12 C 107/2020

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Jitkou Rollerovou, Dr. ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. titul . Bc. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o uložení povinnosti

I. Žaloba, aby žalovaní 1., 2. byli povinni společně a nerozdílně ve lhůtě 90 dnů od právní moci rozhodnutí na svůj náklad bezplatně odstranit vady předmětu koupě, tedy na nemovité věci - jednotka [číslo] byt, v domě [adresa], stojícím na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], a též na nemovité věci - jednotka [číslo] garáž, v domě [adresa], stojícím na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], aby žalovaní takto ve vztahu k předmětným věcem nemovitým byli povinni odstranit jejich vady spočívající v a) chybějícím, substandardně provedeném, či neúplném provedení tepelné izolace z vnější strany všech obvodových zdí, projevujícím se nadměrnými tepelnými ztrátami obytných prostor a plesnivěním interiéru, b) chybějící tepelné izolaci obou stran obou balkonových desek, c) chybějící tepelné izolaci věnců šikmých stěn, d) výskytu a příčině trvajícího výskytu plísní a vlhkosti v půdních prostorách, konkrétně tedy v místě dřevěného záklopu, respektive pochozí podlahy, a dále v místě tepelné izolace a parozábrany, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným 1., 2. k jejich rukám společným a nerozdílným na nákladech řízení částku 49 005 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku zástupci žalovaných 1., 2.

1. Žalobou podanou u soudu dne 23. 4. 2020 ve znění jejího doplnění se žalobce domáhal, aby soud vydal rozsudek, kterým by uložil žalovaným povinnost na svůj náklad: a) nechat vypracovat ověřenou dokumentaci skutečného provedení stavby, b) doplnit tepelnou izolaci o tloušťce dle výpočtů provedených podle platných stavebně technických norem z vnější strany všech obvodových zdí, c) doplnit chybějící izolaci obou stran obou balkonových desek o tloušťce dle výpočtů provedených podle platných stavebně technických norem, d) doplnit chybějící tepelnou izolaci věnců šikmých stěn o tloušťce dle výpočtů provedených podle platných stavebně technických norem, e) provést demontáž dřevěného záklopu (podlahy) na půdě, provést výměnu plísní a vlhkostí narušených prken, odstranit poškozenou tepelnou izolaci, provést kontrolu parozábrany a následně provést její bezchybné osazení, provést doplnění tepelné izolace a provést řádně záklop pochozí vrstvy, f) vybourat, následně vyrovnat a znovu položit chybně položenou dlažbu v chodbě (zádveří), g) řádně osadit vchodové dveře, h) vyměnit znehodnocená okna v obou technických místnostech, a i) nechat vypracovat nový PENB dle platných právních předpisů a dle skutečného provedení stavby. Žalobu odůvodnil tím, že dne 24. 6. 2016 žalobce a jeho manželka [příjmení] [celé jméno svědkyně] jako kupující uzavřeli s žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, kterou byly převedeny do jejich rovnopodílového spoluvlastnictví jednotky, a to: jednotka [číslo] byt, v domě [adresa], stojícím na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a k ní vážící se spoluvlastnický podíl o velikosti id. [číslo] na společných částech budovy [adresa], a k ní vážící se podíl o velikosti id. [číslo] na pozemcích parc. č. st. [anonymizováno], o výměře 108 m2, zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 31 m2, ostatní plocha a parc. [číslo] o výměře 132 m2, zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí] (dále též jen„ byt“). Dále jednotka [číslo] garáž, v domě [adresa], stojícím na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a k ní vážící se spoluvlastnický podíl o velikosti id. [číslo] na společných částech budovy [adresa], a k ní vážící se podíl o velikosti id. [číslo] na pozemcích parc. č. st. [anonymizováno], o výměře 108 m2, zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 31 m2, ostatní plocha a parc. [číslo] o výměře 132 m2, zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí] (dále též jen„ garáž“). Žalobce tvrdil, že první projevy vad byly v zimě 2016 2017, kdy se však výrazněji nevyskytovaly plísně a zvýšená vlhkost byla přičítána tomu, se jde o novostavbu, kde se může vyskytovat zvýšená vlhkost. V zimě 2017 2018 měl žalobce upozorňovat žalované na problém vzniku plísní v jejich bytové jednotce. Od ledna 2019 pak tento problém vzniku plísní s žalovanými již řešil i písemně emailem, kdy tuto vadu žalobce žalovanému oznámil. Ohledně řešení této vady s ním poté žalovaní elektronicky komunikovali a navrhli jako řešení vymalovaní bytu protiplísňovým systémem Eternal. Další vadou nemovité věci bylo neprovedení zateplení balkonu, což žalobce žalovaným navrhl odstranit jeho dodatečným zateplením. Vzhledem k tomu, že žalobce od žalovaných nezískal žádné stanovisko ohledně započetí realizace dodatečného zateplení balkonu, nechal si vypracovat nezávislý posudek od autorizovaného inženýra pro pozemní stavby [titul]. [jméno] [příjmení], z nějž, mimo uvedený výskyt plísní, vyplynuly další vady nemovité věci. Na základě tohoto posudku bylo žalovaným následně dne 16. 5. 2019 oficiálně odesláno uplatnění práv ze skrytých vad. V tomto dopise žalobce definoval vady, které vyplynuly z užívání bytu a z odborného posudku, a to: odlišnou tloušťku stěn a stropů v projektové dokumentaci oproti skutečnosti, tepelné mosty ve stěnách, kdy tato vada se projevuje vznikem plísní, chybějící tepelnou izolaci balkonů, která se projevuje nízkou vnitřní povrchovou teplotou stěn, v důsledku čehož dochází ke kondenzaci vzdušné vlhkosti a růstu plísní, zdivo stěn není provedeno dle požadavků výrobce, není dodržena vazba zdiva a jsou nedostatečně promašťované ložní spáry, chybějící tepelná izolace věnců šikmých stěn v podkroví, v důsledku čehož se tvoří tepelné mosty. Nad rámec uplatnění vad, které bylo žalovaným zasláno 16. 5. 2019, ze znaleckého posudku vyplynuly ještě následující vady: chybně položená dlažba v chodbě (zádveří), vstupní dveře jsou chybně osazeny, okenní rámy v obou technických místnostech jsou znehodnoceny neodborně vyvrtanými otvory, průkaz energetické náročnosti budov není vyhotoven podle projektové dokumentace, která je v souladu se skutečným stavem. Dne 29. 8. 2019 byla žalovaným odeslána výzva k odstranění oznámených vad a stanoven termín pro odstranění vad ve lhůtě do 31. 10. 2019. Žalobce dále tvrdil, že na základě komunikace s žalovanými a nemožnosti dojít vyřešení situace byly postupně vypracovány tři odborné posudky k prokázání tvrzených vad. A to posouzení stavebního detailu balkónu bytového dobu z hlediska požadavku na nejnižší vnitřní povrchovou teplotu konstrukce a možnost vzniku plísní, který byl vypracován energetickým specialistou [titul]. [jméno] [příjmení], Ph.D., posouzení vad rodinného domu vypracované autorizovaným inženýrem pro pozemní stavby [titul]. [jméno] [příjmení], jehož součástí je také termovizní protokol o provedení termovizního měření obvodových konstrukcí řadového rodinného domu. Dále znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne 6. 11. 2019 vypracovaný soudním znalcem v oboru stavebnictví v odvětví stavby obytné, odvětví stavby průmyslové a odvětví různá, se specializací na stavby občanského vybavení, [jméno] [příjmení], v nichž jsou vytčené vady jasně popsány a definovány. Žalobce dne 4. 2. 2020 zaslal žalovaným předžalobní výzvu, která byla žalovaným doručena dne 6. 2. 2020, v níž žalovaným stanovil termín k odstranění vad nejpozději do 22. 9. 2020 s tím, že na odstranění vad nastoupí nejpozději do 21. 3. 2020, žalovaní však vady neodstranili.

2. U jednání dne 10. 2. 2023 k výzvě soudu žalobce doplnil svá tvrzení, že se vlhkost v bytě začala projevovat v zimě 2016 2017, avšak to žalobce žalovaným nesděloval, měl za to, že se jedná o vlhkost z důvodu toho, že jde o novostavbu. V zimě 2017 2018 se začaly objevovat v bytě plísně, a to v kuchyni, pokojích po obvodu stavby, kde je betonový věnec. Tvrdil, že tehdy o tom informoval žalované ústní formou, někdy v období zimy 2017 2018. Tehdy žalovaným uvedl, že má v bytě plísně, ať se přijdou podívat a zjistí, co je příčinou. V zimě 2018 2019 se v bytě opět objevily plísně, pořád na stejných místech a žalobce je odstraňoval svépomocí. Tehdy zaslal žalovaným email ze dne 4. 1. 2019. Z jakého důvodu se v bytě vyskytovaly plísně, žalobce zjistil až ze zhotovených posudků, které soudu předložil k důkazu. Písemné uplatnění pak učinil 16. 5. 2019.

