ze dne 27.7.2020 včetně podacího lístku soud zjistil, že dne 28.7.2020 byla na žalované na adresu [adresa žalované].

5. Z protokolu o předání bytu soud zjistil, že tento žalovaná podepsala dne 24.9.2013. Předmětný byt je popsán tak, že ve všech místnostech je nově vymalováno, v obývacím pokoji a ložnici jsou parkety po opravě s novým lakem, dveře jsou nově prosklené a nově nalakované včetně obložkových zárubní, nově jsou natřená okna, je nové těsnění vnějších okenních křídel. V kuchyni je nová linka, nové nátěry oken a dveří včetně obložkových zárubní. V pokoji s balkonem jsou nové nátěry vstupních dveří a oken, nový práh ve dveřích na balkon, nové těsnění vnějších oken a dveří na balkon.

6. Z protokolu o fyzickém předání a převzetí bytu soud zjistil, že tento byl podepsán žalovanou a [jméno] [příjmení] dne 1.7.2020. Je v něm uveden stav a vybavení jednotlivých místností bytu s tím, že v kuchyni je mrazák neuchycen ke skříňce, poničená deska kuchyňské linky, poničená varná plocha,„ zapečená“ trouba. V obývacím pokoji je poškozený nátěr oken a poničené – poškrábané parkety. V ložnici je nevymalovaný strop. V pokoji je poškozený lak na parketách a skvrny, poškozený lak na oknech a poškozené zárubně vstupních dveří. V koupelně s WC je poničený lak na dveřích. V protokolu je uvedeno, že během předání byla pořizována fotodokumentace.

7. Z e-mailové zprávy ze dne 17.2.2021 soud zjistil, že [jméno] [příjmení] zaslala [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [webová adresa], [webová adresa]) cenovou nabídku na pracovní desku na kuchyňskou linku [anonymizováno] [číslo], [obec] b.j. [anonymizováno] s tím, že nejlevnější varianta činí 4 884 Kč a demontáž, montáž a doprava činí 9 630 Kč.

8. Ze zachycení internetové stránky [webová adresa] soud zjistil, že cena za stropní svítidlo [příjmení] [příjmení] činí 599 Kč.

9. Z nabídky [číslo] dodavatele [právnická osoba] ze dne 10.7.2020 soud zjistil, že cena opravy parketové podlahy – broušení, lakování 47 m2 je vyčíslena na 33 000 Kč.

10. Z faktury [číslo] soud zjistil, že tuto vystavil [jméno] [příjmení] na částku 18 500 Kč za lakýrnické a malířské práce dle dohody. Z e-mailové zprávy ze dne 24.8.2020 soud zjistil, že faktura byla zaslána [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] s provodní zprávou, že v částce 12 800 Kč je zahrnuta oprava laku na oknech, dveřích, oprava poškozených zárubní ve velkém pokoji a oprava výmalby skoro ve všech pokojích. Zbývající částka je za domluvené vícepráce.

11. Z komunikace mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalované bylo oznámeno, že po kontrole plateb nájemného byly zjištěny platby: 11.9.2013 ve výši 23 216 Kč (kauce), 30.9.2013 ve výši 23 216 Kč (nájem za říjen, listopad), 11.10.2013 ve výši 23 216 Kč (nájem za prosinec, leden) a 17.2.2014 ve výši 11 608 Kč (nájem za únor 2014). Poté probíhaly platby každý měsíc, tedy placeno bylo na aktuální měsíc.

12. Z dopisu ze dne 24.11.2017 včetně podacího lístku soud zjistil, že žalovaná byla upozorněna na zamlžená okna a zjevné silné pramínky kondenzační vody, která se sráží na tabulích oken. Všechna okna v domě jsou konstruována stejně a jen v jejím bytě vykazují vlhkost. Byla upozorněna na nevhodný způsob užívání bytu a na skutečnost, že jsou poškozovány okenní rámy.

13. Z e-mailových zpráv ze dne 18.9.2017, 19.3.2018 a 25.3.2018 soud zjistil, že žalovaná byla upozorněna na zvýšenou vlhkost v bytě způsobenou praním velkého prádla a jeho sušením v obytných prostorách domu a vyzvána ke sjednání nápravy (zakoupením sušičky či odsavače vzduchu).

