8 C 277/2025

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudcem Mgr. Jakubem Fukalem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B, narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B, narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky se sídlem Adresa advokátky pro zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům částku 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 100 000 Kč od 11. 1. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce částka, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobci se žalobou ze dne datum domáhali po žalovaných zaplacení částka s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že dne datum uzavřeli se žalovanými smlouvu označenou jako „rezervační“, která se vztahovala k budoucí kupní smlouvě na pozemek parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí byla rozestavěná stavba a pozemků parc. č. Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/100 vše v k.ú. adresa. Žalovaní se ve smlouvě zavázali v rezervační lhůtě nemovité věci rezervovat, tj. nenabízet ke koupi dalším osobám. Žalobci složili rezervační poplatek ve výši částka k rukám zprostředkovatelky a částka k rukám žalovaných. Dle smlouvy se žalovaní zavázali vrátit rezervační poplatek pro případ neuzavření kupní smlouvy do datum z důvodů na straně žalovaných, a to do 10 dnů. K uzavření kupní smlouvy v uvedené lhůtě nedošlo. Důvodem bylo neplnění povinnosti žalovaných zajistit kolaudaci ke dni uzavření kupní smlouvy, neboť k tomu došlo až po datum. Žalovaní ani přes výzvu žalobců částka nezaplatili.

2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili. Namítli, že argument o chybějící kolaudaci je dodatečně zkonstruovaným důvodem, neboť hypoteční specialistka ještě na konci února 2025 aktivně řešila nové financování u jiné banky a žádala o úpravu smluvní dokumentace pro tutéž nemovitost. Původní termín datum pro uzavření kupní smlouvy nebyl dodržen z důvodu problémů s financování na straně žalobců, když jejich rodiče odmítli poskytnout dostatečnou zástavu. Žalobci pak sami požádali o čas na vyřízení nového úvěru u jiné banky, s čímž žalovaní v dobré víře souhlasili. K neuzavření smlouvy pak došlo z důvodů na straně žalobců, kteří odstoupili od koupě dne datum z důvodu koupě jiné nemovitosti. Žalovaným tak vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši částka dle ujednání ve smlouvě a dopisem ze dne datum započetli svoji pohledávku na pohledávku žalobců. Proto navrhli, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

3. Soud vzal za svá skutková zjištění nesporná tvrzení účastníků o tom, že dne datum podepsali listinu označenou jako rezervační smlouva. Žalobce složil na účet žalovaného poplatek částka dne datum. Kolaudační rozhodnutí na stavbu č.p. Anonymizováno, která je součástí pozemku parc. č. St. Anonymizováno bylo vydáno datum a nabylo právní moci datum. Ke dni datum nebyla podepsána kupní smlouva k pozemkům parc. č. St. Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno. Žalobci zaslali žalovaným e-mail ze dne datum, v němž sdělili, že odstupují od koupě domu.

4. Z listiny označené jako „Rezervační smlouva“ soud zjistil, že tato byla podepsána dne datum žalobci jako „Složiteli“, žalovanými jako „Vlastníky“ a tituly před jménem jméno FO jako „Zprostředkovatelkou“. Listina obsahuje ujednání o tom, že se strany zavazují činit potřebné kroky k uzavření kupní smlouvy k pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jejíž součástí je rozestavěná stavba a pozemků parc. č. Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno v k.ú. adresa. Zprostředkovatelka a žalovaní se zavázali nemovité věci pro žalobce rezervovat nejdéle do datum, kdy v této lhůtě se žalobci a žalovaní zavázali uzavřít kupní smlouvu. Žalobci se zavázali formou zálohy zaplatit rezervační poplatek ve výši částka žalovaným do 3 dnů od podpisu smlouvy. Dále obsahuje listina ujednání o tom, že „V případě, že složitelé neobdrží úvěr od banky, bude tento rezervační poplatek vrácen.“. Žalovaní v listině prohlásili, že do podpisu kupní smlouvy bude stavba zkolaudována. V čl. VI. odst. 1 smlouvy se účastníci dohodli na trvání smlouvy na dobu určitou dle čl. I. odst. 5 smlouvy. Dle čl. VIII. odst. 4 smlouvy se účastníci dohodli, že smlouvu lze měnit a doplňovat pouze písemnými dodatky.

5. Z listiny označené jako „Kupní smlouva“ soud zjistil, že tato nebyla nikým podepsána. Obsahuje ujednání o tom, že žalovaní berou na vědomí, že podmínkou čerpání hypotečního úvěru od banky je kolaudace stavby a v souvislosti s tím, se zavazují zajistit povolení k užívání do datum. U způsobu placení bylo ujednáno, že částka částka bude uhrazena z hypotečního úvěru do dvaceti dnů od kolaudace stavby.

6. Z e-mailu ze dne datum soud zjistil, že jméno FO byl z adresy e-mail přeposlán e-mail z téhož dne odeslaný jméno FO, která poprosila o doložení finálního návrhu kupní smlouvy a upozornila na expiraci případu k datum s tím, že je nutné doplnit čísla účtů a datumy. Dne datum odeslal jméno FO na adresu e-mail e-mail s přílohami: úschovní smlouva a kupní smlouva.