3. Podáním doručeným soudu dne 18. 1. 2023 vzal žalobce žalobu částečně zpět, a to co do žalobního požadavku v bodech a) a f) až i) a současně navrhl, aby soud připustil změnu žalobního návrhu s tím, že je na místě uložit žalovaným pouze povinnost odstranit žalované vady, avšak způsob odstranění již ponechá na žalovaných, neboť u dříve specifikovaných požadavků uvedených v petitu má za to, že tyto nelze do rozhodnutí pojmout, neboť by rozsudek nebyl vykonatelný. Proto nově navrhl, aby soud rozhodl, že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně na svůj náklad bezplatně odstranit vady na nemovité věci – shora specifikovaného bytu a garáže - spočívající v a) chybějícím, substandardně provedeném, či neúplném provedení tepelné izolace z vnější strany všech obvodových zdí, projevujícím se nadměrnými tepelnými ztrátami obytných prostor a plesnivěním interiéru, b) chybějící tepelné izolaci obou stran obou balkonových desek, c) chybějící tepelné izolaci věnců šikmých stěn, d) výskytu a příčině trvajícího výskytu plísní a vlhkosti v půdních prostorách, konkrétně tedy v místě dřevěného záklopu, respektive pochozí podlahy, a dále v místě tepelné izolace a parozábrany, e) vadně a substandardně provedené dlažbě v chodbě, respektive zádveří, projevující se nestabilitou, nesouvislostí či neprovázaností podkladu. Soud proto usnesením dne 10. 2. 2023 řízení částečně zastavil co do žalobního požadavku uvedeného v bodech a), f), g), h), i) žaloby ze dne 23. 4. 2020, když žalovaní s tímto částečným zpětvzetím výslovně souhlasili. Současně připustil změnu žaloby učiněnou podáním žalobce ze dne 18. 1. 2023. U jednání dne 22. 5. 2023 pak vzal žalobce žalobu částečně zpět co do žalobního požadavku uvedeného v bodu e) žaloby ze dne 18. 1. 2023. Soud proto řízení v uvedené části zastavil, když žalovaní s tímto částečným zpětvzetím výslovně souhlasili.

4. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby. Nesporným učinili, že prodali kupní smlouvou ze dne 24. 6. 2016 žalobci a jeho manželce, shora uvedený byt a garáž. Žalovaní uvedli, že se hned dne 10. 1. 2019 dostavili do bytu žalobce, kde jim byla ukázána tři místa, kde byla viditelná vlhká omítka, přičemž žalovaný 1. s sebou na schůzku vzal prospekty informující o přípravku na odstranění plísní systému Eternal. Žalovaní přípravky Eternal nakoupili, žalobce však aplikaci přípravků na odstranění plísní Eternal i výmalbu bytové jednotky žalovanými odmítl. K žalobcem vytýkaným vadám uvedli, že pokud jde o odlišnou tloušťku jedné ze stěn, kdy v projektové dokumentaci je uvedena tloušťka stěny o síle 400 mm namísto skutečně realizovaných 300 mm, nejedná se o vadu dotčené bytové jednotky a že tato skutečnost byla žalobci známa po celou dobu, co dotčenou jednotku vlastní. Uvedli, že vadou není ani odlišné řešení stropní konstrukce na domě, kdy v projektové dokumentaci byly stropní konstrukce řešeny z vložek MIAKO, ale skutečné provedení je z železobetonových montovaných panelů, přičemž tato skutečnost byla žalobci známa již od září 2014, kdy mu byl ze strany žalovaných mailem zaslán dokument„ popis RD [ulice], [obec]“. K tepelným mostům na stěnách uvedli, že se nejedná o skrytou vadu dotčené bytové jednotky, jelikož nevzniká prokazatelný problém v dotčené bytové jednotce. K neprovedení zdiva stěn dle požadavků výrobce namítali, že tyto neuznávají. K nároku žalobce na doplnění chybějící tepelné izolace věnců šikmých stěn a odstranění vad v půdních prostorech namítali, že žalobce není oprávněn žádat odstranění vad na místech domu, která nejsou ve vlastnictví žalobce. K chybějící tepelné izolaci balkonů uvedli, že tato vada byla v průběhu jednání před zahájením soudního sporu žalovanými částečně uznána, o odstranění tvrzených vad balkonové desky žalovaní se žalobcem jednali. Žalobci byla navržena sleva z kupní ceny, přičemž vyčíslení výše slevy žalobce avizoval v předžalobní upomínce, namísto slevy však změnil jím zvolený postup a podal žalobu na uložení povinnosti. Žalovaní trvali na tom, že vlhkost v bytě nezavinili. Namítali, že důvodem pro změnu žaloby není žalobce tvrzená nevykonatelnost dosud navrhovaného petitu rozsudku, nýbrž skutečnost, že to, čeho se žalobce domáhá, nemá jakoukoli oporu v právní úpravě. Tvrdili, že žalobce se od počátku domáhá u soudu vůči žalovaným neexistujících nároků, neboť kupující je v případě existence vad oprávněn žádat vůči prodávajícímu odstranění vad, ale není oprávněn požadovat provedení konkrétních prací, a že žalobce nově požaduje odstranění vad, ačkoliv dosud nepožadoval odstranění vad ale provedení konkrétních prací. Dále namítali opožděné vytknutí vad, když dle tvrzení žalobce a jeho manželky se plísně objevily již v zimě 2016 2017, ovšem oznámeny a vytknuty byly žalovaným až v lednu 2019, tj. 2 roky poté. Dále namítali promlčení žalobcem uplatňovaných nároků s tím, že vady projevující se výskytem plísní se dle žalobce vyskytly v zimě 2016 2017. Žalobce poprvé oznámit žalovaným výskyt plísní v bytě emailem ze dne 4. 1. 2019, tedy opožděně. V tomto emailu požadoval, aby se žalovaní dostavili do bytové jednotky žalobce se na daný stav podívat. Písemné vytknutí vad pak proběhlo v květnu 2019, v rámci tohoto přípisu žalobce uplatnil vůči žalovaným právo na odstranění vad. K uplatnění nároků na odstranění vad u soudu došlo až dne 18. 1. 2023, kdy byla soudu doručena změna žalobního návrhu.

5. Soud učinil v rámci dokazování ve věci následující skutková zjištění: Z e-mailu ze dne 9. 9. 2014, že žalovaný 1. zaslal žalobci e-mail s podklady pro vyhotovení smlouvy o smlouvě budoucí uvedenými v příloze, konkrétně s 1) podklady vlastníka RD C, 2) popisem RD [ulice], [obec], 3) Půdorysem I. NP, 4) půdorysem II. NP, 5) půdorysem podkroví. V poznámce emailu žalovaný 1. dále uved, že pro představu žalovaných přikládá Prohlášení vlastníka RD B ze dne 27. 8. 2014, které bylo vloženo do katastru nemovitostí 28. 8. 2014 a vztahuje se k druhému rodinnému domu, který je vedle rozestavěného třetího RD s tím, že takovéto prohlášení bude vyhotoveno také na třetí RD C s tím, že tam ale budou jinak energeticky napojeny nebytové prostory v I. NP s byty. V příloze emailu podkladech pro smlouvu o smlouvě budoucí je uvedeno, co bude předmětem smlouvy o smlouvě budoucí mezi budoucímu kupující manželi [příjmení] a žalovanými jako prodávajícími, je zde podrobně popsána bytová jednotka [číslo] byt 3+ kk a náležitosti budoucí kupní smlouvy. Přiložen je zde„ popis RD [ulice] A, [obec]“, v němž jsou obsaženy informace o prodávané bytové jednotce a garáži a informace o provedení a konstrukci stavby, kdy je zde zejména uvedeno, že strop v 1. NP (přízemí) je kompletně tepelně izolován termopláštěm 100 mm EPS polystyren a strop v 2. NP je z části tvořen sádrokartonovým podhledem RIGIPS, dále je zde popsáno technické vybavení a uveden je i technický popis domu. Dále je zde přiložen půdorys I., II. III. NP, návrh na vklad do katastru nemovitostí a prohlášení vlastníka rodinného domu týkající se týkající se domu [adresa] z roku 2014. Ze souhlasu Magistrátu města Olomouce s dělením pozemků, jehož přílohou je geometrický plán, že Magistrátem města Olomouce, odborem stavebním byl dne 7. 12. 2015 č. j. [spisová značka] [spisová značka] vydán souhlas s dělením pozemků parc. [číslo] (ostatní plocha) a parc. [číslo] (zahrada) ve městě [obec], v k.p. [část obce] za účelem vyznačení objektu rodinného domu a oddělní dosud nezastavěné části pozemku. Z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek ze dne 25. 5. 2016 k rodinnému domu s byty a nebytovými prostory [adresa], že žalovaní jako vlastníci tímto prohlášením v souladu s ust. § 1164 zákona č. 89/2012 sb., občanského zákoníku rozdělili své právo k pozemkům na vlastnické právo k následujícím jednotkám: jednotka [číslo] – byt 3 + kk, jednotka [číslo] – byt 3 + kk, jednotka [číslo] – nebytový prostor – garáž, jehož součástí je sklep, jednotka [číslo] – nebytový prostor – garáž, jehož součástí je sklep. Dle popisu jednotek jednotka [číslo] je umístěna ve 2. nadzemním podlaží (1. patro) rodinného domu., jednotka [číslo] – byt 3 + kk je umístěna ve 3. nadzemním podlaží, (tj. podkroví) rodinného domu. Společnými částmi jsou pak mimo jiné společné prostory ve 3. NP – půdní prostor pod střechou domu s výlezem na střechu, ke komínům a ke stožáru na anténu. Z e-mailu ze dne 17. 6. 2016, že žalovaný 1. tímto emailem žalobci oznamoval, že dne 20. 5. 2016 bylo vydáno rozhodnutí právo užívat stavbu RD [ulice], [obec], [část obce], dne 23. 5. 2016 bylo přiděleno stavbě RD číslo popisné a orientační, tzn. že RD má nyní adresu [adresa]. Dne 25. 5. 2016 byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, kterým došlo k zápisu dané stavby do katastru nemovitostí, prostřednictvím Prohlášení vlastníka došlo k rozdělení dané nemovitosti na 2 bytové a 2 nebytové jednotky a lze činit úkony k podpisu kupní smlouvy. Z kupní smlouvy ze dne 24. 6. 2016, že žalovaní jako prodávající uvedenou kupní smlouvou prodali žalobci a jeho manželce jako kupujícímu a) jednotku [číslo] byt, v domě [adresa], stojícím na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a k ní vážící se spoluvlastnický podíl o velikosti id. [číslo] na společných částech budovy [adresa], a k ní vážící se podíl o velikosti id. [číslo] na pozemcích parc. č. st. 760, o výměře 108 m2, zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 31 m2, ostatní plocha a parc. [číslo] o výměře 132 m2, zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí] a b) jednotku [číslo] garáž, v domě [adresa], stojícím na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a k ní vážící se spoluvlastnický podíl o velikosti id. [číslo] na společných částech budovy [adresa], a k ní vážící se podíl o velikosti id. [číslo] na pozemcích parc. č. st. [anonymizováno], o výměře 108 m2, zastavěná plocha a nádvoří, parc. [číslo] o výměře 31 m2, ostatní plocha a parc. [číslo] o výměře 132 m2, zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], za dohodnutou kupní cenu ve výši 2 790 000 Kč. V čl. I. smlouvy je v poznámce uvedeno, že bytová jednotka se prodává bez finálních vrstev podlah (tj. např. dlažby, plovoucí podlahy, vinil apod), bez kuchyňské linky, bez finálních obkladů koupelny a WC, bez zařizovacích předmětů koupelny a WC (tj. vana, sprchový kout, umyvadla baterie, WC mísa apod.), bez svítidel, bez interiérových dveří. V čl. IV. odst. 2 písm. c) smlouvy kupující prohlásil, že je důkladně seznámen se stavem předmětných nemovitostí a s dokumentací vztahující se k předmětným nemovitostem. V čl. IV. odst. 3 dále kupující prohlásil, že je s právním i faktickým stavem převáděných nemovitostí seznámen a že je kupuje v tom stavu, v jaké se nachází k datu podpisu této smlouvy. Z e-mailové korespondence, že žalobce žalovaného 1. emailem ze dne 4. 1. 2019 žádal, aby se u nich doma zastavil s tím, že se jim opět v bytě objevily plísně, nejvíce v blízkosti balkonu, a neví co s tím. Dále žádal o projektovou dokumentaci. Na to reagoval žalovaný 1. emailem z téhož dne, v němž uvedl, že neví, co je příčinou plísně v bytě a jak si s nimi poradit a zbavit se jich. Proti plísním mohou pomoci postřiky proti plísni, více větrat v daných místnostech a topit. Dále uvedl, že by třeba mohlo být řešení udělat z vnitřní strany místnosti nějakou dodatečnou vnitřní izolaci ve formě sádrokartonového„ soklu“ k izolaci či„ kastlíku“ z nalepené tvrzené izolační vaty dané do omítky. Žalobce v odpovědi žalovanému 1. téhož dne uvedl, že mu chce vše ukázat na místě a domluvit se na dalším postupu a dále žádal o projektovou dokumentaci. Na to mu žalovaný téhož dne sdělil, že mu víc na místě neřekne, než co popsal v emailu, a že co se týká projektové dokumentace, tak ji v příštím týdnu naskenuje a žalobci zašle. Dne 5. 1. 2019 žalovaný 1. žalobci napsal, že o víkendu je doma, tak se může zastavit kdykoliv během dne. Současně žádal o zaslání fotek s tím, že se zkusí poradit s kolegy v práci, jestli by je nenapadlo nějaké řešení (např. odvlhčovač vzduchu, protiplísňový nátěr atd.) Žalobce žalovanému 1. dne 5. 1. 2019 odpověděl, že se jim to nehodí, navrhl příští týden s tím, že budou chytřejší i z projektové dokumentace. Na to žalovaný 1. reagoval emailem odeslaným žalobci téhož dne, v němž se žalobce dotazoval, zda se ho snaží nachytat a zjistit, jestli je dům postaven dle projektové dokumentace. Žalobce mu odpověděl, že žalovaný loňskou zimu plísně u nich viděl a řekl jim, že se nejspíš jedná o tepelný most. Projektovou dokumentaci dosud nepotřebovali, protože věřili, že je vše v pořádku a dům řádně postavený podle ní. V e-mailu ze dne 7. 1. 2023 žalovaný 1. žalobci zaslal projektovou dokumentaci, za kterou žalobce emailem téhož dne děkoval a žádal ho o navržení dvou termínů během týdne, kdy by se mohl u nich doma zastavit. Dne 8. 1. 2019 žalovaný 1 žalobci napsal, že by se zastavili ve čtvrtek 10.

