8 C 29/2023

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudcem Mgr. Jakubem Fukalem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky se sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta pro nahrazení projevu vůle - uzavření kupní smlouvy

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy o prodeji pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , se zamítá.

II. Vzájemný návrh žalovaného na vyklizení pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému 25 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15 000 Kč od 21. 12. 2022 do zaplacení s úrokem ve výši 8,25 % ročně z částky 10 000 Kč od 21. 12. 2022 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Vzájemný návrh žalovaného na zaplacení 95 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 95 000 Kč od 21. 12. 2022 do zaplacení se zamítá.

V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou ze dne , datum, domáhá po žalovaném nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy o prodeji pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož nedílnou součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, za kupní cenu , částka, . Žalobu odůvodnil tím, že se žalovaným uzavřel dne , datum, smlouvu o uzavření budoucí smlouvy kupní na shora uvedené nemovité věci s tím za kupní cenu , částka, . Část kupní ceny , částka, byla zaplacena v hotovosti při podpisu a , částka, mělo být splaceno ve splátkách po , částka, vždy do 20. dne příslušného měsíce počínaje dubnem 2015. Z důvodu připisování mzdy na účet žalobce ke dni 24. dni v měsíci se strany dohodly, že splatnost bude ke konci příslušného měsíce a splátka může být zaslána ve více platbách. Ve smlouvě se účastníci dohodli, že kupní smlouva bude uzavřena po splnění podmínek, a to řádné úhradě druhé části kupní ceny včetně příslušenství a uhrazení daně z převodu nemovitosti žalobcem. Daň z převodu nemovitosti byla zrušena ke dni , datum, . Žalobce na zbytek kupní ceny zaplatil celkem , částka, v období od dubna 2015 do prosince 2022. Žalobce vyzval žalovaného k vyčíslení zbývající nesplacené části kupní ceny, to ale žalovaný odmítl. Na to žalovaný odstoupil od smlouvy dopisem ze dne , datum, . Žalobce dopisem ze dne , datum, odmítl odstoupení od smlouvy a vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy do , datum, . Ustanovení smlouvy o úročení nesplacené kupní ceny žalobce považuje za neurčité, nesrozumitelné a tedy neplatné a rovněž má za to, že odporuje dobrým mravům, neboť žalovaný nemovité věci nabyl v roce 2014 za , částka, a kupní ceny ve výši , částka, byla sjednána se zohledněním budoucích splátek. Také jednostranné navýšení úroku na 6,80 %, 8,96 % a 22,80 % považuje za neoprávněné. Ustanovení o smluvní pokutě, kterou měl žalobce platit ve výši , částka, za každé porušení smlouvy a kterou žalovaný vyčíslil na , částka, , považuje za neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť její výše je nepřiměřená zajišťované povinnosti k uhrazení splátky ve výši , částka, . Navíc započtení již uhrazených splátek na tuto smluvní pokutu nemá oporu v zákoně, neboť nejde o příslušenství pohledávky.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že mezi stranami byla uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy. Žalobce však v letech 2019 až 2022 soustavně a opakovaně porušoval povinnosti co do placení splátek. V roce 2019 byl v prodlení s úhradou 10 splátek, v roce s úhradou 8 splátek, v roce 2021 s úhradou 7 splátek, celkem tedy byl v prodlení s 25 splátkami. Smluvní pokuta za toto období činila , částka, . Žalobce za rok 2022 zaplatil 11 splátek ve výši , částka, . Všechny částky byly započteny na smluvní pokutu. Platba za dvanáctý měsíc byla provedena po výpovědi smlouvy a byla započtena na dluh žalobce. Žalobce tak byl v prodlení se všemi splátkami za rok 2022. Žalovaný eviduje stále nedoplatek na smluvních pokutách ve výši , částka, . Z důvodu platební nekázně žalovaný od smlouvy odstoupil dne , datum, pro prodlení žalobce s úhradou alespoň dvou po sobě jdoucích splátek. Žádnou dohodu o úpravě termínu splácení neuzavřel. Žalovaný žalobce opakovaně telefonicky upomínal. Sdělil mu, že bude tolerovat pouze 1-2 dny opožděné platby. Žalovaný se žalobou ze dne , datum, (původně pod sp. zn. , spisová značka, ) domáhal vyklizení nemovitých věcí a zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, . Soud uvedené řízení spojil ke společnému projednání v tomto řízení a žalobu žalovaného považuje za vzájemný návrh. Nárok na zaplacení smluvní pokuty odůvodnil tím, že za rok 2019 až 2022 vzniklo žalovanému právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, (, částka, za období roků 2019 – 2021 a , částka, za rok 2022) a po započtení první splátky ceny ve výši , částka, zbývá k uhrazení , částka, .

3. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků o tom, že dne , datum, podepsali listinu označenou jako „smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní“ jejímž předmětem nylo ujednání o uzavření kupní smlouvy k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož nedílnou součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, . Kupní cena byla ujednání ve výši , částka, s tím, že , částka, bylo zaplaceno při uzavření smlouvy a druhá část měla být zaplacena ve splátkách po , částka, .

4. Provedenými důkazy bylo dále prokázáno, že žalovaný nabyl vlastnictví k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož nedílnou součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, za , částka, na základě usnesení o příklepu, které nabylo právní moci dne , datum, (z vyrozumění soudního exekutora ze dne , datum, , usnesení ze dne , datum, č.j. , spisová značka, a usnesení ze dne , datum, č.j. , spisová značka, ). Účastníci se ve smlouvě dohodli, že nesplacená část kupní ceny bude úročena předem vždy k 1. lednu kalendářního roku, za který je úrok placen, a to smluvním úrokem v kapitalizované podobě ve výši 6,80 % z aktuální nesplacené kupní ceny s fixací na 3 roky s tím, že přirůstá k jistině. Žalobce se zavázal k zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, za každé porušení smlouvy se splatností spolu s řádnou splátkou kupní ceny splatnou v následujícím měsíci. Žalovaný byl oprávněn odstoupit od smlouvy v případě prodlení žalobce s úhradou alespoň dvou po sobě jdoucích splátek. Uzavření kupní smlouvy bylo podmíněno úplnou úhradou druhé části kupní ceny včetně příslušenství, případných smluvních pokut a dalších souvisejících nároků a úplné úhrady daně z převodu nemovitosti žalobcem. Ve smlouvě se žalobce zavázal platit náklady spojené s pojištěním nemovitosti a hradit daň z předmětné nemovitosti jménem žalovaného (z listiny označené jako „Smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní“).