14. Z e-mailové komunikace mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] ze dne 7.1.2020 soud zjistil, že žalovaná byla opětovně upozorněna na zvýšenou vlhkost patrnou z orosení oken.

15. Z e-mailové zprávy ze dne 13.7.2020 soud zjistil, že žalované byla zaslána cenová nabídka na odstranění vad zaznamenaných v předávacím protokolu ze dne 30.6.2020 s tím, že jde o nejlevnější varianty oprav. Žalovaná byla upozorněna, že práce musí být provedeny do 31.7.2020 a byla vyzvána, aby sdělila, zda nechá vady opravit sama, či mají být odstraněny žalobcem.

16. Z příjmového dokladu ze dne 24.7.2020 vystaveného [jméno] [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že jím bylo vyúčtováno 3 922 Kč za úklid.

17. Z příjmového dokladu ze dne 7.8.2020 vystaveného [jméno] [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že jím bylo vyúčtováno 1 500 Kč za výměnu pojezdů k vestavěnému mrazáku v bytě [číslo].

18. Z platební transakce ze dne 30.8.2020 soud zjistil, že byla zaplacena částka 599 Kč na účet [právnická osoba] [obec] – [část obce].

19. Z plánku bytu soud zjistil, že podlahová plocha obývacího pokoje a ložnice činí 47 m2.

20. Z výpisu z účtu žalobce za období od 31.8.2013 do 31.3.2014 soud zjistil, že na účet byly připsány mimo jiné tyto platby: dne 11.9.2013 ve výši 23 216 Kč, dne 30.9.2013 ve výši 23 216 Kč, dne 11.10.2013 ve výši 23 216 Kč, dne 17.2.2014 ve výši 11 608 Kč a dne 12.3.2014 ve výši 11 608 Kč. Jiné platby v těchto nominálních hodnotách v uvedeném období na účet připsány nebyly.

21. Z faktury ze dne 31.7.2020 vystavené [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tato byla vystavená na částku 750 Kč za vyčištění trouby, myčky a kuchyňské linky.

22. Z inzerce na portálu [webová adresa] soud zjistil, že předmětný byt byl nabízen k pronájmu od 12.7.2020.

23. Z fotografií pořízených při předání bytu soud zjistil, že na dřevěných parketách byly patrné velké rýhy a skvrny šedé a černé barvy. Dvířka mrazáku nedoléhala k vnějším dvířkám. Na zárubních dveří včetně balkónových, vnitřních parapetech, okenních rámech a okolo oken byl oloupaný lak. [ulice] část rámu a okna vedoucí na balkón byla nabarvena jiným odstínem barvy. Na zárubních jedněch dveří v horní části byla patrná promáčklina kruhového tvaru a oloupaný lak. Zejména v rozích některých místností a na stropě prosvítal tmavý původní nátěr. Tento prosvítal i kolem vypínačů a podlahových lišt v některých částech. [příjmení] včetně plechu a roštu byla silně znečištěna. Na kuchyňské lince byly viditelné odštípnuté kusy povrchu pracovní plochy.

24. Na dalších žalobcem předložených fotografiích jsou zachycena okna, která jsou zřetelně zamlžená a jsou na nich vidět stékající prameny vody.

25. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] (dcera manželky žalobce) soud zjistil, že v době nastěhování žalované vykonával správu domu pan [příjmení], který jim správu předal v roce 2016. Následně se žalovanou podepisovala dodatky. V roce 2020 byly se žalovanou v kontaktu ohledně prodloužení smlouvy, neboť se na žalovanou kupily stížnosti a bylo jim řečeno, že tam nebydlí žalovaná, ale její syn a že je tam hluk. Řešila tedy, zda chce žalovaná v nájmu pokračovat s tím, že by se nájem přepsal na syna a zvýšilo by se nájemné. Žalovaná nesouhlasila a podala výpověď. 1.7.2020 se byt předával, byl u toho také její tříletý syn a paní [příjmení]. Svědkyně zapisovala a paní [příjmení] fotila. Žalovaná se o nic nezajímala, byt prošly a vyfotily všechny nedostatky, které následně uvedly do protokolu. Žalovaná nedostatky odkývala a protokol podepsala. Daly jí na výběr, zda nedostatky odstraní sama nebo budou odstraněny na její náklady. Na to chtěla zaslat vyčíslení, ale pak byla nekontaktní. Pokud jde o nedostatky, pak v ložnici bylo špatně vymalováno, prosvítala tmavě šedivá malba. Stejně tak i v jiných pokojích. Parketová podlaha byla zničená v obou místnostech, bylo to asi od psa, kterého tam měla a byly tam nějaké fleky od vody, resp. od sušení prádla. Nátěr na oknech a dveřích byl oprýskaný. Co bylo žalovanou opravováno, takto bylo špatnou barvou. V zárubních pokoje byly díry asi po hrazdě, V kuchyni byla špína, trouba je zanesená dodnes a varná deska šla do jisté míry uklidit. Kuchyňská deska byla celá poškrábaná, vypadalo to, že se nepoužívalo prkénko. Dále byl byt předán s osvětlením, které osadila žalovaná. Bylo ale požadováno osvětlení původní, tři světla žalovaná předala v krabici, ale dvě světla chyběla. Stávající osvětlení bylo nevyhovující, tak ho demontovali a dali do sklepa. Při předání se žalované ptaly, zda ho nechce, ale žalovaná ho nechtěla. S matkou spravují všech 8 bytových jednotek. Pouze na oknech žalované tekly prameny vody. Vždy to bylo žalované oznámeno. Byt se nabízel již v průběhu srpna, když probíhaly opravy, neboť mají paní z realitní kanceláře přímo v domě. Parkety nebyly opravovány, neboť parketáři to nedoporučovali, když už jsou dost tenké a zbroušením by se dále ztenčily. [obec] byla opravena, díra v zárubních zakytována a lak opraven tam, kde bylo potřeba. Pracovní deska se nechala, neboť náklady na výměnu byly příliš vysoké. Byt je pronajímán za nějakou cenu, a když nájemník přijde a vidí poškozenou desku, nebo jiné vad v bytě, tak požaduje slevu.

26. Z výslechu svědkyně [jméno] [celé jméno žalobce] [anonymizováno] (manželka žalobce) soud zjistil, že pro žalobce vykonává správu nemovitostí již 21 let a 6 let jsou manželé. Správu domu v [obec] provádí od roku 2016. Předání bytu v roce 2013 nebyla, ale předchozí správce si důsledně vedl předávací protokoly a po každé rekonstrukci byt viděla. Viděla tedy i tento byt, byť ne přímo při předání. Před nastěhováním proběhla velká rekonstrukce. Nabrousila se a natřela okna, zbrousily se a nalakovaly parkety, v kuchyni byla nová linka a nové spotřebiče. Během jejich správy s žalovanou řešila především vlhkost, na kterou jí opakovaně upozorňovali. Byla i u ní doma, kdy tam byla hromada prádla a velké vlhko. Ještě se žalobcem, než žalovaná byt opustila, v bytě byli a žalobce žalované důsledně připomínal, aby byl byt ve stavu, v jakém ho žalovaná přebírala, zejména poukazoval na vymalování šedou barvou a poškozený lak na oknech. Při předání bylo zjištěno, že to tak nějak proběhlo, ale vymalováno bylo nekvalitně z důvodu prosvítajícího původního nátěru a pokud byla nějaká snaha opravit lak na oknech, takto bylo jinou barvou. Lak na oknech byl oprýskaný, parkety byly poškozené v obou místnostech, kuchyňská linka byla hodně poškrábaná a pořezaná, trouba zanešená velkým množstvím výpeku a varná plocha byla také zanesená. Osvětlení tam bylo pořízené žalovanou, ale bylo nedostatečné. Žalovaná ho nechtěla a původní světla vrátila asi dva nebo tři kusy, ostatní museli dokoupit. Při procházení bytu většinou fotí a dcera zapisuje. Žalovaná nedostatky odkývala a nevyjadřovala se. [ulice] jí s dcerou seznámily s vadami a nabídly jí, že je může odstranit, nebo budou odstraněny na její náklady. Žalovaná to chtěla odstranit sama, ale chtěla rovněž vyčíslení s tím, že si to rozmyslí. Následně neodpovídala. Opravy řešily s dcerou. Na výmalbu tam byl pan [příjmení]. S ním procházela byt a domlouvala se, co má udělat. Domluvila s ním to nejnutnější. Po žalované chtěli jen náhradu za vady v protokolu, za jiné později zjištěné vady nic nechtěli. [příjmení] čistil pan [příjmení] a dočišťovala jí paní [příjmení]. Byt se začal nabízet hned, jak se dělaly opravy, neboť mají v domě realitní makléřku. Nový nájemník se nastěhoval na podzim.