1. Žalobce téhož dne uvedl, že je budou čekat v pátek. Dne 12. 1. 2019 žalovaný 1. žalobci napsal, že k písemnostem, které mu předal včerejšího dne v listinné podobě k systému ETERNAL proti plísním, mu zasílá v příloze doplňující informace s tím, že bude kontaktovat výrobce, aby zjistil podrobné informace ohledně nejvhodnějšího použití daného komplexního systému v příslušném ročním období, aby došlo k trvalému odstranění plísní, a že po obdržení informací od výrobce, kdy je nejlépe tuto technologii na plísně v bytě aplikovat, ji společně s manželkou a synem u žalobce v bytě budou realizovat. Z přílohy emailu, že se jedná o prospekt přípravků na odstranění plísní systému Eternal, fungujícího ve 3 krocích, a to ETERNAL odstraňovače plísní, termoizolačního nátěru ETERNAL In Thermo, ETERNAL In steril -hi-tech bílé malířské barvy trvale bránící výskytu plísní a bakterií a ETERNAL antibakterial -vrchního transparentního laku trvale bránícího růstu plísní. V prospektu je podrobně uvedeno, jak termoizolační nátěr funguje a kde všude najde uplatnění. Žalobce dne 14. 1. 2019 žalovanému 1. odpověděl, že budou čekat na podrobné informace od výrobce, že se obávají, že nátěr neodstraní příčinu vzniku plísní v tak velkém rozsahu a že by jeho aplikaci svěřili odborníkům. Dne 16. 1. 2019 žalovaný 1. žalobci napsal, že dle doporučení technika výrobce Eternal je vhodné nátěry systému Eternal proti plísním aplikovat v letních měsících, že aplikace se vyznačuje jednoduchostí, přičemž způsob nanášení je štětkou nebo válečkem a neliší se od běžného malování, že systém by aplikovali v červnu, červenci 2019. Pokud by žalobce chtěl aplikaci svěřit odborníkům, ať si je zajistí na vlastní náklad. Dne 21. 1. 2019 žalobce žalovanému 1. napsal, že systém ETERNAL se nenanáší na plísně, ale po odstranění, že náklady spojené s aplikací si uhradí a dále se dotazoval, kdy jim žalovaní dodají materiál. Současně uvedl, že se domnívají, že příčinou vzniku plísní by mohl být tepelný most, že z projektové dokumentace není možné vyčíst, jakým způsobem byla provedena izolace balkonu, prosil o doplnění projektové dokumentace o prováděcí dokumentaci a řez balkónem s detailem. Dne 24. 1. 2019 žalovaný 1. žalobci napsal, že ze systému ETERNAL objednali odstraňovač plísní, ETERNAL IN Thermo, ETERNAL IN steril a ETERNAL penetraci, že materiál bude dodán v průběhu měsíce černa 2019, kdy jej budou aplikovat. Co se týká projektové dokumentace uvedl, že žádnou další dokumentaci k dispozici nemají. Dne 27. 1. 2019 žalobce žalovanému 1. sdělil, že chtějí zjistit příčinu vzniku plísní, že se domnívají, že se může jednat o tepelný most z důvodu nedostatku tepelné izolace balkónů, a že se rozhodli provést termovizuální měření a zpracování odborného znaleckého posudku. Dne 13. 2. 2019 pak žalobce žalovaného 1. žádal, aby nechal vypracovat nový průkaz energetické náročnosti budovy, dále žádal o projektovou dokumentaci, na základě níž se bude výpočet provádět. Žalovaný 1. žalobci dne 18. 2. 2019 odpověděl, že průkaz energetické náročnosti budovy již byl předán při podpisu kupní smlouvy dne 24. 6. 2016. Dne 18. 2. 2019 žalobce žalovanému napsal, že doložený průkaz je zpracován dle vyhlášky č. 148/2007 Sb., byl zpracován před nabytím účinnosti zákona č. 318/2012 Sb. Dne 19. 2. 2019 pak žalovanému 1. sdělil, že dle projektové dokumentace nechali spočítat izolaci balkonu a dotazoval se, jaké navrhují řešení příčiny odstranění příčiny plísní a nedostatků v dokumentaci. Žalovaný 1. žalobci dne 20. 2. 2019 odpověděl, že ověří dané informace na stavebním úřadě. Dále téhož dne žádal o sken originálu výpočtu izolace balkonu zpracovaného [titul]. [jméno] [příjmení], Ph.D. Žalobce mu tento zaslal dne 21. 2. 2019. Dne 1. 3. 2019 se žalobce žalovaného 1. dotazoval, jakým způsobem chtějí sjednat nápravu v dokumentaci a skrytých vadách v domě. Sdělil, že v dané věci jednal s projektantem, který mu doporučil, aby provedl dodatečné zateplení horního balkonu a současně provedení nátěru systému Eternal. Žalobce mu téhož dne odpověděl, že měl jednání v dané věci s projektantem, který mu doporučil, aby provedl dodatečné zateplení horního balkonu a současně provedl nátěr systému Etetrnal, a že o termínu stavby lešení, provedení dodatečného zateplení balkonu a aplikaci systému Eternal bude žalobce informovat. Žalobce mu odpověděl, že předpokládá, že oba balkony jsou nedostatečně izolované, a proto budou chtít zateplit oba balkony současně, dále žádal o dodání průkazu energetické náročnosti budovy. Dne 2. 3. 2019 se žalobce znovu dotazoval na průkaz energetické náročnosti budovy. Žalovaný 1. mu dne 5. 3. 2019 odpověděl, že průkaz energetické náročnosti a jeho aktuálnost řeší, že provedení dodatečného zateplení balkonu konzultuje s techniky z Dek, že by byl rád, kdyby vše proběhlo v červnu-červenci, a že má zakoupený přípravek Eternal. Dne 5. 3. 2019 se žalobce žalovaného 1. dotazoval, jakým způsobem odstraní vznik plísní na stěně do ulice. Dne 6. 3. 2019 se pak dále dotazoval, jakým způsobem odstraní tepelné mosty na obvodové stěně do ulice a žalovanému 1. zaslal výsledek měření, který nechali zpracoval. Dne 13. 3. 2019 žalovaný 1. žalobce informoval, že 1. 3. 2019 zadal požadavek vyhotovení nového PENB, že detaily zpracování způsobu dodatečného zateplení balkónů jsou v řešení, že čeká na vyhotovení návrhu postupu, dále se vyjadřoval k aplikaci Eternalu. Dne 19. 3. 2019 žalobce sdělil, že žalovaní u nich nebudou malovat, že místnosti s plísněmi budou vymalovány odborníky na náklady žalovaných. Žalovaný 1. dne 20. 3. 2019 žalobci sděloval návrh řešení vymalování s tím, že by žalovaní vymalovali byt částečně a na další místnosti dodali Eternal, a pokud by žalobce nesouhlasil s tím, že malování určitých místností provedou žalovaní, dodá potřebné množství Eternalu. Nesouhlasil, že to na jejich náklad provede firma. Žalobce se pak téhož dne tázal, které jsou ty určené místnosti. Žalovaný 1. žalobci dne 20. 3. 2019 sděloval, že nebudou hradit náklady malířské firmy, když vymalovat zvládnou sami. Žalobce se ptal, které místnosti požaduje vymalovat. Na to mu žalobce napsal, že požadují malování v obývacím pokoji s kuch. koutem, v dětském pokoji a ložnici. Dne 2. 4. 2019 žalovaný 1. žalobci zaslal nově vyhotovený průkaz energetické náročnosti budovy. Dne 12. 4. 2019 žalobce žalovanému zaslal vypracovaný posudek s tím, že jej doručí i v listinné podobě. Dne 27. 5. 2019 žalovaný 1. žalobci sdělil, že od něj obdržel dne 17. 5. 2019 dopis„ uplatnění práv ze skrytých vad“, že uvedenou záležitost řeší s právníkem JUDr. [příjmení], a že k požadavkům žalobce bude zasláno vyjádření žalovaných do 30. 6. 2019. Dne 25. 6. 2019 žalovaný 1. žalobci zaslal vyjádření k uplatnění práv ze skrytých vad s tím, že nebudou zajišťovat a provádět opravy v bytě, ale poskytnou manželům [příjmení] slevu z kupní ceny. Žalobce dne 25. 6. 2019 žádal o neprodlené odstranění skrytých vad. Z faktury 2019, že dodavatel 1. Nejlevnější [ulice] [právnická osoba], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] vyúčtoval dne 20. 1. 2019 žalovanému 1. za Eternal In Thermo – interiérovou nátěrovou hmotu s tepelněizolačními vlastnostmi, Eternal odstraňovač plísní a Eternal in Steril – hi-tech barvu zabraňující výskytu plísní a bakterií včetně dopravy částku 1 387 Kč. Z termovizního měření, že firma [právnická osoba], [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo], na základě objednávky žalobce provedla dne 4. 2. 2019 termovizní měření z interiéru a částečně i exteriéru domu [ulice a číslo], ve dvou bytech bylo dále provedeno měření parametrů vnitřního prostředí. Pro lokalizaci teplených mostů bylo provedeno měření povrchových teplot termovizní kamerou. Dne 11. 2. 