5. Za rok 2015 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil 9 splátek po , částka, za měsíce 4/2015 až 12/2015 (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2016 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že ve 3 měsících bylo zaplaceno méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2017 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, tím, že ve 4 měsících zaplatil méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2018 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že ve dvou měsících zaplatil méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2019 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném a , částka, na dani z nemovitosti a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že jeden měsíc zaplatil méně než , částka, . Žalobci bylo sděleno, že od , datum, došlo k navýšení úroku na 8,96 % (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Za rok 2020 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném, , částka, na dani z nemovitosti, , částka, na smluvní pokutě s tím že , částka, bylo prominuto, poplatek za prominutí pokuty ve výši , částka, a poplatek za vyhotovení vyúčtování ve výši , částka, a žalobce zaplatil celkem , částka, s tím, že v 5 měsících zaplatil méně než , částka, (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Žalovaný žalobci zaslal opravné vyúčtování e-mailem dne , datum, a uvedl, že doplnil platbu a vyúčtování přepočítal. Žalobce téhož dne odpověděl, že nerozumí bodům pokuta atd., když má vše zaplaceno a každý měsíc mu přišly nějaké peníze, jak byli domluveni. Žalovaný téhož dne odpověděl, že ústní dohoda zatím platí, ale žalobce si jí možná nepamatuje, a proto má naúčtovanou jen jednu pokutu a ostatní jsou prominuté. Žalobci dále sdělil, že pokud bude platit splátky způsobem jako v roce 2020, pak bude nucen pokuty nepromíjet a řádně je účtovat (z e-mailové komunikace ze dne , datum, ). Za rok 2021 žalovaný vyúčtoval , částka, na úroku, , částka, na pojistném, , částka, na dani z nemovitosti a poplatek za vyhotovení vyúčtování ve výši , částka, a žalobce zaplatil 12 splátek po , částka, , celkem , částka, . Žalobci bylo sděleno, že od , datum, došlo k navýšení úroku na 22,80 % (z ročního vyúčtování ze dne , datum, ). Žalobce e-mailem ze dne , datum, požádal žalovaného o vyčíslení celkové zbývající částky k doplacení. Žalovaný žalobci odpověděl dne , datum, , že má žádost o doplacení zaslat písemně a tuto odůvodnit a tuto pak předá právnímu zástupci k přípravě ukončení smlouvy na náklady žalobce (z e-mailu ze dne , datum, a , datum, ). Dne , datum, prostřednictvím svého zástupce žalobce požádal žalovaného o vyčíslení aktuálního nedoplatku a žalovanému oznámil, že ustanovení o úroku považuje za neplatné, ale v rámci smírného jednání je ochoten úrok ve výši 6,8 % zaplatit (z dopisu ze dne , datum, ). Dne , datum, žalovaný prostřednictvím svého zástupce žalobci sdělil, že odstupuje od smlouvy. Odstoupení odůvodnil tím, že mu v období roku 2019 až 2021 vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty v celkové výši , částka, na kterou započetl , částka, zaplacených žalobcem v 11 splátkách za rok 2022 a tudíž je v prodlení s placením všech splátek za rok 2022 a to je důvodem k odstoupení od smlouvy. Za rok 2022 požadoval po žalovaném zaplacení dalších smluvních pokut v celkové výši , částka, . Žalobce současně vyzval k zaplacení , částka, jako nedoplatku na smluvní pokutě ve výši , částka, (po započtení prvotní platby ve výši , částka, ) a 11 neuhrazených splátkách ve výši , částka, (z dopisu ze dne , datum, ). Dne , datum, žalobce prostřednictvím svého zástupce nesouhlasil s odstoupením a vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy do , datum, (z dopisu ze dne , datum, ). Žalovaný od smlouvy odstoupil dopisem ze dne , datum, s tím, že toto odstoupení je učiněné pro jistotu a s pádnějšími důvody, které kromě původních tvrzených důvodů spočívají v tom, že je žalobce v prodlení s dalšími platbami za rok 2023, za které účtuje další smluvní pokutu ve výši , částka, (z dopisu ze dne , datum, včetně podacího lístku).

6. Splátky ve výši , částka, byly v roce 2019 zaplaceny v 5 případech 24. dne v měsíci, v 1 případě 20., 23. a 25. dne v měsíci a ve dvou případech 26. dne v měsíci, většina splátek byla označena „splátka svidnice“ ostatní 4 platby jako „příchozí úhrada“. V roce 2020 byly zaplaceny 19., 21., ve dvou případech 22. dne v měsíci a ve třech případech 23. dne v měsíci, všechny platby kromě lednové jsou označeny „splátka svidnice“. V roce 2021 zaplaceny 19., 21., 25., ve třech případech 22. a v šesti případech 23. dne v měsíci, všechny platby kromě srpnové jsou označeny „splátka svidnice“. V roce 2022 byly zaplaceny 18., 19, 20., ve třech případech 21., 22., ve třech případech 23. a ve dvou případech 25. dne v měsíci, všechny platby jsou označeny „splátka svidnice“ (z transakční historie k účtu č. , hodnota, ).

7. Sazba úrokových sazeb poskytovaná bankami na bydlení činila 2,85 % k , datum, , 2,40 % k , datum, , 2,05 % k , datum, , 2,88 % k , datum, , 4,61 % k , datum, a 5,25 % k , datum, (z výpisu systému časových řad ARAD).