27. Na základě shodných tvrzení účastníků a provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav.

28. Mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla dne 23. 9. 2013 podepsána listina označená jako„ Smlouva o nájmu bytu“, jejímž obsahem bylo ujednání o pronájmu bytové jednotky [číslo] nacházející se v třetím nadzemním podlaží domu na adrese [anonymizována dvě slova]. [příjmení] [číslo], k.ú. [obec]. V době předání bytu bylo ve všech místnostech nově vymalováno, v obývacím pokoji a ložnici byly parkety po opravě s novým lakem, dveře byly nově prosklené a nově nalakované včetně obložkových zárubní, nově byly natřená okna, bylo nové těsnění vnějších okenních křídel. V kuchyni byla nová linka, nové nátěry oken a dveří včetně obložkových zárubní. V pokoji s balkonem byly nové nátěry vstupních dveří a oken, nový práh ve dveřích na balkon, nové těsnění vnějších oken a dveří na balkon. Následně dne 30. 9. 2014 byla žalobcem a žalovanou podepsána nová listina označená jako„ Smlouva o nájmu bytu“. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to od 1. 10. 2014 do 30. 9. 2015. Dodatky [číslo] až 5 k nájemní smlouvě byla doba trvání nájmu postupně prodlužována až do 30. 9. 2020. Podle smlouvy ve znění dodatku [číslo] byla žalovaná povinna hradit nájemné ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě ve výši 5 608 Kč, celkem tedy 13 108 Kč měsíčně. Žalovaná v období od 31.8.2013 do 31.3.2014 zaplatila dne 11.9.2013 částku 23 216 Kč (jistota), dne 30.9.2013 částku 23 216 Kč (nájem za říjen a listopad), dne 11.10.2013 částku 23 216 Kč (nájem za prosinec 2013 a leden 2014), dne 17.2.2014 částku 11 608 Kč (nájem za únor) a dne 12.3.2014 částku 11 608 Kč (nájem za březen 2014). Ke dni 30. 6. 2020 došlo ke skončení nájmu dohodou mezi žalobcem a žalovanou. Žalovaná naposledy zaplatila nájemné včetně záloh v březnu 2020. Žalované vznikl nárok vůči žalobkyni na vrácení přeplatku 1 743 Kč z vyúčtování služeb za rok 2019 [ulice] roku 2017 a v průběhu roku 2018 byla žalovaná opakovaně upozorňována ze strany žalobce a [jméno] [celé jméno žalobce] [anonymizováno], která prováděla správu domu od roku 2016, na vysokou vlhkost v bytě, která byla zjevná z pohledu na okna do ulice, která byla zamlžená, orosená, a tekly po nich prameny vody. Ještě před koncem nájemního vztahu žalobce navštívil byt žalované a žalovanou upozornil, aby byl byt ve stavu, v jakém ho žalovaná přebírala, zejména poukazoval na vymalování šedou barvou a poškozený lak na oknech. Po ukončení nájemního vztahu byl dne 1.7.2020 předán byt žalobci, přičemž předání bytu byla přítomna žalovaná, [jméno] [celé jméno žalobce] [anonymizováno] a [jméno] [příjmení] se svým synem. Byt byl prohlédnut, přičemž [jméno] [celé jméno žalobce] [anonymizováno] pořizovala fotografie nedostatků a [jméno] [příjmení] sepisovala protokol. Žalované byly nedostatky oznámeny, přičemž nic nenamítala a podepsala protokol. V průběhu prohlídky bylo zjištěno, že na dřevěných parketách byly patrné velké rýhy a skvrny šedé a černé barvy. Dvířka mrazáku nedoléhala k vnějším dvířkám. Na zárubních dveří včetně balkónových, vnitřních parapetech, okenních rámech a okolo oken byl oloupaný lak. [ulice] část rámu a okna vedoucí na balkón byla nabarvena jiným odstínem barvy. Na zárubních jedněch dveří v horní části byla patrná promáčklina kruhového tvaru a oloupaný lak. Zejména v rozích některých místností a na stropě prosvítal tmavý původní nátěr. Tento prosvítal i kolem vypínačů a podlahových lišt v některých částech. [příjmení] včetně plechu a roštu byla silně znečištěna. Na kuchyňské lince byly viditelné odštípnuté kusy povrchu pracovní plochy. Varná plocha byla také zanesená a šla do jisté míry uklidit. V době předání byl byt vybaven osvětlením, které osadila žalovaná. Bylo ale požadováno osvětlení původní, kdy žalovaná vrátila tři z původních pěti světel. Zbývající dvě byla dokoupena. Žalované bylo nabídnuto, aby nedostatky odstranila, nebo budou na její náklady odstraněny žalobcem. Dne 13.7.2020 byla žalované zaslána cenová nabídka na odstranění vad zaznamenaných v předávacím protokolu ze dne 30.6.2020 s tím, že jde o nejlevnější varianty oprav. Žalovaná byla upozorněna, že práce musí být provedeny do 31.7.2020 a byla vyzvána, aby sdělila, zda nechá vady opravit sama, či mají být odstraněny žalobcem. S ohledem na to, že žalovaná nedostatky neodstranila, byl byt vymalován a opraveny zárubně dveří a opraven lak na oknech a dveřích, za částku 12 800 Kč, opraveny dvířka mrazáku, za částku 1 500 Kč a zakoupeno světlo za částku 599 Kč. Za vyčištění trouby bylo vyúčtováno [jméno] [příjmení] 750 Kč Náklady na opravu parket v rozsahu 47 m2, čemuž odpovídá plocha dvou pokojů s parketami, byly vyčísleny na 33 000 Kč (broušení a lakování. Parketáři však doporučili opravu neprovádět z toho důvodu, že parkety jsou již nízké a další opravou by se ještě ztenčily, proto žalobce dosud nepřistoupil k opravě. Náklad na výměnu kuchyňské desky včetně dopravy byly vyčísleny na 14 514 Kč s tím, že s ohledem na vysoké náklady žalobce k výměně dosud nepřistoupil. Dne 28.7.2020 byla na žalované na adresu [adresa žalované].