2019 pak vypracovala termovizní protokol, ze kterého vyplývá, že při termovizním snímkování obvodového pláště objektu z exteriéru byly nalezeny teplené mosty v uložení balkonových desek. V tomto místě byla naměřena výrazně vyšší povrchová teplota pravděpodobně z důvodu nedůkladného přerušení tepelného mostu. Z ostatních pořízených termogramů je patrné, že referenční teplota v charakteristickém výseku stěn se ve většině částí příliš neliší od teploty venkovního vzduchu v době měření, což značí dobré tepelněizolační vlastnosti těchto stěn. V bytě [anonymizováno] byly zjištěny dva detaily (snímek 46, 48) s nízkým povrchovými teplotami. U těchto detailů se předpokládá riziko vzniku plísní i v případě dodržení návrhových hodnot vnitřního prostředí. Nízká povrchová teplota v těchto místech je způsobena nedostatečnou tepelněizolační vlastností detailu. U detailu na snímku 48 je toto riziko ještě umocněno tím, že se nachází v trvale vestavěné skříni. Riziko růstu plísní se takto umístěným nábytkem zvyšuje z důvodů omezeného proudění teplého vzduchu v tomto místě. V protokolu je dále uvedeno, že ostatní zřetelně viditelné plísně jsou s největší pravděpodobností způsobeny parametry vnitřního prostředí překračující standardní návrhové podmínky pro bytové jednotky dle ČSN [číslo] (návrhová teplota: 20,6 ºC byt [anonymizováno] – vytápění radiátory; relativní vlhkost vnitřního vzduchu 50 %). V obývacím pokoji [anonymizováno] byla naměřena relativní vlhkost vnitřního vzduchu přes 60 %, hrozí riziko růstu plísní již při teplotním faktoru cca 0,833 a menším, což přibližně i odpovídá zřetelně viditelným plísním v objektu s hodnotami v tab. 1, proto je nutné v celém bytě zvýšit intenzitu větrání a udržovat relativní vlhkost vzduchu v celém interiéru na návrhové hodnotě do 50 %. Z protokolu dále vyplývá, že snímek [číslo] se týká dětského pokoje a snímek pak ložnice. Z posouzení stavebního detailu balkónu bytového domu z hlediska požadavku na nejnižší vnitřní povrchovou teplotu konstrukce a možnost vzniku plísní ze dne 7. 2. 2019 od [titul] [jméno] [příjmení], Ph.D., Energetického specialisty MPO [číslo] [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec], že jeho výpočty ukazují, že detail není správně tepelně-technicky vyřešen, neboť ve styku vnitřní stropní konstrukce s obvodovou stěnou vznikají místa, kde je povrchová teplota nižší než požadovaná kritická teplota dle ČSN730540 [číslo] a tudíž je zde možný vznik povrchové kondenzace a plísně. Součástí uvedeného posouzení je schéma detailu, přičemž je zde uvedeno, že detail představuje vyložení balkónové desky 1,3 m a je ještě doplněn o vnější kontaktní zateplení fasády z EPS tl. 100 mm, která je„ doražena“ z vrchu a zespodu k balkonové desce. Z uplatnění práv ze dne 16. 5. 2019 s kopií obálky, že žalobce a jeho manželka žalovaným zaslali dne 16. 5. 2019 doporučený dopis, ve kterém vytýkalI vady bytu zakoupeného od žalovaných kupní smlouvou ze den 24. 6. 2016, konkrétně se jednalo o tyto vady: odlišnou tloušťku stěn a stropů v projektové dokumentaci a ve skutečnosti, tepelné mosty ve stěnách – tato skrytá vada se začala projevovat vznikem plísní, chybějící tepelnou izolaci balkonů, v důsledku ní dochází ke kondenzaci vzdušné vlhkosti, růstu plísní a projevuje se nízkou vnitřní povrchovou teplotou stěn, zdivo stěn není provedeno dle požadavků výrobce, není dodržena minimální vazba zdiva, nedostatečně promaltované ložní spáry, chybějící tepelná izolace věnců šikmých stěn v podkroví, kdy se tvoří tepelné mosty. Současně v dopise uvedli, že na existenci vad žalované již upozornili ústně a emailovou korespondencí, že existence vad byla posouzena [titul]. [jméno] [příjmení], členem [obec] komory autorizovaných inženýrů a techniků ve výstavbě a že požadují odstranění vad doplněním nezbytné tepelné izolace bez zbytečného odkladu, když z odborného posudku vyplývá, že tyto vady mohou ohrožovat i zdraví. Z výzvy k odstranění oznámených vad stavby ze dne 29. 8. 2019, že žalobce adresoval výzvu žalovaným, a v záhlaví jako odesílatele označil i svou manželku, ve kterém uvedl, že dne 16. 5. 2019 žalovaným oznámili vady předmětu koupě a jako způsob nápravy závadného stavu zvolili odstranění vad, k němuž nedošlo. Na odstranění vad důrazně trvají a žádají vady odstranit ve lhůtě do 31. 10. 2019 s tím, že pokud žalovaní zůstanou nečinní, nechá vady odstranit oprávněnou stavební firmou a náklady s tím spojené bude požadovat jako slevu z kupní ceny. Z vyjádření právního zástupce žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne 9. 10. 2019 adresovaným manželce žalobce, že právní zástupce v tomto dopise uvedl, že byl žalovanými informován, že od žalobce obdrželi dne 16. 9. 2019 a 17. 9. 2019 dva doporučené dopisy, přičemž emaily s komunikovali od počátku roku 2019. Obdrželi i dopis ze dne 16. 5. 2019, ve kterém žalobce a jeho manželka požadují odstranění vad doplněním nezbytné tepelné izolace bez zbytečného odkladu. Právní zástupce uvedl, že na tento požadavek reagovali žalovaní emailem ze dne 25. 6. 2019, v němž oznámili, že nebudou zajišťovat a provádět opravy, ale že jsou ochotni žalobci a jeho manželce poskytnout slevu z kupní ceny. Současně k vytýkaným vadám sdělili, že tyto uznávají jen z části, a to pokud jde o chybějící tepelnou izolaci balkonu, v důsledku níž dochází ke kondenzaci vzdušné vlhkosti, růstu plísní, a projevuje se nízkou vnitřní povrchovou teplotou stěn. V dopise přitom poukazovali na to, že termovizní protokol od [právnická osoba] s. r. o. ve svém závěru uvádí, že vyjma balkonové desky je z pořízených termogramů patrné, že referenční hodnota v charakteristickém výseku stěn se ve většině částí příliš neliší od teploty venkovního vzduchu v době měření, což značí dobré tepelně izolační vlastnosti těchto stěn. Právní zástupce žalovaných dále uvedl, že vysokou relativní vzdušnou vlhkost v bytě nezavili žalovaní a tato vlhkost není způsobena vadami nemovité věci (bytové jednotky), ale je způsobena samotným užíváním bytu, přičemž vznik případné plísně je způsoben jednak vysokou relativní vnitřní vlhkostí a také nevhodným umístěním nábytku. Závěrem uvedl, že žalovaní jsou připraveni poskytnout slevu z kupní ceny ve výši 50 000 Kč jako kompenzaci na zlepšení tepelně izolačních vlastností bytové jednotky a veškerých souvisejících prací s tím spojených a uhradit 50 % nákladů spojených s vyhotovením Termovizního protokolu od [právnická osoba] s. r. o. Zásilka byla dle sledování zásilek odeslána dne 9. 10. 2019 a doručena dne 19. 10. 2019. Z posouzení vad rodinného domu – bez uvedení data zpracování, od [titul]. [jméno] [příjmení], [obec a číslo], [IČO], [anonymizováno] [číslo], že na základě objednávky žalobce, vypracoval posouzení vad rodinného domu [adresa] v [obec], části obce Lazce, ve kterém podrobně popsal a zhodnotil jednotlivé vady stavby, a sice odlišnou tloušťku stěn v PD a ve skutečnosti, odlišné řešení stropů v PD a ve skutečnosti, tepelné mosty ve stěnách, chybějící tepelná izolace balkónů, zdivo stěn není provedeno dle požadavků výrobce, nedostatečná, chybějící tepelná izolace věnců šikmých stěn (v podkroví), poruchy tepelné izolace stropu podkroví, vady průkazu energetické náročnosti. V závěru posouzení pak uvedl, že uvedené vady teplených izolací a s tím spojené projevy v podobě snížené povrchové teploty stěn, vlhnutí a tvorbě plísní mají značně negativní vliv na pohodu bydlení, a dokonce ohrožují zdraví obyvatel. Součástí posouzení jsou fotografie (příloha čl. 1), vzorové výpočty součinitele prostupu tepla (příloha [číslo]), tepelně technický vpočet napojení balkonu (příloha [číslo]), termovizní měření (příloha [číslo]) a výkres podkroví (příloha [číslo]). V přiložené fotodokumentaci (příloha čl. 1) je zachycena hrubá stavba domu, jsou zde zachyceny dozdívky plnými cihlami (obr. 1-3), nestejnoměrné ložné správy zdiva (obr. 5), šikmé ztužující věnce (obr. 6), šikmý věnec bez zateplení (obr. 7, 8) a vady tepelné izolace stropu podkroví (obr. 9, 10). Ze znaleckého posudku [číslo] 2019, že tento vypracoval dne 6. 