8. K okolnostem uzavření smlouvy bylo prokázáno, že smlouva byla žalobci zaslána e-mailem dne , datum, v 11:40 hodin (z e-mailu ze dne , datum, ). Nebylo však prokázáno, že by žalovaný inzeroval prodej nemovitých věcí přímo s uvedením ceny a splácení ve splátkách tak, jak bylo sjednáno ve smlouvě. Tuto skutečnost potvrdila jen svědkyně , adresa, , jejíž výpověď však s ohledem obsah a vztah svědkyně k žalobci má malou vypovídací hodnotu. Z jiného důkazu tato skutečnost nevyplývá. Po obsahové stránce je výpověď svědkyně nevěrohodná zejména z důvodu, že kromě ceny na splátky nevěděla žádné další detaily inzerátu a jednání spojeného s inzerátem, například kdo na inzerát narazil, na jakých stránkách byl a nevybavila si, jak se komunikovalo. Bylo na druhou stranu prokázáno, že smlouva totožného obsahu byla manželkou žalovaného (z e-mailu , e-mail, ) zaslána jinému zájemci (, jméno FO, ) již dne , datum, (z emailu ze dne , datum, včetně smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní). Rovněž ze samotného tvrzení žalovaného a čestného prohlášení , jméno FO, vyplývá, že žalovaný obdobným způsobem prodal dříve nemovitou věc v , právnická osoba, . Žalovaný měl přitom od , datum, živnostenské oprávnění pro realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí (z údajů z veřejné části živnostenského rejstříku k osobě žalovaného). Ke dni , datum, byl pak vlastníkem 30 nemovitých věcí (z přehledu vlastnických a jiných věcných práv). Žalobci také dne , datum, zaslal nabídku koupě domu za , částka, se zálohou , částka, ke dni podpisu smlouvy o smlouvě budoucí a měsíční splátkou , částka, , a to na základě poptávky žalobce (z e-mailu ze dne , datum, a výslechu svědka , jméno FO, nar. , datum, ).

9. Provedenými důkazy bylo prokázáno, že se existovala ústní dohoda ohledně jiného termínu splatnosti splátek. Toto vyplývá zejména z e-mailové konverzace ze dne , datum, mezi žalobcem a žalovaným, kdy na základě dotazu žalobce k vyúčtované smluvní pokutě žalovaný odpověděl, že ústní dohoda platí. Tato skutečnost je podporována dále tím, že žalobci je od září 2011 vyplácen vdovecký důchod vždy 24. dne v měsíci ve výši , částka, (z rozhodnutí , právnická osoba, ze dne , datum, ) a dále tím, že žalovanému jsou splátky připisovány pravidelně řádově jednotky dní po splatnosti dohodnuté ve smlouvě, kdy žalovaný takové splácení zjevně toleroval a v průběhu trvání vztahu ani nepožadoval zaplacení smluvních pokut (poprvé jednu smluvní pokutu požadoval až ve vyúčtování ze dne , datum, ). Sám žalovaný pak při jednání dne , datum, uvedl, že mu žalobce říkal o pozdějším termínu výplaty a že kvůli tomu nechtěl žalovaný měnit smlouvu. Nebylo přitom prokázáno tvrzení žalovaného, že by smlouva obsahovala doložku písemných změn, která by mohla mít důkazní účinky na danou věc. Soud tak dopěl k závěru, že byla prokázána existence ústní dohody o termínu splatnosti do konce příslušného měsíce. Naopak nedospěl k závěru, že by se účastníci dohodli, že by žalobce nemusel některou ze splátek zaplatit celou do konce příslušného měsíce. Takový obsah dohody nebyl žádným z důkazů prokázán a je do jisté míry i vyvracen právě e-mailovou konverzací ze dne , datum, , kdy žalovaný žalobci sdělil, že způsob splácení tak, jak žalobce praktikoval v roce 2020, nebude tolerovat. V roce 2020 přitom žalobce nezaplatil 5 splátek do konce příslušného měsíce. Žádný ze svědků pak nic konkrétního k obsahu ústní dohody neuvedl. Svědkyně , adresa, sice měla být u telefonátu, kdy žalobce měl volat žalovanému ohledně zaplacení nižší splátky, ale její výpověď je s ohledem na její vztah k žalobci málo věrohodná, a navíc sama o sobě tato skutečnost nevypovídá nic o konkrétním obsahu ústní dohody. Jakým způsobem se dozvěděla, že „bylo řečeno“, že každý měsíc má být něco zaplaceno asi kvůli počítači, také nebyla schopna vysvětlit.