7. Z e-mailu ze dne datum soud zjistil, že jméno FO, hypoteční specialistka, sdělila paní jméno FO, že je tam bycha, neboť peníze nebudou do 20 dnů po kolaudaci, protože to musí být zapsáno na katastru, což trvá 21 dní. Až pak banka pustí peníze.

8. Podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“), strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

9. Po právní stránce soud dopěl k závěru, že účastníci spolu se zprostředkovatelkou uzavřeli dne datum smlouvu ve smyslu § 1746 odst. 2 o.z., jejímž obsahem byl zejména závazek žalovaných nenabízet nemovité věci, které měly být předmětem budoucí kupní smlouvy, k prodeji jiným osobám, a to až do datum, kdy mělo nejpozději dojít k uzavření kupní smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou právě do datum (v čl. VI. odst. 1 smlouvy se odkazuje na neexistující čl. I. odst. 5 smlouvy, nicméně z obsahu smlouvy je zřejmé, že se má jednat o čl. I. odst. 4).

10. K tvrzení žalovaných o prodloužení soud v prvé řadě poukazuje na to, že předmětem rezervační smlouvy byl zejména závazek žalovaných nenabízet nemovitost k prodeji po dohodnutou dobu. Účastníci i po lhůtě, která byla uvedena ve smlouvě, pokračovali v jednání o uzavření kupní smlouvy. To ale nutně neznamená, že by rezervační smlouva byla tímto jednáním prodloužena. Rezervační smlouva obsahovala výhradu písemných změn, měněna mohla být tedy pouze písemnými dodatky. Soud zastává názor, že i v takovém případě může být smlouva změna v jiné formě, k tomu však může dojít pouze po vzájemné dohodě stran. Doložku písemných změn ale nelze zcela opomíjet. Z pohledu prokazování změny smlouvy lze její smysl chápat tak, že musí být postaveno najisto, že účastníci smlouvy projevili jednoznačnou vůli být obsahem smlouvy i nadále vázáni. Pouhé pokračování v jednání o uzavření kupní smlouvy pak nemůže vést k závěru o tom, že účastníci chtěli být vázáni smlouvou o rezervaci. To že účastníci vedli dále jednání o uzavření kupní smlouvy, je naprosto přirozené, neboť žalovaní usilovali o prodej nemovitostí a žalobci měli zájem o její koupi. Naopak je nepravděpodobné, že by s koncem rezervační smlouvy účastníci ihned přerušili veškeré kontakty a přestali jednat koupi. Z dosavadních tvrzení ani provedeného dokazování nevyplývá, že by strany smlouvy projevily jednoznačnou vůli být rezervační smlouvou vázáni. Soud má tedy za to, že smlouva o rezervaci zanikla uplynutím doby, na kterou byla sjednána.

11. Pro posouzení nároku na vrácení rezervačního poplatku a zaplacení smluvní pokuty soud tedy zjišťoval, proč nedošlo k uzavření kupní smlouvy právě ke dni datum. Z provedeného dokazování vyplývá, že k tomuto dni stavba nebyla zkolaudována. Žalovaní přitom ve smlouvě prohlásili, že ke dni podpisu kupní smlouvy bude stavba zkolaudována. Dle hypoteční specialistky mohli žalobci čerpat hypoteční úvěr až po kolaudaci stavby. Je tedy zřejmé, že žalobcům ke dni datum nemohl být poskytnut hypoteční úvěr. Soud tedy dospěl k závěru, že ke dni datum nebyla uzavřena převodní smlouva z objektivních důvodů na straně žalovaných i žalobců, resp. s ohledem na to, že oba účastníci i nadále směřovali k uzavření kupní smlouvy, nelze neuzavření smlouvy ke dni datum přičítat k tíži ani jedné ze stran. Žalovaným vznikla povinnost vrátit rezervační poplatek minimálně podle čl. II. odst. 1 rezervační smlouvy, neboť žalovaní se jej zavázali vrátit, pokud žalobci neobdrží úvěr od banky. Je přitom zřejmé, že žalobci k tomuto dni úvěr čerpat nemohli. S ohledem na to, že nelze neuzavření smlouvy přičítat k tíži ani jedné ze stran, nepovažuje soud nárok žalovaných na zaplacení smluvní pokuty podle čl. V. odst. 2 rezervační smlouvy za důvodný. Pohledávka žalobců proto započtením nezanikla. Co do lhůty k vrácení rezervačního poplatku vycházel soud z čl. II. odst. 2 rezervační smlouvy, dle kterého lhůta k vrácení poplatku činila 10 dnů ode dne, kdy mělo dojít k uzavření smlouvy, tedy od datum. V souladu s § 1970 o.z. mají žalobci právo na zaplacení úroku z prodlení od datum ve výši dle prováděcího nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

12. S ohledem na výše uvedené soud žalobě v celém rozsahu vyhověl.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce částka. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce částka a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši částka sestávající z částky částka za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky částka za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po částka dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši částka, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne datum náhrada částka za 20 ujetých km v částce částka (částka za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l/100 km a částka/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce částka podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne datum náhrada částka za 20 ujetých km v částce částka (částka za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,6 l/100 km a částka/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce částka podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky částka ve výši částka. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu v Nymburce. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaní povinnosti uložené jim tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, mohou se žalobci domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.