11. 2019 [obec] Svozil na základě objednávky manželů [jméno] a [jméno] [příjmení] a [titul]. [jméno] a [jméno] [příjmení], k posouzení vlhkosti v bytech [ulice a číslo], [obec] – [část obce]. V nálezu tohoto posudku znalec uvedl, že z výsledků místního šetření provedeného dne 6. 9. 2019 na místě samém za účasti objednatelů vyplývá, že jejich námitky jsou plně oprávněné. Práce vykazují vady, které jsou absolutně neslučitelné s novostavbou. Znalec podotýká, že se nezabýval kontrolou celé stavby, zaměřil se na vady dle požadavku objednatele a na některé vady zjevné a vizuálně zjistitelné. Byly zjištěny tyto závady: vlhkost v bytě, chybné zateplení – v půdním prostoru je dle provedených sond cihelné zdivo vyzděno přes sádrokarton do půdního prostoru místy až na úroveň tepelné izolace, a dokonce jsou místy cihly nezatepleny, v půdním prostoru jsou vidět nepochopitelné a absolutně nezateplené betonové pásy, což jsou tepelné mosty, (na foto [číslo]) je jasně viditelná betonářská ocel, v půdním prostoru jsou vidět velmi chybně a neprofesionálně zateplená místa, plíseň – v půdním prostoru po odkrytí několika prken záklopu je jasně viditelná jak na spodních částech prken, tak na tepelné izolaci, parozábrana – je chybně provedena, není vytažena na svislé zdivo (foto [číslo]), není místy zateplena, podstřešní fólie – je ledabyle provedena, nejsou slepeny přesahy pomocí butylové pásky, které zajišťují větrotěsnost a snižují tepelné ztráty, zateplení věnců – dle fotografií objednatele nebylo vůbec provedeno, komínové těleso – v TZ je navrženo z plných pálených cihel, bohužel není provedeno, dlažba – v chodbě (zádveří), vstup do domu a do garáže - je chybně osazen do terénu, vstupní dveře – jsou od ostění osazeny ledabyle, stropní konstrukce – dle PD měly být provedeny z vložek MIAKO, ale jsou dle fotografií objednatele provedeny z železobetonových montovaných panelů, okenní rámy - v obou technických místnostech jsou v horní části okenního rámu silně znehodnoceny neodborně vyvrtanými otvory. Závěrem znalec konstatuje, že výše uvedené závady jsou zřejmé na první pohled vizuálně zjistitelné i z přiložených fotografií. Některé práce jsou provedeny chybně a neprofesionálně. Práce neodpovídají ČSN, běžným předpisům atd., a ani běžně požadované kvalitě. Z předžalobní výzvy ze dne 4. 2. 2020, že žalobce prostřednictvím právního zástupce žalované vyzval k odstranění vad vytčených oficiálně dne 16. 5. 2019, tak jak jsou tyto specifikovány shora v uplatnění práv ze dne 16. 5. 2019. Dále uvedl, že nad rámec uplatněných vad ze znaleckého posudku vyplynuly ještě následující vady: chybně položená dlažba v chodbě (zádveří), chybně osazené vstupní dveře, okenní rámy v obou technických místnostech znehodnoceny neodborně vyvrtanými otvory, průkaz energetické náročnosti budov není vyhotoven podle projektové dokumentace, která je v souladu se skutečným stavem. Žalované tedy vyzval k odstranění vad, s tím, že v případě, že nebudou vady na nemovité věci odstraněny nejpozději do 22. 9. 2020 nebo nejpozději do 21. 3. 2020 na jejich odstranění nenastoupí, nezbude žalobci, než požadovat slevu z kupní ceny, a to ve výši odpovídající nákladům, které bude nutno vynaložit k opravě vytčených vad. Dle sledování zásilek byla zásilka odeslána dne 4. 2. 2020 a doručena dne 6. 2. 2020. Z návrhu smírného řešení ze dne 17. 6. 2020, že právní zástupce žalovaných se v tomto dopise adresovaném právnímu zástupce žalobce podrobně vyjadřuje k jednotlivým vytýkaným vadám. Dále uvedl, že byť žalobou uplatněné nároky z převážné většiny neuznávají, zhodnotili žalovaní, že namísto vedení několikaletého soudního sporu upřednostňují jednání o smírném vyřešení věci a navrhují proto poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 120 000 Kč s tím, že by tím byly vzájemné nároky stran jednou provždy vyřešeny tímto smírným řešením. Ze svědecké výpovědi Mgr. [celé jméno svědkyně] (manželky žalobce), že se nastěhovali v létě 2016 a již v zimě 2016 se jim projevila plíseň v kuchyni u stropu nad vchodem na balkon s výhledem do dvora. Skvrna byla velká asi 50 cm. Jednalo se o černou plíseň. Dále se objevily malé skvrny plísně i v dětském pokoji vpravo dole v rohu místnosti a v ložnici v levém rohu místnosti. Tyto pokoje mají výhled do ulice, takže jsou na opačné straně než kuchyň. V zimě 2016 byly skvrny v pokojích malé asi 10x10 cm. Jednalo se také o tu černou plíseň. Přes léto v bytě malovali, nebyl to protiplísňový nátěr. V zimě 2017 se na stejném místě v kuchyni problém s plísní objevil znovu. V zimě 2017 - leden 2018 se ty skvrny plísně objevily i v těch dvou pokojících již ve větším rozsahu, namísto 10 cm byla skvrna 30 cm. Proto žalobce zřejmě telefonicky oslovil žalovaného 1. a pak se uskutečnila schůzka, byl to asi prosinec 2017 nebo leden 2018, které svědkyně byla přítomna. Svědkyně dále uvedla, že v zimě 2016 si mysleli, že příčinou plísní je to, že se jedná o novostavbu, řešili to větším topením, postřikem a koupili si vlhkoměr, kterým hlídali, aby vlhkost byla v tom rozmezí, jak má být, a když byla větší, tak větrali nebo topili. V pozdější době pak vždy v létě vymalovali a následně si pozvali i firmu na měření tepelných mostů a pátrali po příčině plísní. Řešil to pak už manžel prostřednictvím emailů. Když si zvali různé odborníky, tak žalovaného 1. o tomto informovali, ale na ničem nedohodli. Když se plísně objevily v zimě 2016 2017, tak žalované nekontaktovali, neřešili to s nimi. Nevzpomíná si, jak manžel kontaktoval žalované v další zimě 2017 2018, jestli telefonoval nebo psal, ale po tomto kontaktu se dostavili oba žalovaní k nim do bytu. Neví, jestli ta schůzka byla v prosinci 2017 nebo v lednu 2018. Nevzpomíná si, že by byla ještě jiná schůzka. V bytě jim ukazovali plíseň v kuchyni a žalovaný 1. jim nabídl vymalování. Neví, jaká byla časová prodleva mezi tím, když žalobce kontaktoval žalované, a tou schůzkou. Na schůzce chtěli žalované upozornit tímto na tu vadu a mysleli si, že je za tím nějaký skrytý problém. Na schůzce s žalovanými se neřešila příčina, ale spíš odstranění tím vymalováním. Chtěli to nějak konkrétně vyřešit, ale ne vymalováním, jak navrhoval žalovaný 1. Neví, po jaké době začala potom emailová komunikace, ale myslí si, že to bylo až poté, co v létě vymalovali a další zimu se opět problém objevil. Myslí tím zimu 2018 2019. Neví, kdy oslovili firmu, která u nich měřila tepelné mosty a měření se nezúčastnila. Z účastnické výpovědi žalobce, že to bylo v zimě 2016 2017, spíše v lednu 2017, kdy se objevily plísně nad vchodem na balkon a potom ve dvou pokojích, směřujících do ulice, v rozích u podlahy. Tehdy ještě žalované nekontaktovali, nijak je o tomto neinformovali, nepředpokládali, že je to nějaká chyba. [jméno] plíseň odstraňovali Savem. Vždycky, když plísně odstranili, tak zmizely, ale za čas se objevily znovu. Odstraňovali je průběžně, plísně se objevovaly do jara, než se venku oteplilo. Znovu se pak objevily v lednu 2018 opět na stejných místech a dále pak v kuchyni v rozích v malinkých rozměrech. Nad balkonovými dveřmi to pak bylo ve velkém rozsahu po celé délce balkonu. V tom lednu 2018 to opět řešili vymalováním a žalobce žalovanému 1. volal v lednu 2018, že mají problém a neví si rady. Poté přišli žalovaní na schůzku a navrhovali jim vymalovat. Žalovaný 1. říkal, že je vše v pořádku a chyba musí být z jejich strany. Žalobce vypověděl, že v lednu 2018 žalovaným plíseň oznámili a ukázali. K žádnému řešení nedošli. Znovu vymalovali a doufali, že to vyschne a zmizne. V zimě 2018 2019 si žalobce začal dopisovat emaily s žalovaným 1., který trval na vymalování. Začali pátrat po tom, jak se stavba dělala a co tam bylo špatně. V lednu 2019 žádali o projektovou dokumentaci žalovaného 1. Veškerá komunikace probíhala prostřednictvím emailu, pak si pozvali odborníky, ale žalobce neví, kdy to bylo. Šlo o nějakého pana [příjmení], pak někdo z [obec] jim spočítal balkon, pak nějaká firma měřila tepelné mosty a na závěr to shrnul znalec [příjmení]. Plísně odstraňovali tak, že je drhli a poté stříkali Savem. Žalovaný 1. doporučoval nějaký protiplísňový nátěr, který ale nepoužili. V bytě měřili vlhkost, někdy to bylo víc, když třeba sušili prádlo, pak vyvětrali, někdy to zase bylo méně. Když se měly měřit tepelné mosty v bytě, tak jim firma nařídila předtím nevětrat. Poté provedli měření a zjistili vyšší výskyt vlhkosti v bytě. Žalobce dále uvedl, že měli s žalovanými pouze jednu schůzku, myslí si, to bylo v lednu 2018. Po předestření emailu z 4. 