10. Žalovaný neprokázal výši zaplaceného pojistného ani zaplacené daně k nemovité věci, neboť to nevyplývá z potvrzení o uzavření pojištění majetku, když tato prokazuje pouze trvání pojištění od , datum, a přiznání k dani je pouze výstupem ze systému po zadání údajů žalovaným, přičemž ani z jednoho z označených důkazů nevyplývá, že by žalovaný skutečně zaplatil pojištění a daň z nemovitých věcí ve výši dle vyhotovených vyúčtování. V tomto ohledu tedy žalovaný neunesl břemeno důkazní.

11. Soud neprovedl výslech svědkyně , jméno FO, , neboť měl za dostačující e-mail, který obsahoval zprávu a koncept smlouvy, což jsou skutečnosti, které měly být jejím výslechem zjištěny. Neprovedl důkaz fotografiemi nemovitostech věcí v době uzavírání smlouvy a sdělení obce , adresa, , neboť tyto byly předloženy ke skutečnostem tvrzeným po koncentraci řízení. Rovněž soud nevyslechl žalobce jako účastníka řízení, neboť se jedná o podpůrný důkazní prostředek, kdy tvrzené skutečnosti nelze prokázat jinak a žalobce ke všem tvrzeným skutečnostem, ke kterým se měl vztahovat jeho výslech, označil i jiné důkazy. Důkaz výpisem hovorů k prokázání průběhu jednání účastníků před uzavřením smlouvy navržený žalovaným soud neprovedl, neboť jako dostačující měl prokázaný skutkový stav co do data zaslání e-mailové zprávy se smlouvou. Výslech žalovaného k urgencím žalobce soud neprovedl, neboť z e-mailové konverzace ze dne , datum, a vyúčtování ze dne , datum, je zcela zřejmé, že do té doby žalovaný vyčíslil pouze jednu smluvní pokutu ve výši , částka, a ostatní pravděpodobně promíjel.

12. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“), smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

13. Podle § 559 o.z. každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

14. Podle § 8 zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

15. Podle § 419 o.z. spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

16. Podle § 421 odst. 2 o.z. má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona.

17. Podle § 1802 o.z. mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.

18. Podle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

19. Podle § 609 o.z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

20. Podle § 619 odst. 1 o.z jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.

21. Podle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

22. Podle § 1040 odst. 1 o.z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

23. Po právní stránce soud dospěl k závěru, že účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní ve smyslu § 1785 o.z. Žalovaný přitom vystupoval jako podnikatel a žalobce jako spotřebitel, neboť postavení žalovaného jako podnikatele vyplývá z vyvratitelné domněnky podle § 421 odst. 2 o.z., kdy měl žalovaný živnostenské oprávnění pro realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí a dále z prokázaného skutkového stavu, když měl ve vlastnictví 30 nemovitých věcí a minimálně k jedné nemovité věci uzavřel obdobnou smlouvu jako v této věci před uzavřením smlouvy a další nabízel ke koupi následně. Uzavření kupní smlouvy bylo podmíněno tím, že žalobce zaplatí plnou kupní cenu včetně příslušenství a případně smluvních pokut. Žalovaný zaplatil , částka, při podpisu smlouvy a zbytek ceny ve výši , částka, se zavázal zaplatit ve splátkách po , částka, splatných do 20. dne příslušného měsíce (na základě ústní dohody do konce příslušného měsíce). Žalovaný na zbytek ceny v období od roku 2015 do konce roku 2022 zaplatil , částka, .