29. Soud přitom vycházel zejména z listinných důkazů podpořených svědeckými výpověďmi [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce] [anonymizováno]. Soud vzal na vědomí jejich příbuzenský vztah jakožto i pozici, kdy právě ony vykonávají správu domu, v němž se byt nachází. Z objektivního hlediska tedy byla věrohodnost svědeckých výpovědí snížena, nicméně na druhou stranu se jedná o jediné osoby, které byly společně s žalovanou přítomny předání bytu, a jejich výpovědi nelze automaticky zpochybňovat odkazem na jejich vztah k žalobci. Svědkyně vypovídaly přirozeně, a byť se v nějakých detailech shodovaly i konkrétními spojeními či podobnými větami, nepůsobil jejich výslech tak, že by vypovídaly nepravdivě. Svědkyně navíc neuvedly žádná závažná tvrzení, která by nebyla podpořena listinnými důkazy. Právě s ohledem na množství listinných důkazů (zejména fotografie detailů poškození a předávací protokol) byl výslech svědkyň přínosný hlavně v tom, že dokreslil celkový průběh ukončení nájemního vztahu a předání předmětného bytu. Pokud jde o stav bytu před převzetím žalovanou, tak ten vyplývá zejména z předávacího protokolu, když skutečnosti v něm uvedené nebyly jinými důkazy nijak zpochybněny.

30. Soud neučinil žádná relevantní skutková zjištění z fotografií pořízených žalovanou dne 29.6.2020, neboť na nich nejsou zachyceny žádné detaily oproti fotografiím předloženým žalobcem pořízeným dva dny poté. Nemohou tedy nijak zpochybnit závěry z těchto fotografií učiněné.

31. Znalecký posudek k posouzení toho, zda jsou vady běžným opotřebením či nikoliv soud neprovedl, neboť se jedná o právní posouzení, které znalec nemůže učinit. Rovněž soud neprovedl důkaz místním šetřením, neboť skutkový stav ohledně stavu bytu v době předání má za dostatečně prokázaný z předložených listinných důkazů. Ostatní účastníky navržené listinné důkazy soud neprovedl, neboť se vztahovaly ke skutečnostem, které účastníci učinili nespornými.

32. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

33. Podle § 2207 odst. 1 o.z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

34. Podle § 2293 odst. 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

35. Podle § 2293 odst. 2 o.z. nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

36. Podle § 2913 odst. 1 o.z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

37. Podle § 2951 odst. 1 o.z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

38. Podle § 2969 odst. 1 o.z. při určení výše škody na věci se vychází z její obvyklé ceny v době poškození a zohlední se, co poškozený musí k obnovení nebo nahrazení funkce věci účelně vynaložit.

39. Po právní stránce soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § 2201 o.z., jejímž předmětem byl byt, který byl žalované odevzdán do užívání. Smlouva byla opakovaně prodlužována o jeden rok písemnými dodatky. Naposledy se žalovaná zavázala platit nájemné a zálohy na služby ve výši celkem 13 108 Kč měsíčně. Nájemní vztah byl ukončen ke dni 30.6.2020. Žalovaná naposledy zaplatila nájem a zálohy na služby za březen 2020. Tvrzení žalované, že od počátku platila nájemné za měsíc dopředu, nebylo prokázáno. Naopak z dokazování vyplynulo, že v období od 31.8.2013 do 31.12.2013 zaplatila jistotu ve výši 23 216 Kč a nájmy za říjen – leden a v únoru a březnu 2014 bylo již nájemné placeno v témže měsíci. Žalovaná při skončení nájmu dlužila na nájemném 39 324 Kč. Po započtení jistoty ve smyslu § 2254 odst. 2 o.z. a přeplatku vyúčtování za rok 2019 zůstává k zaplacení 14 365 Kč. Vzhledem k tomu, že nebylo prokázáno placení nájemného měsíc dopředu, není relevantní námitka žalované, že jí vznikl přeplatek na službách za rok 2020 v důsledku nezohlednění platby v březnu 2020 jako úhrady nájemného a služeb za duben 2020. Soud proto žalobě v tomto rozsahu vyhověl a s ohledem na to, že žalovaná byla počínaje 21.6.2020 (den po splatnosti posledního nájemného) v prodlení se zaplacením dlužné částky, přiznal soud žalobci i úroky z prodlení dle § 1970 o.z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. (výrok I.).

40. Základní povinností nájemce při skončení nájmu je dle § 2293 odst. 1 odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Občanský zákoník v žádném ze svých ustanovení výslovně neřeší, co se rozumí termínem "obvyklé opotřebení při řádném užívání", resp. "běžné opotřebení při běžném užívání", lze však usuzovat, že tento termín zahrnuje zejména normální pokles estetických a funkčních vlastností věcí, který je přímým a obvyklým následkem jejich běžného užívání, a to s přihlédnutím k délce takového užívání. Z provedeného dokazování bylo zjištěno, že byt byl v době předání žalované ve velice dobrém stavu, bylo nově vymalováno, nalakovány okna a dveře, parketová podlaha byla zbroušena a nalakována, v kuchyni byly nové spotřebiče a nová pracovní deska. Pokud měl být byt vrácen ve stavu, v jakém jej žalovaná převzala, lze předpokládat, že měl být kompletní, čistý, vymalovaný, uklizený a způsobilý k dalšímu užívání bez větších zásahů pronajímatele.