1. 2019 žalobce uvedl, že je možné, že se o rok spletl, a že ta schůzka byla v lednu 2019. Ví, že v roce 2018 se s žalovanými vídali na ulici, protože stavěli dům vedle nich. Tehdy jim říkali o tom, že jsou u nich plísně a žalovaný 1. řekl, že jsou to asi tepelné mosty. V lednu 2018 a poté žalovaným pouze oznámili, že mají problém a neví, co s ním. Žalovaný 1. vystupoval tak, že se stavbou je vše v pořádku, a že to nemůže být jeho problém. Další kontakt byl v lednu 2019, jak je v emailu. Teprve tu třetí zimu chtěli, aby se do toho žalovaný 1. nějak vložil, tedy v tom lednu 2019. Co se týká měření vlhkosti v bytě, tak už si nevzpomíná, kdy probíhalo a jak bylo zajištěno. Ví ale, že u toho nebyl, nevzpomíná si, jak byt zpřístupnili, možná u toho byla sousedka paní [příjmení]. Na schůzce s žalovanými řešili plísně, ale neví, jestli řešili vlhkost v bytě. Žalobce dále uvedl, že v bytě vyměnili původní kotel s bojlerem za kondenzační kotel s bojlerem zvlášť a dále si nainstalovali kamna na tuhá paliva do technické místnosti. Předtím tam žádná nebyla, byl tam jen komín, který vytápí pouze jejich byt. Dále si nechali namontovat venkovní žaluzie proti slunci na dvě okna do ulice. Tyto se ovládají zevnitř mechanicky klikou, došlo k provrtání rámů oken, montáž prováděla firma z [obec]. Z účastnické výpovědi žalovaného 1., že žalobce ho oslovil někdy v roce 2013 2014, že by měl zájem o koupi bytu v 1. patře v domě, který byl rozestavěn a stál pouze v hrubé stavbě. Žalovaní v té době prodávali bytové jednotky ve vedlejším domě, ale žalobce projevil zájem o ten rozestavěný dům. Dokonce i bez přítomnosti žalovaného 1. žalobce stavbu navštěvoval a sledoval. Oba chtěli uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, aby měli jistotu ohledně prodeje a koupě. Žalovaný 1. žalobce informoval o všem, co se týkalo stavby. Žalobce tam chtěl komín na tuhá paliva, který v projektu neměli. Na jeho přání ho do stavby zabudovali. Žalobce pak smlouvu o smlouvě budoucí nechtěl podepsat. Žalovaní byt prodávali, když se dům dokončil, a to jako takový holobyt, aby si vlastníci mohli dodělat byty podle svých představ, tzn. že tam nebyly finální krytiny ani dlažby. Pouze ve společných prostorách na chodbě byla dlažba i schodiště provedeny. Když se dům dokončoval, žalobce se ústně zavázal ke koupi bytu. Dokonce sděloval, že by měl dalšího zájemce o byt ve druhém patře a ptal se, zda by mu proto dali slevu. Cena však byla stanovena a žalovaný 1. ji žalobci pouze navýšil o komín na tuhá paliva. Když se byt předal, žalobce žalovaného 1. kontaktoval, že má problém s křivou podlahou. Žalovaný 1. proto zajistil firmu, která ale problém na místě nezjistila. Následně jej žalobce kontaktoval, že mu nedovírají dveře, žalovaný 1 se dostavil a dveře opravil. To byly jediné návštěvy v bytě žalobce, které po převzetí bytu absolvoval. Na základě žádosti emailem ze dne 4. 1. 2019 pak sjednali schůzku na 10. 1. 2019. To byla jediná schůzka, na kterou se žalovaní dostavili. Nikdy předtím žalovaný 1. nebyl nijak kontaktován ohledně výskytu plísní ze strany žalobce. Poprvé se o plísních od žalobce dozvěděl v lednu 2019. Tehdy mu žalobce řekl, že jsou v bytě tepelné mosty a chce zateplení celého domu. Žalovaní tímto požadavkem byli šokovaní. Žalovaný 1. dále vypověděl, že pokud žalobce předtím vznesl jakýkoliv požadavek, byl z jejich strany hned řešen a že pokud by ho žalobce v lednu 2018 informoval o nějaké plísni, ihned by to řešil. Schůzka, která se konala v lednu 2019 v bytě [anonymizováno], trvala asi 15 minut. Tehdy jim [celé jméno žalobce] ukázali zavlhlou omítku v kuchyni nad oknem do zahrady, bylo to asi v délce 1 – 1,5 m. Žádnou plíseň tam neviděl. Pak je zavedli do dvou pokojů, kde v ložnici otevřeli vestavěnou skříň, kterou měli po celé délce stěny, a tam v rohu u podlahy byla plíseň v rozměru 5x5 cm. V druhém pokoji - dětském za patrovou postelí v rohu byla také u podlahy plíseň 5x5 cm. Když žalovaný 1. z emailové korespondence ze dne 4. 1. 2019 vyrozuměl, že se u [anonymizováno] vyskytly plísně, kontaktoval odborníky a na schůzku 10. 1. 2019 přišel s podklady, které [anonymizováno] předal. Jednalo se o podklady k protiplísňovému systému Eternal, který se měl aplikovat. Hned při vstupu do bytu s manželkou pociťovali vysokou vlhkost v bytě, ale [celé jméno žalobce] to popírali. Navrhl žalobci aplikaci systému Eternal, on s tím souhlasil, jak vyplývá z emailové korespondence, a proto tento Eternal dne 28. 1. 2019 zakoupil. Přípravek se měl aplikovat po ukončení zimy duben – červen 2019. Žalobce takto s tímto souhlasil, ale pak následovala další elektronická komunikace mezi žalovaným 1. a žalobcem, kdy žalobce zasílal různá upozornění a informace a stále měnil svá stanoviska. V březnu 2019 požadoval přeteplit balkonovou desku, na tento návrh chtěli žalovaní přistoupit, ale žalobce pak zase svůj požadavek změnil a chtěl zateplit celý dům. Žalovaný 1. mu navrhoval aplikaci systému Eternal. Žalobce nechtěl, aby žalovaní provedli aplikaci přípravku či malování, požadoval odbornou firmu. Pak žalobce začal vytýkat vady stropu, přestože již v roce 2014 byl upozorňován na změnu v projektu ohledně stropu. V květnu 2019 žalovaní kontaktovali právního zástupce, pak ještě probíhala komunikace mezi právním zástupcem žalovaných a žalobcem, kdy mu navrhli částku 50 000 Kč a dále 10 000 Kč za termovizní protokol. Následně bylo jednáno i mezi oběma právními zástupci účastníků a žalovaní navrhovali částku 140 000 Kč, ale ani toto nebylo akceptováno. Poté se dozvěděl další informace, např. o termovizním měření, které prováděla [právnická osoba]. Chtěli informace ohledně tohoto měření, když žalovaným bylo sděleno, že nebyly shledány žádné vady tepelných mostů zdiva a izolace, ale problémové balkonové desky. Také, že byla zjištěna vysoká vlhkost v bytě [anonymizováno], což pociťovali i žalovaní při návštěvě v bytě. Žalovaný 1 dále uvedl, že podle něj příčinou plísní v bytě [anonymizováno] bylo to, že paní [celé jméno svědkyně] byla několik let s dětmi stále doma na mateřské dovolené, často prali a sušili prádlo v bytě. Jednalo se o pět členů v domácnosti, kteří produkovali vlhkost. Dále uvedl, že tepelná izolace domu byla provedena fasádním polystyrenem 100 mm, přičemž v projektové dokumentaci je uváděna 80 mm. V projektové dokumentaci byla uvedena izolační dvojskla ve všech oknech, ale provedena byla fakticky ve všech oknech trojskla. Celý dům je tepelně izolován fasádním polystyrenem 100 mm a co se týká balkonových desek - podlahy balkonu, tak tam je 2x hydroizolační vrstva lepenky, betonový potěr, znovu hydroizolační nátěr a na tom dlažba. K zateplení balkonové desky nedošlo proto, se žalovaní obrátili na právního zástupce a chtěli to řešit finančním vyrovnáním.