24. Pro zhodnocení, zda byly splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy, bylo zásadní posouzení ujednání o úročení zbytku kupní ceny. S ohledem na autonomii vůle stran soud považuje ujednání za zcela srozumitelné a platné a pokud žalobce považoval kupní cenu ve výši , částka, za konečnou a zohledňující postupné splácení, nebyl důvod, aby svým podpisem souhlasil s ujednáním o úroku. Z dikce ujednání ve smlouvě je zcela jednoznačně zřejmé, že nesplacená část kupní ceny měla být úročena vždy k 1. lednu kalendářního roku, za který je úrok placen. Dle jazykového vyjádření měla být nesplacená kupní cena úročena poprvé až , datum, . Smluvní úrok byl sjednán ve výši 6,80 % z nesplacené kupní ceny s fixací na 3 roky a přirůstal k jistině. Z uvedeného ujednání je zřejmá vůle stran určit počáteční výši úroku na první tři roky. Nebyla však ujednána následující výše úroku ani způsob, jakým by měla být určena. Z ujednání nevyplývá ani možnost jednostranného určování úroku ze strany žalovaného. S ohledem na absenci ujednání o výši úroku po sjednané fixaci, uplatní se postup podle § 1802 o.z. Zbytek neuhrazené kupní ceny se tedy úročil obvyklými úroky požadovanými za úvěry, které poskytují banky, tedy ke dni , datum, úrokem 2,85 %, ke dni , datum, úrokem 2,40 %, ke dni , datum, úrokem 2,05 %, ke dni , datum, úrokem 2,88 % a ke dni , datum, úrokem 4,61 %. Pokud jde o tvrzení žalovaného vztahující se k oprávněnosti zvyšování úrokové sazby (postup v rámci ekonomických ukazatelů), pak k tomu soud uvádí, že ujednání stran je z jazykového vyjádření zřejmé a pokud by byla vůle účastníků jiná, měla být zachycena právě ve smluvním ujednání. Žádné ujednání o proměnlivosti úroku s ohledem na ekonomické ukazatele však ujednání stran smlouvy neobsahuje. Navíc žalobce vystupoval ve vztahu jako spotřebitel a v případě možného různého výkladu ujednání stran by se použil výklad pro spotřebitele příznivější. Žalobce se ve smlouvě zavázal zaplatit náklady spojené s pojištěním nemovitých věcí a daň z nemovitých věcí. Žalovaný však neprokázal výši těchto vynaložených nákladů, proto soud vycházel z předpokladu, že žalobcem zaplacená částka , částka, byla použita na splacení kupní ceny s přirostlými úroky. Za rok 2015 žalobce zaplatil , částka, . Zbytek kupní ceny po připočtení úroku (6,80 %) činil , částka, . Za rok 2016 žalobce zaplatil , částka, a zbytek kupní ceny po připočtení úroku (6,80 %) činil , částka, . Za rok 2017 žalobce zaplatil , částka, a zbytek kupní ceny po připočtení úroku (6,80 %) činil , částka, . Za rok 2018 žalobce zaplatil , částka, a zbytek kupní ceny po připočtení úroku (2,85 %) činil , částka, . Za rok 2019 žalobce zaplatil , částka, a zbytek kupní ceny po připočtení úroku (2,40 %) činil , částka, . Za rok 2020 žalobce zaplatil , částka, a zbytek kupní ceny po připočtení úroku (2,05 %) činil , částka, . Za rok 2021 žalobce zaplatil , částka, a zbytek kupní ceny po připočtení úroku (2,88 %) činil , částka, . Za rok 2022 žalobce zaplatil , částka, a zbytek kupní ceny po připočtení úroku (4,61 %) činil , částka, . Ke dni , datum, , tedy k datu, v němž žalobce žalovaného vyzval k uzavření kupní smlouvy, nebyly splněny podmínky uzavření smlouvy, neboť minimálně celá kupní cena zaplacena nebyla. Žalobce ani poté žádnou splátku nezaplatil. Soudu nezbylo, než žalobu o nahrazení projevu vůle v celém rozsahu zamítnout (výrok I. tohoto rozsudku).