41. Se stavem, v jakém má být byt předán při skončení nájmu souvisí i povinnost nájemce ve smyslu § 2207 odst. 1 o.z. provádět běžnou údržbu. Současný občanský zákoník nestanoví, co se rozumí běžnou údržbou bytu. Předchozí zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31.12.2013, odkazoval ve svém § 687 odst. 3 na prováděcí předpis jímž bylo nařízení vlády č. 258/1995 Sb. (dále jen„ nařízení“). V nájemní smlouvě uzavřené mezi účastníky v čl. 6 přitom bylo na uvedené nařízení (konkrétně na § 5 a 6) výslovně odkázáno pokud jde povinnosti hradit drobné opravy a běžnou údržbu. Dle soudu tak lze při hodnocení, co se rozumí drobnými opravami a běžnou údržbou bytu, vycházet i nadále z uvedeného nařízení. <i>42. Podle § 5 nařízení za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu (odst. 1) .Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody (odst. 2). Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění (odst. 3).</i> <i>43. Podle § 6 nařízení, náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.</i> 44. S ohledem na stav bytu v době předání žalované se zohledněním povinností žalované provádět drobné opravy a běžnou údržbu bytu soud dospěl k závěru, že žalovaná nesplnila svojí povinnost vyplývající z § 2293 odst. 1 o.z. Vymalování bytu a případné vyspravení laku na oknech či dveřích patří jednoznačně k běžné údržbě bytu. Povinnost provést tyto činnosti před odevzdáním bytu je na místě zvláště za situace, kdy nájem trval téměř 7 let a byt byl žalovanou vymalován odlišnou barvou. Bylo přitom prokázáno, že pokoje byly vymalovány nekvalitně a původní barva v některých částech prosvítala a kolem zásuvek a podlahových lišt bylo rovněž vymalováno nekvalitně. Na dveřích a oknech byl poškozený lak, přičemž na okně a dveřích zárubních vedoucích na balkon byla zjevná snaha žalované lak opravit, ale to bylo provedeno odlišným odstínem pouze ve spodní části okna. Nejenže tedy nebyl lak opraven, ale vyvstal další důvod k přelakování okna a zárubní. Zárubně jednoho z pokojů byly navíc zcela zjevně poškozeny umístěním hrazdy. V daném případě pak nelze považovat poškozený lak na oknech a dveřích za běžné opotřebení, neboť zde převažuje povinnost žalované tyto prvky opravit v rámci běžné údržby. Navíc bylo prokázáno, že žalovaná byt neužívala zcela správně, když byla opakovaně upozorňována na vysokou míru vlhkosti, která se projevovala zejména orosením oken.

45. Poškození kuchyňské desky pak rovněž soud nepovažuje za běžné opotřebení. Za běžné opotřebení by v tomto případě bylo možné považovat výskyt drobných rýh, které se během téměř sedmi let mohou zcela jistě na pracovní desce vyskytnout, ať již z důvodu manipulace s nádobím či v souvislosti s používáním kuchyňského náčiní. Za běžné opotřebení však nelze považovat odštípnuté kusy pracovní plochy tak, jak vyplynulo z dokazování.

46. Obdobně u parketové podlahy lze předpokládat, že po téměř sedmi letech užívání bude lehce poškrábaná (manipulace s nábytkem, padání věcí na zem), nicméně rýhy v rozsahu, v jakém byly zdokumentovány, černé a šedé skvrny, ať již byly způsobeny čímkoliv, nelze za běžné opotřebení považovat, neboť musely být způsobeny nesprávným užíváním bytu. Nelze přisvědčit ani argumentaci žalované, že pokud byly skvrny způsobeny sušením prádla, tak se jedná o běžné opotřebení, když je zcela zřejmé, že sušením prádla, resp. případným pravidelným odkapáváním vody na parketovou podlahu může být podlaha poškozena. Pokud by tak žalovaná skutečně činila, tak měla zajistit, aby ke stékání vody na dřevěnou podlahu nedocházelo. Jinými slovy, jen proto, že je sušení prádla běžnou činností, neznamená, že je běžné, když při něm dojde ke znehodnocení podlahové krytiny.

47. Pokud jde o odtržená dvířka vestavného mrazáku, tak se dle soudu jedná o drobnou opravu, ke které byla povinna žalovaná. Stejně tak pečící trouba měla být při předání bytu vyčištěná v rámci běžné údržby. Žalovaná byla při předání bytu ve smyslu § 2293 odst. 2 o.z. vyzvána k odstranění jí osazeného osvětlení a vrácení původního, přičemž dvě původní osvětlení žalobci nevrátila.

48. S ohledem na to, že žalovaná neodevzdala byt ve stavu, v jakém ho převzala bez ohledu na běžné opotřebení, porušila tím smluvní ujednání a žalobci tak vzniklo právo požadovat náhradu škody z toho vzniklou.

49. Soud se neztotožnil s argumentací žalované, podle které žalobce nemůže požadovat náhradu škody, aniž by náklady na opravu skutečně vynaložil s poukazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21.10.2014, sp.zn. 25 Cdo 1826/2014. Dle soudu se uvedené rozhodnutí týká úpravy v § 2267 o.z., tedy situace, kdy nájemní vztah trvá a pronajímatel v průběhu trvání nájemního vztahu odstraní vady pronajímatel na náklady nájemce. Tato úprava však na daný případ nedopadá, neboť pokud došlo k převzetí bytu i s vadami, které má povinnost odstranit nájemce, pak došlo k zániku nájemního vztahu a vznikl zároveň nový právní vztah, a to odpovědností, což znamená, že vzniklo na straně pronajímatele právo spojené s vadným plněním nájemce.