6. Důkazní návrhy žalobce: výslech svědků [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení], doklady k posouzení vad 6 svazků, prohlášení bývalých a současných spoluvlastníků, kupní smlouva manželů [příjmení] a dále důkazní návrhy žalovaných: výslech svědků [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení] a zaměstnanců [právnická osoba], znalecký posudek z oblasti stavebnictví a Pokyny pro montáž a údržbu větracích štěrbin soud jako nadbytečné zamítl, neboť má za to, že by bylo v rozporu se zásadou procesní ekonomie provádět další důkazy, když je třeba prioritně posoudit, zda vady byly vytčeny včas.

7. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalobce a jeho manželka [příjmení] [celé jméno svědkyně] nabyli vlastnictví, k předmětným nemovitým věcem specifikovaným výše, na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanými dne 24. 6. 2016. Do bytu se nastěhovali v létě 2016 a již v zimě 2016 se v bytě začala projevovat plíseň. Dle výpovědi svědkyně (manželky žalobce) se jednalo o černou plíseň, která se projevila v kuchyni u stropu nad vchodem na balkon s výhledem do dvora, kdy skvrna byla velká asi 50 cm, dále se objevily malé skvrny plísně i v dětském pokoji vpravo dole v rohu místnosti a v ložnici v levém rohu místnosti, kdy se jednalo o skvrny asi 10x10 cm, přičemž uvedené místnosti jsou na opačné straně než kuchyň. O výskytu plísní manželé [celé jméno žalobce] žalované neinformovali, plíseň odstraňovali Savem a v bytě vymalovali. V zimě 2017 2018 se však na stejném místě v kuchyni problém s plísní objevil znovu a skvrny plísně se objevily i ve shora uvedených dvou pokojících již ve větším rozsahu, kdy dle svědkyně namísto 10 cm byla skvrna 30 cm. Žalobce v rámci svého výslechu uvedl, že v lednu 2018 se s žalovanými vídali na ulici a sdělili jim, že mají v bytě problém s plísněmi, což žalovaný 1. popřel, současně však sám žalobce uvedl, že po žalovaných tehdy nic nepožadoval. Další kontakt s žalovanými proběhl až v zimě 2018 2019, kdy žalobce žalovaného 1. emailem ze dne 4. 1. 2019 kontaktoval s tím, že se v bytě opět objevily plísně, nejvíce v blízkosti balkonu. V lednu 2019 se uskutečnila v předmětném bytě schůzka manželů [příjmení] s žalovanými. Žalobce a jeho manželka vypověděli, že žalovaným ukazovali plíseň, ale žalovaný 1. vypověděl, že jim byla ukázána zavlhlá omítka v kuchyni nad oknem do zahrady asi v délce 1 – 1,5 m. Žádnou plíseň tam žalovaný 1. neviděl. Pak je zavedli do dvou pokojů, kde v ložnici otevřeli vestavěnou skříň, kterou měli po celé délce stěny, a tam v rohu u podlahy byla plíseň v rozměru 5x5 cm. V druhém pokoji - dětském za patrovou postelí v rohu byla také u podlahy plíseň 5x5 cm. Žalovaný 1. žalobci nabízel vymalování za použití protiplísňového systému Eternal. Žalobce s žalovaným následně do 25. 6. 2019 elektronicky komunikoval, přičemž jejich komunikace se týkala především aplikace systému Eternal, který žalovaný v lednu 2019 zakoupil. V emailové komunikaci žalobce dále žalovaného žádal o průkaz energetické náročnosti budovy, o projektovou dokumentaci, dále doplnění projektové dokumentace o prováděcí dokumentaci a řez balkónem s detailem. Dále se elektronická komunikace účastníku týkala izolace balkonu, kdy žalobce požadoval zateplení balkonu, na což chtěli žalovaní přistoupit, v důsledku změn požadavků ze strany žalobce však k této dohodě nedošlo. V emailu ze dne 1. 3. 2019 se žalobce žalovaného dotazoval, jakým způsobem chtějí sjednat nápravu v dokumentaci a skrytých vadách v domě. Na základě objednávky žalobce provedla firma [právnická osoba] dne 4. 2. 2019 termovizní měření domu [ulice a číslo] v [obec], při němž byly nalezeny teplené mosty v uložení balkonových desek. Následně si žalobce nechal zpracovat posouzení stavebního detailu balkónu bytového domu z hlediska požadavku na nejnižší vnitřní povrchovou teplotu konstrukce a možnost vzniku plísní. Uvedené posouzení bylo zpracováno dne 7. 2. 2019 [titul]. [jméno] [příjmení], Ph.D., který uvedl, že výpočty ukazují, že detail není správně tepelně-technicky vyřešen, neboť ve styku vnitřní stropní konstrukce s obvodovou stěnou vznikají místa, kde je povrchová teplota nižší než požadovaná kritická teplota dle ČSN730540 [číslo] a tudíž je zde možný vznik povrchové kondenzace a plísně. Dále si žalobce nechal zpracovat autorizovaným inženýrem Posouzení vad rodinného domu (z neznámého dne), ve kterém [titul]. [jméno] [příjmení] popsal a zhodnotil jednotlivé vady stavby. V závěru posouzení pak uvedl, že uvedené vady teplených izolací a s tím spojené projevy v podobě snížené povrchové teploty stěn, vlhnutí a tvorbě plísní mají značně negativní vliv na pohodu bydlení, a dokonce ohrožují zdraví obyvatel. Na základě toho posouzení žalobce dopisem ze dne 16. 5. 2019, doručeným dne 17. 5. 2019, vytkl žalovaným tyto vady: odlišnou tloušťku stěn a stropů v projektové dokumentaci a ve skutečnosti, tepelné mosty ve stěnách – tato skrytá vada se začala projevovat vznikem plísní, chybějící tepelnou izolaci balkonů, v důsledku ní dochází ke kondenzaci vzdušné vlhkosti, růstu plísní, a projevuje se nízkou vnitřní povrchovou teplotou stěn, zdivo stěn není provedeno dle požadavků výrobce, není dodržena minimální vazba zdiva, nedostatečně promaltované ložní spáry, chybějící tepelná izolace věnců šikmých stěn v podkroví, kdy se tvoří tepelné mosty. Současně požadoval odstranění vad doplněním nezbytné tepelné izolace bez zbytečného odkladu, na což žalovaní reagovali emailem ze dne 25. 6. 2019, v němž uvedli, že nebudou provádět a zjišťovat opravy v bytě, ale poskytnou manželům [příjmení] slevu z kupní ceny. Z důvodu nečinnosti žalovaných zaslal žalobce žalovaným dne 29. 8. 2019 výzvu k odstranění oznámených vad, kdy byl stanoven termín pro odstranění vad ve lhůtě do 31. 10. 2019, žalovaní však přípise právního zástupce ze dne 9. 10. 2019 uvedli, že vady neodstraní, jsou ale připraveni poskytnout slevu z kupní ceny. Žalobce si dále nechal zpracovat znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne 6. 11. 2019, který byl vypracován soudním znalcem [jméno] [příjmení]. Z výsledků místního šetření provedeného dne 6. 9. 2019 na místě samém byly znalcem zjištěny tyto závady: vlhkost v bytě, chybné zateplení v půdním prostoru je dle provedených sond cihelné zdivo vyzděno přes sádrokarton do půdního prostoru místy až na úroveň tepelné izolace, místy cihly nezatepleny, v půdním prostoru jsou vidět nezateplené betonové pásy, což jsou tepelné mosty, viditelná betonářská ocel (foto [číslo]), v půdním prostoru jsou vidět velmi chybně a neprofesionálně zateplená místa, plíseň v půdním prostoru po odkrytí několik několika prken je viditelná plíseň jak na spodních částech prken tak na tepelné izolaci, parozábrana je chybně provedena, není vytažena na svislé zdivo (foto [číslo]), není místy zateplena, podstřešní fólie je ledabyle provedena, nejsou slepeny přesahy pomocí butylové pásky, které zajišťují větrotěsnost a snižují tepelné ztráty, zateplení věnců dle fotografií objednatele nebylo vůbec provedeno, komínové těleso je navrženo z plných pálených cihel, ale není provedeno, dlažba v chodbě, vstup do domu a do garáže je chybně osazen do terénu, vstupní dveře jsou od ostění osazeny ledabyle, stropní konstrukce dle PD měly být provedeny z vložek MIAKO, ale jsou dle fotografií objednatele provedeny z železobetonových montovaných panelů, okenní rámy v obou technických místnostech jsou v horní části okenního rámu silně znehodnoceny neodborně vyvrtanými otvory, chybějící tepelná izolace věnců šikmých stěn v podkroví, kdy se tvoří tepelné mosty. Dne 4. 2. 2020 pak žalobce prostřednictvím právního zástupce předžalobně vyzval žalované k dobrovolnému odstranění vad již oficiálně uplatněných dopisem ze dne 16. 5. 2019 a dále vad uvedených v žalobním petitu pod psm. f), g), h) a i), které vyplynuly ze znaleckého posudku.