25. Uhrazení kupní ceny nicméně nebylo jedinou podmínkou uzavření kupní smlouvy, musela být zaplacena i případná smluvní pokuta. Tou se soud zabýval hlavně ve vztahu naplnění podmínek odstoupení od smlouvy a ve vztahu k vzájemnému návrhu žalovaného na vyklizení nemovitosti a zaplacení smluvní pokuty.

26. Pokud jde o ujednání o smluvní pokutě, tak se žalobce zavázal ve smyslu § 2048 o.z. zaplatit , částka, za každé porušení smlouvy. Co do posouzení obsahu ujednání soud poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, pod sp.zn. , spisová značka, , ze kterého plyne nová zásada týkající se moderace smluvní pokuty: „Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu.“. Z uvedeného vyplývá, že soud nemá zkoumat přiměřenost samotného ujednání o smluví pokutě, ale přiměřenost výše konkrétního nároku na smluvní pokutu. Soud se tedy nejdříve zabýval tím, zda a případně v jaké výši žalovanému vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty.

27. Žalovaný mimo jiné požaduje smluvní pokutu ve výši , částka, za rok 2019. Dle ujednání smlouvy byla smluvní pokuta splatná spolu s další splátkou. Smluvní pokuta za listopad 2019 byla tedy splatná , datum, . Poprvé mohlo být právo na zaplacení smluvní pokuty uplatněno u orgánu veřejné moci následující den, tedy , datum, . Jelikož žalovaný žalobu podal dne , datum, a žalobce namítl promlčení požadovaných smluvních pokut, dospěl soud k závěru, že nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, za rok 2019 je promlčený ve smyslu § 609 o.z.

28. Nárok na zaplacení smluvní pokuty za rok 2020 ve výši , částka, a za rok 2021 ve výši , částka, považuje soud za částečně důvodný, neboť i přes závěr, že došlo mezi účastníky k ústní dohodě o změně termínu splatnosti, byl žalobce v pěti případech v roce 2020 v prodlení s úhradou splátky, když tuto nezaplatil v celé výši do konce příslušného měsíce. V ostatních případech byla splátka do konce příslušného měsíce zaplacena. Důvodný je proto pouze nárok na zaplacení , částka, za prodlení s placením splátky za měsíce 3/2020, 4/2020, 5/2020, 6/2020 a 9/2020.

29. Naopak za zcela nedůvodný považuje soud nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, za rok 2022, když žalobce zaplatil všechny splátky v termínu splatnosti do konce příslušného měsíce. Všechny žalobcem provedené platby v roce 2022 byly ve výši , částka, a byly označeny „splátka svidnice“, není tedy žádných pochyb, že tyto platby byly plněním na sjednané splátky, nikoliv na smluvní pokutu. Žalobce pak zcela nedůvodně tyto platby započítal na dříve tvrzené smluvní pokuty, přičemž takové právní jednání nemá oporu v právních předpisech.

30. Soud tak považuje za důvodný pouze nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, . S přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, tedy k řádnému plnění splátek za nemovitou věc poskytnutou žalobci k užívání, soud dospěl k závěru, že tato výše požadované smluvní pokuty není nepřiměřená. Proto bylo vzájemnému návrhu v tomto rozsahu vyhověno, a to i co do úroků z prodlení požadovaných od , datum, , když žalobce byl v prodlení nejpozději k , datum, (výrok III. tohoto rozsudku). Požadovaná výše úroků z prodlení odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Ve zbytku požadované smluvní pokuty soud vzájemný návrh žalovaného zamítl (výrok IV. tohoto rozsudku).

31. K nároku žalovaného na vyklizení nemovitých věcí ve smyslu § 1040 odst. 1 o.z. soud posuzoval oprávněnost výpovědi žalovaného, přičemž v řízení bylo prokázáno, že žalobce ke dni , datum, , kdy žalovaný prostřednictvím svého zástupce odstoupil od smlouvy, nebyl v prolení s úhradou alespoň dvou po sobě jdoucích splátek (splátky, se kterými byl v prodlení byly vždy doplaceny následující měsíc) a nebyl tak naplněn důvod výpovědi podle odst. 7 části A smlouvy. Žalobce nebyl v prodlení se zaplacením žádné ze splátek za rok 2022 s odkazem na shora uvedený závěr o neoprávněnosti zaúčtování těchto splátek na smluvní pokuty. Odstoupení žalovaného ze dne , datum, soud považuje za neplatné.