50. Soud má za to, že byla prokázána škoda ve výši 12 800 Kč, jakožto účelné náklady na vymalování a lakýrnické práce, ve výši 1 500 Kč za opravu dvířek mrazáku, 1 198 Kč za zakoupení dvou kusů původního osvětlení, které žalovaná nevrátila a ve výši 750 Kč za účelně vynaložené náklady na vyčištění pečící trouby. Žalobci byla rovněž způsobena škoda poškozením dřevěných parket, přičemž je zřejmé, že oprava těchto parket by musela být provedena broušením a nalakováním. Bylo prokázáno, že žalobci byla vystavena cenová nabídka na 33 000 Kč za opravu parket ve dvou pokojích. Soud má za prokázané, že se jedná o účelné náklady, které by žalobce musel účelně vynaložit k obnovení funkce podlahy (zejména estetické). Pokud se žalobce rozhodl ponechat podlahu ve stavu, v jakém ji žalovaná předala, pak nelze takové jednání přičítat k tíži žalobce, který jakožto vlastník bytu se může rozhodnout, zda bude byt pronajímat s opravenou podlahou, či se znehodnocenou podlahou a z toho vyplývajícími nevýhodami. Stejně tak bylo prokázáno, že žalobci byla vystavena nabídka na výměnu kuchyňské desky včetně dopravy za 14 514 Kč. I v tomto rozsahu má soud za to, že se jedná o účelné náklady na obnovení funkce kuchyňské linky, přestože se žalobce rozhodl tuto zanechat ve stavu, v jakém byla předána žalovanou. S ohledem na to, že žalobce prokázal svůj nárok na náhradu škody v rozsahu 63 762 Kč, soud žalobě v tomto rozsahu vyhověl, a to včetně úroku z prodlení dle § 1970 o.z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. od 7.8.2020, když žalované byla dne 28.7.2020 zaslána výzva k zaplacení částky 83 367 Kč do 7 dnů od doručení výzvy. Výzva byla ve smyslu § 573 o.z. doručena dne 31.7.2020. Prodlení žalované tak nastalo dne 7.8.2020.

51. Soud dospěl k závěru, že žalobci v souvislosti s vyčištěním trouby nevznikly náklady vyšší než 750 Kč (požadováno 1 000 Kč), když toto nebylo v řízení prokázáno. Nebylo ani prokázáno, že by došlo k poškození varné desky takovým způsobem, že by bylo nutné tuto desku vyměnit. Naopak z dokazování vyplynulo, že sice byla varná deska zašpiněná, ale šla do jisté míry vyčistit. Za takových okolností považuje soud částku 4 990 Kč za neúčelnou vynaloženou, resp. její případně vynaložení by účelné nebylo, když funkce varné desky byla obnovena jejím vyčištěním. Soud proto žalobu v části o zaplacení 5 240 Kč včetně úroku z prodlení zamítl. Současně zamítl žalobu v části požadovaného úroku z prodlení z částky 69 002 Kč od 1.8.2020 do 6.8.2020, neboť v uvedeném období žalovaná nebyla v prodlení s placením pohledávky.

52. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 46 291,41 Kč, přičemž tato částka představuje 87,42 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 93,71 % a úspěchu žalované v rozsahu 6,29 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 4 169 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 83 367 Kč sestávající z částky 4 460 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí věci, vyjádření ze dne 24.9.2021, účast na jednání dne 21.10.2021 přesahující 2 hodiny, vyjádření ze dne 19.11.2021, účast na jednání dne 16.12.2021 přesahující dvě hodiny a závěrečný návrh ze dne 22.12.2021) včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 2 237,26 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 21. 10. 2021 náhrada 1 118,63 Kč za 120 ujetých km v částce 718,63 Kč (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 4,7 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 16. 12. 2021 náhrada 1 118,63 Kč za 120 ujetých km v částce 718,63 Kč (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 4,7 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 400 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 40 317,26 Kč ve výši 8 466,62 Kč.