8. Dle ust. § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

9. Dle ust. § 2095 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

10. Dle ust. § 2099 odst. 1 o. z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

11. Dle ust. § 2100 odst. 1 o. z. Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

12. Dle ust. § [číslo] odst. nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.

13. Dle ust. § 2103 o. z., kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

14. Dle ust. § 2104 o. z., kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

15. Dle ust. § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle ust. § 2112 odst. 2 o. z., k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

16. Dle ust. § 2129 odst. 2 o. z. ve znění účinném do 5. 1. 2023, neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

17. Dle ust. § 2131 o. z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

18. Soud zhodnotil všechny provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními dospěl k právnímu závěru, že žaloba není důvodná. Soud se ztotožnil s názorem žalobce, že vady na předmětných nemovitostech, jejichž odstranění se, po připuštění změny žaloby a částečném zastavení řízení, žalobce domáhá, je třeba označit za vady skryté. Skrytou vadou se rozumí vada, která kupujícímu nebyla v době převodu známa, a která mu zůstala„ oprávněně“ neznámá i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Vady, které žalobce uplatňuje se projevily vlhnutím stěn a vznikem plísní v zimě 2016 2017. V době uzavření kupní smlouvy v květnu 2016 tedy nebylo možné tyto vady běžnou prohlídkou věci identifikovat. V řízení bylo prokázáno výpověďmi žalobce a svědkyně - jeho manželky, že se plísně se u nich vyskytly již v zimě 2016 2017 v kuchyni, v dětském pokoji a v ložnici, kdy však tehdy měli za to, že jejich příčinou je to, že se jedná o novostavbu. O výskytu plísní proto žalované 1. a 2. neinformovali. Shodně také vypověděli, že v zimě 2017 2018 se však na totožném místě v kuchyni problém s plísní objevil znovu a skvrny plísně se objevily již ve větším rozsahu i ve stejných dvou pokojících. Přesto až do ledna 2019 po žalovaných nic neuplatňovali. Žalobce i svědkyně - jeho manželka původně uváděli, že schůzka s žalovanými, při které jim ukázali plísně, se uskutečnila v lednu 2018, což ovšem nekoresponduje s předloženou emailovou komunikací mezi žalobcem a žalovaným 1. z období od 4. 1. 2019. Žádný jiný důkaz o dřívějším uplatnění vad soudu předložen nebyl. Sám žalobce v návaznosti na předestřený email z ledna 2019 uvedl, že se zřejmě spletl a tato jediná schůzka se uskutečnila v lednu 2019 s tím, že do ledna 2019 po žalovaných nic konkrétního neuplatňovali. Shodně pak se svědkyní - manželkou oba uvedli, že se uskutečnila v jejich bytě se žalovanými pouze jedna schůzka. Oficiálně pak skryté vady žalovaným vytkli písemně dne 16. 5. 2019 poté, co si žalobce zajistil odborné posouzení stavebního detailu balkonu a posouzení vad rodinného domu, vypracované autorizovaným inženýrem [titul]. [jméno] [příjmení] (listina je však bez uvedení data zpracování) a termovizní měření obvodových konstrukcí rodinného domu. Právo z vadného plnění lze za předpokladu, že prodávající namítá, že existence skrytých vad nebyla včas oznámena, přiznat pouze v případě, že kupující oznámí vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, jak vyplývá z ust. § 2112 o. z. Na oznámení skrytých vad nemovitosti dopadá rovněž ustanovení § 2129 odst. 2 o. z., které pro oznámení těchto vad stanoví lhůtu pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Toto ustanovení upravuje lhůtu objektivní. I pro nemovité věci se v souladu s ustanovením § 2131 o. z. uplatní subjektivní lhůta„ bez zbytečného odkladu“ vyplývající z ustanovení § 2112, přičemž ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. je speciálním ustanovením ve vztahu ke lhůtě k uplatnění vad, ale pouze co do limitu maximální doby uplatnění skrytých vad 5 let, a to z praktických důvodů spočívajících v povaze stavby, kde se skryté vady mohou běžně projevit později. Jinak musí platit, že vady se uplatňují bez zbytečného odkladu po jejich zjištění, nebo poté, kdy je kupující mohl zjistit. Vzhledem k tomu, že žalovaní namítli pozdní oznámení vad ze strany žalobce, zabýval se soud v prvé řadě tím, zda žalobce jako kupující oznámil žalovaným existenci skrytých vad bez zbytečného odkladu ve smyslu ust. § 2112 odst. 1 o. z. Lhůtu bez zbytečného odkladu zákon přímo neurčuje, je však třeba ji interpretovat jako lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude vždy záviset na okolnostech konkrétního případu - viz. závěry rozhodnutí NS ČR sp. zn. 32 Cdo 2484/2012. V kontextu oznámení vad se jedná o lhůtu nepřekračující několik dní od zjištění vady, jak stanoví i rozhodnutí NS ČR sp. zn. 33 Cdo 2488/2020. V daném případě žalobce zjistil, že se v bytě objevují plísně již v zimě 2016 2017, přičemž fakt, že nemovitost má pravděpodobně skryté vady, mohl žalobce zjistit nejpozději v zimě 2017 2018, když se v bytě objevily plísně opakovaně a již ve větším rozsahu, než tomu bylo v zimě 2016 2017. Soud má za prokázané, že vady byly žalobcem žalovanému 1. pouze oznámeny emailem z 4. 1. 2019. K vytknutí vad a volbě práva z vadného plnění pak došlo až dne 16. 5. 2019. Jestliže žalobce žalovaným zjištěné vady oznámil až v roce 2019, ačkoli se vady projevovaly již mnohem dříve tj. v zimě 2016 2017, nejedná se podle názoru soudu o oznámení, které by bylo učiněno bez zbytečného odkladu, jak požaduje ust. § 2112 odst. 1. o. z. I kdyby soud připustil jako oprávněné úvahy žalobce, že v zimě 2016 2017 zdivo ještě vysychalo, neboť šlo o novostavbu, a opomenutí žalobce vytknout vady již v zimě 2016 2017 by mohl považovat za odůvodněné, tak v zimě 2017 2018 při opětovném zjištění výskytu plísní již nikoliv. Vytknutí vad až v roce 2019 tzn. v řádu měsíců resp. let poté, co byly žalobcem zjištěny, když se navenek projevily vlhkostí zdí a plísní, je zjevně opožděné. Nelze přisvědčit argumentu žalobce, že jako stavební laik neměl možnost vady odhalit dříve, neboť dle shodných tvrzení žalobce i svědkyně - jeho manželky byl projev vad spočívajících ve zvýšené vlhkosti a opakovaném výskytu plísní, znám již v zimě 2016 2017 a rozhodně pak nejpozději v zimě 2017 2018. Soud uzavřel, že v řádném a včasném vytknutí vad a volbě práva z odpovědnosti za vady žalobci objektivně nic nebránilo a znalecké šetření původu projevených vad mohlo jistě proběhnout až po vytknutí vad a třeba i po vzájemné součinnosti stan. Bylo totiž prokázáno výpovědí žalovaného 1. a emailovou korespondencí, že žalovaní okamžitě reagovali na email žalobce ze dne 4. 1. 2019 a měli zájem a snahu problém hned řešit. Žalobci také navrhovali řadu řešení, zajistili na svůj náklad speciální přípravky proti plísním, ale žalobce jejich návrhy nepřijímal. Pokud jde o námitku promlčení, soud má za to, že tato není případná, neboť ačkoliv bylo žalobní žádání v původním žalobním petitu formulováno jiným způsobem, a následně byla žaloba změněna tak, že žalobce žádal odstranění vad bez uvedení způsobu provedení konkrétními pracemi, jde stále o stejný nárok, jen jinak formulovaný, a tedy dle názoru soudu k promlčení nároku žalobce v mezidobí nedošlo.

19. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl výrokem II. podle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaní byli zcela procesně úspěšnými účastníky a mají právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalobci. Náklady řízení žalovaných jsou tvořeny náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1. § 7 bod 4 č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč snížené dle ust. § 12 odst. 4 a. t., t. j. ve výši 1 200 Kč za každý z 15 úkonů právní služby, a to v souladu s ust. § 11 odst. 1 (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 17. 6. 2020, další porada s klienty přesahující 1 h dne 27. 4. 2021, další porada s klienty přesahující 1 h dne 5. 5. 2021, účast u jednání dne 6. 5. 2021, další porada s klienty přesahující 1h dne 3. 1. 2023, účast u jednání 4. 1. 2023, další porada s klienty přesahující 1h dne 31. 1. 2023, vyjádření žalovaných ke zpětvzetí a změně a doplnění žaloby ze dne 6. 2. 2023, 2 x účast u jednání dne 10. 2. 2023 (jednání v délce převyšující 2 hodiny), vyjádření žalovaných a návrhy na doplnění dokazování ze dne 27. 2. 2023, 2 x účast u jednání dne 22. 5. 2023 (jednání v délce převyšující 2 hodiny) a účast u soudního jednání dne 24. 7. 2023), tj. celkem za 30 úkonů za oba žalované odměna v celkové výši 36 000 Kč, dále paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce žalobce ve výši 15 x 300 Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v celkové výši 4 500 Kč a dále DPH ve výši 21 % z odměny a režijního paušálu, tj. 8 505 Kč, neboť právní zástupce žalobce je plátcem DPH, celkem tedy náklady řízení ve výši 49 005 Kč. Tuto povinnost soud uložil žalobci uhradit žalovaným k jejich rukám společným a nerozdílným ve lhůtě k plnění dle § 160 odst. 1 o. s. ř. obecné třídenní a to jejich právnímu zástupci dle § 149 o. s. ř. Pokud dále žalovaní požadovali odměnu také za vyjádření ze 21. 5. 2021 k navrženým osobám mediátorů, pak soud odměnu za tento úkon nepřiznal, neboť se nejednalo o podání ve věci samé, ale o úkon spíše technického charakteru. Soud dále žalovaným nepřiznal ani odměnu za nahlížení do spisu dne 16. 2. 2023, neboť nejde o úkon v civilním řízení uplatnitelný, a za vyjádření k provedenému dokazování ze dne 10. 2. 2023, neboť se nejednal o účelný úkon právní služby, který by soud vyžadoval, když k dokazování se lze vyjádřit ústně u jednání. Přiznána nebyla ani odměna za účast na jednání u mediátora dne 9. 7. 2021, když mediace je samostatným řízením k řešení konfliktu za účasti mediátora, a nejedná se o úkony a jednání před soudem.