32. Žalovaný v průběhu řízení odstoupil od smlouvy podruhé dne , datum, . K tomuto právnímu jednání žalovaného soud považuje za nutné shrnout, že žalovaný v předmětném vztahu vystupoval jako podnikatel, zbytek kupní ceny ve výši , částka, navýšil o 6,8 % již na samém začátku smluvního vztahu (dle vyúčtování ze dne , datum, ) v rozporu se smluvním ujednáním, když dle ujednání smlouvy měl být zbytek neuhrazené kupní ceny úročen vždy k 1. lednu, tedy až od , datum, , v rozporu se smluvním ujednání jednostranně zvýšil úrok na 8,96 % a poté na 22,80 %, tedy více než trojnásobek původní výše, nesprávným vyúčtováním smluvních pokut čtyři roky nazpět a neoprávněným zaúčtováním řádných splátek zaplacených žalobcem za rok 2022 na tyto smluvní pokuty vytvořil domnělý stav, kdy měl být žalobce v prodlení s 11 splátkami a na základě této skutečnosti neplatně odstoupil od smlouvy dne , datum, . K odstoupení přitom došlo po žádosti žalobce o vyčíslení zbytku nehrazené kupní ceny, na což žalovaný reagoval požadavkem na písemnou žádost, ale ani na tu žalobci nakonec neodpověděl a reagoval odstoupením od smlouvy. Odstoupení od smlouvy dne , datum, bylo učiněno až v průběhu řízení, kdy účastníci byli seznámeni s předběžným názorem soudu na platnost ujednání o úroku a případné ústní dohody o změně termínu splatnosti, a přesto bylo v odstoupení od smlouvy argumentováno stejným způsobem jako v předešlém odstoupení bez snahy vyjasnit přesnou částku kupní ceny, která by měla být doplacena se zohledněním ujednané, resp. neujednané výše úroků. V celkovém důsledku tak žalovaný svým jednání zásadně ovlivnil vztah mezi účastníky, kdy žalobce uvrhl v nejistotu ohledně zbytku neuhrazené kupní ceny, dalšího trvání smlouvy (délky splácení) a výší dlužných smluvních pokut, které dlouhou dobu po žalobci nepožadoval, resp. jak vyplývá z e-mailové konverzace ze dne , datum, a vyúčtování ze dne , datum, , mohly být některé smluvní pokuty i promíjeny. Žalovaný tak svévolně vytvořil prvotní situaci s domnělým prodlením žalobce, který do té doby splátky platil a v prodlení se dvěma po sobě jdoucími splátkami nebyl. Poté žalobce platit přestal, v důsledku čehož následně žalovaný znovu odstoupil od smlouvy. Dle soudu takovému jednání nelze přiznávat ochranu, neboť vykazuje známky zjevného zneužití práva podle § 8 o.z., tedy využití situace, kdy žalobce přestal plnit v důsledku neoprávněného a neplatného jednání žalovaného, které mělo zcela zásadní význam na narušení právní jistoty stran smluvního vztahu. Dle soudu je na místě, aby byl vztah mezi účastníky vyjasněn co do zbytku kupní ceny se zohledněním úročení dle smluvního ujednání a oprávněnosti smluvních pokut s tím, že je s ohledem na dosavadní jednání žalovaného třeba, aby bylo postaveno na jisto, kolik má žalobce na zbytek kupní ceny a smluvní pokuty zaplatit.

33. S ohledem na shora uvedené soud vzájemný návrh na vyklizení nemovitých věcí v celém rozsahu zamítl (výrok II. tohoto rozsudku).

34. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl tak, že ji nepřiznal žádnému z účastníků, neboť oba byli v řízení co do hlavního předmětu, tedy nahrazení projevu vůle a vyklizení nemovitých věcí, neúspěšní.